aus Sicht von Banken und Versicherungen

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1 Jahrgang Die Zeitschriſt der mittelständischen Immobilienwirtschaſt Finanzierung & Förderung Die derzeitige Finanzierungslage ist gut. Viel Geld und geringe Zinsen beflügeln den Markt. Finanzierungsmöglichkeiten und Finanzierungspartner beleuchtet unser Titelthema. Sonderthema: 70 Jahre BFW Immobilienfinanzierung: aus Sicht von Banken und Versicherungen Wohnen in Europa: OECD-Studie zur Förderpolitik

2 - Zuverlässige Wärmelieferung - Hocheffiziente Heiztechnik - Weniger Aufwand Alles aus einer Hand. Techem Wärmeservice einfach effizienter heizen. Die Wohnungswirtschaft steht vor einer Herausforderung: Zahlreiche Heizungsanlagen sind veraltet und verbrauchen zu viel Energie. Wir optimieren oder erneuern Ihre Anlagen und bieten Ihnen alles aus einer Hand von der Planung, Finanzierung und Errichtung bis zur effizienten Betriebsführung. So bekommen Sie Betriebskosten und Versorgungssicherheit für Ihre Mieter in den Griff und ersparen sich viel Aufwand und hohe Eigeninvestitionen. Was auch immer wir für Sie tun unser Anspruch lautet: Näher sein. Weiter denken. Telefon: 08 00/ (kostenfrei)

3 Editorial 3 70 Jahre BFW: Mittelständische Unternehmen sind Motor der Immobilienbranche Die Rückmeldungen unserer Mitglieder bestätigen: Der Deutsche Immobilien Kongress 2016 war ein voller Erfolg und ein würdiger Rahmen für die Jubiläumsfeier unseres Verbandes. Siebzig Jahre nach seiner Gründung in den deutschen Nachkriegswirren ist der BFW als Interessenvertreter der mittelständischen Immobilienbranche nicht mehr wegzudenken. Diesen Erfolg verdanken wir Ihnen, liebe Mitglieder! Mit Ihren mittelständischen Unternehmen repräsentieren Sie den Motor der Immobilienbranche in unserem Land. Damit das so bleibt, werden wir uns auch in den nächsten siebzig Jahren mit ganzer Kraſt für die Durchsetzung Ihrer An - liegen und Interessen einsetzen. Das kann bisweilen recht mühsam sein im politischen Berlin gibt es wahrlich harte Bretter zu bohren. Eine umso größere Freude ist es, politischen Entscheidungs - trägern zu begegnen, die einen pragmatischen Blick für die Belange der Immobilienunternehmen haben. Einer von ihnen: Der CDU/CSU-Fraktionsvorsitzende Volker Kauder, der den Zuhörern auf dem Deutschen Immobilien Kongress mit seiner en - gagierten Rede wahrlich aus dem Herzen sprach. Grundtenor in Kauders Ausführungen: Ohne verlässliches politisches Handeln geht es nicht. So bleibt der Koalitionsvertrag laut Kauder weiterhin die Handlungsgrundlage der schwarz-roten Bundesregierung sowohl bei der Mietrechtsreform als auch beim Energieeinsparrecht. Letzteres soll unter strikter Beachtung des Wirtschaſtlichkeitsgrundsatzes weiterentwickelt werden. Auch bei einmal getroffenen Vereinbarungen zwischen Bund und Ländern, etwa bei der steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus, will der Fraktionsvorsitzende auf die strikte Einhaltung pochen. Richtig so! Der BFW hat bereits vielfach angemahnt, dass die politischen Entscheidungsträger an einem Strang ziehen müssen, statt sich gegenseitig in die Parade zu fahren. Ein Blick auf die politische Landschaſt in der Bundesrepublik zeigt jedoch: Auf vielen Baustellen herrscht Stillstand, etwa bei den Plänen zur Sonder-AfA oder der dringend notwendigen Umsetzung der Bündnisempfehlungen. Andernorts herrscht blinder Aktionismus, der lediglich eine Verschlimmbesserung bestehender Regelungen befürchten lässt beispielsweise bei der zweiten Mietrechtsnovelle. Kurzum: Derzeit gilt jeder gegen jeden sowohl bei den Ländern, den Kommunen, aber insbesondere auch beim Bund und den einzelnen Fachministerien. Statt gemeinsam an einem stabilen Haus zu bauen, wollen die einen an der Fassade rumwerkeln, während die anderen am finanziellen Fundament rütteln. So entstehen keine gesunden Gebäude! Verlässliches politisches Handeln das ist die zentrale Geschäſtsgrundlage von Immobilienunternehmen. Dem CDU/CSU-Frak - tionsvorsitzenden ist die Unterstützung der mittelständischen Immobilienwirtschaſt demnach gewiss. Auch meinen Vorstandskollegen und mir wurde Ihre volle Unterstützung bei den Vorstandswahlen auf der Mitgliederversammlung am 28. April zuteil. Für die einstimmige Bestätigung als Vize-Präsidenten bzw. meine einstimmige Bestätigung im Amt des BFW-Präsidenten möchten Dr. Christian Kube, Frank Vierkötter und ich Ihnen herzlich danken. Mein besonderer Dank gilt zudem unserem ehemaligen Schatzmeister Dirk Lindner und Michael von Hauff, die nicht wieder kandidiert haben. Das Amt des Schatzmeisters wird von nun an Vorstandsmitglied Dirk Salewski ebenfalls einstimmig ins Amt gewählt wahrnehmen. Auch Andreas Eisele, Walter Kießling, Uwe Kraſt, Karl-Heinz Maerzke, Ralf Possinger, Karl Strenger, Hendrik Thomsen und Dr. Walter Winkelmann wurden erneut einstimmig in den Vorstand gewählt. Und ich freue mich ganz besonders, dass wir mit Anett Barsch nun erstmals eine Vorstandskollegin begrüßen dürfen nach 70jähriger Verbandsgeschichte ist es hierfür wahrlich höchste Zeit! Wir freuen uns mit Ihnen auf die nächsten 70 Jahre BFW! Herzlichst, Ihr Andreas Ibel BFW-Präsident

4 4 I Der Inhalt BFW stellt sich vor Titelthema: Finanzierung & Förderung 10 Die derzeitige Finanzierungslage ist gut, denn viel Geld und geringe Zinsen beflügeln den Markt. Welche Finanzierungsmöglich keiten bestehen und wie sich die Finanzierungs partner aufstellen und auf den Markt reagieren, berichten wir in unserem Titelthema. Inhalt Editorial Kurz bemerkt SAVE THE DATE: FIABCI Prix d Excellence Germany Preisverleihung 4. November TITELTHEMA: FINANZIERUNG & FÖRDERUNG.11 Finanzierung: Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft Das Geld ist da: In welche Immobilienstrategien steigen Banken ein? Alternative Eigenmittel: Finanzierungsquelle Immobilienspezialfonds Hypothekendarlehen wie eine Versicherung Entscheidungen trifft Vor welchen Herausforderungen stehen Investoren in schrumpfenden Regionen Deutschlands? Das Besondere wagen: Investoren steigen frühzeitig in Projekte und Finanzierung ein Zweite Stufe der Mietrechtsreform: Auswirkungen auf die Finanzierung? Fördermittel der Bundesländer Mehrfamilienhausbau: KfW-Programm für Plus-Energiestandard in Vorbereitung.. 28 SONDERTHEMA Jahre Immobilienwirtschaft 70 Jahre BFW BFW AKTUELL BFW Deutscher Immobilien Kongress Jahreshauptversammlung 2016 mit Neuwahl des Vorstandes Die Fachforen: Mietwohnungsbau zwischen Politik und Wirklichkeit Sonderschau der BFW-Mitgliedsunternehmen: Aus der Praxis für die Praxis 42 Der Markt für Projektentwicklungen in den deutschen A-Städten Konjunkturumfrage FIABCI World Prix d Excellence

5 ALTERNATIVE EIGENMITTEL Finanzierungsquelle Immobilienspezialfonds institutionelle Anleger beabsichtigen im Segment Wohnen ihre Quote weiter auszuweiten 20 DAS BESONDERE WAGEN Investoren steigen frühzeitig in Projekte und Finanzierungen ein, um bessere Renditen zu erzielen 46 KONJUNKTURUMFRAGE 2016 BFW Neubau-Radar zeigt Hürden für die Immobilienbranche auf dem Weg zu neuen Wohnungen in Deutschland BERICHT AUS BRÜSSEL OECD-Studie Förderpolitik zur Schaffung von hochwertigem und bezahlbarem Wohnraum BFW REGIONAL Landesverband Bayern: Studie zeigt konkrete Kostentreiber im Wohnungsbau Veranstaltungsrückblick Termine Landesverband Berlin/Brandenburg: Erhebliche Nachteile für Vermieter durch Neuberechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete Berliner Immobilien Messe weiter auf Erfolgskurs Landesverband Niedersachsen/Bremen: 34. Hannover-Forum: Wohnraumbeschaffung treibt Wohnungswirtschaft an Vorstand BFW Niedersachsen/Bremen bestätigt Landesverband Nord: Außerordentliche Mitgliederversammlung des BFW Nord Landesverband Nordrhein-Westfalen: Expertenanhörungen im Landtag polis Convention Termine KOOPERATIONSPARTNER Erschwingliches Wohnen für Jung und Alt: das Quartier Am Mönchhof REZENSIONEN IMPRESSUM NEUE MITGLIEDER

6 6 Kurz bemerkt Deutsche Normungsstrategie 2020: Stellungnahme des BFW Das DIN erarbeitet derzeit die Eckpunkte für die Deutsche Normungsstrategie Der BFW als Interessenvertreter der mittelständischen Immobilienwirtschaft ist daran aktiv beteiligt. Denn durch die Normung haben sich Komfortansprüche entwickelt, die sich auch in überhöhten Anforderungen des Bauordnungsrechtes widerspiegeln. Die Folgen daraus sind über Baunormen (DIN, EN, ISO), ca Richtlinien, mehr als 500 Merkblätter, Arbeitshilfen u. ä. sowie eine Vielzahl produktspezifischer Einzelregelungen, wie zum Beispiel ca allgemeine bauaufsichtliche Zulassungen und Produktdatenblätter, aus denen sich zusätzlich erhebliche zivilrechtliche Haftungsrisiken ergeben. Diesen Fehlentwicklungen muss aus Sicht des BFW entgegengewirkt werden. Die Stellungnahme des BFW finden Sie unter handlungsfelder/technik Energieeffizienz- Kampagne des BMWi Immobilienunternehmen können sich beteiligen Am 12. Mai 2016 hat das Wirtschaftsministerium (BMWi) die Energieeffizienz-Kampagne DEUTSCHLAND MACHT`S EFFI- ZIENT gestartet. Hierbei haben auch Immobilienunternehmen die Möglichkeit, ihre Homepage mit der Kampagne zu verlinken oder sich anderweitig zu beteiligen. Die Kampagne soll durch einen einfachen Zugang über die zentrale Kampagnenwebseite zu Informations-, Beratungs- und Förderangeboten motivieren, Energieeffizienzmaßnahmen zu ergreifen. Attraktiv kann dies zum Beispiel für Unternehmen sein, die energieeffizient bauen. Als eines der ersten mittelständischen Bauunternehmen ist das BFW-Mitgliedsunternehmen HELMA Eigenheimbau AG dabei. Auch für Bestandshalter kann die Beteiligung an der Kampagne zu einer Sensibilisierung der Mieter und Eigentümer für angemessenes Nutzerverhalten (zum Beispiel in Sachen Heizen und Lüften) beitragen. www. deutschland-machts-effizient.de oder Neue IW-Bevölkerungsprognose: Und wir wachsen doch! Im vergangenen Jahr kamen 1,1 Millionen Ausländer mehr nach Deutschland als fortzogen. Doch die Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamts berücksichtigt diese Rekordzuwanderung und die gestiegenen Flüchtlingszahlen nicht. Deshalb hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) eine neue Prognose erstellt: Anders als lange angenommen wächst die deutsche Bevölkerung in den kommenden 20 Jahren und altert trotzdem. Referenz für die Bevölkerungsentwicklung ist derzeit die 13. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes aus dem Frühjahr Darin hatte es für 2015 eine Nettozuwanderung von Menschen angenommen, tatsächlich kamen 1,1 Millionen. Zusätzlich dürften bis zu nicht erfasste Flüchtlinge im Land leben, so viele Asylanträge waren Ende 2015 noch nicht entschieden. Diese neuen Informationen ließen die IW- Forscher nun einfließen: Derzeit leben in Deutschland 81,9 Millionen Menschen, bis 2021 wird die Einwohnerzahl auf 83,9 Millionen steigen. Hauptursache ist die hohe Nettomigration wobei von den zwei Millionen Einwanderern im Jahr 2015 nur etwas über die Hälfte Flüchtlinge waren. pressemitteilungen

7 FIABCI Prix d Excellence Germany 2016 der bundesweite Wettbewerb für Projektentwicklungen Der seit 1992 international verliehene FIABCI Prix d Excellence Oscars of the global property world (Wall Street Journal) ist seit seinem Deutschland-Start 2014 DER Preis für Projektentwickler, Bauträger und Architekten. Reichen Sie Ihre Projektentwicklungen aus den Kategorien Wohn- oder Gewerbeimmobilien vom 1. April bis zum 1. Juli 2016 online unter ein. SAVE THE DATE Preisverleihung am Freitag, 4. November 2016 The Ritz Carlton am Potsdamer Platz, Berlin Tickets erhältlich über BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v. Französische Str Berlin Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) veranstaltung@bfw-bund.de FIABCI Deutsche Delegation Brodschrangen Hamburg Tel.: +49 (0) Fax: +49 (0) jm@fiabciprixgermany.com

8 8 Kurz bemerkt MessEG: Meldepflicht für Messdienstleister Die Gesetzesänderung, die zum 19. April 2016 in Kraft getreten ist, stellt nunmehr klar, dass auch vom Eigentümer beauftragte Messdienstleister verpflichtet sind, alle neuen und erneuerten Kalt-, Warmwasser- und Wärmezähler innerhalb von sechs Wochen nach der Inbetriebnahme dem Eichamt anzuzeigen ( 32 Abs. 1 Satz 1 MessEG). Hintergrund: Durch das novellierte Mess- und Eichgesetz (MessEG), das zum 1. Januar 2015 in Kraft getreten ist, wurden neue Pflichten für Immobilienbesitzer, Wohnungseigentümergemeinschaften sowie Immobilienverwalter geschaffen. Umstritten war bisher, ob auch die Messdienstleister für die Anzeige neuer oder erneuerter Leasinggeräte zuständig sind, weil hierzu nach dem Gesetzeswortlaut lediglich der Verwender verpflichtet war. Diese Unklarheit wurde nun durch die Gesetzesänderung beseitigt. Steuerrecht aktuell: Sonderabschreibung im Mietwohnungsbau Nachdem der Finanzausschuss des Bundestages die ursprünglich für den 28. April 2016 geplante Beschlussfassung durch den Bundestag ausgesetzt hat, ist derzeit noch offen, wie es mit dem Gesetzgebungsverfahren weitergeht. Aus Sicht der Koalitionspartner besteht weiterer Beratungsbedarf, um die Zielgenauigkeit der steuerlichen Förderung zu verbessern. Die Bundesregierung weist in der Antwort vom 10. Mai 2016 auf die Kleine Anfrage der Fraktion Die Linke (Drucksache 18/8378) jedoch noch einmal darauf hin, dass die Bundeskanzlerin sowie die Ministerpräsidenten der Bundesländer gemeinsam entschieden haben, den Mietwohnungsneubau über eine Sonderabschreibung zu fördern. In der Antwort der Bundesregierung wird jedoch auch deutlich, dass es für die von vielen favorisierte direkte Förderung, wie zum Beispiel mit einer Investitionszulage, keine politischen Mehrheiten gibt. Denn bei einer direkten Förderung über eine Zulage wären die zu erwartenden Steuerausfälle höher als bei einer indirekten Förderung per Sonder-AfA, weil die direkte Förderung gewinnunabhängig wirkt und die dafür eingesetzten Mittel nicht regenerierbar sind. Die Regierung erwartet, dass durch die Einführung der Sonderabschreibung in den Jahren 2016 bis 2022 ca neue Mietwohnungen fertiggestellt werden könnten. Der BFW fordert daher weiterhin, dass die bestehenden Chancen, die der Gesetzentwurf zur Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau bietet, auch tatsächlich genutzt werden. Der zeitnahe Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens ist hierfür zwingend geboten. Vertrauensschutz für Bau leistende gem. 27 Abs. 19 UStG Mit den am 15. April 2016 veröffentlichten Urteilen vom 15. März 2016 (Az. 15 K 1553/ 15 U und 15 K 3669/15 U) hat der 15. Senat des Finanzgerichts Münster klargestellt, dass in sog. Bauträger-Fällen einer Inanspruchnahme des Bauleistenden keine Vertrauensschutzgesichtspunkte entgegenstehen, wenn im Ergebnis eine finanzielle Belastung des Bauleistenden durch Abtretung des Umsatzsteuernachforderungsanspruchs gegen den Bauträger an das Finanzamt ausgeschlossen werden kann. Anmerkung: Die Urteile bestätigen die Rückabwicklungskette zur Rückabwicklung sowie die Erstattung zu Unrecht gezahlter Umsatzsteuer gem. 27 Abs. 19 UStG. Sie bestä - tigen aber auch die gesetzliche Intention, wonach der Bauleistende bei der Rückabwicklung der Bauträgerfälle von einer finanziellen Belastung freigestellt werden soll. Die Entscheidungen müssen auch im Kontext der aktuellen Entwicklungen zum Thema Umkehr der Steuerschuldnerschaft für Bauträger betrachtet werden. Denn mit Beschluss vom 27. Januar 2016 (V B 87/15) hat der BFH unter anderem dargelegt, dass dann ernst - liche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Inanspruchnahme des Bauleistenden (Subunternehmer des Bauträgers) durch 27 Abs. 19 UStG bestehen, wenn die Forderungsabtretung des Bauleistenden an das Finanzamt in Bezug auf eine nachträgliche Umsatzsteuer-Forderung des Bauleistenden gegen den Bauträger ausgeschlossen ist. Daher wird derzeit die Inanspruchnahme der Bauleistenden durch die Finanzämter bis zum Ergehen eines neuen BMF-Schreibens zur Umsetzung des 27 Abs. 19 UStG zurück - gestellt.

9 Kurz bemerkt 9 EnEV/EEWärmeG: Schreiben der Bundesländer Immobilienpreise ziehen weiter an Die Landesbausparkassen (LBS) rechnen aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt mit weiteren Preissteigerungen. Die im vergangenen Jahr gesehenen Entspannungstendenzen setzen sich damit nicht fort. Vielmehr wird, so das Ergebnis der aktuellen Frühjahrsumfrage unter 600 Immobilienmarktexperten von LBS und Sparkassen, bis zum Jahresende ein spürbarer Preisanstieg zwischen 3 und 4 Prozent erwartet. Die Bundesländer Nordrhein-Westfalen, Bayern, Hamburg und Sachsen stellten am 11. Mai 2016 in einem Schreiben an Bauministerin Barbara Hendricks, Wirtschaftsminister Sigmar Gabriel und die Mitglieder der Bauministerkonferenz fest, dass ihre Erwartungen an die Neukonzeption von EnEV und EEWärmeG bislang nicht erfüllt worden seien. Dies betreffe insbesondere die durch die Bauministerkonferenz formulierten Forderungen in Bezug auf Wirtschaftlichkeit, Technologieoffenheit und Vereinfachung. Die Bundesländer bekräftigen, dass es Ziel sein müsse, höhere Erstellungskosten zu vermeiden. Höhere Kosten durch die EnEV konterkarierten alle Anstrengungen, die Baukosten zu senken. Dies gelte insbesondere für die anstehende Festlegung des Niedrigstenergiegebäudestandards, der mit niedrigen Bau- und Bewirtschaftungskosten zu vereinbaren sei. Aspekte der Baukostensenkung seien in dem Maße zu berücksichtigen, wie dies hinsichtlich der Herausforderungen bei der Bereitstellung von Wohnraum erforderlich ist. Nach Einschätzung der LBS-Experten wird die wachsende Nachfrage nach Wohnimmobilien insbesondere gespeist von den außergewöhnlich attraktiven Finanzierungsbedingungen, der guten Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung sowie dem weiter steigenden Wohnraumbedarf auch aufgrund der Zuwanderung. Der Wohnungsneubau kann damit aktuell noch nicht Schritt halten. Bis die insgesamt kräftig wachsenden Baugenehmigungszahlen in Form von bezugsfertigen Häusern und Wohnungen ankommen, werde es noch dauern. Neue Förderrunde für die Forschungsinitiative Zukunſt Bau Das Bundesbauministerium startet eine neue Förderrunde für die Forschungsinitiative Zukunft Bau. Anträge für innovative Projekte im Bauwesen können bis zum 30. Juni 2016 eingereicht werden. Die Schwerpunkte liegen u.a. auf dem kostengünstigen Wohnungsbau, der Energieeffizienz und den erneuerbaren Energien im Gebäude- und Quartiersbereich. Auch Innovationen für den Gebäudebestand, Nachhaltiges Bauen und Bauqualität, demografischer Wandel, neue Materialien und Techniken, die Verbesserung der Bau- und Planungsprozesse sowie allgemein Innovationen für das Bauen und Wohnen sind Förderkriterien. Insgesamt stehen für die Antragsforschungsrunde 2016 Fördermittel in Höhe von 18,7 Millionen Euro zur Verfügung, mit denen rund 50 Projekte gefördert werden. Bewerben können sich alle Institutionen und Unternehmen, die sich mit innovativen Projekten auf dem Gebiet des Bauwesens befassen. Für Fragen hat das BBSR eine Hotline eingerichtet: 0228/

10 Dr. Klein. Leistung groß. Finanzierung Consulting Versicherung Immobilien-Investment mywowi Dr. Klein & Co. AG Hansestraße Lübeck Tel: Mail:

11 Titelthema 11 Finanzierung: Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaſt Kaum eine Branche ist so abhängig von der Kreditversorgung wie die Immobilienwirtschaſt. Etwa 60 Prozent aller Kredite in Deutschland werden für den Kauf oder den Bau von Immobilien verwendet. Die Finanzierung einer Immobilie allein aus Eigenkapital ist größtenteils nicht möglich. Hohe Immobilienpreise in Verbindung mit begrenztem Eigenkapital machen Fremdfinanzierungen unabdingbar. Die derzeitige Finanzierungslage ist gut, das bestätigt auch das Ergebnis der aktuellen BFW-Konjunkturumfrage. Viel Geld und geringe Zinsen beflügeln den Markt. Die Bedingungen der Kapitalbeschaffung werden entsprechend von 70 Prozent der BFW-Mitgliedsunternehmen als gut bewertet. Wie lange das so bleiben wird, ist allerdings nicht absehbar. Sorgen bereitet der Branche die zur Zeit schwer einschätzbare langfristige Geldpolitik Europas. Die Banken stehen bereits vor großen Herausforderungen, die für die Kunden noch nicht direkt ersichtlich sind. Finanz- und Kapitalmarktregulierung setzen sie unter erheblichen Druck. Dazu stehen Bürokratiekosten und Wettbewerbsverzerrung auf der Tagesordnung. Die dadurch bedingten Mehrkosten und die aktuell schwierige Ertragslage durch den niedrigen Zinssatz führen dazu, dass sich Banken aus dem Markt verabschieden werden bzw. dies schon getan haben. Experten fordern, eine Auswirkungsanalyse aller gesetzlichen Vorgaben miteinander verknüpſt zu überprüfen. Zusätzlich diskutiert der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht derzeit die europaweit steigenden Kapitalanforderungen bei Wohn- und Gewerbeimmobilienfinanzierung. Sollten diese umgesetzt werden, würde dies nicht die tatsächlichen Marktgegebenheiten der Länder abbilden. Die Folge wird sein: Kreditverknappung, steigende Kreditpreise und sinkende Investi - tionen. Bei der aktuellen Zinslage ist dieser Effekt noch nicht allgegenwärtig. Spätestens bei steigenden Zinsen wird das Marktgeschehen umschlagen. Dann steht weniger Eigenkapital zur Ver fügung, um weitere Investitionen zu tätigen. Von daher sollten die Unternehmen sich schon heute mit der Frage Aufbau von Eigenkapital beschäſtigen, um für die Zukunſt gewappnet zu sein. Auch wenn die klassische Bankfinanzierung weiterhin die tragende Fremd finanzierungsquelle ist, kann die Finanzierung über Versicherungsunternehmen, Private-Equity oder Mezzanine-Kapital für viele Unternehmen von Interesse sein. Welche Finanzierungsmöglichkeiten bestehen, wie sich die Finanzierungspartner aufstellen und was die Unternehmen in ihrer Planung berücksichtigen sollten, lesen Sie in den folgenden Beiträgen. 11

12 12 Titelthema: Finanzierung & Förderung Das Geld ist da In welche Immobilienstrategien steigen Banken ein? Als Folge der Finanzmarktkrise von 2007 und den damit verbundenen ökonomischen Verwerfungen verbleiben die Leitzinsen bis heute auf einem niedrigen Niveau. Während die Rendite von Staatsanleihen sinkt, suchen Investoren nach ertragreichen und sicheren Alter - nativen. Vor allem das prosperierende Deutschland gilt dabei als sicherer Hafen, da das Land die Krise vergleichsweise gut überstanden hat. Im Rahmen steigender Marktliquidität rücken hiesige Immobilien daher zunehmend in den Fokus von institutionellen Anlegern. Angesichts bestehender Risiko- und Rendite-Profile gilt die Immobilie dabei als favorisierte Assetklasse, weshalb sich ihr Portfolioanteil erhöht. Gleichwohl ist eine Verknappung von Bauland und rentierlichen Immobilienangeboten zu beobachten, was den Finanzierungssektor vor neue Herausforderungen stellt. In welche nationale Immobilienstrategie sollte eine Bank vor diesem Hintergrund einsteigen? Immobilien weisen im Gegensatz zu anderen Vermögensgütern ein besonderes Charakteristikum auf: Sie sind an einen bestimmten Standort gebunden. Der Wert dieser Standorte wiederrum hängt von vielen ökonomischen, demografischen und institutionellen Faktoren ab. Aktuell sind vor allem in Großstädten mit nationaler und zum Teil internationaler Bedeutung (A-Städte) erhebliche Preisdynamiken zu beobachten. Städte mit nationaler und regionaler Bedeutung (B- und C-Städte) schließen sich dieser Entwicklung zunehmend an. Kleine bzw. regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr direktes Umland (D-Städte) weisen hin - gegen noch vergleichsweise moderate Preisund Risikovolatilitäten auf. Interessanterweise sind die genannten A- bis D-Städte Gegenstand zahlreicher Analysen, obwohl dort lediglich 40 Prozent aller Haushalte leben. Zweifellos ist dies der beobachteten Preisdynamik geschuldet, welche durch Lohnsteigerungen, insbesondere bei Hochqualifizierten, entstehen. Universitätsstädte und Metropolen mit vielen Annehmlichkeiten wie z. B. Grünanlagen oder einer guten Infrastruktur üben eine besonders hohe Anziehungskraſt auf diese Gruppe aus. Infolge der erhöhten Zuwanderung von einkommensstarken Hochqualifizierten und der damit verbundenen steigenden Nachfrage nach Wohnraum kann das Angebot nur begrenzt auf diese Entwicklung reagieren. Dies hat mehrere Gründe: Erstens ist Bauland in Ballungsgebieten äußerst knapp und damit teuer. Zweitens erhöht der durch den Niedrigzins ausgelöste Bauboom den Auslastungsgrad der Bauwirtschaſt und damit die Baukosten. Drittens wird durch regulatorische Eingriffe (Mietpreisbremse, Mietrechtsreform) die langfristige Kalkulationssicherheit gesenkt und die Investitionstätigkeit gedämpſt, was den politischen Bestrebungen zur Schaffung von mehr Wohnraum zuwiderläuſt. Insgesamt münden die hohe Nachfrage und das starre Angebot in starke Preisausschläge, vor allem in attraktiv eingeschätzten Ballungsgebieten. Aus gesamtstrategischen Gesichtspunkten wäre es jedoch zu kurz gegriffen, lediglich die Entwicklungen in den A- bis D-Städten zu beobachten, zumal in den übrigen Immobilienmärkten 60 Prozent aller Haushalte leben. Banken sollten daher einen ganzheitlichen Ansatz verfolgen. Das Ziel besteht darin, den gesamten deutschen Immobilienmarkt flächendeckend von der Makro- bis zur Mikroperspektive zu durchdringen. Hierbei werden auf allen regionalen Ebenen, vom Bundesland bis hin zum Straßenzug, mögliche Preisdeterminanten der Immobilie identifiziert und z. B. in einem Data Warehouse gesammelt. Zudem finden geld- und wohnungspolitische sowie regulatorische Rahmenbedingungen Berücksichtigung. Der Ansatz erfordert daher nicht nur qualitativ hochwertige Daten und analytische Researchexpertise, sondern auch langjährige Erfahrung, welche z. B. die WL BANK in über 130 Jahren gesammelt hat. In ihrem Immobilienkreditportfolio von knapp 20 Milliarden Euro verbirgt sich nicht nur bare Münze, sondern auch ein enormer Erfahrungsschatz, welcher im Rahmen von Wissensmanagementsystemen für zukünſtige Geschäſte verwendet wird.

