GRUVA Grundverwaltung Gerd Breder GmbH

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1 GRUVA Grundverwaltung Gerd Breder GmbH Beiratsseminar 31. Januar 2015 Düsseldorf Nachrüstpflicht für Rauchwarnmelder NRW Sonder- und Gemeinschaftseigentum Rüdiger Fritsch Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1 1 Der Verfasser ist Rechtsanwalt in Solingen, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht; Referent und Fachautor; Mitglied des Fachprüfungsausschusses Miet- und Wohnungseigentumsrecht der Rechtsanwaltskammer Düsseldorf; Beratendes Mitglied im Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.v. (BVI); Mitglied der ARGE Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt Verein (DAV), Sozius der Anwaltskanzlei Krall, Kalkum & Partner GbR, Birkenweiher 13, Solingen, Rüdiger Fritsch

2 Nachrüst- und Wartungspflicht für Rauchwarnmelder in NRW - Handlungspflicht für Wohnungseigentümer und Vermieter - Flächendeckend haben die Landesgesetzgeber durch Ergänzung der jeweiligen Landesbauordnungen eine Ausstattungspflicht mit Rauchwarnmeldern nebst Wartungspflicht auch für Bestandsimmobilien eingeführt 2. Bedauerlicherweise enthalten die jeweiligen landesgesetzlichen Regelungen in miet- und wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht Regelungslücken und handwerkliche Fehler, so dass sich für Vermieter und Wohnungseigentümer die Frage ergibt, ob und in welchem Umfang sie zum Handeln verpflichtet sind. Mit Blick auf die in verschiedenen Bundesländern alsbald ablaufenden Übergangsfristen stellt sich diese Frage akut Abs. 7 BauO NRW In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicher zu stellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen. 2. Wer ist zur Rauchwarnmeldernachrüstung verpflichtet? Die Mehrzahl der Landesbauordnungen weist die Pflicht zur Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern dem jeweiligen Eigentümer zu. Soweit es sich um Mietobjekte handelt, trifft somit die Ausrüstungspflicht den Eigentümer/Vermieter; soweit dieser nicht ausdrücklich genannt ist, ergibt sich die Ausstattungspflicht aus der mietrechtlichen Pflicht des Vermieters gem. 535 Abs. 1 S. 2 BGB, die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses sicher zu stellen. Soweit es sich um Wohnungseigentümergemeinschaften handelt, sind nach dem reinen Wortlaut der Bestimmungen primär die einzelnen Wohnungseigentümer als Normadressaten anzusehen, da die Ausstattungspflicht sich auf Wohnungen, also den Bereich des Sondereigentums, bezieht und die Existenz der Wohnungseigentümergemeinschaft in den Regelungen vergessen wurde. Dies bedeutet indes nicht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigen Verband sowie den Verwalter insoweit keine Handlungspflichten treffen. 2 vgl.: Baden-Württemberg - 15 Abs. 7 LBO BW; Bayern - Art. 46 Abs. 4 BayBO; Bremen - 48 Abs. 4 BremLBO; Hamburg - 45 Abs. 6 HBauO; Hessen - 13 Abs. 5 HBauO; Mecklenburg-Vorpommern - 48 Abs. 4 LBauO M-V; 44 Abs. 5 NBauO; Nordrhein-Westfalen - 49 Abs. 7 Bau NW; Rheinland-Pfalz - 44 Abs. 8 LBauO RP; Saarland - 46 Abs. 4 LBauO; Sachsen-Anhalt - 47 Abs. 4 BauO LSA; Schleswig- Holstein - 49 Abs. 4 BauO-SH; Thüringen - 46 Abs. 4 ThürBO. 3 Baden-Württemberg u. Hessen: ; Bremen, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt: ; NRW: ; Bayern:

3 3. Handlungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft Der Bundesgerichtshof hat bereits in früherer Rechtsprechung mehrfach festgestellt, dass die Pflicht zur Verkehrssicherung eine sog. geborene Wahrnehmungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG darstellt 4. a) Hiernach besteht die Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, sog. gemeinschaftsbezogene Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer durch einfachen Mehrheitsbeschluss zur Ausübung an sich zu ziehen und die Durchführung entsprechender Maßnahmen auf Gemeinschaftskosten zu regeln. Die sog. geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft betrifft, verkürzt ausgedrückt, die Regelung solcher Pflichten, die zwar primär dem jeweiligen Eigentümer individuell zugeordnet sind, aber für die ordnungsmäßige Verwaltung