Kaufvertrag (über eine Eigentumswohnung, Ausländergrunderwerb, ImmoESt Klausel mit Hauptwohnsitzbefreiung)

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1 WEKA-Verlag Gesellschaft m.b.h. A-1200 Wien, Dresdner Straße 45 Wolfgang Steinberger Muster Vertragsmuster Kaufvertrag (über eine Eigentumswohnung, Ausländergrunderwerb, ImmoESt Klausel mit Hauptwohnsitzbefreiung) Kaufvertrag abgeschlossen zwischen Karl Hofmann geb am Schustergasse 2, 1130 Wien (im Folgenden kurz Verkäufer 1 genannt) Dr. Hans Peter Hofmann geb am Schustergasse 2, 1130 Wien (im Folgenden kurz Verkäufer 2 genannt) (im Folgenden zusammen kurz die Verkäufer genannt) und Irina Shukova geb am Türkenschanzstraße 14, 3400 Klosterneuburg (im Folgenden kurz die Käuferin genannt) Dokument-ID: (im Folgenden Verkäufer und Käufer gemeinsam die Vertragsparteien oder einzeln die Vertragspartei genannt) wie folgt: 1. Kaufgegenstand 1.1 Der Verkäufer 1 ist zu 138/13512-Anteilen (B-LNR 41) grundbücherlicher Miteigentümer ob der Liegenschaft EZ 626, GB KG Ober St. Veit Bezirksgericht Hietzing bestehend aus dem Grundstück Nr 332/2, mit der Grundstücksadresse Schustergasse 2, 1130 Wien, wobei mit diesen 138/13512-Anteilen (B-LNR 41) selbstständiges Wohnungseigentum an der Wohnung 1 Stiege 2 samt Zubehör untrennbar verbunden ist. Der Verkäufer 2 ist zu 138/13512-Anteilen (B-LNR 42) grundbücherlicher Miteigentümer ob der Liegenschaft EZ 626, GB KG Ober St. Veit, Bezirksgericht Hietzing bestehend aus dem Grundstück Nr 332/2, mit der Grundstücksadresse Schustergasse 2, 1130 Wien, wobei mit diesen 138/13512-Anteilen (B-LNr 42) selbstständiges Wohnungseigentum an Wohnung 1 Stiege 2 samt Zubehör untrennbar verbunden ist. Festgehalten wird, dass die Anteile der Verkäufer gem 5 Abs 3, 13 Abs 3 WEG 2002 miteinander verbunden sind und mit der Wohnung auch das dazugehörige Kellerabteil Nr 1 zur ausschließlichen Nutzung verbunden ist (im Folgenden Kaufgegenstand genannt). 1.2 Der Gutbestands- und Lastenstand ist aus nachfolgendem Grundbuchsauszug vom ersichtlich: KATASTRALGEMEINDE Ober St. Veit EINLAGEZAHL 626 BEZIRKSGERICHT Hietzing Seite 1 von 7

2 Alle Blätter ohne Einschränkung mit Löschungsverpflichtungen Letzte TZ 23807/2012 Wohnungseigentum Plombe 388/2013 Plombe 557/2013 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl II, 143/2012 am A1 GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 332/2 G GST-FLÄCHE * 5907 Bauf (Gebäude) 1862 Gärten 4045 Schustergasse 2 A2 7 a 2620/2006 Bauplatz (auf) Gst 332/2 (Bauplatz B) 8 a 3840/2006 RECHT des Gehens gem Pkt I Servitutsvereinbarung über Gst 332/37 für Gst 332/2 9 a 3840/2006 RECHT des Gehens gem Pkt I Servitutsvereinbarung über Gst 332/38 für Gst 332/2 10 a 3840/2006 RECHT der Errichtung und Duldung eines Kinderspielplatzes gem Pkt III Servitutsvereinbarung auf dem Gst 332/38 für Gst 332/2 11 a 4119/2010 Verpflichtung zur Herstellung und zur Gewährleistung der Zugänglichkeit des Gemeinschaftsspielplatzes gemäß Punkt 5 Bescheid (Zl MA 37/1130 Schustergasse 2 ) B 41 ANTEIL: 138/13512 Karl Hofmann GEB: Schustergasse 2, Wien 1130 a b 582/2008 IM RANG 3600/2007 Kaufvertrag Eigentumsrecht 582/2008 Berichtigung des Grundbuches gem 136 GBG c 582/2008 Wohnungseigentum an Wohnung 1 Stiege 2 d 582/2008 Verbindung gem 5 Abs 3, 13 Abs 2 WEG 2002 Seite 2 von 7