13 Titelthema: Finanzierung & Förderung 13 Welche Informationen fließen demnach in eine konkrete Kreditanfrageprüfung bei der WL BANK ein? Ausgangspunkt sind zunächst die regionalen und lokalen Gegebenheiten der Immobilie. Dazu zählen z. B. demografische und ökonomische Entwicklungen, Leerstände oder die Quantität und Qualität der Infrastruktur. Zudem kann bei wohnwirtschaſtlichen Finanzierungsanfragen straßengenau die Wohnlage beurteilt werden. Auf Basis der ermittelten Lageparameter wird dann das Objekt anhand der Art, des Alters, der Ausstattung, der Vermietungs- und Konkurrenzsituation, der Drittverwendungs- und Vermarktungsfähigkeit sowie der Ertragsfähigkeit und Nachhaltigkeit geprüſt. Selbstverständlich wird neben der Objektseite die Bonität des Kunden entsprechend der Regulatorik und der Gesetzgebung geprüſt. Die gesammelten Ergebnisse ergeben dann ein kunden- und standortgerechtes Bild der Kreditanfrage. Die deutschlandweit tätige WL BANK profitiert neben den aus dem Research gewonnenen Erkenntnissen insbesondere von der Einbindung in die genossenschaſtliche FinanzGruppe der Volksbanken und Raiffeisenbanken. Warum ist dieser Punkt so bedeutsam? Durch die subsidiäre Unterstützung der Finanzierungsaktivitäten der FinanzGruppe erlangt die WL BANK im Rahmen ihrer Netzwerkaktivitäten umfangreiche Immobilienmarktexpertise vor Ort. Das genossenschaſtliche Filialnetz erstreckt sich nicht nur über die A- bis D-Städte, sondern flächendeckend über alle Regionen Deutschlands. Das individuelle Gespür für gute Lagen und Produkte speist sich letztlich aus der unmittelbaren Nähe zum Kunden, was durch die aktive Zusammenarbeit mit den regionalen Partnerbanken als ein wesentlicher Treiber des Geschäſtsmodells im Sinne einer Kundenbank zu verstehen ist. Wie sollte eine Immobilienbank im Interesse ihrer Kunden heute agieren? Kern des Unternehmens ist das Geschäſtsmodell. Als Pfandbriefbank ist die WL BANK nachhaltig und langfristig orientiert. Sie diversifiziert ihr Portfolio aktiv, um Klumpen - risiken bei Produkt- und Kundengruppen zu vermeiden. Dies ist besonders im Immobilienkreditgeschäſt mit standortgebundenen Vermögensgütern geboten. Ferner werden Chancen- und Risiken der Finanzierung frühzeitig und klar im Dialog mit dem Kunden kommuniziert und die damit verbundenen Prozesse transparent dargelegt, die im Ergebnis eine zuverlässige Abwicklung garantieren. Sowohl im Direktkundengeschäſt als auch in der Zusammenarbeit mit den Volksbanken und Raiffeisenbanken ergeben sich somit auf Langfristigkeit ausgerichtete Kundenbeziehungen, die ein starkes Fundament auch in Zeiten der aktuell hohen Markt - volatilitäten bieten. Durch die Besonderheiten des Immobilienmarktes ist die Antizipation zukünſtiger langfristiger Entwicklungen äußerst wichtig. Hierbei spielen nicht nur ökonomische und demografische, sondern auch regulatorische Veränderungen eine große Rolle. Eine erfolgreiche Immobilienstrategie berücksichtigt daher den stetigen Wandel des Marktes, insbesondere auch auf regionaler Ebene. Ein laufender Dialog mit den Kunden zählt daher zu den wesentlichen Bestandteilen der Unternehmensphilosophie. Im Ergebnis mündet dies in bedürfnisorientierten Produkt- und Dienstleistungsangeboten und stärkt die aktive Zusammenarbeit zwischen den Kunden und der WL BANK. DIE AUTOREN Dr. NorBert HILLer ist promovierter Volkswirt und bei der WL BANK AG in Münster im Bereich Immobilien-Research beschäftigt. Als Analyst befasst er sich mit der Entwicklung volkswirtschaſtlicher Rahmen bedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt. DIpL.-BaNKBetrIeBsWIrt (Ba) alexander LetHeN ist Regionaldirektor und in der WL BANK-Repräsentanz Hamburg für die Akquisition und Betreuung privater und institutioneller Immobilieninvestoren sowie Immobilienfonds zuständig. Sein Marktgebiet umfasst die Bundesländer Schleswig-Holstein, Hamburg, Bremen und Niedersachsen.

14 14 Titelthema: Finanzierung & Förderung Alternative Eigenmittel: Finanzierungsquelle Immobilien Institutionelle Anleger beabsichtigen, ihre Immobilienquote weiter auszuweiten das Segment Wohnen ist wegen des niedrigen Risikos attraktiv. Wohnungsunter - nehmen wollen verstärkt bauen, sanieren und zukaufen können aber nicht unbegrenzt Kredite aufnehmen. Wie können diese Wünsche zueinander geführt werden?

15 Titelthema: Finanzierung & Förderung 15 spezialfonds Risiko-/Renditeorientierung einerseits und Wohnen als soziales Gut andererseits schließen sich nicht aus. Im Niedrigzinsumfeld interessieren sich institutionelle Anleger mangels attraktiverer Anlagemöglichkeiten für die Renditen von Wohnimmo - bilien, so Dr. Klein-Vorstand Hans Peter Trampe. Und Wohnungsunternehmen können durch die Beteiligung eines Immobilienspezialfonds Eigenkapital mobilisieren, um auch große Projekte erfolgreich und rentabel umsetzen zu können. Die Hypoport-Tochter Dr. Klein & Co. AG finanziert seit 1954 die Immobilienwirtschaſt in Deutschland und hat in den letzten Jahren dabei einen bedeutenden Teil des jährlich generierten Neugeschäſts in der Branche verantwortet. Darlehensgeber wie Versicherungen und Versorgungswerke zählen dabei auch zu den Finanzierungspartnern. Beste Voraussetzungen, um das Geschäſtsmodell Immobilienspezialfonds für die Wohnungswirtschaſt im Markt zu platzieren. Mit der Gründung einer Kapitalverwaltungsgesellschaſt der Hypoport Invest wird nun auch die Eigenkapitalseite der Wohnungswirtschaſt abgedeckt. Die Ausgangslage Wohnungsunternehmen agieren in der Regel konservativ und langfristig, sie vermieten ihre Bestände eher marktgerecht als hochpreisig. Dies lässt ihr Risikoprofil in einem moderaten Level liegen. Dreh- und Angelpunkt für die rentable und erfolgreiche Umsetzung von Neubau und Sanierungs- maßnahmen sind die Finanzierungsquellen, die meist in langfristigen Bankdarlehen münden. Neuzugänge werden dabei oſt auf freien Bestandsgrundbüchern mit abgesichert. Dies setzt dann verwendbare Sicherheitenpositionen und eine ausreichende Liquidität voraus. Institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensions- und Versorgungskassen verfügen über hinreichend Geld, das sie gerne dafür einsetzen, ihre Immobilienquote von rund 10 Prozent und ihre Kapitalanlagen in den nächsten Jahren aufzustocken. Die dazu häufig genutzten Immobilienspezialfonds erfreuen sich einer stetigen Beliebtheit bei institutionellen Anlegern in Deutschland. Damit erreichen sie aktuell mit rd. 45 Milliarden Euro mehr als 50 Prozent des Volumens von offenen Immobilienpublikumsfonds. Der Immobilienspezialfonds als Lösung Eine Herausforderung besteht bei der Fokussierung der Parteien. Konzentriert sich die Wohnungswirtschaſt auf die Wohnraumschaffung, liegt die Aufmerksamkeit der Anleger auf Risiko und Renditeorientierung, um die Auszahlungsanforderungen für Policen und Rentenzahlungen zu gewährleisten. Um institutionelles Kapital in der Wohnungswirtschaſt zu nutzen, reicht das Know-how um die Bestandsbewirtschaftung und die regionalen Immobilienmärkte allein nicht aus. Erforderlich sind Erfahrungen mit den Anforderungen der institutionellen Anleger. Dies betrifft die Reportingund Steuerungsaufgaben für Investoren und die Erfüllung der regulatorischen Anforderung des deutschen Kapitalanlage - gesetzbuches. Die Sicht des Fondsinvestors wird dabei von einem Fondsmanager gewährleistet, der auf die wertorientierte Entwicklung der Immobilien achtet, während der Partner sein lokales Know-how und seine Ressourcen im Dienstleistungsmanagement einbringt. So hat der Mieter seinen bekannten Vermieter vor Ort und nicht eine anonyme Fondsgesellschaſt als Ansprechpartner. Dabei ist der Einsatz von Fonds vielfältig: Es können nicht nur Bestandsimmobilien gekauſt oder neu gebaute Objekte erworben und Investments gemeinsam getätigt werden, sondern in einer neu gestalteten Form der Zusammenarbeit durch das veräußernde Wohnungsunternehmen als Partner vor Ort weiter betreut werden. Ein erster Schritt... Hypoport Invest startet mit einem in Deutschland investierenden Spezialfonds mit einem geplanten Volumen von 200 bis 300 Millionen Euro. Neben Bestandsimmobilien sollen auch Neubauten erworben werden. STEPHAN BACHHUBER Stephan Bachhuber ist Geschäſtsführer der Hypoport Invest GmbH

16 16 Titelthema: Finanzierung & Förderung Hypothekendarlehen Wie eine Versicherung Investitionsentscheidungen trifft Ein Wohngebäude mit Ladengeschäſt und Arztpraxis ist ideal für ein Stadtzentrum. Aus Finanzierungssicht sind solche multifunktionalen Objekte alles andere als perfekt. Wenn sich beispielsweise keine Interessenten für den Laden finden, kann dieser nur mit Aufwand in eine Wohnung umgewandelt werden. Die Allianz Lebensversicherungs-AG finanziert auch solche Immobilien eine Ausnahme am Finanzierungsmarkt. AxEL JOST EHRMANN Axel Jost Ehrmann ist seit 1988 bei der Allianz, als Händler und im Controlling; seit 2002 im Bereich Risikomanagement der Baufinanzierung Allianz Deutschland Verantwortlicher Risikomanager Hypotheken Der Grund dafür liegt in der langen Zinsbindung - einer Stärke der Allianz. Egal ob es, um eigene Investitionen geht oder die Versprechen, die Allianz Leben ihren Kunden gegeben hat. Als Lebensversicherer verfolgt sie das Ziel, bei begrenztem Risiko eine möglichst attraktive Rendite zu erreichen. Dafür werden Kapitalanlagen breit über rund 50 Anlageklassen diversifiziert. Eine davon ist die Baufinanzierung. Schwerpunkt des Finanzierungsportfolios sind seit mehr als 90 Jahren wohnwirtschaſtlich genutzte Immobilien. Wohnen 2045 Der Druck steigt Betrachtet man die regionalen Wohnungsmärkte in Deutschland, haben diese in den nächsten 30 Jahren mit ganz unterschiedlichen Herausforderungen zu kämpfen. Während die Nachfrage nach Wohnraum in den wirtschaſtsstarken Zentren weiter steigt, müssen strukturschwache Regionen sogar damit rechnen, weitere Teile ihrer Bevölkerung zu verlieren. Das ist ein Ergebnis einer aktuellen Studie von Allianz und Prognos, die die Entwicklung von Bevölkerung und Wohnungsbedarf bis ins Jahr 2045 untersucht. Wichtig für die Risikoprüfung von Allianz Leben ist dabei, dass je nach Region ganz unterschiedliche Nutzungsarten einer Immobilie von Vorteil sind. Zum Beispiel sind in Regionen, die einen positiven Wanderungssaldo der älteren Bevölkerung erwarten lassen, Immobilien interessant, die altengerechten Wohnraum, Arztpraxen und Ladengeschäſte vereinen. Duration Um den langfristigen Anlageversprechen gegenüber den Versicherten gerecht zu werden, ist für die Kapitalanlage der Allianz Leben eine möglichst lange Kapitalbindung der Hypothekendarlehen wichtig. Deshalb stehen Zinsbindungen zwischen 20 und 40 Jahren im Fokus. 50 Prozent der Allianz Finanzierungskunden wählen derzeit eine Laufzeit von mehr als 20 Jahren. Einfache Finanzierungsstrukturen Allianz Leben betreut mit rd. 250 Mitarbeitern/innen einen Bestand von ca Finanzierungskunden, deren Verträge Summen von Euro bis 150 Millionen Euro umfassen. Zum Jahresende 2015 betrug der Anteil der Baufinanzierungen an der Kapitalanlage der Allianz Leben rund 8 Pozent mit einem Gesamtvolumen von rund 17,2 Milliarden Euro. Unter den deutschen Lebensversicherungsunternehmen beträgt der Marktanteil von Allianz Leben im Neugeschäſt rd. 39 Prozent. Somit ist Allianz Leben der größte Anbieter von Hypothekendarlehen unter den Lebensversicherern. Das Neugeschäſt ist auf Nachhaltigkeit und auf konservative Risikostrukturen ausgelegt. Somit kann trotz langer Darlehenslaufzeiten auf komplexe Finanzierungs - konstruktionen und weitestgehend auf (Neben-)Abreden verzichtet werden. Dies ermöglicht eine effektive Bearbeitung der Anfragen und Bestände mit einem gleichzeitig äußerst geringen Ausfallrisiko. Risikoeinschätzung bei groß - volumigen Finanzierungen Immobilienprofis als Darlehensnehmer Erfolgreiche Immobilieninvestoren zeichnen sich durch eine große (regionale) Markttransparenz und ein weites Netzwerk in der Immobilienwirtschaſt aus. Dies ermöglicht ihnen eine optimale Ertragsund Risikoeinschätzung ihrer Assets und somit der von Allianz Leben beliehenen Objekte. Plausible und nachhaltige Geschäſtsmodelle, die auf eine langfristige Bestandshaltung ausgerichtet sind Die finanzierten Immobilien durchlaufen

17 Titelthema: Finanzierung & Förderung 17 RÄUMLICHE WANDERUNGSMUSTER NACH ALTERSGRUPPEN INNERHALB DEUTSCHLANDS Sehr hohe Zuwanderung Hohe Zuwanderung Leichte Zuwanderung Ausgeglichene Wanderungsbilanz Abwanderung Wanderungssaldo der 18- bis 30-Jährigen je EW* Wanderungssaldo der 30- bis 50-Jährigen Wanderungssaldo der 65-Jährigen und Älteren Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, *Wanderungssaldo bezogen auf Einwohner in dieser Altersgruppe während der Darlehenslaufzeiten von bis zu 40 Jahren teilweise mehrere Lebenszyklen. Deshalb ist für die Allianz ein professioneller Partner von wesentlicher Bedeutung, der die Entwicklung der Immobilie während dieser Zyklen optimal begleiten kann. Risikokennzahlen: LTV und DSCR Die Allianz Baufinanzierung verfügt über dezentral aufgestellte eigene Gutachter. Diese werden insbesondere bei gewerblichen Investments durch externe Experten ergänzt, um immer eine möglichst große regionale Expertise sicherzustellen. Bei den aktuell, im Wesentlichen durch das sehr niedrige Zinsniveau, hohen Immobilienpreisen verschiebt sich das Augenmerk verstärkt zum nachhaltigen Cashflow der Immobilie bzw. zum Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR). Die Praxis zeigt, dass bei der Bemessung der maximalen Finanzierungshöhe, vor allem in den Großstädten, diese Kennzahl immer mehr zum Engpassfaktor wird. Rating Bei einer Risikobeurteilung einer Finanzierung ist zu unterscheiden zwischen dem Rating des Darlehensnehmers (Issuer-Rating) und dem Rating der Finanzierung (Issue-Rating). Das Finanzierungsrating ist eine wesentliche Grundlage für die Renditeanforderung an das auszureichende Darlehen. In dieses Rating fließen alle Informationen zum Objekt (inkl. Standort), zum Investor und zur Laufzeit wie auch zur Tilgungsstruktur ein. Auf Basis dieses Ratings findet auch ein Abgleich mit alternativen Anlagemöglichkeiten statt. Für Privatpersonen wurde von Allianz Leben ein Issuer-Rating auf Basis der eigenen Kundenhistorie entwickelt. Bei juristischen Personen übernimmt die Euler Hermes Rating GmbH (Konzerngesellschaſt der Allianz), eine von der BaFin zertifizierte Ratingagentur, für die Allianz Baufinanzierung das Issuer-Rating auf Basis der Geschäſtsberichte. Besonderheiten des Issue-Ratings Für Finanzierungen ab 2 Millionen Euro simuliert die Allianz mögliche Darlehensverläufe, um das Issue-Rating kalkulieren zu können. Dabei wird die Entwicklung des Mietertrages pro Nutzungsart, d. h. Wohnung, Büro, Praxen oder Geschäſtsläden, mit einem Risikomodell prognostiziert. Die Entwicklung des Mietertrages hängt ab von der künſtigen demografischen Entwicklung für die vom Objekt angesprochenen Zielgruppen. Außerdem werden makroökonomische Schwankungen simuliert. Im Ergebnis bildet das Modell für jedes Jahr die Zahlungsströme mit Angabe einer Wahrscheinlichkeit ab.

18 18 Titelthema: Finanzierung & Förderung Vor welchen Herausforderun in den schrumpfenden Regionen Dass sich in Deutschland gerade etwas verändert, ist zu spüren. Viele sprechen bereits von Gewinner- und Verlierer-Regionen. Wo die Chancen liegen, ist den meisten auf den ersten Blick klar. Finanzierungen in den vermeintlichen Verlierer-Regionen sind mit zu vielen Risiken verbunden und sollten daher besser nicht begleitet werden. Das ist aus unserer Sicht ein Irrtum! Für Investoren gibt es sehr wohl Chancen auch in Regionen mit schrumpfender Bevölkerung, wenn die Zeichen der Zeit erkannt und die richtigen Schritte getan werden. Aber zunächst zu den Fakten: Das Statistische Bundesamt hat berechnet, dass bis zum Jahr 2050 die Bevölkerung in Deutschland um rund sieben Millionen Menschen auf nur noch 75 Millionen schrumpfen wird. Während insgesamt von einer schrumpfenden Bevölkerung auszugehen ist, werden einige Groß- und die meisten Universitätsstädte vor allem für junge, aktive und gut ausgebildete Bevölkerungsgruppen immer attraktiver. Stichwort: Schwarmstädte. Die Attrak - tivität der Herkunſtsorte sinkt und viele vermeintliche Verlierer-Städte und -Gemeinden sehen sich wegen des verstärkten Wegzugs mit einem Anstieg von Leerständen und Überkapazitäten in der kommunalen Infrastruktur konfrontiert. Hinzu kommt ein wachsendes Defizit der öffentlichen Haushalte wegen des Rückgangs der kommunalen und staatlichen Einnahmen bei gleich bleibenden bzw. steigenden Ausgaben. Die Auswirkungen des aktuellen Zuzugs von Geflüchteten aus Bürgerkriegsregionen sind da noch gar nicht enthalten. Klar ist auf jeden Fall: Die demografische Entwicklung und der fortschreitende Strukturwandel werden unsere Gesellschaſt spürbar verändern. Bekanntermaßen spielt bei Immobilien die Lage eine zentrale Rolle. Bei der Bewertung betrachtet die DKB (Kreditvolumen im Investorenbereich ca. 3,5 Milliarden Euro, ohne wohnwirtschaſtliche Entwickler) seit einiger Zeit im Rahmen der Kreditvergabe auch die demografische Komponente des Standortes. Die Aussicht einer Region hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung fließt somit in die Kreditentscheidung ein. Als verlässliche Datengrundlage nutzt die DKB die Analyse Wachsende und schrumpfende Städte und Gemeinden in Deutschland des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Alle Regionen in Deutschland werden vom BBSR fünf unterschiedlichen Kategorien zugeordnet. Die Analysen werden seit 2003 regelmäßig fortgeschrieben. Berücksichtigt werden neben der Bevölkerungsentwicklung in den letzten fünf Jahren, der DKB-RISIKOANALySE INVESTOREN IN SCHRUMPFENDEN REGIONEN Verteilung Finanzierungsvolumen (FinV) von Investoren nach Wachstumsregionen stark wachsend wachsend stabil schrumpfend stark schrumpfend 33 % Verteilung FinV nach bedienbarer Annuität >8% 82% des FinV mit bedienb. Annuität > 6% 6 8% >6% Hinweis: Die bedienbare Annuität bezieht sich rein auf den Objekt-Cashflow. Zusätzliche Sicherheiten und die Bonität des Kreditnehmers blieben unberücksichtigt. Quelle: DKB, eigene Berechnungen Gesamtwanderungssaldo je Einwohner, die Arbeitsplatzentwicklung in den letzten fünf Jahren, die Arbeitslosenquote, die Realsteuerkraſt je Einwohner sowie die Kaufkraſt je Einwohner. Liegt ein Finanzierungsobjekt nun in einer Region, die als schrumpfend klassifiziert wird, bedeutet das jedoch nicht, dass die Bank diese Finanzierung allein deswegen nicht begleiten würde. Es bedeutet lediglich, dass die Vorgaben an Kapitaldienstfähigkeit, Kreditlaufzeit, Tilgung und Belei hungswert - auslauf den Gegebenheiten angepasst, d. h. etwas zurückhaltender angesetzt werden. Neben der Wirtschaſtlichkeit einer Immobilie legt die Bank ferner auch den Fokus auf die Bonität des Kreditnehmers. Denn nur wirtschaſtlich solide aufgestellte Investoren sind in der Lage, die Herausforderungen in schrumpfenden Regionen zu schultern und adäquat auf Veränderungen zu reagieren. Was sind nun konkret die Auswirkungen für Investoren, die in diesen Regionen in wohnwirtschaſtliche Immobilien investieren wollen bzw. Bestände halten und wie sollten sie reagieren? Hier lohnt sich ein Blick in die östlichen Bundesländer, denn dort lässt sich einiges über den Umgang mit dem Strukturwandel lernen. Bevölkerungsrückgang und wirtschaſtliche Umbrüche haben dort nach der Wende 1989 im Zeitraffer vorweggenommen, worauf sich in naher Zukunſt z. B. auch das Ruhrgebiet oder ländlich geprägte Regionen wie das Sauerland einstellen müssen. Mit Blick auf die Situation in den schrumpfenden Regionen sieht die DKB folgenden Handlungsbedarf: 1. Beschreiten Sie neue Wege, die für Mieter einen Mehrwert bedeuten. Investoren als Energieerzeuger sind inzwischen keine Seltenheit. Kooperationen mit Pflege - einrichtungen sind dagegen selten. Sie helfen, den Auszug älterer Bewohner zu verhindern.

19 Titelthema: Finanzierung & Förderung 19 gen stehen Investoren Deutschlands? 2. Stellen Sie ein lebenswertes Umfeld sicher. Investoren sollten ihren Einfluss auf die Gestaltung und damit die Attraktivität von Städten nicht unterschätzen. Der Bau von Kitas und Schulen, aber auch die Schaffung von Einzelhandelsflächen und ähnlichem ist zielführend. 3. Nutzen Sie den Cashflow richtig. Heutige Überschüsse sollten, insbesondere unter der Berücksichtigung des aktuell niedrigen Zinsniveaus, für Investitionen in die Zukunſt genutzt werden und nicht z. B. in die totale Entschuldung. 4. Vermeiden Sie Portfolioverkäufe. Hier steht dem kurzfristigen Liquiditätseffekt die Schaffung eines Mitbewerbers gegenüber, der mit allen Mitteln versuchen wird, sein Investment mit einer ausreichenden Rendite zu entwickeln. Davon ausgenommen sind selbstverständlich Einzelverkäufe an Eigennutzer. 5. Nutzen Sie konsequent Ertragsspielräume. Sofern vorhanden, abhängig selbstverständlich von der Qualität der publizierten Mietspiegel, sind die Mieten fortlaufend anzupassen. Empfohlen wird ausdrücklich eine aktive Mitwirkung an der Erstellung von Mietspiegeln. 6. Kehren Sie von der reinen Betrachtung von Kennzahlen ab. Der ständige Blick auf die Eigenkapitalquote u. ä. ist nicht sachdienlich. Entscheidend ist der Blick auf eine gesunde Bonität, d. h. dass ein Unternehmen immer in der Lage ist, auf die Herausforderungen zu reagieren. Heute geht es vielen Investoren, gerade auch in strukturschwachen Regionen, gut. Das ist eine gute Voraussetzung, um sich den Herausforderungen zu stellen, die die Zukunſt angesichts der demografischen Entwicklung zweifelsohne bereithalten wird. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, die Themen kraſtvoll anzugehen. Aus Sicht der DKB werden die Investoren, die dabei erfolgreich sind, auch zukünſtig in der Lage sein, in schrumpfenden Regionen Chancen zu er - kennen und zu nutzen. SILVIO HAGEMANN ist Diplom-Kaufmann, 37 Jahre alt und seit 2003 bei der DKB beschäſtigt. Nach Stationen in diversen Niederlassungen der DKB leitet er seit 2013 den Fachbereich Wohnen im zentralen Bereich Infrastruktur in Berlin. Der Fachbereich Wohnen ist für die strategische Ausrichtung dieser Kundengruppe verantwortlich. Die Kundengruppe umfasst Wohnungsunternehmen (kommunal und genossenschaſtlich), Investoren und Bauträger (wohnwirtschaſtliche Entwickler).

20 20 Titelthema: Finanzierung & Förderung Das Besondere wagen Investoren steigen frühzeitig in Projekte und Finanzierung ein Von Green-Building bis Microapartment: Auf dem Markt wird es bunter Weil der Immobilienmarkt boomt, gehen immer mehr Investoren bei der Auswahl von Anlageobjekten und auch bei der Finanzierung neue Wege. Investoren und Anleger steigen beispielsweise frühzeitig in die Projektentwicklung ein, um bessere Renditen zu erzielen und zu optimieren. Das bestätigt eine aktuelle Entscheiderumfrage, die von der Soravia Capital GmbH in Kooperation mit dem Branchendienst REFIRE im Frühjahr 2016 unter 80 Fach- und Führungskräſten durch - geführt wurde. Die gute Nachricht für Liebhaber des Betongolds vorweg: Immobilieninvestments bleiben trotz des Höhenfluges der Preise gefragt. MARC K. THIEL Geschäſtsführer der Soravia Capital GmbH Deutschland geht aus dem internationalen Ranking der Entscheider als deutlicher Sieger hervor, obwohl die Preise für Wohnimmobilien seit Beginn der Finanzkrise in 2008/2009 hierzulande um 20 Prozent und in Großstädten sogar um 46 Prozent zugelegt haben. Neun von zehn Profianlegern (89,9 Prozent) bewerten die Bundesrepublik dennoch kurzfristig als attraktiv. Eine Immobilienblase ist trotz der Niedrigzinspolitik der Zentralbanken für viele nicht erkennbar im Gegenteil. In den kommenden drei Jahren gehen 93,76 Prozent von einem attraktiven Investmentklima am deutschen Immobilienmarkt aus. Auch das ebenfalls deutschsprachige Österreich befindet sich unter den Top 3 der beliebtesten Investmentmärkte. Für die kommenden zwölf Monate stufen gut zwei Drittel (63,8 Prozent) der Umfrageteilnehmer den österreichischen Immobilienmarkt als attraktiven Standort für ihre Investments ein. Das deckt sich mit den Erfahrungen der Soravia Group, die mit den Vorhaben Danube Flats und TrIIIple sowie dem Umbau der historischen Postzentrale in Wien weltweit Investoren auf den Plan ruſt, die sich auf verschiedene Weise lange vor dem ersten Spatenstich in die Finanzierung einbringen. Grundsätzlich werden Anleger seit einiger Zeit mit der Weisheit konfrontiert, dass sich die hohe Nachfrage nach Immobilien schlecht mit dem Ziel einer möglichst hohen Rendite vereinen lässt zumindest dann, wenn man ausschließlich auf Sicherheit setzt. So zeigen sich 81,3 Prozent aller Befragten überzeugt, dass der Anteil risikoreicher Immobilieninvestments im laufenden Jahr steigen wird. Rendite erschließt sich jedoch, wie Vorhaben wie Danube Flats, TrIIIple oder der Umbau der ehemaligen Postzentrale beweisen, weniger aus Risiko, als vielmehr durch spezielle Konzepte wie Wohnhochhäuser, Microapartments, designorientierte Hotelprojekte oder Green- Buildings. Danube Flats etwa wird mit rund 150 Metern Höhe zu den Himmelsstürmern in Europa gehören und durch viel Grün überzeugen. Bei TrIIIple und der einstigen Post-Zentrale indes werden verschiedene Nutzungs-, Hotel- und Wohnkonzepte vereint. Der Immobilienboom forciert also nicht den Einheitsbrei, sondern im Idealfall das Besondere. Um Immobilienprojekte zu finanzieren, gehen die Beteiligten die verschiedensten Wege. Privatmittel werden direkt und indirekt eingebracht. Auf dem Vormarsch befinden sich Zusammenschlüsse verschiedener Investorengruppen, die auf unterschiedliche Weise Eigenmittel addieren, um komplexe Projekte umzusetzen. Konkret wird Private Equity in diesem Jahr das gefragteste Finanzierungskonzept für Immobilienprojekte sein (96 Prozent), dicht gefolgt von Real Estate Joint Ventures (90,7 Prozent) und Debt Funds (89,2 Prozent). Aus Sicht einer Mehrheit von 54,7 Prozent der Entscheider wird Eigenkapital von privaten oder institutionellen Anlegern 2016 sogar eine wichtigere Rolle spielen als im Vorjahr. 44 Prozent der Umfrageteilnehmer glauben, dass die Bedeutung von Mezzanine-Kapital für die Finanzierung von Immobilienprojekten in den kommenden zwölf Monaten zunehmen

