Stadtrat Stein am Rhein Stein am Rhein, 10.November 2016

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1 Stadtrat Stein am Rhein Stein am Rhein, 10.November 2016 An die Mitglieder des Einwohnerrates 8260 Stein am Rhein BAU, Tiefbau, Kantonsstrassen Bericht und Antrag Abschluss eines Baurechtsvertrags auf dem Areal Fridau mit der Genossenschaft Alterswohnungen Stein am Rhein Kreditantrag über einen Landwert von Fr Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren Mit Schreiben vom hat die damals in Gründung befindliche gemeinnützige Genossenschaft Alterswohnungen Stein am Rhein dem Stadtrat Antrag auf Abtretung von ca. 3'500 m2 Land im Baurecht im nordöstlichen Teil des Fridau-Areals auf den Parzellen 282/283/284 für die Erstellung von 25 bis 30 Wohnungen für begleitetes Wohnen gestellt. Die Genossenschaft Alterswohnungen Stein am Rhein wurde am 28. Januar 2016 als gemeinnützige Genossenschaft gegründet mit dem Zweck, in gemeinsamer Selbsthilfe die Förderung der Interessen der älteren Gemeindeeinwohnerinnen und -einwohner zu übernehmen. Der Zweck soll insbesondere durch das Erstellen und Betreiben von preisgünstigen Alterswohnungen, aber auch durch den Aufbau und die Pflege eines Netzwerks für altersgerechte Begleitung erreicht werden (siehe Statuten der Genossenschaft unter Der Stadtrat zieht in Erwägung, der Genossenschaft eine Grundstückfläche des Areals Fridau für ein Bauprojekt für das Erstellen und Betreiben von preisgünstigen Alterswohnungen zur Verfügung zu stellen. Aufgrund der knappen Landreserven sowie auf Wunsch der Genossenschaft soll das Grundstück im Baurecht abgegeben werden. Damit profitiert die Gemeinde weiter von der Landwertsteigerung und erzielt Einnahmen durch die Leistung von Baurechtszins.

2 2 Die Genossenschaft wird Alterswohnungen im Sinne der Vorgaben der Gemeinde erstellen und zusätzliche Dienstleistungen anbieten, welche sich für die Begleitung älterer Menschen eignen. Sie wird die Wohnungen nach dem Prinzip der Kostenmiete vermieten und ist damit Garant für bezahlbare Mietzinse. Damit übernimmt die Genossenschaft teilweise öffentliche Aufgaben und setzt sich dafür ein, dass ältere Menschen, welche in der Gemeinde leben, weiterhin selbständig am gewohnten Ort bleiben können. Sie ist zudem bestrebt, den gesetzlichen Auftrag im Sinne von Art. 3 Abs. 2 des Alters- und Pflegegesetzes des Kantons Schaffhausen sowie dem Altersleitbild der Stadt Stein am Rhein nachzuleben. Der Stadtrat hat diverse Abklärungen bezüglich Baurecht, Zonenkonformität, Rechtskonformität der Gesuchsteller und Landwert als Grundlagen für den vorliegenden Baurechtsvertrag vorgenommen. 1. Grundstück / Zonenkonformität des Baurechts Das Grundstück Fridau liegt gemäss der Bau- und Nutzungsordnung der Stadt Stein am Rhein in der Zone öffentlicher Bauten und Anlagen (ZöBA). Baurechtliche Abklärungen bei Dr. Gion Hendry bestätigen, dass gemäss Art. 9 Abs. 2 des Kantonalen Baugesetzes Bauvorhaben in der Zone für öffentliche Bauten, Anlagen und Grünflächen zulässig sind, wenn sie im Dienste der Öffentlichkeit stehen. Art. 67 der Bau und Nutzungsordnung der Stadt Stein am Rhein deckt sich mit dieser Umschreibung der Zonenkonformität. Bleibt zu prüfen, ob das Erstellen von altersgerechten Wohnungen durch private Trägerschaften mit den gesetzlichen Vorgaben im Einklang steht. Im Bericht und Antrag vom 4. Juli 1995 betreffend Erlass eines Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Recht im Kanton Schaffhausen führt der Regierungsrat zu Art. 8 Abs. 2 aus; dass in der Zone für öffentlicher Bauten, Anlagen und Grünflächen auch private, der Öffentlichkeit zur Verfügung stehende Bauten und Anlagen (z.b. Parkierungsanlagen, Sportplätze, private Altersheime, Parkanlagen usw.) zulässig sein sollen. Ausdruck eines öffentlichen Interesses ist auch die Verpflichtung der Gemeinden in Art. 3 Abs 2 des Altersbetreuungs- und Pflegegesetzes (AbPG) vom 2. Juli 2007 zur Förderung und Bereitstellung solchen Wohnraums. Art. 3 Abs. 3 des AbPG lautet: Sie fördern die Bereitstellung bzw. den Erhalt von altersgerechten Wohnungen durch planerische und allfällige weitere Massnahmen. Mit anderen Worten: Besteht ein öffentliches Interesse an der Erstellung der altersgerechten Wohnungen, so folgt daraus, dass es keine Rolle spielt, ob diese von Privaten oder der öffentlichen Hand angeboten werden.

