Geschäftsbericht Anlagestiftung Turidomus Immobilien-Anlagestiftung Turidomus

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1 Geschäftsbericht 2006 Anlagestiftung Turidomus Immobilien-Anlagestiftung Turidomus

2 Anlagestiftung Turidomus Immobilien-Anlagestiftung Turidomus Geschäftsbericht per 31. Dezember 2006 Geschäftsführung Pensimo Management AG Pensimo Management AG Obstgartenstrasse 19 Postfach 538, 8035 Zürich Telefon Fax

3 2 Inhalt Organe 3 Struktur der Pensimo-Gruppe 4 Beteiligungsverhältnisse an den Anlagegruppen ( ) 5 Die Anlagestiftung Turidomus im Überblick 6 7 Jahresbericht 7 11 Jahresrechnung Anlagegruppe Casareal Vermögensrechnung per 31. Dezember 12 Erfolgsrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 13 Grundstücksverzeichnis per 31. Dezember 2006 Anlagegruppe Casareal Jahresrechnung Anlagegruppe Proreal Vermögensrechnung per 31. Dezember 28 Erfolgsrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 29 Grundstücksverzeichnis per 31. Dezember 2006 Anlagegruppe Proreal Stammvermögen per 31. Dezember 32 Bericht der Revisionsstelle 33 Bericht der Schätzungsexperten Entwicklung der Anlagestiftung Turidomus 2003 bis

4 Organe 3 Stiftungsrat Dr. Peter Gnos, Präsident, Zürich Armin Braun, Oberstammheim Beat Hämmerle, Zollikofen Andi Hoppler, Zürich Bernhard Keller, Bassersdorf Beat Läderach, Wiesendangen Markus Schneider, Rüti Jean-Pierre Steiner, Corseaux Jürg Sudry, Clarens Anlagekommission Andi Hoppler, Präsident, Zürich Michel Gut, Lausanne Dr. Hanspeter Loew, Männedorf Matthias Keller, Kloten Hans-Peter Schwab, Biel Hermann Suter, Zürich Geschäftsführung Pensimo Management AG, Zürich Mandatsleiter Richard Hunziker, St. Gallen Schätzungsexperten Martin Hofer, Wüest & Partner AG, Zürich Dr. Christoph Zaborowski, Wüest & Partner AG, Zürich Revisionsstelle KPMG AG, St. Gallen

5 4 Struktur der Pensimo-Gruppe Beteiligungsstruktur Anlagestiftung Pensimo 50% Beteiligung an der Pensimo Management AG Anlagestiftung Turidomus 30% Beteiligung an der Pensimo Management AG Anlagestiftung Imoka 10% Beteiligung an der Pensimo Management AG Anlagestiftung Testina 10% Beteiligung an der Pensimo Management AG Pensimo Management AG Adimosa AG Beteiligung: 100% Regimo St. Gallen AG Beteiligung: 40% Régimo Lausanne SA Beteiligung: 55% Régimo Genève SA Beteiligung: 100% Regimo Basel AG Beteiligung: 40% Regimo Zürich AG Beteiligung: 65% Regimo Bern AG Beteiligung: 40% Regimo Zug AG Beteiligung: 40%

6 Beteiligungsverhältnisse an den Anlagegruppen ( ) 5 Anlagegruppe Anlagegruppe Casareal Proreal Allgemeine Pensionskasse der SAirGroup Kaderversicherung der SAirGroup Versicherungseinrichtung des Flugpersonals der Swissair, Schweizerische Luftverkehr Aktiengesellschaft SWISS Vorsorgestiftung für das Cockpitpersonal II SWISS Vorsorgestiftung für das Kabinenpersonal Personalvorsorge Gate Gourmet Switzerland Personalvorsorge The Nuance Group AG PFS Vorsorgestiftung II Personalvorsorgestiftung der Cargologic AG Personalvorsorge Swissport Personalvorsorge Avireal AG Pensionskasse Stadt Zürich Fonds de Pensions Complémentaire Nestlé (Fondation Louis Dapples) Fonds de Pensions Nestlé (Fondation Edouard Muller) Pensionskasse Post Total