und den Bestand des Gemeinschaftseigentums so wichtig sind, dass deren Erfüllung realistischer Weise nicht dem Belieben des einzelnen Eigentümers überlassen werden kann. In Ansehung solcher geborenen Wahrnehmungspflichten besteht sogar gem. 21 Abs. 4 WEG ein notfalls gerichtlich durchsetzbarer Anspruch eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers auf entsprechende Beschlussfassung. b) In logischer Fortführung dieser Rechtsprechung hat der BGH in seiner Rauchwarnmelder- Grundsatzentscheidung festgestellt, dass die Erfüllung der Ausstattungspflicht mit öffentlichrechtlich vorgeschriebenen Rauchwarnmeldern eine geborene Handlungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft auslöst, sofern es sich um eine reine Wohnanlage handelt, da dann die Nachrüstpflicht sämtliche Wohnungseigentümer trifft 5. Selbst wenn es sich um ein gemischt-genutztes Objekt handelt, in dem Teileigentumseinheiten nicht auszustatten sind, besteht Regelungskompetenz der Gemeinschaft, da es für die Beschlussfassung ausreicht, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist 6. c) Da Rauchwarnmelder infolge eines entsprechenden Eigentümerbeschlusses zur Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Nachrüstverpflichtung angeschafft werden, stehen diese, da aus dem Gemeinschaftsvermögen gem. 10 Abs. 7 WEG finanziert, nicht im Sondereigentum. Da deren beschlussgemäße Anbringung im Bereich der jeweiligen Wohnungen als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung i.s.d. 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG erfolgt, liegt auch kein der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft entzogener Eingriff in das Sondereigentums vor Handlungspflichten des Verwalters Liegt somit die Entscheidungskompetenz über die Ausstattung des Objekts bei der Wohnungseigentümerversammlung, treffen den Verwalter gleichwohl entsprechende Organisations- und Handlungspflichten. 4 BGH, Urt. v V ZR 161/11, ZMR 2012, BGH, Urt. v V ZR 238/11, ZMR 2013, BGH, a.a.o. 7 BGH, a.a.o. 3

4 Dem Verwalter nach WEG ist durch die Regelung des 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (gegebenenfalls zusätzlich und verstärkend durch entsprechende Regelungen des Verwaltervertrags) die Obsorge für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, insbesondere für die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen übertragen 8. So gehört es zu den dem Verwalter gem. 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG obliegenden Vertragspflichten, den Zustand des Gemeinschaftseigentums kontinuierlich zu überwachen, Handlungsnotwendigkeiten festzustellen, alle Eigentümer von seinen Feststellungen zu informieren, Entscheidungen der Gemeinschaft organisatorisch vorzubereiten und sachdienliche Entscheidungen herbeizuführen. Hieraus folgt, dass der Verwalter verpflichtet ist, die Wohnungseigentümer über die jeweilige landesgesetzliche Rauchwarnmelder-Nachrüstpflicht zu informieren, Vergleichsangebote von Fachunternehmen über die Ausstattung des Objekts einzuholen und den Eigentümern im Rahmen einer einzuberufenden Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen. Dabei ist der Verwalter wegen seiner Verpflichtung, auf eine sachgerechte Beschlussfassung hinzuwirken, auch gehalten, die Wohnungseigentümer hinsichtlich der Vor- und Nachteile einer Beschlussfassung für oder gegen eine gemeinschaftliche Nachrüstung aufzuklären. Ob die Wohnungseigentümer den Empfehlungen des Verwalters dann folgen, liegt nicht in der Entscheidungsmacht, jedoch im wohlverstandenen Interesse der Gemeinschaft. 