3 3 2. Rechtskonformität der Baurechtsnehmerin Die Genossenschaft Alterswohnungen Stein am Rhein wurde am 28. Januar 2016 als gemeinnützige Genossenschaft gegründet mit dem Zweck, in gemeinsamer Selbsthilfe die Förderung der Interessen der älteren Gemeindeeinwohnerinnen und -einwohner zu übernehmen. Aus rechtlichen Gründen gibt es keine Einschränkungen der Wahl der Rechtsform. Auch ein Verein oder eine AG kann eine Baute errichten, die gemäss Baugesetz im Dienste der Öffentlichkeit (Art. 9 Abs. 2 BauG) steht. Aus Art. 9 Abs. 2 BauG und Art. 3 Abs. 3 AbPG kann die Stadt Stein am Rhein keine Verpflichtungen zur Anbietung von integrierenden Pflege- und weiteren Dienstleistungen ableiten. Sie kann aber die Baurechtsnehmerin zu solchen Dienstleitungen anhalten, was im Baurechtsvertrag festgehalten ist. 3. Landwertschätzung Amt für Grundstückschätzungen Im Auftrag der Stadt hat das Amt für Grundstückschätzungen mit Datum vom 14. März 2016 einen ausführlichen Bericht und eine Schätzung des Landwerts vorgenommen. Auftrag und Bewertungszweck waren die Ermittlung des aktuellen Landwertes der Grundstücke GB Nr. 282* / GB 283* / GB 284*, Grundbuch Stein am Rhein. Das Gutachten dient als Basis für Baurechtsverhandlungen, bzw. strategische Entscheidungsfindungsprozesse des Grundstückbesitzers. Der Landwert ist unter einer Optik einer «unbebauten Situation» mit Neunutzungsszenario, inkl. Partizipation an ertragsoptimierten Nutzungsstrukturen» auszuweisen (ertragsfokussierte Betrachtungsoptik bei einer durchschnittlichen Ausnutzung für das «Projekt Alterswohnen Fridau»). Der Landwert wird grundsätzlich auf der Basis eines hypothetischen Projektszenarios einer «ZöBA ohne QP» und auf der Basis einer gemischten Mehrfamilienhauswohn- & Parkierungsnutzung ermittelt und dargestellt. Die gemäss Bauordnung und Zonenplan gegebenen, bestimmenden Bebauungsmöglichkeiten bilden einen integrierenden Bestandteil des Bewertungsszenarios. Der Landwert wird auf der Basis einer Gesamtüberbauung mit klar ertragsorientiertem Nutzungscharakter ermittelt und ausgewiesen. Das Grundstück wird mit einer Fläche von ca m2 bewertet, wobei die gesamten m2 als «normales Alterswohnnutzungs-Bauland auszuweisen sind (vollumfänglich konsumierte Nutzung). Der Landwert wird demnach mit einem Szenario einer Gesamtüberbauung mit klar «ertragsorientiertem» Nutzungscharakter und einer gemischten Alterswohn-Mehrfamilienhaus- & Nebennutzungsoptik ermittelt und ausgewiesen. Die Auflagen der Bauvorschriften bzw. des vorliegenden Projektes sind im Gutachten gewürdigt.

