15. Berlin-Brandenburger Immobilientag des IVD. Rechtsanwalt Gerald Lipka Geschäftsführer BFW Baden-Württemberg

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1 15. Berlin-Brandenburger Immobilientag des IVD Rechtsanwalt Gerald Lipka Geschäftsführer BFW Baden-Württemberg

2 Leben retten leicht gemacht -Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg

3 Gliederung: 1. Vorstellung BFW und Referent - Einführung 2. Gesetzliche Grundlage 3. Mietrecht 4. Wohnungseigentumsrecht Problemstellung/ Meinungsstand BGH ; V ZR 238/

4 1. Vorstellung BFW und Referent Einführung

5 BFW - Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Spitzenverband der Immobilienwirtschaft 8 rechtlich selbständige Landesverbände BFW Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden- Württemberg und Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland e.v. Bundesweit 2011: 12 Mrd. Investitionen / neue Wohnungen Knapp 50% des Wohnungsneubaus in Deutschland / 30% Gewerbebau in Deutschland

6 Gerald Lipka: Geschäftsführer der BFW Landesverbände Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden-Württemberg und Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland e.v. seit 11/2013 seit Nov Sprecher Impulse für den Wohnungsbau Hessen seit Dez Sprecher AWI Hessen (Arbeitsgemeinschaft der Hessischen Immobilienverbände) geschäftsführender Vorstand Verband der Immobilienverwalter Hessen seit 1989 Rechtsanwalt und seit 2005 Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentum seit 1995 Mitglied im Aufsichtsrat der Konversions- und Entwicklungsgesellschaft, Frankfurt

7 Einführungsfilm

8 2. Gesetzliche Grundlagen Wer von Ihnen kennt die gesetzlichen Grundlagen schon?

9 Rauchwarnmelder-Nachrüstverpflichtung: Baden-Württemberg : Hessen: Rheinland-Pfalz: Hamburg:

10 Berlin: 3. Gesetz zur Änderung der Bauordnung, GVBl S. 361 Inkrafttreten:

11 48 Abs. 4 BauO Berlin neu: In Wohnungen müssen 1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und 2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben

12 S. 2: Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. S.3: Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten

13 S.4: Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst

14 Zusammenfassung Rauchwarmelderpflicht Berlin: Aufenthaltsräume und Flure Nachrüstung bis Allgemeine Verpflichtung: Betriebsbereitschaft: Mieter/Nutzer/Eigentümer!?

15 Brandenburg: Gesetz zur Novellierung der Brandenburgischen Bauordnung und zur Änderung des Landesimmissionsschutzgesetzes, GVBl. Teil I Nr. 14, Inkrafttreten:

16 48 Abs. 4 BbgBO neu: In Wohnungen müssen 1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und 2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben

17 S.2: Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. S.3: Bestehende Wohnungen sind bis zum 31.Dezember 2020 entsprechend auszustatten

18 Zusammenfassung Rauchwarnmelderpflicht Brandenburg: Aufenthaltsräume, Flure Nachrüstung bis Allgemeine Verpflichtung: seit Betriebsbereitschaft:??? Eigentümer?

19 Wer wird durch die Landesbauordnungen (LBO) verpflichtet? Unterscheide: Einbau - Betriebsbereitschaft Adressat der LBO allgemein Bauherr oder Grundstückseigentümer Amtliche Begründung Berlin und Brandenburg: Einbau RWM Pflicht des Eigentümers!

20 Betriebsbereitschaft: Brandenburg: keine ausdrückliche Benennung im Gesetz Amtliche Begründung: LBO richtet sich allgemein an Bauherrn oder Eigentümer diese sind daher auch für die Einhaltung der Betriebspflicht verantwortlich

21 Berlin: Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, Eigentümer/in übernimmt Verpflichtung selbst Amtliche Begründung: Austausch RWM obliegt Bauherrn oder Eigentümer, da der RWM zur Wohnungsausstattung gehört

22 Sie sind auch für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der einzelnen Rauchwarnmelder (regelmäßige, aber mindestens einmal jährliche fachgerechte Wartung, Funktionsprüfung und ggf. Batteriewechsel) zuständig. Die Verkehrssicherungspflicht kann in diesem Fall auch nicht auf die Mieterin oder den Mieter übertragen werden, da die Wichtigkeit funktionierender Rauchwarnmelder ein

23 .. ein einheitliches Überprüfen der Betriebsbereitschaft gebietet, zumal eine Übertragung auf die Mieterin oder den Mieter, die Eigentümerin/den Eigentümer bzw. die Vermieterin/den Vermieter nicht von seiner Kontrollpflicht befreien würde. Betriebsbereitschaft, also immer vom Eigentümer sicherzustellen!? Jedenfalls wenn er die Verpflichtung selbst übernimmt (sinnvoll!?)

24 Wohnungen mit RWM ausstatten alle Aufenthaltsräume Flure, die Fluchtwege sind Spätestens (Logistik!) Einbau Eigentümer Betriebsbereitschaft - Eigentümer europäische Produktnorm EN Instandhaltung, Instandsetzung RWM DIN jährliche ( Sicht-) Prüfung / Dokumentation!