7 6 Die Anlagestiftung Turidomus im Überblick Die Anlagestiftung Turidomus führt die zwei wirtschaftlich autonomen Anlagegruppen Casareal und Proreal. Die Ansprüche gegenüber den Anlagegruppen sind nach Art. 56 der Verordnung (BVV 2) zum Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) vom 25. Juni 1982 eine im Rahmen der Bundesgesetzgebung für Vorsorgeeinrichtungen vorgesehene Immobilien-Anlage. Allgemeine Angaben und Erläuterungen über die Anlagestiftung Turidomus sind im Leitbild, in den Statuten, im Reglement, in den Anlagerichtlinien und im Prospekt (Produkteinformation im Sinne von Ziffer 8.2 der Anforderungen des Bundesamtes für Sozialversicherung vom Mai 1999) enthalten. Diese Dokumente können bei der Pensimo Management AG bezogen oder im Internet unter als PDF-Dateien heruntergeladen werden. Allgemeine Bemerkungen Dieser Jahresbericht gilt als Anhang im Sinne von Art. 47, Abs. 1 BVV 2 bzw. von Ziff der Anforderungen des BSV an Anlagestiftungen. Honorare, Provisionen, Kommissionen Bei der Ausgabe und der Rücknahme von Ansprüchen wird zugunsten des Anlagevermögens der Anlagegruppen eine Kommission von maximal 2% erhoben. Die Bestimmung der im Einzelfall anzuwendenden Sätze liegt in der Kompetenz des Stiftungsrates. Die direkte Platzierung zurückgenommener Ansprüche bei bisherigen Anlegern erfolgt kommissionsfrei (Art. 13 des Reglements). Gestützt auf Art. 14 des Reglements hat der Stiftungsrat mit der Pensimo Management AG einen Geschäftsführungsvertrag abgeschlossen. Das Geschäftsführungshonorar (all-in-fee) beläuft sich für das Geschäftsjahr 2006 für die Anlagegruppe Casareal auf 0.8% und für Proreal auf 0.9% des Soll-Netto-Mietzinses pro Jahr. Eckdaten Anlagegruppe Casareal Nettovermögen in CHF Anzahl Ansprüche Inventarwert pro Anspruch nach Ausschüttung in CHF Ausschüttung pro Anspruch in CHF Anlagegruppe Proreal Nettovermögen in CHF Anzahl Ansprüche Inventarwert pro Anspruch nach Ausschüttung in CHF Ausschüttung pro Anspruch in CHF Kennzahlen 1) Anlagegruppe Casareal Mietzinsausfallrate (Ertragsausfallrate) 4.88 % 3.83 % Fremdfinanzierungsquote 4.10 % 0.66 % Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) % 68.18% Betriebsaufwandquote (TER ISA ) 0.38 % 0.40% Eigenkapitalrendite (ROE) 4.21 % 4.27 % Ausschüttungsrendite 4.27 % 4.27 % Ausschüttungsquote (Payout ratio) % % Anlagerendite 5.66% 4.45 %

8 Jahresbericht 7 Anlagegruppe Proreal Mietzinsausfallrate (Ertragsausfallrate) % % Fremdfinanzierungsquote % 2.99 % Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) % % Betriebsaufwandquote (TER ISA ) 0.28 % 0.34% Eigenkapitalrendite (ROE) 3.58 % 3.57 % Ausschüttungsrendite 3.57 % 4.49 % Ausschüttungsquote (Payout ratio) % % Anlagerendite 3.40 % 1.39 % 1) Die Definition der Kennzahlen richtet sich nach der Fachinformation der KGAST (Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen) Valoren-Nr. ISIN-Code Anlagegruppe Casareal CH Anlagegruppe Proreal CH Anlagegruppe Casareal Vermögensrechnung Investitionen und Desinvestitionen Die Investitions- und Desinvestitionstätigkeit der Anlagegruppe im Jahr 2006 kann wie folgt beschrieben werden: Kauf Basel, Grenzacherstrasse 30, 30a, Kauf Basel, Homburgerstrasse 6, Kauf Basel, Leonhardstrasse 53, Kauf Basel, Missionsstrasse Kauf Genève, Chemin Grange-Canal 23, 23a, 23b (StWE) Kauf Lausanne, Avenue Dickens Kauf Le Mont-sur-Lausanne, Route de Lausanne 14 (StWE) Kauf Pratteln, Vereinshausstrasse 22, Kauf und Neubau Rohr, Quellenpark Neubau Winterthur, Pionierstrasse 18 24, Bahnmeisterweg 12, Neubau Zürich, Emil-Oprecht-Strasse Erneuerung Kloten, Balsbergweg Erneuerung Kloten, Überbauung Thalwiesen / Hohrainli Erneuerung Nussbaumen, Flurstrasse Erneuerung Rapperswil-Jona, Säntisstrasse Erneuerung Wettingen, Ahornweg Erneuerung Widen, Bremgarterstrasse 37, 39, Dorngasse 27 35, 41, Erneuerung Zürich, Georg Kempf-Strasse Erneuerung Zürich, Martastrasse 144, Aemtlerstrasse Diverse Investitionen Total Investitionen 2006 in CHF