4 4 Aufgrund der Lage erachtet das Amt für Grundstückschätzungen einen unter normalen Verkaufsbedingungen auf dem Baulandmarkt erzielbaren Landwert für das Grundstück GB 283** von Fr , FR /m2 (lastenfrei) (ca m2 Baulandfläce, unter Berücksichtigung der internen Erschliessungskosten, wie auch des Zonenplans ZöBA, nach Rückbau der bestehenden Altbauten) und einen Landwert für das Grundstück GB 283** von Fr , Fr /m2 (belastet) (ca m2 Baulandfläche, unter Berücksichtigung der internen Erschliessungskosten, wie auch des Zonenplans ZöBA, ohne Rückbau der best. Altbauten) als gerechtfertigt. Der von der Baurechtsnehmerin zu bezahlende Baurechtszins wird auf der Grundlage eines gemässigten Landwertes von 75% des erzielbaren Landwertes (entspricht Ansatz der Stadt Schaffhausen gemäss Richtlinien zur Vergabe von Grundstücken im Baurecht vom für gemeinnützige Wohnbauten) von Fr /m2 auf Fr /m2 (Landwert Fr. 1'008'480.00) festgesetzt. Die Genossenschaft übernimmt im Gegenzug zum gemässigten Landwert von 75% Verpflichtungen und wird von der Stadtbetreffend deren Einhaltung kontrolliert. Sie wird verpflichtet, das von ihr erstellte Begleitkonzept vom zu befolgen, auf einen Gewinn zu verzichten (= Mietzinse nach Kostenmiete) und der Stadt ein unentgeltliches unterirdisches Überbaurecht zu gewähren. Weiter ist die Stadt berechtigt, zu kontrollieren, ob entsprechende Dienstleistungsverträge abgeschlossen wurden. 4. Bauvorschriften Über das Areal ist ein Gutachten Empfehlungen für die Arealentwicklung Fridau von der Firma Suter von Känel Wild vom für die Nutzung in der ZöBA erstellt worden. Darin sind die baurechtlichen Vorgaben festgehalten, die zur Anwendung gelangen und dem Stadtrat als Leitlinien dienen. Mit der Einreichung des Baugesuchs werden alle planungsrechtlichen Aspekte geprüft. Insbesondere sollen die geplanten Bauten Punktbauten sein und in lockerer Abfolge gesetzt werden, so dass sich zwei Reihen bilden. Um die Bauten entstehen grosszügige Freiräume. Die Bauten im südöstlichen Teil des Areals weisen vier Vollgeschosse, diejenigen im nordwestlichen Teil im Übergang zur Wohnzone W2 drei Vollgeschosse auf. Die Zonenvorschriften orientieren sich bezüglich Gebäudehöhe an den Werten der Wohnzone W3/W4. Bezüglich Grenzabstands wird im Sinne des verdichteten Bauens ein etwas kleineres Mass (5.0 m statt 6.0 m wie in der W4) vorgeschlagen. Die Gebäudelänge wird auf 28.0 m beschränkt, um die gewünschte Punktbauweise zu gewährleisten.

5 5 Massgeblich wird der Kanton zu entscheiden haben, ob das öffentliche Interesse ausreichend dargelegt ist und er wird zur Hauptsache die Baubewilligung erteilen. Das von der Genossenschaft Alterswohnungen Stein am Rhein festgesetzte Begleitkonzept vom 21. Januar 2016 gilt als Bestandteil des Baurechtsvertrags. Diese darin enthaltenen Dienstleistungsangebote sind zwingend, damit das öffentliche Interesse der Überbauung im Sinne des kantonalen Pflegegesetzes gegeben ist. Fridau Machbarkeitsstudie Fridau vom ; Qelle: Genossenschaft Alterswohnungen Der Stadtrat ist überzeugt, dass ein dem Quartier angemessenes, zeitgemässes Bauprojekt realisiert werden kann, das sich gut einpasst und die gesteckten Ziele erfüllt. 5. Baurechtsvertrag Die Stadtverfassung regelt in Art. 9 f), dass das «Einräumen von Baurechten» dem obligatorischen Referendum untersteht und zwingend der Abstimmung an der Urne unterstellt ist. Somit haben die Stimmberechtigten an der Urne über den Baurechtsvertrag abzustimmen. Der Baurechtsvertrag ist mit der Genossenschaft Alterswohnungen Stein am Rhein unter Mitwirkung des Verbandes der gemeinnützigen Wohnbauträger (Wohnbaugenossenschaften Schweiz) erarbeitet und gegenseitig vereinbar worden. Er ist vom Grundbuchamt Schaffhausen vorgeprüft und enthält alle obligatorischen, vom Gesetz geforderten Bestimmungen. Der Baurechtsvertrag wird im vollen Wortlaut zur Behandlung unterbreitet. Es gilt zu beachten, dass kein grosser Handlungs- und Gestaltungsfreiraum für Änderungen besteht.

