GESCHÄFTSBERICHT FÜR DAS JAHR

Transkript

1 Geschäftsbericht 2017

2

3 GESCHÄFTSBERICHT FÜR DAS JAHR 2017 Inhalt Allgemeines 3 Organe der Genossenschaft 4 Bericht des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr Lagebericht Ergebnisverwendung 36 Bilanz zum Gewinn- und Verlustrechnung Anhang Mitglieder der Vertreterversammlung 50 DESWOS 52 Es handelt sich nicht um eine gesetzliche Form der Veröffentlichung des Jahresberichtes. Titel: Modernisierung Breslauer Straße GEWOG Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eg Kaiserstraße 11, Köln Telefon: / Unserer Umwelt zuliebe ist das Papier für diesen Geschäftsbericht aus 100 % Recyclingpapier hergestellt. Es besteht aus Holzfasern, die aus verantwortungsvoll genutzten Wäldern stammen und gemäß den Regeln des Forest Stewardship Council (FSC ) zertifiziert sowie mit dem EU Ecolabel ausgezeichnet sind. 1

4 2

5 ALLGEMEINES Gründung: 12. Februar 1937 Unternehmensdaten: Wohn- und Geschäftshäuser: 421 Wohnungen: sonstige Einheiten (Mansarden): 2 Garagen: 145 Einstell- und Außenstellplätze: gewerbliche Einheiten (Läden, Büros, Praxen): 16 Wohn- und Nutzfläche: m² ,41 Grundstücksfläche: m² ,00 Genossenschaftsmitglieder per : mit Geschäftsanteilen (Anzahl) per : Geschäftsguthaben (verbleibende Mitglieder) per : ,11 Stand Mitgliedschaften: 1. VdW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. 2. köln ag Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen e. V. 3. VHW Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e. V. 4. DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. 5. KAV NW, Kommunaler Arbeitgeberverband Nordrhein-Westfalen 6. Gesellschaft für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft Köln e. V. 7. Förderverein für die Aus- und Fortbildung im EBZ e. V. 8. TÜV Rheinland Berlin Brandenburg Pfalz e. V. 9. Geschichts- und Heimatverein Rechtsrheinisches Köln E. V. 3

6 ORGANE DER GENOSSENSCHAFT Porz am Rhein Aufsichtsrat Jürgen Hollstein kfm. Angestellter Vorsitzender Hans Josef Bähner Betriebswirt bis stellv. Vorsitzender Wolfgang Mombaur Götz Oliver Broichheuser Gabriele Enste Michael Evert Gabriele Giese Michael Püchner Dipl.-Kaufmann stellv. Vorsitzender ab Dipl.-Ing. Architekt Sekretärin Rechtsanwalt Architektin Dipl.-Kaufmann Pia Schmitz Verwaltungsfachwirtin ab Axel Scholle Dipl.-Ingenieur Ausschüsse des Aufsichtsrates Technischer Ausschuss Prüfungsausschuss 4

7 Vorstand Uwe Seibel Hans-Dieter Jungmann Astrid Schinz Geschäftsführendes Vorstandsmitglied ehrenamtliches Vorstandsmitglied ehrenamtliches Vorstandsmitglied Handlungsbevollmächtigte nach 54 HGB Rolf von Wiecki Frank Fieberg Michael Stockhausen für die Abteilung Wohnungswirtschaft für die Abteilung Technik für die Abteilung Rechnungswesen 5

