IFRS 15 IN DER IMMOBILIENBRANCHE Auswirkungen des neuen Rechnungslegungs standards zur Umsatzlegung

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1 RECHNUNGSWESEN DANIEL ZAUGG CHRISTIAN KRÄMER RALF NOFFKE IFRS 15 IN DER IMMOBILIENBRANCHE Auswirkungen des neuen Rechnungslegungs standards zur Umsatzlegung IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers wurde im Mai 2014 veröffentlicht und ist bis spätestens 2017 von allen IFRS-Anwendern einzuführen. Der Standard enthält neue Grundsätze zur Umsatzlegung. Von den Änderungen werden vor allem Immobilienentwickler, in einem geringeren Ausmass aber auch Generalunternehmer betroffen sein. Welche Auswirkungen ergeben sich für die Umsatzerfassung von Unternehmen, welche Immobilien entwickeln, verkaufen oder als Generalunternehmer erstellen? 1. EINLEITUNG Wann darf Umsatz erfasst werden? Diese einfache, aber sehr zentrale Frage ist für jede Gesellschaft relevant. Mit IFRS 15 haben das International Accounting Standards Board (IASB) und das amerikanische Financial Accounting Standards Board (FASB) erstmals gemeinsame Regeln zur Umsatzerfassung erstellt. Während für viele Gesellschaften die Auswirkungen überschaubar sein mögen, sind besonders Gesellschaften mit langfristigen Fertigungsverträgen vom neuen Standard betroffen. Da zu gehören auch die Unternehmen der Immobilienbranche, speziell Immobilienentwickler und Generalunternehmer (GU). Viel diskutiert ist seit Langem der Zeitpunkt der Umsatz legung beim Verkauf von Stockwerkeigentum. Seit IFRIC 15 Agreements for the Construction of Real Estate im Juli 2008 veröffentlicht wurde, ist die Praxis in der Immobilienbranche, dass beim Verkauf von Wohneigentum im Bau die Umsatz erfassung erst bei Schlüsselübergabe also ganz am Schluss erfolgt. Dieser Ansatz führt zu einer Umsatzvolatilität bei den Immobilienentwicklern und war deshalb nicht unumstritten. Vor der Einführung von IFRIC 15 war es gängige Praxis in der Schweiz, dass bereits nach der Beurkundung Umsatz in Abhängigkeit des Fertigstellungsgrads (POC percentage of completion) erfasst wurde. Mit der Publikation von IFRS 15 stellt sich nun die Frage, ob sich bezüglich Zeitpunkt der Umsatzerfassung beim Verkauf von Wohneigentum im Bau etwas ändern wird. Auf diese Frage, aber auch alle weiteren wichtigen Änderungen für Immobilienentwickler und GU, wird im Folgenden eingegangen. 2. DAS FÜNF-SCHRITTE-MODELL UND SEINE AUSWIRKUNGEN IFRS 15 definiert für die Umsatzlegung ein systematisches Modell in fünf Schritten von der Identifikation des Vertrags mit dem Kunden bis zur Erfassung des Umsatzes welches auf jeden Kundenvertrag anzuwenden ist (vgl. auch Abbildung 1). Im Folgenden werden für jeden der fünf Schritte diejenigen Themen und Fragestellungen beleuchtet, welche sich für Immobilienentwickler und GU im Zusammenhang mit IFRS 15 stellen. 2.1 Identifikation von Kundenverträgen (Schritt 1). Ein Vertrag mit einem Kunden liegt gemäss IFRS 15 dann vor, wenn beide Vertragsparteien den Vertrag genehmigt und sich damit zu gegenseitiger Leistung verpflichtet haben. Der Vertrag hat die Zahlungsmodalitäten zu definieren und muss wirtschaftliche Substanz aufweisen. Zudem gilt, dass ein Vertrag nach IFRS 15 nur dann zustande kommt, wenn es wahrscheinlich ist, dass das definierte Entgelt vom Kunden einbringlich ist [1]. Ausserdem ist zu beachten, dass kein Vertragsverhältnis besteht, solange jede Partei das Recht hat, zwischen Unterzeichnung des Vertrags und Beginn der Arbeiten entschädigungslos vom Vertrag zurückzutreten [2]. DANIEL ZAUGG, MRICS, DIPL. WIRTSCHAFTS PRÜFER, PARTNER, EY, ZÜRICH, CHRISTIAN KRÄMER, DIPL. WIRTSCHAFTS- PRÜFER, PARTNER, EY, ZÜRICH, CH.EY.COM 894 DER SCHWEIZER TREUHÄNDER