6 6 Baurechtsvertrag mit der Genossenschaft Alterswohnungen Stein am Rhein auf dem Areal Fridau, Stein am Rhein Baurechtsvertrag Hiermit wird notariell beurkundet, dass zwischen der Einwohnergemeinde Stein am Rhein Rathaus, 8260 Stein am Rhein vertreten durch (Stadtpräsidium) und (Stadtschreiber) und als Baurechtsgeberin einerseits Genossenschaft Alterswohnungen Stein am Rhein c/o Hans Schlatter, Blaurockstrasse 6a, 8260 Stein am Rhein, eingetragen im Handelsregister des Kantons Schaffhausen unter CHE , vertreten durch folgender Baurechtsvertrag abgeschlossen wird: als Bauberechtigte andererseits Vorbemerkungen Die Genossenschaft Alterswohnungen Stein am Rhein wurde im Januar 2016 als gemeinnützige Genossenschaft gegründet mit dem Zweck, in gemeinsamer Selbsthilfe die Förderung der Interessen der älteren Gemeindeeinwohnerinnen und -einwohner zu übernehmen. Der Zweck soll insbesondere durch das Erstellen von preisgünstigen Alterswohnungen, aber auch durch den Aufbau und die Pflege eines Netzwerks für altersgerechte Begleitung erreicht werden. Der Gemeinderat hat beschlossen, der Genossenschaft das Areal Fridau für ein Bauprojekt zur Verfügung zu stellen. Aufgrund der knappen Landreserven sowie auf Wunsch der Genossenschaft soll das Grundstück im Baurecht abgegeben werden. Damit profitiert die Gemeinde weiter von der Landwertsteigerung und erzielt Einnahmen durch die Leistung des Baurechtszinses. Da die Genossenschaft Verpflichtungen der Gemeinde übernimmt und zudem teilweise öffentliche Aufgaben im nafr.olgenden Sinne erfüllt, wird die Gemeinde das Baurecht als gemeinnütziges Baurecht im Sinne von Art. 4 der Wohnraumförderungsverordnung des Bundes vergeben. Die Genossenschaft wird im Gegenzug Alterswohnungen im Sinne der Vorgaben der Gemeinde erstellen und bei Bedarf zusätzliche Dienstleistungen vermitteln, welche sich für die Begleitung älterer Menschen eigenen. Sie wird die Wohnungen nach dem Prinzip der Kostenmiete vermieten und ist damit Garant für bezahlbare Mietzinse. Damit setzt sich die Genossenschaft dafür ein, dass ältere Menschen, welche in der Gemeinde leben, weiterhin selbständig am gewohnten Ort bleiben können. Sie ist zudem bestrebt, den gesetzlichen Auftrag im Sinne von Art. 3 Abs. 2 des Alters- und Pflegegesetzes des Kantons Schaffhausen sowie dem Altersleitbild der Stadt Stein am Rhein nachzuleben.

7 7 Es handelt sich vorliegend um ein partnerschaftliches Verhältnis zwischen der Einwohnergemeinde Stein am Rhein und der Genossenschaft Alterswohnungen Stein am Rhein. Auf diesen Grundlagen basiert der vorliegende Baurechtsvertrag. I. Baurechtsbelastetes Grundstück Grundbuch: Stein am Rhein Lage: Fridau, Rietstrasse Grundstück: GB 283 Zone: Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ZöBA Fläche: ca m2 II. Begründung des Baurechts 1.1 Die Einwohnergemeinde Stein am Rhein bestellt auf ihrer Grundstücks-Parzelle GB 283 des Grundbuchs Stein am Rhein zugunsten der Bauberechtigten ein Baurecht, bezeichnet als Baurechts-Parzelle 283, umfassend nach Mutationsplan Nr.. des Grundbuchs Stein am Rhein einen Abschnitt von 3520 m2 am Wisegässli (Areal Fridau) in Stein am Rhein. 1.2 Auf der Eigentumsparzelle bestehen folgende, das Baurecht berührende und diesem vorgehende Eintragungen: a) die Dienstbarkeit als Last Kabelleitungsrecht ; ID.2004/000492; z.g. Elektrizitätswerk des Kantons Schaffhausens AG, Schaffhausen. b) die Dienstbarkeit als Last Gewerbebeschränkung ; ID.1000/015324; z.g. Kanton Schaffhausen. Von weiteren vorgehenden Eintragungen und Lasten ist die Liegenschaftsparzelle laut Grundbuch frei. 2. Selbständiges und dauerndes Recht a. Dieses Baurecht ist ein selbständiges und dauerndes Recht im Sinne von Artikel 675 und Artikel 779 Absatz 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches. Es ist nach Artikel 943 Absatz 1 Ziffer 2 ZGB als Grundstück in das Grundbuch aufzunehmen. III. Inhalt und Umfang des Baurechts 3. Inhalt 3.1 Zweck Die Baurechtsnehmerin erstellt 25 bis 30 Alterswohnungen, welche auf die Bedürfnisse älterer Menschen zugeschnitten sind und das selbständige Wohnen bis ins hohe Alter ermöglichen. Die Wohnungen werden nach dem Prinzip der Kostenmiete vermietet. Zur Erfüllung dieses Zwecks sorgt die Baurechtsnehmerin für den Aufbau und die Pflege eines Netzwerkes für altersgerechte Begleitung und unterstützt den Kontakt zwischen Bewohnern und privaten Betreuungs- und Servicedienstleistern. Dieser Zweck darf ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Baurechtsgeberin nicht geändert werden.

