SWISS FINANCE & PROPERTY INVESTMENT AG JAHRESERGEBNIS 2017 ZÜRICH,

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1 SWISS FINANCE & PROPERTY INVESTMENT AG JAHRESERGEBNIS 2017 ZÜRICH,

2 INHALTSVERZEICHNIS Wichtigste Ereignisse im Jahr 2017 Seite 3 Portfolio Seite 5-18 Finanzen Seite Aktuelles Marktumfeld Seite 32 Ausblick 2018 Seite Folie 2

3 WICHTIGSTE EREIGNISSE 2017 Transaktionen Kauf von 4 Liegenschaften in Zürich und 4 Liegenschaften in Basel Verkauf von 1 Liegenschaft in Basel und 1 Grundstück in Zürich Die im Juni/Juli 2017 durchgeführte Kapitalerhöhung konnte mit einem Bruttoerlös von CHF 62.7 Mio. erfolgreich abgeschlossen werden Renovationen, Umnutzungen, Projekte und Vermietungen Sanierungsprojekt an der Neptun-/Klosbachstrasse in Zürich Neubauprojekt Geroldswil Optierung der Mietverhältnisse Vergabe Bewirtschaftungsmandat / Gastrobewirtschaftung Residenzia Parco d Oro Leerstände per Stichtag Fremdmittelmanagement Zinsduration auf 8.11 Jahre (31. Dezember 2016: 8.3 Jahre) verkürzt bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 1.75% (31. Dezember 2016: 1.54%) Folie 3

5 PORTFOLIO TRANSAKTIONEN 2017 ZUKÄUFE CHF Mio. Universitätsstr. 51, 8006 Zürich CHF 9.0 Mio Elsässerstr Basel CHF 4.8 Mio. Walzwerk, Münchenstein/ Arlesheim CHF 52.7 Mio. Neptunstr. 59, 8032 Zürich CHF 4.4 Mio. Klausstr Zürich CHF 6.25 Mio. Binningerstr. 9, 4051 Basel CHF 5.0 Mio. Asylstr. 68, 8032 Zürich CHF 10.0 Mio. Mai Juni Juli August Sept. Okt. Nov. Dez. VERKÄUFE CHF 9.47 Mio. Manegg (Grundstück) Zürich CHF 6.62 Mio. Egliseestr Basel CHF 2.85 Mio. Insgesamt konnten CHF Mio. in der Berichtsperiode investiert werden Im Zuge der Portfoliobereinigung wurden CHF 9.47 Mio. devestiert Folie 5

6 PORTFOLIO ZUKÄUFE (1/8) Universitätsstrasse 51, 8006 Zürich Wohnliegenschaft Baujahr 1906 Antritt per 01. Mai 2017 Marktwert (MW) CHF 8.68 Mio. Kaufpreis (KP) CHF 9.00 Mio. Bruttorendite MW 3.06% Bruttorendite KP 2.95% Folie 6

7 PORTFOLIO ZUKÄUFE (2+3/8) Elsässerstrasse 1+3, 4056 Basel Wohn- und Geschäftsliegenschaft Baujahr 1877/1879 Antritt per 30. Juni 2017 Marktwert (MW) CHF 6.0 Mio. Kaufpreis (KP) CHF 4.8 Mio. Visualisierung Bruttorendite MW 3.53% Bruttorendite KP 4.42% Auf dem insgesamt 537m2 grossen Entwicklungsareal werden Eigentumswohnungen geplant Folie 7

8 PORTFOLIO ZUKÄUFE (4/8) Walzwerk, Münchenstein/Arlesheim Geschäftsliegenschaft Baujahr Diverse Antritt per 1. August 2017 Marktwert (MW) CHF 53.1 Mio. Kaufpreis (KP) CHF 52.7 Mio. Bruttorendite MW 5.24% Bruttorendite KP 5.28% Folie 8

9 PORTFOLIO ZUKÄUFE (5/8) Neptunstrasse 59, 8032 Zürich Wohnliegenschaft Baujahr 1879 Antritt per 1. September 2017 Marktwert (MW) CHF 4.3 Mio. Kaufpreis (KP) CHF 4.4 Mio. Bruttorendite MW 3.99% Bruttorendite KP 3.90% Folie 9