2 IFRS 15 IN DER IMMOBILIENBRANCHE RECHNUNGSWESEN In der Schweiz ist die Entwicklung bzw. Erstellung von Immobilien zumeist in einem Werkvertrag geregelt, resp. bei der Entwicklung und dem Verkauf von Stockwerkeigentum in einem einfachen Kaufvertrag, jeweils nach Schweizer Obligationenrecht. Solche Verträge erfüllen grundsätzlich die oben genannten Kriterien. Unter diesen Umständen dürfte die Identifikation der Kundenverträge bei Vertragsabschluss nicht zu Änderungen der bestehenden Praxis führen. Von Bedeutung für GU sind jedoch die neuen Regelungen betreffend die Behandlung von change orders und claims (vgl. dazu Abbildung 2). 2.2 Identifikation der Leistungsverpflichtungen (Schritt 2). Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sind die im Vertrag enthaltenen, abgrenzbaren Leistungsverpflichtungen (performance obligations) zu identifizieren [3]. Leistungsverpflichtungen beinhalten die vertraglich definierten Leistungen und könnten bei einem Immobilienentwickler oder GU z. B. die folgenden sein: Landverkauf, Architekturleistungen, Planungsleistungen, Projektmanagement, diverse bauliche Arbeiten (z. B. Altlastensanierung, Rückbau, Baumeisterarbeiten, Rohbau, Innenausbau), Verkauf von Immobilien usw. Eine Leistungsverpflichtung ist immer dann separat zu bilanzieren, wenn sie klar abgrenzbar von anderen Leistungsverpflichtungen ist, sowohl im Allgemeinen als auch im Kontext des Vertrags. Die Abgrenzbarkeit im Kontext des Vertrags lässt sich danach bemessen, ob das Unternehmen eine wesentliche integrierende Dienstleistung erbringt, um verschiedene Leistungsverpflichtungen zu einem gemeinsamen Output zu kombinieren. Als weitere Indikatoren sind die gegenseitigen Abhängigkeiten zwischen den Leistungsverpflichtungen zu betrachten und ob einzelne Leistungsverpflichtungen während der Leistungserbringung wesentlich angepasst und verändert werden [4]. Vergleiche dazu folgendes Beispiel: Ein GU-Vertrag zur Erstellung eines Spitals auf dem Land eines Kunden besteht aus verschiedenen Leistungsverpflichtungen, welche im Allgemeinen abgrenzbar sind und zum Teil auch durch Subunternehmer erledigt werden (z. B. Projektmanagement, Bauleitung, Rückbau, Rohbau, Innenausbau usw. ). Aber der GU erbringt zusätzlich eine wesentliche Dienstleistung, um alle diese Leistungsverpflichtungen zu einem kombinierten Output, nämlich dem Spital, zu integrieren. Daher ist in diesem Fall die Abgrenzbarkeit der einzelnen Leistungsverpflichtungen im Kontext des Vertrags nicht gegeben. Folglich stellt der GU-Vertrag für die Umsatzerfassung eine einzige Leistungsverpflichtung dar. RALF NOFFKE, DIPL. WIRTSCHAFTS- PRÜFER, SENIOR MANAGER, EY, ZÜRICH, Geht die Unternehmung neben dem GU-Vertrag zur Erstellung des Spitals noch weitere Leistungsverpflichtungen mit dem Kunden ein, wie z. B. für den Verkauf einer geeigneten Landparzelle oder die Projektentwicklung, stellt sich erneut die Frage, ob diese Leistungsverpflichtungen untereinander abgrenzbar sind oder nicht. Hier ist im Einzelfall anhand der vertraglichen Ausgestaltung zu analysieren, ob die oben genannten Kriterien von IFRS (vgl. auch Anm. 4) erfüllt sind. Aufgrund des wesentlichen Interpretationsspielraums, der bei dieser Analyse besteht, erwarten wir auch zukünftig in der Praxis verschiedene Umsetzungen anzutreffen. 2.3 Ermittlung des Transaktionspreises (Schritt 3). Der Transaktionspreis ist der Betrag, den das Unternehmen durch die Erbringung der definierten Leistungen zu erhalten erwartet [5]. Der Transaktionspreis setzt sich oft aus mehreren Elementen zusammen, beispielsweise aus einer Fixpreiskomponente, ergänzt um variable Bestandteile wie z. B. Erfolgsprämien oder Vertragsstrafen. In den Transaktionspreis eingerechnet wird nur jener Teil der variablen Vergütung, von dem das Unternehmen höchstwahrscheinlich davon ausgehen darf, dass er, wenn die Unsicherheiten bezüglich der effektiven Höhe gelöst sind, zu keiner wesentlichen Rückbuchung des Umsatzes führen wird [6]. Diese Einschränkung wird einen umso stärkeren (negativen) Einfluss haben, als dass die beeinflussenden Faktoren ausserhalb des Unternehmens zu suchen sind, je länger der Zeithorizont, je geringer die Erfahrung mit vergleichbaren Transaktionen und je grösser die Bandbreite der variablen Komponente ist. Insbesondere bei change orders und claims dürfte diese Regelung zukünftig eine Rolle spielen (vgl. dazu die Ausführungen in Abbildung 2). 