8 BERICHT DES AUFSICHTSRATES FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017 Der Berichtszeitraum umfasst das Geschäfts - jahr 2017 vom bis Die konjunkturelle Lage in Deutschland war in dieser Zeit durch ein kräftiges Wirtschaftswachstum gekennzeichnet, das Bruttoinlandsprodukt stieg um 2,2 Prozent. Tarifsteigerungen, geringe Inflation und weiterhin historisch niedrige Zinsen kurbelten die Konsumausgaben an. Auch 2018 wird die deutsche Wirtschaft einem von der Binnennachfrage getragenen Wachstumspfad folgen. Die wohnungspolitischen Ziele der Zukunft werden bezahlbarer Wohnraum, bezahlbare Grundstücke und bezahlbares Bauen sein. Der weitere Neubau von Wohnungen zu sozial verträglichen Mieten lässt sich in Köln nur durch konzertiertes Handeln realisieren. Dem Kölner Wohnbündnis, einer gemeinsamen Initiative der Akteure der Kölner Wohnungswirtschaft, der Verbände und der Stadt Köln, ist im Interesse der Menschen viel Erfolg zu wünschen. Die GEWOG-Porz eg zeigte sich auch 2017 stabil und gesund, die Genossenschaft hat sich weiterhin positiv entwickelt. Durch Neubauprojekte und Sanierungsmaßnahmen unserer Wohnanlagen haben wir weitere Schritte zur langfristigen Sicherung des Gesamtportfolios unternommen. Der Aufsichtsrat hat satzungsgemäß den Vorstand überwacht und diesen bei der Erfüllung seiner Aufgaben unterstützt. Über die Risiken der künftigen Entwicklung unter Berücksichtigung des KonTraG hat der Aufsichtsrat sich angemessen unterrichtet. Mit der gesetzlichen Jahresabschlussprüfung 2016 war der VdW-Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e. V., Düsseldorf, beauftragt. In der gemeinsamen Sitzung am ließ sich der Aufsichtsrat durch den vom Prüfungsunternehmen bestellten Prüfer eingehend und umfassend über das Ergebnis dieser Prüfung berichten. Es wurde festgestellt, dass sich zum Jahresabschluss 2016 keine prüfungsrelevanten Beanstandungen ergaben. Im Berichtsjahr 2017 informierte sich der Aufsichtsrat und die von ihm eingesetzten Ausschüsse, Prüfungs- und Technischer Ausschuss, regelmäßig und zeitnah über die Lage und die Entwicklung der Genossenschaft. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat über Geschäftsvorgänge von besonderer Bedeutung umfassend in Kenntnis gesetzt. In fünf gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand waren die wirtschaftliche und finanzielle Entwicklung, die Geschäftspolitik und das Investitionsprogramm der Genossenschaft regelmäßige Punkte der Tagesordnung. In diesen Sitzungen hat sich der Aufsichtsrat anhand von Vorlagen, durch Einsicht in Unterlagen und durch weitere Berichte des Vorstandes eingehend über die Geschäftsführung durch den Vorstand informiert. Der Technische Ausschuss hat in fünf Sitzungen die Beschlüsse von Aufsichtsrat und Vorstand zu Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen gemäß Investitionsplan 2017 vorbereitet. Neubauprojekte, Sanierungen und die Vergabe von Bauaufträgen wurden eingehend beraten und entsprechende Empfehlungen ausgesprochen. Die Aufwendungen für die jeweiligen Maßnahmen wurden anhand der geplanten Kostenschätzungen überprüft. Der Prüfungsausschuss hat in zwei Sitzungen an Prüfungen des Jahresabschlusses mitgewirkt, Belege eingesehen und den Finanzbestand der Genossenschaft geprüft. Es gab keine prüfungsrelevanten Beanstandungen. Die Bilanz 2017, der Lagebericht des Vorstandes und die Verwendung des Jahresüberschusses 2017 wurden nach sorgfältiger Prüfung für in Ordnung befunden. Alle erforderlichen Beschlüsse wurden durch den Aufsichtsrat oder durch die von ihm eingesetzten Ausschüsse nach intensiven Beratungen gefasst. Der Aufsichtsrat billigt nach Eigenprüfung den vorgelegten Jahresabschluss 2017 nebst Lagebericht des Vorstandes zum Aufgrund der intensiven Beratungen und Prüfungen empfiehlt der Aufsichtsrat der Vertreterversammlung den Jahresabschluss 2017 (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang) durch entsprechende Beschlussfassung festzustellen und den Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr 2017 vorschlagsgemäß zu verteilen. 6

9 Das Geschäftsjahr 2017 schließt mit einem Bilanzgewinn von 302 T. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung dem Vorstand für das Jahr 2017 Entlastung zu erteilen. Herzlichen Dank den Mitgliedern des Vorstandes und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GEWOG-Porz eg. Durch ihre erfolgreiche Arbeit und ihren engagierten Einsatz haben sie maßgeblich zu dem guten Jahresabschluss 2017 beigetragen. Ihr Einsatz ermöglicht eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung unserer Mitglieder. Ebenfalls ein Herzliches Dankeschön allen Vertreterinnen und Vertretern sowie allen Mitgliedern unserer Genossenschaft für ihr Engagement und ihre Anregungen, die zur Sicherung der hohen Wohnqualität beigetragen haben. Köln-Porz, Jürgen Hollstein Vorsitzender des Aufsichtsrates 7

