Bewertungsgesetz und Erbschaftsteuer 8

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1 Steuerfachschule SteuerG 200 STEUERBERATER - PRÜFUNG 2017 / 2018 Bewertungsgesetz und Erbschaftsteuer 8 Einheitsbewertung Verfasser: Dipl. Finanzwirt (FH) Jörg Hoffmann Dozent an der Fachhochschule der Sächsischen Verwaltung Meißen Es ist den Kursteilnehmern oder Dritten nicht gestattet, die Lehrbriefe oder sonstiges Unterrichtsmaterial zu vervielfältigen, zu verleihen oder zu veräußern. Stand

2 Einheitsbewertung 1. Einführung Begriff der Bewertung Rechtsgrundlagen Bewertungsgegenstand Wirtschaftliche Einheit Allgemeines zur Einheitsbewertung Einheitswert Begriff des Einheitswertes Feststellungsbescheide / Einheitswertbescheide Bewertungsstichtag / Stichtagsprinzip Hauptfeststellung Fortschreibungen Wertfortschreibung Artfortschreibung Zurechnungsfortschreibung Fehlerbeseitigende Fortschreibung Fortschreibungszeitpunkt Nachfeststellung Aufhebung des Einheitswertes Nachholung einer Feststellung Änderungsvorschriften der AO Wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens Begriff Abgrenzung und Umfang Grundstück als zu bewertende wirtschaftliche Einheit Bewertung unbebauter Grundstücke Begriff Bewertung unbebauter Grundstücke Bodenwert Wert der Außenanlagen Bewertung bebauter Grundstücke Begriff Grundstückshauptgruppen Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Sondervorschriften Wohn- und Teileigentum Gebäude auf fremden Grund und Boden Erbbaurecht Systematische Darstellung der Herangehensweise Grundsteuer Steuerpflicht / Steuerbefreiungen Bemessung der Grundsteuer Grundsteuer nach dem Einheitswert Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer Hoffmann Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer 1

3 1. Einführung 1.1 Begriff der Bewertung Ziel der Bewertung ist es, nicht in Geld bestehende Wirtschaftsgüter für Zwecke der Besteuerung in Geld umzurechnen, d.h. den Wert eines Gutes in Geld auszudrücken. Dabei stellen sich diese zentralen Fragen: Was kann bewertet werden? Wann ist zu bewerten? Wie ist zu bewerten? = Bewertungsgegenstand = Bewertungsstichtag = Bewertungsmaßstab und Bewertungsmethode 1.2 Rechtsgrundlagen Grundlage für die steuerliche Bewertung ist das Bewertungsgesetz (BewG). In diesem ist die Bewertung für Zwecke der Grundsteuer (Einheitsbewertung), der Erbschaftsteuer (Bedarfsbewertung) und soweit notwendig der Grunderwerbsteuer geregelt. Neben den allgemeinen Vorschriften des Bewertungsgesetzes gelten für die einzelnen Bewertungsarten jeweils gesonderte Vorschriften. Grundsteuer: Neben den allgemeinen Vorschriften des Bewertungsgesetzes für die Einheitsbewertung ( BewG) gelten für die neuen Bundesländer nach Maßgabe der BewG besondere Regelungen. So sind die 3a I und RBewDV, die RV vom sowie die und BewG-DDR immer noch anzuwenden. Darüber hinaus gibt es eine Vielzahl von Erlassen. Erbschaftsteuer/Schenkungssteuer (Bewertungsstichtage ab ): Die Vorschriften für die Bewertung des Grundvermögens und der Betriebsgrundstücke zu Erbschaft-/Schenkungsteuerzwecken finden sich in den BewG. Darüber hinaus ist der Erlass vom (AEBewGrV) anzuwenden. Neue Richtlinien für die Bewertung zu Erbschaft-/Schenkungsteuerzwecken werden voraussichtlich im Herbst 2011 erlassen, dabei wird der o. g. Erlass in die Richtlinien eingearbeitet werden. Grunderwerbsteuer (sowie Erbschaft-/Schenkungsteuer für Bewertungsstichtage bis einschließlich ): Die Vorschriften für die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Erbschaft-/ Schenkungsteuer für Bewertungsstichtage vor dem sowie für Zwecke der Grunderwerbsteuer (ohne zeitliche Beschränkung) finden sich in den BewG. 2 Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer Hoffmann

4 2. Bewertungsgegenstand Wirtschaftliche Einheit Das BewG hat als Bewertungsgegenstand den Begriff der wirtschaftlichen Einheit geschaffen ( 2 BewG). Dieser Begriff kann, muss aber nicht, deckungsgleich sein mit dem Begriff des Wirtschaftsguts. Es können unter bestimmten Voraussetzungen mehrere Wirtschaftsgüter zu einer wirtschaftlichen Einheit und damit zu einem Bewertungsgegenstand zusammengefasst werden. Voraussetzungen ( 2 I S und 2 II BewG) sind: Verkehrsanschauung (= Allgemeinheit vernünftig denkender Menschen), subjektive Vorstellungen sind nicht maßgebend örtliche Gewohnheit tatsächliche Übung Zweckbestimmung z.b. Wirtschaftsgüter des Privatvermögens können nicht ohne Weiteres dem Betriebsvermögen zugerechnet werden, wenn hierfür keine Anhaltspunkte gegeben sind wirtschaftliche Zusammengehörigkeit z.b. ein Lagerplatz umfasst mehrere Flurnummern. Für die Bewertung wird eine wirtschaftliche Einheit unbebautes Grundstück angenommen gleicher bürgerlich-rechtlicher Eigentümer (nicht wirtschaftlicher 39 II AO, BFH II R 61/80) gleiche Vermögensart z.b. Grundvermögen oder Land- und Forstwirtschaftliches Vermögen Bei der Bewertung werden nicht alle einzelnen Wirtschaftsgüter als Bestandteil der wirtschaftlichen Einheit bewertet und ihr Wert aufaddiert, sondern man bewertet die wirtschaftliche Einheit selbst ( 2 I S. 2 BewG). Außer es ist explizit anders geregelt ( 2 III BewG) wie z.b. beim Ertragswertverfahren (Erbschaftsteuerzwecke) für bebaute Grundstücke werden die Werte für Grund und Boden und Gebäude jeweils getrennt ermittelt und dann aufaddiert ( 184 I BewG). Gehört ein Wirtschaftsgut mehreren Eigentümern, z.b. ein Mietwohngrundstück, wird trotzdem die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens bewertet ( 3 BewG). Die zuzurechnenden Anteile werden dann gesondert festgestellt ( 180 I Nr. 1 AO i. V. m. 19 III Nr. 2 BewG). Bei Ehegatten geht das Bewertungsgesetz sogar soweit, bei einer wirtschaftlichen Einheit, die aus mehreren Wirtschaftsgütern besteht und zum Teil dem einen, zum Teil dem anderen Ehegatten gehören, auf eine genaue Eigentumsabgrenzung zu verzichten, soweit diese für Grundsteuerzwecke bewertet wird ( 26 BewG). Für die Erbschaftsteuer ist diese Vorschrift nicht anwendbar (R 117 II S. 3 ErbStR 2003). Im Rahmen der Bewertung ist auch die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit von Bedeutung. Dabei ist wesentlich, dass für das Erbschaftsteuerrecht die Maßgeblichkeit des Zivilrechts zu beachten ist und der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums nach 39 AO keine Bedeutung hat (vgl. H 36 ErbStR). Bei der Einheitsbewertung wird jedoch auf den wirtschaftlichen Eigentümer abgestellt. Siehe Beispiel 1. Hoffmann Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer 3

5 3. Allgemeines zur Einheitsbewertung 3.1 Einheitswert Begriff des Einheitswertes Der Einheitswert ist Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer (Feststellungsbescheid Grundsteuermessbescheid Grundsteuerbescheid). Er gibt den Wert der wirtschaftlichen Einheit zum Hauptfeststellungszeitpunkt ( ) an. Der Einheitswert ist stets auf volle 100 DM nach unten - 30 S. 1 BewG und nach der Umrechnung auf volle EURO nach unten abzurunden - 30 S. 2 BewG Feststellungsbescheide / Einheitswertbescheide Einheitswertverfahren schließen mit dem Feststellungsbescheid ab. Diese müssen den Anforderungen des 157 AO genügen. Das bedeutet, dass die Feststellungsbescheide schriftlich zu ergehen haben und mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen sind. Weiterhin müssen im Feststellungsbescheid die Angaben nach 19 Abs. 3 BewG enthalten sein. Diese umfassen Angaben über die Art, die Zurechnung und den Wert der wirtschaftlichen Einheit; sowie bei mehreren Beteiligten über die Höhe ihrer Anteile. Bei den Feststellungen zur Art sind Angaben zur Vermögensart und zur Grundstücksart (unbebaut / bebaut mit Grundstückshauptgruppe) vorzunehmen. Die Feststellungen zu Wert, Art und Zurechnung werden in einem Bescheid zusammengefasst. Sie können aber gesondert angefochten und letztlich auch gesondert bestandskräftig werden. Bei Rechtsbehelfen ist daher darauf zu achten, was angefochten wird Einspruch gegen den Wert / die Art / die Zurechnung. Nach 24a BewG können Bescheide über Fortschreibungen und Nachfeststellungen schon vor dem maßgeblichen Feststellungszeitpunkt mit Wirkung zum maßgeblichen Feststellungszeitpunkt ergehen. Änderungen, die sich bis zum Feststellungszeitpunkt ergeben, sind dann zu berücksichtigen. Bei den Feststellungsbescheiden handelt es sich um Grundlagenbescheide, die nach 182 I AO Bindungswirkung für die nächst höhere Stufe entfalten. D.h. bei einem falschen Einheitswert muss gegen den Einheitswertbescheid vorgegangen werden Bewertungsstichtag / Stichtagsprinzip Die Einheitsbewertung folgt dem Stichtagsprinzip. Entscheidend sind immer die tatsächlichen Verhältnisse zum Feststellungszeitpunkt, dieser entspricht stets dem Beginn eines Kalenderjahres (01.01., vgl. Tz und 3.4). Maßgeblich sind andererseits immer die Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt , 27 BewG, 129 I BewG. 4 Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer Hoffmann

6 3.2 Hauptfeststellung Nach 21 BewG werden die Einheitswerte regelmäßig aller 6 Jahre allgemein festgestellt. Mit Gesetz vom wurde der nächste Hauptfeststellungszeitpunkt auf unbestimmte Zeit verschoben. Die letzte Hauptfeststellung in der BRD fand somit zum statt. Die damalige DDR, die jetzigen 5 neuen Bundesländer, haben aus naheliegenden Gründen nicht daran teilgenommen. Der letzte Hauptfeststellungszeitpunkt ist hier der , da in der DDR keine Veranlassung für eine neue Hauptfeststellung gesehen wurde. Dies ist auch der Grund, warum für die Bewertung in den neuen Bundesländern abweichend das BewG-DDR, die RBewDV und eine Vielzahl von Erlassen gültig sind. Derzeit gibt es zwar Überlegungen hinsichtlich einer Grundsteuerreform, aber die Variante, eine neue Hauptfeststellung durchzuführen, ist derzeit nicht im Gespräch. 3.3 Fortschreibungen Es gibt verschiedene Formen der Fortschreibung. Diese können einzeln aber auch nebeneinander zur Anwendung kommen. Sie sind alle in 22 BewG geregelt Wertfortschreibung Weicht der auf volle hundert Deutsche Mark abgerundete Wert, der sich für den Beginn eines Kalenderjahres ergibt, vom zuletzt festgestellten Einheitswert ab, so ist eine Wertfortschreibung durchzuführen, wenn die Wertgrenzen überschritten worden sind. Hierbei wird zwischen relativen und absoluten Wertgrenzen unterschieden. Es genügt das Überschreiten einer Wertgrenze. Die absoluten Wertgrenzen betragen bei Abweichung nach oben mehr als DM bzw. nach unten mehr als DM. Die relativen Wertgrenzen betragen bei Abweichung nach oben mehr als 10%, mindestens aber DM bzw. nach unten mehr als 10%, mindestens aber 500 DM Artfortschreibung Ändert sich die Art des Grundstücks, z.b. von unbebaut in bebaut, so ist zum nächsten Fortschreibungszeitpunkt eine Artfortschreibung nach 22 II BewG durchzuführen Zurechnungsfortschreibung Ändern sich bei einem Grundstück die Eigentumsverhältnisse, so ist zum nächsten Fortschreibungszeitpunkt eine Zurechnungsfortschreibung nach 22 II BewG durchzuführen. Hoffmann Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer 5

7 3.3.4 Fehlerbeseitigende Fortschreibung Mit einer fehlerbeseitigenden Fortschreibung können Fehler im letzten Einheitswertbescheid mit Wirkung zum Fortschreibungszeitpunkt korrigiert werden. Als Fehler kommen sowohl Rechtsirrtümer als auch andere objektive Unrichtigkeiten in Betracht. Die fehlerbeseitigende Fortschreibung hat insbesondere in den Fällen eine Bedeutung, in denen der letzte Einheitswertbescheid nicht mehr mit einer Änderungsvorschrift der Abgabenordnung berichtigt werden kann. Fehlerbeseitigende Fortschreibungen sind sowohl zu Gunsten als auch zu Ungunsten des Steuerpflichtigen vorzunehmen. Zu beachten ist jedoch, dass die fehlerbeseitigende Fortschreibung keine eigenständige Fortschreibung ist. Schon aus dem reinen Wortlaut des 22 III BewG ergibt sich, dass sie nur im Rahmen einer Wert-, Art- oder Zurechnungsfortschreibung erfolgen kann. Damit kann eine fehlerbeseitigende Fortschreibung, die hinsichtlich eines fehlerhaften Wertes durchgeführt werden soll, nur in Betracht kommen, wenn die Wertgrenzen des 22 I BewG erfüllt sind Fortschreibungszeitpunkt Fortschreibungszeitpunkt ist bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse (Wert, Art oder Zurechnung) der Beginn des Kalenderjahres, dass auf die Änderung folgt - 22 IV S. 3 Nr. 1 BewG. Bei einer fehlerbeseitigenden Fortschreibung (vgl. Tz ) ist eine Änderung zum Beginn des Kalenderjahres möglich, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt wird. Bei einer fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung, bei der der Einheitswert erhöht wird, jedoch frühestens der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Bescheid erteilt wird. 3.4 Nachfeststellung Eine Nachfeststellung nach 23 BewG ist vorbehaltlich des 132 II BewG 1 immer dann durchzuführen, wenn eine wirtschaftliche Einheit neu entsteht z.b. Verkauf einer Teilfläche eines Grundstücks oder eine bereits vorhandene wirtschaftliche Einheit erstmals zur Besteuerung herangezogen wird z.b. Schule wird in Wohnhaus umgewidmet. Nachfeststellungszeitpunkt ist in den Fällen des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit, der Beginn des Kalenderjahres, das auf das Entstehen folgt. Bei der erstmaligen Heranziehung zur Besteuerung, der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Einheitswert erstmals zur Besteuerung herangezogen wird. Da die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt wird ( 9 Abs. 1 GrStG), ist hier letztlich auch der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt, maßgeblich. 1 Ersatzbemessungsgrundlage bei Mietwohngrundstücken und EFH, vgl. Tz Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer Hoffmann

8 3.5 Aufhebung des Einheitswertes Im Umkehrschluss ist der Einheitswert nach 24 BewG aufzuheben, wenn die wirtschaftliche Einheit wegfällt z.b. Zusammenlegen mehrerer Teilflächen zu einem Grundstück oder wegen einer Steuerbefreiung die wirtschaftliche Einheit nicht mehr der Besteuerung zugrunde gelegt wird z.b. ein Wohngebäude wird in ein Finanzamt umgewidmet. Der Aufhebungszeitpunkt ist hier konsequenterweise ebenfalls der Beginn des Kalenderjahres, das auf den Wegfall der wirtschaftlichen Einheit folgt, bzw. der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Einheitswert erstmals nicht mehr der Besteuerung zugrunde gelegt wird Nachholung einer Feststellung - 25 BewG Ist die Festsetzungsfrist nach 181 AO schon abgelaufen, so kann eine Fortschreibung oder Nachfeststellung unter Zugrundelegung des zutreffenden Feststellungszeitpunktes (vgl. Tz und 3.4) mit Wirkung für einen späteren Feststellungszeitpunkt vorgenommen werden. Dies gilt sinngemäß für die Aufhebung eines Einheitswertes. 3.7 Änderungsvorschriften der AO Reine offenbare Unrichtigkeiten (Schreib- und Rechenfehler) können nach 129 AO berichtigt werden. Zu beachten ist, dass keine fehlerhafte Rechtsanwendung vorliegen darf, sondern lediglich mechanische Versehen. Nach 172 I S.1 Nr. 2 a) AO kommt eine Änderung nur in Betracht, soweit der Steuerpflichtige zustimmt oder seinem Antrag der Sache nach entsprochen wird; dies gilt jedoch zugunsten des Steuerpflichtigen nur, soweit er vor Ablauf der Einspruchsfrist zugestimmt oder den Antrag gestellt hat oder soweit einem Einspruch oder einer Klage abgeholfen wird. Nach 173 AO sind Bescheide zu ändern, soweit Tatsachen nachträglich bekannt werden, die zu einer höheren Steuer führen. Führen neue Tatsachen zu einer niedrigeren Steuer, so kann die Änderung nur durchgeführt werden, soweit den Steuerpflichtigen kein grobes Verschulden am nachträglichen Bekanntwerden trifft. Diese Vorschrift ist nach 181 I S. 1 AO auch bei Feststellungen (wie beim Einheitswertbescheid) anzuwenden. Nach 174 AO sind Bescheide zu ändern, wenn ein bestimmter Sachverhalt in mehreren Steuerbescheiden zuungunsten/zugunsten eines oder mehrerer Steuerpflichtiger berücksichtigt worden ist. Außerdem werden Fälle erfasst, in denen ein bestimmter Sachverhalt in einem Steuerbescheid erkennbar in der Annahme nicht berücksichtigt worden ist, dass er in einem anderen Steuerbescheid zu berücksichtigen sei und diese Annahme sich als unrichtig herausstellt. 2 Letztlich gilt immer maßgeblich ist der des Jahres, das auf eine Änderung folgt. Einzige Ausnahme Fehlerbeseitigende Fortschreibung. Hoffmann Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer 7

9 Darüber hinaus ist nach 175 AO ein Steuerbescheid zu ändern, soweit ein Grundlagenbescheid erlassen, aufgehoben oder geändert wird. D.h. der Grundsteuermessbetragsbescheid ist bei Änderung des Einheitswertbescheids zwingend zu ändern. Siehe Beispiel Wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens 4.1 Begriff Zum Grundvermögen gehört nicht der Grundbesitz, der zur Land- und Forstwirtschaft gehört und auch nicht die Betriebsgrundstücke 3 51 I + IV BewG-DDR. Zum Grundvermögen gehört nach 50 I BewG-DDR der Grund und Boden einschließlich der Bestandteile (insbesondere Gebäude) und des Zubehörs. Nicht dazugehören die Maschinen und Betriebsvorrichtungen. 4.2 Abgrenzung und Umfang Bestandteile des Grund und Bodens: Die Definition der wesentlichen Bestandteile findet sich in 94 BGB. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Zubehör: Die Definition für Zubehör findet sich in 97 BGB. Zubehör sind bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Dies sind zum Beispiel die Mülltonnen, die zu einem Haus gehören. Maschinen und Betriebsvorrichtungen: Nach 50 I S. 2 BewG-DDR gehören zum Grundvermögen nicht Maschinen und Betriebsvorrichtungen. Sie sind damit nicht mit zu bewerten, auch dann nicht, wenn sie nach BGB Bestandteile des Grund und Bodens sind. Hinsichtlich der Einordnung in die Begriffe Gebäude und Betriebsvorrichtung wird auf den Erlass vom (BStBl. I 2006, S. 314) verwiesen. 4.3 Grundstück als zu bewertende wirtschaftliche Einheit Nach 50 I S. 2 BewG-DDR bildet jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein selbständiges Grundstück im Sinne des Gesetzes. Somit ist Bewertungsgegenstand der Einheitsbewertung das Grundstück dieser Grundstücksbegriff des Bewertungsrechts muss jedoch nicht immer mit dem zivilrechtlichen Begriff übereinstimmen, vgl. z.b. Tz Betriebsgrundstücke sind entweder wie Grundvermögen oder wie LaFo zu bewerten, 99 III BewG 8 Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer Hoffmann

10 4.4 Bewertung unbebauter Grundstücke Begriff Eine wirkliche Definition des unbebauten Grundstücks findet sich in den Vorschriften zur Einheitsbewertung nicht. Unter Berücksichtigung der 33a und 45 RBewDV kann nur eine Negativabgrenzung durchgeführt werden. Als unbebaute Grundstücke sind daher zu betrachten: Grundstücke ohne Gebäude Grundstücke mit Gebäuden im Zustand der Bebauung 33a I RBewDV Grundstücke mit Gebäuden von untergeordneter Bedeutung 45 RBewDV Grundstücke mit Gebäuden, die dem Verfall preisgegeben sind GLE vom (BStBl. I 1995, S. 247) Bewertung unbebauter Grundstücke Unbebaute Grundstücke werden nach 53 BewG-DDR mit dem gemeinen Wert nach 10 BewG-DDR bewertet. Der gemeine Wert nach 10 BewG-DDR ist der Wert der sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen ließe. Dabei werden der Bodenwert und der Wert der Außenanlagen berücksichtigt. Das Zubehör ist außer Betracht zu lassen - 11 II S. 2 BewG-DDR Bodenwert Verallgemeinert lässt sich sagen, dass der Wert des Grund und Bodens sich ermittelt aus dem Produkt der Größe des Grundstücks und dem Preis je Quadratmeter. Jedoch ergibt sich aus dem GLE vom (BStBl. I 1990, S. 827) Tz. 4.3, das auf Besonderheiten des Grundstücks einzugehen ist. Zwei Sonderfälle sind daher zu berücksichtigen: die Unterteilung des Grundstücks in Vorderland und Hinterland die Bewertung eines Eckgrundstücks Mangels anderer Bewertungshilfen sind hier die A 8 und 9 BewRGr ergangen zu den Vorschriften für die alten Bundesländer zu Rate zu ziehen. Wertermittlung für Vorder- und Hinterland: Für Vorderland ist im Regelfall ein höherer Preis als für Hinterland zu erzielen. Aufteilung größer Flächen in Vorder- und Hinterland ist nach Rechtsprechung des BFH jedoch nicht zwingend notwendig (BStBl II S. 4). Sie unterbleibt, wenn sich der Wert auf die Gesamtfläche bezieht wie z.b. bei Rohbauland, Industrieland, Verkehrsflächen, Grünflächen. Hoffmann Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer 9

11 Die Aufteilung kann sich aufgrund des Bebauungsplanes ergeben. Ist eine Aufteilung notwendig, so ist ihre Tiefe in Zonen zu gliedern, deren Abgrenzung sich nach den örtlichen Verhältnissen richtet. Die Aufteilung ohne örtliche Besonderheiten kann A 8 BewRGR entnommen werden: bis 40 m Vorderland Zone I über 40 m bis 80 m Hinterland Zone II Wertansatz ½ Vorderland über 80 m, baulich nutzbar Hinterland Zone III a Wertansatz ¼ Vorderland über 80 m, baulich nicht nutzbar Hinterland Zone III b Wertansatz < ¼ Vorderland Wertermittlung für Eckgrundstücke: Bei Eckgrundstücken ist in der Regel von dem höheren Wert auszugehen, der für die begrenzenden Straßen gilt, siehe A 9 I BewRGr. Grund hierfür ist die größere bauliche Ausnutzbarkeit der Eckgrundstücke Bei Eckgrundstücken an Geschäftsstraßen wirkt außerdem eine höhere Ertragsfähigkeit werterhöhend. Eckgrundstücke am Schnittpunkt von Wohnstraßen haben gegenüber Reihengrundstücken nur dann einen höheren Wert, wenn auf ihnen ein Gebäude mit gewerblich genutzten Räumen errichtet werden kann. Haben die Grundstücke einen höheren Wert, so ist für das engere Eckgrundstück ein Zuschlag zum Wert zu machen. Dabei dürfen als Straßenfront höchstens 30 m angesetzt werden. Über diese Abmessung hinausgehende Grundstücksteile sind wie Grundstücke mit einer Straßenfront zu bewerten. Als Zuschläge kommen folgende Rahmensätze bei Eckgrundstücken am Schnittpunkt in Betracht: zweier Wohnstraßen 5 bis 10 % einer Geschäfts- mit einer Wohnstraße 15 bis 25 % zweier Geschäftsstraßen 25 bis 45 % Die unteren Rahmensätze sind anzuwenden, wenn die Bodenpreise in den beiden Straßen erheblich voneinander abweichen. Die oberen Rahmensätze kommen in Betracht, wenn die Bodenpreise in den beiden Straßen annähernd gleich sind oder es sich um eine besonders gute Geschäftslage handelt. Gebäude die dem Verfall preisgegeben sind: Auf den Erlass vom wurde bereits hingewiesen. Demnach werden Grundstücke, welche mit dem Verfall preisgegebenen Gebäuden bebaut sind, wie unbebaute Grundstücke bewertet. Darüber hinaus bestehen keine Bedenken (Tz. 4.1 des Erlasses) einen 50%-igen Aschlag vom Bodenwert für die Abbruchkosten vorzunehmen. Nach Abbruch ist eine Wertfortschreibung wegen des Wegfalls des Abschlags zu prüfen Wert der Außenanlagen Der Wert der Außenanlagen wird mit den Herstellungskosten zum angesetzt. Siehe Beispiel Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer Hoffmann

12 4.5 Bewertung bebauter Grundstücke Für die Bewertung der bebauten und der im Bau befindlichen Grundstücke gelten die Erlasse der Finanzminister der Länder 52 I BewG-DDR. Gemeint sind hier zum einen die RBewDV als auch die gleichlautenden Ländererlasse. Die Bewertung der Grundstücke erfolgt entweder im Sachwert- oder im Ertragswertverfahren. Mindestens ist jedoch der Wert anzusetzen, der sich ergäbe, wenn das Grundstück unbebaut wäre 52 II BewG-DDR Begriff Von einem bebauten Grundstück spricht man, wenn am Bewertungsstichtag ein benutzbares Gebäude vorliegt. Wenn den zukünftigen Bewohnern zugemutet werden kann, das Gebäude zu beziehen, ist es bezugsfertig und damit benutzbar Grundstückshauptgruppen Für die Wahl des Bewertungsverfahrens sind die bebauten Grundstücke in Grundstückshauptgruppen einzuordnen. Dabei wird nach 32 I RBewDV zwischen folgenden Grundstückshauptgruppen unterschieden: Mietwohngrundstücke (mehr als 80% Wohnzwecke und kein EFH) Geschäftsgrundstücke (mehr als 80% gewerbliche o. öffentl. Zwecke) Gemischtgenutzte Grundstücke (teils Wohn- teils gewerbliche o. öffentl. Zwecke, kein Mietwohngrundstück, kein Geschäftsgrundstück, kein EFH) Einfamilienhaus (EFH) (Wohnzwecke, nicht mehr als eine Wohnung) Sonstige bebaute Grundstücke Ob die maßgeblichen Grenzen erreicht werden, ist anhand des Verhältnisses der Jahresrohmieten ( 34 RBewDV) zu bestimmen - 32 II RBewDV (JRM vgl. Tz ). Im Ertragswertverfahren werden die Mietwohngrundstücke und die gemischt genutzten Grundstücke bewertet - 33 I RBewDV. Die übrigen Grundstücke werden mit dem gemeinem Wert bewertet - 33 II RBewDV. Dies wird durch die Anwendung des Sachwertverfahrens erreicht Ertragswertverfahren Bewertung im Ertragswertverfahren bedeutet die Bewertung des Grundstücks mit dem vielfachen seiner Jahresrohmiete ( 34 RBewDV) - 33 I RBewDV. Zusätzlich sind werterhöhende und wertmindernde Umstände tatsächlicher Art nach 37 RBewDV zu berücksichtigen. Die Bewertung der Grundstücke im Ertragswertverfahren ist erschöpfend im gleich lautenden Erlass vom (BStBl I S. 173) geregelt. Hoffmann Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer 11

13 Jahresrohmiete: Definition siehe 34 RBewDV Miete, Umlagen, sonstige Leistungen. Nicht Kosten für Fahrstuhl, Sammelheizung und Warmwasserversorgung. Anstelle der tatsächlichen Jahresrohmiete tritt die übliche Miete, wenn keine Miete zu zahlen ist (eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen) oder die zu zahlende Miete wegen persönlicher oder wirtschaftlicher Verhältnisse um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht ( 34 Abs. 4 RBewDV). Bei Bezugsfertigkeit vor dem ist die Miete zum Hauptfeststellungszeitpunkt maßgebend. Bei Fertigstellung nach und vor dem kann von der damals tatsächlich vereinbarten Miete ausgegangen werden, da es in dieser Zeit einen Mietpreisstopp gab Tz des Erlasses. Bei Bezugsfertigkeit nach dem und vor dem ist als Jahresrohmiete die preisrechtlich zulässige Miete anzusetzen ( 130 Abs. 2 S. 1 BewG, Tz des Erlasses). Bei Bezugsfertigkeit nach dem erfolgt der Ansatz mit der preisrechtlich zulässigen Miete, wenn das Mietpreisgesetz unverändert Fortbestanden hätte Tz des Erlasses. Als Miete für Nachkriegsbauten, bei denen ein Teil zu gewerblichen Zwecken, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken genutzt wird, ist die Jahresrohmiete vom zu Grunde zu legen Tz Vervielfältiger: Für Nachkriegsbauten (Bezugsfertigkeit nach dem ) ist ein einheitlicher Vervielfältiger von 9 für alle Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zu Grunde zu legen 130 Abs. 3 BewG. Für vor dem erbaute Grundstücke gilt für jede Stadt ein spezifischer Vervielfältiger, der durch die Präsidenten der Landesfinanzämter in den Rechtsverordnungen vom festgelegt wurde. Ermäßigungen: Das Vielfache der Jahresrohmiete ist wegen ungewöhnlicher Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch, Gerüche, wegen der ungünstigen Lage des Grundstücks, wegen Grundstücksbelastungen, wegen Bauschäden zu ermäßigen ( 37 Abs. 1 RBewDV). Die Ermäßigung kommt jedoch nur in Betracht, wenn sich der Ermäßigungsgrund noch nicht in der Jahresrohmiete oder in dem Vervielfältiger ausgewirkt hat ( 37 Abs. 4 RBewDV). 12 Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer Hoffmann

14 Die Ermäßigung darf grundsätzlich 30 % des Vielfachen der Jahresrohmiete nicht übersteigen. Allerdings ist bei einer Ermäßigung wegen des baulichen Zustands des Gebäudes (Baumängel, Bauschäden) für alle Abschläge ein Höchstsatz von 50 % zugrunde zu legen. Liegt zugleich eine Werterhöhung vor, ist der Höchstsatz auf das Ergebnis nach Verrechnung der Ermäßigungen und der Erhöhungen anzuwenden. Zu beachten ist noch, dass ein Abschlag wegen Bauschäden nur vom Gebäudewert vorzunehmen ist Tz des Erlasses. Als Gebäudewert werden typisiert 90% des Vielfachen der Jahresrohmiete angesehen. Im Einzelnen verweise ich auf den Erlass vom Tz Erhöhung: Das Vielfache der Jahresrohmiete gekürzt um die Abschläge ist wegen der Größe der nicht bebauten Fläche zu erhöhen, wenn sich dieser Umstand nicht bereits in der Höhe der Jahresrohmiete ausgewirkt hat und es sich bei dem Grundstück nicht um ein Hochhaus (mehr als 5 Geschosse) handelt Tz. 4.6 des Erlasses. Für die Berechnung des Zuschlags ist der Bodenwert des Grundstücks wie bei einem unbebauten Grundstück zu ermitteln, von diesem Bodenwert ist dann der Bodenwert für ein unterstelltes Normalgrundstück abzuziehen, dessen Größe dem fünffachen der bebauten Fläche entspricht. Um den Unterschiedsbetrag ist das Vielfache der Jahresrohmiete (ggf. gekürzt um die anderen Abschläge) zu erhöhen. Siehe Beispiel Sachwertverfahren Gebäude, die in die verbleibenden Grundstückshauptgruppen, einzuordnen sind, werden im Sachwertverfahren bewertet 33 II RBewDV. Dies wären somit die Geschäftsgrundstücke, die Einfamilienhäuser und die sonstigen bebauten Grundstücke. Hoffmann Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer 13

15 Für die Bewertung dieser Grundstücke gibt es eine Vielzahl gleichlautender Erlasse, welche hier kurz dargestellt werden: Hauptgruppe Einfamilienhäuser I S. 499 Abschlagsregelung EFH I S. 342 Abschlagsregelung EFH I S. 724 räuml. getrennte Garagen I S. 572 Bank-, Versicherungs-, Verwaltungs-, Bürogebäude u. Hotelgrdstke Geschäftsgrundstücke sonstige bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum 32 I Nr. _ RBewDV Erlass vom BStBl. Inhalt des Erlasses I S. 968 Einfamilienhäuser I S. 712 Tankstellengrundstücke I S I S. Fabrik-, Lagerhausgrdstk, Grdstke mit Werkstätten I S. 528 Warenhaus, Messehallen, Einkaufszentren I S. 283 Warenhaus, Messehallen, Einkaufszentren I S. 480 übrige Geschäftsgrundstücke und sonstige bebaute Grundstücke I S. 725 Garagengrundstücke ist zu prüfen I S. 502 Abgrenzung Wohnungsund Teileigentum Das Sachwertverfahren geht immer von einer getrennten Ermittlung von Boden und Gebäudewert aus. Der Bodenwert ist der Wert des (unterstellt) unbebauten Grundstücks vgl. dazu Tz Der Gebäudewert ist der Gebäudenormalherstellungswert (zum ) vermindert um Abschläge. Wobei der gekürzte Gebäudenormalherstellungswert 40% des Gebäudenormalherstellungswertes nicht unterschreiten darf. Eine Begrenzung der Abschläge unterbleibt bei der Notwendigkeit des baldigen Abbruchs. umbauter Raum x Raummeterpreis = Gebäudenormalherstellungswert (ggf. Zuschläge wegen Mehrgeschosse)./. ungewöhnlich starke Beeinträchtigung durch Lärm, Rauch, Gerüche./. Berg-, Wasser- und Erschütterungsschäden./. sonstige Grundstücksbelastungen./. behebbare Baumängel und Bauschäden = gekürzter Gebäudenormalherstellungswert./. Alterswertminderungen./. nicht behebbare Baumängel und Bauschäden./. Notwendigkeit des baldigen Abbruchs = Gebäudewert 14 Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer Hoffmann

16 Für die jeweiligen Gebäudearten ist dies in den o. g. Einzelerlassen umfassend geregelt und beschrieben. Das Sachwertverfahren soll hier am Beispiel eines Einfamilienhauses und eines Hotels dargestellt werden. Einfamilienhaus (EFH): Für die Bewertung der EFH sind die Erlasse vom , und anzuwenden. Nach Tz. 3.2 des Erlasses vom sind EFH mit dem gemeinen Wert zu bewerten. D.h. im Sachwertverfahren unter getrennter Ermittlung von Boden- und Gebäudewert. Bodenwert: Der Bodenwert ist nach Tz des Erlasses vom wie bei einem unbebauten Grundstück zu ermitteln. Insofern verweise ich auf die Tz. 4.4 des Skripts. Gebäudewert: Der Gebäudewert (Gebäudenormalherstellungswert) wird nach Tz des Erlasses vom ermittelt. Er ergibt sich aus dem Produkt von umbautem Raum (Tz ) mal durchschnittlichem Raummeterpreis ( ). Der durchschnittliche Raummeterpreis beträgt typisiert bei Einfamilienhäusern: bei einfachster Bauausführung 20 DM/m³ bei üblicher Bauausführung 24 DM/m³ bei besonderer Bauausstattung 30 DM/m³ Der umbaute Raum bemisst sich hinsichtlich Länge und Breite an den Außenmaßen des Gebäudes. Die Höhe des Gebäudes wird grundsätzlich bis zum Fußboden des Dachbodens oder bis zur Traufe gemessen. Es wird jedoch wie folgt unterschieden: unterkellertes EFH ab Kellerfußboden nicht unterkellertes EFH ab Geländeoberfläche teilunterkellertes EFH wie nicht unterkellertes EFH + umbauter Raum Keller weniger als 50% Dachgeschossausbau kein Ansatz mindestens 50% Dachgeschossausbau ½ max. Höhe DG zur Höhe Gebäude Von diesem Gebäudenormalherstellungswert sind die Abschläge nach Tz und des Erlasses vom vorzunehmen. Der Erlass vom ergänzt den Erlass vom in Bezug auf die Abschläge. Es werden detaillierte Aussagen getroffen für welche Beeinträchtigungen Ermäßigungen in Frage kommen. Hoffmann Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer 15

17 Die einzelnen Abschläge sind einzeln zu berücksichtigen. Bei den Abschlägen wegen behebbarer Baumängel ergibt sich der Abschlag aus dem Schadensgrad des Bauteils und der Wertigkeit des Bauteils am Gebäude. Die Alterswertminderung kommt nur für EFH in Betracht, die im Hauptfeststellungszeitpunkt ( ) schon bestanden. Maßgebend für die Alterswertminderung ist das Alter des EFH zu diesem Zeitpunkt, wobei bei der Berechnung der Lebensdauer von einer Bezugsfertigkeit zum des Jahres der Fertigstellung ausgegangen wird. Die Alterswertminderung ist vorzunehmen vom (um die übrigen Abschläge) gekürzten Gebäudenormalherstellungswert. Zu beachten ist die Begrenzung der Abschläge auf 60% des Gebäudenormalherstellungswertes. Gehört zum EFH eine Garage mit einer bebauten Fläche bis zu 20 m², so werden aus Vereinfachungsgründen Durchschnittspreise angesetzt: Garagen aus Fertigbauteilen 500 DM Garagen in Massivbauweise 700 DM Bei größeren Garagen ist der umbaute Raum zu ermitteln und für diesen ein Raummeterpreis von 15 DM/m² bzw. 17 DM/m² anzusetzen. Hotelgrundstück: Für die Bewertung der Hotelgrundstücke ist der Erlass vom anzuwenden. Nach Tz. 4 des Erlasses sind Hotelgrundstücke mit dem gemeinen Wert zu bewerten. D.h. im Sachwertverfahren unter getrennter Ermittlung von Boden- und Gebäudewert. Bodenwert: Der Bodenwert ist nach Tz. 4.1 des Erlasses wie bei einem unbebauten Grundstück zu ermitteln. Insofern verweise ich auf die Tz. 4.4 des Skripts. Gebäudewert: Der Gebäudewert (Gebäudenormalherstellungswert) wird nach Tz. 4.2 des Erlasses ermittelt. Er ergibt sich aus dem Produkt von umbautem Raum (Tz ) mal durchschnittlichem Raummeterpreis (Tz ). Auch beim Hotelgebäude ist der Raummeterpreis abhängig von der Ausstattungsgüte. Diese wird über die Anlage 1 zum Erlass ermittelt. Die Raummeterpreise nach Tz sind nach Maßgabe der Tz zu erhöhen, wenn das Gebäude aus mehr als 5 Geschossen besteht. Wird das Gebäude zu mehr als 10% der Fläche für andere als mit dem Hotelbetrieb unmittelbar zusammenhängende Zwecke genutzt, so ist der umbaute Raum der unterschiedlichen Nutzungen gesondert zu ermitteln und nach den Vorschriften dieser Nutzung zu bewerten, z.b. Wohnungen mit den für EFH geltenden Raummeterpreisen Tz Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer Hoffmann

18 Abschläge vom Gebäudenormalherstellungswert sind nach den Tz und für Baumängel, Alterswertminderungen und nicht behebbarer Bauschäden vorzunehmen. Die einzelnen Baumängel sind anhand der Anlage 3 unter Bezugnahme auf den Schadensgrad zu bewerten. Der aufsummierte prozentuale Schaden ist auf eine ganze Zahl aufzurunden. Alterswertminderungen kommen wiederum nur für Gebäude in Betracht, die bereits im letzten Hauptfeststellungszeitpunkt errichtet waren. Zu beachten ist auch hier, dass die Abschläge 60% des Gebäudenormalherstellungswertes nicht überschreiten dürfen. D.h. ein Ansatz von 40% des Gebäudenormalherstellungswertes darf nicht unterschritten werden. Diese Grenze entfällt bei der Notwendigkeit des baldigen Abbruchs. Siehe Beispiel 5 und Sondervorschriften Wohn- und Teileigentum Als Wohneigentum werden das Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung und der dazugehörige Miteigentumsanteil an einem Grundstück bezeichnet. Teileigentum umfasst das Sondereigentum an abgeschlossenen, nicht Wohnzwecken dienenden, Räumen und den dazugehörigen Miteigentumsanteil. Für die Bewertung von Wohn- und Teileigentum ist der Erlass vom maßgebend. Das Sondereigentum beinhaltet die sogenannte Innenhülle der Wohnung (Putz, Tapete, Deckenverkleidung). Es steht im alleinigen Eigentum des Wohnungs- und Teileigentümers. Für jedes Sondereigentum wird ein gesondertes Wohnungs- oder Teileigentumsblatt im Grundbuch angelegt. Der Miteigentumsanteil setzt sich zusammen aus einem Anteil an den gemeinschaftlichen Räumen, allen das Gebäude tragenden Wänden und den gemeinsamen Installationseinrichtungen (Wasser, Gas, Strom). Auch am Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht und allen weiteren zum Grundstück gehörenden Grundstücksflächen, besteht ein Miteigentumsanteil. Der Anteil wird regelmäßig in 1/100 oder 1/1000 Anteilen angegeben, er ist jedoch unbestimmt, das heißt, der Miteigentümer kann nicht eine bestimmte Außenwand oder einen bestimmten Grundstücksteil als sein persönliches Eigentum betrachten. Die Sondernutzungsrechte stehen im Miteigentum der Gemeinschaft, dürfen aber durch vertragliche Vereinbarung nur vom Sondernutzungsberechtigten genutzt werden Beispiele: Pkw-Stellplatz, Teil des Gartens. Hoffmann Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer 17

19 Das Wohnungs- oder Teileigentum entsteht durch Teilungserklärung einer bereits bestehenden wirtschaftlichen Einheit. Dies erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt oder durch vertragliche Vereinbarung und ist auch schon vor Bezugsfertigkeit des Gebäudes möglich. Bewertungsrechtlich entsteht die wirtschaftliche Einheit mit dem Eingang des beurkundeten Eintragungsantrags beim Grundbuchamt. Jedes Wohnungs- und Teileigentum bildet grundsätzlich für sich eine wirtschaftliche Einheit. Maßgebend bei der Beurteilung sind auch hier die Anschauungen des Verkehrs. Am leichtesten ist die Problematik mit der Frage zu beantworten, was bei einer Veräußerung alles zusammen verkauft werden muss. Sofern Garagen zur Wohnung gehören, sind sie mit einzubeziehen (siehe zur Abgrenzung Garagengrundstücke: gleichlautender Erlass vom ). Das Wohnungs- und Teileigentum ist in eine seiner Nutzung entsprechende Grundstückshauptgruppe des 32 RBewDV einzuordnen ( 131 I S. 2 BewG). In den meisten Fällen des Wohnungseigentums kommt die Grundstückshauptgruppe der Einfamilienhäuser in Betracht. Für den Wohnungsbegriff gilt der Erlass vom Bei Teileigentum kann ein Geschäftsgrundstück oder bei einer Mischnutzung auch ein gemischt genutztes Grundstück vorliegen. Dienen mind. 20 % bezogen auf die Jahresrohmiete des Wohn- und Teileigentums Wohnzwecken, ist das Wohnungseigentum mit dem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewerten ( 131 II BewG): bei einem Anteil zwischen 20 % und nicht mehr als 80 % Bewertung wie gemischt genutzte Grundstücke im Ertragswertverfahren bei einem Anteil über 80 % wie Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren Bei der Bewertung im Ertragswertverfahren sind keine Besonderheiten zu berücksichtigen. Es greift der Erlass vom Bei Teileigentum (Nutzung zu mehr als 80 % zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken) erfolgt die Bewertung mit dem gemeinen Wert im Sachwertverfahren. Hier sind die Regelungen des Erlasses vom , Tz. 5.2, zu beachten. Bewertung im Sachwertverfahren bedeutet getrennte Ermittlung von Grund und Boden sowie des Gebäudewertes. Beim Gebäudewert ist nicht der umbaute Raum maßgebend, sondern die Nutzfläche mit dem durchschnittlichen Flächenpreis laut Erlass. Bei einer Mitbenutzung für Wohnzwecke (deren Anteil unter 20 % liegt), ist für diese Fläche der Flächenpreis der Hauptnutzung anzusetzen. Die Bewertung erfolgt im Übrigen ohne Abweichungen zum bekannten Sachwertverfahren. Sind gemeinschaftliche Räume vermietet, ist diese Miete bzw. Nutzfläche nach den Miteigentumsanteilen auf alle Miteigentümer aufzuteilen und bei den wirtschaftlichen Einheiten zu berücksichtigen. 18 Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer Hoffmann

20 Gebäude auf fremden Grund und Boden Wurde das Gebäude nur für vorübergehende Zwecke errichtet und muss es vom Pächter des Grund und Bodens (also dem Errichter des Gebäudes) nach Ablauf der Pacht wieder entfernt werden, so geht man von einem Scheinbestandteil aus ( 95 I BGB). In diesem Fall ist der Errichter des Gebäudes zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer. Wurde das Gebäude dauerhaft errichtet, so wird es wesentlicher Bestandteil des Grund und Bodens ( 93f BGB). Das Gebäude ist zivilrechtlich dem Eigentümer des Grund und Bodens zuzurechnen - wirtschaftlich jedoch dem Errichter. Fraglich ist jetzt letztlich, ob nur eine oder doch zwei wirtschaftliche Einheiten vorliegen. Nach 50 III BewG-DDR liegen zwei wirtschaftliche Einheiten vor: ein unbebautes Grundstück zu bewerten nach 10 BewG-DDR ein Gebäude nebst Außenanlagen zu bewerten im Sachwert oder Ertragswertverfahren, wobei im Ertragswertverfahren der Grund- und Bodenanteil abzuziehen ist (10%) zu beachten ist hier ggf. die Abbruchverpflichtung (Abschlag) Erbbaurecht Bewertungsrechtlich liegen auch hier wieder zwei wirtschaftliche Einheiten vor - 50 II BewG-DDR. Und zwar zum einen das Erbbaurecht und zum anderen das belastete Grundstück. Es ist jedoch der Wert für beide wirtschaftliche Einheiten gemeinsam zu ermitteln (belastetes Grundstück und aufstehendes Gebäude je nach Gebäude im Sachwertoder Ertragswertverfahren) als ob die Belastung nicht bestünde - 46 I RBewDV. Beträgt die Dauer im Zeitraum der Bewertung noch 50 Jahre oder mehr, so ist der ermittelte Wert in vollem Umfang dem Erbbauberechtigten zuzuordnen - 46 II RBewDV. Bei einer kürzeren Dauer ist dem Erbbauberechtigten der Wert des Gebäudes und gestaffelt nach Restlaufzeit ein anteiliger Wert des Grund und Bodens zuzurechnen - 46 III Nr.1 RBewDV. Dem Erbbauverpflichteten (Eigentümer des Grund und Bodens) ist der verbliebene Bodenwert zuzurechnen - 46 III Nr. 2 RBewDV. Von dieser Verteilung kann abgewichen werden, soweit es besondere Vereinbarungen rechtfertigen. Insbesondere dann, wenn der Eigentümer des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechts keine (ausreichende) Entschädigung erhält. Hoffmann Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer 19

21 5. Systematische Darstellung der Herangehensweise - EW ist gesondert festzustellen - 19 I BewG i. V. m. 180 I Nr. 1 AO - Bewertungsstichtag (= FS- oder NF-Zeitpunkt, 22 oder 23 BewG) festlegen - Umfang der wirtschaftlichen Einheit (WE) - 2 I BewG - Grundstück gehört zum GrV - 18 BewG oder BV und wie GrV zu bewerten 99 I Nr. 1 BewG - Grundstück liegt in NBL, d.h BewG anwendbar - BewG-DDR, RBewDV und BewVO vom sind anwendbar - maßgebend sind die Wertverhältnisse vom HF-Zeitpunkt ( ) und die tats. Verhältnisse vom Bewertungsstichtag - 3a RBewDV unbebaute Grdstk bebaute Grundstücke - Bewertung nach 53 i. V. m. - Einordnung in Grundstückshauptgruppe für Wahl des Bew.- 10 BewG-DDR verfahrens - 32 I RBewDV - maßgebl. Verhältnis der JRM 34 i. V. m. 32 II RBewDV - Grundsatz: Fläche x Preis - beachte: Gebäude im Bau 33 RBewDV - für Mietwohn- und gemischt - für die übrigen Grundstücksgenutzte Grundstücke - 32 hauptgruppen Gebäude v. unter- I Nr RBewDV - 33 II RBewDV geordneter Bed I RBewDV 45 RBewDV - getrennte Ermittlung von Gebäude dem - g. l. E. vom Boden- und Gebäudewert Verfall preisgeg. - JRM ( 34 RBewDV) x VV - Bodenwert: vgl. unbebautes g.l.e. Grundstück - VV: - aufwändige Außenanlagen Vorder- Hinterl. - Nachkriegsbau: 9 A 8 BewRGr - sonst: VO vom Gebäudewert: - umbauter Raum x durch- Eckgrundstück - Ermäßigungen / Zuschlag schnittlicher Raummeterpr. A 9 BewRGr lt. Erlass Ertragswertverfahren - Mindestwertprüfung - 52 II BewG-DDR Sachwertverfahren - Ausstattungsgüte bestimmen - diverse Erlasse für Gebäude - Abrundung auf volle 100 EUR - 30 S.1 BewG, Umrechnung in EUR - 30 S. 2 BewG - gggf. Prüfung der Wert-FS-Grenzen, 22 I BewG 20 Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer Hoffmann

22 6. Grundsteuer Die Grundsteuer ist eine Realsteuer (Sach- oder Objektsteuer), sie nimmt auf die persönlichen Verhältnisse des Steuerschuldners keine Rücksicht. Steuergegenstand ist der Grundbesitz nach 2 I GrStG i. V. m. 19 I BewG. Das Steueraufkommen fließt den Gemeinden zu Art 106 VI GG. 6.1 Steuerpflicht / Steuerbefreiungen Grundsätzlich sind alle Grundstücke des Grundvermögens und Betriebe der Landund Forstwirtschaft grundsteuerpflichtig. Da Betriebsgrundstücke nach 99 III BewG entweder wie land- und forstwirtschaftliches Vermögen oder wie Grundvermögen zu behandeln sind, unterliegen auch sie der Grundsteuer. Steuerbefreiungen sind im Grundsteuergesetz in den 3 bis 8 GrStG geregelt. In Betracht kommen insbesondere Steuerbefreiungen für Grundbesitz, der: von inl. jur. Personen d. öfftl. Rechts für öffentl. Zwecke benutzt wird - 3 I Nr. 1 GrStG. Ausgenommen hiervon ist Grundbesitz von Berufsvertretungen, Berufsverbände und Kassenärztlich Vereinigungen vom Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke benutzt wird - 3 I Nr. 2 GrStG für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt wird - 3 I Nr. 3 GrStG von Religionsgesellschaften für Zwecke der religiösen Unterweisung, Wissenschaft, des Unterrichts, der Erziehung oder der eigenen Verwaltung genutzt wird - 3 I Nr. 4 GrStG als Dienstwohnungen der Geistlichen dient - 3 I Nr. 5 GrStG Weiterhin sind steuerbefreit: der Grundbesitz, der dem Gottesdienst gewidmet ist - 4 Nr. 1 GrStG Bestattungsplätze - 4 Nr. 2 GrStG dem öffentlichen Verkehr dienende Flächen und unmittelbar dazugehörige Bauwerke sowie die fließenden Gewässer und Sammelbecken - 4 Nr. 3 (a-c) GrStG Grundbesitz für Zwecke der Wissenschaft, wenn von der Landesregierung anerkannt ist, dass der Zweck im Rahmen öffentlichen Aufgaben steht und der Eigentümer diese selbst nutzt oder eine jur. Person d. öfftl. Rechts ist - 4 Nr. 5 GrStG Grundbesitz, der einem Krankenhaus zuzuordnen ist - 4 Nr. 6 GrStG Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz ist nur steuerbefreit, soweit der Grundbesitz die Voraussetzungen der 3 oder 4 GrStG erfüllt und es sich um die in 5 I GrStG genannten Wohnzwecke handelt. Liegen Wohnungen und nicht nur Gemeinschaftsunterkünfte vor so tritt die Steuerbefreiung nicht ein - 5 II GrStG. Hoffmann Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer 21

23 Diese Einschränkungen gelten nicht für die Dienstwohnungen der Geistlichen - 3 I Nr. 5 GrStG. Die Steuerbefreiungen nach 3 oder 4 GrStG kommen nur in Betracht, wenn der Steuergegenstand unmittelbar für die steuerbegünstigten Zwecke genutzt wird - 7 GrStG. Wird nur ein Teil des Steuergegenstands für steuerbegünstigte Zwecke genutzt, so kommt bei einer räumlichen Abgrenzung nur für den entsprechenden Teil die Steuerbefreiung in Betracht. Kann eine räumliche Abgrenzung nicht vorgenommen werden, so kommt die Steuerbefreiung nur in Betracht, wenn der begünstigte Zweck überwiegt - 8 GrStG. Die verschiedenen Erlassmöglichkeiten bei der Grundsteuer sollen hier nicht betrachtet werden, da eine Festsetzung stets notwendig ist. Der Erlass bzw. die Prüfung der Möglichkeit eines Erlasses steht dann im Aufgabenbereich der Gemeinde. 6.2 Bemessung der Grundsteuer Grundsteuer nach dem Einheitswert Ausgehend vom Einheitswertbescheid ist ein Grundsteuermessbescheid zu fertigen, aus dem der Grundsteuermessbetrag hervorgeht. Auf diesen wird dann der Hebesatz der Gemeinde angewandt. Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus dem Produkt von Einheitswert und Steuermesszahl. Die Steuermesszahlen für die neuen Bundesländer ergeben sich nach 41 GrStG aus den GrStDVO vom Abhängig von der Einwohnerzahl der Gemeinde zum und dem Alter des Gebäudes (Alt- oder Neubau, Stichtag: ) ergibt sich für die bebauten Grundstücke die Messzahl aus 29 GrStDVO. Für unbebaute Grundstücke beträgt die Steuermesszahl nach 33 GrStDVO immer Grundsteuer nach der Ersatzbemessungsgrundlage Die Feststellung eines Einheitswertes unterbleibt nach 132 II BewG, wenn: es sich entweder um ein Mietwohngrundstück oder um ein Einfamilienhaus handelt (wirtschaftliche Einheit bestand bereits vor dem ) ein Einheitswert nicht vorliegt der Einheitswert nur für die Grundsteuer benötigt werden würde Die Grundsteuer bemisst sich in diesen Fällen gemäß 42 GrStG nach der Wohnfläche und bei anderweitiger Nutzung nach der Nutzfläche. Hierbei beträgt die Grundsteuer bei einem Hebesatz von 300% für Wohnungen 1 EUR/m². Bei abweichenden Hebesätzen ist der Betrag je m² entsprechend anzupassen. 22 Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer Hoffmann

24 6.3 Festsetzung und Entrichtung der Grundsteuer Die Festsetzung der Grundsteuer obliegt der jeweiligen Gemeinde. Korrespondierend zu den Begriffen Hauptfeststellung / Fortschreibung / Nachfeststellung regelt das Grundsteuergesetz in den Vorschriften der GrStG die Hauptveranlagung / Neuveranlagung / Nachveranlagung. Grundsätzlich wird die Grundsteuer nach 28 GrStG zu je einem Viertel am , , und fällig. Abweichend davon kann auf Antrag jährlich zum gezahlt werden. Hoffmann Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuer 23