2.4 Allokation des Transaktionspreises (Schritt 4). Mit den in IFRS 15 definierten Regelungen zur Allokation des Transaktionspreises auf die verschiedenen Leistungsverpflichtungen in einem Vertrag soll erreicht werden, dass der später erfasste Umsatz ein Abbild der eigentlichen Leistung des Unternehmens ist. Die Zuteilung erfolgt auf Basis der relativen Einzelverkaufspreise (relative stand-alone selling price) der Leistungsverpflichtungen [7]. Werden die einzelnen Leistungsverpflichtungen vom Unternehmen nicht einzeln angeboten, und liegt damit kein Einzelverkaufspreis auf Basis aktueller Transaktionen vor, muss dieser geschätzt werden. Dazu kann der Preis entweder mit Blick auf den Markt und die Zahlungsbereitschaft des Kunden abgeleitet werden (adjusted market assessment approach), eine Kostenschätzung zuzüglich angemessener Marge erfolgen (cost plus margin approach) oder, falls die Einzelverkaufspreise stark schwankend oder von Unsicherheit geprägt sind, eine Residualmethode (residual approach) Anwendung finden [8]. Anwender sollten beachten, dass die im Vertrag genannten Kaufpreise für einzelne Elemente (z. B. Land, Entwicklung und GU) auf ihre wirtschaftliche Substanz und Marktkonformität zu überprüfen sind. Die Herausforderungen eines Immobilienentwicklers, im Falle von mehreren Leistungs DER SCHWEIZER TREUHÄNDER 895

3 RECHNUNGSWESEN IFRS 15 IN DER IMMOBILIENBRANCHE Abbildung 1: DAS FÜNF-SCHRITTE-MODELL Identifikation von Kundenverträgen Identifikation der Leistungsverpflichtungen Ermittlung des Transaktionspreises Allokation des Transaktionspreises Umsatzerfassung verpflichtungen in einem Vertrag den vereinbarten Kaufpreis auf Landwert, Entwicklungsleistung und allenfalls GU-Leistung aufzuteilen, bleiben trotz der oben genannten, nun im Standard explizit beschriebenen Ansätze weiterhin bestehen. Daher wird es auch zukünftig einen Ermessensspielraum bei der Zuteilung des Kaufpreises auf einzelne Vertragselement geben. 2.5 Umsatzerfassung (Schritt 5). IFRS 15 führt einen neuen konzeptionellen Ansatz ein, nach dem Umsatz zu erfassen ist, wenn der Kunde Kontrolle über ein Produkt oder eine Dienstleistung erlangt (statt wie bisher auf den Übergang von Risiken und Chancen abzustellen) [9]. Damit wurde auch der Anwendungsbereich für die POC- Methode neu definiert. Statt wie bisher unter IAS 11 kommt es für die Anwendung der POC-Methode unter IFRS 15 nicht mehr darauf an, ob ein spezifisch mit dem Kunden verhandelter Auftrag (ein sogenannter Fertigungsauftrag) vorliegt, sondern es ist auf den Übergang der Kontrolle abzustellen. IFRS 15 unterscheidet neu zwischen Umsatzerfassung zu einem Zeitpunkt (satisfied at a point in time) und Umsatzerfassung über einen Zeitraum (satisfied over time) [10], wobei letzteres der POC-Methode entspricht. Geht die Kontrolle zu einem Zeitpunkt über, sind keine substanziellen Anpassungen zur bisherigen Praxis zu erwarten. Der Kontrollübergang von Gütern und Dienstleistungen über einen Zeitraum hingegen folgt neuen Regeln. Es gibt dabei drei voneinander unabhängige Kriterien, bei deren Erfüllung die Umsatzerfassung über einen Zeitraum zulässig ist (vgl. dazu auch Abbildung 3). Daher sind Verträge mit Kunden zuerst dahingehend zu überprüfen, ob sie eines dieser Kriterien erfüllen [11]: a) Kontinuierlicher Nutzenzufluss während der Leistungs erbringung (IFRS a): Dieses Kriterium zielt vornehmlich auf die Erbringung von Dienstleistungen ab, welche im Zeitpunkt