10 LAGEBERICHT 2017 Inhalt A Geschäft und Rahmenbedingungen 9 1. Allgemeine Angaben 9 2. Darstellung des Geschäftsverlaufs und des Geschäftsergebnisses Gesamtwirtschaftliche Entwicklung und Branchenentwicklung Geschäftstätigkeit Finanzielle Leistungsindikatoren 24 B Darstellung der Lage Vermögenslage Finanzlage Ertragslage 26 C Risikobericht Risiken der künftigen Entwicklung Chancen der künftigen Entwicklung 29 D Prognosebericht 31 E Dank für Mitwirkung und Mithilfe 34 8

11 LAGEBERICHT 2017 A Geschäft und Rahmenbedingungen 1. Allgemeine Angaben Die GEWOG - Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eg wurde am gegründet und ist im Genossenschaftsregister Köln unter der Nr. 666 eingetragen. Der Sitz der Genossenschaft ist Köln. Die rechtlichen Verhältnisse regelt die Satzung in der zuletzt am eingetragenen Fassung. Gegenstand des Unternehmens ist vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung (gemeinnütziger Zweck) der Mitglieder der Genossenschaft ( 2 der Satzung). Der Geschäftskreis richtet sich auf die Steuerbefreiung nach 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG aus. 2. Darstellung des Geschäftsverlaufs und des Geschäftsergebnisses 2.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung und Branchenentwicklung 2017 war für unseren Planeten Erde mit 14,7 Grad Celsius das zweitwärmste Jahr seit Beginn der Industrialisierung. Der globale Wärmerekord von 2016 wurde nur um 0,1 Grad Celsius verfehlt. Und es war ein Jahr der Wetterextreme: von Hurrikans, Hitzewellen und Überschwemmungen bis hin zu extremer Kälte wie in Nordamerika Klima ist der langjährige Durchschnitt kurzfristiger Wetterschwankungen. Zu diesem Ergebnis kommen die NASA und die US- Klimabehörde NOAA. Die Weltgemeinschaft hat sich im Klimaabkommen von Paris darauf geeinigt, die globale Erderwärmung zu stoppen; die neuen Daten zeigen, wie schwer das Vorhaben wird. Die Weltwirtschaft hat 2017 nach Angaben des Internationalen Währungsfond (IWF) zunehmend Fahrt aufgenommen. Alle großen Wirtschaftsblöcke Nordamerika, Europa und China trugen gemeinsam zu einem ungewöhnlich kräftigen und synchronen Aufschwung bei, wodurch auch die Konjunktur in den Schwellenländern insgesamt angeregt wurde expandierte die Weltwirtschaft nach vorläufigen Zahlen um 4,2 Prozent. Das kräftige Expansionstempo wird nach Prognosen des IWF auch für das laufende und das kommende Jahr 2019 erwartet. Die wirtschaftspolitischen Spannungen zwischen den Vereinigten Staaten und China haben sich im letzten Jahr deutlich verschärft; die Handelspolitiken der wichtigsten Volkswirtschaften werden zunehmend von Protektionismus geprägt. Im Jahr 2018 werden die Spannungen mit Nord-Korea und die Krisenherde im Nahen Osten weiter für Unruhe sorgen; insbesondere Syrien wird Spielball der politischen Interessen bleiben. In Europa haben Wahlniederlagen europakritischer Parteien in einigen EU-Ländern dazu geführt, dass die Wahrscheinlichkeit einer politischen Destabilisierung der Europäischen Union gesunken ist. Auch der Brexit, der Austritt Großbritanniens aus der EU, wird sich wohl ohne abrupte Brüche vollziehen lassen. Es bleibt die leichte Besorgnis für Spanien vor dem Hintergrund der Unabhängigkeitsbestrebungen Kataloniens. Die Konjunktur im Euroraum kam nach Angaben von Eurostat, dem Statistischen Amt der Europäischen Union, erkennbar mehr in Schwung, das Brutto inlandsprodukt stieg 2017 um 2,4 Prozent. Impulse kamen dabei sowohl vom Auslandsgeschäft als auch von der Binnenwirtschaft. Die Wirtschaft expandierte flächendeckend in nahezu allen Ländern dynamisch, der Aufschwung bleibt breit aufgestellt. Eine bessere Konjunktur und die Maßnahmen der Europä ischen Zentralbank (EZB) drängten die finanziellen Schwierigkeiten der Staaten in den Hintergrund. Die Beschäftigung im Euroraum ist im Berichtsjahr kräftig angestiegen, alle Mitgliedsländer verzeichneten einen rückläufigen Trend bei den Arbeitslosenzahlen. Die saisonbereinigte Arbeitslosenquote im Euroraum lag im Dezember 2017 bei 8,7 Prozent; der niedrigste Wert seit Die Geldpolitik im Euroraum war nach wie vor expansiv ausgerichtet und trug zur konjunkturellen Belebung bei. Der Hauptrefinanzierungssatz der EZB lag weiterhin bei null Prozent. Trotz der Geldflut der EZB blieb die Inflation in der Eurozone niedrig; die jährliche Rate lag im Dezember 2017 bei +1,4 Prozent. Diese Daten wurden ebenfalls von Eurostat veröffentlicht. 9