9 8 Jahresbericht Verkauf Collex-Genève, Rte de Collex 185, 187, Rte de Vireloup 110 (Landanteil 45 m 2 ) Verkauf Eglisau, Schlossstrasse Verkauf Emmenbrücke, Bahnhofstrasse Verkauf Entlebuch, Kantonsstrasse Verkauf Kappel, Dorfstrasse 4, Verkauf Oberengstringen, Zürcherstrasse Verkauf St. Gallen, Gottfried-Keller-Strasse 16, Verkauf Stein, Langackerstrasse Verkauf Worb, Eigerstrasse 18, 20, Verkauf Zürich, Wieslergasse Total Desinvestitionen 2006 in CHF Marktwertschätzungen und Inventarwert Das Total der von den Experten per 31. Dezember 2006 ermittelten Marktwerte der Liegenschaften der Anlagegruppe Casareal beträgt CHF (Vorjahr CHF ). Die Marktwerte wurden wiederum mit der DCF-Methode (Discounted Cashflow) auf der Basis der Nettoerträge geschätzt. Die pro Liegenschaft individuell festgelegten Diskontierungssätze liegen zwischen 4.4% (Vorjahr 4.5%) und 5.4% (Vorjahr 5.5%). Der durchschnittliche Diskontierungssatz der Bestandesliegenschaften beträgt 4.9% (Vorjahr 5.04%). Weitere Angaben hierzu sind dem Bericht der Schätzungsexperten zu entnehmen. Der Inventarwert eines Anspruchs beläuft sich per 31. Dezember 2006 auf CHF (Vorjahr CHF ) nach Ausschüttung. Emissionstätigkeit Im Geschäftsjahr 2006 wurde keine Emission durchgeführt. Es wurden aber interne Verschiebungen vorgenommen. Am Bilanzstichtag waren keine Ansprüche zur Rückzahlung gekündigt. Erfolgsrechnung Erträge Die Gesamterträge nahmen im Geschäftsjahr um 1.0% auf CHF zu. Die Mietzinsausfallrate über alle Liegenschaften beträgt 4.88% (CHF ) des Soll-Netto- Mietzinses gegenüber 3.83% (CHF ) im Vorjahr. Die rege Bautätigkeit machte sich durch höhere Leerstände vor und nach der Bauzeit bemerkbar. Ebenso führte die grosse Anzahl in den letzten Jahren auf dem Schweizer Markt neu erstellten Wohnungen zu einem schwieriger werdenden Vermietungsmarkt. Dies vor allem in nicht sanierten und peripher gelegenen Liegenschaften. Aufwendungen Gemäss Beschluss des Stiftungsrates wurden im laufenden Geschäftsjahr Hypothekardarlehen in Anspruch genommen. Die Aufwendungen für Hypothekarzinsen sind damit um CHF auf CHF gestiegen. Für ordentlichen Unterhalt und Reparaturen sowie ausserordentlichen Unterhalt wurden total CHF (Vorjahr CHF ) bzw % (Vorjahr 10.39%) der Mietzinseinnahmen aufgewendet. Der Erneuerungsaufwand belief sich im Berichtsjahr auf CHF (Vorjahr CHF ) und machte somit 22.90% (Vorjahr 8.55%) der Mietzinseinnahmen aus.

10 Jahresbericht 9 Verpflichtungen der Anlagegruppe Am Bilanzstichtag bestanden folgende Beschlüsse der Anlagekommission über Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Investitionstätigkeit der Anlagegruppe Casareal: Investitions- Investiert Offene Verbeschluss pflichtungen Kauf und Neubau Rohr, Quellenpark Kauf und Neubau Sins, Rossweid Kauf und Neubau Winterthur, Haldengut-Areal Neubau Winterthur, Pionierstrasse 18 24, Bahnmeisterweg 12, Neubau Zürich, Emil-Oprecht-Strasse Erneuerung Basel, Dolderweg 2, 4, Rebgasse Erneuerung Cham, Kleinweid Erneuerung Dielsdorf, Gumpenwiesenstrasse Erneuerung Grand-Lancy, Chemin de Pesay 1 18, Chemin des Anémones Erneuerung Kloten, Balsbergweg Erneuerung Kloten, Überbauung Thalwiesen / Hohrainli Erneuerung Meilen, Gruebstrasse 21, Erneuerung Nussbaumen, Flurstrasse Erneuerung Rapperswil-Jona, Säntisstrasse Erneuerung Uster, Wilgüetlistrasse 17, Erneuerung Wettingen, Ahornweg Erneuerung Widen, Bremgarterstrasse 37, 39, Dorngasse 27 35, 41, Erneuerung Zürich, Georg Kempf-Strasse Erneuerung Zürich, Gertrudstrasse Erneuerung Zürich, Martastrasse Erneuerung Zürich, Martastrasse 144, Aemtlerstrasse Diverse Erneuerungen Diverse Planungskredite Total Verpflichtungen per in CHF Compliance Am Bilanzstichtag waren sämtliche Bestimmungen der Anlagerichtlinien eingehalten. Ausschüttung Der Gesamterfolg des Geschäftsjahres 2006 beträgt CHF Zusammen mit dem Gewinnvortrag des Vorjahres von CHF steht ein Erfolg von CHF zur Verteilung zur Verfügung. Der Stiftungsrat hat den zur Ausschüttung vorgesehenen Erfolg mit CHF (Vorjahr CHF 45.00) je Anspruch festgelegt. Dies entspricht einer Ausschüttungsrendite von 4.27% (Vorjahr 4.27%). Die Anlagerendite beläuft sich auf 5.66% (Vorjahr 4.45%).