21 DAS UNTERNEHMEN wird. 36 Prozent sehen Real Estate Joint Ventures im Kommen. Mezzanine im Kommen, Geld von der Crowd schon wieder im Gehen Was Debt Funds betrifft, so geht eine Mehrheit (59,5 Prozent) der Befragten davon aus, dass diese Form der Fremdfinanzierung 2016 eine gleichbleibend wichtige Rolle einnehmen wird wie bisher. Jeder dritte Entscheider (29,7 Prozent) rechnet damit, dass deren Bedeutung für die Projektfinanzierung in diesem Jahr zunehmen wird. Ein ähnliches Bild zeigt sich beim vergleichsweise neuen Thema Crowdfinancing, das nun auch in der Immobilienbranche vermehrt Einzug hält: Rund 30 Prozent (29,7 Prozent) sagen Crowdfinancing für 2016 eine wachsende Bedeutung am Markt für Immobilieninvestments voraus. Jedoch wird auch keine andere Finanzierungsform so skeptisch betrachtet. Immerhin rund 18 Prozent (17,6 Prozent) der Entscheider sagen voraus, Crowdfinancing werde in der Projektfinanzierung 2016 schon wieder an Gewicht verlieren. Unabhängig davon, welche Finanzprodukte im Einzelnen in der Gunst der Anleger stehen, zeigt die Untersuchung, dass die Investoren insgesamt möglichst viel eigenes Geld in die Projektfinanzierung einbringen möchten. Ob Immobilien im Bereich Einzelhandel, Büro, Hotel, Logistik oder Wohnen: Die von Soravia Capital befragten Entscheider sehen über alle Assetklassen hinweg im Durchschnitt ein ausgeglichenes Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital. So rechnen die Anleger je nach Immobilienklasse mit durchschnittlich zwischen 46 und 48 Prozent Eigenkapitaleinsatz. Im Mittel wird zur Realisierung der Investmentprojekte also nur geringfügig mehr Fremdkapitaleinsatz erwartet. Fonds und Family Offices bestimmen Marktgeschehen in Deutschland Dass der deutsche Immobilienmarkt bei den Investoren am gefragtesten ist, belegt das Trendbarometer mit Blick auf die Käufergruppen. Die Studienergebnisse zeigen, dass gerade in Deutschland alle Käufergruppen sehr aktiv sind. So gehen die Befragten für Deutschland fast einstimmig (92,5 Prozent) Über die Soravia Capital GmbH können sich deutsche und internationale institutionelle und semi-institutionelle Investoren als Joint-Venture-Partner und Co-Investoren an geplanten Immobilienvorhaben der Soravia Group beteiligen. Die Soravia Group zählt mit mehr als 500 realisierten Projekten und einem Projektvolumen von mehr als 3,5 Milliarden Euro zu den führenden Projektentwicklern in Österreich. davon aus, dass vor allem die internationalen Fonds in den kommenden 12 Monaten auf dem Markt als Investoren auſtreten werden dicht gefolgt von den Family Offices (89,6 Prozent) und Versicherungen und Pensionsfonds (88,1 Prozent). Jeweils rund drei Viertel der Entscheider rechnen zudem damit, dass Wohnungsgesellschaſten (77,6 Prozent) und offene Fonds (76,1 Prozent) im weiteren Jahresverlauf das Marktgeschehen prägen. Ausschlaggebende Investmentaktivitäten in deutsche Immobilien von Seiten der Immo - bilien-ags/reits halten 68,6 Prozent der Befragten in den kommenden Monaten für wahrscheinlich. Aus Plänen wird Wohnraum. IBB für Vermieter & Investoren: Die Wohnungsbauförderer in Berlin. Sie planen den Neubau oder die Sanierung bzw. Modernisierung eines Mehrfamilienhauses wir haben das Förderprogramm. Mit unseren Finanzierungsangeboten unterstützen wir Sie vor allem bei Maßnahmen zur Optimierung der Energieeffizienz. Sprechen Sie mit uns! Telefon: 030 / immobilien@ibb.de

22 22 Titelthema: Finanzierung & Förderung Zweite Stufe der Mietrechts Acht Jahre für den Mietspiegel Auswirkungen auf die Finanzierung? Mit der avisierten Verlängerung des Betrachtungszeitraums des Mietspiegels von vier auf acht Jahre wird das eigentliche Ziel, die Akzeptanz und Rechtssicherheit des qualifizierten Mietspiegels zu erhöhen, nicht erreicht werden. Das ist die mietrechtliche Konsequenz. Eine weitere wichtige Frage ist, ob sich die geplante Mietrechtsreform auch auf die Finanzierung von Mietobjekten auswirken würde. Denn der längere Betrachtungszeitraum führt unbestritten zur Entdynamisierung des Marktes, also zur Absenkung des allgemeinen Mietniveaus. Dies hat dann natürlich Auswirkungen auf die zukünſtige Ertragssituation des Vermieters. Beleihungswertermittlungsverordnung Ob dies allein schon Konsequenzen für die Finanzierung hat, ergibt sich zunächst aus den gesetzlichen Regelungen der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Soweit danach die Absenkung des Mietniveaus Anhaltspunkte dafür bietet, dass sich die Grundlagen der Beleihungswertermittlung nicht nur unerheblich verschlechtert haben, so werden diese durch die Banken gem. 26 BelWertV überprüſt. Dies gilt insbesondere dann, wenn das allgemeine Preisniveau auf dem jeweiligen regionalen Immobilienmarkt in einem die Sicherheit der Beleihung gefährdenden Umfang gesunken ist. Der Beleihungswert ist dann ggf. zu mindern, was sich auf die Refinanzierungssituation der Banken auswirkt. Dies kann sich unter Umständen negativ auf laufende Finanzierungen auswirken, bspw. im Rahmen der Anpassung des Zinses bei der Prolongation. Capital Requirements Regulation Relevant ist in diesem Zusammenhang auch die für Europa geltende Capital Requirements Regulation (kurz CRR, deutsch/amtlich Kapitaladäquanzverordnung). Das ist eine im Bankwesen geltende Verordnung (EU), die im Rahmen von Basel III Vorgaben zur angemessenen Eigenmittelausstattung von Instituten, Institutsgruppen, Finanzholding- Gruppen und gemischten Finanzholding- Gruppen enthält. Danach sind die Banken verpflichtet, die Werte von Immobilien, die als Darlehenssicherheit dienen, regelmäßig

23 Titelthema: Finanzierung & Förderung 23 reform: zu überprüfen. Für Gewerbeimmobilien mindestens einmal jährlich. Für Wohnimmobilien mindestens alle drei Jahre. Ist der Markt starken Schwankungen ausgesetzt, findet diese Überprüfung häufiger statt. Im Ergebnis sind auch hierbei Auswirkungen auf laufende Finanzierungen nicht ausgeschlossen. Ertragswert ermitteln Für Mehrfamilienmiethäuser wird der Beleihungswert typischerweise auf der Grundlage des Ertragswertes ermittelt. Die Kernfrage lautet somit: Welche Miete kann für das Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaſtung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielt werden (Rohertrag gem. 10 BelWertV). Natürlich ist hierbei die Lage der Immobilie ebenso wichtig wie die Konzeption, die Ausstattung, die vielseitige Nutzbarkeit und die Höhe der Bewirtschaſtungskosten. All diese Faktoren sind entscheidend für die nachhaltig erzielbare Miete und die Vermietbarkeit des Objektes. Bewerten heißt aber zunächst auch erst einmal vergleichen. Und damit sind wir wieder bei dem Vergleichsmietensystem des Mietspiegels, das zwar wichtige Anhaltspunkte für die Ermittlung der nachhaltig erzielbaren Miete liefert, das sich jedoch mit jeder weiteren staatlichen Regulierung immer mehr von der erzielbaren Marktmiete entfernt. Wichtig ist, dass der Mietertrag (Rohertrag) zunächst ein errechneter, mit kaufmännischer Vorsicht ermittelter Wert ist und sich vom tatsächlichen Ertrag unterscheiden kann. In Zeiten stark steigender Mieten kann so der tatsächliche Ertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt höher liegen als der zuvor errechnete Ertrag bei der Berechnung des Beleihungswertes. Tatsächliche Mieteinnahmen sind nur dann für die Berechnung relevant, wenn sie unter der nachhaltigen Miete liegen ( 10 Abs. 1 Satz 2 BelWertV). Das heißt aber auch: Soweit Vollvermietung besteht und die realen Mieten sogar höher liegen als die nachhaltige Miete gem. 10 BelWertV, so bleibt der errechnete Rohertrag auf der Grundlage des Mietspiegels hinter der aktuell realen Einnahmesituation zurück. Der mietpreisdämpfende Effekt des Mietspiegels wirkt sich dann in diesen Fällen nicht ohne weiteres auf die bestehenden Beleihungswerte laufender Finanzierungen aus, weil es in diesen Fällen sachgerecht sein kann, weitere preisbildende Faktoren in die Bewertung einzubeziehen. Soweit zusätzliche preisbildende Faktoren nicht ermittelt werden können, begrenzt die preisdämpfende Wirkung des längeren Betrachtungszeitraums für den Mietspiegel auch die nach - haltig erzielbare Miete und damit den Rohertrag. Weitere Faktoren beachten Der Mietspiegel liefert nur eine Momentaufnahme von Vergleichsobjekten. Denn die Wiedervermietungsmieten in einem konkreten Objekt, die ja trotz Mietpreisbremse eine Miete zulassen, die 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegt, werden durch den Mietspiegel nur teilweise abgebildet. Auch diese Mieten werden in die Berechnungen bei der Ermittlung des Rohertrages einbezogen. Auch muss berücksichtigt werden, in welcher Phase sich der Markt befindet. Denn die nachhaltigen Mieten sind mit Sicherheit nicht die Mieten, die in einer Boomphase aktuell erzielt werden. Das heißt, erst die Anpassung an die konkreten nachhaltigen Marktverhältnisse und die objektspezifischen Besonderheiten liefert ein sachgerechtes Ergebnis für die Ermittlung des Rohertrages. Mietsteigerungspotentiale Mietsteigerungspotentiale werden mittelbar bei der Kapitalisierung der Reinerträge gem. 12 BelWertV berücksichtigt. Hierbei geht es um die Frage, wie lange die Vermietbarkeit des Objekts zu den angenommenen Erträgen gesichert erscheint. Dies muss durch den Gutachter aus einer Prognose zur regional maßgeblichen langfristigen Marktentwicklung abgeleitet werden. Auch hierauf kann der preisdämpfende Effekt der Verlängerung des Betrachtungszeitraums Einfluss haben. FAZIT Der Mietspiegel liefert sicherlich wichtige Anhaltspunkte für die Ermittlung des Be - leihungswertes. Es ist daher auch nicht auszuschließen, dass in bestimmten Fällen laufende Finanzierungen durch staatliche Eingriffe in die freie Mietpreisbildung gefährdet sind. Durch die Vielzahl weiterer Einflussfaktoren im jeweils konkreten Einzelfall kann eine generelle Aussage hierzu derzeit jedoch nicht getroffen werden. RA FRANCO HÖFLING Justiziar/Referent Recht, Energie und Bautechnik Telefon: franco.hoefling@bfw-bund.de

24 24 Titelthema: Finanzierung & Förderung Fördermittel 2016 Förderkonditionen der Bundesländer für die Schaffung von Mietwohnungen im Neubau und Bestand Folgende Programme werden durch die Landesförderinstitutionen der Bundesländer zur Errichtung von Mietwohnungen im Neubau bzw. zur Modernisierung, zu Ausbau und Erweiterung sowie der Sanierung im Bestand oder dem altersgerechten Neubau und Umbau zur Verfügung gestellt. Nachstehende Förderprogramme können von wohnungs- und immobilienwirtschaſtlichen Unternehmen* in Anspruch genommen werden. Die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum steht im Vordergrund der Förderprogramme. Die Förderprogramme werden in Form von zinsverbilligten Darlehen, Zuschüssen oder Bürgschaſten und Tilgungsnachlässen vergeben und enthalten überwiegend Fristen über Miet-, Zweck- oder Belegungsbindungen. BUNDESLAND PROGRAMM WER WIRD GEFÖRDERT? WIE WIRD GEFÖRDERT? WAS WIRD GEFÖRDERT? BREMEN Neubaukredit für Mietwohnungen Modernisierungskredit für Mietwohnungen Bauherren zinsverbilligte Darlehen; bis 80 v.h. der Gesamtkosten (Kosten des Baugrundstücks, des Gebäudes und Baunebenkosten/Modernisierungskosten); Fördernehmer 15 v. H. Eigent anteil NEUBAU: max /WE MODERNISIERUNG: max /WE Neubau und Moderisierung von mehr als zwei Mietwohnungen oder von Mietreihenhäusern (Neubau) in Gebieten mit besonderem Entwicklungsbedarf, 20 Jahre Zweckbindung; Belegungs- und Mietbindung; NEUBAU: mind. KfW 70 (Anfangsmiete 6,10 /m²); bei KfW 55 (6,50 /m²); MODERNISIERUNG: mind. KfW 115 (5,60 /m²); KFW 100 (6 /m²) HAMBURG Mietwohnungsneubau Modernisierungen Wohnen für Studierende und Azubis Investoren, Bauherren; Eigen - tümer des Grundstücks zinsgünstige Darlehen und laufende und einmalige Zuschüsse; Kombination mit KfW-Mitteln (energieeffizient Bauen und Sanieren, altersgerechtt Umbauen) NEUBAU: 1./2. Förderweg; modulare Förderung MODERNISIERUNG: modulare Förderung je nach Maßnahmen, verpflichtende Grundmodule NEUBAU: Grundstück, Bauvorhaben, Stellplätze, Barrierereduzierung, Energiesparendes Bauen, barrierefreies Bauen, Aufzugsanlagen, Gründächer, Integrationsleistungen; Mietpreisbindung 1. Förderweg (ca. 6,30 /m²); 2. Förderweg (8,40 /m²); Belegungs- und Mietpreisbindungen (15 30 Jahre) MODERNISIERUNG: Energetische Maßnahmen, Ausstattung, Änderung und Erweiterung; Modernisierung, barrierefreier Umbau, Gründächer, erneuerbare Wärme, Energiepass *ohne Gewähr auf Vollständigkeit, Einzelfallprüfung erforderlich; die Kombination von Förderprogrammen, auch in Verbindung mit KfW-Mitteln, besteht und ist zu prüfen

25 BUNDESLAND PROGRAMM WER WIRD GEFÖRDERT? WIE WIRD GEFÖRDERT? WAS WIRD GEFÖRDERT? BERLIN Wohnungsneubaufonds Wohnraum modernisieren Altersgerecht Bauen energetische Gebäudesanierung Energieberatung Wohnungsunternehmen und -genossenschaſten, Investoren und Vermieter Kombination mit KfW-Mitteln möglich NEUBAU: 20 Jahre zinsfreies Darlehen, keine Bereitstellungszinsen, keine Vorfälligkeitsentschädigung mit und ohne EOZ, max /m² WE bzw. max /m² MODERNISIERUNG: zinsgünstiges Darlehen, bis zu 100 % des Gesamtfinanzierungsbedarfs (max /WE), variable Darlehenslaufzeiten mit tilgungsfreier Anlaufzeit NEUBAU: Neubau von Wohnungen zu sozialverträglichen Mieten; Miet- und Belegungsbindung bis 20 Jahre, Nachwirkungsfrist bis max. 10 Jahre; Anteil von 1-/2- Zimmer-Wohnungen der geförderten WE muss 1/3 betragen MODERNISIERUNG: Verbesserung der Energieeffizienz, barrierereduzierende Maßnahmen, Aufzüge und Treppenliſte, Instandsetzung und Modernisierung, Erweiterung durch Aufstockung, Anbau, Ausbau; Lärmschutz, Kellerwasserschäden BADEN- WÜRTTEMBERG Mietwohnungsfinanzierung L-Bank Mietwohnungsfinanzierung BW Miet- und Belegungsbindung Mietwohnungsmodernisie - rung L-Bank Mietwohnungsmodernisierung BW Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaſten, sonstige Körperschaſten und Anstalten des öffentlichen Rechts oder Privatpersonen mit Erfah - rungen im Mietwohnungsbau NEUBAU: (Sozial-)Mietwohnungen mit und ohne Belegungsbindungen, zinsfreie bzw. -verbilligte Darlehen und Zuschüsse je nach Förderprogramm MODERNISIERUNG: Mietwohnungen mit und ohne Belegungsbindungen; (mit) 0,00 % effektiver Jahreszins, zusätzlicher 3 %-Zuschuss bei energetischen Sanierungen zum Effizienzhaus oder bei Vorliegen eines Sanierungsfahrplans; (ohne) zinsgünstige Darlehen NEUBAU: von Mietwohngebäuden, deren Wohnungen überwiegend an junge Ehepaare und Familien mit Kindern oder Senioren vermietet werden (mind. KfW- Effizienzhaus 70); bzw. Sozialmietwohnungen mit Laufzeiten und Belegungsbindung von 10, 15 oder 25 Jahren MODERNISIERUNG: Förderung von Modernisierungsmaßnahmen im Mietwohnungsbestand BAyERN Bayerisches Wohnungsbauprogramm (Mietwohnungsbau) Bayerisches Modernisierungprogramm (Mietwohnungen und Pflegeplätze) Eigentümer, Erbbauberechtigte und Nießbraucher von Mietwohngebäuden und stationären Altenpflegeeinrichtungen, Mieter NEUBAU: Der Bauherr erhält ein objektabhängiges Darlehen sowie ein belegungsabhängiges Darlehen. Beide Darlehen sind zur teilweisen Finanzierung der Gesamtkosten der Baumaßnahmen bestimmt, Mieterzuschuss zur Senkung der Marktmiete aus belegungsabhängigem Darlehensteil MODERNISIERUNG: Zinsgünstiges Darlehen, Kosten der Modernisierung bis zu 60 % vergleichbarer Neubaukosten, mind je Wohnung NEUBAU: Gefördert wird das Schaffen von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern durch Neubau, Gebäudeänderung und Gebäudeerweiterung MoDerNIsIerUNG: Modernisierungs- und Erneuerungsmaßnahmen laut KfW Energieeffizient Sanieren und Altersgerecht Umbauen, Gebäudealter mind. 15 Jahre, mind. 3 Mietwohnungen oder 8 stationäre Pflegeplätze, sozialverträgliche Mieterhöhung, 10 Jahre Belegungsbindung BRANDENBURG Brandenburg Kredit: Mietwohnungsneubau Brandenburg Kredit: Wohnraum sanieren Mietwohnungsbau - Neubau Mietwohnungsbau - Sanieren Kommunale Wohnungsgesellschaſten, Wohnungsgenossenschaſten, private Investoren der Wohnungswirtschaſt; Eigentümer, Erbbauberechtigte NEUBAU: Brandenburg-Kredit: Mietwohnungsneubau in zwei Varianten; Darlehen mit einer Zins - verbilligung oder einem Tilgungszuschuss; Mietwohnungsneubau: zinsfreie Darlehen (bis zu /m² plus Zuschuss von 350 /m² bei Übertragung von Besetzungsrechten) MODERNISIERUNG: Brandenburg Kredit: Zinsverbilligung; Mietwohnungsmodernisierung: zinsfreie Darlehen bis /m² (bis 20 a mit Anfangstilgung von 2 %), Belegungsbindung NEUBAU: Brandenburg Kredit: Neubau von Mietwohnungen; Mietwohnungsneubau:Maßnahmen zur Neuschaffung von mind. 3 WE zur Versorgung von bestimmten Zielgruppen zu sozialverträglichen Mieten (in Innerstädtischen Sanierungs- und Entwicklungsgebieten sowie Vorranggebieten Wohnen) MODERNISIERUNG:Brandenburg Kredit: nachhaltige Modernisierung von vermietetem Wohnraum; Mietwohnungsmodernisierung: Modernisierung und Instandsetzung von mind. 3 WE mit sozialverträglichen Mieten HESSEN Hessisches Programm Energieeffizienz soz. Wohnraumförderung Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen/Neubau von Mietwohnungen/Modernisierung von Mietwohnungen KfW Energieeffizient Bauen/Sanieren/altersgerechter Umbau je nach Programm: Investoren, Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaſten, private Vermieter, Eigentümer, Bauträger Je nach Programm zinsgünstiges Darlehen, Tilgungszuschuss, Absicherung, verbilligter Zins Schaffung, Sanierung und Modernisierung von Wohnraum, Altersgerechter Umbau

26 BUNDESLAND PROGRAMM WER WIRD GEFÖRDERT? WIE WIRD GEFÖRDERT? WAS WIRD GEFÖRDERT? MECKLENBURG- VORPOMMERN Instandsetzung von Wohnraum für benachteiligte Haushalte Sonderprogramm Wohnraumertüch - tigung Reduzierung von Barrieren im Wohnungsbestand Stadtumbau Ost/Rückbau Wohnungsbaugenossenschaſten, Wohnungsgesellschaſten und private Wohnungseigentümer, die Rückbaumaßnahmen planen und durchführen Darlehen; Zuschüsse bei barrierereduzierenden Maßnahmen Fördermittel für Maßnahmen zur Instandsetzung (bei Leerstand; Zweckbestimmung und Wohnraumbelegung mind. 3 Jahre) und Modernisierung an Genossenschaſts- und Mietwohnungen; Personenaufzüge und Liſte NIEDERSACHSEN NORDRHEIN- WESTFALEN SCHLESWIG- HOLSTEIN Landesbürgschaſt für den Wohnungsbau Mietwohnraum für gemeinschaſtliches Wohnen Mietwohnungen für ältere Menschen und Menschen mit Behinderung Mietwohnungen und Ersatzbaumaßnahmen Energetische Modernisierung von Mietwohnungen/ Aus- und Umbau sowie Erweiterung von Mietwoh - nungen Mietwohnungen Neubau: Wohnraum für Flüchtlinge; Neubau; Neuschaffung im Bestand; Gruppenwohnungen (+ Bestand); Standortaufbereitung; Menschen mit Behinderung; Pflegeplätze Neubau Mietwohnungen Modernisierung: Verbesserung von Energieeffizienz, Reduzierung von Barrieren IB.SH Investitionsdarlehen Mietwohnungsbau Soziale Wohnraumförderung für Mietwohnungsmaßnahmen KfW Energieeffizient Bauen/Sanieren/erneuerbare Energien Investoren/Bauträger für selbstgenutzte und vermietete Wohngebäude bzw. Eigentümer eines Baugrundstücks oder Erbbauberechtige Wohnungswirtschaſt natürliche und juristische Personen NEUBAU: Darlehenshöhe abhängig von den Gesamtkosten /m² (teilweise zinslos), Ersatzneubau in Verbindung mit Abriss (Zusatzdarlehen bis zu /WE); Schaffung von kleinen Wohnungen bis 60 m² (Zusatzdarlehen bis zu /WE); Aufzüge (Zusatzdarlehen bis ); Landesbürgschaſten MODERNISIERUNG: bis zu 65 % der durch die Maßnahmen verursachten Kosten (zinsloses Darlehen), Landesbürgschaſten NEUBAU: Darlehenshöhe für Neubau je m² zwischen /m² ja nach Standard und Einkommensgruppe plus Zusatzdarlehen bei Erhöhung Standard; Tilgungszuschüsse MODERNISIERUNG: Darlehen max pro Wohnung, höchstens 80 % der förderfähigen Bauund Baunebenkosten zinsgünstige Darlehen; Ergänzungsdarlehen, Zuschüsse NEUBAU: Baudarlehen entsprechend den Gesamtkosten MODERNISIERUNG: Darlehen und Zuschüsse, höchstens /m² je nach Maßnahme; Zuschuss /m² je nach Maßnahme NEUBAU: in (energiesparender) Bauweise und die Schaffung von Wohnraum durch Ausbau, Erweiterung; sowie Ersatzneubau (min. 2 WE); Miete (nettokalt) ist bis 3 Jahre festgeschrieben je nach Berechtigung und Darlehen zwischen 5,60 7 /m²; Zweckbindung an bestimmte Einkommenschichten 20 Jahre MODERNISIERUNG: Investor erhält Förderungen für energetische Modernisierungen von Mietwohnungen, den Umbau von Mietwohnungen für ältere Menschen und für Menschen mit Behinderungen; Ziel CO 2 Minderung (u.a. Fenster, Türen, Dämmung, Heizung, Schallschutz) NEUBAU: Standortaufbereitung; Miet- und Geschosswohnungsbau; zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnungen; Mieteinfamilienhäuser; Mietpreis- und Belegungsbindung Jahre, Mietobergrenze ist abhängig von Bauort und Einkommen der Mieter (von 4,25 7,15 m²/ ), WE müssen barrierefrei nach DIN sein, jede WE muss Balkon, Terrasse oder Loggia aufweisen, MODERNISIERUNG: Förderfähig WE in Wohngebäuden mit bis zu 6 Vollgeschossen, mit Bauantrag vor 1995; Fenster, Dämmung, Lüftung, Heizungsanlage, Einbruch; Vermietung nur mit WBS NEUBAU: Neubau, Ausbau, Erweiterung; bei soz. Wohnraumförderung max. Miete 4,85 5,80 /m² für mind. 4 Jahre, Zweckbindung beträgt Jahre MODERNISIERUNG: Sanierung, Modernisierung und Teilmodernisierung; bei soz. Wohnraumförderung max. Miete 4,85 5,80 /m² für mind. 4 Jahre, Zweckbindung beträgt Jahre je nach Maßnahme RHEINLAND-PFALZ ISB Darlehen Mietwohnungen ISB Darlehen Moderni - sierung Bau von Studierenden - wohnungen Investoren, die preiswerte Mietwohnungen/Studierendenwohnungen errichten; Eigentümer von Mietwohnungen NEUBAU: Darlehen (Grunddarlehen + Zusatzdarlehen) + Tilgungszuschuss, Anfangszinssatz 0 % jährlich, Tigung beträgt mind. 1 % (zzgl. ersparter Zinsen) MODERNISIERUNG: Darlehen; Höhe in Abhängigkeit förderfähiger Wohnfläche je m² nach den Mietenstufen 1-6 ( /m²) NEUBAU: Ausbau und Erweiterung sowie Ersatzneubauten, Bau von Mietwohnungen, Errichtung und Ersterwerb von Mietwohnungen MODERNISIERUNG: förderfähig sind Barrierefreiheit und Energieeffizienz, Gebrauchswertsteigerung, Verbesserung der Wohnverhältnisse, Beheizung, Warmwasserversorgung; Mietenbegrenzung

27 BUNDESLAND PROGRAMM WER WIRD GEFÖRDERT? WIE WIRD GEFÖRDERT? WAS WIRD GEFÖRDERT? SAARLAND Schaffung von Mietwohnraum Modernisierung von Mietwohnraum Wohnungsgesellschaſten NEUBAU: bis zu 30 % der Gesamtkosten (max. 500 /m² förderbarer Wohnfläche; 400 /m² bei der Durchführung von wesentlichen Baumaßnahmen; Nachweis der Wirtschaſtlichkeit (Finanzierung und Folgekosten); Zinsatz 1,9 % p.a.nom. MODERNISIERUNG: bis zu 80 % der förderfähigen Kosten, max /WE NEUBAU: Errichtung von Mietwohnungen oder Baumaßnahmen an vermieteten Gebäuden MODERNISIERUNG: Wohnwert erhöhende Maßnahmen, Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie und Wasser, bauliche Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren und Anpassung an die Belange älterer oder behinderter Menschen SACHSEN-ANHALT IB Sicher Bauen Sachsen-Anhalt Modern Sachsen-Anhalt Wohnraum herrichten Abrissförderung gewerbliche Vermieter, Wohnungsunternehmen NEUBAU: Bürgschaſt bis zu 80 % der Kreditsumme, Laufzeit max. 10 Jahre, Neuschaffung oder Erwerb muss in "förderfähiger" Gemeinde liegen MODERNISIERUNG: Annuitätendarlehen bis zum vollen Finanzierungsbedarf, max /WE; Herrichtung bei Leerstand (50 % der zuwendungsfähigen Aus - gaben/we, max ) NEUBAU: Wohnimmobilien zum Zwecke der Vermietung; Umschuldungen und Anschlussfinanzierungen; MODERNISIERUNG: altersgerechter Umbau, energieeffiziente Sanierung, Objekterwerb, Vernässungsschäden, Sicherung gesunder Wohnverhältnisse, Herrichtung von Leerstand; Abriss (Zuschuss 60 /m²) SACHSEN Wohnraumförderung Energetische Sanierung (Energiespardarlehen) SAB-Förderergänzungs - darlehen KfW Energieeffizient Bauen/Sanieren/Umbauen alle Eigentümer von Wohnraum oder Bauherren Ergänzungsdarlehen zur Komplettierung der Gesamtfinanzierung; Energiespardarlehen: bis zu 90 % der förderfähigen Ausgaben, max /WE, /m² bei zusätzlichem Einbruchschutz, 25 Jahre bei 1 % Zins Maßnahmen zur Schaffung, Sanierung und Modernisierung von Wohnimmobilien; Verbesserung der Wärmedämmung, Nutzung erneuerbarer Energien, Verbesserung der Energieeffizienz, THÜRINGEN Thüringer Modernisierungsdarlehen Schaffung von Wohnraum in Innenstädten Innenstadtstabilisierungsprogramm Immobilieneigentümer mit Fokus Vermietung, Wohnungsunternehmen NEUBAU: Baudarlehen bis 80 % der förderfähigen Kosten, für die Dauer der Belegungsbindung (15 Jahre) zinsfrei, Mietpreisbindung (15 Jahre) MODERNISIERUNG: zinsloses Darlehen, 80 % der förderfähigen Kosten, max /WE NEUBAU: Schaffung von Wohnraum durch Neubau, Ausbau, Umbau (Grundstück muss in einem Sanierungsgebiet oder Kerngebiet liegen, muss für den Wohnungsbau geeignet sein), Wohnraum für bestimmte Einkommensgrenzen MODERNISIERUNG: Modernisierung und Instandsetzungsmaßnahmen von Mietwohnungen; Sanierung von Mietwohnungen (Dämmung, Fenster, Türen, Lüftungsanlage, Heizungsanlage) Quelle: Landesförderinstitute der Bundesländer; eigene Darstellung BFW Research (Stand Mai 2016) RWE versteht mich, so wie ich meine Mieter. Zufriedene Mieter und weniger Aufwand: als Partner der Wohnungswirtschaft kümmert sich RWE um Strom, Wärme, Leerstand und vieles mehr!