25 3. Mietrecht

26 Umsetzung durch den Eigentümer ggü. dem Mieter: 555 b BGB Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,. 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind,

27 Wird die Installation von RWM gesetzlich vorgeschrieben, liegt eine Maßnahme vor, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Folglich hat der Mieter die Installation zu dulden! Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., 555b BGB, Rn.130 mwn.; Vermieter kann auch die Wartung sicher stellen Schmidt-Futterer, aao., Rn

28 Einbau von RWM dient der Sicherheit und ist eine Verbesserung der Mietsache (LG Köln WuM 93, 608; Schmidt-Futterer, aao., Rn. 128) Dispositionsbefugnis der einzubauenden Marke des RWM und Unternehmens hat Vermieter AG Hamburg-Bergedorf ZMR 2010,969; Schmitt- Futterer aao

29 Mieter hat bereits auf eigene Kosten RWM installiert- Ist das ein Problem? Nein, Vermieter hat Kompetenz über die Marke des zu installierenden RWM zu entscheiden ( so schon: AG Hamburg-Wandsbek, , 716 C89/08; Vgl. Breiholdt/Bielefeld, Die Installation von Rauchwarnmeldern aus der Sicht des Vermieters und der Wohnungseigentümergemeinschaft mwn.)

30 Wartungskosten der RWM (Betriebs-fähigkeits und sicherheitskontrolle, Batteriewechsel) sind umlagefähig Schmidt-Futterer, aao., 556 BGB, Rn.230 Streitig bei Anmietung der RWM Schmidt-Futterer, aao., mwn. Bei Neumietvertägen Betriebskosten für Rauchwarnmelder aufnehmen!

31 4. Wohnungseigentumsrecht

32 Installation von Rauchwarnmeldern in der WEG Vorschrift der LBO/dient dem Schutz aller Bewohner Verkehrssicherungspflicht der Eigentümer (hm.) Aber: Hat die WEG überhaupt eine Beschlusskompetenz über Rauchwarnmelder zu beschließen? Wieso ist das ein Problem?

33 Wer von Ihnen ist Eigentümer einer Wohnung? Wo werden die RWM installiert? Wer von Ihnen ist als WEG-Verwalter tätig?

34 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 2. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

35 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen

36 Die Beschlusskompetenz der WEG und die Handlungspflichten des WEG-Verwalters sind regelmäßig an das Gemeinschaftseigentum geknüpft Was ist Gemeinschaftseigentum?

37 1 Abs. 5 WEG: Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen

38 5 Abs. 1 WEG: Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs.1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht

39 5 Abs.1 WEG:.eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird

40 Abgrenzung Sonder- /Gemeinschaftseigentum 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen 5 Abs. 3 WEG: Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum, nicht umgekehrt ( BGH WM 68,572) Sondereigentum: kann eingefügt oder beseitigt werden, ohne Beeinträchtigung des GemEigt

41 Beispiele für zwingendes Gemeinschaftseigentum: Fundamente Tragende Innenwände Dach Schornstein Keller Fenster Rollläden, etc

42 Rauchwarnmelderpflicht Dürfen die Eigentümer durch Beschluss über die Installation von Rauchwarnmeldern entscheiden? Meinungsstand?

43 Rauchwarnmelderpflicht OLG Frankfurt, ZMR 2009, 864: Gemeinschaftseigentum - Beschlusskompetenz AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2010,809 Sondereigentum keine Beschlusskompetenz LG Hamburg, ZMR 2012, 129 RWM: Zubehör 97 Abs.2 BGB Aber 10 Abs. 6 Satz 3 WEG

44 10 Abs. 6 WEG: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Pflichten

45 Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung Wohnungseigentümergemeinschaft gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden

46 3 Fallgruppen: Eigene Rechte der Gemeinschaft Gemeinschaftsbezogene Rechte Rechte der Eigentümer

47 Gruppe 1 und 2 zwingend dem Verband zugeordnet Gruppe 3 :Individualansprüche auf den Verband übertragen Beschluss erforderlich Ähnlich: Mängelansprüche gg. Bauträger Individuelle Vertragsansprüche; Nacherfüllung Nach Beschlussfassung gemeinschaftliche Verfolgung; BGH, NJW 2007,1952, altes Recht; Bärmann Nach 10, Rn.33, Einzelner WE verliert dann Prozessführungsbefugnis

48 BGH, , V ZR 238/11 Tatbestand: WEG in Hamburg Bauordnung sieht Nachrüstpflicht mit Rauchwarnmeldern vor Beschluss: gemeinschaftlicher Kauf von RWM, Installation in Wohnungen, Jährliche Wartung/ Kosten pro Einheit

49 AG: Beschluss nichtig keine Beschlusskompetenz LG: Urteil aufgehoben Klage abgewiesen Revision BGH

50 Entscheidungsgründe: Berufungsgericht: Beschlusskompetenz nicht über sachenrechtliche Zuordnung zu lösen Rauchwarnmelder(RWM) Zubehör, daher kein Gemeinschaftseigentum 97 BGB (dient wirtschaftl. Zweck der Hauptsache, ohne Bestandteil zu sein) Öffrechtl. Pflicht zum Einbau an alle Eigentümer Pflicht kann gemeinschaftlich erfüllt werden