8 8 3.2 Zustimmung Vor der Errichtung neuer Bauten sind die Pläne vor Einreichung des Baugesuchs der Baurechtsgeberin zur Kenntnisnahme vorzulegen. Differenzen werden vor Einreichung des Baugesuchs einvernehmlich bereinigt. Die Baurechtsgeberin kann die Zustimmung verweigern, wenn das Projekt dem vorgegebenen Zweck gemäss Ziff zuwiderläuft. 3.3 Nutzungspflicht Die Parteien tragen das Baurecht innert eines Monats nach einer positiv ausfallenden Volksabstimmung ins Grundbuch ein. Die Bauberechtigte ist verpflichtet, innert zwei Jahren ab dem grundbuchrechtlichen Vollzug ein Baugesuch einzureichen. Bei Verzögerungen, welche nicht durch die Bauberechtigte entstehen, wird die Frist entsprechend verlängert (Einsprachen, Verzögerungen aufgrund Ziff. 3.2). Sofern die Baurechtsnehmerin mit der Ausführung des Bauvorhabens innert zweier Jahre nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung nicht begonnen haben sollte, kann der Baurechtsvertrag auf Verlangen der Grundeigentümerin aufgehoben werden. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, zur Löschung des im Grundbuch eingetragenen Baurechts Hand zu bieten und für die nötigen Bewilligungen besorgt zu sein. Sollte der Baubeginn aus irgendwelchen Gründen innert fünf Jahren seit dem grundbuchrechtlichen Vollzug nicht erfolgt sein, kann jede Partei die Aufhebung des Baurechtsvertrags verlangen. Liegt ein Verschulden einer der Parteien vor, so sind die Umtriebe der anderen Partei zu entschädigen. Insbesondere die Grundbuch-, Notariats- und Beratungskosten. 3.4 Unterhaltspflicht Die Bauberechtigte ist verpflichtet, die Bauten und die nicht überbaute Fläche mit allen Einrichtungen während der Baurechtsdauer ordnungsgemäss zu unterhalten. 3.5 Gewährleistung Die Überlassung des baurechtsbelasteten Grundstückes erfolgt in dem den Parteien bekannten heutigen Zustand und ohne Gewähr für Rechts- und Sachmängel, insbesondere hinsichtlich der Eignung als Baugrund. Vorbehalten bleiben Art. 192 Abs. 3 und Art. 199 OR. Die Parteien kennen die Bedeutung dieser Bestimmungen. Für Mängel des Grundstücks im Zusammenhang mit Altlasten (Deponien und andere Bodenverschmutzungen) haftet die Grundeigentümerin. 4. Belastung mit dinglichen Rechten 4.1 Jede Belastung der Baurechtsparzelle mit einem beschränkten dinglichen Recht oder einer Vormerkung bedarf der Zustimmung der Baurechtsgeberin. Diese Zustimmung darf nur aus wichtigen Gründen verweigert werden. 4.2 Die auf dem Baurecht lastenden Grundpfandrechte (ohne Berücksichtigung des Baurechtszinspfandrechtes) dürfen zu keinem Zeitpunkt die theoretische Heimfallentschädigung überschreiten. Die Bauberechtigte hat strikte darauf zu achten, dass diese Verpflichtung jederzeit erfüllt ist, und entsprechend in der Regel angemessene Abzahlungen auf der auf der Baurechtsparzelle lastenden Grundpfandschulden vorzunehmen. Als grundpfandgesicherte Schulden gelten auch Verpflichtungen, zu deren Sicherung Faust-

9 9 pfandrechte an Grundpfandtiteln begründet sind. Diese Bestimmung hat nur obligatorische Bedeutung. 5. Übertragung und Vorkaufsrecht 5.1 Das Baurecht ist übertragbar, doch es bedarf jede ganze oder teilweise Veräusserung oder Übertragung der Genehmigung der Baurechtsgeberin. Diese Genehmigung darf nur aus wichtigen Gründen verweigert werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Erwerber nicht alle Rechte und Pflichten aus dem Baurechtsvertrag übernimmt. Diese Verfügungsbeschränkung ist im Grundbuch auf der Baurechtsparzelle vorzumerken. 5.2 Die Baurechtsgeberin hat von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht am Baurecht. In Abweichung von der gesetzlichen Ordnung beträgt die Frist zur Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Baurechtsgeberin sechs Monate. Dies ist im Grundbuch auf der Baurechtsparzelle vorzumerken. 6. Dauer des Baurechts 6.1 Das Baurecht besteht für die Dauer von 60 Jahren ab Datum des Grundbucheintrags. 6.2 Die Bauberechtigte hat jedoch das Recht, die Baurechtsdauer im Sinne einer Option um zwei Mal je fünfzehn Jahre zu den dannzumaligen Bedingungen zu verlängern. Spätestens zehn Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer verhandeln die Parteien über eine allfällige Baurechtsverlängerung. IV. Baurechtszins 7. Baurechtszins 7.1 Die Bauberechtigte bezahlt der Grundeigentümerin einen jährlichen Baurechtszins berechnet auf der Grundlage eines gemässigten Verkehrswertes des Bodens von Fr /m2 (Landwert Fr. 1'008'480.00) zum jeweiligen Referenzzinssatz. Die Mindestgrenze liegt bei 1.50%, die Höchstgrenze bei 5%. Die für den Baurechtszins relevante Gesamtfläche beträgt 3'520 m Der Baurechtszins ist in halbjährlichen Raten je am 1. Januar und 1. Juli nachschüssig auf den Zinstermin der finanzierenden Bank zahlbar. 7.3 Die Zinspflicht beginnt am Tag der Bezugsbereitschaft der ersten Wohnung der Überbauung. 7.4 In den ersten 10 Jahren wird auf Begehren der Baurechtsnehmerin eine Stundung des Baurechtszinses gewährt. 8. Anpassung des Baurechtszinses 8.1 Der Baurechtszins wird erstmals nach Ablauf von 10 Jahren ab Beginn der Zinszahlungspflicht angepasst. Danach werden die Anpassungen jeweils nach Ablauf von 5 Jahren vorgenommen.