ihrer Erbringung einen Nutzen stiften, den der Kunde unmittelbar konsumiert. Dies betrifft z. B. Facility Management Services und weitere wiederkehrende oder Routine- Dienstleistungen. Im Vergleich zu IAS 18, unter welchem die Umsatzerlöse aus Dienstleistungen ebenfalls gemäss Massgabe des Fertigstellungsgrads erfasst wurden, ändert hier also voraussichtlich nichts. b) Leistung schafft oder verbessert einen Vermögenswert, der sich in der Kontrolle des Kunden befindet (IFRS b): Dies beinhaltet insbesondere das klassische GU-Geschäft, bei welchem eine sich im Besitz des Kunden befindende Liegenschaft durch die Leistungen des GU aufgewertet wird oder auf dem Grundstück des Kunden durch den GU eine neue Immobilie errichtet wird. Auch hier gilt, dass sich unter dem neuen Standard im Vergleich zu den unter IAS 11 behandelten Fertigungsaufträgen keine grösseren Änderungen bezüglich Zeitpunkt der Umsatzerfassung ergeben. c) Leistung schafft keinen Vermögenswert mit alternativer Nutzungsmöglichkeit & Vergütungsanspruch für erbrachte Leistungen (IFRS c): Dieser Paragraph leitet den Übergang der Kontrolle über einen Zeitraum (und nicht zu einem Zeitpunkt) indirekt aus dem Vorliegen von zwei Voraussetzungen ab: Abbildung 2: CHANGE ORDERS UND CLAIMS Vertragsänderungen (in IFRS 15 contract modifications genannt) umfassen nachträgliche Änderungen am Umfang der Leistungen, am Entgelt oder an beidem. Die unter IAS 11 Construction Contracts bestehende Unterscheidung in Abweichungen (variations) und Ansprüche (claims) fällt weg. Vertragsänderungen sind grundsätzlich erst dann zu berücksichtigen, wenn beide Vertragsparteien die Anpassung genehmigt haben. Dies kann sowohl durch schriftliche oder mündliche Abmachungen erfolgen oder durch gemäss gängiger Geschäftspraxis ableitbares Verhalten begründet werden [18]. Im Vergleich zum bisherigen Standard IAS 11 ist dies eine Verschärfung. IAS 11 verlangte lediglich, dass im Falle eines claim die Verhandlungen mit dem Kunden so weit fortgeschritten seien, dass der Kunde den claim wahrscheinlich (probable) akzeptieren würde, ähnliches galt für die change order [19]. Vertragsänderungen können in IFRS 15 unter gewissen Voraussetzungen jedoch auch bereits dann berücksichtigt werden, wenn über Umfang oder Preis der Änderung (oder beides) noch Uneinigkeit besteht. Der Standard setzt diesbezüglich keine engen Kriterien, sondern verweist darauf, dass alle relevanten Fakten und Umstände miteinzubeziehen sind [20]. Dies beinhaltet u. a. die vertraglichen Details, rechtliche Grundlagen, allfällige Gutachten und auch Erfahrungswerte aus der Vergangenheit. Allerdings wird diese auf den ersten Blick grosszügig erscheinende Regelung in IFRS sogleich wieder eingeschränkt: Besteht über den Preis einer Vertragsänderung noch Uneinigkeit, kann diese nämlich nur dann angesetzt werden, wenn es höchstwahrscheinlich (highly probable) ist, dass dieser nicht wieder substantiell nach unten korrigiert werden muss [21]. Somit bleibt es in der Praxis bei einer Verschärfung der Regelung für change orders und claims im Vergleich zur heute gültigen Regelung unter IAS DER SCHWEIZER TREUHÄNDER

4 IFRS 15 IN DER IMMOBILIENBRANCHE RECHNUNGSWESEN Abbildung 3: UMSATZERFASSUNG ÜBER EINEN ZEITRAUM Separate bilanzielle Leistungsverpflichtung Kontinuierlicher Nutzenzufluss während der Leistungserbringung (IFRS 15.35a) Ja Nein Leistung schafft oder verbessert einen Vermögenswert, der sich in der Kontrolle des Kunden befindet (IFRS 15.35b) Nein Leistung schafft keinen Vermögenswert mit alternativer Nutzungsmöglichkeit und Vergütungsanspruch für erbrachte Leistungen (IFRS 15.35c) Nein Ja Ja Zeitraumbezogene Umsatzrealisierung Zeitpunktbezogene Umsatzrealisierung Alternative Nutzungsmöglichkeit (alternative use): Das erstellte Aktivum resp. das erstellte Produkt darf keinen alternativen Nutzen für das