11 10 Jahresbericht Anlagegruppe Proreal Vermögensrechnung Investitionen und Desinvestitionen Die Investitions- und Desinvestitionstätigkeit der Anlagegruppe im Jahr 2006 kann wie folgt beschrieben werden: Kauf Basel, Aeschengraben Kauf Emmenbrücke, Bahnhofstrasse Kauf und Aufstockung Zug, Baarerstrasse Kauf Zürich, Bleicherweg 21, Beethovenstrasse Kauf und Neubau Zürich, Josefstrasse Erneuerung Münsingen, Dorfmattweg 8, 8a, 8b Erneuerung Zürich, Baumackerstrasse 35, Gubelstrasse Erneuerung Zürich, Wiesenstrasse Total Investitionen 2006 in CHF Verkäufe keine Total Desinvestitionen 2006 in CHF 0 Marktwertschätzungen und Inventarwert Das Total der von den Experten per 31. Dezember 2006 ermittelten Marktwerte der Liegenschaften der Anlagegruppe Proreal beträgt CHF (Vorjahr CHF ). Die Marktwerte wurden wiederum mit der DCF-Methode (Discounted Cashflow) auf der Basis der Nettoerträge geschätzt. Die pro Liegenschaft individuell festgelegten Diskontierungssätze liegen zwischen 3.5% (Vorjahr 3.7%) und 5.7% (Vorjahr 5.5%). Der durchschnittliche Diskontierungssatz der Bestandesliegenschaften beträgt 4.8 % (Vorjahr CHF 5.1%). Weitere Angaben hierzu sind dem Bericht der Schätzungsexperten zu entnehmen. Der Inventarwert eines Anspruches beläuft sich per 31. Dezember 2006 auf CHF (Vorjahr CHF ) nach Ausschüttung. Emissionstätigkeit Im Geschäftsjahr 2006 wurde per 30. November 2006 eine Emission von Ansprüchen zur Deckung der Anlagebedürfnisse der bestehenden Anleger durchgeführt. Durch die Emissionstätigkeit flossen der Anlagegruppe Proreal zusätzliche eigene Mittel in der Höhe von CHF zu, welche für Liegenschaftenkäufe verwendet wurden. Daneben wurden verschiedene Direktplatzierungen von Ansprüchen durchgeführt. Am Bilanzstichtag waren keine Ansprüche zur Rückzahlung gekündigt. Erfolgsrechnung Erträge Die Gesamterträge nahmen aufgrund der Akquisitionen in Basel, Aeschengraben und in Zürich, Bleicherweg und Josefstrasse um 26.54% auf CHF zu. Die Mietzinsausfallrate über alle Liegenschaften beträgt 13.47% (CHF ) des Soll-Netto-Mietzinses gegenüber 10.51% (CHF ) im Vorjahr. Die grössten strukturellen Leerstände bestehen in den Liegenschaften Dübendorf, Lagerstrasse 14 (CHF ); Dietikon, Riedstrasse (CHF ); Liebefeld, Stationsstrasse 12, 14 (CHF ) und Bussigny, Rue de l industrie 58 (CHF ). Zudem ist ein Erstvermietungsleerstand in der Liegenschaft Zürich, Josefstrasse (CHF ) zu verzeichnen. Aufwendungen Die Aufwendungen für Hypothekarzinsen sind um CHF auf CHF gestiegen.

12 Jahresbericht 11 Für ordentlichen Unterhalt und Reparaturen sowie ausserordentlichen Unterhalt wurden total CHF (Vorjahr CHF ) bzw % (Vorjahr 7.33%) der Mietzinseinnahmen aufgewendet. Der Erneuerungsaufwand belief sich im Berichtsjahr auf CHF (Vorjahr CHF ) und machte somit 22.58% (Vorjahr 10.01%) der Mietzinseinnahmen aus. Verpflichtungen der Anlagegruppe Am Bilanzstichtag bestanden folgende Beschlüsse der Anlagekommission über Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Investitionstätigkeit der Anlagegruppe Proreal: Investitions- Investiert Offene Verbeschluss pflichtungen Erneuerung Basel, Aeschengraben Erneuerung Bremgarten, Sonnengutstrasse 2, Erneuerung Dietikon, Riedstrasse Erneuerung Dübendorf, Lagerstrasse Erneuerung Zürich, Baumackerstrasse 35, Gubelstrasse Erneuerung Zürich, Wasserwerkstrasse 6, 8, Stampfenbachstrasse Planungskredit Zürich, Baumackerstrasse 35, Gubelstrasse (Sockelgeschoss) Total Verpflichtungen per in CHF Compliance Am Bilanzstichtag waren sämtliche Bestimmungen der Anlagerichtlinien eingehalten. Ausschüttung Der Gesamterfolg des Geschäftsjahres 2006 beträgt CHF Zusammen mit dem Gewinnvortrag des Vorjahres von CHF steht ein Erfolg von CHF zur Verteilung zur Verfügung. Der Stiftungsrat hat den zur Ausschüttung vorgesehenen Erfolg mit CHF (Vorjahr CHF 35.00) je Anspruch festgelegt. Dies entspricht einer Ausschüttungsrendite von 3.57% (Vorjahr 4.49%). Die Anlagerendite beläuft sich auf 3.40% (Vorjahr 1.39%). Anträge an die Anlegerversammlung Gestützt auf Art. 8 Abs. IV lit. e und f der Statuten stellen wir Ihnen folgende Anträge: 1. Den Jahresrechnungen des Stammvermögens und der Anlagegruppen Casareal und Proreal für das Jahr 2006 sei zuzustimmen. 2. Den Jahresberichten der Anlagestiftung Turidomus und der Anlagegruppen Casareal und Proreal für das Jahr 2006 sei zuzustimmen. Zürich, 21. März 2007 Anlagestiftung Turidomus Dr. Peter Gnos Präsident des Stiftungsrates Richard Hunziker Mandatsleiter