10 Änderung des Basislandwertes Anpassung an die Teuerung: Der für die erstmalige definitive Baurechtszinsberechnung ermittelte Basislandwert entspricht dem Punktestand des Schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise im Zeitpunkt des Vertragsvollzuges (Eintragung des Baurechtes im Grundbuch). Dieser Basislandwert erhöht sich bei einer Neufestsetzung des Baurechtszinses um 50 % der Steigerung des Landesindexes seit der anfänglichen (bzw. letztmaligen) Festsetzung. Eine allfällige Verminderung des Landesindexes führt zu keiner Reduktion des Basislandwertes. Als Basisindex zur Berechnung des Erhöhungsbetrags gilt der Index des Monats November des Vorjahres vor dem Anpassungsjahr (Basis 100 = Dezember 2010). Die Anpassung berechnet sich nach der folgenden Formel: Neuer Index Basisindex Anpassungsfaktor in % = x 100 Basisindex Landwertanpassung = Anfänglicher Landwert x Anpassungsfaktor in % davon 50% Angepasster Landwert = Anfänglicher Landwert + Landwertanpassung 8.3 Änderung des Zinssatzes: Der neu zu verwendende Zinssatz entspricht dem jeweiligen Referenzzinssatz. Die Mindestgrenze liegt bei 1.50%, die Höchstgrenze bei 5%. 9. Sicherung des Baurechtszinses 9.1 Auf der Baurechtsparzelle ist ein gesetzliches Pfandrecht (Baurechtszinspfandrecht) als Maximalhypothek in der dreifachen Höhe des aktuellen Baurechtszinses, zurzeit 1,75 %, Fr. 52' einzutragen. 9.2 Dieses Pfandrecht steht auf der Baurechtsparzelle im ersten Rang. Es dürfen ihm keine anderen Pfandrechte im Rang vorgehen. V. Diverse Bestimmungen 10. Kostenmiete / Festlegung Mietzins Die Mietzinse basieren auf den Selbstkosten. Die Festlegung der Mietzinse soweit die Wohnungen gefördert und kontrolliert werden - erfolgt nach den Bestimmungen der eidgenössischen, kantonalen bzw. kommunalen Wohnbauförderungserlasse. Ansonsten berechnen sich die Mietzinse nach dem Kostenmiete-Modell der Stadt Zürich (s. Anhang 1). Dieser Betrag entspricht dem höchstzulässigen Mietzins. Überschreitungen dieser höchstzulässigen Mietzinssumme müssen von der Baurechtsgeberin genehmigt werden. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen des OR.