Unternehmen haben. Dieses Kriterium ist dann erfüllt, wenn das Unternehmen eine Anlage oder Immobilie erstellt, die so spezifisch ist, dass sie nur einem bestimmten Käufer einen Nutzen bietet, oder wenn das Unternehmen diese Anlage oder Immobilie nicht ohne Weiteres einem anderen Kunden zur Verfügung stellen kann, ohne laufende Verträge zu brechen [12]. Durchsetzbarer Vergütungsanspruch (enforceable right to payment): Das Unternehmen hat einen Vergütungsanspruch für bereits erbrachte Leistungen. Dies bedeutet, dass der Käufer bei einem einseitigen Rücktritt vom Vertrag das Unternehmen für bereits erbrachte Leistungen entschädigen muss. Diese Entschädigung muss neben den bereits aufgelaufenen Kosten auch eine Gewinnmarge enthalten [13]. Von IFRS c könnten besonders jene Unternehmen betroffen sein, welche im Bereich der Entwicklung und Erstellung von Stockwerkeigentum tätig sind. Seit der Einführung von IFRIC 15 war bei der Erstellung solcher Stockwerkeigentum-Projekte auf eigenem Grund und Boden eine Umsatzerfassung unter der POC-Methode nicht mehr möglich aufgrund des Übergangs der wesentlichen Risiken und Chancen per Schlüsselübergabe. Mit IFRS 15 gibt es jedoch nun eine Basis für eine Neubeurteilung. Sind die von IFRS c geforderten Voraussetzungen bei solchen Stockwerkeigentum-Projekten erfüllt, ist eine Umsatzerfassung gemäss POC-Methode möglich: Im Normalfall dürfte eine Stockwerkeigentums-Wohnung als Vermögenswert ohne alternative Nutzungsmöglichkeit gelten, da jede Wohnung eines Projekts spezifisch ist (gemäss Lage, Sicht, Schnitt der Wohnung usw.) und der DER SCHWEIZER TREUHÄNDER 897

5 RECHNUNGSWESEN IFRS 15 IN DER IMMOBILIENBRANCHE Verkäufer, anders als zum Beispiel bei einem Auto, seinen Vertrag nicht erfüllen kann, in dem er dem Käufer alternativ eine andere, ähnliche Wohnung «liefert». Die überwiegende Mehrheit der Verträge zum Verkauf von Stockwerkeigentum sind Kaufverträge auf Basis des Schweizerischen Obligationenrechts. Ein einseitiger Rücktritt von einem einmal unterzeichneten Kaufvertrag ist aus rechtlicher Sicht immer auch zwingend mit einer angemessenen Entschädigung der Gegenpartei für bereits erbrachte Leistungen verbunden. Die Frage stellt sich nun, ob mit diesen Rechtsgrundlagen im Obligationenrecht das Kriterium eines durchsetzbaren Vergütungsanspruchs (enforceable right to payment) für bereits geleistete Arbeiten erfüllt ist. Weltweit wird diese Frage zurzeit als eines der Hot Topics für die Immobilienbranche intensiv diskutiert. Auch in der Schweiz muss diese Frage beurteilt werden. Ist eines der oben in IFRS a c genannten Kriterien erfüllt, erfolgt die Umsatzlegung über die Zeit, d. h. analog der bisherigen POC-Methode. Dabei ist der Projektfortschritt wie bis anhin konsistent und einheitlich für jede Leistungsverpflichtung zu ermitteln. Obschon das IASB eine Präferenz für ein output-orientiertes Verfahren (durch Beobachtung, Messung usw.) im Rahmen der Verhandlungen zum IFRS 15 geäussert hat [14], sieht IFRS 15 sowohl outputals auch input-basierte Verfahren (wie z. B. Cost-to-cost-Methode) vor [15], vorausgesetzt, die angewandte Methode führt zu einer fairen Abbildung der Leistung des Unternehmens an den Kunden. IFRS 15 verlangt, dass innerhalb einer Leistungsverpflichtung ein einheitliches Verfahren anzuwenden ist und dass vergleichbare Leistungsverpflichtungen in vergleichbaren Transaktionen gleich behandelt werden [16]. Ist keines der drei Kriterien von IFRS a c erfüllt, wird der Umsatz zu jenem Zeitpunkt erfasst, an welchem die Kontrolle an den Kunden übergeht [17]. Hier hat IFRS 15 im weitesten Sinne die Indikatoren aus IAS 18 übernommen. Namentlich sind dies: Unternehmen hat einen gegenwärtigen Anspruch auf Zahlung; Kunde hat das rechtliche Eigentum; Unternehmen hat die physische Verfügungsmacht übertragen; Risiken und Chancen sind übergegangen; Kunde hat das Produkt abgenommen. 3. FAZIT Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass Zeitpunkt und Betrag für die Umsatzerfassung bei Immobilienentwicklern und GU durch IFRS 15 wesentlich beeinflusst werden können. Folgende Punkte sind dabei besonders relevant: Behandlung von change orders und claims bei GU-Verträgen; Identifikation und Abgrenzbarkeit von Leistungsverpflichtungen (performance obligations) bei komplexeren Verträgen, welche GU- und Entwicklungsleistungen beinhalten (sogenannte Totalunternehmerverträge); Zuteilung des Kaufpreises auf die verschiedenen Leistungsverpflichtungen; Zeitpunkt der Umsatzerfassung beim Verkauf von Stockwerkeigentum im Bau. Besonders der letzte Punkt ist für Immobilienentwickler von grosser Bedeutung, da viele die heutige Lösung (Umsatzerfassung bei Schlüsselübergabe) infolge der hohen Volatilität des Umsatzes als nicht ideal betrachten. Dieser Artikel zeigt, dass für Stockwerkeigentums-Projekte mit IFRS 15 eine Umsatzerfassung nach POC aus heutiger Sicht prüfenswert ist. In zahlreichen Ländern wird derzeit intensiv analysiert und diskutiert, ob unter IFRS 15 eine Umsatzerfassung nach POC möglich sein wird. Entscheidend wird dabei sein, ob die bestehenden lokalen Gesetze und Verträge die Kriterien (speziell das enforceable right to payment) unter IFRS c erfüllen. Zudem dürfte auch die zukünftige, weltweite Auslegung und Interpretation dieses Standards die Entscheidungsfindung in den einzelnen Ländern beeinflussen. Mit IFRS 15 liegt erstmals ein globaler Standard vor mit dem Anspruch, die Umsatzerfassung weltweit konsistent zu regeln. Aus Investorensicht ist dies zweifellos zu begrüssen. Für die Anwender aber wird eine weltweit konsistente Umsetzung von IFRS 15 eine grosse Herausforderung darstellen. Betroffene Unternehmen sollten sich deshalb frühzeitig mit den neuen Regeln aus einandersetzen. Anmerkungen: 1) IFRS 15.9 An entity shall account for a contract with a customer that is within the scope of this Standard only when all of the following criteria are met: (a) the parties to the contract have approved the contract (in writing, orally or in accordance with other customary business practices) and are committed to perform their respective obligations; (b) the entity can identify each party s rights regarding the goods or services to be transferred; (c) the entity can identify the payment terms for the goods or services to be transferred; (d) the contract has commercial substance (ie the risk, timing or amount of the entity s future cash flows is expected to change as a result of the contract); and (e) it is probable that the entity will collect the consideration to which it will be entitled in exchange for the goods or services that will be transferred to the customer [ ]. 2) IFRS For the purpose of applying this Standard, a contract does not exist if each party to the contract has the unilateral enforceable right to terminate a wholly unperformed contract without compensating the other party (or parties) [ ]. 3) IFRS At contract inception, an entity shall assess the goods or services promised in a contract with a customer and shall identify as a performance obligation each promise to transfer to the customer either: (a) a good or service (or a bundle of goods or services) that is distinct [ ]. 