28 28 Titelthema: Finanzierung & Förderung Mehrfamilienhausbau: KfWfür Plus-Energiestandard in Vor BMWi, BMUB und KfW bereiten ein begrenztes Programm für einen Plus-Energiestandard im Mehrfamilienhausbau vor. 30 Objekte werden aufgenommen, die Objektgröße kann von sechs Wohneinheiten bis zu Quartierslösungen mit mehreren 100 WE variieren. Die Rahmenbedingungen befinden sich derzeit in der Abstimmung zwischen den Ministerien. Geplant ist, bei einem KfW-Kredit von Euro je WE einen Schuldenerlass im Neubau von 25 Prozent und im Altbau von 27,5 Prozent zu gewähren. Dazu können noch andere Bafa- und KfW-Programme genutzt werden. Ziel ist es, die Maßnahmen mit einem wirtschaſtlichen, energetischen und sozialen Monitoring zu begleiten, um zu evaluieren, wie das Bauen ab 2020 zu fördern ist. Die Forschungsergebnisse werden vom Fraunhoferinstitut veröffentlicht. Der BFW hat einen Termin im BMUB initiiert, um über die Rahmenbedingungen der Förderung sowie die Antragstellung informiert zu werden. Voraussichtlich wird der Termin in der 25. KW stattfinden. Rück - fragen und Anmeldungen zur Teilnahme richten Sie bitte an: paul-günter FraNK Leiter BFW-Arbeitskreis Energie und Bautechnik frank-pgw@web.de oder FraNco HöFLING BFW-Justiziar/Referent Recht, Energie, Bautechnik franco.hoefling@bfw-bund.de

29 Titelthema: Finanzierung & Förderung 29 Programm bereitung Komplexe Gewerbeimmobilien schnell und einfach abrechnen ista übernimmt für Sie wichtige Aufgaben: Liegenschaftsanalyse und Datenaufnahme Individuelles Messkonzept als Abrechnungsbasis Überwachung und Abnahme der Installation Kundenbetreuung und Dokumentation ista Deutschland GmbH Grugaplatz Essen Tel.: +49 (0) info@ista.de

30 30 Sonderthema 70 Jahre Immobilienwirtschaſt Ein Rückblick auf die aktive Mitgestaltung von Wohnungspolititik in Deutschland Die Immobilienwirtschaſt ist mit 19 Prozent Anteil am BIP eine der tragenden Säulen unserer Volkswirtschaſt. Und eine tragende Säule der Immobilienwirtschaſt sind die Mitgliedsunternehmen des BFW. Sie stehen für 50 Prozent des Wohnungs- und 30 Prozent des Gewerbeneubaus in Deutschland. Der BFW blickt in diesem Jahr auf 70 Jahre aktiver Mitgestaltung von Wohnungspolitik in Deutschland zurück. Frappierend ist die Erkenntnis, dass die gesellschaſtlichen Herausforderungen, mit denen wir uns heute befassen, nicht neu sind. Bei einigen Themen blitzt der Gedanke auf, das war doch alles schon mal da. Etliche der Instrumente und Lösungsansätze, an denen Politik und Verband sich im wahrsten Sinn des Wortes abarbeiten, begleiten uns schon seit Jahrzehnten. Aus den Erfolgen und Misserfolgen einzelner Maßnahmen ließe sich lernen DIE URSPRÜNGE: NACHKRIEGSJAHRE 1945 BIS 1959 Eine direkte, für alle Bevölkerungsschichten spürbare Folge des Zweiten Weltkriegs war die weitgehende Zerstörung von Industrieanlagen, Infrastruktur und vor allem Wohnraum. Notunterkünſte mit Wellblechdächern, Baumaterialen nur mit Bezugsscheinen, so sah die Situation im Jahr 1946 aus. Als Konsequenz der massiven Zerstörung der großen Städte wurden mehrere Millionen obdachlose Menschen in ländliche Regionen evakuiert. Insgesamt suchten in den Monaten nach Kriegsende rund 21 Millionen Menschen eine neue Unterkunſt! Die erste Zählung der Bevölkerung in den drei Westzonen 1946 ergab die Zahl von rund 14 Millionen Haushalten und 8,2 Millionen Wohnungseinheiten. Mit anderen Worten: Es fehlten kriegsund migrationsbedingt etwa 5,5 Millionen Wohnungen. Eine gewaltige Zahl und eine große Herausforderung, vor allem für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaſt. Deren Unternehmen standen vor einer Mammutaufgabe, die nur gemeinsam, zusammen mit der Politik, gelöst werden konnte. Foto: Hamburger Abendblatt 1946/47 0

31 Sonderthema: 70 Jahre BFW Jahre BFW DER WOHNUNGSBAU IN DEUTSCHLAND IM WANDEL DER ZEIT Quelle: BFW 1946: GRÜNDUNG DES VFW In dieser Situation ergreifen Hamburger Unternehmer die Initiative und gründen 1946 den VFW, Verband freier Wohnungsunternehmen: WERNER KOCK, Gründer der Kock-Siedlung, lag der Wiederaufbau nach sozialen Gesichtspunkten am Herzen. Ideenreich und pragmatisch zugleich, entwickelte er maßgeblich das Prinzip der zweigleisigen Wohnungsbauförderung. Neben seinem Engagement für den sozialen Wohnungsbau war er Vorreiter des Eigentumsgedankens. Auch PAUL A.R. FRANK, Architekt und zusammen mit seinem Bruder Hermann Gründer der Siedlungsbaugesellschaſt Hermann und Paul Frank, hatte sich schon in jungen Jahren für den sozialen Wohnungsbau eingesetzt. Seine in den 30er Jahren geschaffenen Laubenganghäuser galten weltweit als Musterbeispiel für Arbeiterwohnungen mit modernster Ausstattung. Sein Neffe FRITZ HERMANN FRANK, ebenfalls in der Siedlungsbaugesellschaſt Hermann und Paul Frank tätig, wird zum ersten Vorsitzenden des VFW gewählt und trägt wesentlich zur Organisation der freien Wohnungswirtschaſt bei ruſt er die Gesellschaſt zur Förderung des Wiederaufbaus ins Leben. Allein in den ersten fünf Nachkriegsjahren werden Wohnungen unter seiner Regie gebaut, u.a. die neuen Gartenstädte in Hamburg-Bramfeld und Kiel-Kronshagen. Zu den weiteren Gründungsmitgliedern zählen Alfred Hinsch, Paul Eggert, Charles Feustel, Alois Clement und Friedrich Platz. Gemeinsames Ziel ist es, so schnell wie möglich so viel Wohnraum wie möglich zu schaffen. Das bedeutete: Material beschaffen, bürokratische Hemmnisse abbauen und den Wohnungsbau von der Zwangswirtschaſt zu befreien. 1946

32 32 Sonderthema: 70 Jahre BFW 1946 Zur Information der Mitglieder wird der VFW-Informationsdienst ins Leben gerufen, später Die Freie Wohnungswirtschaſt (FWW) wegen papierknappheit noch in sehr kleiner auflage. 1949: VFW-MISSION Beseitigung der Wohnraumnot Themen des VFW-Verbandstages 1949: Raumnot in Deutschland und Freie Bahn dem Wohnungsbau. Die versammelten Mitglieder postulieren Die Beseitigung der Wohnraumnot ist sittliche Verpflichtung sie ist unser oberstes Gebot und Gelöbnis zugleich zum Verbandstag Im Jahr darauf wird das Erste Wohnungsbaugesetz festgeschrieben. Die Forderung des VFW nach einer zweigleisigen Förderung des Wohnungsbaus wird hierin erfüllt. Im selben Jahr 1950 schließen sich die inzwischen entstandenen Landesgruppen des VFW bundesweit zusammen. Zum ersten Verbandstag, am 20./21. Mai 1948 wird als Resolution verfasst: Die in Hamburg zur Tagung des Verbandes Freier Wohnungsunternehmen e.v. versammelten Mitglieder, die die private Wohnungswirtschaſt in allen Zonen vertreten, fordern für den sozialen Wohnungsbau der Zukunſt auf Grund der demokratischen Verfassung die Gleichberechtigung aller Wohnungsunternehmen.. Bei der katastrophalen Wohnungsnot sind die versammelten Mitglieder der Meinung, daß heute der soziale Wohnungsbau nicht Sache der Ideologie, sondern in erster Linie Sache der tatkräſtigen Praktiker ist. Wohnungsnot: 5,5 Millionen Wohnungen zu wenig Angesichts des gravierenden Wohnungsmangels beschlossen die drei Besatzungsmächte und die nach Gründung der Bundesrepublik 1949 gebildete Bundesregierung kurzfristige gemeinsame Maßnahmen zur Bekämpfung der Wohnungsnot. Sie führten die Wohnungszwangsbewirtschaftung ein. Diese bestand im Wesentlichen in einem faktischen Verbot der Kündigung von Bestandsmietern, festgelegten Mietniveaus und der staatlichen Vergabe von Wohnraum in Privateigentum an Wohnungssuchende. Hierdurch stoppte die Politik zwar den Anstieg der Mieten, jedoch fehlten immer noch mehr als 5,5 Milionen Wohnungen zur Versorgung der Haushalte mit Wohnraum. Daraufhin wurde 1950 das Erste Wohnungsbaugesetz verabschiedet, zur massiven Intervention auf der Angebotsseite. Im Rahmen des Gesetzes finanzierte der Bund innerhalb eines Jahrzehnts bis 1960 den Bau von insgesamt 3,3 Millionen Wohnungen. Parallel entstanden 2,7 Millionen Wohnungen durch private Investoren. Durch das Zusammenwirken von privaten und staatlichen Mitteln und Anstrengungen konnte die Wohnungsnot der frühen 50er Jahre damit zunächst gebannt werden. Wohnungspolitik setzt auf Steuerung Die Wohnungspolitik der nächsten Jahrzehnte stützte sich vor allem auf vier Kernelemente, die zum Teil bis heute prägend sind. Dazu zählt das Mietrecht, das seit Entstehung der Bundesrepublik den regulativen Rahmen für die Ausgestaltung von Verträgen im Bereich der Wohnraumvermietung setzt. Die drei weiteren Elemente basieren auf der Verausgabung von staatlichen Mitteln zur Anreizsteuerung. Sie lassen sich als Objektförderung, also Investition in den Stein einordnen, oder als Subjektförderung, die Investition in den Menschen, also die finanzielle Unterstützung der Mieter. Im Sinne einer Objektförderung wurde seit den 1950er Jahren die zweite wichtige Säule der deutschen Wohnungspolitik, die Wohneigentumsförderung eingesetzt. Sie galt für Jahrzehnte als steuermindernde Sonderinvestition und wurde erst 1996 in ein Zulagensystem überführt. Das Instrument zielte auf die Mittelschicht, die sich mit Hilfe der staatlichen Unterstützung ein Eigenheim bauen oder kaufen sollte, mit Sickerungseffekten und Umzugsketten auf dem Mietwohnungsmarkt. Objektförderung waren auch die verschiedenen Investitionsprogramme, die unter dem Begriff sozialer Wohnungsbau die dritte entscheidende Säule deutscher Wohnungspolitik bildeten. Ziel war es, Menschen mit schlechter ökonomischer Situation mit Wohnraum zu versorgen, vor allem auf den enger werdenden Wohnungsmärkten in den Ballungszentren. Negativer Nebeneffekt war aber u. a. das Problem der Fehlbelegung, d. h. Haushalte, die nach dem sozialen Aufstieg die geförderte Wohnung nicht wieder verließen. Ein weiterer Kritikpunkt war die innerstädtische Segregation, die Auſteilung sozialer Gruppen in bestimmte Stadtgebiete. Neue soziale Brennpunkte entstanden. Als vierte Säule fungierte das Wohngeld, und damit die direkte Unterstützung der Mieter. Für Jahrzehnte war dies das zentrale Instrument der Subjektförderung in der deutschen Wohnungspolitik. Zwar gab es immer wieder auch Kämpfe um die Höhe des Wohngeldes und dessen Finanzierung, grundsätzlich blieb es aber ein Instrument, das von der Politik und der Verbandslandschaſt gleichsam akzeptiert wurde.

33 Sonderthema: 70 Jahre BFW : VFW setzt Förderung des Wohneigentums auf die Agenda 1951 wird das mit Unterstützung des Verbandes entworfene Wohneigentumsgesetz verabschiedet. Das Gesetz ermöglicht zunächst die Bildung von Wohneigentum auf der Etage. Der Verbandsvorsitzende Werner Kock fordert weitere Maßnahmen zur Bildung von Wohneigentum. Das Jahr 1953 sieht Schritte in Richtung eines freien Wohnungsmarktes. Ein Wendepunkt: Das Wohnraumbewirtschaſtungsgesetz. Damit kann der Vermieter schrittweise selbst für die Vermietung seines Wohnraums sorgen. Im selben Jahr verzeichnet der Wohnungsbau ein Rekordergebnis von Wohnungen. Ebenfalls 1953 tritt das zweite Wohnungsbaugesetz in Kraſt. Die vom Verband ent - wickelte Konzeption zur Förderung des Eigenheimbaus wird hier in vollem Umfang berücksichtigt, wenn es heißt: Die Förderung des Wohnungsbaus hat das Ziel, den Wohnungsmangel zu beseitigen und für weite Kreise der Bevölkerung breitgestreutes Eigentum zu schaffen Bis Ende 1956 ist das im Ersten Wohnungsbaugesetz deklarierte Ziel, über 2 Millionen Wohnungen im geförderten sozialen Wohnungsbau zu erstellen, mit 2,1 Millionen Fertigstellungen mehr als erreicht. Die freien Wohnungsunternehmen hatten hieran erheblichen Anteil. Auf dem Verbandstag 1958 fordert Wohnungsbauminister Paul Lücke die Wiederausrichtung der Wohnungswirtschaſt nach marktwirtschaſtlichen Grundsätzen und damit eine endgültige Abkehr von der Wohnungszwangswirtschaſt. Eine Aussicht, die die Branche beflügelt: Mehr als die Hälſte der heutigen Mitgliedsunternehmen des BFW nahmen in den fünfziger Jahren ihre Tätigkeit auf. Die traditionell wohnungsbauorientierten Unternehmen erweiterten ihr Tätigkeitsgebiet nun verstärkt um den Geschäſtsbereich des Gewerbebaus. Der VFW beginnt, sich verstärkt europäisch zu orientieren und gründet gemeinsam mit europäischen Immobilienverbänden 1958 die Europäische Union der Feien Wohnungsunternehmen U.E.P.C. (Union Européene des Promoteurs-Constructeurs) paul Lücke, Minister für Wohnungsbau (Mitte) auf dem Verbandstag 1958

34 34 Sonderthema: 70 Jahre BFW DIE SECHZIGER JAHRE: AUF DEM WEG IN DIE SOZIALE MARKTWIRTSCHAFT Mit Beginn der sozialen Marktwirtschaſt beendete die Bundesrepublik sukzessive die Unterstützung der breiten Bevölkerungsschichten beim Zugang zu Wohnraum. stufenweise wurde die Wohnungszwangswirtschaſt zugunsten freier Marktgestaltung abgebaut. Im Wohnungsbauprogramm des Bundesbauministers wurde der Neubau von mindestens einer halben Million Wohnungen für das Jahr 1961 erwartet. erstmalig stellte sich das problem der Unterbringung ausländischer arbeitskräſte, die in die Bundesrepublik strömten, um am wirtschaſtlichen aufschwung mitzuarbeiten. Schaffung von Wohnraum als soziale Verpflichtung 1961 erarbeitet der VFW folgende Ziel - setzungen auf Basis des Artikels 14 des Grundgesetzes: Neues Eigentum schaffen Bestehendes Eigentum erhalten Familiengerechte Wohnungen zu sozial tragbaren Mieten und Lasten Kostendeckende Mieten keine spekulativen Mieten Die politischen Schwerpunkte der Verbandstätigkeit liegen auf einer weiteren Liberalisierung des Mietrechts, dem Abbau von Wettbewerbsverzerrungen und der Schaffung von investitionsfreundlichen Rahmenbedingungen. Erneut bekennen sich die VFW-Mitglieder 1964 auf dem Verbandstag in einer Resolution dazu, dass sie in der Schaffung von Wohnraum nicht nur eine wirtschaſtliche, sondern auch eine soziale Verpflichtung sehen. Sie fordern gleiche Wettbewerbsbedingungen für die freien und gemeinnützigen Wohnungs - unternehmen für die Erfüllung gleicher Auf gaben. Im Jahr 1966/67 erreichte der wohnungspolitische Liberalisierungskurs mit neu erstellten Wohnungen einen neuen Höhepunkt. Mit dem ökonomischen Aufschwung ging ein stetiges Bevölkerungswachstum einher. Zwischen 1960 und 1969 stieg die Bevölkerung um rund 10 Prozent an, während der Wohnungsmarkt nahezu dereguliert war. DIE SIEBZIGER JAHRE: BEENDI- GUNG DER ALLGEMEINEN WOH- NUNGSNOT UND ERNEUTE KRISE Bereits 1969 wurde von einer Kostenexplosion auf dem Baumarkt gesprochen. In den folgenden Jahren erklommen Baupreise, Baustoffkosten sowie Löhne und Gehälter am Bau einen neuen Höchststand. Hinzu kamen eine restriktive Geldpolitik und verschlechterte politische rahmenbedingungen. Die dringend notwendige Liberalisierung des Mietrechts wurde 1971 aus politischen Gründen abgebrochen und damit ein rückschritt in richtung Wohnungszwangswirtschaſt vollzogen. Um die Mietpreise zu bremsen, wurde das Wohnraumkündigungsschutzgesetz eingeführt, das Kündigungsrecht des Vermieters eingeschränkt. Verbesserungen des Mieterschutzes und die Begrenzung der Mietkosten wurden zur einseitigen Devise der Gesetzgebung. Der VFW spricht die eindeutige Warnung aus, dass auf diese Weise die Initiative der privaten Bauherren vom Mietwohnungsbau abgelenkt, und die gerade beginnende Altbausanierung durch einseitige Maßnahmen gestoppt werde. Wie sich später herausstellt, bewahrheitet sich diese Warnung feiert der Verband sein 25. Jubiläum unter der Schirmherrschaſt von Altbundeskanzler Prof. Dr. Ludwig Erhard. Nach einem für den Wohnungsbau erfolgreichen Jahr 1972 ( fertiggestellte Wohnungen) deckten sich die Zahl der Haushalte und die der Wohnungen in etwa. Die allgemeine Wohnungsnot der Nachkriegszeit war damit vorüber. Allerdings verschlechterte sich das Investitionsklima seit 1973 durch die Stabilitätsund Restriktionspolitik erheblich. Die preisrechtliche Reglementierung der Mieterhöhung sogar für den frei finanzierten Wohnraum durch das Miethöhegesetz führte zu einer sehr einseitigen Devise der Gesetzgebung und zu Hemmnissen für den Wohnungsbau. Die degressive steuerliche Abschreibung für den frei finanzierten Wohnungsbau war aufgehoben worden. Die absehbare Folge war ein kontinuierlicher Rückgang des gesamten Fertigstellungsvolumens im Wohnungsbau. Nur noch Wohnungen wurden 1975 zum Bau genehmigt. Das entspricht einem Rückgang von 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. 1976/77 steckte die Wohnungswirtschaſt endgültig in der Krise. Seit Mitte der 70er Jahre ging das gesamte Fertigstellungsvolumen im Wohnungsbau kontinuierlich zurück. Der Vorsitzende des Raumordnungsausschusses Dr. Oskar Schneider, forderte 1977 zur Vermeidung erneuter Versorgungsengpässe ein wohnungspolitisches Gesamtkonzept in Form eines dritten Wohnungsbaugesetzes. Noch im selben Jahr gab das Bundeskabinett wichtige Beschlüsse für die Bau- und Wohnungswirtschaſt bekannt. Unter anderem wurde die degressive Abschreibung nach 7 Abs. 5 EStG wieder eingesetzt, um der rückläufigen Entwicklung im Mietwohnungsbau entgegenzuwirken neu auf der Agenda: Beschleunigung der Bau genehmigungsverfahren Die freien Wohnungsunternehmen be grüßen die wohnungspolitischen Maßnahmen und konzentrieren ihre Inte ressenvertretung auf die Revision des Miethöhegesetzes und auf die Beseitigung des Wettbewerbsvorteils der gemeinnützigen öffentlichen Wohnungsunternehmen. Zum Jahresende 1977 konstituiert sich im Kanzlerauſtrag eine Studiengruppe unter Mitwirkung des VFW-Vorsitzenden Kock im BMBau, um Vorschläge für beschleunigte Baugenehmigungsverfahren zu erarbeiten. Auf Intervention des Verbandes hin wird 1978 die degressive AfA künſtig auch den Kapitalanlegern im Rahmen der geschlossenen Immobilienfonds gewährt. Die Fertigstellungen sinken in diesem Jahr weiter auf nur noch knapp Wohnungen. DIE ACHTZIGER JAHRE: STEIGENDER WOHLSTAND UND WOHNUNGSNOT Der weiter steigende Wohlstand in Deutschland wirkte sich auf die Wohnungspolitik aus. Von der Möglichkeit, die Kosten für die erstellung von selbst genutztem eigentum von der steuer abzusetzen (eigenheimförderung), machten sehr viele Bundesbürger Gebrauch. auch die einführung des Baukindergeldes 1982 erhöhte den anreiz zum erwerb von eigentum immens. Die steuerlichen Mindereinnahmen erhöhten sich weiter und der soziale Woh-

35 Sonderthema: 70 Jahre BFW : Deutsch-Deutscher Fachkongress für die Immobilienwirtschaſt in Berlin nungsbau wurde weiter zurückgefahren. Die Bundesregierung argumentierte mit einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt durch die öffentliche Hand und private Investorentätigkeit. Parallel dazu sank allerdings die Wohnungsbauproduktion bis Ende der 1980er Jahre auf den niedrigsten Stand seit Die Angebotsreserven verringerten sich, u. a. als Resultat von Bedarfsfehleinschätzungen in den frühen 80er Jahren. Der Wohnungsbaupolitik wird vorgeworfen, Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt erheblich verzerrt zu haben. Vor allem in den Ballungszentren entstand eine neue Wohnungsnot. BFW die privaten unternehme - rischen Kräſte der Wohnungswirtschaſt in einer gemeinsamen Spitzenorganisation 1983 steht im Zeichen der Fusion des VFW mit dem Bundesverband privater Wohnungsunternehmen, BpW, der seit 1955 existierte und sich seinerzeit von der Haus- und Grundbesitzerorganisation abgetrennt hatte und eigenständig wurde. Dem dann neu gebildeten Bundes - verband Freier Wohnungsunternehmen (BFW) stehen die beiden Vorstände rolf schauenburg und Dr. Hans Hämmerlein gemeinsam vor schließt sich der Deutsche Hausbauverband, Gemeinschaſt der ersteller schlüsselfertiger Bauvorhaben e. V., DHV, an. Damit sind alle privaten unternehmerischen Kräſte der Wohnungswirtschaſt in einer gemeinsamen spitzenorganisation, dem BFW zusammengeschlossen. In der Folge steigt die Mitgliederzahl in den Jahren 1986 bis 1989 sprunghaſt an. Die Schwelle von 1000 Mitgliedsunternehmen wird schnell überschritten. Gleichzeitig verändert der Verband sein Profil und entwickelt sich zunehmend zum Dienstleister seiner Mitglieder. Diese wenden sich neben dem Wohnungsbau und der Wohnungsverwaltung nun auch verstärkt dem Gewerbebau und der Gewerberaumverwaltung zu. In einer öffentlichen Aktion fordert der BFW 1986 als erste wohnungswirtschaſtliche Organisation die rechtzeitige Aufstockung der Wohnungsbauförderung und eine vermehrte Baulandausweisung sowie eine familiengerechte Wohnungspolitik kann der BFW bei der Teilreform des Sozialen Wohnungsbaus eine stärkere Förderung der Wohneigentumsbildung sowie eine einkommensorientierte Förderung durch - setzen. Zudem leitet er bereits 1989 ein groß angelegtes Informationsprogramm zur Gründung freier Wohnungsunternehmen und zur Förderung selbstständiger Unternehmen in den neuen Ländern in die Wege. DIE NEUNZIGER JAHRE: IM ZEI- CHEN DER WIEDERVEREINIGUNG angesichts der kommenden Wiedervereinigung von BrD und DDr veranstaltet der BFW 1990 den Deutsch-Deutschen Fachkongress für die Immobilienwirtschaſt in Berlin. ost- und westdeutsche Unternehmen knüpfen dort erste Kontakte. Die deutsche Wiedervereinigung stellte die Wohnungsmärkte und auch die Wohnungspolitik erneut vor große Herausforderungen. Ost-West-Migration begünstigte die westdeutschen Wohnungsmärkte und stellte Teile des ostdeutschen Wohnungsmarktes vor immense Probleme. In Westdeutschland wurden Programme des sozialen Wohnungsbaus aktiviert, das Wohngeld wurde auf Ostdeutschland ausgeweitet Positionierung zur Eigentumsregelung in der DDR Für sozialistische Relikte wird keine Mark investiert. Zur Privatisierung des Volkseigentums schlägt der BFW die Bildung unternehmerisch geführter Fonds vor, an denen primär die Mieter zum Anteilerwerb berechtigt sind. Bislang ungenutzte Kapazitäten im Dach - geschossausbau von ca Einheiten werden durch die Gesetzeslage blockiert. Der BFW fordert, dies zu verändern und wesentliche Begleitregelungen wie die Verkürzung der Kündigungsfrist für Nebenräume in Dachgeschossen und Kellern sowie die Festlegung von Grenzen für die ausbaubedingte Mietminderung zu beschließen. In Bonn startete ein Gesetzgebungsboom: Vom Enthemmungsgesetz bis zu den Mietenverordnungen sind fast alle Pläne einseitig auf die neuen Bundesländer ausgerichtet. Debatten entstanden vor allem um die Eigenheimförderung erreichte die Subvention mit 12,8 Milliarden Euro an Steuermindereinnahmen den höchsten Wert an jemals gezahlter Subvention in der Bundesrepublik. Die Möglichkeit zur Absetzbarkeit der Eigenheimkosten vom zu versteuernden Einkommen führte 1996 zur Reform des Instruments. Seitdem galt (bis 2006) nach dem Eigenheimzulagegesetz das Modell der realen Zulage anstelle der Förderung durch Steuerabzug.

36 36 Sonderthema: 70 Jahre BFW Ab Mitte der Neunziger Jahre stand die Immobilienbranche inmitten eines deutlichen Konjunkturabschwungs, der bis ins neue Jahrzehnt andauerte. Ursächlich für starke Angebotsüberhänge waren allerdings erhebliche Kapitalfehlleitungen durch hohe Sonderabschreibungsmöglichkeiten für Mietwohnungsinvestitionen, die allein für die neuen Länder zwischen 1991 bis 1997/98 galten. Anfang der 1990er Jahre kam es in Ostdeutschland quasi zu einem Wohnungsbauboom, der in seiner Intensität dem westdeutschen Bauboom Anfang der 1970er Jahre gleichkam. Die grundsätzlich positive Wirkung einer Sonderabschreibung verlor jegliche Wirkung durch nicht zielgerichteten Einsatz Steuergesetzgebung im Fokus Trotz massiver Kritik des BFW werden im Rahmen des Jahressteuergesetzes 1996 die degressive Abschreibung sowie die Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsbau in den neuen Bundesländern drastisch gekürzt. Schon im Vorfeld der Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts zur Notwendigkeit der Neubewertung des Immobilienvermögens weist der Verband mit Nachdruck auf die gefährdenden Konsequenzen einer massiven Steuererhöhung vor allem bei der Erbschaſtsteuer für den Mietwohnungsmarkt hin. DIE 2000er JAHRE Im generellen Konjunkturabschwung zu Beginn des neuen Milleniums befand sich die Baukonjunktur auf Talfahrt. Diagnose des Rheinisch-Westfälischen Instituts für Wirtschaſtsforschung: Für die Konjunkturschwäche ist die Krise der Bauwirtschaſt in erheblichem Maße verantwortlich und bleibt ein Risikofaktor. Wohnungsleerstände im Osten und Bevölkerungsrückgang täuschten rückläufigen Wohnungsbedarf vor, gleichzeitig zeigten sich aber beginnende Wohnungsdefizite in Ballungszentren. Seit 2002 stellte eine rot-grüne Bundesregierung die Weichen in der Wohnungspolitik neu. Die Wohnungsbauförderung wurde zurückgefahren, steuerliche Restriktionen weiter verschärſt, die Eigenheimzulage zur Diskussion gestellt. Die Reformen reichten bis hin zur Abschaffung der vier Säulen deutscher Wohnungspolitik. Das Mietrecht wurde in einer mieterfreundlichen Neufassung reformiert. Dazu zählte u.a. die Einführung asymmetrischer Kündigungsfristen, die Kappungsgrenze wurde von 30 auf 20 Prozent gesenkt. Das Wohngeld wurde angepasst und die über das Eigenheimzulagegesetz gesteuerte Wohneigentumsförderung fiel den Konsolidierungsbestrebungen zum Opfer. Realitätstauglich aus Sicht der Branche war der Beschluss, im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost 2001 durch zusätzliche, erhöhte Investitionsumlagen die Sanierung des Mietwohnungsaltbestandes in ostdeutschen Kerngebieten voranzutreiben. Der BFW reagiert mit Schulterschluss und konzertierten Aktionen Im Jahr 2000 erweitert der BFW seinen Namen in Bundesverband Freier Immo - bilien- und Wohnungsunternehmen, um die vielseitigen Tätigkeitsfelder seiner Mitglieder auch im Namen stärker zu verdeutlichen. Zusammen mit dem Deutschen Volksheimstättenwerk, VHW, initiiert der BFW eine konzertierte Aktion mit den anderen immobilienwirtschaſtlichen Spitzenverbänden für die Anerkennung von Wohneigentum als Altersvorsorge. Gegen die Kürzung der Eigenheimzulage engagiert sich der Verband u.a. in der Initiative Wohneigentum lag der Anteil der Branche am BIP nur noch bei 11 Prozent, aber Zeichen des Aufschwungs waren in Sicht Zum 60. Jubiläum 2006 geht der BFW in eine weitere offensive: erstmals wird der Deutsche Immobilien Kongress veran staltet wurden mit der Eigenheimzulage und der degressiven AfA bewährte und notwendige Instrumente abgeschafft. Die Einführung des 15b im Erbschaſtsteuergesetz eröffnete eine neue Baustelle auf der politischen Agenda und das Thema Zinsschranke hing als Damoklesschwert über der Branche. Die Konjunktur war angesprungen, doch der Wohnungsbau schwächelte. Ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum wurde bereits prognostiziert. Als Folge von Restriktionen und steigenden Zinsen fielen die Wohnungsneubaugenehmigungen auf einen historischen Nachkriegsstand, 2007 wurden nur Baugenehmigungen erteilt, 40 Prozent weniger als im Vorjahr! Ebenso konsequent sinken in Folge die Baufertigstellungen in Deutschland im darauf folgenden Jahr. Die Krise der Finanzmärkte 2008 wirkte sich als Kreditkrise auf immobilienwirtschaſtliche Akteure aus. Durch die erste Novellierung des Energieeinspargesetzes im Jahr 2009 wurde das Bauen noch komplizierter und teurer. In seiner Studie Wohnungsmangel in Deutschland? weist das Eduard Pestel Institut im März desselben Jahres darauf hin, dass bis 2025 jährlich Wohnungen zusätzlich gebaut werden müssen. Tatsächlich ist es aber weniger als die Hälſte.