12 LAGEBERICHT 2017 Die Herkunftsländer der Flüchtlingsmigration konzentrieren sich auf Länder, die von Kriegen, Bürgerkriegen oder starker politischer Verfolgung betroffen sind. Mit Schließung der Balkanroute wurde die Ursache der Flüchtlingsbewegung allerdings nicht gelöst, sondern die Last lediglich in andere europäische Staaten verlagert. Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2017 gekennzeichnet durch ein kräftiges Wirtschaftswachstum. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2017 um 2,2 Prozent höher als im Vorjahr. Die deutsche Wirtschaft ist damit das achte Jahr in Folge gewachsen. Positive Wachstumsimpulse kamen primär aus dem Inland. Die privaten Konsumausgaben stiegen preisbereinigt um 2,0 Prozent, die staatlichen Konsumausgaben mit +1,4 Prozent nur unterdurchschnittlich. Insbesondere die Investitionen legten 2017 mit +3,0 Prozent überdurchschnittlich zu; die Bauinvestitionen stiegen dabei um 2,6 Prozent. In Ausrüstungen wie Maschinen und Fahrzeuge wurde preisbereinigt 3,5 Prozent mehr investiert als im Vorjahr. Die deutschen Ausfuhren von Waren und Dienstleistungen legten um 4,7 Prozent zu, die Importe stiegen um 5,2 Prozent. Der Außenbeitrag, die Differenz zwischen Exporten und Importen, trug rechnerisch +0,2 Prozentpunkte zum BIP-Wachstum 2017 bei. Die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft ist mit rund 11 Prozent der gesamten Wertschöpfung eine der größten und wichtigsten Branchen für die Volkswirtschaft; größer als die Automobilindustrie oder der Einzelhandel. Der Zuwachs der Branche betrug ,4 Prozent (Vorjahr 0,8 Prozent); in jeweiligen Preisen wurde damit eine Bruttowertschöpfung von 318 Milliarden Euro erzielt. Die Bauinvestitionen insgesamt stiegen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2017 um 2,6 Prozent (Vorjahr +2,7 Prozent). Der Wohnungsbau entwickelte sich wie in den Vorjahren überdurchschnittlich und stieg um 3,1 Prozent, während die Nichtwohnbauten lediglich um 1,8 Prozent zulegten. In den Neubau sowie die Modernisierung und Instandhaltung der Wohnungsbestände flossen 2017 rund 197 Milliarden Euro. Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau gestalten sich weiterhin positiv. Die Zinsen für Baugeld befinden sich immer noch auf einem äußerst niedrigen Niveau, gleichzeitig sind die Renditen für Anlagealternativen gering. Wachstumsmotor der Bauwirtschaft war in den letzten Jahren der Wohnungsneubau. Auch 2018 und 2019 wird das Neubauvolumen weiter zulegen. Allerdings dürfte der Zuwachs stark an Dynamik verlieren und in den kommenden zwei Jahren deutlich geringere Steigerungen verzeichnen. Im Jahr 2017 wurden nach letzten Schätzungen Genehmigungen für rund Wohnungen auf den Weg gebracht; ein Rückgang um 7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Aufwuchs bei den Baugenehmigungen dürfte stark an Dynamik verlieren und der Boom der vergangenen Jahre ein Ende finden, denn allmählich fallen wichtige Impulse für den Wohnungsneubauboom schwächer aus. Die staatlichen Haushalte (Bund, Länder, Gemeinden und Sozialversicherungen) erzielten im Jahr 2017 nach Angaben des Statistischen Bundesamtes einen Rekordüberschuss in Höhe von 38,4 Milliarden Euro. Gemessen am Bruttoinlandsprodukt errechnet sich für den Staat im Jahr 2017 eine Überschussquote von 1,2 Prozent. Damit kann der Staat das Jahr zum vierten Mal in Folge mit einem Überschuss abschließen. Deutschland ist erneut weit entfernt von der Defizit-Obergrenze von 3 Prozent des BIP, welche die europäischen Verträge (Maastricht) maximal erlauben. Die Inflationsrate in Deutschland ist im Berichtsjahr so stark gestiegen wie seit fünf Jahren nicht mehr. Die Verbraucherpreise zogen nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 1,8 Prozent an und liegen damit nur noch knapp unter der Zielmarke der Europäischen Zentralbank, die die Preisstabilität bei einer Rate von zwei Prozent gewahrt sieht. Besonders für Nahrungsmittel und Energie (+ rd. 3 Prozent) mussten die Konsumenten gegen Jahresende 2017 mehr bezahlen; die Nettokaltmieten stiegen um 1,6 Prozent. Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt 2017 von knapp 44,3 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Nach Berechnungen des Statistischen 10