13 12 Jahresrechnung Anlagegruppe Casareal Vermögensrechnung per 31. Dezember Buchwert Verkehrswert Buchwert Verkehrswert Aktiven CHF CHF CHF CHF Grundstücke Bauland (inklusive Abbruchobjekte) Angefangene Bauten (inklusive Land) Fertige Bauten (inklusive Land) Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Flüssige Mittel Beteiligungen Übrige Aktiven Gesamtvermögen Passiven Hypothekarschulden Übrige Passiven Rückstellungen für künftige Reparaturen Nettovermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettovermögen Anzahl Ansprüche im Umlauf Stand Veränderungen im Berichtsjahr 0 0 Stand Inventarwert pro Anspruch vor Ausschüttung Ausschüttung lnventarwert pro Anspruch nach Ausschüttung Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Ansprüchen Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen Anzahl der am Abschlusstag gekündigten Ansprüche 0 0 Veränderung des Nettovermögens Nettovermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttung an die Inhaber von Ansprüchen Zeichnungen Rücknahmen Gesamterfolg Veränderung der Liquidationssteuer Veränderung des Rückstellungskontos Veränderung nicht verbuchter Kapitalgewinne Nettovermögen am Ende des Rechnungsjahres

14 Jahresrechnung Anlagegruppe Casareal 13 Erfolgsrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember Erträge CHF CHF Mietzinseinnahmen Aktivzinsen Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Ansprüchen Sonstige Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen Sonstiger Finanzaufwand Ordentlicher Unterhalt und Reparaturen Ausserordentlicher Unterhalt Erneuerungsaufwand Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Steuern und Abgaben Verwaltungsaufwand Schätzungs- und Revisionsaufwand Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Ansprüchen Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne des Rechnungsjahres Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne früherer Rechnungsjahre Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung

15 14 Grundstücksverzeichnis per 31. Dezember 2006 der Anlagegruppe Casareal 15 Grundstückfläche in m Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen 5 und mehr Zimmer-Wohnungen Parking Diverse Kommerzielle Nutzflächen in m 2 Buchwert CHF Versicherungswert CHF Verkehrswert CHF Bruttoertrag CHF Fertige Bauten Allschwil Binningerstrasse 55, Allschwil Lindenstrasse 25, 27, Ulmenstrasse 10, Aubonne Rue des Fossés-Dessous Basel Bleichestrasse Basel Dolderweg 2, 4, Rebgasse Basel Farnsburgerstrasse Basel Feldbergstrasse Basel Grenzacherstrasse 30, 30a, Basel Hammerstrasse Basel Hochstrasse 4 10, Pfeffingerstrasse 8 12, Solothurnerstrasse Basel Homburgerstrasse 6, Basel Innere Margarethenstrasse 24, 24a Basel Leonhardstrasse 53, Basel Missionstrasse Basel Prattelerstrasse 9, Basel Rümelinbachweg 10, Bassersdorf Auenring 11, Bassersdorf Im Baumgarten 1, 3, Bassersdorf Talgüetlistrasse 1, 3, Belmont-sur-Lausanne Route d Arnier 8, 10 StWE Bern Bierhübeliweg Bern Giacomettistrasse Bern Hintere Engehaldenstrasse 34, 36, Bern Länggassstrasse Bern Lentulustrasse Brienz Schorenstrasse 11, Buchs Fliederweg 2, 4, Tulpenweg 1, 3, 5, 7, Meierwiesenstrasse Bulle Rue de la Berra 58, Bulle Rue de la Léchère 51 73, Chemin de l Abbé-Maignon Bussigny-près-Lausanne Rue de l Eguechaudens 1, Bussigny-près-Lausanne Rue St-Germain 8C, 8D, 8E, Chemin de Gravernay 14, Carouge Place du Rondeau Celerina Chesa Faratscha K, L, M Cham Kleinweid Chavannes-près-Renens Avenue de Préfaully 25a Chavannes-près-Renens Route de la Maladière 8, Chavannes-près-Renens Rue de la Blancherie Collex-Genève Route de Collex 185, 187, Route de Vireloup Crissier Chemin de la Colline 16, 18, Zwischentotal