5. Wartungspflicht Dass wegen der in der überwiegenden Mehrzahl der Bauordnungen enthaltenen Regelung, wonach der jeweilige Mieter, Nutzer bzw. unmittelbare Besitzer der ausstattungspflichtigen Räume zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft verpflichtet ist, sollte nicht zu dem Trugschluss verleiten, dass die Handlungskompetenz und -pflicht dem Vermieter bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft genommen und auf den jeweiligen Eigennutzer oder Mieter abgewälzt wäre. In mietrechtlicher Hinsicht ist zu berücksichtigen, dass die jeweiligen Landesbauordnungen nicht den alten Grundsatz Bundesrecht bricht Landesrecht aushebeln können. Die mietrechtliche Wartungspflicht des Vermieters ergibt sich nämlich ungeachtet der landesgesetzlichen Regelungen bundesrechtlich verpflichtend aus 535 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses sicher zu stellen. Zudem stellen die Wartungskosten umlagefähige Betriebskosten 9 dar, wobei regelmäßig in Mietverträgen entweder durch ausdrückliche Vereinbarung (Neuverträge) oder aufgrund einer entsprechenden Klausel (Altverträge) die Kostentragung durch den Mieter vereinbart ist, woraus logischerweise folgt, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Wartung ausführen zu lassen. Für das Wohnungseigentum hat der BGH ausgesprochen, dass aus der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Wahrnehmungspflicht bzw. das Wahrnehmungsrecht in Ansehung der Durchführung der vorgeschriebenen Wartung folgt BGH, Urt. v VI ZR 176/92, NJW 1993, 1782; BayObLG, Beschl. v Z BR 82/02, ZMR 2003, Nr. 17 BetriebskostenV; AG Lübeck, Urt. v C 1668/07, ZMR 2008, BGH, Urt. v V ZR 238/11, ZMR 2013,

5 6. Weitere rechtliche und praktische Argumente einer Gemeinschaftslösung Ist der Verwalter somit verpflichtet, dem Vermieter bzw. den Wohnungseigentümern eine tragfähige Grundlage für deren Beschlussentscheidung anhand zu geben, sollten folgende weitere Gesichtspunkte berücksichtigt werden, die dagegen sprechen, die Ausrüstung und Wartung dem einzelnen Eigentümer oder Nutzer/Mieter zu überlassen: Nur die einheitliche Ausstattung des Objekts mit qualitativ hochwertigen Geräten stellt sicher, dass diese durch das erforderliche Fachpersonal nach den anerkannten Regeln der Technik ordnungsgemäß installiert werden, was Fehlalarme auf ein Mindestmaß beschränkt 11. Nur eine einheitliche Wartung stellt sicher, dass vorhandene Geräte gem. DIN von entsprechendem Fachpersonal gewartet werden und die Wartungsprotokolle verfügbar sind 12. Nur die einheitliche Ausstattung des Objekts mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung entlastet die Wohnungseigentümergemeinschaft als Versicherungsnehmerin der Gebäudefeuerversicherung von den ihr obliegenden Pflichten, da bei Zuwiderhandlung Nachteile bei der Regulierung von Brandschäden drohen 13. Im Falle der Ausstattung des Objekts mit einem Flickenteppich individuell angeschaffter Geräte wird ein professioneller Dienstleister kaum bereit sein, überhaupt bzw. zu wirtschaftlichen Konditionen eine spätere Wartung zu übernehmen. 7. Umsetzungsprobleme und deren Lösung Auch stellen die für eine Individual-Lösung angeführten Umsetzungsschwierigkeiten in der Praxis keine unlösbaren Probleme dar. Soweit einzelne Nutzer / Eigentümer sich einer einheitlichen Ausstattung bzw. Wartung mit dem Argument verweigern, man habe schon vorgreiflich individuell Rauchwarnmelder angebracht, so muss der Mieter bzw. Eigentümer das Zugriffsermessen des Vermieters bzw. der Eigentümergemeinschaft akzeptieren und kann nicht durch Einbau eigener Geräte in die Verwaltungskompetenz von Vermieter bzw. Gemeinschaft eingreifen 14. Im konkreten Fall kann durch Beschlussfassung über die notfalls gerichtliche Durchsetzung der bestehenden rechtlichen Verpflichtung zur Duldung der entsprechenden Maßnahmen Nachdruck verliehen werden DIN 14604; DIN DIN 14676, Abschnitt 7: Geprüfte Fachkraft für Rauchwarnmelder. 13 BGH, Urt. v V ZR 238/11, ZMR 2013, AG Singen, Urt. v C 20/14 (demnächst in ZMR); AG Ratingen, Urt. v C 121/14 (demnächst in ZMR); AG Bad Homburg, Urt. V C 1749/13, ZMR 2014, 566; LG Hamburg, Urt. v S 247/10, ZMR 2012, 129; AG Hamburg-Blankenese, Beschl. v C 125/13, ZMR 2013, 965; AG Hamburg-Blankenese, Urt. v C 341/10, ZMR 2011, Mietrecht: 555a, 555d BGB; Wohnungseigentumsrecht: 14 Nr. 4 Alt. 1 WEG. 5