37 Sonderthema: 70 Jahre BFW 37 Im Angesicht der Finanzkrise Ein Signal für eine starke Zusammenarbeit der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaſt ist die Gründung der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaſt, BSI, in die sich sechs Verbände einbringen, um ihr politisches Gewicht durch gemeinsames Auſtreten zu ver - stärken. Erster Vorsitzender wird BFW- Präsident Walter Rasch. Die Präsentation der neuen Vereinigung erfolgt auf dem Gemeinschaſtsstand der beteiligten Verbände bei der EXPO REAL 2006, dem zentralen Branchentreffen in München. In 2007 intensiviert der BFW seine Lobbyund Netzwerkarbeit auf europäischer Ebene durch Eröffnung einer Geschäſtsstelle in Brüssel. Auf nationaler Ebene gilt es, den Fokus der Bundesregierung vom Verkehrswesen und der Autoindustrie auf den konjunkturell nicht minder wichtigen Marktteilnehmer Immobilienwirtschaſt zu lenken. Ein nicht einfaches Unterfangen, seit Verkehrs- und Bauwesen in nur einem Ministerium zusammengefasst wurden. Zwei von der Regierung aufgelegte Konjunkturpakete sind für wohnungswirtschaſtliche Investitionen nicht zugänglich. Das Potenzial der Immobilienwirtschaſt als Impulsgeber für die gesamtwirtschaſtliche Entwicklung wird offensichtlich verkannt und nicht genutzt. Und das obwohl der von der Bundesregierung vorgelegte Wohnungs- und Immobilienmarktbericht der Branche eine äußert stabilisierende Wirkung zuspricht. Die Bundesregierung setzt auf die entlastende Wirkung des von ihr initiierten Wachstumsbeschleunigungsgesetzes FOLGENDE: BEZAHLBARES WOHNEN KONTRA STEIGENDE BAU KOSTEN Das Jahr 2010 brachte die Trendwende: Konjunktur und Beschäſtigungszahlen zeigten nach oben, mit steigernder Wirkung auf die Wohnungsnachfrage. Eine zunehmende Wohnungsknappheit und damit einhergehende Kaufpreis- und Mietpreissteigerungen in Ballungsgebieten verschärſten sich. Vor allem Haushalte mit geringem oder mittlerem Einkommen waren (und sind) betroffen. Die EnEV 2009 trat in Kraſt, rasch gefolgt von den Novellen der EnEV 2012 und Der Deutsche Mieterbund warnte vor der Ethikkommission, dass die Warmmietenneutralität nicht zu erreichen sei. Vermieter und Haus - eigentümer wurden gar nicht erst gehört. Für eine Energie-AfA, wie u. a. vom BFW gefordert, fand sich im Bundesrat keine Mehrheit. Gleichzeitig sanken die Förderungen: Die KfW verschärſte ihre Förderstandards für klimafreundliches Sanieren und Bauen. Steigende Abgaben sowie Auflagen von Bund, Ländern und Kommunen verteuerten den dringend benötigten Neubau von bezahlbaren Wohnungen weiterhin und zunehmend. Lösungen hierfür suchte das Bundesbau - ministerium im einberufenen Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen, an dem der BFW teilnimmt. Dennoch setzte die Bundesregierung mit der Einführung der Mietpreisbremse weiter auf (über-)regulierende Maßnahmen, statt die durch den Staat ver - ursachten Kostentreiber im Wohnungsbau zu minimieren. Der Verband setzt das Thema Kostentreiber im Wohnungsbau an die Spitze seiner Agenda. Die vom BFW beauſtragte Studie Kostensteigernde Effekte im Wohnungsbau der ARGE für zeitgemäßes Bauen e.v. zeigt deutlich, dass durch veränderte energetische Anforderungen im Wohnungsbau die Brutto- Baukosten seit 2000 um 40 Prozent gestiegen sind. FIABCI Prix d Excellence Germany Mit dem Ziel, die gestaltende Kraſt der Projektentwickler sichtbarer zu machen, ruſt der BFW 2014 gemeinsam mit FIABCI Deutschland den FIABCI Prix d Excellence Germany ins Leben. Er zeichnet seitdem jährlich die besten Projektentwicklungen in Deutschland aus: für ein gelungenes Gesamtkonzept aus Architektur, Logistik, Wirtschaſtlichkeit, Nachhaltigkeit, Vermarktung sowie Nutzerfreundlichkeit und Einfluss auf das urbane Umfeld. Der Immobilienmarkt steht als bedeutender Lösungsfaktor von gesamtgesellschaſtlichen Herausforderungen im Fokus der öffentlichen Wahrnehmung. Dem stellt sich der BFW 2015 mit einem Programm zur Schärfung des eigenen Profils, einem neuen Außenauſtritt und weiter verbessertem Informationsangebot an seine Mitglieder. Dazu gehört der BFW Deutscher Immobilien Kongress 2016, der in diesem Jahr erstmals eine Sonderschau von Mitgliedsunternehmen präsentierte. Die Bedeutung der mittelständischen Immobilienwirtschaſt wurde hier eindrucksvoll unterstrichen (siehe ausführliche Berichterstattung zum Kongress). Dieser Kongress war vorläufiger Höhepunkt eines Jubiläumsjahres, das angesichts der Zuspitzung der Flüchtlingskrise zurückdenken lässt an die Ursprünge des Verbandes in den Jahren nach Leistungen und Bedeutung unserer Mitgliedsunternehmen erscheinen vor diesem kurzen geschichtlichen Panorama vielleicht nochmals in besonderem Licht. Deutlich wird sicher: Der gemeinsame Einsatz für die Ziele bezahlbares Bauen und Wohnen ist so aktuell und notwendig wie damals Die Gewinner des FIaBcI prix d excellence 2014 Zu den weiteren Tätigkeiten und Handlungsfeldern des BFW erfahren Sie mehr im JAHRESBERICHT 2015/2016.

38 38 BFW aktuell BFW Deutscher Immobilien Kongress 2016 Mittelstand als Motor der deutschen Immobilienwirtschaſt Am 28. April 2016 hatte der BFW unter dem Motto Deutschland jetzt gestalten! zum Kongress nach Berlin geladen. Rund 400 Experten aus Wirtschaſt, Politik und Verwaltung trafen sich im Römischen Hof Unter den Linden, um die aktuellsten Themen - von der Mietrechtsreform und der geplanten Sonderabschreibung bis hin zu den Trends beim Wohnen und Gewerbe in den deutschen A-Städten zu diskutieren. 8 Zur Eröffnung erinnerten die Urenkel der Gründergeneration, Marc Schauenburg und Juliane Hielscher, an die Gründungsgeschichte auch damals ging es darum, schnell und kostengünstig möglichst viele Wohnungen zu bauen. BFW-Präsident Andreas Ibel konnte gleich nahtlos anknüpfen. Er skizzierte in seiner Eröffnungsrede die Hürden, mit denen die mittelständischen Unternehmen konfrontiert sind. Steigende Auflagen und Abgaben, zu wenig ausgewiesenes Bauland, einseitige Änderungen beim Mietrecht zu Lasten der Vermieter und ständige Verschärfungen bei den energetischen Vorgaben hier müssen Bund, Länder und Kommunen endlich anpacken, um mehr Investitionen zu ermöglichen! Vor allem aber müsse das Thema bezahlbares Wohnen und Bauen jetzt zu einer Top- Priorität bei allen Mitgliedern der Bundesregierung werden. Wenn das Bundesbauministerium beim Bündnis aufs Gas tritt und das Bundesjustizministerium bei der zweiten Stufe der Mietrechtsreform auf die Bremse, wird der Motor für Investitionen abgewürgt. Jetzt müssen alle politischen Akteure mit der Immobilienwirtschaſt an einem Strang mit der Immobilienwirtschaſt ziehen, um den benötigten Wohnraum zu schaffen! Dass die mittelständischen Immobilienunternehmen dabei eine zentrale Rolle spielen, betonte Volker Kauder, Vorsitzender der CDU/CSU-Fraktion im Bundestag, in seiner Rede: Das beste Mittel gegen hohe Mieten bleibt, den Wohnungsneubau attraktiv zu halten. Wer wissen will, was da tatsächlich wirkt, sollte dem BFW und der freien Immobilienwirtschaſt gut zuhören. Die Abendveranstaltung des Kongresses stand ganz im Zeichen des 70jährigen Jubiläums des BFW. Gunther Adler, Staatssekretär im Bundesbauministerium, blickte in seinem Grußwort gemeinsam mit dem BFW zurück auf sieben Jahrzehnte Verbandsgeschichte und würdigte die Zusammenarbeit vorab: Der BFW hat immer eine entscheidende Rolle für die Wohnungsversorgung in Deutschland wahrgenommen, sei es beim Wiederaufbau, nach der Wiedervereinigung oder bei der Bewältigung der aktuellen Herausforderungen. Für das Bundesbauministerium ist und bleibt der BFW ein verlässlicher Partner, der seine Position klar vertritt.

39 BFW aktuell 39 Jahreshauptversammlung 2016 mit Neuwahl des Vorstandes Schon bei der Begrüßung der Teilnehmer konnte der BFW-Präsident und Versammlungsleiter Andreas Ibel seiner Freude über die große Zahl der anwesenden Vertreter aus den Mitgliedsunternehmen Ausdruck geben. Seit vielen Jahren war eine derart große Beteiligung an der obligatorischen jährlichen Mitgliederversammlung des BFW nicht zu verzeichnen gewesen. Ibel führte dies nicht nur auf das Jubiläumsjahr des Verbandes zurück, sondern wertete es auch als Zeichen zunehmenden Interesses der Mitgliedschaſt an der Verbandsarbeit. Dies sei für ihn, den Vorstand und alle Mitarbeiter des Verbandes gleichzeitig Ansporn, die Arbeit weiter zu verbessern und fortzuführen. Nachdem der langjährige Schatzmeister des Bundesverbandes Dirk Lindner die Zahlen zur Jahresabrechnung 2015 sowie den Haushaltsvoranschlag für 2016 vorgelegt hatte, teilte Ibel der Versammlung mit, dass Lindner sich entschlossen habe, seine Funktionen in andere Hände zu übergeben und sich auch aus der Vorstandsarbeit des Bundesverbandes zurückziehen wolle. Ibel betonte, dass er und der übrige Vorstand dies außerordentlich bedauerten, zumal die Zusammenarbeit mit dem scheidenden Schatzmeister in jeder Hinsicht erfreulich gewesen sei. Er betonte aber, dass man natürlich verstehen könne, wenn sich jemand nach so langer Ausübung gerade dieser arbeitsreichen Funktion nun entschlossen habe, andere Schwerpunkte zu setzen. Er dankte Lindner persönlich, aber auch im Namen des ganzen Vorstandes für die geleistete Arbeit. Wegen des Ablaufs der satzungsgemäßen Wahlperiode stand dann die Neuwahl des gesamten Vorstandes an. Die von BFW-Ehrenpräsident Dr. Upmeier geleitete Wahl des Präsidenten führte zur einstimmigen Bestätigung von Andreas Ibel in seinem Amt als Präsident des BFW. Er wird somit den BFW auch in den kommenden drei Jahren weiter führen. Bei der anschließenden Wahl der Vizepräsidenten wurden die vorgeschlagenen Kandidaten Dr. Christian Kube und Frank Vierkötter sowie Dirk Salewski als neuer Schatzmeister jeweils einstimmig gewählt. Dirk Salewski wird also die Finanzen des Bundesverbandes in der kommenden Wahlperiode führen und verantworten. Seine Erklärung, die Wahl anzunehmen, verband Salewski mit dem Appell an die anwesenden Mitglieder, ihre Beitragseinstufung doch einmal einer wohlwollenden Überprüfung anhand der Beitragsordnung des BFW zu unterziehen. Er könne sich in seinem neuen Amt vorstellen, dass in dem einen oder anderen Fall auch ein höherer Beitrag als der bisherige angezeigt sei. Zur Wahl der weiteren Vorstandsmitglieder berichtete Ibel, dass die bisherigen Amtsinhaber mit Ausnahme von Dirk Lindner und Michael von Hauff ihre Bereitschaſt erklärt hätten, erneut zu kandidieren. Neu als Vorstandsmitglied vorgeschlagen sei Anett Barsch aus Nordrhein-Westfalen. Die Wahl ergab hinsichtlich aller Kandidaten eine einstimmige Zustimmung, so dass der Vorstand des BFW für die kommende Wahlperiode nunmehr besteht aus: PRÄSIDENT: VIZEPRÄSIDENTEN: SCHATZMEISTER: Andreas Ibel Dr. Christian Kube, Frank Vierkötter Dirk Salewski WEITERE VORSTANDSMITGLIEDER: Anett Barsch, Andreas Eisele, Walter Kießling, Uwe Kraſt, Karl-Heinz Maerzke, Ralf Possinger, Karl Strenger, Hendrik Thomsen, Dr. Walter Winkelmann

40 40 BFW aktuell Die Fachforen: Mietwohnungsbau zwischen Politik und Die Fachforen des Deutschen Immo - bilien Kongresses standen ganz im Zeichen aktueller Gesetzgebungsverfahren zum Mietrecht und zur Sonder-AfA und der Frage, wie bezahlbares Wohnen in den Ballungsräumen umgesetzt werden kann. Trotz persönlicher Ankündigung der Staatssekretäre gegenüber den Verbänden lag ein offizieller Referentenentwurf zum Mietrecht noch nicht vor, so dass BFW-Rechtsreferent Franco Höfling nur Eckpunkte und noch keine konkreten Gesetzesformulierungen zur Einführung in die Diskussionsrunde vortragen konnte. Bereits in der Rede des Fraktionsvorsitzenden der CDU/CSU, Volker Kauder, wurde der Grund für die Verzögerung deutlich: CDU/CDU und SPD interpretieren den Koalitionsvertrag gerade im Mietrecht vollkommen unterschiedlich. Dies bestätigte Dr. Jan-Marco Luczak, Mitglied der CDU/CSU- Bundestagsfraktion und stellvertretender Vorsitzender des Rechtsausschusses, nachdem er zunächst klarstellte. Mir ist wichtig, dass wir die Ursachen steigender Mieten angehen und dafür brauchen wir Investitionen. Er stimme Volker Kauder zu, dass die Verlängerung des Betrachtungszeitraums des Mietspiegels und die Verringerung der Mieterhöhung nach Modernisierung auf 8 Prozent der anrechenbaren Kosten nicht den Vereinbarungen im Koalitionsvertrag entsprächen. Solche Maßnahmen seien Investitionsbremsen. Überraschend war, dass zwischen Mieterbund und Rechtspflege durchaus unterschiedliche Ansichten über die prozessuale Wirkung einiger Veränderungen herrschten. Während die Vorsitzende der Mietrechtskammer am Landgericht Berlin, Regine Paschke, durchaus Einschnitte sah, konnte der Bundesdirektor des Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, diese nicht teilen. Detailarbeit, auf die sich Sönke Struck, Vorsitzender des BFW Nord, nicht einlassen wollte. Wir wollen keinen politischen Mietspiegel oder eine gewünschte ortsübliche Vergleichsmiete, sondern ein Abbild der Realität. Ob dies der Politik nun passt oder nicht. Nur so kann der Mietspiegel seine Befriedungsfunktion wahrnehmen und die Politik die richtigen Entscheidungen für den Wohnungsbau treffen, lautete seine Zusammenfassung. Beim Thema Sonder-AfA konnte der BFW- Arbeitskreisvorsitzende Werner Verdenhalven zwar einen konkret vorliegenden Gesetzesentwurf vorstellen, musste jedoch berichten, dass die ursprünglich für den 28. April 2016 geplante Beschlussfassung durch den Bundestag ausgesetzt worden sei. Die Hintergründe dieser Verfahrensunterbrechung waren nicht eindeutig zu klären. Verdenhalven machte deutlich, dass der Gesetzesentwurf mit der absoluten Obergrenze von Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten dem Anreiz der Sonderabschreibung die Gefahr der Kostenüberschreitung gegenüberstelle, denn statt eines Abschmelzens der Sonderabschreibung soll diese bei Überschreiten der Obergrenze vollständig entfallen. BFW-Bundesgeschäſtsführer Christian Bruch sah die Gefahr der Obergrenze nicht nur in der Nähe zu den üblichen Erstellungskosten von Euro pro Quadratmeter, sondern auch darin, dass die Begrifflichkeiten von Baukosten über Erstellungs-, Herstellungs- bzw. Anschaffungs - kosten bis hin zur Wohnfläche so ungenau sind, dass entweder die Obergrenze erhöht oder aber die Rechtsfolgen einer Überschreitung gelindert werden müssten. Michael Sachs, Vorsitzender des Expertengremiums zur Umsetzung der Wohnungsbau- Offensive, erläuterte die Ergebnisse des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen und legte dar, wie die Bereitstellung

41 BFW aktuell 41 Wirklichkeit von Bauland, steuerliche Anreize, eine Vereinfachung von Bauvorschriſten sowie Mittel für den sozialen Wohnungsbau erfolgreich ineinandergreifen können. Dies war der Impuls für die Diskussion der Praktiker aus BFW-Mitgliedsunternehmen, Karl Strenger (STRENGER Bauen und Wohnen GmbH), Alexander Hofmann (Baywobau Baubetreuung GmbH) und Thomas Groth (Groth Gruppe), die die Empfehlungen im Kontext eigener regionaler Besonderheiten diskutierten. Hofmann wies darauf hin, dass die Stadt München durch ihre Auflagen wie die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) das Bauen in den Stadtgrenzen vergleichsweise unattraktiv und teuer macht. Die Auflagen verteuern damit die Preise und Mieten des frei finanzierten Wohnungsbaus, denn die Fördermittel reichen für den gewünschten Anteil an Sozialwohnungen nicht aus und müssen über den freien Wohnungsbau quersubventioniert werden. Strenger bemängelte die Benachteiligung mittelständischer Bauunternehmen bei der Grundstücksvergabe gegenüber kommunalen Unternehmen. Als Beispiel nannte er die Ludwigsburger Baulandoffensive, bei der Grundstücke 30 Prozent unter dem Marktwert an kommunale Unternehmen vergeben werden. Die Städte forcierten die Preisspirale für die privaten Unternehmen, weil nicht anstelle eines Höchstpreisverfahrens eine Konzeptausschreibung erfolgt, sondern Konzept- und Höchstpreisvergabe kombiniert würden. Groth wies darauf hin, dass in Berlin Grundstücke vorhanden seien, jedoch nicht an mittelständische Immobilienunternehmen vergeben würden. Die Grundstückspolitik sei praktisch zum Erliegen gekommen. Die Diskussion zeigte, dass sich während der Erarbeitung der Bündnisempfehlungen die Welt weiter gedreht hat und durchaus nicht in die von den Bündnispartnern anvisierte Richtung. Umso wichtiger ist jetzt die rasche Umsetzung der Empfehlungen auf allen Ebenen. Zum Abschluss des Fachforums erläuterte Tanja Puttke (conject AG) in ihrem Vortrag anschaulich, wie sich die digitalen Trends in der Gesellschaſt zum Standard in der Immobilienwirtschaſt entwickeln und wie die Digitalisierung die Immobilienwirtschaſt verändert und zukünſtig verändern wird. Fazit: Digitale Methoden ermöglichen es zukünſtig, die komplette Wertschöpfungskette und den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie digital abzubilden. Insbesondere BIM bietet hierbei auch für mittelständische Unternehmen Chancen zur Risikominimierung. Konfliktpotentiale und Probleme können so vermieden werden, bevor sie auf der Baustelle zu Verzögerungen und Umplanungen führen.

42 42 BFW aktuell Sonderschau der BFW-Mitgliedsunternehmen: In einer gesonderten Leistungsschau demonstrierten BFW-Mitgliedsunternehmen die Leistungsstärke der mittelständischen Unternehmerschaſt. In zwei kompakten Vortragsreihen unter dem Titel Aus der Praxis für die Praxis stellten die Entwickler selbst ihre Lösungen vor und gingen mit dem kom - petenten Fachpublikum in direkten Austausch. Wie facettenreich, kreativ und am Puls der Zeit die mittelständische Immobilienwirtschaſt ist das konnten die Teilnehmer live miter leben. Wohnimmobilien Die Unternehmen der mittelständischen Wohnungs- und Immobilienwirtschaſt stehen vor der Herausforderung, auf die derzeit am Markt und durch die Politik vorgegebenen Rahmenbedingungen mit intelligenten Lösungen und Innovationen zu reagieren. Wie genau sich die Unternehmen dieser Aufgabe im Bereich Wohnimmobilien stellen, konnten die Besucher dieser Vortragsreihe eindrucksvoll miterleben. Einen vertiefenden Überblick über die aktuellen Entwicklungen auf dem Projektentwicklermarkt im Wohnsegment gab André Adami, Niederlassungsleiter Berlin der bulwiengesa AG. Die private Wohnungswirtschaſt bildet die entscheidende Säule bei der Schaffung von Wohnraum in den deutschen A-Städten. Die Stimmung für wohnungswirtschaſtliche Investments ist derzeit sehr positiv, tendenziell aber sinkend. Die Anzahl großer Projekte wächst, klassische Lückenschließungen werden aufgrund von fehlenden Grundstücksangeboten immer seltener. Das Wohnsegment hat einen Anteil am gesamten Projektentwicklermarkt von rund 70 Prozent, bei leichtem Wachstum. Berlin bleibt größter Markt für Projektentwicklungen. Aktuell stehen gemischt genutzte Projekte bei Investoren hoch im Kurs. Die Dominanz der Eigentumswohnungen lässt nur langsam nach, da hohe Grundstückspreise eher dämpfend beim Mietwohnungsbau wirken. Zur Praxis der Projektentwicklung präsentierte Hartmut Thede, Leiter der Projektentwicklung bei Semmelhaack Wohnungsunternehmen, ein ganz besonderes Projekt. Auf einem m² großen Areal entstand das Generationenquartier Henry-Dunant- Ring in Elmshorn mit 207 Geschosswohnungen und 17 Reihenhäusern für Singles, Familien und Senioren in barrierefreier und -armer Bauweise. Das ganzheitliche Nutzungskonzept zeigt einerseits die Komplexität bei der Projektplanung, aber auch die praktische Umsetzung bei der Verbindung von Wohnen mit ambulanter Versorgung und inklusivem Wohnen für Menschen mit Behinderung in einem Quartier. Das gesamte Projekt wurde im KfW Effizienzhaus 55-Standard nach EnEV 2009 errichtet und mit 40 Prozent öffentlicher Förderung unterstützt.

43 BFW aktuell 43 Aus der Praxis für die Praxis Die energieeffiziente Nutzung von CO 2 -frei erzeugter Energie in Verbindung mit einem innovativen Energie-Managementsystem im Quartier war das Thema von Heinz Werner Hanen, Geschäſtsführer der Firma EvoHaus. Er stellte das innovative Projekt IRQ Intelligente Residenz Quartiere vor, mit einem System zum Energiemanagement im Neubau und Bestand, ohne die sonst üblichen Maßnahmen zur Wärmedämmung, auf Basis selbst erzeugter Energie. Das intelligente Energiemanagement ermittelt zu jedem Zeitpunkt das Angebot an kostenfreien Umweltenergien und den Energiebedarf in einer Siedlung oder Wohnanlage. Die Stromverbraucher, z.b. Wärmepumpen, werden so gesteuert, dass der gewünschte Komfortgrad erreicht wird und gleichzeitig die Verbrauchskosten minimiert werden. Das Thema der Erstvermietung von Neubauprojekten rundete das Panel ab. Dr. Claas Kießling, Geschäſtsführer der Firma Wentzel Dr., stellte die Erfolgsfak - toren vor, die für die Erstvermietung von Neubauprojekten notwendig sind. Das von Wentzel Dr. entwickelte Konzept basiert auf drei Säulen: bedarfsgerechter Projektplanung schon bei Konzeption des Objektes, kreativer Kommunikation und Vermarktung sowie Innovation in Form eines dienstleistungsorientierten Serviceangebots bei Abstimmungsprozessen mit dem potentiellen Mieter. Der gesamte Vermietungsprozess inklusive der Terminfindung zur Besichtigung mit dem potentiellen Mieter findet bequem online basiert statt. Kießling betonte, wie wichtig die emo - tionale Kundenansprache bei der Erst - vermietung von Wohnungen mittlerweile ist. Dementsprechend wird der zu ver - mietende Wohnraum z.b. in Form einer Mus ter wohnung präsentiert und ausgestattet.