16 16 Grundstücksverzeichnis per 31. Dezember 2006 der Anlagegruppe Casareal 17 Grundstückfläche in m Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen 5 und mehr Zimmer-Wohnungen Parking Diverse Kommerzielle Nutzflächen in m 2 Buchwert CHF Versicherungswert CHF Verkehrswert CHF Bruttoertrag CHF Übertrag Cureglia Residenza Quadrela a, b, c, d, Via Moretto Dättwil b. Baden Husmatt 2, 3, 4 StWE Dielsdorf Gumpenwiesenstrasse Dielsdorf Gumpenwiesenstrasse 33, 35, Dietikon Malerstrasse 21, 23, Dübendorf Bungertweg Dübendorf Höglerstrasse 2, 4, 6, 8, Düdingen Alfons-Aeby-Strasse 39, Effretikon Lindenstrasse Effretikon Weiherstrasse 21, Embrach Bankstrasse 8, 10, 12, Emmenbrücke Oberhofmatte 3, 5, 7, 9, 11, Engelburg Kreuzstrasse Fislisbach Steinäckerstrasse 16a, 16b, Schönbühlstrasse 17a, 17b Frauenfeld Thurstrasse 26, 26a, Fribourg Route de Schiffenen 8, 10, 12, 40, Fribourg Route de Schiffenen 9, 9a, 11, Genève Avenue d Aïre 91B, 91C ME Genève Avenue Henri-Golay Genève Bd Georges-Favon 1, 3, Quai de la Poste Genève Chemin Grange-Canal 23, 23a, 23b Genève Rue Daubin Genève Rue de Berne Genève Rue de Soubeyran 2, 2bis, 4, 4bis, 4ter Genève Rue des Alpes Genève Rue des Bains 41, 43 StWE Genève Rue des Pénates Genève Rue du Belvédère Genève Rue Jean-Violette Genève Rue Liotard Genève Rue Michel-Roset Gland Rue de la Paix 10, 12, 14, 16, Glattbrugg Fliederstrasse 6, Glattbrugg Rosenstrasse 9, Goldach Haini-Rennhas-Strasse 15 StWE Goldach Seebüelstrasse 8, Grand-Lancy Avenue des Communes-Réunies Grand-Lancy Chemin de Pesay 1 18, Chemin des Anémones Zwischentotal

17 18 Grundstücksverzeichnis per 31. Dezember 2006 der Anlagegruppe Casareal 19 Grundstückfläche in m Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen 5 und mehr Zimmer-Wohnungen Parking Diverse Kommerzielle Nutzflächen in m 2 Buchwert CHF Versicherungswert CHF Verkehrswert CHF Bruttoertrag CHF Übertrag Grand-Lancy Place du 1er-Août Hünenberg Eichrüti 1 11, 12a, 12b, 14a, 14b, 16a, 16b Hünenberg Eichrüti 20, 21a, 21b, 21c, 22, 23a, 23b, 24, Hünenberg Eichrüti 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, Kleindöttingen Feldstrasse 16, Kloten Am Balsberg 22, 24, 26, Kloten Am Balsberg Kloten Am Balsberg 34, 36, Kloten Balsbergweg Kloten Flughafenstrasse 6, Kloten Hardacker 17 33, 35, Kloten Hohrainli Kloten Hohrainli Kloten Hohrainli Kloten Schwimmbadstrasse Kloten Thalwiesen / Hohrainli PP/GP Kloten Thalwiesenstrasse 17, 19, 21, Hohrainlistrasse 20, Kloten Thalwiesenstrasse 23, 25, Kreuzlingen Esslenstrasse 16, 18, 20, Kreuzlingen Reutistrasse 13, Kreuzlingen Zeppelinstrasse 11, 13, 15, Emmishoferstrasse 37, 39, Lausanne Avenue Auguste-Tissot Lausanne Avenue Dickens 2, 4, 6, 8, Avenue d Ouchy 9, Chemin du Treyblanc Lausanne Avenue Eugène-Rambert Lausanne Chemin de Bellerive 17 StWE Lausanne Chemin de la Prairie 60, Lausanne Rue de Genève Lausanne Rue du Crêt Le Lignon Avenue du Lignon 24, 25, 44, Le Mont-sur-Lausanne Route de Lausanne Lugano Via Simen 16, Lutry Chemin de la Culturaz 42A, 42B, 44A, 44B Luzern Morgartenstrasse 17, Zentralstrasse Männedorf Alte Landstrasse 396, Männedorf Brunngasse Männedorf Hofenstrasse Männedorf Mooshalde 40, 42, 43, 44, 45, Meilen Gruebstrasse 21, Zwischentotal