6 Die Problematik einer durch abweichendes Nutzungsverhalten des jeweiligen Eigentümers oder Mieters ins Leere laufenden Ausstattung kann vorgebeugt werden, indem über die vorgeschriebene Mindestausstattung hinaus auch solche Räume mit Rauchwarnmeldern ausgerüstet werden, die als Schlafräume oder Kinderzimmer nutzbar sind. Die Literatur vertritt hierzu die Auffassung, dass solche Maßnahmen als Modernisierung gem. 22 Abs. 2 WEG bzw. gem. 555b BGB durchgeführt bzw. beschlossen werden können, wobei die neuere Rechtsprechung von einer Annex-Kompetenz als modernisierende Instandsetzung von Vermieter bzw. Gemeinschaft ausgeht Fazit Abschließend ist festzustellen, dass eine Vielzahl juristischer und praktischer Argumente dafür sprechen, als Vermieter und Wohnungseigentümer das Thema Rauchwarnmeldernachrüstung aktiv aufzugreifen. 16 AG Ratingen, Urt. v C 121/14 (demnächst in ZMR); AG Halle/Saale, Urt. v C 2552/13, ZMR 2014, 455; rechtskräftig, vgl. LG Halle/Saale, Beschl. v S 11/14; Schmid, ZMR 2008, 98 ff. 6

7 Sonder- oder Gemeinschaftseigentum? Die oftmals schwierige Abgrenzung des Gemeinschaftseigentums vom Sondereigentum birgt nicht unerhebliches Konfliktpotential. Dies vor allem, wenn es um die Frage der Kostentragung für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung geht, da diese, soweit sie das Sondereigentum betreffen, vom einzelnen Wohnungseigentümer selbst zu finanzieren sind, während Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bezahlen sind. Auch die Frage der Vornahme von baulichen Veränderungen kann problematisch werden, da für den Bereich seines Sondereigentums der einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich nach Belieben Änderungen vornehmen kann. Es sollen daher nachfolgend einige immer wieder auftauchende Fragen zur Abgrenzung des Sonder- vom Gemeinschaftseigentum beantwortet werden. A. Grundlagen Es gibt zwei Arten der Begründung von Wohnungseigentum an einem Grundstück. Diese sind in 2 WEG vorgegeben: Wohnungseigentum wird entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum ( 3 WEG) oder durch Teilung ( 8 WEG) begründet. Die Einräumung von Sondereigentum setzt nicht voraus, dass das Gebäude, an dem Sondereigentum oder innerhalb dessen Sondereigentumseinheiten begründet werden sollen, bereits errichtet ist. Wohnungseigentum kann sowohl an einem errichteten als auch an einem noch nicht errichteten (zu errichtenden) Gebäude begründet werden ( 3 Abs. 1 und 8 Abs. 1 WEG). I. Gemeinschaftseigentum Gem. 1 Abs. 5 WEG ist grundsätzlich zunächst einmal alles Gemeinschaftseigentum, nämlich das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes. Dies liegt im allgemeinen sachenrechtlichen Grundsatz der 93 ff. BGB begründet, wonach ein Grundstück und ein etwa darauf befindliches Gebäude eine rechtliche Einheit bilden; der Eigentümer des Grundstücks also immer automatisch auch Eigentümer des/der darauf befindlichen Gebäude(s). Dieser sog. Akzessionsgrundsatz erfährt aus naheliegenden Gründen durch das WEG eine Durchbrechung. Denn nach dem WEG ist es eben doch möglich, dass an einem auf dem Grundstück befindlichen Gebäude oder einer in einem Gebäude befindlichen Wohnung besonderes Eigentum, nämlich Sondereigentum, begründet wird. II. Sondereigentum Die Durchbrechung des Akzessionsgrundsatzes bedeutet, dass durch die Bildung von Sondereigentum das Eigentum am Grundstück selbst und das Eigentum an einem Gebäude- oder Gebäudeteil nun in zwei verschiedenen Händen liegen kann und damit verschiedene Rechte und Pflichten begründet werden können. 7

8 B. Unterscheidungskriterien I. Sondereigentum = Raumeigentum Sondereigentum kann nach der Konzeption des WEG grundsätzlich nur an Räumen, also an einem Baukörper oder dem Teil eines Baukörpers, der durch Wände, Boden und Decke eine räumliche Begrenzung erfährt, begründet werden ( 3 WEG). 1. Wohnungseigentum und Teileigentum Daher kann Sondereigentum an einem kompletten Gebäude ebenso entstehen wie an einem Teil eines Gebäudes. Handelt es sich bei dem (kompletten) Gebäude oder Gebäudeteil um Räume, die Wohnzwecken dienen (sollen), handelt es sich um Wohnungseigentum i.e.s.; bei sonstigen Räumen und sog. Teileigentum (Keller, Geschäftsräume, Garagen, etc.). 2. Kriterium der Abgeschlossenheit Wegen der Definition des Sondereigentums als Raumeigentum darf Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind ( 3 Abs. 2 S. 1 WEG). Die erforderliche Abgeschlossenheit der Räume, an denen Sondereigentum begründet werden soll ( 3 Abs. 2 S. 1 WEG) wird in der Abgeschlossenheitsbescheinigung nachgewiesen. Diese ist neben dem sog. Aufteilungsplan als weitere Anlage der Eintragungsbewilligung beizuführen. Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde (Bauprüfabteilung) mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich sind. Einzelheiten sind in 7 Abs. 4 WEG geregelt. 3. Abgrenzungsprobleme Umstritten ist die Frage, ob als Raum i.s.d. 3 WEG nur ein fest (also körperlich) umschlossenes Bauteil gelten kann, oder ob die räumliche Abgeschlossenheit auch durch andere Abgrenzungsmerkmale wie etwa Funktion, Herrschaftsmacht oder teilweise Umgrenzung erfüllt sein kann. Dies wird von der herrschenden Lehre und Rechtsprechung (zu Unrecht) abgelehnt. Der Entscheidung des BGH v ist nach hier vertretener Auffassung zu entnehmen, dass ersteres zutreffend ist 17. aa) Stellplätze Aus obigen Grundsätzen folgt, dass Kfz.-Stellplätze, die auf der Grundstücksfläche oder auf dem Dach eines Gebäudes errichtet werden, nicht sondereigentumsfähig sind, da es nach h.m. an der Raumeigenschaft fehlt. Freiflächenstellplätze in diesem Sinne sollen auch Carports sein. Hier ist letztlich nur die Begründung von Sondernutzungsrechten möglich und zweckdienlich. Eine gesetzlich anerkannte Ausnahme sind Garagenstellplätze ( 3 Abs. 2 S BGH, Beschl. v V ZR 97/07. 8

9 WEG), die im Gebäudeinneren liegen. Diese sind keine Räume, da ihnen seitliche Abgrenzungen/Wände fehlen und sie für andere Personen zugänglich sind, sofern sie aber dauerhaft markiert werden, stehen sie kraft gesetzlicher Fiktion einem Raum gleich. bb) Balkone, Dachterrassen und Loggien Fraglich ist, ob Balkone, Loggien und Terrassenfläche/Dachterrassenflächen Sondereigentum sein können. Streng genommen fehlt ihnen die Raumeigenschaft. Gleichwohl sind sie nach h.m. sondereigentumsfähig. Denn sie sind baulich abgeschlossener Bestandteil der Wohnung/des Teileigentums und nur von dieser/diesem aus zugänglich, selbst wenn keine komplette Eingrenzung vorhanden sein sollte 18. Die Sondereigentumsfähigkeit von Balkon-, Loggien- oder Dachterrassenbereichen ergibt eine Zuordnung zum Sondereigentum indes nur dann, wenn die o.g. Bereiche in der Teilungserklärung dem jeweiligen Sondereigentum an einer Wohnung auch tatsächlich zugeordnet wurden. Das Sondereigentum hieran erstreckt sich auch nur so weit, wie es die praktische Zugehörigkeit zum jeweils angeschlossenen Sondereigentum an einer Wohnung gebietet; demnach bezieht sich die Zuordnung von Balkonen zum Sondereigentum nur auf den durch die konstruktiven Bauteile begrenzten Raum, also lediglich auf den Luftraum der durch diese gebildet wird 19. II. Begrenzung der Sondereigentumsfähigkeit durch 5 WEG Wäre es mit der Bildung eines in sich abgeschlossenen Raumes für die Begründung von Sondereigentum getan, könnte dies für den Bestand des Gebäudes und die übrigen Wohnungseigentümer fatale Folgen haben. Denn da der jeweilige Sondereigentümer als echter Eigentümer anzusehen ist, kann er mit seinem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren. Dies kann bei der Entfernung eines statisch erforderlichen Türsturzes oder einer tragenden Wand im Inneren eines Wohnungseigentums zu nicht unerheblichen Problemen führen. Würde das Sondereigentum demnach alles umfassen, was zum einen als Bausubstanz den abgeschlossenen Raum eigentlich erst bildet (Decke, Boden, Wände) und zum anderen, was sich im Inneren des Raumes befindet, so wird klar, dass weitere Grenzen des Sondereigentums bestehen müssen. Mit diesen Abgrenzungsfragen beschäftigt sich die Regelung des 5 WEG Abs. 2 WEG - Kriterium der Wesentlichkeit Mit der Möglichkeit der Begründung von Sondereigentum an einem abgeschlossenen Raum werden somit nicht sämtliche Gebäudebestandteile zum Gegenstand des Sondereigentums. So bestimmt die Regelung des 5 Abs. 2 WEG, dass die wesentlichen konstruktiven Gebäudebestandteile (die für Bestand und Sicherheit erforderlich sind) zwingend im Gemeinschaftseigentum verbleiben (z.b. Fundament, tragende Decken und Wände, Dach, statisch notwendige Bauteile, etc.). 18 zum Ganzen: Müller, Praktische Fragen des WEG, 1. Teil Rn OLG Düsseldorf, Beschl. v Wx 348/01. 9

10 Dazu regelt 5 Abs. 1 WEG, dass solche Gebäudebestandteile, die zwar räumlich dem Bereich des Sondereigentums zugerechnet werden können, nicht sondereigentumsfähig sind, soweit deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügung die Recht der übrigen Wohnungseigentümer über das in 14 Ziff. 1 WEG benannte Maß hinaus beeinträchtigt, was insbesondere im Falle des Eingriffs in die äußere Gestaltung des Gebäudes zutrifft Abs. 2 WEG Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen Probleme werfen insbesondere die in ein Gebäude eingebrachten Anlagen und Einrichtungen auf, da sich diese einerseits innerhalb solcher räumlichen Bereiche befinden können, die dem Sondereigentum zugeordnet sind, andererseits sich aber zugleich regelmäßig über Bereiche anderen Sondereigentums sowie des Gemeinschaftseigentum erstrecken (z.b. Heizungsanlagen, Türöffnungs- und Gegensprechanlagen, etc.). Hierzu regelt 5 Abs. 2 WEG, dass solche Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können Abs. 1 WEG Optik und Nachteil für andere Gemäß 5 Abs. 1 WEG kann (negativ formuliert) Sondereigentum ferner nicht werden, was im Falle einer Veränderung, Beseitigung oder Hinzufügung entweder die Optik der Gesamtanlage verändert oder einen anderen Wohnungseigentümer in seinen Rechten beeinträchtigt. B. Abgrenzungsprobleme zu 5 WEG Aus 5 WEG erwachsen in der Praxis eine Vielzahl von Streitigkeiten und Abgrenzungsfragen, da hier das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, auf das Gemeinschaftsinteresse an der Integrität des Gemeinschaftseigentums trifft. Nicht zu vergessen ist auch die wirtschaftlich relevante Frage, wer die Betriebs- und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aufzukommen hat, da gem. 16 Abs. 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer für die Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums aufzukommen haben, während das Sondereigentum gem. 14 Nr. 1 WEG Sache des Einzelnen ist. Grundsätzlich kann im Anschluss an die hierzu ergangene aktuelle Rechtsprechung (die indes eine Vielzahl von Einzelfragen noch nicht beantwortet hat) gesagt werden, dass der Umstand, dass sich ein Bauteil, eine Fläche, technische Anlage oder Einrichtung im räumlichen Bereich des gebildeten Sondereigentums befindet, mit Blick auf die in 5 WEG enthaltenen Regelungen noch lange nicht dazu führt, dass auch hieran Sondereigentum bestehen würde. Insoweit kann an den von der Literatur und Rechtsprechung (wohl auch vom BGH 20 ) vertretenen funktionalen Sondereigentumsbegriff angeknüpft werden. Auch wenn sich ein Bauteil, eine Anlage oder Einrichtung im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindet, das betreffende Bauteil, die Anlage oder Einrichtung indes mit einem gemeinschaftlichen Zwecken dienenden Bauteil, einer Anlage oder Einrichtung so verbunden 20 BGH, Urt. v V ZR 57/12. 10

11 ist, dass eine Würdigung unter dem Gesichtspunkt der Verkehrsauffassung ergibt, dass die Gesamtanlage in ihrer Funktion beeinträchtigt würde, sofern das betreffende Bauteil fehlte, also von einer Einheitlichkeit in funktionaler Hinsicht auszugehen ist, so dürfte grundsätzlich von Gemeinschaftseigentum auszugehen sein. Insofern kommt es ersichtlich für die Beurteilung, ob ein Gegenstand dem Sondereigentum zuzuordnen ist, in keinem Falle darauf an, ob ein bestimmtes Bauteil, eine Anlage oder Einrichtung sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindet, nur einem einzelnen Wohnungseigentümer zur Benutzung zur Verfügung steht, ausschließlich einer Sondereigentumseinheit dient oder sonst wie ein exklusiver Nutzungsvorteil gegeben ist. I. Problemfall Heizung Rechtsprechung und Literatur waren zur Frage der Beurteilung der sich im Inneren des Sondereigentums befindlichen einzelnen Teile der zentralen Heizungsanlage als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum heillos zerstritten. 1. Sondereigentum Nach einer vielfach vertretenen Rechtsmeinung sollen die in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten installierten Heizkörper nebst deren Zuleitungen ab dem Abzweig vom Hauptrohr an auch ohne ausdrückliche Vereinbarung der grundsätzlich als Gegenstände des Sondereigentums anzusehen sein 21. Begründet wird dies damit, dass die Zuleitungen und Heizkörper ausschließlich der Beheizung der jeweiligen Sondereigentumseinheit dienen und daher nicht dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen seien. Allerdings soll ohne Weiteres eine Entfernung oder aber die zusätzliche Montage von Heizkörpern nicht möglich ist, sofern dies nicht ohne Einfluss auf die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage bleibt, was im Einzelfall jedoch (mit den bekannten Unwägbarkeiten) zu beweisen sei Gemeinschaftseigentum Demgegenüber vertritt eine abweichende Rechtsauffassung die Meinung, dass insbesondere mit Blick auf die Tatsache, dass die eine technische Einheit bildenden Teile einer Heizungsanlage nicht willkürlich in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgespalten werden bzw. Heizungsrohre sowie Heizkörper regelmäßig nicht ohne Einfluss auf die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage demontiert oder hinzugefügt werden können, dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzurechnen sind BayObLG, Beschl. v Z BR 45/02; OLG Hamburg, Beschl. v Wx 39/ OLG Düsseldorf, Beschl. v I-3 Wx 66/04; BayObLG, Beschl. v BReg. 2 Z 141/84; BayObLG, Beschl. v Z 73/83, DWE 1984, 92; OLG Hamm, Beschl. v W 438/ Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl. 2004, Rn. 82 f.. 11

12 3. Entscheidung des BGH, Urt. v Zutreffender Weise hat der BGH in seiner Entscheidung v klargestellt, dass die Heizzentrale nebst den Steig- und Fallleitungen im zwingenden Gemeinschaftseigentum steht. Für die Heizkörper und Leitungen im Bereich des Sondereigentums ist der BGH bedauerlicher Weise einer Entscheidung für oder gegen eine der oben dargestellten Meinungen ausgewichen. Der BGH hat ausgesprochen, dass zumindest für den Fall, dass in der Teilungserklärung zulässigerweise geregelt sei, ab welchem Punkt Versorgungsleitungen zum Sondereigentum, also insbesondere die Heizungsleitungen und Heizkörper im Inneren der Wohnung zum Sondereigentum zählen sollen, dies wirksam vereinbart werden könne. 4. Entscheidung des BGH v Obgleich in der o.g. Entscheidung abgestritten, hat der BGH in seiner Entscheidung vom die in der vorangegangenen Entscheidung vom enthaltenen Unklarheiten (und Fehler) richtig gestellt 25 : Die der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienenden Versorgungsleitungen bilden nach der Verkehrsanschauung ein einheitliches Leitungsnetz, an dem grundsätzlich Gemeinschaftseigentum besteht. Auf die Frage, ob ein Bestandteil dieses Versorgungsnetzes nur einer einzelnen Einheit dient, kommt es somit nicht an; auch in diesem Fall besteht Gemeinschaftseigentum. Eine solche Betrachtung entspricht der natürlichen Anschauung und der Interessenlage der Eigentümer. Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Leitungsnetz gehören die Leitungen allerdings nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern darüber hinaus bis zu einer ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Je nach Bauweise kann das schon daraus folgen, dass eine nicht durch Ventile, Eckverbindungen oder ähnliche Zwischenstücke unterteilte Leitung eine einheitliche Sache ist, an der nur einheitliches Eigentum bestehen kann. In erster Linie ist somit maßgebend, dass Wasser- oder Heizungsleitungen, unabhängig von der Frage, ob sie (schon) durch den räumlichen Bereich des Sondereigentums verlaufen, erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zum Gesamtnetz (und damit die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum) verlieren, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums vorhandene Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen. Daran ändert sich auch nichts, wenn, wie vorliegend, die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Wasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an zum Sondereigentum zu rechnen seien. Diese Regelung ist mit Blick auf 93, 94 BGB sowie mit Blick auf 5 Abs. 3 WEG unwirksam. Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht zu Ungunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben 26. Gleichwohl sind immer noch verschiedene äußerst praxisrelevante Fragen offen geblieben. So hat sich der BGH mit der Rechtsauffassung, wonach Leitungen, die in tragenden und damit im zwingenden Gemeinschaftseigentum stehenden Wänden verlaufen, zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind, weil jede Maßnahme hieran mit dem Aufschlagen der Wände verbunden ist, nicht auseinandergesetzt BGH, Urt. v V ZR 176/ dazu u.a.: Elzer, Anm. zu BGH v , IMR 2011, BGH, Urt. v V ZR 57/ OLG München, Beschl. v Wx 44/09. 12

13 Auch stellt sich die Frage, wie die Äußerungen des BGH mit Blick auf Entwässerungseinrichtungen zu verstehen sind. II. Problemfall Fenster, Türen und Schließanlagen Fenster und Außen- sowie Wohnungsabschlusstüren sind heutzutage zwingend und einheitlich gemeinschaftliches Eigentum samt Innenseiten, da es sich um einen einheitlichen Gebäudeteil handelt, an dem nicht gleichzeitig unterschiedliche Rechtsverhältnisse herrschen können (etwa Außenseite = Gemeinschaftseigentum Innenseite = Sondereigentum) Außenfenster und deren Bestandteile Fensterbeschläge oder scheiben können somit nicht separat betrachtet werden Türen und Schlösser Der Bundesgerichtshof hat hierzu aktuell entschieden 30 : Die Wohnungsabschlusstür kann sowohl als Teil des jeweiligen Sondereigentums, als auch als Teil des Gemeinschaftseigentums angesehen werden. Da indes erst durch die Wohnungsabschlusstür die notwendige Abgeschlossenheit des Sondereigentums hergestellt wird, steht die Wohnungsabschlusstür zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, und zwar insgesamt. Was die Schließeinrichtung (Schloss) anbetrifft, so dürfte eine künstliche vertikale Teilung der Türanlage zutreffender weise nicht möglich sein (vgl. zu Fenstern), weshalb diese Einrichtung im zwingenden Gemeinschaftseigentum steht 31. Die Hauseingangstür nebst den dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden (integrierten) Haustüranlagen (Briefkastenanlage, Klingelanlage, Gegensprechanlage, Videoüberwachungsanlage, etc.) steht im zwingenden Gemeinschaftseigentum. Entsprechendes gilt für sonstige Zugangs- und Außentüren wie Balkon-, Garagen-, Keller-, und Terrassenaußentüren. Schließzylinder und Schlüssel von Türen, die zu Gemeinschaftseigentum führen sowie von Wohnungsabschlusstüren und Außentüren gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, da gemäß den 93, 94 BGB i.v.m. 5 Abs. 2 WEG diese Türen zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes gehören bzw. sie der Abgeschlossenheit des Sondereigentums dienen. Die Innentüren im räumlichen Bereich des Sondereigentums stehen hingegen im Sondereigentum 32. Entsprechendes gilt für deren Schließeinrichtungen. 28 Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl. 2010, 5 Rn OLG München, Beschl. v Wx 90/06; AG München, Urt. v C 366/ BGH, Urt. v V ZR 212/ OLG Hamm, Beschl. v W 203/ Riecke/Schmid/Schneider, Fachanwaltskommentar WEG, 3. Aufl. 2010, 5 Rn

14 III. Problemfall Gegensprechanlagen/Türöffner Das OLG Köln 33 vertrat die Auffassung, dass die Sprechstellen einer Türöffnungs-/ Gegensprechanlage in den einzelnen Eigentumswohnungen dem Sondereigentum zuzurechnen sind, sofern ein etwaiger Defekt keine Auswirkung auf die Funktionsfähigkeit der Gesamtanlage hat. Daher sei der einzelne Wohnungseigentümer für eine Reparatur der Sprechstelle selbst verantwortlich. In einem vom AG Böblingen entschiedenen Fall wurde aufgrund einer Funktionsstörung der gesamten Anlage durch den Ausfall der einzelnen Sprechstelle eine Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum mit der Folge angenommen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Reparaturkosten aufzukommen hatte 34. Die Briefkastenanlage ist gemeinschaftliches Eigentum 35. Nach h.m. handelt es bei den Namensschildern einer Briefkasten- bzw. Klingelanlage grundsätzlich ebenso um Gemeinschaftseigentum 36, da eine Veränderung nicht ohne Eingriff in die äußere Gestaltung der im zwingenden Gemeinschaftseigentum stehenden Haustüranlage möglich ist. 33 OLG Köln, Beschl. v Wx 126/ AG Böblingen, Beschl. v GR 35/96 WEG. 35 OLG Köln, Beschl. v Wx 126/ Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl. 2010, 2. Teil Rn