11 Abgaben und Lasten auf den Bauten Alle öffentlichen Abgaben und Lasten, die auf den Bauten, Anlagen und Einrichtungen erhoben werden oder an deren Erstellung, Bestand, Übergang oder Untergang anknüpfen, sind von der Bauberechtigten zu tragen. Wird eine solche Abgabe kraft Gesetzes bei der Baurechtsgeberin erhoben, so wird die Bauberechtigte ersatzpflichtig. 12. Dulden von Leitungen Die Bauberechtigte ist verpflichtet, auf dem zu Baurecht übergebenen Areal das Legen und Durchleiten von Kanalisationsleitungen, Gas- und Wasserleitungen, elektrischen und ähnlichen Leitungen sowie entsprechende öffentliche Anlagen und das für deren Erstellung, Unterhalt und Erneuerung erforderliche Zutritts- und Grabungsrecht unter Schadloshaltung zu dulden, immerhin in dem Sinne, dass ihre Bauten nicht übermässig beeinträchtigt werden. 13. Haftung und Schadloshaltung Die Bauberechtigte haftet für alle Schäden, für die der Grund- oder Werkeigentümer einzustehen hat. Sie ist verpflichtet, sich gegen diese Risiken angemessen zu versichern. Sollte die Baurechtsgeberin für Schäden, die durch den Bestand oder die Benutzung der Gebäude entstehen, in Anspruch genommen werden, so hat ihr die Bauberechtigte hierfür vollen Regress zu leisten. 14. Parkgarage Die Gemeinde plant, eine unterirdische Parkgarage zu erstellen, welche sich auch über die Parzelle des Baurechts erstreckt. Hierfür werden die dafür notwendigen gegenseitigen Dienstbarkeiten eingeräumt. Ein allfälliges unterirdisches Überbaurecht wird der Gemeinde eingeräumt. Die Bauberechtigte ist dabei schadlos zu halten. 15. Dienstleistungsangebote Die Bauberechtigte verpflichtet sich, im Sinne des Begleitkonzepts vom 21. Januar 2016 bei Bedarf Rahmenverträgen für Betreuungs- und Servicedienstleistungen abzuschliessen oder den Kontakt zu privaten Betreuungs- und Dienstleistern zu unterstützen. Das Begleitkonzept der Baurechtsnehmerin vom 21. Januar 2016 (Anhang) wird integrierend erklärt und bildet den Mindeststandard. 16. Delegation Vorstandsmitglied Die Baurechtsgeberin ist berechtigt, ein Mitglied in den Vorstand der Baurechtsnehmerin zu delegieren. 17. Vertragsüberbindung Die Bauberechtigte verpflichtet sich, einem Rechtsnachfolger alle Bestimmungen dieses Vertrags zu übertragen (Rechte) beziehungsweise zu überbinden (Pflichten), einschliess-

12 12 lich dieser Übertragungs- und Überbindungsklausel. VI. Beendigung des Vertragsverhältnisses 18. Erlöschen des Baurechts Das Baurecht erlischt durch Zeitablauf, sofern sich die Parteien nicht vor Ablauf über eine Verlängerung des Baurechts und des Baurechtsvertrages verständigt haben und diese vor Ablauf im Grundbuch eingetragen worden ist. 19. Vorzeitiger Heimfall 19.1 Die Baurechtsgeberin ist berechtigt, die Übertragung des Baurechts mit allen Rechten und Pflichten auf sich selber zu verlangen (vorzeitiger Heimfall), wenn die Bauberechtigte das ihr eingeräumte Baurecht in grober Weise überschreitet, insbesondere wenn die Bauberechtigte a) den ihr durch diesen Vertrag auferlegten Verpflichtungen oder sich auf Bestimmungen dieses Vertrages stützenden Weisungen trotz eingeschriebener Mahnung nicht nachkommt; b) unzulässige Bauten erstellt oder Bauten ohne Zustimmung der Baurechtsgeberin ihrem Zweck entfremdet Dieses Begehren der Baurechtsgeberin setzt eine schriftliche Mahnung voraus und muss zudem der Bauberechtigten mittels eingeschriebenen Briefes mindestens sechs Monate vorher angedroht worden sein. Wird die Verletzung oder Überschreitung innert dieser Frist behoben, so entfällt das Recht, für diesen Fall den vorzeitigen Heimfall zu verlangen. 20. Wirkung des Heimfalls 20.1 Bei ordentlichem Heimfall, das heisst bei Erlöschen des Baurechts infolge Zeitablaufs, oder aufgrund einer Vereinbarung der Beteiligten, gehen sämtliche auf der Baurechtsparzelle stehenden Gebäude und Anlagen in das Eigentum der Baurechtsgeberin über Die Entschädigung wird fällig auf den Tag des Erlöschens des Baurechts. Aus der Entschädigung sind in erster Linie die Grundpfandgläubiger zu befriedigen. Die Bauberechtigte hat nur Anspruch auf den Überschuss Bei vorzeitigem Heimfall gilt für die Heimfallentschädigung der Grundsatz von Artikel 779 lit. g ZGB, wonach eine angemessene Entschädigung geschuldet ist, bei deren Bemessung das schuldhafte Verhalten der Bauberechtigten als Herabsetzungsgrund berücksichtigt werden kann. Die Heimfallentschädigung kann keinesfalls den beim ordentlichen Heimfall geschuldeten Betrag übersteigen. Die Bezahlung der Heimfallentschädigung erfolgt Zug um Zug gegen Abgabe der Erklärung betreffend Übertragung des Baurechts auf die Baurechtsgeberin zuhanden des Grundbuchamtes Zur Berechnung der Heimfallentschädigung ist der Verkehrswert der Bauten ohne Berücksichtigung des Landwerts zu ermitteln.