18 20 Grundstücksverzeichnis per 31. Dezember 2006 der Anlagegruppe Casareal 21 Grundstückfläche in m Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen 5 und mehr Zimmer-Wohnungen Parking Diverse Kommerzielle Nutzflächen in m 2 Buchwert CHF Versicherungswert CHF Verkehrswert CHF Bruttoertrag CHF Übertrag Münchenbuchsee Höheweg 4, 14, 18, 20 StWE Münchenbuchsee Oberdorfstrasse 35, 35a, 37, 37a BR Muttenz St. Jakobs-Strasse 10, Niederhasli Nöschikonerstrasse Niederuzwil Im Grund 3a, 3b, Nussbaumen Flurstrasse 4, 6, 8, Nyon Chemin de la Redoute 30, 32, 34, 36, Oberglatt Bahnhofstrasse 25, Oberhasli Rebstrasse 13, 15, Birchstrasse 159, 161, 163, Obernau b. Kriens Hubelstrasse 12, 14, 16, 18, Obfelden Winkelstrasse Onex Rue du Vieux-Moulin 9, Pratteln Vereinshausstrasse 22, Préverenges Route de Genève 64C, 64D Préverenges Route d Yverdon 25b Pully Avenue de Lavaux 70a, 70b Rapperswil-Jona Heimatstrasse 20, 22, 24, 26, 28, Rapperswil-Jona Säntisstrasse Regensberg Bannstrasse Reinach Im Reinacherhof Renens Avenue du 14 Avril 1, 1B, 3, 5, 7, Route de Crissier 14 StWE Riaz Rue de la Perrausa 8, 14, 16 ME Richterswil Im Leemann Richterswil Zugerstrasse 21, Riehen Grenzacherweg 261, Riehen Gstaltenrainweg 61 77, Niederholzboden Rorbas Joselrain 2 18, Nauengasse Rorbas Nauengasse 14, Zilacherstrasse 21, Rorschacherberg Seehaldenstrasse 12 28, Wilenstrasse Rotkreuz Birkenmatt 10, 21, Rüfenacht Alte Bernstrasse 6, Schliern b. Köniz Talbodenstrasse 84, Sevelen Guschastrasse 11, 13, 15, 17, 19, 21, Spreitenbach Geeracherstrasse St. Gallen Folchartstrasse St. Gallen Gerhaldenstrasse 43, St. Gallen Schneebergstrasse 32, Stäfa Tödistrasse 9, 11, 13, Zwischentotal

19 22 Grundstücksverzeichnis per 31. Dezember 2006 der Anlagegruppe Casareal 23 Grundstückfläche in m Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen 5 und mehr Zimmer-Wohnungen Parking Diverse Kommerzielle Nutzflächen in m 2 Buchwert CHF Versicherungswert CHF Verkehrswert CHF Bruttoertrag CHF Übertrag Steinhausen Grabenackerstrasse 40, 42, 44, 46, 48, 50, Steinmaur Frohbergstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, Thônex Chemin Edouard-Olivet 7, Thun Länggasse 1, 1a, 1b, 1c, Frutigenstrasse Uster Wilgüetlistrasse 17, Vufflens-la-Ville La Ruelle Wangen b. Olten Dorfstrasse 16, 18, Wangen b. Olten Fliederweg 5, 7, Wettingen Ahornweg Wetzikon Ankengasse 5, Widen Bremgarterstrasse 37, 39, Dorngasse 27 35, 41, Widen Schachenfeld 10 22, Bremgarterstrasse 19 27, PP Wil Grundgasse 1 7, Winkel Lufingerstrasse 37, Winkel Mühlibachstrasse Winkel Tüfwiesstrasse 11 17, Spichergasse 2 10, 5, Winterthur Hammerweg 1, Winterthur Moosackerstrasse 22, 24, 26, 28, 30, Winterthur Rütlistrasse Winterthur Sulzbergstrasse 1, Winterthur Walkestrasse Yverdon-les-Bains Avenue Général-Guisan 50, 52, 54, 56, Yverdon-les-Bains Rue St-Roch Zihlschlacht Hauptstrasse 29, Zofingen Kanalweg 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, Zollikofen Aarmattweg 67, 69, Zug Bleichimatt 15, 17, Zug Gimenenstrasse Zug Steinhauserstrasse 21, 23, 25, 27, 29, 31, Zumikon Chapfstrasse 37, Zürich Anton Higi-Strasse 6, 8, 12, Zürich Berninastrasse 52 StWE Zürich Feldstrasse Zürich Georg Kempf-Strasse 1 12, Zürich Gertrudstrasse Zürich Guggachstrasse Zürich Habsburgstrasse Zürich Hohlstrasse StWE Zwischentotal

20 24 Grundstücksverzeichnis per 31. Dezember 2006 der Anlagegruppe Casareal 25 Grundstückfläche in m Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen 5 und mehr Zimmer-Wohnungen Parking Diverse Kommerzielle Nutzflächen in m 2 Buchwert CHF Versicherungswert CHF Verkehrswert CHF Bruttoertrag CHF Übertrag Zürich Hornbachstrasse Zürich Im oberen Boden 15, 17, 19, 21, Zürich Kinkelstrasse Zürich Klosbachstrasse Zürich Kreuzstrasse Zürich Lagerstrasse 81, 83, 85, 87, 89, Zürich Landhusweg 3, Seebacherstrasse Zürich Martastrasse Zürich Martastrasse 144, Aemtlerstrasse Zürich Nordstrasse Zürich Oerlikonerstrasse 63, 65 StWE Zürich Roggenstrasse 6, Zürich Schwandenholzstrasse 264, 266, 268, 270, 272 BR Zürich Singlistrasse 31, Zürich Stiglenstrasse 53, Zürich Trottenstrasse 33, Zürich Wieslergasse 12, Zürich Zweierstrasse Total Fertige Bauten