10 PORTFOLIO ZUKÄUFE (6/8) Klausstrasse 4, 8008 Zürich (10% Anteil) Geschäftsliegenschaft Baujahr 1972 Antritt per 1. Oktober 2017 (Miteigentumsanteile SFPI 75%) Marktwert (MW) CHF 6.42 Mio. Kaufpreis (KP) CHF 6.25 Mio. Bruttorendite MW 4.27% Bruttorendite KP 4.39% Folie 10

11 PORTFOLIO ZUKÄUFE (7/8) Binningerstrasse 9, 4051 Basel Wohn- und Geschäftsliegenschaft Baujahr 1903 Antritt per 29. Dezember 2017 Marktwert (MW) CHF 4.8 Mio. Kaufpreis (KP) CHF 5.0 Mio. Bruttorendite MW 4.58% Bruttorendite KP 4.42% Folie 11

12 PORTFOLIO ZUKÄUFE (8/8) Asylstrasse 68, 8032 Zürich Wohn- und Geschäftsliegenschaft Baujahr 1896 Antritt per 31. Dezember 2017 Marktwert (MW) CHF 11.1 Mio. Kaufpreis (KP) CHF 10.0 Mio. Bruttorendite MW 2.94% Bruttorendite KP 3.27% Folie 12

13 PORTFOLIO PROMOTIONSPROJEKT Parco d Oro, Ascona Erstellung von 13 Eigentumswohnungen und 34 Parkplätzen 3 Wohnungen sind noch verfügbar 2 Wohnungen im Jahr 2017 beurkundet Folie 13

14 PORTFOLIO LAUFENDE PROJEKTE Folie 14

15 PORTFOLIO LEERSTANDSENTWICKLUNG 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% Entwicklungsbedingte Leerstandsquote Periodenende übrige Bestandesliegenschaften Leerstandsquote Periodenende 2.00% 0.00% Per beträgt die stichtagsbezogene Leerstandsquote 1.66% (Vorjahr: 2.67%) Die periodenbezogene Leerstandsquote konnte von 6.05% (Vorjahr) auf 3.55% gesenkt werden Folie 15

16 PORTFOLIO GRÖSSTE LEERSTÄNDE Grösster Leerstand resultiert aus einer Liegenschaft mit 2 Grosswohnungen Periodenbezogener Leerstand reduzierte sich von 6.05% per auf 3.55% per Folie 16

17 PORTFOLIO FÄLLIGKEITEN PER % 30% 33% 33% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 21% 19% 17% 13% 10% 11% 10% 8% 8% 7% 3% 3% unbefristet Danach Mehrere langjährige Mietverträge konnten verlängert werden Mehr als ein Drittel der Mietverträge haben eine Restlaufzeit bis 2023 oder länger Folie 17

18 PORTFOLIO LIEGENSCHAFTS- UND STANDORTQUALITÄT - Strategiekonformer Portfolioausbau - Lage mit hoher Standortqualität - Liegenschaften mit Entwicklungspotential Quelle: Wüest Partner AG Folie 18

20 FINANZEN KENNZAHLEN Steigerung des Liegenschaftsertrages um TCHF (+17.4%) gegenüber dem Vorjahr auf TCHF Verkauf Manegg-Areal erzielt einen Verkaufsgewinn von TCHF Leerstandsquote konnte von 2.67% auf 1.66% gesenkt werden Zunahme des NAV/Aktie um 3.4% auf CHF (Vorjahr: CHF 91.93) Der VR schlägt eine Ausschüttung von CHF 3.60 / Aktie (Vorjahr: CHF 3.60 / Aktie) mittels Auszahlung aus den Kapitalreserven vor Folie 20

21 FINANZEN KENNZAHLEN ZUR ERFOLGSRECHNUNG Angaben in Liegenschaftsertrag CHF '358 19'898 Total Betriebsertrag vor Neubewertung CHF '645 43'988 Neubewertung Renditeliegenschaften CHF '928 14'461 Betriebsergebnis (EBIT) CHF '751 37'437 EBIT Marge % Reingewinn inkl. Neubewertungseffekte / Latente Steuern CHF '329 24'441 Reingewinn exkl. Neubewertungseffekte / Latente Steuern CHF '941 14'534 Rückgang des Total Betriebsertrages vor Neubewertung um 37,2% auf TCHF (Vorjahr: TCHF ) aufgrund: Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen TCHF 297 (Vorjahr: TCHF 5 571) Rückläufige Promotionserlöse Verkauf Manegg-Areal realisiert einen Verkaufsgewinn von TCHF (Vorjahr: TCHF 0) Beurkundung von 2 Wohnungen (Parco d Oro) erzielt Promotionserlös von TCHF (Vorjahr: TCHF ) Folie 21

22 FINANZEN BETRIEBSERTRAG in CHF 1'000 19'898 5'571 18' '461 23' ' '928-10'000 20'000 30'000 40'000 50'000 60'000 Liegenschaftsertrag Ertrag aus Verkauf von Renditeliegenschaften Ertrag aus zum Verkauf bestimmten Entwicklungsliegenschaften Übriger Ertrag Neubewertungseffekte Steigerung des Liegenschaftsertrages um 17.4% auf TCHF (Vorjahr: TCHF ) durch Zukäufe aufgrund der im Juli 2017 durchgeführten Kapitalerhöhung und Senkung des periodischen Leerstandes Verkauf der Egliseestrasse 1 in Basel erzielte einen Verkaufsgewinn von TCHF 297 (Vorjahr: Maienstrasse 2-12 in Winterthur TCHF 5 571) Verkäufe aus Entwicklungsliegenschaften beinhalten den Verkaufsgewinn des Manegg-Areals von TCHF sowie Erlöse aus dem Projekt Parco d Oro von TCHF (Vorjahr: TCHF ) Rückgang der Neubewertung der Renditeliegenschaften von TCHF auf TCHF Folie 22

23 FINANZEN BETRIEBSAUFWAND in CHF 1' '263-14' ' '048-2' ' '000-7'000-12'000-17'000-22'000 Unterhalt und Reparaturen Aufwand aus zum Verkauf bestimmte Liegenschaften Personalaufwand Übriger Betriebsaufwand Betriebsaufwand Liegenschaft Impairment aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Verwaltungsaufwand Wertberichtigung auf Mieterdarlehen Die Unterhalts- und Reparaturkosten können trotz Anstieg des Liegenschaften-Portfolios mit TCHF 894 (Vorjahr: TCHF 890 ) stabil gehalten werden Rückgang im Betriebsaufwand Liegenschaft von TCHF auf TCHF Der Aufwand aus zum Verkauf bestimmte Liegenschaften beinhaltet die anteiligen Baukosten der im Berichtsjahr 2017 verkauften Wohnung und im Berichtsjahr verursachte Mehrkosten Folie 23

24 FINANZEN FINANZERTRAG in CHF 1'000 1'668 1'238 2'089 2' '000 1'500 2'000 2'500 3'000 3'500 4'000 4'500 Zinsertrag Bewertungserfolg Swaps Die abnehmende Restlaufzeit und ein leicht steigendes Zinsniveau im Berichtsjahr 2017 resultieren in einem Bewertungserfolg der Zinsswaps von TCHF (Vorjahr: TCHF 1 238). Folie 24

25 FINANZEN FINANZAUFWAND in CHF 1'000-5' '339-1' '000-3'000-5'000-7'000-9'000-11'000-13'000 Zinsaufwand Abschreibungen Swaps Amortised Cost aus Fixthypothek Übriger Finanzaufwand Der durchschnittliche Zinssatz exkl. Swaps verbleibt stabil bei 0.77% (Vorjahr: 0.78%) Neu übernommenes Darlehen zu einem Zinssatz von 1.79% verbesserte Zinssätze für feste Vorschüsse Durchschnittlicher Zinssatz inkl. Swaps steigt von 1.54% auf 1.75% aufgrund vom Start eines bisherigen Forward Swaps Durchschnittliche Zinsbindungsdauer verbleibt mit 8.11 Jahren stabil hoch (Vorjahr: 8.29 Jahre) Folie 25

26 FINANZEN ENTWICKLUNG RENDITEPORTFOLIO +21.4% in CHF 1' Zukauf von vier Liegenschaften in Zürich 1), drei Liegenschaften in Basel und eine Liegenschaft in Münchenstein / Arlesheim für Total TCHF Neubewertungseffekte von TCHF (Vorjahr: TCHF ) 1) Inklusive 10% Miteigentumsanteil Klausstrasse 4 in Zürich Folie 26

27 FINANZEN FINANZIERUNGSSTRUKTUR in CHF 1'000 44'940 2' '713 25'298 3'591 58'300 3' '313 22'877 1'566-50' ' ' ' ' '000 Kurzfristige Bankverbindlichkeiten Hypotheken / Roll Over Kredite Amortisationsverbindlichkeit Hypotheken Derivative Finanzinstrumente Kurzfristige Verbindlichkeiten Anstieg des verzinslichen Fremdkapitals von TCHF auf TCHF aufgrund Vergrösserung des Portfolios im Berichtsjahr 2017 Fremdbelehnung der Liegenschaften von 43.95% auf moderate 42.12% gesunken Folie 27

28 FINANZEN ENTWICKLUNG EIGENKAPITAL in CHF 1' Erfolgreich durchgeführte Kapitalerhöhung im Juli 2017 erhöht Eigenkapital um TCHF Ausschüttung aus Kapitalreserven im April 2017 von TCHF (CHF 3.60/Aktie) 1) Nach Kapitalerhöhungskosten Folie 28

29 FINANZEN KENNZAHLEN PRO AKTIE Angaben in Abweichung Veränderung in % Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / CHF nominal inkl. Neubewertungseffekte CHF Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / CHF nominal exkl. Neubewertungseffekte CHF EPRA Gewinn pro Aktie (EPS) à CHF / CHF nominal CHF Net Asset Value (NAV) pro Aktie à CHF / CHF nach latenten Steuern CHF Net Asset Value (NAV) pro Aktien à CHF / CHF vor latenten Steuern CHF EPRA (NAV) pro Aktie à CHF / CHF CHF Aktienkurs CHF Prämie (+) / Discount ( ) gegenüber NAV CHF Rückgang im Gewinn pro Aktie um CHF 3.20 auf CHF 6.42 (Vorjahr: CHF 9.62) aufgrund geringerer Verkaufsgewinne, Aufwertungen und Promotionserfolge Stabiler EPRA Gewinn von CHF 3.45 pro Aktie Folie 29

30 FINANZEN FAZIT Unverändert stabile und starke operative Ertragslage (Liegenschaftsertrag) Rekordhoher Vermietungsstand Stabile Bruttorendite (nur marginale Performance Verwässerung aus zusätzlichen Ankäufen) Zudem: Ankäufe zu Mieten unter Marktpotential (underrent) Im Vorjahresvergleich geringere Zusatzerträge (Promotion, Realisate, Aufwertungen) Verbesserung der Kostenquote Folie 30

32 AKTUELLES MARKTUMFELD KONJUNKTURLAGE Die Weltwirtschaft nimmt immer mehr Schwung auf. Die BIP Prognosen werden laufend erhöht In den USA wird die bereits sehr gut ausgelastete Konjunktur durch die Steuerreform weiter angeheizt. Dies muss mittelfristig zu Preissteigerungen führen. Die USA werden daher die Leitzinsen Bp erhöhen In Europa erholt sich die Konjunktur in den peripheren Ländern kräftig. Dennoch weigert sich die Europäische Zentralbank bislang standhaft ihre extreme Zinspolitik dementsprechend anzupassen In der Schweiz ist die Ausgangslage ähnlich wie in Europa. Die Konjunktur entwickelt sich sehr gut, die Preise ziehen leicht an, nur die Zinsen verharren auf einem extrem tiefen Niveau. Bislang findet die SNB jedoch keinen Weg aus dieser immer unpassenderen Konstellation Solange die grosse Differenz zwischen der Rendite von Schweizer Immobilien und Schweizer mittel- und langfristigen Anleihen fortbesteht, wird die starke Nachfrage der institutionellen Anleger fortbestehen Folie 32

34 AUSBLICK 2018 PORTFOLIO Fokussiert auf die konsequente Weiterführung der Portfolio-Optimierungsstrategie durch gezielte Zu- und Verkäufe in den Wirtschaftszentren Zürich und Basel Sanierungsprojekt Neptun-/Klosbachstrasse in Zürich, Neubauprojekt in Geroldswil sowie Entwicklungsprojekte in Zürich und Basel Aufstockung des Innenhofs in St. Gallen Vermietung Gastroflächen und zwei Grosswohnungen in Zürich Folie 34

35 AUSBLICK 2018 STRATEGIE Fokus auf schweizerische Immobilien mit langfristig starkem Cash-Flow und Entwicklungspotenzial Geografische Konzentration des Portfolios auf die Ballungszentren Zürich und Basel mit Wahrnehmung von Opportunitäten an anderen Standorten Langfristiges Wachstum durch Realisierung von Wertpotenzial mittels aktivem Management Folie 35

36 OFFICES & CONTACTS Swiss Finance & Property Investment AG Seefeldstrasse 275 CH-8008 Zürich Phone Fax Folie 36

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