44 44 BFW aktuell ARBEITSKREIS STADTGESTALTER Uwe Kraſt, Geschäſtsführer der ElbeBau Dresden sowie BFW Bundes- und Landesvorstandsmitglied, stellte Neue Wege der Kommunikation mit kommunalen Entscheidungsträgern vor. Bürokratiehemmnisse führen auch in Dresden dazu, dass Bauaktivitäten behindert werden oder schlussendlich scheitern. Um diesem Problem entgegenzuwirken, hat der BFW Landesverband Mitteldeutschland 2013 Die Stadtgestalter Dresden ins Leben gerufen. Ein Zusammenschluss der zehn aktivsten Bauträgerunternehmen, inhabergeführten mittelständischen Unternehmen mit Sitz in Dresden und Standortverbundenheit. Die Ziele: Verbesserung der Kommunikation mit Stadtverwaltung und Stadtrat; Stärkung des Images der Bauträger in Verwaltung und Öffentlichkeit durch Pressearbeit und damit letztendlich Optimierung der Investitionsbedingungen für den Wohnungsbau. Im Ergebnis hat sich das Konzept so erfolgreich dargestellt, dass eine Ausweitung ansteht: Die Stadtgestalter Leipzig, Erfurt und Halle/Saale sowie Chemnitz werden folgen. Gewerbeimmobilien Die spannende Vorstellung eines aktuellen Projektes der Bayerischen Hausbau Nockherberg München durch Artur Riedl, Leiter Vertrieb, verdeutlichte, welche Bedeutung die frühzeitige Bürgerbeteiligung in einer Projektphase hat. Das Nockherberg-Areal entsteht auf einem ehemaligen Paulaner Brauerei-Gelände mit qm Industriegelände und befindet sich im Stadtteil Au, circa zwei Kilometer vom Stadtzentrum entfernt. Quelle: BFW Eine zentrale Lage mit Wohn- und Gewerbeflächen, Grünanlagen und zentraler Versorgung eine attraktive und gelungene Quartiersentwicklung. Idee und Konzept von Helma Ferienimmo - bilien beleuchtete Per Barlag Arnholm, Geschäſtsführender Gesellschaſter der Helma Ferienimmobilien GmbH. Neben dem klassischen Wohnbau gewinnen Ferienimmobilien zunehmend an Bedeutung. Das Konzept mit Kauf, Ausstattung, Dienstleistung rund um die Immobilien bietet den Kunden einen Wohlfühl- und Renditeeffekt. Abschließend vertieſte Alexander Fieback, Projektleiter Gewerbe der bulwiengesa AG, die Ergebnisse der am Vormittag veröffentlichten Projektentwicklerstudie 2016 mit Blick auf Gewerbeimmobilien (siehe folgender Text). Wir danken folgenden BFW-Mitgliedsunternehmen für Ihre Mitwirkung: für Die Stadtgestalter Dresden

45 BFW aktuell 45 Der Markt für Projektentwicklungen in den deutschen A-Städten 2016 Restriktionen führen zu Stillstand der Projektentwicklungen insgesamt, Wohnsegment wächst weiter Die neueste Projektentwicklerstudie von bulwiengesa wurde zu einem Zeitpunkt vorgestellt, an dem viele politische Weichen neu gestellt werden: siehe Reform des Mietrechts, Ausgestaltung der Sonder-AfA und Neuausrichtung der Energieeinsparverordnung. PROJEKTENTWICKLERSTUDIE 2016 Das Fehlen einer abgestimmten Bau- und Wohnungspolitik schlägt sich auch in den Ergebnissen der Studie nieder. Die jahrelange Diskussion um Marktgleichgewichte und soziale Stadtentwicklung haben in Konsequenz dazu geführt, dass die Restriktionen aus politischer Regulierung zu einem Stillstand bei Projektentwicklungen geführt haben. Das Projektvolumen beim wichtigen Trader Development, also jener entscheidenden Gruppe, die auf eigenes Risiko Grundstücke erwirbt, bebaut und an Investoren veräußert, stag - niert. Das betrifft vor allem auch BFW-Mitgliedsunternehmen. Vermehrt treten statt dessen Investor Developer mit einer erhöhten Risikobereitschaſt auf den Plan, weil nicht mehr kurzfristig realistische Projekte erworben werden, sondern allein die Möglichkeit, Projekte überhaupt realisieren zu dürfen. Mehr als Einzelprojekte wurden in der 10. Studie über den Projektentwicklungsmarkt in den sieben deutschen A-Städten ausgewertet. Nach einem starken Zuwachs der Projektentwicklungen im Jahr 2015 ist mittlerweile ein Limit erreicht, das Gesamtvolumen, wie erwähnt, stagniert und ist nicht vergleichbar mit den Zuwächsen der vergangenen Jahre. Projektentwickler finden derzeit in den großen Städten Rahmenbedingungen vor, die die Bautätigkeit trotz hoher Nachfrage bremsen. Dazu zählen hohe Zusatzkosten, induziert durch planerische Restriktionen von Bund, Land und Kommune, fehlendes Bauland oder Grundstücke sowie Zeitverzögerungen bei der Schaffung von Baurecht aus Sicht der Bauträger die dominierenden Probleme. Das besondere Finanzumfeld begünstig zusätzlich die Investor Developer, vor dem Hintergrund von Basel II/III sind die Anforderungen der Banken an Eigenkapital und Sicherheiten bei den übrigen Projektentwicklern als Kreditnehmer weiterhin hoch. Allein das dominierende Wohnsegment wächst erneut um 1,1 Millionen Quadratmeter, allerdings mit niedrigerem Niveau als in den Vorjahren. Das reicht für einen Ausgleich der Rückgänge in den übrigen Segmenten nicht aus. Vor allem die Projektentwicklungen im Bürosegment sinken kontinuierlich trotz starker Nachfrage. Der Flächenkonflikt Wohnen vs. Büro im innerstädtischen Bereich hat einen Gewinner: Wohnen. Die Einzelbetrachtung der Städte bietet ein differenzierteres Bild: Berlin wächst in allen Bereichen, München und Stuttgart wachsen ebenfalls. In den übrigen Städten sinkt bzw. stagniert das Projektvolumen. Im Bereich Wohnen wachsen die Entwicklungen neben Berlin und München auch in Hamburg in diesem Jahr deutlich. In Frankfurt und Düsseldorf stagniert bzw. verringert sich das Wohnprojektvolumen. Während sich in Düsseldorf Projekte in Planung verschoben haben, werden in Frankfurt die Flächenpotentiale knapp. Die rückläufige Entwicklung im Einzelhandelsflächenvolumen konnte seit 2010 erstmals leicht abgebremst werden, das Hotelsegment stabilisiert sich und bleibt weiterhin attraktiv. Quelle: bulwiengesa

46 46 BFW aktuell Konjunkturumfrage 2016 BFW Neubau-Radar zeigt Hürden für die Immobilienbranche auf dem Weg zu neuen Wohnungen in Deutschland Die Ergebnisse der BFW-Konjunkturumfrage zeigen jährlich die Stimmungslage der mittelständischen Wohnungs- und Immobilienwirtschaſt. Deutschland benötigt in den kommenden Jahren neue Wohnungen pro Jahr, und das überwiegend in den Ballungszentren und im unteren und mittleren Preissegment. Von dieser Produktion sind wir trotz steigender Fertigstellungzahlen derzeit weit entfernt, erklärte Andreas Ibel, Präsident des BFW, bei der Vorstellung der Ergebnisse der Konjunkturumfrage im Rahmen des BFW Deutschen Immobilien Kongresses 2016 in Berlin. Die BFW-Konjunkturumfrage gibt Aufschluss über die derzeitige Geschäſtslage und Geschäſtserwartungen der mittelständischen Wohnungswirtschaſt und liefert gleichzeitig wichtige Erkenntnisse aus der Praxis über die größten Hürden und Hemmnisse, vor denen die gesamte Immobilienbranche beim Wohnungsneubau steht auch darüber, welche Weichen aus Sicht der Branche gestellt werden müssen, um die ambitionierten Ziele zu erreichen. Die Kernthemen, die die Immobilienbranche bewegen, wurden innerhalb des BFW Neubau-Radars angeordnet und bewertet. Dazu zählen die aktuelle und zukünſtige Geschäſtslage, Flächenvergabe, administrative Hürden, bauordnungsrechtliche Kostentreiber, Förderbedingungen sowie Finanzierungsaspekte. Die Logik ist einfach: Je besser die Rahmenbedingungen zu einem Themenbereich, desto näher rückt die Markierung an den Mittelpunkt. Den Mittelpunkt bildet der Neubaubedarf von Wohnungen pro Jahr in Deutschland. Die Stärke der mittelständischen Wohnungswirtschaſt spiegelt sich in der Bewertung der aktuellen Geschäſtslage wider. Rund 81 Prozent der BFW-Unternehmen bewerten die derzeitige Geschäſtslage als gut. Ausschlaggebend für diese Situation sind in erster Linie das ak tuelle Zinstief und die hohe Nachfrage in allen Preissegmenten. Dennoch gehen rund 73 Prozent der befragten Unternehmen von einer schlechteren zukünſtigen Geschäſtslage aus. Der Grund: In den vergangenen Jahren wurde überwiegend im höherpreisigen Segment gebaut. Im niedrigen und mittleren Preissegment ist der Neubau für die mittelständische Immobilienwirtschaſt kaum noch darstellbar. 80 Prozent der befragten Unternehmen gehen von weiter steigenden Mieten und Kaufpreisen aus ins- besondere in den Ballungszentren. Höhere Preise bedeuten ein höheres Risiko und weniger potentielle Kunden. Das Gegenteil ist das, was wir wollen, betonte Andreas Ibel. Wenn die Preise eine bestimmte Relation zum Einkommen überschreiten, fallen für die Branche schnell große Teile der Kundenschicht weg. Der Wohnraumbedarf im hochpreisigen Segment ist erschöpſt. Die Branche braucht keine kurzfristigen, maximalen Gewinne, sondern nachhaltig zu erzielende Erträge und stabile Märkte. Der größte Wohnraumbedarf liegt derzeit im niedrigen und mittleren Preis - segment, diesen gilt es zu stillen! Den mittelständischen Immobilienunternehmen wird das jedoch durch zahlreiche Faktoren erschwert, das zeigt ebenfalls die Auswertung der Konjunkturumfrage. Als eine der größten Hürden bewerten 90 Prozent der Mitgliedsunternehmen die unzureichende Aus - weisung von Bauland. Vor allem in den A-Städten ist Bauland mittlerweile Mangelware. Gerade hier sind die BFW-Unternehmen aber überwiegend tätig und der Wohnraumbedarf ist am höchsten. Bauland wird nach Erfahrungen der Mitgliedsunternehmen überwiegend im Höchstbieterverfahren vergeben. 97 Prozent der Befragten gehen hier von weiteren Preissteigerungen aus. In Folge dessen können die Kostensteigerungen vom Investor nicht durch den Bau von Wohnungen mit einfachen Standards im niedrigen Preissegment aufgefangen werden. Steigende Baulandpreise wirken sich also zwangsläufig auf den Gebäudestandard und somit auf die Mietund Verkaufspreise des Gebäudes aus. Aus diesem Grund forderte Ibel, dass Kommunen künſtig unbürokratisch ausreichend Bauland an Marktteilnehmer ausweisen. Und die Be - tonung liegt dabei auf allen Marktteilnehmern auch an private Investoren. Administrative Hürden stellen ein weiteres Hemmnis auf dem Weg zu einer ansteigenden Wohnungsbauproduktion dar. 60 Prozent der befragten Mitgliedsunternehmen gaben an, dass dabei die Ebene der Kommunen die größte Hürde für die Unternehmen darstellt. Insbesondere die Kommunikation mit den Behörden wird als extrem zeitaufwendig und bürokratisch bewertet. 84 Prozent kritisieren die sehr langen Planungs- und Genehmigungsverfahren von zwei bis vier Jahren. Diese sind zudem für Kostensteigerungen von durchschnittliche 8 Prozent sowie Ver zögerungen bei der Projektdauer von bis zu durchschnittlich neun Monaten verantwortlich. Höhere Preise bedeuten ein höheres Risiko und weniger potentielle Kunden. Das Gegenteil ist das, was wir wollen! Andreas Ibel, BFW-Präsident

47 BFW aktuell 47 An erster Stelle der bauordnungsrechtlichen Kostentreiber benennen 80 Prozent der Mitgliedsunternehmen energetische Vorgaben. Nach Berechnungen des BFW hat allein die zweite EnEV-Novelle, die seit Januar 2016 gilt, zu Baukostensteigerungen von sieben Prozent geführt. Demgegenüber stehen lediglich 0,02 Prozent Einsparungen beim Endenergieverbrauch in Deutschland. Dieses Missverhältnis macht zweierlei deutlich. Erstens: Die Unternehmen bauen bereits auf einem sehr hohen Niveau und das Grenzniveau ist erreicht, weitere Skaleneffekte sind dementsprechend gering und teuer. Ein Moratorium der zweiten EnEV-Novelle hätte das Erreichen der Klimaziele nicht gefährdet. Zweitens würde eine weitere Verschärfung der EnEV, wie derzeit geplant, den dringend benötigten Wohnungsneubau im preisgüns - tigen Segment endgültig aufs Spiel setzen. Die Neukonzeption der EnEV, wie von den Bauministern der Länder gefordert, muss Kosteneffizienz zum wesentlichen Kriterium für energetische Vorgaben werden lassen, fordert Ibel. beunruhigt, ist, dass die Erhöhung der linearen AfA aus dem Blickfeld der Politik zu geraten droht. Die Unternehmen des BFW sind sich einig, dass die sachgerechte Anpassung der Abschreibung an die abnehmende technische Nutzungsdauer der Gebäude unabdingbar ist, mindestens auf eine Höhe von drei Prozent. Der Blick auf das Neubaubarometer zeigt, dass der Aspekt der Finanzierung die ein - zige Rahmenbedingung darstellt, die durch 70 Prozent der BFW-Unternehmen als gut bewertet wird und somit den erforderlichen Neubau unterstützt. Ibel warnte jedoch, dass die guten Finanzierungsbedingungen auf Dauer nicht die historisch schlechten Rahmenbedingungen aus den anderen aufgezeigten Bereichen ausgleichen können. Das zeigt sich nicht zuletzt an der negativen Geschäſtserwartung der befragten BFW-Unternehmen. Wie schon erwähnt, werden derzeit zahlreiche Weichenstellungen von politischen Akteuren vorgenommen, von der Neukonzeption der EnEV über die Sonder-AfA bis hin zur Reform des Mietrechts. Das beunruhigt die Unternehmen. Ein Werkzeugkasten mit Gebrauchsanweisung und Instrumenten zur Lösung der derzeitigen Wohnungsmarktsituation wurde im Bündnis für bezahlbares Bauen und Wohnen zusammen mit dem BMUB und der Wohnungs- und Immobilienwirtschaſt erarbeitet. Passiert ist bisher jedoch fast nichts. Andreas Ibel betonte am Ende noch einmal, die Ergebnisse der Konjunkturumfrage ernst zu nehmen. Die mittelständische Wohnungswirtschaſt stellt sich der gesellschaſtlichen Aufgabe, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, die Politik muss aber mit den richtigen Rahmenbedingungen unterstützen. Neben den energetischen Vorgaben nennen die Unternehmen ebenso brand- und schallschutzrechtliche Vorgaben als weitere Kostentreiber. Die Umfrageergebnisse hinsichtlich der Förderrahmenbedingungen zur Errichtung von Wohnraum zeigen auf, dass diese ihren eigentlichen Zweck nämlich als Investitionsanreiz für mehr Neubau zu dienen nicht erfüllen. Nur rund 25 Prozent der befragten Unternehmen nehmen überhaupt Förderinstrumente in Anspruch. Die geplante Sonderabschreibung könnte die Chance bieten, privates Kapital für mehr Neubau zu aktivieren. Allerdings nur, wenn die Risiken im Gesetzentwurf begrenzt werden, das heißt, die ohnehin niedrige Obergrenze und die Grenze des anrechenbaren Höchstbetrages dürfen nicht weiter abgesenkt werden. Mit reellen Baukosten hat das nichts zu tun, sagte Andreas Ibel. Was den BFW im Gerangel um die Sonder-AfA jedoch am meisten BFW NEUBAU-RADAR Förderung Finanzierung Bauordnungsrechtliche Kostentreiber Wohneinheiten Administrative Hürden Derzeitige Geschäſtslage Zukünſtige Geschäſtslage Flächenvergabe

48 48 BFW aktuell FIABCI World Prix d Excellen Gewinner des FIABCI Prix d Excellence Germany erneut international erfolgreich Bikini Berlin und Waterfront Osterbek Hamburg erhalten den FIABCI World Prix d Excellence Award in Silber, in den Kategorien Denkmal und Residential midrise. Bereits zum zweiten Mal werden damit die Gewinner des von BFW und FIABCI Deutschland ausgelobten Projektentwicklerwettbewerbs auch international gekrönt. Zuvor gewann der Goldpreisträger 2014 der Kategorie Gewerbe, die Tanzenden Türme Hamburg, den ersten Platz beim FIABCI World Prix in Kuala Lumpur. In Panama nahm Susanne Arenstorff für die Bayerische Hausbau den FIABCI World Prix d Excellence Award in Silber in der Kategorie Heritage Buildings entgegen. Klaus Thiele von Garbers Partner Wohnungsbaugesellschaſt, deutscher Silbergewinner aus dem Jahr 2014, freute sich über die Silbertrophäe in der Kategorie residential midrise. Zum Kongress, der vom 21. bis 26. Mai in Panama stattfand, waren Immobilienexperten aus über 50 Ländern angereist. Andreas Ibel, Präsident des BFW und Mitglied der deutschen Jury: Herzliche Glückwünsche an die Preisträger. Ich freue mich, dass die Idee des Wettbewerbs derartige Erfolge zeigt. Diese Auszeichnungen beweist eindrucksvoll, dass die mittelständischen Projektentwickler und damit die Immobilienwirtschaſt in Deutschland Weltniveau hat. Das haben auch die diesjährigen Preisträger erneut und eindrucksvoll bewiesen. Jana M. Mrowetz, Präsidentin FIABCI Deutschland: Meine herzlichen Glück - wünsche an die Gewinner. Der FIABCI World Prix d Excellence zählt weltweit zu den renommiertesten Preisen für Immobilienprojekte. Die internationale Anerkennung der deutschen Projekte ist ein eindrucksvoller Beweis für die Kreativität und Qualität unserer heimischen Immobilienwirtschaſt. Die Gewinner des diesjährigen Wettbewerbes in den Bereichen Gewerbe und Wohnen werden auch in diesem Jahr als deutscher Beitrag für den internationalen FIABCI World Prix d'excellence qualifiziert. Bis zum 1.7. können Projekte eingereicht werden unter weitere Informationen finden Sie ebenfalls hier. KONTAKT BFW Bundesverband Freier Immobilienund Wohnungsunternehmen e.v. Heike Buchholz heike.buchholz@bfw.bund.de

49 SAVE THE DATE ce 2016 Merken Sie sich diesen Termin jetzt schon vor! Die Preisverleihung findet am 4. November 2016 im Rahmen einer festlichen Gala im Ballsaal des Ritz Carlton in Berlin statt. Die Anmeldeunterlagen erhalten Sie unter bfw-bund.de, oder Sie buchen hier gleich online Ihre Teilnahme an der Gala zum FIABCI Prix d Excellence Germany FIABCI Prix d Excellence Germany 2016 Neuer Sonderpreis für bezahlbares Bauen Unter der Schirmherrschaſt von Gunther Adler, Staatssekretär beim Bundesbau - ministerium wird erstmalig der neue FIABCI/BFW Sonderpreis für bezahlbares Bauen vergeben. Damit wird der gemeinsam von BFW und FIABCI ausgelobte Projektentwicklungswettbewerb um eine wesentliche Facette ergänzt: das Bauen mit dem Ziel bezahlbarer Mieten. Andreas Ibel, BFW-Präsident und Mitglied der Jury, stellte den neuen Sonderpreis gemeinsam mit Staatssekretär Adler beim BFW Deutschen Immobilien Kongress in Berlin der Öffentlichkeit vor. Der neue FIABCI/BFW Sonderpreis für bezahlbares Bauen unterstreicht einmal mehr die Ziele des Wettbewerbs: Synergien zwischen Bauwirtschaſt, Baukultur, Politik und Gesellschaſt zu fördern, Dialoge anzuregen und zu innovativem nachhaltigem Bauen zu inspirieren. Der FIABCI Prix d Excellence Germany hat sich als Plattform etabliert, um beispielhaſte Projektentwicklungen der deutschen Immobilienwirtschaſt zu würdigen, die gelungene Gesamtkonzepte vorbildlich umgesetzt haben, so Gunther Adler, Staatssekretär beim Bundesbauministerium. Deswegen übernehme ich gerne die Schirmherrschaſt für diesen Sonderpreis. In dem von FIABCI (International Real Estate Federation) und BFW ausgelobten FIABCI Prix d Excellence Germany werden bundesweit herausragende Projektentwicklungen in den Bereichen Gewerbe und Wohnen ausgezeichnet. Zum Wettbewerb zugelassen sind alle Projektentwicklungen, deren Fertigstellung zwischen dem 1. Januar 2013 und dem 31. Dezember 2015 erfolgt ist. Einreichungen können bis zum 1. Juli 2016 unter erfolgen.

50 50 Bericht aus Brüssel OECD-Studie Förderpolitik zur Schaffung von hochwertigem und bezahlbarem Wohnraum Wohnen ist in den meisten OECD-Ländern der höchste Kostenfaktor für Haushalte. Rund 36 Prozent der Bewohner fühlen sich durch die Wohnkosten stark belastet. Viele Haushalte der OECD-Länder sehen sich überfordert, das betrifft in erster Linie Haushalte mit niedrigem Einkommen. Rund 15 Prozent der Mieter und rund 10 Prozent der Wohnungseigentümer bezahlen ca. 40 Prozent des zur Verfügung stehenden Einkommens nur fürs Wohnen, in Deutschland liegt der Anteil deutlich niedriger (die Rate von Mietern und Eigentümern, die rund 40 Prozent ihres Einkommens für Wohnkosten ausgeben, liegt unter 10 Prozent). Deutschlands Wohnungsmarkt grundsätzlich stabil Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt sich grundsätzlich stabil. Bedarf besteht bei bezahlbarem Mietwohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen. In fast allen OECD-Ländern wird Unterstützung auch in Form von bedürſtigkeitsgerechten Mietzuschüssen (Wohngeld) gewährleistet. Betroffene Länder wenden hierfür zwischen 0,6 und 1,8 Prozent des BIPs auf (Deutschland etwas über 0,6 Prozent). In rund der Hälſte der OECD-Länder wird Wohngeld auch für Eigentümer aufgewendet, in Deutschland in Form des Lastenzuschusses für selbstgenutzte Wohnimmobilien. 0 Die meisten OECD-Länder fördern die Bereitstellung von Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau. Allerdings ist die öffentliche Förderung für Sozialwohnungen in vielen Ländern rückläufig, so auch in Deutschland. Zwischen 2001 und 2011 sank die Anzahl der Sozialwohnungen in Deutschland um 40 Prozent. Qualität und Ausstattungsgrad dieser Wohnungen sind in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern überaus gut.

51 Bericht aus Brüssel 51 CENTRAL GOVERNMENT SPENDING as % of GPD, Quelle: OECD Questionnaire on Affordable and Social Housing 2014; see Box 3 for QuASH details coverage. Private Wohnungswirtschaſt bildet zunehmend Motor für bezahlbaren Wohnraum Der private Wohnungsmarkt nimmt laut der Studie eine immer wichtigere Rolle beim Zugang zu bezahlbarem Wohnraum ein, da in den letzten Jahrzehnten eine Verschiebung von reinen Sozialwohnungen hin zur Zahlung von Wohngeld stattgefunden hat. Bisher existiert leider keine ausreichende Datengrundlage, inwieweit der private Wohnungsmarkt in den OECD-Ländern neben den bekannten Instrumenten, wie z. B. dem Wohngeld, durch entsprechende politisch funktionierende Maßnahmen unterstützt wird, um den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum für Haushalte mit niedrigem Einkommen weiter zu verbessern. Öffentliche Unterstützung für den privaten Wohnungsmarkt findet durch nachfrage- oder angebotsseitige Subventionen statt. Nachfrageseitig in Form von Wohngeld, angebotsseitige Subventionen beinhalten typischerweise eine günstigere steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen sowie Subventionen für Entwickler und Investoren, die Wohnungen bauen/kaufen und unter Marktniveau vermieten. Zudem regt der Bericht an, weitere Erkenntnisse zu erlangen, inwieweit Mietpreisregulierungen, Mieterschutz und andere Aspekte des Mietrechts verbessert werden müssen, damit die private Wohnungswirtschaſt nicht davon abgehalten wird, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wohneigentumsbildung hat in anderen Ländern höhere Priorität Eigentum ist die vorherrschende Besitzform in den OECD-Ländern. Deutschland bildet dabei mit rund 42 Prozent Eigentümern am Wohnungsmarkt das Schlusslicht CHANGE IN THE NUMBER OF SOCIAL RENTAL HOUSING DWELLINGS Quelle: OECD Questionnaire on Affordable and Social Housing 2014; see Box 3 for QuASH details coverage.

52 52 Bericht aus Brüssel zusammen mit Schweden (40 Prozent). Die von der OECD gesammelten Daten zeigen zudem, dass die meisten Länder beträchtliche Ausgaben zur Schaffung von Wohneigentum leisten: die Ausgaben können bis zu 2,3 Prozent des BIP (Niederlande) betragen. Nicht so in Deutschland, hier liegen die Ausgaben bei unter 0,1 Prozent des BIP. Eine Förderung des selbst genutzten Wohneigentums (früher über 7b EStG; dann 10e EStG; zuletzt Eigenheimzulage) findet seit der Abschaffung der Eigenheimzulage zum Jahresbeginn 2006 praktisch nicht mehr statt. Der stabilisierende Effekt der Eigentümerhaushalte im Wohnungsmarkt wird in Deutschland im Gegensatz zu anderen Ländern stark vernachlässigt. Während in vielen anderen OECD-Ländern Erstkäufer von Eigenheimen in Form von Zuschüssen, finanzieller Unterstützung, öffentlichen Garantien oder Steuererleichterungen unterstützt werden, erfolgt das in Deutschland nicht bzw. nur über erhöhte Investitionen in Energieeffizienz. Das Potential an Schwellenhaushalten, die durch zielgerichtete Anreize zum Wechsel in Eigentum bewegt werden könnten, ist hoch. PER CENT DWELLING STOCK, MOST RECENT year Quelle: OECD calculations of the OECD Questionnaire on Affordable and Social Housing 2014 CENTRAL GOVERNMENT SPENDING as % of GPD, ANDREAS BEULICH Leiter der BFW-Europageschäſtsstelle, Referent für Europapolitik, Markt, Digitalisierung Telefon: andreas.beulich@bfw-bund.de Quelle: OECD Questionnaire on Affordable and Social Housing 2014; see Box 3 for QuASH details and coverage.

53 BFW regional Ländersache: Entwicklungen Trends Visionen Die mittelständische Immobilienwirtschaſt: Motor des Wohnungsbaus in den Regionen Sie lesen u.a.: BFW Bayern: Studie: Kostentreiber im Wohnungsbau BFW Nord: Hamburg: Neues Bündnis für das Wohnen BFW Nordrhein-Westfalen: Expertenanhörungen: Beschleunigung des Wohnungsbaus

54 54 BFW regional: Landesverband Bayern Landesverband Bayern Studie zeigt konkrete Kostentreiber im Wohnungs Von Auflagen bis Zeitverzögerung: Wie Kommunen den Bau bremsen! Angesichts des akuten Wohnungsmangels zeigt die Studie des BFW Bayern erstmals konkrete Bremsen und Kostentreiber im Wohnungsbau. Die bulwiengesa AG wurde vom BFW Bayern mit einer detaillierten und methodisch aufwendigen Untersuchung beauſtragt. Ziel war und ist es, mit der Studie mehr Transparenz bei kommunalen Entscheidungen zu erreichen. Im Münchner Presseclub präsentierten der BFW Bayern und die Ersteller der Studie die Ergebnisse. Die Untersuchung stellt anhand vieler Beispiele dar, wie die Neubaukosten innerhalb von nur 15 Jahren um etwa 40 Prozent gestiegen sind. Der Präsident des BFW Bayern Andreas Eisele machte deutlich, dass die Schaffung des Baurechts als wesentliche Aufgabe eines Immobilienentwicklers ein immer größeres Risiko ist. Immer wieder würden Bauprozesse durch ungeklärte Verhältnisse und Interessenkonflikte auch zwischen den Behörden blockiert. Lange Bearbeitungszeiten, Widersprüche zwischen den Referaten und Ämtern und der Politik verzögern den Prozess. Das ist für uns Bauträger das dominierende Problem. Wir reden über Planungsphasen, die sich über Jahre erstrecken. Eisele verwies darauf, dass sich in diesem langen Zeitraum häufig das Marktfeld ändert, etwa durch steigende Grundstückspreise oder schärfere energetische Vorgaben. Dies führe unweigerlich zu steigenden Projektkosten, die letztlich an den Wohnungskäufer weitergegeben werden müss - ten. Daher fordern die Bauträger die Kommunen auf, die interne Abstimmung zu verbessern und Arbeitsabläufe zu standardisieren. Der Präsident des BFW Bayern sprach von einer Gutachtenflut in allen Bereichen: Kommunen verlangen im Baurecht von uns Antragstellern immer höhere Sicherheiten. Wir müssen immer wieder neue Gutachten und selbst deren Bestätigung einbringen, weil die Kommunen oſt selbst keine Verantwortung übernehmen, so Eisele. Gleichzeitig räumte er ein, dass auch die Bauträger gefordert sind, weil mehr als die Hälſte der eingereichten Anträge fehlerhaſt oder unvollständig sind. Vorstellung der studie im Münchner presseclub

55 BFW regional: Landesverband Bayern 55 bau Wir wollen mit dieser Studie zeigen, dass die Konsequenzen der einzelnen kommu - nalen Forderungen in ihrer Summe häufig unterschätzt werden und den dringend notwendigen Wohnungsbau bremsen oder verhindern. Andreas Eisele, Präsident BFW Bayern Einen weiteren wesentlichen Kostentreiber beschreibt die Studie in den städtebaulichen Wettbewerben und Architekturwettbewerben. Die Bauträger kritisieren, dass die Wirtschaſtlichkeit oſt hinter architektonischen Ansprüchen zurückstehen muss. Beispielhaſt nannte Eisele einen Architekturwettbewerb für 25 Wohnungen, bei dem letztlich eine Fassade umgesetzt werden musste. Dies hat das gesamte Bauprojekt um ein Jahr verzögert und die Kosten um 600 Euro pro Quadratmeter erhöht. Als enormer Kostentreiber im Wohnungsbau hat sich in den Befragungen die Energieeinsparverordnung erwiesen. So schätzen die Bauträger, die auf städtischen Grundstücken in München gebaut haben, den Mehraufwand für den ökologischen Kriterienkatalog auf bis zu 500 Euro pro Quadratmeter. Der Präsident des BFW Bayern erinnerte daran, dass die Vorgaben zu Beginn dieses Jahres sogar noch weiter verschärſt wurden. Die Immobilienwirtschaſt fordert eine Deregulierung, weil die EnEV weder als ökologisch noch als ökonomisch nachhaltig beurteilt wird. Auch am Beispiel der Anforderungen für den Schall- und Brandschutz zeigt die Studie, wie Kommunen mit überzogenen Forderungen letztlich den Wohnungsbau bremsen oder verzögern. Etliche skurrile Fälle aus dem Naturschutz verdeutlichen, wie irrsinnige Vorgaben die Kosten für neuen Wohnraum in die Höhe treiben: So mussten beispielspeise vier Pappeln an einer engen Straße umgesetzt werden, was den Quadratmeterpreis um 120 Euro verteuerte. Einer Spatzenkolonie wollte die Kommune nicht zumuten, über eine wenig befahrene Straße zu fliegen. Die Umsiedlung der Tierchen schlug mit stolzen Euro zu Buche. Ein verhängter Baustopp zum Schutz einiger Fledermäuse kostete den Bauträger Euro. Kein Bauträger, so BFW Bayern-Präsident Eisele, sei gegen Artenschutz. Allerdings stehe die Branche bei ihren Anträgen oſt regelrechten Hardlinern gegenüber. Es sei Augenmaß und Vernunſt angesagt, damit Naturschutz nicht zum K.o.-Kriterium für Bauprojekte werde. Wir wollen mit dieser Studie zeigen, dass die Konsequenzen der einzelnen kommunalen Forderungen in ihrer Summe häufig unterschätzt werden und den dringend notwendigen Wohnungsbau bremsen oder verhindern, so das Fazit von Eisele. Die studie kann beim BFW Bayern bestellt werden. Kosten für Mitglieder 90 euro, für Nicht-Mitglieder 180 euro. KONTAKT BFW Bayern Telefon: office@bfwbayern.de

56 56 BFW regional: Landesverband Bayern Landesverband Bayern Veranstaltungsrückblick BIKINI Berlin fest in bayerischer Hand! Im Vorfeld des diesjährigen Deutschen Immobilien Kongresses lud der BFW Bayern zu einem Bayerischen Empfang in Berlin. Das BIKINI Berlin wurde 2002 von der Bayerischen Hausbau erworben und schrittweise umgestaltet dennoch behielt es seinen Charme. Die Bundestagsabgeordnete Dr. Anja Weisgerber hielt ein Grußwort und fasste passend zusammen, dass der traditionsreiche Gebäudekomplex, der im Besitz eines bayerischen Bauträgers ist, als Veranstaltungsort besonders an dem Abend ganz fest in bayerischer Hand sei. Natürlich übertrug der BFW Bayern auch das am gleichen Abend stattfindende Champions-League-Spiel des FC Bayern München. Neben regionalen Vertretern und der Baubranche sowie Vertretern des Vorstands des BFW Bayern nahmen noch weitere Bundestagsabgeordnete aus Bayern teil. Höhepunkt der Veranstaltung war eine Führung durch das BIKINI und BIKINI Kino (Zoopalast Berlin), mit exklusiver Kurzvorstellungsshow. Für das kulinarische Wohl der Teilnehmer sorgte das Team des Super Concept Stores. TERMINE JULI Uhr Wolfratshausen: Bergkramerhof Golſturnier der Immobilienwirtschaſt 14. JULI Uhr München: Alte Kongresshalle Bayerischer Immobilienkongress 2016 Münchener Immobilienmesse (MIM) Bereits im Frühjahr fand die Münchener Immobilienmesse (MIM) in der kleinen Olympiahalle in München statt. Unter den Ausstellern befanden sich sowohl neue als auch bekannte Gesichter der Branche, die über Immobilien in München und Umgebung zum Kauf angeboten haben. Auch Finanzdienstleister und Makler waren auf der Messe vertreten, damit die Besucherinnen und Besucher einen Gesamteindruck vom Markt gewinnen und sich zugleich in allen Angelegenheiten individuell beraten lassen konnten. Parallel zur Ausstellung gab es die Möglichkeit, Vorträge und Podiumsdiskussionen im BFW Fachforum zu hören und mit den Referenten zu diskutieren. Beispielsweise sehen viele Experten die Investition in Pflegeimmobilien als sicher und zukunſtsfest an. Denn mit dem demografischen Wandel werden auch Fragen der Pflege und des Wohnens im Alter immer relevanter.