21 26 Grundstücksverzeichnis per 31. Dezember 2006 der Anlagegruppe Casareal 27 Grundstückfläche in m Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen Zimmer-Wohnungen 5 und mehr Zimmer-Wohnungen Parking Diverse Kommerzielle Nutzflächen in m 2 Buchwert CHF Versicherungswert CHF Verkehrswert CHF Bruttoertrag CHF Angefangene Bauten Rohr Quellenpark Winterthur Pionierstrasse 18, 20, 22, 24, Bahnmeisterweg 12, Zürich Emil-Oprecht-Strasse 1, 3, 5, 7, Total Angefangene Bauten Bauland Total Bauland (inklusive Abbruchobjekte) Total Grundstücksverzeichnis Bauland (inklusive Abbruchobjekte) Angefangene Bauten Fertige Bauten Total fertige / angefangene Bauten / Bauland (inklusive Abbruchobjekte) Aufteilung der Käufe und Verkäufe Käufe: Rohr, Quellenpark per 12. Mai 2006 Basel, Grenzacherstrasse 30, 30a, 32 per 1. Juni 2006 Basel, Homburgerstrasse 6, 8 per 1. Juni 2006 Basel, Leonhardstrasse 53, 55 per 1. Juni 2006 Basel, Missionsstrasse 59 per 1. Juni 2006 Pratteln, Vereinshausstrasse 22, 24 per 1. Juni 2006 Genève, Chemin Grange-Canal 23, 23a, 23b (STWE-Einheit EG) per 1. Juli 2006 Lausanne, Avenue Dickens 6 per 1. Juli 2006 Le Mont-sur-Lausanne, Route de Lausanne 14 (STWE-Einheit EG) per 1. Juli 2006 Verkäufe: Kappel, Dorfstrasse 4, 6 per 1. Februar 2006 Entlebuch, Kantonsstrasse per 18. Mai 2006 Emmenbrücke, Bahnhofstrasse 7 per 1. Juli 2006 Oberengstringen, Zürcherstrasse 95 per 1. August 2006 Zürich, Wieslergasse 6 per 1. August 2006 Worb, Eigerstrasse 18, 20, 22 per 1. September 2006 Eglisau, Schlossstrasse 5 per 1. Oktober 2006 Stein, Langackerstrasse 12 per 30. November 2006 St. Gallen, Gottfried-Keller-Strasse 16, 18 per 31. Dezember 2006

22 28 Jahresrechnung Anlagegruppe Proreal Vermögensrechnung per 31. Dezember Buchwert Verkehrswert Buchwert Verkehrswert Aktiven CHF CHF CHF CHF Grundstücke Bauland (inklusive Abbruchobjekte) Angefangene Bauten (inklusive Land) Fertige Bauten (inklusive Land) Total Grundstücke Sonstige Vermögenswerte Flüssige Mittel Beteiligungen Übrige Aktiven Gesamtvermögen Passiven Hypothekarschulden Übrige Passiven Rückstellungen für künftige Reparaturen Nettovermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettovermögen Anzahl Ansprüche im Umlauf Stand Veränderungen im Berichtsjahr Stand Inventarwert pro Anspruch vor Ausschüttung Ausschüttung lnventarwert pro Anspruch nach Ausschüttung Informationen zur Bilanz und zu den gekündigten Ansprüchen Höhe des Abschreibungskontos der Grundstücke Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen Anzahl der am Abschlusstag gekündigten Ansprüche 0 0 Veränderung des Nettovermögens Nettovermögen zu Beginn des Rechnungsjahres Ausschüttung an die Inhaber von Ansprüchen Zeichnungen Rücknahmen Gesamterfolg Veränderung der Liquidationssteuern Veränderung des Rückstellungskontos Veränderung nicht verbuchter Kapitalgewinne Nettovermögen am Ende des Rechnungsjahres

23 Jahresrechnung Anlagegruppe Proreal 29 Erfolgsrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember Erträge CHF CHF Mietzinseinnahmen Aktivzinsen Einkauf in laufende Erträge bei der Ausgabe von Ansprüchen Sonstige Erträge Aufwendungen Hypothekarzinsen Sonstiger Finanzaufwand Ordentlicher Unterhalt und Reparaturen Ausserordentlicher Unterhalt Erneuerungsaufwand Liegenschaftenverwaltung Liegenschaftsaufwand Steuern und Abgaben Verwaltungsaufwand Schätzungs- und Revisionsaufwand Rückstellungen für künftige Reparaturen Zuweisung Entnahme Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Ansprüchen Nettoertrag Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Gesamterfolg Verwendung des Erfolges Nettoertrag des Rechnungsjahres Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne des Rechnungsjahres Zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne früherer Rechnungsjahre Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg Vortrag auf neue Rechnung