4) IFRS Factors that indicate that an entity s promise to transfer a good or service to a customer is separately identifiable [ ] include, but are not limited to, the following: (a) the entity does not provide a significant service of integrating the good or service with other goods or services promised in the contract into a bundle of goods or services that represent the combined output for which the customer has contracted. In other words, the entity is not using the good or service as an input to produce or deliver the combined output specified by the customer. (b) the good or service does not significantly modify or customise another good or service promised in the contract. (c) the good or service is not highly dependent on, or highly interrelated with, other goods or services promised in the contract. For example, the fact that a customer could decide to not purchase the good or service without significantly affecting the other promised goods or services in the contract might indicate that the good or service is not highly dependent on, or highly interrelated with, those other promised goods or services. 5) IFRS [ ] The transaction price is the amount of consideration to which an entity expects to be entitled [ ]. 6) IFRS An entity shall include in the transaction price some or all of an amount of variable consideration estimated in accordance with paragraph 53 only to the extent that it is highly probable that a significant reversal in the amount of cumulative revenue recognised will not occur when the uncertainty associated with the variable consideration is subsequently resolved. 7) IFRS [ ] an entity shall allocate the transaction price to each performance obligation identified in the contract on a relative stand-alone selling price basis [ ]. 8) IFRS Suitable methods for estimating the stand-alone selling price of a good or service include, but are not limited to, the following: (a) Adjusted market assessment approach an entity could evaluate the market in which it sells goods or 898 DER SCHWEIZER TREUHÄNDER

6 IFRS 15 IN DER IMMOBILIENBRANCHE RECHNUNGSWESEN services and estimate the price that a customer in that market would be willing to pay for those goods or services. That approach might also include referring to prices from the entity s competitors for similar goods or services and adjusting those prices as necessary to reflect the entity s costs and margins. (b) Expected cost plus a margin approach an entity could forecast its expected costs of satisfying a performance obligation and then add an appropriate margin for that good or service. (c) Residual approach an entity may estimate the stand-alone selling price by reference to the total transaction price less the sum of the observable stand-alone selling prices of other goods or services promised in the contract [ ]. 9) IFRS An entity shall recognise revenue when (or as) the entity satisfies a performance obligation by transferring a promised good or service (ie an asset) to a customer. An asset is transferred when (or as) the customer obtains control of that asset. 10) IFRS 15.32: For each performance obligation [ ] an entity shall determine at contract inception whether it satisfies the performance obligation over time [ ] or satisfies the performance obligation at a point in time [ ]. 11) IFRS An entity transfers control of a good or service over time and, therefore, satisfies a performance obligation and recognises revenue over time, if one of the following criteria is met: (a) the customer simultaneously receives and consumes the benefits provided by the entity s performance as the entity performs [ ]; (b) the entity s performance creates or enhances an asset (for example, work in progress) that the customer controls as the asset is created or enhanced [ ]; or (c) the entity s performance does not create an asset with an alternative use to the entity [ ] and the entity has an enforceable right to payment for performance completed to date [ ]. 12) IFRS 15.B7 A contractual restriction on an entity s ability to direct an asset for another use must be substantive for the asset not to have an alternative use to the entity. A contractual restriction is substantive if a customer could enforce its rights to the promised asset if the entity sought to direct the asset for another use. In contrast, a contractual restriction is not substantive if, for example, an asset is largely interchangeable with other assets that the entity could transfer to another customer without breaching the contract and without incurring significant costs that otherwise would not have been incurred in relation to that contract. 