13 Der Verkehrswert wird gemäss den allgemeinen Grundsätzen der Schätzungslehre ermittelt und entspricht dem unter normalen Verhältnissen auf dem freien Markt erzielbaren Preis Die Parteien treten drei Jahre vor Ablauf des Baurechts in Verhandlungen und setzen den Verkehrswert im gegenseitigen Einvernehmen fest. Können sich die Parteien innerhalb von sechs Monaten nicht einigen, ist der Verkehrswert durch das Amt für Grundstückschätzungen zu ermitteln Die Baurechtsnehmerin trägt 1/2 der Abbruchkosten. 21. Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland: Die Vertragsparteien sind auf die Bestimmungen des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) und die dazugehörende Verordnung (BewV) hingewiesen worden. VII. Schlussbestimmungen 22. Salvatorische Klausel, Ergänzendes Recht, Gerichtsstand 22.1 Salvatorische Klausel Sollten einzelne Vertragsmodalitäten unwirksam oder unvollständig oder deren Erfüllung unmöglich werden, wird dadurch die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen des Vertrages nicht beeinträchtigt. Die Vertragsparteien verpflichten sich, die unwirksame Bestimmung durch eine zulässige Bestimmung zu ersetzen, die nach ihrem Inhalt der ursprünglichen Absicht am nächsten kommt Ergänzendes Recht Soweit dieser Vertrag keine abweichenden Bestimmungen enthält, gelten ergänzende Bestimmungen der Art. 779 ff. ZGB über das Baurecht Gerichtsstand Gerichtsstand für alle Streitigkeiten, die aus diesem Vertrag entstehen, ist Stein am Rhein. 23. Mediation Streitigkeiten aus diesem Vertrag sind in einem ersten Schritt durch Mediation beizulegen. Ist der Konflikt nicht durch Mediation zu beseitigen, so sind Streitigkeiten aus diesem Vertrag vor ein ordentliches Gericht mit Sitz in Schaffhausen zu bringen.

14 Vertragskosten Die Notariats- und Grundbuchgebühren für diesen Baurechtsvertrag werden von den Parteien, je und unter solidarischer Haftung, zur Hälfte übernommen. 25. Übersicht über die Grundbucheintragungen 25.1 Auf dem Grundbuchblatt des belasteten Grundstückes Baurechtsdienstbarkeit (Ziff. 2.1) Vormerkung der Abänderung der gesetzlichen Vorkaufsrechte (Ziff. 5.2) Baurechtszinspfandrecht (9.1) Vormerkung der Heimfallsbestimmungen (Ziff ) 25.2 Auf dem Grundbuchblatt des Baurechts Vormerkung der Abänderung der gesetzlichen Vorkaufsrechte (Ziff. 5.2) Grundpfandverschreibung (Ziff. 9.1) Vormerkung der Heimfallsbestimmungen (Ziff ) 26. Vorbehalt der Genehmigung Der Abschluss dieses Baurechtsvertrags erfolgt unter dem Vorbehalt der Zustimmung durch die Stimmberechtigten an der Urne. Falls der Baurechtsvertrag nicht genehmigt wird, können beide Parteien entschädigungslos vom Vertrag zurücktreten. 27. Vollzug Spätestens einen Monat nach erfolgreicher Volksabstimmung wird der Stadtrat den Vertrag zwecks grundbuchrechtlichen Vollzugs dem Grundbuch einreichen. Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren Der Stadtrat dankt der Genossenschaft Alterswohnungen Stein am Rhein, als gemeinnützige Genossenschaft gegründet mit dem Zweck, in gemeinsamer Selbsthilfe die Interessen der älteren Gemeindeeinwohnerinnen und einwohner zu fördern, für Ihren grossen und langandauernden Einsatz. Mit dem Baurechtsvertrag auf dem Areal Fridau soll insbesondere das Erstellen und Betreiben von preisgünstigen Alterswohnungen, aber auch der Aufbau und die Pflege eines Netzwerks für altersgerechte Begleitung erreicht werden.

15 15 Wir ersuchen Sie, den Baurechtsvertrag im nordöstlichen Teil des Fridau-Areals auf den Parzellen 282/283/284 für die Erstellung von 25 bis 30 Wohnungen für begleitetes Wohnen gutzuheissen. Antrag 1. Die Abtretung von ca. 3'520 m2 Land im Baurecht im nordöstlichen Teil des Fridau-Areals auf den Parzellen 282/283/284 an die gemeinnützige Genossenschaft Alterswohnungen Stein am Rhein für die Erstellung von 25 bis 30 Wohnungen für begleitetes Wohnen und der damit verbundene Baurechtsvertrag wird genehmigt. 2. Der von der Baurechtsnehmerin zu bezahlende Baurechtszins wird auf der Grundlage eines gemässigten Landwertes von 75% des erzielbaren Landwertes von Fr / m2 auf Fr / m2 (Landwert Fr. 1'008'480.00) festgesetzt. Freundlich grüsst Stadtrat Stein am Rhein Claudia Eimer Stadtpräsidentin Ernst Bühler Stadtschreiber