51 Feuerversicherung einheitlich für das Gebäude abgeschlossen Obliegenheit öff-rechtl. Brandschutzvorschriften einzuhalten Auch Gemeinschaftseigentum kann sich im Sondereigentumsbereich befinden Beschlusskompetenz aus 10 Abs.6 3.Alt WEG

52 Argumente des BGH: Landesrecht: - 1. Adressat WEG unmittelbar; 10 Abs.6 S.2 WEG 2. Adressat Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer; Geborene Wahrnehmungspflicht 10 Abs.6 Satz 3, 1.Halbsatz WEG

53 3. Adressat die einzelnen Wohnungseigentümer Kann geborene Wahrnehmungskompetenz vorliegen, wenn WEG nur aus Wohnungen besteht Abs. 6 S.3, 1. HalbS. Nur gekorene Beschlusskompetenz, wenn auch Teileigentumseinheiten vorhanden - 10 Abs. 6 S.3, 2. HalbS

54 Warum diese Unterscheidung? Nachrüstpflicht mit RWM richtet sich nur an Wohnungseigentümer, nicht an Teileigentümer

55 Gekorene Ausübungsbefugnis Gleichgerichtete Interessen aller Eigentümer nicht erforderlich Aber Pflichterfüllung durch Verband förderlich! RWM dienen dem Schutz vor toxischen Gasen Nicht nur Sondereigentümer sondern aller Bewohner und Besucher

56 Rechtzeitiger Alarm soll und kann auch die Übrigen Bewohner vor Rauchvergiftung bewahren Nachbarn werden geweckt und zum Verlassen des Gebäudes bewegt Frühes Erkennen eines Brandherdes schützt auch Gemeinschaftseigentum

57 BGH lässt dingliche Zuordnung offen Für wesentliche Bestandteile 94 II BGB bei gesetzlicher Pflicht RWM Gemeinschaftseigentum 5 II WEG auch im Bereich des Sondereigentums Zubehör 97 BGB: Eigentum richtet sich danach, wer Einbau veranlasst Beschluss der Gemeinschaft, also die Gemeinschaft!

58 Einzelner Sondereigentümer hat bereits RWM eingebaut, ist das ein Problem? BGH: Nein, Gemeinschaft kann Einbau neuer, einheitlicher RWM beschließen! (Vgl. Mietrecht) Rücksichtnahme/Kosten Frage ordnungsgemäßer Verwaltung Kein Eingriff ins Sondereigentum Montage RWM erfolgt an Decke, Gemeinschaftseigentum

59 Sachenrechtliche Zuordnung RWM für Beschlusskompetenz unerheblich Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses kein Eingriff in das Sondereigentum! Nach Mehrheitsbeschluss: RWM stehen nicht im Sondereigentum Wesentliche Bestandteile 94 Abs.2 BGB; oder Zubehör

60 Denn bei Verstoß einzelner Eigentümer gegen Nachrüstpflicht droht im Schadensfall Kürzung der Feuerversicherungsleistung! BGH verweist auf: Bielefeld, DWE 2011, 53, 55 Auch: Breiholdt/Bielefeld, Die Installation von Rauchwarnmeldern aus der Sicht der Vermieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft

61 BGH: Beschlusskompetenz auch für Kontrolle und Wartung der RWA Landesrecht sieht Betriebspflicht vor- Wartung folgt daraus BGH Entscheidung kann auf Berlin und Brandenburg übertragen werden

62 Hinweis für WEG-Verwalter: Geborene Beschlusskompetenz nur Wohnungseigentümer WEG muss entscheiden Gekorene Beschlusskompetenz WEG soll entscheiden, Maßnahme dient allen

63 Rolle des WEG-Verwalters: Geborene Wahrnehmungsbefugnis für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, Instandhaltung oder Instandsetzung obliegt die Wahrnehmung der Pflichten der Eigentümer dem Verwalter! -Interessen müssen gemeinschaftlich wahrgenommen werden - 27 Abs.1, Nr. 2; Abs.3 Nr.3 WEG (Bärmann, 10 Rdnr. 259)

64 Gekorene Wahrnehmungsbefugnis: Interessen können und dürfen gemeinschaftlich wahrgenommen werden Verkehrssicherungspflicht obliegt dem Verwalter, 27 WEG s.o. RWM Betriebspflicht, Funktionsprüfung erforderlich Aufgabe des Verwalters!? Feuerversicherung, siehe BGH Eigeninteresse des Verwalters an Beschluss der WEG

65 Wer muss die Einhaltung der Betriebsfähigkeitsprüfung der Rauchwarnmelder organisieren? Auch der Verwalter? Jährlich? Ohne Entgelt? Haftung?

66 Amtlicher Leitsatz BGH V ZR 238/11: Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Verpflichtung vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum

67 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. BFW Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden-Württemberg - Kriegerstrasse Stuttgart

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