13) IFRS 15.B9 [ ] an entity has a right to payment for performance completed to date if the entity would be entitled to an amount that at least compensates the entity for its performance completed to date in the event that the customer or another party terminates the contract for reasons other than the entity s failure to perform as promised. [ ] an entity should be entitled to compensation for either of the following amounts: (a) a proportion of the expected profit [ ] or (b) a reasonable return on the entity s cost of capital for similar contracts [ ]. 14) IFRS 15.BC164 The boards decided that, conceptually, an output measure is the most faithful depiction of an entity s performance because it directly measures the value of the goods or services transferred to the customer. However, the boards observed that it would be appropriate for an entity to use an input method if that method would be less costly and would provide a reasonable proxy for measuring progress. 15) IFRS Appropriate methods of measuring progress include output methods and input methods[ ]. 16) IFRS An entity shall apply a single method of measuring progress for each performance obligation satisfied over time and the entity shall apply that method consistently to similar performance obligations and in similar circumstances [ ]. 17) IFRS If a performance obligation is not satisfied over time in accordance with paragraphs 35 37, an entity satisfies the performance obligation at a point in time [ ]. 18) IFRS 15.18: [ ] A contract modification exists when the parties to a contract approve a modification that either creates new or changes existing enforceable rights and obligations of the parties to the contract. A contract modification could be approved in writing, by oral agreement or implied by customary business practices. If the parties to the contract have not approved a contract modification, an entity shall continue to apply this Standard to the existing contract until the contract modification is approved. 19) Für Claims: IAS 11.14: [ ] (a) negotiations have reached an advanced stage such that it is probable that the customer will accept the claim [ ]. Für Change orders: IAS 11.13: [ ] (a) it is probable that the customer will approve the variation and the amount of revenue arising from the variation [ ]. 20) IFRS 15.19: A contract modification may exist even though the parties to the contract have a dispute about the scope or price (or both) of the modification or the parties have approved a change in the scope of the contract but have not yet determined the corresponding change in price. In determining whether the rights and obligations that are created or changed by a modification are enforceable, an entity shall consider all relevant facts and circumstances including the terms of the contract and other evidence [ ]. 21) IFRS 15.19: [ ] If the parties to a contract have approved a change in the scope of the contract but have not yet determined the corresponding change in price, an entity shall estimate the change to the transaction price arising from the modification in accordance with paragraphs on estimating variable consideration and paragraphs on constraining estimates of variable consideration. IFRS 15.56: An entity shall include in the transaction price some or all of an amount of variable consideration [ ] only to the extent that it is highly probable that a significant reversal in the amount of cumulative revenue recognised will not occur when the uncertainty associated with the variable consideration is subsequently resolved DER SCHWEIZER TREUHÄNDER 899