57 BFW regional: Landesverband Berlin/Brandenburg 57 Landesverband Berlin/Brandenburg Erhebliche Nachteile für Vermieter Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete aus lange zurückliegenden Mietabschlüssen führt zu erheblichen Nachteilen für Vermieter Die CDU/CSU/SPD-Regierungskoalition hatte im Koalitionsvertrag vereinbart, dass im Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt werden solle. Darunter hätte man verstehen können, dass mehr Mietdaten auf der bisherigen gesetzlichen Grundlage einer Berücksichtigung von Mietabschlüssen bzw. Mieterhöhungen der letzten vier Jahre erhoben werden, um die Repräsentativität der Mietspiegel und entsprechend ihre Rechtssicherheit zu erhöhen. Die SPD und der federführend verantwortliche Justizminister wollen dagegen eine deutliche Ausdehnung des Zeitraums, innerhalb dessen die Mietabschlüsse bzw. Mieterhöhungen in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden können. Seinerzeit waren dafür zehn Jahre im Gespräch. Allerdings lagen dafür keine belastbaren Schätzungen über die Auswirkung einer solchen Maßnahme vor. Daher hat sich der Potsdamer Arbeitskreis Mietspiegel darauf verständigt, mit den noch vorliegenden anonymisierten Mietdaten aus den Mietspiegeln zurückliegender Jahre eine entsprechende Modellrechnung zum Mietspiegel 2014 durchzuführen, die eine Ausweitung der Datenbasis von bislang vier auf zehn Jahre beinhaltet. Die für den Mietspiegel 2014 erhobenen Daten wurden einer erneuten Auswertung durch die kommunale Statistikstelle der Landeshauptstadt Potsdam unterzogen. Dabei wurde der jeweils letzte Wert einer Mietanpassung in die Auswertung einbezogen. Damit gingen in die Auswertung über den 10-Jahres-Zeitraum ca statt bisher Mietwerte ein. Nachfolgende Ergebnisse erbrachte dieser neue Modell-Mietspiegel 2014 auf der Basis von zehn Jahren gegenüber dem tatsächlich geltenden Mietspiegel: Gegenüber einem Erhebungszeitraum von vier Jahren konnten wesentlich mehr Felder des Potsdamer Tabellenmietspiegels mit validen Werten besetzt werden. Mit der Ausweitung auf einen 10-jährigen Betrachtungszeitraum konnte die Datenbasis auf 55 Prozent aller Wohnungen in der Lan - deshauptstadt Potsdam und sogar rund 82 Prozent des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands in die Auswertung einbezogen werden. Für 12 der insgesamt 76 Mietspiegelfelder, die im Mietspiegel 2014 wegen zu geringer Zellenbesetzung gar nicht mit Werten gefüllt werden konnten, ist dies nun möglich. Keines der 76 Tabellenfelder blieb nach der Erweiterung des Datenerhebungszeitraums auf zehn Jahre unverändert. Zwar blieben in drei Fällen die Mittelwerte gleich, in diesen Fällen änderten sich aber die oberen und unteren Spannenwerte. In jeweils einem Fall blieb bei einem veränderten Mittelwert

58 58 BFW regional: Landesverband Berlin/Brandenburg der obere bzw. untere Spannenwert unverändert. Die Abweichungen waren in den einzelnen Tabellenfeldern unterschiedlich stark ausgeprägt. Die Bandbreite der Abweichungen zwischen beiden Erhebungsmethoden reichte bei den Tabellenfeldmittelwerten bis zu einer Abweichung von 1,43 Euro. Die prozentualen Abweichungen auf Grund der veränderten Datenbasis reichten bis zu 22,8 Prozent des Vergleichswertes. Acht Tabellenfelder weisen Abweichungen von über 10 Prozent bei der Ermittlung des Mittelwertes auf. Die entscheidende Erkenntnis war: In drei Viertel der Mietspiegelfelder würde der Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Erweiterung des Erfassungszeitraums gegenüber dem Mietspiegel 2014 sinken! Die höchste negative Abweichung vom Mittelwert betrug dabei 1,43 Euro, beim unteren Spannenwert betrug die maximale Absenkung 2,86 Euro, beim oberen Spannenwert 2,08 Euro. Immerhin für rund ein Viertel der Mietspiegelfelder wurden höhere Werte ermittelt, allerdings deutlich geringere als bei den Absenkungen. Die höchste positive Abweichung vom Mittelwert betrug 0,51 Euro, beim unteren Spannenwert sind es 0,82 Euro, beim oberen Spannenwert 1,56 Euro, die der jeweilige Wert über dem Vergleichswert des Mietspiegels 2014 liegt. Der Wohnungsbestand in den Tabellenfeldern der Baualtersklassen 1991 bis 2008 und ab 2009, d.h. relativ neu gebaute Wohnungen, wäre von den Veränderungen der Datengrundlage besonders stark betroffen. Das aber sind gerade jene Wohnungen, die in großem Umfang von den Mitgliedsunternehmen des BFW errichtet wurden. Hier sind mehr Tabellenfelder von deutlichen Abweichungen über 0,50 /m² betroffen als in den älteren Baualtersklassen. Ebenso sind Tabellenfelder der Wohnungsgrößenklasse unter 40 m² häufig von deutlichen Abweichungen betroffen. Auch für viele Tabellenfelder mit teilsanierten Wohnungsbeständen ergeben sich deutliche Abwei chungen zwischen beiden Erhebungsmethoden. Überwiegend nur geringfügige Änderungen ergaben sich für die Wohnungsbestände, die in erster Linie in nicht-industrieller Bauweise im Zeitraum 1949 bis 1970 errichtet wurden. Dies gilt ebenfalls für Wohnungsbestände anderer Baualtersklassen (bis 1948 sowie zwischen 1971 und 1990), sofern sie zwischenzeitlich voll saniert wurden. Hinsichtlich der grundsätzlichen Auswirkungen der Erweiterung des Erfassungszeitraums kann aus dem dargelegten Modellversuch gefolgert werden: Die in Mietspiegeln erfasste ortsübliche Vergleichsmiete wird teilweise deutlich sinken. Selbst wenn für bestehende Mieten der Bestandsschutz fortwirkt, ist in der Mehrheit der Wohnungsbestände auf Jahre hinaus keine oder keine ausreichende Mieterhöhung möglich. In Kombination mit der bereits geltenden Mietpreisbremse, der Kappungsgrenzenverordnung und der geplanten Verringerung der Modernisierungsumlage ist insgesamt ein sich kumulativ noch verstärkender mietendämpfender Effekt zu erwarten. Dies hätte auf jeden Fall negative Effekte auf den Mietwohnungsneubau und die umfassende Modernisierung. Ein Rückgang der Neubauzahlen und bei den noch erfolgenden Neubauten eine weitere Konzentration auf die Erstellung von Eigentumswohnungen wäre die Folge. Mit der Ausweitung des Erhebungszeitraums würde der Mietspiegel seinen bisherigen Bezug zur Marktmiete endgültig verlieren. Die auf dieser Grundlage ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete wäre demzufolge auch kein Knappheitsindikator mehr, eine Selbstregulation des Wohnungsmarktes könnte nicht mehr stattfinden. Im Endeffekt würde die seit Jahrzehnten gut funktionierende Institution der orts - üblichen Vergleichsmiete, die seinerzeit als ausgleichendes Korrelat zur weitestgehenden Unkündbarkeit von Mietverhältnissen geschaffen wurde, irreparabel zerstört werden. Damit würde die sozial befriedende Funktion des Mietspiegels wegfallen, mit allen negativen Folgen für das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern. In der Praxis würden die juristischen Angriffe gegen die Erstellungsmethoden von Mietspiegeln deutlich zunehmen und sich damit auch die Rechtsunsicherheit erhöhen. Gleichzeitig würde sich die Bereitschaſt der Vermieter zur Beteiligung an der Erstellung von Mietspiegeln, z.b. durch Zulieferung von Daten, deutlich verringern.

59 BFW regional: Landesverband Berlin/Brandenburg 59 Landesverband Berlin/Brandenburg BIM weiter auf Erfolgskurs Bereits zum vierten Mal fand am 16. und 17. April die Berliner Immobilien Messe statt. Unter dem Motto Kaufen statt Mieten finden kaufinteressierte Besucher an einem Messewochenende über Immobilienangebote von mehr als 50 Ausstellern, zusätzlich wertvolle Tipps, die den Weg zu den eigenen vier Wänden erleichtern sollen. Die Messe steht unter der Schirmherrschaſt von Berlins Senator für Stadtentwicklung und Umwelt, Andreas Geisel. Berlin wächst immer weiter und ist nach wie vor einer der spannendsten Immobilienstandorte in Europa. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in der Hauptstadtregion ist ungebrochen und ein Ende des Immobilienbooms ist derzeit nicht abzusehen. Das Zinsniveau bleibt auf einem historisch niedrigen Tiefstand und der Erwerb einer Immobilie zeichnet sich für viele Menschen als die sicherste Altersvorsorge ab. Der Berliner Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat in seinem aktuellen Bericht ausgewiesen, dass sich der Immobilienumsatz in der Hauptstadt im Jahr 2015 auf 16,8 Milliarden Euro erhöhte. Damit liegt er um beeindruckende 34 Prozent über dem Umsatz des Vorjahres. Auf der Berliner Immobilien Messe ist dieser Auſtrieb deutlich zu spüren gewesen. Knapp Messebesucher informierten sich an den Ständen über Angebote für Wohnungen oder Häuser und ließen sich im begleitenden BFW-Fachforum zusätzliche nützliche Tipps von den Experten geben. Im Mittelpunkt des Forums stand das Thema Wohnimmobilie. In Gesprächen mit Politik und Wirtschaſt erfuhren die Besucher Fakten und Analysen zum Berliner Immobilienmarkt und Prognosen zur Stadtentwicklung. Experten aus der Branche vermittelten darüber hinaus wertvolle Grundlagen, die beim Erwerb der eigenen vier Wände wichtig sind. Dabei wurden Aspekte der Finanzierung, Steuervorteile und Rechtsfragen oder Immobilienverrentung ebenso behandelt wie wichtige Qualitätsund Prüfkriterien bei der Immobilienwahl. Im Jahr 2015 wurden in Berlin über Wohnungen zum Bau genehmigt, ein Anstieg zum Vorjahr um 11 Prozent. Die Wahrscheinlichkeit, dass eine dieser Wohnungen von einem Mitglied unseres BFW Landesverband Berlin/Brandenburg errichtet wurde oder wird, ist dabei sehr hoch, denn von den 20 Unternehmen mit den höchsten Wohnungsneubauzahlen in Berlin sind 14 in unserem mittelständisch geprägten Verband organisiert. Hier verwirklicht sich das Credo unserer Mitgliedsunternehmen Mittelstand baut für den Mittelstand. Die Berliner Immobilien Messe wird im kommenden Jahr am 1. und 2. April erneut zu dem Branchentreff der Hauptstadtregion.

60 60 BFW regional: Landesverband Niedersachsen/Bremen Landesverband Niedersachsen/Bremen 34. Hannover-Forum: Wohnra treibt Wohnungswirtschaſt an Fotos: Kontrast Medien Unbewegliches bewegen dem Veranstaltungsmotto folgend trafen sich rund 220 teilnehmer aus der nordwestdeutschen Wohnungswirtschaſt. Das Gut Wohnraum wird insbesondere in Ballungsgebieten knapp. Nicht zuletzt seit dem Zuzug vieler schutzsuchender Menschen aus den Krisengebieten ist die Wohnungswirtschaſt einmal mehr gefordert, Lösungen zu schaffen. Die Frage, wie der begehrte Wohnraum schnell, effizient und dazu noch bezahlbar geschaffen werden kann, war Mittelpunkt beim diesjährigen Landesverbandstag des BFW Niedersachsen/Bremen. Das Hannover-Forum, bei dem sich rund 220 Vertreter aus der Immobilienwirtschaſt, Politik und Bauindustrie trafen, fand am 19. April bereits zum 34. Mal statt. Aktuelle Themen aufgreifen, Wissen vermitteln und neue Sachverhalte gemeinsam diskutieren mit dem Fachforum Wohnraumbeschaffung und den Arbeitskreisen WEG- Verwaltung, Technik sowie Steuern, Recht und Personal bot der BFW ein vielseitiges Programm und griff aktuelle Fragestellungen auf, die die Wohnungswirtschaſt derzeit bewegen. Die Teilnehmer nutzten die Möglichkeit, um sich über relevante Neuerungen zu informieren, die sie im Anschluss mit Branchenkollegen weiter erörterten. Hannovers Lösungen im Mittelpunkt des Fachforums Wohnraum - beschaffung Dass das Thema Wohnraumknappheit aktuell an Brisanz gewonnen hat, wurde bereits am Vormittag im Rahmen des Fachforums Wohnraumbeschaffung deutlich. Zu Beginn erläuterte Hannovers Stadtbaurat Uwe Bodemann, welche Maßnahmen in Hannover ergriffen würden, um trotz der deutlich sichtbaren Marktverengung den Wohnungsbau voranzutreiben. Nach der Vorstellung des Wohnungsbaukonzepts 2025 zeigt er die aktuellen Handlungsfelder auf, mit denen die Stadt Hannover versucht, dem jährlichen Bedarf von rund neuen Wohnungen nachzukommen. Dazu zählen u.a. die Verdichtung der geplanten Wohngebiete, die Fortsetzung der Wohnbauflächeninitiative und die Hannoversche Wohnungsbauoffensive 2016 eine Art Bündnis für das Wohnen an der sich auch der BFW beteiligt. Zum Ende stellte Bodemann heraus, dass es keiner Massenprojekte von der Stange bedarf, sondern dass es darum gehe, in guter Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaſt nachhaltige und qualitativ hochwertige Quartiere zu entwickeln und betonte: Ich freue mich, mit den BFW- Mitgliedsunternehmen starke Partner für die Wohnungsbauentwicklung der Zukunſt gefunden zu haben. Dass die Entwicklung nachhaltiger Quartiere keine Zukunſtsmusik mehr sein muss, veranschaulichte Helmut Kummer, Geschäſtsführer vom Theo Gerlach Wohnungsbau-Unternehmen, mit der Vorstellung des Wohnprojekts Alte Döhrener Straße in Hannovers Südstadt. Dieses neue Wohnungs - angebot ist vielfältig: 20 Prozent Eigentumswohnungen und 80 Prozent Mietwohnungen, davon 40 Prozent im geförderten Wohnungsbau sowie die Integration einer inklusiven Wohngruppe schaffen ein Angebot für breite Bevölkerungsgruppen. Er spannte dabei den Bogen vom Anforde-

61 BFW regional: Landesverband Niedersachsen/Bremen 61 umbeschaffung rungsprofil über Entwicklungsansätze bis hin zum Stand der Planung. In Fragen der Realisierungsfähigkeit machte Kummer deutlich, dass Quartiere unterschiedliche Wohnraumnutzungen vereinen. In der anschließenden Diskussion über das Gelingen von Wohnraumschaffung waren sich Politik und Praxis einig, wie Moderator David Huber, Geschäſtsführer des BFW Niedersachsen/Bremen, zusammenfasste: Wir als Wohnungswirtschaſt möchten bauen, bauen, bauen und das Stein auf Stein. Daher werden wir weiter an effizienten Lösungen im konstruktiven Dialog mit der Politik arbeiten. Allgemeine Wohnraumförderung in Niedersachsen und Bremen Nicht nur im Ballungszentrum Hannover ist Wohnraum Mangelware; auch in Bremen und anderen Regionen Niedersachsens sind Lösungen zum Bau bezahlbarer Wohnungen dringend erforderlich. Daher setzte sich die Diskussion am Nachmittag über die Stadtgrenzen Hannovers fort: mit Cornelia Rundt, Niedersächsische Ministerin für Soziales, Gesundheit und Gleichstellung, Bremens Senatsbaudirektorin Professor Dr. Iris Reuther, Dirk Streicher, Vorstandsvorsitzender der Delta Bau AG in Hannover und zugleich Beiratsmitglied im BFW Niedersachsen/Bremen sowie Uwe Schierloh, Leiter Geschosswohnungsbau bei der Interhomes AG in Bremen. Zu Beginn wurden von Seiten der Politik kurz die verschiedenen Anreiz- und Förderprogramme, aber auch die unterschiedlichen Herausforderungen der jeweiligen Länder dargelegt. Der Ruf aus der Praxis war im weiteren Verlauf kaum zu überhören. Sowohl Streicher als auch Schierloh äußerten ihre Wünsche, bekannte Hürden, wie lange Entscheidungswege, weiter abzubauen, in dem u.a. auf operativer Ebene eine stärkere Verzahnung von Politik und Wirtschaſt angestrebt wird. So hob der Wohnungsbauexperte Streicher am Ende hervor: Wir haben aktuell optimale Voraussetzungen und müssen die gute gesamtwirtschaſtliche Situation nutzen. Daher müssen wir jetzt auf der Ebene, wo wir etwas bewegen können, weiter in den konstruktiven Dialog treten und anschließend gemeinsam arbeiten, um die gemeinsamen Ziele zu erreichen. Das Fazit des Tages: TUN Staunen, lachen, erleben das konnten die Teilnehmer beim Vortrag von Stefan Kloppe. Der ehemalige Handballprofi machte sich aktivierung des Denkmuskels: übungen beim Vortrag des ehemaligen Handballprofis stefan Kloppe. zum Abschluss des Tages die Bühne zu Eigen und zeigte wirkungsvoll, was einen Menschen antreibt. Mit aktivierenden Übungen erlebten die Zuhörer sichtlich erheitert die Voraussetzungen für Leistungsfähigkeit, Motivation und Flexibilität an sich selbst. Die letzte seiner fünf Botschaſten reihte sich gut in den Gesamtkonsens des Tages ein: TUN. Darin waren sich die Diskutanten nämlich trotz einiger Kontroversen einig, wenn es um die Frage geht, wie schnell und effizient bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann. politik und Wohnungswirtschaſt eint ein gemeinsames Ziel nämlich schnell und effizient bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, so Dirk streicher, Vorstandsvorsitzender der Delta Bau ag und Beiratsmitglied des BFW Niedersachsen/Bremen bei der podiumsdiskussion am Nachmittag. Diskutierten über Hannovers Wohnraumbedarf: Uwe Bodemann (rechts), stadtbaurat Hannover, und Helmut Kummer (Mitte), Geschäſtsführer theo Gerlach Wohnungsbau-Unternehmen

62 62 BFW regional: Landesverband Niedersachsen/Bremen Landesverband Niedersachsen/Bremen Vorstand BFW Niedersachsen/Bremen bestätigt Änderungen ab 2017 Beim Verbandstag des BFW Niedersachsen/Bremen am 19. April 2016 fanden im Rahmen der Mitgliederversammlung auch die Neuwahlen des Vorstands statt. Der gesamte Landesvorstand wurde in seiner bisherigen Konstellation wieder gewählt und neu bestätigt. Mit Blick auf die Zukunſt wird es allerdings ab dem kommenden Jahr eine Änderung geben. Zum Hannover-Forum 2017 wird Dirk Streicher, Vorstandsvorsitzender der Delta Bau AG, den Vorsitz für den BFW Niedersachsen/Bremen übernehmen. Das Ergebnis gab der aktuelle Vorsitzende Karl-Heinz Maerzke in seiner Begrüßungsrede beim diesjährigen Landesverbandstag bekannt. Wir sind froh, mit Herrn Streicher einen Nachfolger gefunden zu haben, der sich in der nordwestdeutschen Immobilienlandschaſt gut auskennt und ich freue mich, in einem Jahr den Staffelstab an meinen Kollegen übergeben zu können, so Maerzke zur anstehenden Veränderung. Streicher ist bereits seit Jahren im Beirat des Landesverbands aktiv und mit dessen Geschicken gut vertraut. Ich freue mich darüber, dass ich mich jetzt ein Jahr auf mein Amt vorbereiten kann. Gemeinsam mit Herrn Maerzke, den anderen Vorstandsmitgliedern und der Geschäſtsführung werden wir den Übergang für den Verband fließend gestalten, kommentiert der designierte Amtsinhaber das Wahlergebnis. Maerzke wird sich ab 2017 stärker den Aufgaben im BFW Bundesverband widmen, bleibt dem Landesverband aber eng verbunden. Der Landesvorstand des BFW Niedersachsen/Bremen wurde bei der diesjährigen Mitgliederversammlung in alter Konstellation wieder gewählt.

63 BFW regional: Landesverband Nord 63 Landesverband Nord Außerordentliche Mitgliederversammlung des BFW Nord Bündnis für das Wohnen unter Dach und Fach: Kein Mietgutachten, aber eine neue CRES-Studie Der Oak Room des Hamburger Hotel Grand Elysée, wohin der Vorstand des BFW Nord zu seiner ersten außerordentlichen Mitgliederversammlung seit Gründung des Verbands geladen hatte, war am Morgen des 12. Mai 2016 gut gefüllt. Und das Thema war genauso aktuell wie brisant: Der Hamburger Senat und die Verbände der Wohnungswirtschaſt hatten sich auf ein neues Bündnispapier geeinigt und damit die Basis für noch mehr Wohnungsbau in Hamburg geschaffen Baugenehmigungen sollen pro Jahr erteilt werden. Damit geht die Zielzahl in der Neuauflage des Bündnisses deutlich über die Zielzahl des ersten Bündnisses mit Wohnungen hinaus. Möglich geworden war die Einigung nur dadurch, dass die Wohnungswirtschaſt nach langwierigen Verhandlungsrunden auf ein gemeinsam mit der Stadt zu erstellendes, objektives Mietgutachten zur flächendeckenden Mietpreisbremse verzichtet hat.

64 64 BFW regional: Landesverband Nord ZWEITES BÜNDNIS FÜR DAS WOHNEN IN HAMBURG Die wichtigsten Eckpunkte 1. Konkrete Festlegungen und Begrenzung der Projekte zur Sozialen Erhaltensverordnung 2. Konkrete Festlegungen und Begrenzung zur Erhaltensverordnung der Backsteinfassaden 3. Konkrete Regelungen zur Berücksichtigung des Anteils von öffentlich gefördertem Wohnungsbau auf privaten Grundstücken 4. Konkrete Regelungen zur Konzeptvergabe 5. Umgang mit dem 2. Korb des Mietrechtsänderungsgesetzes 6. Keine Erhöhung der Grunderwerbsteuer 7. Keine Verschärfung auf Landesebene beim Klimaschutz 8. Verbindliche Einbindung der Bezirke in das Bündnis 9. Neufassung des Mietenspiegels 2017 anstatt lediglich einer Fortschreibung Der gesamte Bündnistext steht unter auf den Seiten der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen zum Download zur Verfügung. Wir hatten uns auf die Zusage des Senates verlassen und ein objektives Mietgutachten erwartet. Nach zahlreichen Sitzungsrunden war klar erkennbar, dass es keinen gemeinsamen Nenner mit der Stadt für ein wissenschaſtliches Gutachten geben konnte. Auf ein politisch geleitetes Gutachten konnten und wollten wir uns nicht einlassen, erklärte Sönke Struck, Vorsitzender des BFW Nord. Aus Verantwortung für die Stadt haben wir uns dann entschieden, einen Bündnisvertrag zu entwickeln, der den Wohnungsbau in Hamburg voranbringen wird. Alle Beteiligten werden einen Vertrag mit klaren Vereinbarungen unterschreiben. Das Bündnis für das Wohnen sieht konkrete Regelungen zum Anteil des öffentlich geförderten Wohnungsbaus auf privaten Grundstücken vor, Festlegungen zur Erhaltung der Backsteinfassaden, eine Einigung zum Thema Klimaschutz, eine Zusage des Senats zu keiner Erhöhung der Grunderwerbsteuer während der Laufzeit des Bündnisses sowie Neuausschreibung und Neuerarbeitung des Mietenspiegels Doch ohne Einbindung und Zustimmung der Mitglieder wollte der BFW Nord-Vorstand den Vertrag nicht unterzeichnen und stellte deshalb die Entscheidung zur Abstimmung. Bei nur einer Gegenstimme folgten die Mitglieder mit großer Mehrheit der Empfehlung des Vorstandes. Voraussichtlich am 7. Juni 2016 soll nun die feierliche Unterzeichnung des Bündnisvertrages stattfinden. Gleichzeitig kündigte Struck eine Neuauflage der 2013 erstmals von den Verbänden der Wohnungswirtschaſt erstellten CRES-Studie an. In die CRES-Studie gehen echte Mietmarktdaten aus dem Hamburger Mietwohnungsmarkt ein. Sie spiegelt somit ein realistisches Bild von der Mietpreissituation am Hamburger Mietwohnungsmarkt wider. Struck weiter: Wir sind in der letzten Maiwoche mit der Untersuchung gestartet. Und ich kann nur an alle Mitglieder appellieren, sich ausführlich an der Befragung zu beteiligen. Wir brauchen Ihre Daten, um auch zukünſtig erfolgreich für Sie politisch arbeiten zu können.

