Bundesarbeitskreis Wohnungsmarktbeobachtung

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Catrin Bergmann
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1 Bundesarbeitskreis Wohnungsmarktbeobachtung Frühjahrstagung im Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung Bonn, 14./ Folie 1

2 Immobilienpreisanalyse aus Bundessicht Frühjahrstagung des BUNDESARBEITSKREISES WOHNUNGSMARKTBEOBACHTUNG BBSR, Bonn, den Dipl.-Geograph Matthias Waltersbacher Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) Folie 2

3 Folie 3

4 Welche Themen sind für Experten am Immobilienmarkt Ende 2008 von Bedeutung? Refinanzierung / Sicherstellung der Verfügbarkeit von Krediten Verfügbarkeit und Validierung von Preis- und Mietdaten Verfügbarkeit und Validierung von Leerstandsdaten Verfügbarkeit und Validierung von Daten zu Bestandsflächen Transparenz und Zugang zum lokalen Grundstücksmarkt Demographie/ Nachfrageentw icklung Modernes Management / Qualitätsopt. m operativen Geschäft Unternehmenssteuerreform Erbschaftssteuerreform G-REITs 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0 90,0 100,0 sehr w ichtig wichtig Folie 4

Validierung von Leerstandsdaten Verfügbarkeit und Validierung von Daten zu Bestandsflächen Transparenz und Zugang zum lokalen Grundstücksmarkt

5 Wohnimmobilienpreise im Keller? Folie 5

6 Angebotsmietenniveau in Deutschland Angebotsmiete in je m² 12,00 11,00 10,00 9,00 8,00 7,00 Deutschland 6,00 Westdeutschland 5,00 Ostdeutschland 4,00 I04 III04 I05 III05 I06 III06 I07 III07 I08 III08 Datenbasis: BBR-Wohnungsmarktbeobachtungssystem, IDN Immodaten GmbH Folie 6

Ostdeutschland 4,00 I04 III04 I05 III05 I06 III06 I07 III07 I08

7 Angebotsmietenniveau ausgewählter Städte Angebotsmiete in je m² 12,00 11,00 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 München Frankfurt am Main Stuttgart Hamburg Köln Rostock Berlin Dresden Chemnitz Deutschland Westdeutschland Ostdeutschland 4,00 I04 III04 I05 III05 I06 III06 I07 III07 I08 III08 Datenbasis: BBR-Wohnungsmarktbeobachtungssystem, IDN Immodaten GmbH Folie 7

Dresden Chemnitz Deutschland Westdeutschland Ostdeutschland 4,00 I04 III04 I05 III05 I06

8 Angebotsmietenentwicklung Folie 8

9 Die Immobilienpreisbeobachtung im BBSR Im Fokus der Marktbeobachtung stehen immer deutlicher die Preise Vier Quellbereiche für Immobilienpreisdaten: - Sammlung der Kaufverträge bei den Gutachterausschüssen - Expertenwissen aus Maklertätigkeit - Informationen aus Kreditverträgen / Banken - Angebote in Zeitungen und Internetplattformen Die verschiedenen Informationsquellen sind oft nicht miteinander vergleichbar unzureichende Normierung der Objekte eingeschränkte räumliche Repräsentativität Diskrepanz zwischen den Daten und den tatsächlichen Preisen Zugänglichkeit, Verlässlichkeit, nachhaltige Bereitstellung nicht immer gegeben Folie 9

Internetplattformen Die verschiedenen Informationsquellen sind oft nicht miteinander vergleichbar unzureichende Normierung der Objekte eingeschränkte räumliche

10 Daten der Gutachterausschüsse Daten der Gutachterausschüsse können zentrale Quelle für Marktbeobachtung sein: Optimale Datengrundlage, da alle Kauffälle zugrunde gelegt werden z. T. sehr differenzierte Analysen bei örtlichen GA oder Oberen GA: bundesweit jedoch nicht harmonisiert bisherige Gutachter-Umfrage des BBSR nicht hinreichend differenziert: - Neubau / Bestand - Objektnormierung - Teilmärkte daher nur eingeschränkt zeitreihenfähig Ressortforschungsmittel zur Neukonzeption einer Abfrage des BBSR Folie 10

sehr differenzierte Analysen bei örtlichen GA oder Oberen GA: bundesweit jedoch nicht harmonisiert bisherige Gutachter-Umfrage

11 Ressortforschungsprojekt Immobilienpreisanalyse Ziel: Erstellung eines Konzeptes, welches die Informationstiefe und breite der bisherigen Erhebung des BBSR bei den Gutachterausschüssen optimiert Weiterentwicklung des BBSR - Erhebungsrasters mit Vorschlägen zur Normierung der abgefragten Objektmerkmale und zur Ergänzung der abgefragten Objektkategorien Erörterung und Bewertung von Schnittstellen / Kooperationsmöglichkeiten mit anderen Akteuren Entwicklung eines Verfahrens zur Hochrechnung der Stichprobenergebnisse auf das gesamte Bundesgebiet Folie 11

abgefragten Objektmerkmale und zur Ergänzung der abgefragten Objektkategorien Erörterung und Bewertung von Schnittstellen /

12 BBSR-Gutachterbefragung 2008 Befragung möglichst aller Gutachterausschüsse im 3. Quartal 2008 über das Geschäftsjahr 2007 Rücklauf von ca. 280 Gutachterausschüssen bzw. Obere GA Vorstellung erster Ergebnisse Anzahl GAA 0 Schleswig-Holstein Hamburg Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Hessen Rheinland-Pfalz Baden-Württemberg Bayern Saarland Berlin Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen-Anhalt Thüringen Folie 12

Obere GA 60 50 Vorstellung erster Ergebnisse 40 30 20 10 Anzahl GAA 0 Schleswig-Holstein Hamburg

13 Rücklauf BBSR-Gutachterbefragung 2008 Folie 13

14 Kennziffern für Einfamilienhäuser 2007 Einfamilienhauskennziffern im Regionstypvergleich Ǿ Kaufpreis in Euro Ǿ Grundstücksgröße in m 2 Ǿ Wohnfläche in m 2 Ǿ Kaufpreis je m 2 Wohnfläche Insgesamt Großstädte Umland Ländlicher Raum BBSR-Gutachterbefragung 2008 Folie

Kaufpreis je m 2 Wohnfläche Insgesamt 186.000 660 138 1460 Großstädte 250.

15 Durchschnittliche Kaufpreise für Einfamilienhäuser Kaufpreis in Euro Osten Ländergruppe Norden Westen Süden Folie 15

16 Kaufpreise nach Objektart und Ländergruppen 2007 Kaufpreis in Euro EFH freistehend Doppelhaushälfte Reihenmittelhaus EFH Ost en EFH Norden EFH West en EFH Süden BBSR-Gutachterbefragung bis bis bis bis 1949 DHH Ost en DHH Norden DHH West Ländergruppe Folie 16 DHH Süden RMH Ost en RMH Norden RMH West RMH Süden 1990 bis bis bis bis 1949 Baualter

000 EFH Ost en EFH Norden EFH West en EFH Süden BBSR-Gutachterbefragung 2008 1990 bis 2004 1975 bis 1989 227.000 1950 bis 1974 1919 66.

17 Durchschnittliche Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Tsd. Euro wachsend stagnierend schrumpfend Bevölkerungsentwicklung 2002 bis 2007 insgesamt Kernstädte Verdichtete Umlandkreise Ländliche Kreise Folie 17

114 100 50 0 wachsend stagnierend schrumpfend Bevölkerungsentwicklung

18 Kaufpreise Eigentumswohnungen in Tsd. Neubau Wiederverkauf Insgesamt Großstadt Umland Ländlicher Raum Folie 18

19 Kaufpreise und Wohnungsmarktindikatoren Kaufpreis Einfamilienhaus in Euro Kaufpreis Einfamilienhaus in Euro Erreichbarkeit Oberzentren in min BBSR-Gutachterbefragung 2008, BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung Erreichbarkeit Autobahnanschlussstellen in min Folie 19

Einfamilienhaus in Euro 300000 200000 100000 0 0 10 20 30 40 50 Erreichbarkeit Oberzentren

20 Kaufpreise und Wohnungsmarktindikatoren Kaufpreis Einfamilienhaus in Euro Kaufpreis Einfamilienhaus in Euro Bevölkerungsentwicklung 2001 bis 2006 in % Leerstandsquote 2007 (ohne Sachsen) BBSR-Gutachterbefragung 2008, BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung Folie 20

200000 100000 0 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 Bevölkerungsentwicklung 2001 bis 2006 in %

21 Kaufpreise und Mietpreise (Angebotsmieten) Kaufpreis Einfamilienhaus in Euro Angebotsmiete 2007 in /m² BBSR-Gutachterbefragung 2008, BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung Folie 21

22 Ausblick Vorhaben im BBSR: Hochrechnungsmodell zur Lückenschließung Veröffentlichung der Ergebnisse in Reihe BBSR-Berichte Kompakt Befragung der Gutachterausschüsse in 2009 Weiterentwicklung der Angebotsmieten und -preise Kooperationen / Synergien: Im Dialog einen Weg zu Normierung und Standardisierung finden Orientierung an anderen Datennutzern Statistisches Bundesamt, Deutscher Städtetag, Arbeitskreis Oberer Gutachterausschüsse Verschneidung der verschiedenen Quellen z.b. GAA, Angebotsmieten und preise, Kreditdaten etc. Methodenarbeitskreis und weitere Angebote zum Wissensaustausch Folie 22

23 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Weitere Informationen: Publikationen u.a. als Download Kontakt: Folie 23

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