3 42 ANTEIL: 138/13512 Dr. Hans Peter Hofmann GEB: ADR: Schustergasse 2, Wien 1130 a b 582/2008 IM RANG 3600/2007 Kaufvertrag Eigentumsrecht 582/2008 Berichtigung des Grundbuches gem 136 GBG c 582/2008 Wohnungseigentum an Wohnung 1 Stiege 2 d 582/2008 Verbindung gem 5 Abs 3, 13 Abs 2 WEG 2002 C 5 a 215/2006 DIENSTBARKEIT des Rechtes der Errichtung und Benutzung eines öffentlichen Durchganges gem Pkt 6. Abs 2, Pkt 16 Kaufvertrag für Stadt Wien 6 a 3840/2006 DIENSTBARKEIT des Gehens gem Pkt I Servitutsvereinbarung über Gst 332/2 für Gst 332/37 332/38 7 a 3840/2006 DIENSTBARKEIT der Errichtung und Duldung eines Kinderspielplatzes gem Pkt III Servitutsvereinbarung auf dem Gst 332/2 für Gst 332/37 332/38 8 a 3840/2006 DIENSTBARKEIT der Errichtung und Duldung von EDV- und Telefonleitungen gem Pkt IX Servitutsvereinbarung auf dem Gst 332/2 für Gst 332/38 9 a 3840/2006 DIENSTBARKEIT der Errichtung und Duldung von EDV- und Telefonleitungen gem Pkt IX Servitutsvereinbarung auf dem Gst 332/2 für Gst 332/37 10 a 3873/2006 DIENSTBARKEIT des Rechtes der Benutzung des Spielplatzes gem Pkt II Dienstbarkeitsvertrag auf dem Gst 332/2 für Gst 358/7 11 a 3873/2006 DIENSTBARKEIT des Gehrechtes über Gst 332/2 für Gst 358/7 12 a 3873/2006 DIENSTBARKEIT des Rechtes der Führung eines Datenkabels (Glasfaserverkablung) gem Pkt II Dienstbarkeitsvertrag auf dem Gst 332/2 für Gst 358/7 HINWEIS Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS 1.3 Von den Belastungen werden ausdrücklich nur die im A2-Blatt ausgewiesenen öffentlich rechtlichen Verpflichtungen, die im C-Blatt des in Punkt 1.2 angeführten Grundbuchsauszug unter C-LNR 5a bis 12a ausgewiesenen Belastungen von der Käuferin übernommen. 1.4 Im Übrigen werden keine weiteren Belastungen übernommen bzw sind solche, soweit sie die kaufgegenständlichen Liegenschaftsanteile betreffen, von den Verkäufern bis zum Zeitpunkt der Einverleibung des Eigentumsrechtes der Käuferin auf eigene Kosten zu löschen. Es bestehen keine außerbücherlichen Seite 3 von 7

4 Lasten. 1.5 Die Verkäufer verkaufen und übergeben somit den Kaufgegenstand samt Mobiliar, allem rechtlichen und tatsächlichen Zubehör und allen Rechten, Befugnissen und Pflichten, wie die Verkäufer diese bisher besessen und benützt haben oder zu besitzen und benützen berechtigt waren, an die Käuferin, die den Kaufgegenstand samt Mobiliar nach Maßgabe der weiteren Bestimmungen dieses Vertrages kauft und übernimmt. 2. Kaufpreis und Treuhandbestimmungen 2.1 Der Kaufpreis für den Kaufgegenstand wird mit EUR , (Euro sechshundertzweiundsiebzigtausendfünfhundert) vereinbart (im Folgenden Kaufpreis ), wobei davon EUR , (Euro sechshundertfünfundsechzigtausend) auf den Kaufgegenstand und auf die Liegenschaftsanteile der Verkäufer zu gleichen Teilen sowie brutto EUR 7.500, (Euro siebentausendfünfhundert) auf das bewegliche Mobiliar entfallen. Der Kaufpreis enthält keine Umsatzsteuer, eine solche wird dem Kaufpreis auch nicht zugeschlagen und ist von der Käuferin nicht zu bezahlen. Es wird festgehalten, dass der Kaufpreis durch die Käuferin aufgebracht und in die treuhändige Verwahrung der hiermit einvernehmlich zur Treuhänderin bestellten Ziegelbauer & Partner Rechtsanwälte GmbH überwiesen wurde. 2.2 Der Kaufpreis ist fix und unveränderlich. Im Festpreis nicht enthalten sind die Grunderwerbssteuer von 3,5 % der Bemessungsgrundlage und die Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % der Bemessungsgrundlage, die von den Käufern zu tragen sind. 2.3 Der Kaufpreis ist bei der beiderseitigen notariell beglaubigten Vertragsunterzeichnung fällig, die von der Käuferin zu entrichtende Grunderwerbsteuer (3,5 %) in Höhe von EUR , (Euro dreiundzwanzigtausendzweihundertfünfundsiebzig) und die von der Käuferin zu entrichtende Eintragungsgebühr (1,1 %) in Höhe von EUR 7.315, (Euro siebentausenddreihundertundfünfzehn) sind am Tag der beiderseitigen notariell beglaubigten Vertragsunterzeichnung fällig. 2.4 Der Kaufpreis wird von der Käuferin auf das eigens für diese Transaktion eingerichtete Treuhandkonto der Kanzlei Ziegelbauer & Partner Rechtsanwälte GmbH, Reisnerstraße 16, 1030 Wien, die hiermit von den Vertragsparteien einvernehmlich und einseitig unwiderrufbar zur Treuhänderin bestellt wird, bei der X Bank AG, BLZ, Konto Nr, lautend auf Ziegelbauer & Partner Rechtsanwälte GmbH, Hofmann/Shukova und das über das elektronische Treuhandbuch bei der Rechtsanwaltskammer Wien geführt wird, bis zum Tag der Vertragsunterfertigung erlegt. 2.5 Die Grunderwerbsteuer und gerichtliche Eintragungsgebühr im Gesamtbetrag von EUR , (Euro dreißigtausendfünfhundertundneunzig) ist von der Käuferin auf das Finanzamtsverrechnungskonto der Kanzlei Ziegelbauer & Partner Rechtsanwälte GmbH, Reisnerstraße 16, 1030 Wien, bei der X Bank AG, BLZ, Konto Nr lautend auf Ziegelbauer & Partner Rechtsanwälte GmbH, bis zum Tag der Vertragsunterfertigung zu erlegen. Die Grunderwerbsteuer wird durch Selbstberechnung ermittelt. Sollte die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr für diesen Erwerbsvorgang erhöht bzw verringert werden, so ist der entsprechende Betrag von der Käuferin nachzuzahlen bzw von der Treuhänderin zurückzuzahlen. 2.6 Die Verkäufer nehmen zur Kenntnis, dass seit dem gem 30 bis 30c EStG vom Veräußerungsgewinn eine Immobilienertragsteuer in gesetzlicher Höhe zu entrichten ist. Festgehalten wird, dass grundsätzlich die Verkäufer alleinige Steuerschuldner und für die Entrichtung einer allfälligen Immobilienertragsteuer verantwortlich sind. Vorliegend liegt eine Hauptwohnsitzbefreiung der Verkäufer von der Immobilienertragsteuer vor. Die Verkäufer haben alle erforderlichen Informationen und Urkunden zur ordnungsgemäßen Beurteilung der Befreiung von der Immobilienertragsteuer im Rahmen der Selbstberechnung an die Treuhänderin übermittelt und bestätigen gegenüber der Treuhänderin hiermit die Vollständigkeit und Richtigkeit der übermittelten Informationen und Urkunden. 2.7 Die Zinsen des Treuhanderlages stehen bis zur Auszahlung des Kaufpreises und im Fall einer Rückabwicklung des gegenständlichen Vertrages der Käuferin zu, die auch die mit der Kontoführung verbundenen Spesen, sowie die KESt zu zahlen hat. Die Vertragsparteien nehmen zur Kenntnis, dass die Abwicklung der Treuhandschaft im Rahmen des elektronischen Treuhandbuchs bei der Rechtsanwaltskammer Wien der Rechtsanwaltskammer Wien gemeldet wird und verpflichten sich, die dafür erforderlichen Formulare zu unterfertigen. 2.8 Die Treuhänderin ist ermächtigt und verpflichtet (1) für die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr die Grunderwerbsteuerselbstberechnung vorzunehmen und die Grunderwerbsteuer samt gerichtlicher Eintragungsgebühr bei Fälligkeit direkt an das Finanzamt für Seite 4 von 7

5 Gebühren und Verkehrssteuern in Wien zu überweisen, (2) den Kaufpreis in Höhe von EUR , (Euro sechshundertzweiundsiebzigtausendfünfhundert) an die Verkäufer auszufolgen, und zwar durch Überweisung auf das Konto Nr, BLZ, bei der AX Landesbank AG, lautend auf Karl oder Dr. Hans Peter Hofmann, sobald für die Käuferin das lastenfreie Eigentumsrecht ob der kaufgegenständlichen Liegenschaftsanteile im Grundbuch einverleibt ist. 2.9 Die Vertragsparteien werden die Treuhänderin bei der Durchführung des Vertrages unterstützen, insbesondere sämtliche erforderlichen Urkunden im Original zur Verfügung stellen und die erforderlichen Erklärungen in der jeweils erforderlichen Form abgeben. 3. Gewährleistung, Haftung 3.1 Die Käuferin erklärt, den Kaufgegenstand, die Lage, die Grenzen und die Beschaffenheit aus eigener Wahrnehmung zu kennen. Die Verkäufer übernehmen, mit Ausnahme des Punkts 3.2 bis 3.4, keine Haftung für eine bestimmte Beschaffenheit, Eigenschaft oder Ertrag des Kaufgegenstandes. 3.2 Die Verkäufer leisten Gewähr betreffend Eigentumsrechte und Lastenfreiheit dergestalt, dass der Kaufgegenstand frei von Geldlasten, Pfandrechten, Übertragungsbeschränkungen, Vorkaufsrechten, sonstigen bücherlichen Lasten, öffentlich-rechtlichen Baubeschränkungen und Rechten Dritter wie Servituten oder Nutzungsrechten welcher Art auch immer einschließlich Bestandrechten, mit Ausnahme der in Punkt 1.3 genannten Belastungen, in den Besitz und Genuss der Käuferin übergeht. Weiters haften die Verkäufer im Übrigen für die Freiheit des Kaufgegenstandes von außerbücherlichen Lasten, ausgenommen der von der Käuferin selbst begründeten Lasten. 3.3 Alle sonstigen bezughabenden Hausverwaltungsunterlagen, einschließlich Versicherungsurkunden, Pläne, den Kaufgegenstand und das Inventar betreffenden Verträge, öffentlich-rechtliche Urkunden im Original (zb Baugenehmigungen, Bescheide des Finanzamts oder der Baubehörde) wurden der Käuferin bereits bekannt gemacht. 3.4 Nach Wissen der Verkäufer wurde der Kaufgegenstand gemäß den Bestimmungen der einschlägigen Bauordnung aufgrund von rechtskräftigen Baubewilligungen errichtet (es sind keine Bauaufträge, Bauauflagen oder sonstige behördliche Aufträge unerledigt). 3.5 Ein Energieausweis für das Kaufobjekt wurde vor Vertragsunterfertigung übergeben. 3.6 Die Vertragsparteien erklären, dass Kaufpreis einerseits sowie Kaufgegenstand und das bewegliche Mobiliar andererseits als gleichwertig zu betrachten sind, Leistung und Gegenleistung ihren wirtschaftlichen Vorstellungen entsprechen und isd 935 ABGB den wahren Wert des Kaufobjekts zu kennen. 4. Übergabe und Übernahme, Verrechnung 4.1 Die Übergabe und Übernahme des Kaufgegenstandes in den physischen Besitz der Käuferin und der Übergang von Gefahr und Zufall erfolgt spätestens binnen 14 Tagen nach Eintritt der Wirksamkeit dieses Vertrages durch Aushändigung einer erforderlichen Anzahl von Schlüsseln für das am Kaufgegenstand befindliche Gebäude (bzw die Gebäudeteile und Türen soweit vorhanden), der Wohnung 1 Stiege 2 sowie des Kellerabteils Nr 1 anlässlich einer gemeinsamen Begehung der kaufgegenständlichen Liegenschaft ( Übergabsstichtag ). Es ist die Sache der Vertragsparteien selbst, die Übergabe/Übernahme zu organisieren und zu vollziehen. Die Übernahme gilt als vollzogen, wenn die Verkäufer die Übergabe angeboten haben und es aus Gründen, die nicht in der Sphäre der Verkäufer liegt, nicht zu einer Übergabe kommt. 4.2 Hierüber wird ein von beiden Vertragsparteien zu unterfertigendes Übergabeprotokoll angefertigt. 4.3 Der Übernahmetag gilt auch als Verrechnungsstichtag für die mit dem Kaufgegenstand verbundenen sonstigen laufenden Aufwendungen. Es erfolgt eine taggenaue Abrechnung durch die Hausverwaltung. 5. Inländererklärung Die Käuferin erklärt an Eides statt, Inländerin im Sinne des Devisengesetzes zu sein. Die Käuferin ist Staatsbürgerin der Russischen Förderation und demgemäß Ausländerin im Sinne des Ausländergrunderwerbsgesetzes für Wien. Die Käuferin verfügt über einen Aufenthaltstitel in Österreich. Demgemäß ist dieser Vertrag mit Ausnahme der Punkte 2.3, 2.4, 2.5, 2.7, 2.8, 5 und 7 bis zur Erteilung der notwendigen Seite 5 von 7

6 Genehmigung zum Erwerb der kaufgegenständlichen Liegenschaftsanteile nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz für die Käuferin aufschiebend bedingt. Sollte dieser Kaufvertrag von der Ausländergrundverkehrskommission nicht bis längstens genehmigt werden, erlöschen die wechselseitigen Berechtigungen und Verpflichtungen aus diesem Vertrag bzw ist dieser Vertrag rückabzuwickeln. 6. Aufsandungserklärung Karl Hofmann, geb am, Schustergasse 2, 1130 Wien, erteilt hiermit seine ausdrückliche und unwiderrufliche Einwilligung, dass aufgrund dieses Vertrages ohne sein weiteres Wissen und Einvernehmen, nicht jedoch auf seine Kosten, ob der ihm gehörigen 138/13512-Anteile (B-LNR 41) der Liegenschaft EZ 626, GB KG Ober St. Veit Bezirksgericht Hietzing bestehend aus dem Grundstück Nr 332/2, mit der Grundstücksadresse Schustergasse 2, 1130 Wien, wobei mit diesen 138/13512-Anteilen (B-LNR 41) selbstständiges Wohnungseigentum an Wohnung 1 Stiege 2 samt Zubehör untrennbar verbunden ist, sowie Dr. Hans Peter Hofmann, geb am Schustergasse 2, 1130 Wien, erteilt hiermit seine ausdrückliche und unwiderrufliche Einwilligung dass aufgrund dieses Vertrages ohne sein weiters Wissen und Einvernehmen, nicht jedoch auf seine Kosten, ob der ihm gehörigen 138/13512-Anteile (B-LNR 42) an der Liegenschaft EZ 626, GB KG Ober St. Veit, Bezirksgericht Hietzing, bestehend aus dem Grundstück Nr 332/2, mit der Grundstücksadresse Schustergasse 2, 1130 Wien, wobei mit diesen 138/13512-Anteilen (B-LNR 42) selbstständiges Wohnungseigentum an Wohnung 1 Stiege 2 samt Zubehör untrennbar verbunden ist, jeweils unter Zusammenziehung der genannten Anteile das alleinige Eigentumsrecht somit zu insgesamt 276/13512-Anteilen, mit denen selbstständiges Wohnungseigentum an Wohnung 1 Stiege 2 samt Zubehör untrennbar verbunden ist, für die Käuferin Irina Shukova Türkenschanzstraße 14, 3400 Klosterneuburg einverleibt wird. 7. Verschiedenes 7.1 Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen ebenso wie rechtserhebliche Erklärungen aufgrund dieses Vertrages der Schriftform. Diese Form ist auch für das Abgehen von diesem Formerfordernis einzuhalten. 7.2 Die Vertragsparteien erteilen hiermit Ziegelbauer & Partner Rechtsanwälte GmbH, Reisnerstraße 16, 1030 Wien, Vollmacht, allfällige Änderungen (ausgenommen den Kaufgegenstand oder den Kaufpreis betreffend) und Ergänzungen sowie die grundbücherliche Durchführung dieser Urkunden für sie auch in beglaubigter Form vorzunehmen, welche zum Zwecke der Verbücherung dieses Vertrags erforderlich sein sollten. Ziegelbauer & Partner Rechtsanwälte GmbH ist ferner zur Mehrfachvertretung und Durchführung von In-Sich-Geschäften berechtigt und befugt. Diese Vollmacht erlischt mit grundbücherlicher Durchführung des gegenständlichen Kaufvertrages, spätestens jedoch am 7.3 Sämtliche mit diesem Vertrag und dessen grundbücherlicher Durchführung verbundenen Kosten, jedoch nicht eine allfällige Immobilienertragsteuer, werden von der Käuferin getragen. Die Kosten der Lastenfreistellung hinsichtlich nicht von der Käuferin übernommener Belastungen tragen die Verkäufer. Die Kosten einer zusätzlichen anwaltlichen oder sonstigen Beratung und Vertretung trägt jede Vertragspartei selbst. 7.4 Die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen lässt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. Anstelle der unwirksamen und/oder undurchführbaren Bestimmungen gelten wirksame und durchführbare Bestimmungen, die den beabsichtigten wirtschaftlichen Zweck möglichst weitgehend erreichen. 7.5 Die Vertragsparteien verpflichten sich, die nicht ex lege übergehenden Rechte und Pflichten dieses Kaufvertrages ausdrücklich und schriftlich auf den (die) jeweiligen Rechtsnachfolger zu überbinden und diese(n) wiederum zur Überbindung auf weitere Rechtsnachfolger zu verpflichten. 7.6 Dieser Vertrag wird in einer für die grundbücherliche Durchführung bestimmten Ausfertigung errichtet; diese gehört danach der Käuferin. Die Verkäufer erhalten eine einfache auf Verlangen und eigene Kosten auch beglaubigte Abschrift dieser Urkunde., am Karl Hofmann Seite 6 von 7

7 (Unterschrift beglaubigt) Irina Shukova, geb am (Unterschrift beglaubigt) Dr. Hans Peter Hofmann (Unterschrift beglaubigt) Ziegelbauer & Partner Rechtsanwälte GmbH als Treuhänderin Seite 7 von 7