65 BFW regional: Landesverband Nordrhein-Westfalen 65 Landesverband Nordrhein-Westfalen Expertenanhörungen im Landtag Im vergangenen Jahr kamen Menschen nach NRW, davon blieben. Mit einem Integrationsplan will die nordrhein-westfälische Landesregierung nun eine Zukunſt für diese Menschen schaffen. Alleine für das Jahr 2016 werden rund vier Milliarden Euro für Unterbringung und Integration veranschlagt. Gut die Hälſte davon gehe an die Kommunen, so die Aussage von NRW-Integrationsminister Rainer Schmeltzer. Fünf Handlungsfelder fassen die Ziele des Integrationsplans zusammen. Relevant für die Wohnungswirtschaſt ist das Handlunsgfeld Zusammenleben. Demnach soll deutlich mehr Wohnraum für Flüchtlinge geschaffen werden. Hierfür soll der Bund nach Vorstellungen der Landesregierung in den nächsten fünf Jahren weitere fünf Milliarden Euro für sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellen. Ferner will die Landesregierung baurechtliche Vorgaben, die den Neubau von Wohnungen derzeit erschweren oder verhindern, schnellstmöglich abbauen. Insbesondere zu letzterem Ziel fand Mitte April im Bauausschuss des Landtags NRW eine Expertenanhörung statt, zu der auch der BFW NRW geladen war. Martin Dornieden, Vorsitzender des BFW-Landesverbands, führte die Gründe für teures Bauen an: knappes Bauland, immer höhere Standards in Bezug auf Energieeffizienz, Barrierefreiheit, Standsicherheit, Brand- und Schallschutz u.v.m. sowie eine Vielzahl von kommunalen Auflagen. Dornieden appellierte an die Politik, endlich eindeutige Prioritäten zugunsten eines bezahlbaren Wohnungsbaus zu setzen. Ohne eine Reduzierung der Anforderungen bleibe das Bauen teuer. Um die Beschleunigung des Wohnungsbaus ging es in einer zweiten Anhörung Anfang Mai. Auskömmlichen Wohnraum schneller schaffen Bearbeitungszeiten von Bauanträgen verkürzen verlässliche Fristen einführen lautete der Titel des gemeinsamen Antrags der Fraktionen von CDU und FDP. In manchen NRW-Städten dauere die Bearbeitungszeit von Bauanträgen sechs bis acht Monate. Dies schade der Wohnungswirtschaſt und den Wohnungssuchenden, die Landesbauordnung sei entsprechend abzuändern und verbindliche Fristen einzuführen. Ausweislich der BFW Mitglieder-Umfragen sind lange Verfahrenszeiten tatsächlich nicht nur ein zeitlicher, sondern auch ein kostenintensiver Stolperstein. Dies gilt für Bebauungsplanverfahren wie auch für Baugenehmigungen gleichermaßen. Rechtsanwalt Stephan Rappen, CBH, der als Sprecher die Mitgliederinteressen in dieser Anhörungsrunde vertrat, machte deutlich, dass die derzeitigen Fristvorgaben der Landesbauordnung in der Praxis nicht beachtet werden. Zu Zeitverzögerungen führe auch die Rechtslage in NRW, wonach unvollstän-

66 66 BFW regional: Landesverband Nordrhein-Westfalen dige Bauanträge per Bescheid zurückgewiesen werden müssen. In Berlin gebe es die Möglichkeit der Nachbesserung, ohne dass ein Verwaltungsakt mit entsprechenden Rechtsbehelfsfristen erforderlich sei. Ebenfalls förderlich seien in Berlin die vorgegebenen kurzen Bearbeitungsfristen und die Genehmigungsfiktion, wenn die Behörde innerhalb der Bearbeitungsfrist nicht reagiert. Dies führe zu kooperativen und kommunikativeren Verfahren. Beide Anhörungen gaben noch einmal die Gelegenheit, grundsätzliche Forderungen der BFW-Mitglieder vorzutragen. Nun kommt es darauf an, ob die Landesregierung die Novellierung der Landesbauordnung noch in dieser Legislaturperiode angeht und wenn ja, welche Prioritäten sie dabei setzt. NRW-Bauminister Michael Groschek kündigt derzeit einen Abbau des Regulierungsdschungels an. Als Beispiel dafür nennt er bisher allerdings nur die Abschaffung der Stellplatzvorgaben. Das wäre sicherlich ein Schritt in die richtige Richtung, aber falsche Bescheidenheit für einen Bauminister, wenn nicht weitere wesentliche und kostenreduzierende Verbesserungen geplant sind. Angesichts eines Referentenentwurfs aus dem Herbst 2015, der überwiegend von weiteren kostenträchtigen Auflagen geprägt war und über deren Wegfall oder auch Fortbestand in einem zweiten Entwurf niemand von Regierungsseite sprechen will, bleibt abzuwarten, wohin die Reise geht und ob eine neue Landesbau - ordnung am Ende den Wohnungsbau fördert oder doch wieder nur fordert. Die kompletten Stellungnahmen des BFW NRW finden Sie unter Bewertung aus Verbandssicht

67 BFW regional: Landesverband Nordrhein-Westfalen 67 Landesverband Nordrhein-Westfalen polis Convention 2016 Viel Besuch und ein voller Erfolg Die polis Convention Fachmesse für Stadtentwicklung hat sich bereits im zweiten Jahr ihres Bestehens mit über Fachbesuchern als anerkannte Branchenmesse in Nordrhein-West - falen etabliert. Der BFW Gemeinschaſtsstand profitierte von diesem Erfolg und war einer der bestbesuchten Stände. Mit doppelt so vielen Partnern und einem viermal größeren Stand ist der gemeinsame Auſtritt von Verband und Mitgliedern rundum gelungen, lautet das Fazit von Elisabeth Gendziorra, Geschäſtsführerin des BFW NRW. Mit einem Empfang zum Ausklang des ersten Messetages bot der Stand zusätzlich eine willkommene Netzwerkplattform für Bau - träger und Projektentwickler. Auch im kommenden Jahr wird der BFW NRW einen Gemeinschaſtsstand für seine Mitgliedsunternehmen organisieren. Für das Jahr 2016 bedankt sich der BFW NRW bei seinen Standpartnern Baudata, Buderus, Corpus Sireo, Dornieden Generalbau, Interboden, Interhomes, Multigips, Pandion, WvM Immobilien und Projekton. TERMINE JUNI 2016 xv. IMMOLOUNGE, Köln 15. JUNI 2016 AK Mietwohnungen, Düsseldorf 23. JUNI 2016 AK Wohnen im Alter, Köln 15. SEPTEMBER 2016 Bauträgertag, Köln 27. OKTOBER 2016 Gewerbeimmobilientag NRW, Köln 10. NOVEMBER 2016 Parlamentarischer Abend, Düsseldorf 16. NOVEMBER 2016 AK Bauträger, Dortmund Bauträgertag, Köln

68 68 Kooperationspartner Erschwingliches Wohnen für Neues Quartier in Köln-Sürth überzeugt mit nachhaltigem Energiekonzept und Unweit des Rheins erstreckt sich seit Beginn dieses Jahres im Kölner Stadtteil Sürth ein attraktives neues Wohnareal, das Quartier Am Mönchhof. 86 Mietwohnungen verteilen sich auf ein hochwertiges Ensemble von sieben Baukörpern mit zwölf Häusern. Für die Stadt Köln eine echte Aufwertung des Stadtteils Sürth: Mit einem direkten Zugang zur dahinterliegenden Parkanlage und fußläufig zum Rhein, bietet das neue Quartier für Jung und Alt ein attraktives und vor allem erschwingliches Wohnambiente. Möglich macht das auch ein ausgeklügeltes Energiekonzept, das die Nebenkosten für die Bewohner niedrig hält: Dank einer energieeffizienten Heizungsanlage von Junkers entsprechen die Häuser am Mönchhof dem KfW-Effizienzhaus-Standard 70. auf dem ehemals ungenutzten Gelände unweit des rheins in Köln sürth stehen heute sieben Wohnkomplexe mit 86 Mietwohnungen. 8 Für die Vivawest, den größten Wohnungsanbieter Nordrhein-Westfalens, ist das Quartier am Mönchhof ein Projekt der ganz besonderen Art. Durch die unmittelbare Lage zum Rhein und zur anschließenden Parkanlage bot sich die Erschließung des Geländes für den Bau einer Wohnanlage geradezu an. Mit dem Projekt ist es gelungen, Wohnraum für eine breite Schicht der Bevölkerung zu schaffen und das Stadtviertel Sürth zu beleben. Von der Quartiersplanung bis zur Umsetzung Auf dem Gelände des alten Mönchhofs erstreckte sich lange Zeit nur Ackerlandschaſt, die neben der weitflächigen Parkanlage von den Anwohnern kaum wahrgenommen wurde. Nach der Grundstücksaneignung durch Vivawest im Jahr 2004, einer langjährigen Planungsphase sowie umfangreichen Erschließungsmaßnahmen wie dem Bau einer Zugangsstraße und eines kompletten Entwässerungssystems konnte 2013 mit der Errichtung der sieben Baukörper begonnen werden. Umgesetzt wurde ein Ensemble aus 86 Mietwohnungen, verteilt auf zwölf Häuser. Das Besondere am entstehenden Quartier sollte neben der hochwertigen Ausstattung der Wohnungen, der Barrierefreiheit und der prominenten Lage das nachhaltige Energiekonzept sein, das den Bewohnern hohe Nebenkosten erspart. Niedrige Nebenkosten dank nach - haltigem Energiekonzept In Sachen Energieversorgung zählte der Investor auf seinen langjährigen Partner Junkers, eine Marke der Bosch Thermotechnik. Andre Siegel, bei Junkers verantwortlich für die Heizungsanlage am Mönchhof, berichtet: Die Planungsphase der Energieversorgung dauerte etwa zwei Jahre. Dann stand fest: Der Energiebedarf der sieben Bau - körper sollte über ein Zusammenspiel aus Solarkollektoren auf dem Dach und einer zentralen Gas-Brennwertanlage im Keller gedeckt werden. Dabei sind alle 86 Wohneinheiten an die Heizzentrale angeschlossen. Im Heizungskeller wurden vier Gas- Brennwertkessel in einer Modulation von 20,5-392 kw als Kaskade und ein Spitzenlastpufferspeicher mit Liter Fassungsvermögen zur Netzversorgung installiert. Zudem sind 90 Sonnenkollektoren mit einer Bruttokollektorfläche von insgesamt 213,3 m 2 auf den Dächern zweier Gebäudeteile verteilt. Die gesammelten Solarerträge gehen in den direkten Verbrauch der Bewohner und werden erst dann, wenn der aktuelle Bedarf gedeckt ist, in der Heizzentrale in sechs Heizungspufferspeichern mit je Liter Fassungsvermögen gespeichert. Fotos: Michael Wolff Fotografie/Junkers

69 Kooperationspartner 69 Jung und Alt niedrigen Nebenkosten Genau hier sieht Siegel auch das große Potenzial der Anlage: Die hier verbaute Heizungsanlage zeichnet sich vor allem durch das ausgeklügelte Zusammenspiel zwischen der Regelung von Solar- und Heizungsanlage aus. Dieser Verbund der verbauten Komponenten führt zu einer Energieeinsparung von rund 14 Prozent. Für potentielle Mieter natürlich ein entscheidendes Argument. Exakte Verbrauchskontrolle für Eigentümer und Mieter Wichtig war für Junkers auch, eine genaue Anlagenüberwachung zu gewährleisten. Durch ein stetiges Monitoring sowie eine exakte Anlagenvisualisierung können die Verbräuche und vorgegebenen Energieerträge, die Junkers im Vorfeld genauestens berechnet und in das Konzept einkalkuliert hat, für alle Mieter auch im Nachhinein sichtbar gemacht werden. So garantiert die Vermieterin ihren Mietern eine transparente und exakte Heizkostenabrechnung, die den Verbrauch jeder Wohneinheit dokumentiert. Bislang konnten wir über das Monitoring noch keine Störungen feststellen, freut sich Ulrich Farwick, verantwortlich für Technik und Planung von Neubauten bei Vivawest. Die Anlage läuſt pro blemlos und spart uns jede Menge Energie ein. auf zwei der sieben Baukörper sind 90 solarkollektoren installiert, deren energie zunächst für den direkten Verbrauch der Bewohner aufgewendet wird. Schnelle Einbauzeit Dank der werksseitigen Vormontage der Heizungsanlage und der Tatsache, dass die komplett verkabelte Baugruppe an der Baustelle schon fertig angeliefert wurde, dauerte die Installation der gesamten Anlage inklusive der Solarkollektoren auf den Dächern nur etwa zwei Monate. Für die Fertigstellung des Quartiers natürlich sehr erfreulich: Nach rund 18 Monaten Bauphase wurde das Quartier am Mönchhof Ende 2014 fertiggestellt. andre siegel, Junkers (links), und Ulrich Farwick, Vivawest (rechts), nehmen gemeinsam die Heizungsanlage in der Heizzentrale am Mönchhof in Betrieb.

70 70 Aufgeblättert Rezensionen DR. WALTER HINZ, WALTER JUNKER, DR. FALK VON RECHENBERG, PROF. FRIEDEMANN STERNEL (HRSG.) Formularbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht auflage: 3. auflage 2015 Verlag: Luchterhand IsBN: preis: 129,00 euro Umfang: seiten einband: Hardcover Das Formularbuch des Fachanwaltshandbuchs Miet- und Wohnungseigentumsrecht hält in Ergänzung zum Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht die für die praktische Umsetzung der Rechtsfragen erforderlichen Arbeitshilfen bereit. So finden Sie neben klassischen Vertragsmustern auch Berechnungsbeispiele, Checklisten und Schriſtsatzmuster zu speziellen Problemfällen. Das Themenspektrum der Fachanwaltsordnung wird vollständig abgedeckt. Im einzelnen finden sie arbeitshilfen zu folgenden themengebieten: Mietrecht einschließlich Pacht Verfahrens-, Vollstreckungs- und Ge - bührenrecht mit RVG Wohnungseigentumsrecht einschließlich Wohnungserbbaurecht Dauerwohnrecht Bauträgerrecht Kaufrecht Maklerrecht Nachbarrecht Grundzüge des Immobilienrechts Verwaltungsrecht EGON MURFELD (HRSG.) Spezielle Betriebswirtschaſtslehre der Immobilienwirtschaſt auflage: 7. auflage 2014 Verlag: Haufe IsBN: preis: 59,00 euro Umfang: seiten einband: Hardcover Der Klassiker in der 7. auflage Sowohl für Praktiker als auch für die Aus-, Weiter- und Fortbildung für Immobilienkaufleute: Der Murfeld ist seit langem unverzichtbar. Das Autorenteam aus renommierten Immobilien-Experten lässt keine betriebswirtschaſtliche Frage unbeantwortet. Das Lehr- und Praktikerbuch geht in seiner 7. Auflage auf alle Neuerungen der Mietrechtsreform ein. Die aktualisierte Auflage enthält neue BGH-Urteile, die Energieeinsparverordnung 2014 und alle Neuerungen der Mietrechtsreform. Inhalt Die gesamte Immobilienwirtschaſt in 15 Kapiteln, unter anderem: Unternehmen und Märkte der Immo - bilienwirtschaſt. Controlling und Marketing. Steuern und Versicherungen für Immo - bilien. Bautechnische Grundlagen. Immobilienentwicklung, Objektfinanzierung und Immobilienmanagement. Erwerb und Veräußerung, der Makler als Dienstleister. In der Neuauflage: Alle Neuerungen der Mietrechtsreform Aktuelle BGH-Urteile Energieeinsparverordnung

71 Rezensionen 71 Impressum PETER DIETMAR SCHNABEL Handbuch für die Verwalter - praxis inkl. Arbeitshilfen online auflage: 2. auflage 2016 Verlag: Haufe IsBN: preis: 44,95 euro Umfang: 565 seiten einband: Hardcover praxiswissen für Verwalter Nutzen Sie als WEG-Verwalter dieses Buch als praktisches Nachschlagewerk von A wie Abrechnung bis Z wie Zwangsverwaltung. Der Autor klärt kompakt und verständlich wichtige Rechtsfragen und unterstützt Sie so bei den zentralen Verwalteraufgaben. Mit den zahlreichen Online-Arbeitshilfen sparen Sie Zeit und Nerven. ALExANDER BLANKENSTEIN Praxiswissen für Immobilienmakler inkl. Arbeitshilfen online auflage: 1. auflage 2015 Verlag: Haufe IsBN: preis: 49,95 euro Umfang: 492 seiten einband: Broschur Weiter erfolgreich als Immobilienmakler Dieses Praxisbuch gibt einen kompakten Überblick über alle aktuellen gesetzlichen Änderungen, die Sie als Immobilienmakler beachten müssen - vom Bestellerprinzip bis zum Widerrufsrecht. Die rechtssicheren und kompakten Erläuterungen helfen, die neuen Anforderungen nachzuvollziehen und umzusetzen. Der Autor zeigt Ihnen alle rechtlichen Grundlagen, wie Sie Verträge gestalten und Inhalte: Abgrenzung von Gemeinschaſtseigentum und Sondereigentum. Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümerversammlung. Kompetenzen des Verwaltungsrats. WEG-Verfahrensrecht im Rahmen der Zivilprozessordnung. Alle wichtigen Stichworte von Beschlusssammlung, über Hausgeldabrechnung bis Wirtschaſtsplan. arbeitshilfen online: Musterbriefe, -beschlüsse und -formulare Gesetzestexte Ihre Provision sichern. Mit diesem Arbeitsbuch sind Sie als Makler erfolgreich! Mit einer Fülle an rechtssicheren Infor - mationen und Mustern auf Arbeitshilfen online. Inhalte: INKL. ARBEITS- HILFEN ONLINE Sachkundenachweis und berufliche Mindestanforderungen: Das müssen Sie wissen. So beantragen Sie mit Erfolg die Gewerbeerlaubnis. Das Bestellerprinzip und die Grundsätze der Provisionspflicht. Maklervertrag und Provisionsanspruch sicher umsetzen. Besonderheiten der Wohnungsvermittlung nach den neuen Bestimmungen. arbeitshilfen online: Musterverträge Musterbriefe Musterformular HERAUSGEBER: BFW Bundesverband Freier Immobilienund Wohnungsunternehmen e.v. Französische Str Berlin Telefon: Telefax: I office@bfw-bund.de Präsident: Andreas Ibel, Hamburg REDAKTION: Annette Hellwig (Chefredakteurin) Telefon: Telefax: annette.hellwig@bfw-bund.de GESTALTUNG UND DRUCKVORSTUFE: ZITRUSBLAU GmbH Berlin DRUCK: BUD Potsdam FOTOS: BFW Stockbilder: ANZEIGENVERWALTUNG: BFW Bundesverband Freier Immobilienund Wohnungsunternehmen e. V. Ansprechpartnerin: Annette Hellwig Telefon: Telefax: annette.hellwig@bfw-bund.de Zur Zeit gültige Preisliste Nr. 38 Die FWW erscheint fünfmal jährlich JAHRESBEZUGSPREIS: 45, Euro zzgl. MwSt. und Versandkosten jährlich (Einzelpreis 8, Euro). Der Bezugspreis ist für die Mitglieder des BFW im Mitgliedsbeitrag enthalten. Für Studenten und Auszubildende gilt ein Sonder - tarif von 22, Euro zzgl. MwSt. und Versandkosten bei Jahresbezug. Bestellungen werden an den Verlag oder Herausgeber erbeten. Abbestellungen: zum Ende eines jeden Halbjahres mit einer Frist von sechs Wochen. Namentlich gekennzeichnete Beiträge geben die Auffassung der Verfasser, nicht unbedingt diejenige des Heraus gebers, wieder. Für unverlangt eingesandte Manuskripte wird keine Haſtung übernommen. Die Kürzung von Autorenbeiträgen aus technischen Gründen bleibt vorbehalten. Mit der Annahme zur Veröffentlichung erwirbt der Verlag vom Verfasser alle Rechte. Insbesondere die Rechte zur weiteren Vervielfältigung zu gewerb lichen Zwecken. Alle Urheber- und Verlagsrechte sind vorbehalten, Nachdruck auch auszugsweise und die Vervielfältigung auf fotomechanische oder sonstige Weise ist nur mit Genehmigung des Ver lages gestattet. Erfüllungsort und Gerichtsstand ist Bonn. ISSN

72 72 Rezensionen KLAUS BECHINGER Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht Praxishandbuch Verlag: c.h.beck IsBN: preis: 79,00 euro Umfang: 419 seiten einband: kartoniert Zum Werk Kaum eine Rechtsmaterie ist so von Änderungen tangiert wie das MietR. Umso wichtiger ist es, stets auf aktuellem Stand zu sein. Dieses neue Handbuch kommentiert kompetent und aus einer Hand das gesamte MietR neu nach dem Mietrechtsnovellierungsgesetz KLAUS SCHACH (HRSG.) Mietrecht Wohnraum Gewerberaum Pacht Vertragsgestaltung Prozessführung auflage: 3. auflage 2016 (mit cd-rom) Verlag: Nomos IsBN: preis: 128,00 euro Umfang: 964 seiten einband: Hardcover Der schach ist das Formularbuch der Extraklasse zum Mietrecht. Es verschlankt Kanzleiabläufe, eingefahrene Vorgänge werden hinterfragt, immer ist das passende aktuelle Formular zur Hand. Mietrechtsspezialisten und Generalisten profitieren im Praxisalltag von der Kombination aus detailreichen materiellrechtlichen und prozessualen Erläuterungen in Verbindung mit zahlreichen Strategieempfehlungen und Gebührenanmerkungen, dem erfolgreichen Konzept der Nomos FormularBücher. Vorteile auf einen Blick komprimierte Kompetenz in einem Band hochaktuell mit MietRÄndG 2013 und bereits ausführlich MietNovG 2015 ( Mietpreisbremse ) kommentiert ausführlich auch alle aktuellen BGH-Entscheidungen vom März 2015, etwa zu Schönheitsreparaturen mit zahlreichen Musterschreiben, Mietminderungstabelle, Praxisleitfaden zur Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, vielen weiteren Anlagen Zielgruppe Für Rechtsanwälte und Richter, Mieter und Vermieter sowie für alle, die sich mit Mietrecht auseinandersetzen müssen. Die inhaltliche Auſteilung in Wohnraumund Gewerberaummietrecht und die Pacht einerseits, sowie Vertragsgestaltung und Prozessführung andererseits lässt keine mietrechtliche Situation unbeachtet. Die aktuelle Neuauflage münzt u.a. die Neuregelungen durch die Mietrechtsnovelle 2015 ( Mietpreisbremse ) in neue Formulare und Erläuterungen für Vermieter und Mieter um und haben die weitreichenden Auswirkungen auf die Behandlung und Abwicklung der Mietverhältnisse, die Vertragsgestaltung den Mietprozess und die Neuvermietung nach be endetem Mietverhältnis im Griff. Der Herausgeber und die autoren bringen als ausgewiesene Mietrechtsexperten die Essenz ihrer langjährigen Erfahrung als Mietrichter und auf das Mietrecht spezialisierte Rechtsanwälte ein. Sie sind aus vielen Publikationen ebenso bekannt wie aus der Anwaltsfortbildung. PATRICK WROBEL, MATTHIAS SCHNIER, CORNELIUS SCHILL, ANNEDORE KANNGIESSER, CARSTEN BEIER Planungshilfsmittel: Praxis - erfahrungen aus der energe - tischen Quartiersplanung Verlag: Fraunhofer IrB Verlag Herausgeber: pro:21 GmbH, Bonn IsBN: preis: 34,00 euro Umfang: 104 seiten einband: kartoniert Dieser Band der EnEff:Stadt Schriſtenreihe befasst sich mit Planungshilfsmitteln für die energetische Quartiersplanung. Im Fokus stehen Planungshilfsmittel, die in EnEff:Stadt-Demonstrationsprojekten eingesetzt und im Rahmen einer Querschnittsauswertung untersucht wurden. Es wird aufgezeigt, welche typischen Phasen ein Quartier bei der energetischen Planung durchläuſt und welche Aufgaben sich in diesen Projektphasen stellen. Darüber hinaus wird dargestellt, welche Aufgaben Planungshilfsmittel übernehmen können und welche Vorteile diese bieten. Zu diesem Zweck werden Kategorien gebildet und die Planungshilfsmittel entsprechend zugeordnet. Zur vollständigen Übersicht und Einordnung sind ergänzende Informationen zu den eingesetzten Planungshilfsmitteln in Form von Steckbriefen zusammengestellt. Schließlich werden grundlegende Informa - tionen und Hilfestellungen zu Auswahlver - fahren von Planungshilfsmitteln sowie zur Validierung von Ergebnissen gegeben. Auch sind direkte Praxiserfahrungen aus einem Workshop zum Thema Planungshilfsmittel in diesem Band zu finden. Ergänzt werden die Informationen durch einen konkreten Praxisbericht aus einem EnEff:Stadt-Projekt.

73 Rezensionen 73 DR. KLAUS LÜTZENKIRCHEN U.A. Mietrecht Kommentar auflage: 2. auflage 2015 Verlag: Verlag Dr. otto schmidt, Köln IsBN: preis: 149,00 euro Umfang: seiten einband: Hardcover Inhalte: Pünktlich zum Inkraſttreten der Mietpreisbremse tritt auch die neue Auflage des anwaltsorientierten Großkommentars von Lützenkirchen wieder auf den Plan. Das Werk erläutert umfassend die 535 ff. BGB, die HeizkostenV sowie die WärmeLV. Eingearbeitet ist natürlich das am in Kraſt getretene Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie. Für die Mietrechtsberatung hat sich damit ein Minenfeld aufgetan, denn durch dieses Gesetz ist das Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen stark ausgeweitet worden. Die Neuerungen sind anwendbar bei Mietverträgen sowie Vertragsänderungen oder zusätzlichen Vereinbarungen, soweit sie für den Mieter eine Zahlungsverpflichtung begründen können. Die Rechtsfolgen können je nach Fallkonstellation fatal sein: Wissenslücken sollte sich hier kein Anwalt leisten! Gleiches gilt für das Mietrechtsnovellierungsgesetz mit den neu eingefügten Vorschriſten zur "Mietpreisbremse". Ob Rügepflicht, Auskunſtsrecht, Berechnungsgrundlagen, Beweis- und Darlegungslast: Alle Zweifelsfragen zum neuen Recht sind umfassend kommentiert und mit Lösungshinweisen für die Praxis aufbereitet worden. Die seit der Vorauflage vielfältig ergangene Rechtsprechung ist ebenfalls taufrisch, bis hin zu den spektakulären Entscheidungen des BGH zur Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln und dem jetzt nur noch eingeschränkten Minderungsrecht des Mieters bei Lärmbelästigungen! Die mietrechtliche Literatur konnte bis Frühsommer 2015 ausgewertet und eingearbeitet werden. Das erweiterte, nunmehr dreiköpfige Autorenteam bürgt für eine fundierte und verlässliche Darstellung; auf das Gewerberaummietrecht wurde hierbei ganz besonderer Wert gelegt. Fazit: Dieser große Kommentar ist genau das richtige Werkzeug für Gestaltungsaufgaben und Schriſtsätze auf höchstem Niveau. RUDOLF KOCH Immobilienwerbung sicher vor Abmahnungen Ratgeber im Umgang mit berechtigten und unberechtigten Abmahnungen, Erläuterungen zum Wettbewerbsrecht und Abmahnwesen, Gesetze, Bestimmungen, Verfahren, Rechtsmissbrauch, Mustertexte, Formulierungsbeispiele für Zeitungsanzeigen und Internet auflage: 11. komplett überarbeitete und umfassend erweiterte auflage 2015 Verlag: Grabener Verlag GmbH IsBN: preis: 24,00 euro Umfang: 156 seiten einband: Broschur Inhalt Energieeinsparverordnung, Widerrufsrecht, Bestellerprinzip: Viele neue Regeln schaffen viele neue Fehlerquellen. Deshalb bietet die Werbung in der Immobilienwirtschaſt eine breite Angriffsfläche für Abmahnungen. Das kann teuer werden. Der Gesetzgeber hat zahlreiche Gesetze und Verordnungen für die Werbung geschaffen, die Verbraucher und Mitbewerber schützen sollen. Der Dreh- und Angelpunkt ist das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Ob die alten und neuen Regeln in der Realität eingehalten werden, kontrollieren wirkliche aber auch selbst ernannte Wettbewerbshüter mit Argusaugen. Sie suchen vor allem im Internet nach allen Arten von Verstößen gegen das UWG und andere Gesetze. Auch die Werbung in Zeitungen wird wieder verstärkt beobachtet. Böse Absicht ist den Werbenden in den seltensten Fällen zu unterstellen. Dennoch werden sie wegen kleinster Fehler unter Androhung hoher, zukünſtig fälliger Vertragsstrafen kostenpflichtig abgemahnt. Im Wiederholungsfall werden schnell Euro fällig oder mehr. Betroffene können meistens kaum erkennen, ob überhaupt ein Verstoß vorliegt und ob der Abmahner überhaupt berechtigt wäre, dagegen vorzugehen. Deshalb erklärt Rudolf Koch unermüdlich, umfassend und fachkundig, was es mit dem neuen UWG und anderen Gesetzen, Verordnungen und Bestimmungen auf sich hat. Er zeigt in seinem jetzt umfangreich überarbeiteten und ergänzten Buch Immobilienwerbung sicher vor Abmahnungen anschaulich, welche Aussagen in der Werbung erlaubt oder verboten sind. Er stellt seine jahrzehntelange Erfahrung mit Abmahnern, Wettbewerbsvereinen und Mitbewerbern zur Verfügung und zeigt auf, wie Betroffene reagieren können besonders dann, wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen ist. Er bietet fundiertes Fachwissen, nennt Ross und Reiter und stellt Urteile mit verschiedenen Aussagen gegenüber. Das gut verständliche Praktiker-Buch liefert Tipps, Musterbriefe sowie Arbeitshilfen und Handlungsvorgaben. Es bietet dem Leser Sicherheit bei der Formulierung von Werbetexten oder Pflichtinhalten auf der Website und dem Juristen die Möglichkeit, sich schnell in die Besonderheiten am Immobilienmarkt einzulesen. Die Regeln rund um das Internet werden so ausführlich behandelt, dass auch andere Branchen davon profitieren können.

74 74 Neue Mitglieder Neue Mitglieder Wir begrüßen als neue Mitglieder im Verband: Baugenossenschaſt des Landkreises erlangen-höchstadt eg Brutschin Wohnbau GmbH cerus-stiſtung egbert von Bestenbostel Immobilien Hausverwaltung Hüls Baukonzepte GmbH Immopartner Gesellschaſt für Bauen und Wohnen mbh Kita Immobilien GmbH Kondor Wessels projektentwicklung GmbH M.F.p.N. projektmanangement GmbH & co. KG p&p Gruppe Bayern GmbH park Immobilien Bauträger GmbH & co. KG paulus² Immobilien GmbH reasult BV Urban progress GmbH Peter-Henlein-Str. 9 Lise-Meitner-Str. 22 August-Wilhelm-Kühnholz-Str. 76 Otternhagener Str. 30 Hamminkelner Str. 22 Wittelsbacherstr. 2 c Paduanostr. 5a Deutscher Ring 71 Jägerstr. 66 Isaak-Loewi-Str. 11 Kaiser-Ludwig-Str. 36 Hirtenweg 14 Königsallee 14 Maximiliansplatz 12b Heroldsberg Waiblingen Oldenburg Neustadt Bocholt Starnberg München Wuppertal Berlin Fürth Grünwald Grünwald Düsseldorf München 4

75 Immobilienwirtschaft Handelsblatt Jahrestagung 29. und 30. Juni 2016, Hamburg Sparen Sie 150 über den BFW! Gutscheincode online einlösen: 7604BFWP NO LIMITS? Diskutieren Sie neue Perspektiven für den Immobilienmarkt mit den Key-Playern der Branche. Axel Gedaschko GdW e.v. Rolf Buch Vonovia SE Andreas Hardt Blackstone PM (Germany) immobilien-forum.com Konzeption und Organisation: