Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center auf die gewachsenen Strukturen der Zentren - Grundlagenstudie -

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1 1 Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center auf die gewachsenen Strukturen der Zentren - Grundlagenstudie - DFG-Forschungsprojekt HafenCity Universität Hamburg Dipl. Ökonom Monika Walther

2 2 Gliederung Entwicklungsanalyse 64 westdeutsche Stadtkreise Auswertung nach Stadtgrößenklasse Nutzungsstrukturen von Shopping Centern nach Standortlage Typologie Innerstädtischer Shopping Center Entwicklungsanalyse 54 westdeutsche Stadtkreise Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung Fallstudien Übersicht Wirkungszusammenhänge Fazit der Studie Ausgewählte Kernaussagen

3 3 Entwicklungsanalyse 64 westdeutsche Stadtkreise Auswertung nach Stadtgrößenklassen Ergebnisse Makroebene Gesamtstadt

4 Kaufkraftentwicklung in 64 westdeutschen Städten nach Größenklassen KK/EW Ø 10 Städte GK I KK/EW Ø 27 Städte GK II KK/EW Ø 27 Städte GK III KK/EW Ø 64 Stadtkreise EH-Kaufkraftentwicklung BRD Kaufkraft KK/EW: laden-einzelhandelsrelevante Kaufkraft im engeren Sinne je Einwohner in p.a. (Bundesdurchschnitt 1995 = ) Höheres Kaufkraftniveau, aber sukzessive Angleichung an Bundesdurchschnitt Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen

5 Umsatzentwicklung in 64 westdeutschen Städten nach Größenklassen Ums/EW Ø 10 Städte GK I Ums/EW Ø 27 Städte GK II Ums/EW Ø 27 Städte GK III Ums/EW Ø 64 Stadtkreise EH-Umsatzentwicklung BRD Umsatz/EW: stationärer Einzelhandelsumsatz im engeren Sinne je Einwohner in p.a. (Bundesdurchschnitt 1995 = ) Deutlich überdurchschnittlicher Pro-Kopf-Umsatz, insbesondere in den kleineren Oberzentren Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen

6 6 Zeitreihenanalyse einzelhandelsrelevanter Kennzahlen Auswertung nach Stadtgrößenklassen Entwicklung (in %) Zentralitätsindex ZKZ 1995 Einwohner Umsatz Kaufkraft Diff ZKZ Stadtkreise > EW 120,3 1,4 2,9 1,0 2,2 122,6 13 Stadtkreise EW 119,9-1,8-0,5-2,9 3,0 122,8 14 Stadtkreise EW 128,3-1,3 0,5-2,3 3,7 132,0 27 Städte EW 123,2-1,6-0,1-2,7 3,3 126,5 16 Stadtkreise EW 139,9 1,0 0,4-0,5 1,3 141,2 11 Stadtkreise EW 162,6-1,1 2,0-2,3 7,1 169,7 27 Städte EW 146,4 0,4 0,9-1,0 2,8 149,2 54 Städte < Einwohner 129,8-1,1 0,2-2,2 3,2 133,0 64 westdeutsche Stadtkreise 125,3 0,0 1,4-0,7 2,7 128,0 Deutschland gesamt 100,0 1,1 6,1 6,1 0,0 100,0 Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen

7 Kaufkraft je Einwohner in 26 Stadtkreisen mit ISC-Eröffnung im Vergleich zum jeweiligen Größenklassendurchschnitt KK/EW 6 Städte ISC neu GK I KK/EW 10 Städte ISC neu GK II KK/EW 10 Städte ISC neu GK III KK/EW Ø 10 Städte GK I KK/EW Ø 27 Städte GK II KK/EW Ø 27 Städte GK III Kaufkraft KK/EW: laden-einzelhandelsrelevante Kaufkraft im engeren Sinne je Einwohner in p.a. (Bundesdurchschnitt 1995 = ) Kaufkraftniveau in Städten mit ISC-Ansiedlung höher als Klassendurchschnitt Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen

8 Umsatz je Einwohner in 26 Stadtkreisen mit ISC-Eröffnung im Vergleich zum jeweiligen Größenklassendurchschnitt Ums/EW 6 Städte ISC neu GK I Ums/EW 10 Städte ISC neu GK II Ums/EW 10 Städte ISC neu GK III Ums/EW Ø 10 Städte GK I Ums/EW Ø 27 Städte GK II Ums/EW Ø 27 Städte GK III Umsatz/EW: stationärer Einzelhandelsumsatz im engeren Sinne je Einwohner in p.a. (Bundesdurchschnitt 1995 = ) Pro-Kopf-Umsatz höher als im Klassendurchschnitt - Ausnahme sehr starke kleine Oberzentren Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen

9 9 Entwicklungsanalyse 64 westdeutsche Stadtkreise Auswertung nach Stadtgrößenklassen Ergebnisse Mikroebene Innenstadt

10 10 11 St Filialisierung 58,7% 31,6% 18,8% 9,2% 3,6% 20,5% 16,4% Innerstädtische Sortimentsstrukturen in 64 westdeutschen Städten nach Größenklassen I Mode Textilien, Schuhe, Lederwaren 16 St Filialisierung 59,0% 30,5% 18,9% 8,8% 4,5% 18,4% 18,9% II Persönlicher Bedarf Bücher, Juwelier, Optiker, Parfümerie III Telekommunikation / Technik Mobilfunk, Elektronik, Foto 14 St Filialisierung 65,6% 31,3% 16,6% 10,9% 4,3% 17,7% 19,2% IV Sonstiger Einzelhandel Haushalt, Geschenke, SoPo V Food / Gastronomie Lebensmittel, Bäcker, Gastronomie 13 St Filialisierung 62,5% 10 Städte > Filialisierung 68,3% 35,5% 40,9% 14,8% 17,1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 10,1% 4,3% 8,0% 4,7% 17,6% 16,4% 17,7% 12,9% VI Dienstleistung Bank, Friseur, Reisebüro, Spielhalle Höchster Mode- und geringster DL-Anteil in Städten > Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg, auf Basis Brockhoff Branchenmix 2010

11 Entwicklung der Passantenfrequenzen in 60 westdeutschen Städten nach Größenklassen 10 Städte GK I > EW : GK II erreicht 47% der Passantenfrequenz in GK I Städte GK II Städte GK III westdeutsche Stadtkreise Zählweise: eine Stunde samstags im Mai/Juni (jeweils gleicher Tag/Zeit) am frequenzstärksten Punkt der 1a-Citylagen Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's Frequenzzählungen 1999 und

12 12 Miete 1a-Citylage (in /m² für Ladenlokale < 100 m²) : GK II erreicht 45% des Mietpreisniveaus in GK I Wert-Index (1996 = 100) Entwicklung der Ladenmieten und Immobilienwerte in 60 westdeutschen Städten nach Größenklassen 10 Städte GK I Miete 27 Städte GK II Miete 23 Städte GK III Miete 10 Städte GK I Wert-Index 27 Städte GK II Wert-Index 23 Städte GK III Wert-Index Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's City-Profile

13 Entwicklung der Passantenfrequenzen in 50 westdeutschen Städten nach Größenklassen 13 Städte EW 14 Städte EW 16 Städte EW 7 Städte EW 50 Städte < EW Zählweise: eine Stunde samstags im Mai/Juni (jeweils gleicher Tag/Zeit) am frequenzstärksten Punkt der 1a-Citylagen Stärkster Frequenzrückgang in Mittelstädten < EW Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's Frequenzzählungen 1999 und

14 Entwicklung der Ladenmieten und Immobilienwerte in 50 westdeutschen Städten unter Einwohnern nach Größenklassen 13 Städte Städte Miete 1a-Citylage (in /m² für Ladenlokale < 100 m²) Mietpreisentwicklung relativ gleichförmig Wert-Index (1996 = 100) 16 Städte Städte Städte Städte Städte Städte Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's City-Profile

15 15 Entwicklung Ladenmieten und Immobilienwerte in 1a-Citylage Auswertung nach Stadtgrößenklassen Ladenmieten und Immobilienwerte Mietpreis in pro m² VKF pro Monat * Mietdifferenz in % Wert-Index 2009 in 1a-Citylagen im Duchschnitt / / / = Städte > Einwohner 150,30 168,10 174,50 204,00 35,7 3,8 21,4 128,1 13 Städte ,46 95,46 88,08 93,54 3,4-7,7-2,0 107,4 14 Städte ,86 72,21 66,36 72,21 1,9-8,1 0,0 98,6 27 Städte ,30 83,41 76,81 82,48 2,7-7,9-1,1 102,8 16 Städte ,13 72,81 66,50 69,88-0,4-8,7-4,0 97,7 7 Städte ,57 60,14 53,29 54,86-1,3-11,4-8,8 99,2 23 Städte ,70 68,96 62,48 65,30-0,6-9,4-5,3 98,1 50 Städte < Einwohner 73,58 76,76 70,22 74,58 1,4-8,5-2,8 100,7 * Spitzenmiete Neuvermietung idealtypisches Ladenlokal < 100 m² in 1a-Citylage Quelle: Berechnung Monika Walther, HCU Hamburg, auf Basis Kemper's City-Profile

16 16 Nutzungsstrukturen von Shopping Centern nach Standortlage und Eröffnungszeitpunkt Typen Innerstädtischer Shopping Center Übersicht der 54 erfassten Städte < Einwohner nach Shopping-Center-Ausstattung

17 17 Nutzungsstrukturen von Shopping Centern Erfassung nach Standortlagen und Eröffnungszeitraum Mietfläche VKF m² EH in % Parkplätze Läden EH Anz. Mode Anz. in % Mode VKF in % VKF Top 1 m² Top 5 m² Shops VKF in % VKF Shops Øm² 303 Center % % % % Innenstadt % % % % 145 davon 71 Center Eröffnung % % % % 150 davon 44 Center Eröffnung vor % % % % Stadtteil % % % % 175 davon 56 Center Eröffnung % % % % 170 davon 61 Center Eröffnung vor % % % % Grüne Wiese % % % % 185 davon 18 Center Eröffnung % % % % 200 davon 53 Center Eröffnung vor % % % % 180 Circa-Werte nach Berechnungen M. Walther, HCU Hamburg, auf Basis Angaben EHI, Stand 01/2009 (erfasst nur Center ab m² VKF, mind. 20 Ladenlokale, Eröffnung bis 12/2007); Top 1-5: Mietflächen (nicht VKF) der fünf flächengrößten Mieter

18 18 Übersicht aller erfassten 115 ISC mit mind m² VKF und mind. 20 Ladenlokalen (Eröffnung bis ) ISC Anzahl Typ Mall- Ebenen VKF m² (85% der MF) Parkplätze Läden Anzahl Modeläden Anzahl in % Modefläche VKF m² in % Σ Shops m² (exkl. Top 5) in % Ø Shop m² (exkl. Top 5) 115 ISC 2, % % % A 2, % % % A 2, % % % A 2, % % % B 2, % % % B 2, % % % B 2, % % % C 2, % % % C 2, % % % C 2, % % % 117 Eröffnungsjahr Anzahl Typ Parkplätze Läden Anzahl Modeläden Anzahl in % Modefläche VKF m² in % Σ Shops m² (exkl. Top 5) A % % % vor B % % % C < 500 < 50 < 15 < 28% < < 30% < < 35% in % Datenbasis: EHI Shopping-Center 2009

19 19 Städte ohne ISC alt/neu Einwohner Bielefeld Bonn Mannheim Aachen Mönchengladbach Krefeld Freiburg im Breisgau Mainz Oldenburg Heidelberg Würzburg Ingolstadt Ulm Kaiserslautern Rosenheim zusätzlich im Rahmen der Makroanalyse als Städte ohne ISC alt/neu (ISC ab 2008) erfasst: Lübeck, Offenbach, Trier, Schweinfurt, Passau Städte mit ISC Einwohner Verkaufs- Läden Mode Centername Eröffnung fläche gesamt Läden Typ Wuppertal City-Arkaden Wuppertal A Karlsruhe Post Galerie C Karlsruhe Ettlinger Tor A Wiesbaden Lilien-Carré B Münster Münster Arkaden C Augsburg City-Galerie Augsburg A Braunschweig Schloss-Arkaden A Kassel City-Point Kassel B Hagen Volme Galerie am Rathaus B Osnabrück Kamp Promenade C Solingen Clemens Galerien B Regensburg Regensburg Arcaden A Wolfsburg City-Galerie Wolfsburg A Pforzheim Schlössle-Galerie C Erlangen Erlangen Arcaden A Flensburg Flensburg Galerie B Worms Kaiser-Passage C Wilhelmshaven Nordseepassage B Bayreuth Rotmain-Center A Landshut CCL City Center Landshut B Kempten Forum Allgäu A kursiv: im Rahmen der Mikroanalyse nicht erfasst Städte mit ISC Einwohner Verkaufs- Läden Mode Centername Eröffnung fläche gesamt Läden Typ Duisburg Forum Duisburg A Saarbrücken (Stadtverb.) * Europa-Galerie A Lübeck Haerder-Center C Ludwigshafen am Rhein * Rhein-Galerie A Leverkusen * Rathaus-Galerie A Heilbronn * Stadtgalerie Heilbronn A/B Offenbach am Main KOMM Offenbach C Trier Trier Galerie A/B Schweinfurt Stadtgalerie Schweinfurt A Passau Stadtgalerie Passau A kursiv: im Rahmen der Mikroanalyse nicht erfasst * ISC vor 1996 bereits vorhanden

20 20 Städte ohne ISC alt/neu Einwohner Bielefeld Bonn Mannheim Aachen Mönchengladbach Krefeld Freiburg im Breisgau Mainz Oldenburg Heidelberg Würzburg Ingolstadt Ulm Kaiserslautern Rosenheim zusätzlich im Rahmen der Makroanalyse als Städte ohne ISC alt/neu (ISC ab 2008) erfasst: Lübeck, Offenbach, Trier, Schweinfurt, Passau Städte mit ISC vor 1996 Einwohner Verkaufs- Läden Mode Centername Eröffnung fläche gesamt Läden Typ Bochum Drehscheibe/City Point B Wuppertal Rathaus Galerie C Saarbrücken (Stadtverband) Saar Galerie C Braunschweig City Point Braunschweig B Kiel Sophienhof A Kassel Königs Galerie B Hamm Allee-Center Hamm A Ludwigshafen Rathaus-Center B Leverkusen Die Luminaden B Leverkusen City-Center Leverkusen C Darmstadt Luisen-Center B Heilbronn Wollhaus im Zentrum C Bremerhaven Columbus-Center B Fürth City-Center Fürth B Remscheid Allee-Center Remscheid A Koblenz Löhr-Center A Erlangen Neuer Markt C Städte mit SC Stadtteil/Stadtrand Einwohner Verkaufs- Läden Mode Centername Eröffnung fläche gesamt Läden Bochum Gertrudis Center Kiel CITTI-Park Freiburg im Breisgau ZO Zentrum Oberwiehre Lübeck CITTI-Park Lübeck Mönkhof Karree Ingolstadt Westpark Ulm Blautal Center Offenbach am Main Ring Center Offenbach Flensburg Förde Park Flensburg CITTI-Park

21 21 Entwicklungsanalyse 54 Stadtkreise < EW Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung Ergebnisse Makroebene Gesamtstadt

22 Kaufkraft- und Einwohnerentwicklung in 54 westdeutschen Städten unter Einwohnern nach Shopping-Center-Ausstattung 20 Städte mit ISC Städte mit ISC vor Städte ohne ISC alt/neu 8 Städte mit SC Städte mit ISC Städte mit ISC vor Städte ohne ISC alt/neu 8 Städte mit SC Kaufkraft KK/EW (linke Achse): laden-einzelhandelsrelevante Kaufkraft im engeren Sinne je Einwohner in p.a. (Bundesdurchschnitt 1995 = ) Ungleiches Kaufkraftniveau, aber ähnliche Entwicklung jedoch unterschiedliche Bevölkerungsentwicklung EW-Index EWI (rechte Achse): Veränderung der Einwohnerzahl (Basis je Stadtkategorie 1995 = 100) Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen

23 Einzelhandelsumsatz- und Zentralitätsentwicklung in 54 westdeutschen Städten unter Einwohnern nach Shopping-Center-Ausstattung Städte mit ISC Städte mit ISC vor Städte ohne ISC alt/neu 8 Städte mit SC Städte mit ISC Städte mit ISC vor Städte ohne ISC alt/neu 8 Städte mit SC mit neuerer ISC-Ansiedlung Umsatz/EW (linke Achse): stationärer Einzelhandelsumsatz im engeren Sinne je Einwohner in p.a. (Bundesdurchschnitt 1995 = ) Zentralität (rechte Achse): Verhältnis von Umsatz zu Kaufkraft je Einwohner (Basis BRD = 100) Pro-Kopf-Umsatz in Städten deutlich gestiegen, aber Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen

24 Entwicklung der absoluten Einzelhandelsumsätze je Stadt und der Umsatzkennziffern in Städten mit / ohne ISC Umsatz 20 Städte mit ISC Umsatz 20 Städte ohne ISC alt/neu UKZ 20 Städte mit ISC UKZ 20 Städte ohne ISC alt/neu Einzelhandelsumsatz absolut in Mio. (linke Achse) Ø Zuwachs je Stadt : Ø 54 Städte < : + 3 Mio. Ø 20 Städte mit ISC neu: + 23 Mio. Ø 20 Städte ohne ISC alt/neu: + 22 Mio. Umsatzkennziffer (rechte Achse): Index stationärer Einzelhandelsumsatz je Einwohner (Basis BRD = 100) absoluter Umsatzzuwachs 134 je Stadt im Schnitt seit 1995 lediglich 23 Mio. (!) nicht 132 mehr als in Städten ohne ISC 130 Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen

25 25 Zeitreihenanalyse einzelhandelsrelevanter Kennzahlen Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung Entwicklung (in %) Zentralitätsindex ZKZ 1995 Einwohner Umsatz Kaufkraft Diff ZKZ Städte mit ISC neu ( ) 129,2-1,8 2,0-2,8 6,5 135,7 16 Städte mit ISC alt (vor 1996) 125,2-4,0-3,5-5,0 2,0 127,2 8 Städte mit SC neu ( ) 138,8 0,4-1,4-0,6-1,1 137,7 20 Städte ohne ISC alt / neu 137,3 2,3 1,9 0,5 2,0 139,3 54 westdeutsche Stadtkreise < Einwohner 129,8-1,1 0,2-2,2 3,2 133,0 Deutschland gesamt 100,0 1,1 6,1 6,1 0,0 100,0 Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen

26 26 Rang Stadtkreis Einwohner 2009 absolut Veränderung zu 1995 in % Veränderung zu 1995 in % POS-Umsatz 2009 Diff. Index Index 2009 je Einwohner Veränderung zu 1995 in % EH-Kaufkraft 2009 Diff. Index Index 2009 je Einwohner Veränderung Saldo Mio. Zentralität 2009 Diff. Index Index 2009 je Einwohner 1 Passau ,6 23,7% 36,2 232,1-4,7% -9,5 99, ,4 232,4 2 Wolfsburg ,3 18,7% 22,3 130,3-5,4% -4,3 107, ,7 121,7 3 Münster ,1 15,8% 11,0 146,9 3,3% -3,9 105, ,0 138,9 4 Fürth ,6 11,7% 1,0 131,8 9,6% -1,2 105,7 25 2,3 124,7 5 Ingolstadt ,2 10,7% -9,6 149,9 17,8% 0,0 107, ,9 139,2 6 Pforzheim ,7 9,7% 4,0 150,0-5,2% -12,6 100, ,3 149,7 7 Schweinfurt ,7 9,3% 12,8 195,9 2,5% 0,4 98, ,4 199,7 8 Leverkusen ,3 9,2% 4,5 110,8-3,0% -8,4 106, ,6 104,4 9 Oldenburg ,0 8,2% -7,1 147,3 9,8% -3,3 99,9 17-2,2 147,5 10 Regensburg ,7 8,0% -5,1 183,0 7,5% -3,5 107,8 39 0,8 169,7 45 Kassel ,1-5,4% -9,5 149,3-8,0% -8,9 94,9-3 4,3 157,3 46 Aachen ,0-5,5% -21,1 126,2 0,6% -9,2 96, ,5 130,9 47 Ulm ,7-6,1% -26,5 145,5 5,9% -5,0 104, ,8 139,4 48 Heidelberg ,2-7,7% -23,9 129,0 1,3% -7,9 99, ,7 130,1 49 Saarbrücken (StV) ,8-7,9% -7,5 119,5-4,3% -2,2 95, ,9 125,8 50 Darmstadt ,7-10,7% -28,3 144,6-0,3% -7,8 109, ,4 132,6 51 Bremerhaven ,3-11,4% -4,6 118,3-14,7% -6,8 86,0-2 5,2 137,5 52 Worms ,0-12,5% -31,0 125,5 0,9% -8,0 98, ,5 127,3 53 Kiel ,8-12,7% -20,0 138,4-7,4% -7,3 93, ,1 148,7 54 Koblenz ,4-15,5% -32,8 163,9-6,1% -8,2 102, ,9 160,0 Ø 54 Städte < ,1 0,2% -4,8 133,0-2,2% -6,2 100,0 22 3,2 133,0 Deutschland gesamt ,1 6,1% 0,0 100,0 6,1% 0,0 100,0 0 0,0 100,0 ISC % + 5% + 5 > 140,0 + 5% + 0 > 105, Mio > 140,0 ISC vor % - 5% - 8 < 120,0-5% - 8 < 95,0-50 Mio < 120,0 SC ohne ISC alt/neu Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen

27 27 Entwicklungsanalyse 50 Stadtkreise < EW Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung Ergebnisse Mikroebene Innenstadt

28 28 Miete 1a-Citylage (in /m² für Ladenlokale < 100 m²) Mietpreisentwicklung je nach Center-Ausstattung sehr unterschiedlich Wert-Index (1996 = 100) Entwicklung der Ladenmieten und Immobilienwerte in 50 westdeutschen Städten unter Einwohnern nach Shopping-Center-Ausstattung 17 Städte mit ISC Städte mit ISC vor Städte mit ISC Städte mit SC Städte ohne ISC alt / neu 17 Städte mit ISC Städte mit ISC vor Städte mit ISC Städte mit SC Städte ohne ISC alt / neu Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's City-Profile

29 Mietdifferenz im Gesamtdurchschnitt der Städte mit neuem / ohne ISC: -28% (!) Entwicklung der Ladenmieten und Immobilienwerte in Städten mit ISC neu / ohne ISC alt/neu nach Stadtgrößenklassen Städte mit ISC neu 7 Städte mit ISC neu Städte ohne ISC 6 Städte ohne ISC Städte mit ISC neu Städte mit ISC neu 9 Städte ohne ISC Städte ohne ISC Ladenmiete (linke Achse): Miete netto/kalt in pro m² p.m. für Ladenlokale in 1a-Citylage Wert-Index (rechte Achse): Immobilienwert von Geschäftshäusern in 1a-Citylage (Basis 1996 = 100) Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's City-Profile

30 30 Entwicklung Ladenmieten und Immobilienwerte in 1a-Citylage Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung Ladenmieten und Immobilienwerte Mietpreis in pro m² VKF pro Monat * Mietdifferenz in % Wert-Index 2009 in 1a-Citylagen im Durchschnitt / / / = Städte mit ISC neu ( ) 76,12 78,35 68,00 69,71-8,4-13,2-11,0 86,2 16 Städte mit ISC alt (vor 1996) 67,25 68,25 61,06 61,63-8,4-10,5-9,7 89,8 9 Städte mit ISC-Projekt ( ) 63,78 66,56 58,89 61,00-4,4-11,5-8,3 96,8 8 Städte mit SC neu ( ) 82,13 84,88 79,75 85,50 4,1-6,0 0,7 105,1 15 Städte ohne ISC alt / neu 82,40 89,33 87,13 97,33 18,1-2,5 9,0 124,2 50 Städte < Einwohner 73,58 76,76 70,22 74,58 1,4-8,5-2,8 100,7 * Spitzenmiete Neuvermietung idealtypisches Ladenlokal < 100 m² in 1a-Citylage Quelle: Berechnung Monika Walther, HCU Hamburg, auf Basis Kemper's City-Profile

31 Stärkster Frequenzrückgang in Städten mit ISC vor 1996 Entwicklung der Passantenfrequenzen in 50 westdeutschen Städten unter Einwohnern nach Shopping-Center-Ausstattung 17 Städte mit ISC Städte mit ISC vor Städte mit ISC Städte mit SC Städte ohne ISC alt/neu 50 Städte < EW Zählweise: eine Stunde samstags im Mai/Juni (jeweils gleicher Tag/Zeit) am frequenzstärksten Punkt der 1a-Citylagen Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's Frequenzzählungen 1999 und

32 32 16 Städte ISC vor 96 Filialisierung 60,1% 30,5% 15,3% 10,4% 5,0% 17,0% 21,8% Innerstädtische Sortimentsstrukturen in 54 westdeutschen Städten unter Einwohnern nach Shopping-Center- Ausstattung Städte ISC Filialisierung 62,7% 31,3% 17,8% 10,2% 4,1% 18,7% 18,0% I Mode Textilien, Schuhe, Lederwaren II Persönlicher Bedarf Bücher, Juwelier, Optiker, Parfümerie III Telekommunikation / Technik Mobilfunk, Elektronik, Foto 10 Städte ISC Filialisierung 60,8% 29,9% 16,7% 11,0% 3,6% 20,5% 18,4% IV Sonstiger Einzelhandel Haushalt, Geschenke, SoPo V Food / Gastronomie Lebensmittel, Bäcker, Gastronomie 8 Städte SC Filialisierung 64,0% 33,3% 18,8% 8,7% 2,9% 17,7% 18,6% VI Dienstleistung Bank, Friseur, Reisebüro, Spielhalle Höchster Mode- und geringster DL-Anteil in Städten ohne ISC 15 Städte ohne ISC Filialisierung 63,0% 35,4% 17,6% 8,6% 4,0% 18,4% 16,1% Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg, auf Basis Brockhoff Branchenmix % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

33 33 Rang Stadtkreis Einwohner Ladenmiete 1996 in p.m. pro m² VKF Ladenmiete 1a-Citylage* 2009 in p.m. pro m² VKF Veränderung zu 1996 in % Wert-Index 2009 Basis 1996=100 Modischer Bedarf Persönlicher Bedarf Anteile in % aller Ladenlokale in den erfassten 1a-Lagen (Mittelwerte 2010) Filialisierungsgrad Dienstleistungen Passantenfrequenz 2009 Veränderung Mittelwerte ggü Mai 2009 Sa Uhr Veränderung zu Rosenheim ,00 78,00 52,9% 174,0 58,5% 42,7% 18,3% 11,0% ,5% 2 Mainz ** ,00 110,00 34,1% 142,0 76,1% 39,1% 18,5% 12,0% ,0% 3 Mannheim ** ,00 140,00 30,8% 138,1 59,4% 37,9% 16,0% 16,5% ,6% 4 Trier ,00 85,00 28,8% 136,4 62,3% 40,7% 21,0% 8,4% ,0% 5 Münster ,00 150,00 27,1% 130,5 59,5% 50,7% 14,1% 8,2% ,8% 6 Würzburg ,00 110,00 26,4% 126,3 61,5% 29,0% 19,4% 15,5% ,2% 7 Saarbrücken (StV) ,00 80,00 25,0% 133,0 71,3% 39,8% 14,8% 11,1% ,3% 8 Darmstadt ,00 95,00 23,4% 134,7 49,7% 28,6% 27,4% 16,3% ,1% 9 Oldenburg ** ,00 85,00 23,2% 123,3 69,9% 35,2% 20,6% 16,4% ,5% 10 Aachen ** ,00 100,00 22,0% 144,8 66,2% 35,4% 16,1% 19,3% ,5% 41 Passau ,00 38,00-25,5% 77,1 59,5% 30,2% 16,1% 22,9% ,3% 42 Remscheid ,00 34,00-26,1% 71,4 41,1% 18,8% 16,1% 31,3% ,7% 43 Pforzheim ,00 50,00-27,5% 67,6 67,8% 21,3% 23,5% 19,3% ,3% 44 Hamm ,00 26,00-27,8% 72,2 69,0% 34,5% 10,7% 12,0% ,1% 45 Wolfsburg ,00 35,00-31,4% 71,2 51,5% 19,8% 16,1% 33,1% ,4% 46 Ludwigshafen ,00 29,00-32,6% 60,2 44,0% 10,3% 13,8% 42,5% ,2% 47 Hagen ,00 48,00-33,3% 66,6 66,7% 29,9% 17,1% 15,4% ,4% 48 Fürth ,00 35,00-37,5% 64,9 52,3% 30,0% 10,2% 28,6% ,4% 49 Duisburg ,00 52,00-43,5% 53,0 53,0% 25,9% 8,9% 23,1% ,1% 50 Wilhelmshaven ,00 20,00-47,4% 42,9 55,0% 30,6% 17,1% 25,2% ,0% Ø 50 Städte < EW ,58 74,58 1,4% 100,7 61,7% 32,4% 17,5% 18,3% ,7% Ø Top Ten ,30 103,30 29,4% 138,3 63,4% 37,9% 18,6% 13,5% ,2% Hoher / Positiver Wert 90,00 90, % > 120 > 65% > 35% > 18% < 17% > % Niedriger / Negativer Wert 50,00 50,00-20% < 80 < 55% < 28% < 16% > 22% < % Ø Last Ten ,40 36,70-33,3% 64,7 56,0% 25,1% 15,0% 25,3% ,8% ISC ohne ISC alt / neu Eröffnung CentrO 1996 * Spitzenmiete Neuvermietung idealtypisches Ladenlokal < 100 m² in 1a-Citylage ISC vor 1996 ISC-Eröffnung ** ISC-Projekt Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg, auf Basis Kemper's CityProfile und Brockhoff 2010

34 34 Fallstudien Übersicht der Ergebnisse und Ableitung von Wirkungszusammenhängen

35 35 Nutzungsstrukturen der untersuchten ISC in den Fallstudienstädten Typ Centername Stadt Entwickler Eröffnung VKE VKF m² Läden gesamt Parkplätze Mode- Läden Mode 1 Magnet 1 2 Top 5 3 Shops 4 Mode 5 EH VKF 6 EH Ums 7 EH /m² A Rotmain-Center * Bayreuth ECE Sep % Wöhrl 50% A/B Regensburg Arcaden Regensburg mfi Apr % Kaufland 59% C Schlössle-Galerie Pforzheim Multi Mrz % Müller 65% C Post Galerie Karlsruhe Brune Sep % Saturn 81% A Ettlinger Tor Karlsruhe ECE Sep % MediaMarkt 29% C Münster Arkaden * Münster Comfort Okt % Saturn 65% A Schloss-Arkaden Braunschweig ECE Mrz % Saturn 31% Wesentliche Indikatoren für eine typologische Einordnung der Shopping-Center-Konzeption: % < 50% % 50-65% < 500 < 50 < 15 < 28% 65% < < * Rotmain-Center inkl. Wöhrl mit ca m² VKF (in Center integriert, aber Teileigentum Wöhrl); Münster Arkaden exkl. P&C mit ca m² VKF (kein Anbindung an Center, aber Mieter) 1 Anteil Modegeschäfte an Ladenanzahl 3 Flächenanteil der 5 flächengrößten Betriebe an EH-VKF in % 5 EH-VKF aller Modegschäfte (Bekleidung/Schuhe) 7 Geschätzter Einzelhandelsumsatz in Mio. p.a. 2 Flächengrößter Magnetbetrieb (siehe auch *) 4 EH-VKF aller übrigen Geschäfte ohne die 5 flächengrößten Mieter 6 Einzelhandelsverkaufsfläche in m² (ohne Dienstleistung/Gastronomie)

36 36 Wichtige Indikatoren zur Einschätzung der Wirkungen von ISC Eröffnung ISC Typ ISC Läden ISC Läden 1a-Lagen Verhältnis ISC : 1a Basisjahr Zentralität Stadt Marktanteil City / Stadt Zentralität City Mode Bayreuth 1997 A , ,7 46% 234,6 Größenklasse ,1 43% n.e. Ø Zentralität 165, ,6 40% 262,6 Regensburg 2002 A/B , ,7 24% 109,1 Größenklasse ,2 29% n.e. Ø Zentralität 140, ,7 30% 158,0 Pforzheim 2005 C , ,4 27% n.e. Größenklasse ,8 24% 109,2 Ø Zentralität 140, ,7 29% 153,5 Karlsruhe 2001 C , ,5 36% 190,8 Post Galerie ,6 36% 180,4 Ø Zentralität 120, ,5 33% 190,3 Karlsruhe 2005 A , ,5 36% 190,8 Ettlinger Tor ,6 36% 180,4 Ø Zentralität 120, ,5 33% 190,3 Münster 2006 C , ,8 29% n.e. Größenklasse ,0 26% 124,2 Ø Zentralität 120, ,9 28% 169,7 Braunschweig 2007 A , ,2 36% n.e. Größenklasse ,9 32% 159,4 Ø Zentralität 130, ,5 32% 180,1 Verhältnis Anzahl Ladenlokale ISC : 1a-Lage Zentralitätsgrad der Stadt (Relation zum Durchschnitt) Markt- bzw. Umsatzanteil der Innenstadt an Gesamtstadt (Unechte) Zentralität der Innenstadt im Segment Mode Merkmale / Wirkungszusammenhänge zwischen ISC und Innenstadt: 1,5 über Ø > 35% 180 1,5-2,5 etwa Ø 30-35% Kein Zusammenhang mit ISC-Ansiedlung: 2,5 unter Ø 30% < 150

37 37 Ökonomische Entwicklung der Innenstadt inklusive ISC Eröffnung ISC Typ ISC Läden ISC Läden 1a-Lagen Verhältnis ISC : 1a Basisjahr Zentralität Stadt Marktanteil City / Stadt Zentralität City Mode Ums. City inkl. ISC Veränd. letzte Basis Bayreuth 1997 A , ,7 46% 234,6 253 Mio - Größenklasse ,1 43% n.e. 251 Mio - 1% Ø Zentralität 165, ,6 40% 262,6 229 Mio - 9% Regensburg 2002 A/B , ,7 24% 109,1 264 Mio - Größenklasse ,2 29% n.e. 338 Mio 28% Ø Zentralität 140, ,7 30% 158,0 348 Mio 3% Pforzheim 2005 C , ,4 27% n.e. 213 Mio - Größenklasse ,8 24% 109,2 192 Mio - 10% Ø Zentralität 140, ,7 29% 153,5 251 Mio 31% Karlsruhe 2001 C , ,5 36% 190,8 686 Mio - Post Galerie ,6 36% 180,4 656 Mio - 4% Ø Zentralität 120, ,5 33% 190,3 636 Mio - 3% Karlsruhe 2005 A , ,5 36% 190,8 686 Mio - Ettlinger Tor ,6 36% 180,4 656 Mio - 4% Ø Zentralität 120, ,5 33% 190,3 636 Mio - 3% Münster 2006 C , ,8 29% n.e. 456 Mio - Größenklasse ,0 26% 124,2 443 Mio - 3% Ø Zentralität 120, ,9 28% 169,7 538 Mio 21% Braunschweig 2007 A , ,2 36% n.e. 644 Mio - Größenklasse ,9 32% 159,4 564 Mio - 12% Ø Zentralität 130, ,5 32% 180,1 616 Mio 9% (Hohe) Umsatzzuwächse nur dort, wo Marktpotential der Innenstadt noch nicht (vollständig) ausgeschöpft Bei (zu) geringem Marktzuwachspotential kommt es in erster Linie zur Umsatzumverteilung innerhalb der Innenstadt Merkmale / Wirkungszusammenhänge zwischen ISC und Innenstadt: 1,5 über Ø > 35% 180 0% 1,5-2,5 etwa Ø 30-35% bis 20% Kein Zusammenhang mit ISC-Ansiedlung: 2,5 unter Ø 30% < %

38 38 Ökonomische Entwicklung differenziert nach ISC und übriger Innenstadt Eröffnung ISC Typ ISC Läden ISC Läden 1a-Lagen Verhältnis ISC : 1a Basisjahr Zentralität Stadt Marktanteil City / Stadt Zentralität City Mode Ums. City inkl. ISC Veränd. letzte Basis Umsatz ISC Marktanteil ISC / City Ums. City exkl. ISC Veränd. letzte Basis Bayreuth 1997 A , ,7 46% 234,6 253 Mio Mio - Größenklasse ,1 43% n.e. 251 Mio - 1% 95 Mio 38% 156 Mio - 38% Ø Zentralität 165, ,6 40% 262,6 229 Mio - 9% 98 Mio 43% 131 Mio - 16% Regensburg 2002 A/B , ,7 24% 109,1 264 Mio Mio - Größenklasse ,2 29% n.e. 338 Mio 28% 98 Mio 29% 240 Mio - 9% Ø Zentralität 140, ,7 30% 158,0 348 Mio 3% 95 Mio 27% 253 Mio 5% Pforzheim 2005 C , ,4 27% n.e. 213 Mio Mio - Größenklasse ,8 24% 109,2 192 Mio - 10% Mio - 10% Ø Zentralität 140, ,7 29% 153,5 251 Mio 31% 55 Mio 22% 196 Mio 2% Karlsruhe 2001 C , ,5 36% 190,8 686 Mio Mio - Post Galerie ,6 36% 180,4 656 Mio - 4% 85 Mio 13% 571 Mio - 17% Ø Zentralität 120, ,5 33% 190,3 636 Mio - 3% 55 Mio 9% 581 Mio 2% Karlsruhe 2005 A , ,5 36% 190,8 686 Mio Mio - Ettlinger Tor ,6 36% 180,4 656 Mio - 4% Mio - 4% Ø Zentralität 120, ,5 33% 190,3 636 Mio - 3% 175 Mio 28% 461 Mio - 30% Münster 2006 C , ,8 29% n.e. 456 Mio Mio - Größenklasse ,0 26% 124,2 443 Mio - 3% Mio - 3% Ø Zentralität 120, ,9 28% 169,7 538 Mio 21% 61 Mio 11% 477 Mio 8% Braunschweig 2007 A , ,2 36% n.e. 644 Mio Mio - Größenklasse ,9 32% 159,4 564 Mio - 12% Mio - 12% Ø Zentralität 130, ,5 32% 180,1 616 Mio 9% 144 Mio 23% 472 Mio - 16% Merkmale / Wirkungszusammenhänge zwischen ISC und Innenstadt: 1,5 über Ø > 35% 180 0% > 25% -10% 1,5-2,5 etwa Ø 30-35% bis 20% 20-25% -10 bis 0% Kein Zusammenhang mit ISC-Ansiedlung: 2,5 unter Ø 30% < % 20% 0%

39 39 Fazit der Studie Ausgewählte Kernaussagen Eindeutig positiver Zusammenhang zwischen ISC-Ansiedlung und Umsatz- bzw. Zentralitätsentwicklung auf gesamtstädtischer Ebene nicht nachweisbar abhängig von sozioökonomischer Entwicklung der Stadt / Region sowie vom bereits erreichten Zentralitätsniveau der Stadt (im Vergleich zum stadttypischen Durchschnitt) Auf innerstädtischer Ebene hingegen oft negative Auswirkungen feststellbar Branchenmix, Passantenfrequenz, Umsatz, Mietpreisniveau, Immobilienwerte Auswirkungsgrad (positiv / negativ) abhängig von folgenden Faktoren Zentralität bzw. Marktwachstumspotential der Innenstadt, insbesondere im Modesegment (hilfsweise gesamtstädtische Zentralität und Verkaufsfläche Innenstadt) Typ bzw. Konzeption des ISC (autark, ergänzend, abhängig) > ideal Typ B/C Verhältnis Ladenanzahl ISC zu 1a-Lage (Maklerabgrenzung) > ideal 1:3 (ISC:1a) (sowie Verhältnis Mall-Länge über alle Ebenen ISC zu Länge 1a-Lage) Positionierung des ISC im Innenstadtgefüge in Relation zu den übrigen Geschäftslagen (Portfoliomatrix: Absolute Umsatzchancen Relative Wettbewerbsposition) Tendenzielle Aussagen zu Auswirkungen einer ISC-Ansiedlung auf zukünftige Entwicklung der Innenstadt und einzelne Geschäftslagen sind möglich

40 40 Vielen Dank!