13 Baustelle Physikersiedlung II. + III. Bauabschnitt Bundesamtes lag die Zahl der Erwerbstätigen damit 1,5 Prozent höher als ein Jahr zuvor. Dieser Anstieg resultiert aus einer Zunahme der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung. Eine höhere Erwerbsbeteiligung sowie die Zuwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland glichen altersbedingte demografische Effekte aus. Die Löhne der Arbeitnehmer in tarifgebundenen Betrieben sind 2017 um durchschnittlich rund 2,5 Prozent gestiegen. Da sich die Preise um 1,8 Prozent erhöhten, ergab sich ein durchschnittliches reales Plus von 0,7 Prozent. Der Arbeitsmarkt hat sich 2017 nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit sehr gut entwickelt, die Zahl der arbeitslosen Menschen ist im Jahresdurchschnitt zum vierten Mal in Folge gesunken. Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung und Nachfrage nach neuen Mitarbeitern hat gegenüber dem Vorjahr weiter zugelegt, der Arbeitsmarkt profitierte vom breit angelegten Konjunkturaufschwung. Lediglich 2,533 Millionen Menschen waren im Jahresdurchschnitt 2017 arbeitslos, die Erwerbslosenquote fiel um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 Prozent. Nach Angaben der GfK, Gesellschaft für Konsumforschung, zeichnet sich bereits zu Beginn des Jahres 2018 ab, dass die Binnenkonjunktur auch künftig eine wichtige Säule der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland sein wird. Die gescheiterten Jamaika-Sondierungen im November des vergangenen Jahres haben die Konsumstimmung nicht negativ beeinflusst. Dennoch bleiben gewisse Risiken für das Konsumklima, vor allem aus dem Ausland. Der schleppende Verlauf der Brexit-Verhandlungen, die künftige Ausgestaltung der US-amerikanischen Handelspolitik mit zunehmend protektionistischen Tendenzen sowie die Spannungen mit Nord-Korea könnten die Stimmung der Bundesbürger künftig beeinträchtigen. Nach den Prognosen der Wirtschaftsexperten wird erwartet, dass der anhaltende 11

14 LAGEBERICHT 2017 kräftige Aufschwung sich auch im kommenden Jahr 2018 fortsetzt; insgesamt wird mit einem weiteren Wachstum des BIP um rund 2,2 Prozent gerechnet. Eine zentrale Säule der von der Bundesregierung im Jahre 2011 beschlossenen Energiewende stellt der Ausbau der erneuerbaren Energien dar. Die Energieversorgung soll klimaverträglicher werden. Wind- und Sonnenenergie sind die wichtigsten erneuerbaren Energieträger; Biomasse und Wasserkraft leisten zusätzliche wertvolle Beiträge zur nachhaltigen Energieversorgung. Im vergangenen Jahr 2017 haben die erneuerbaren Energiequellen bereits rund 36 Prozent (Vorjahr rund 30 Prozent) zur Bruttostromerzeugung (insgesamt in Deutschland erzeugte Strommenge) beigetragen, wie das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie mitteilte. Der nachhaltige Umbau der Energiewirtschaft in Deutschland erfordert weiterhin entschiedenes politisches Handeln. Noch immer bestehen z. B. Regelungen, die verhindern, dass Wohnungsunternehmen mit steuerbegünstigter Vermietungsleistung stromerzeugende Anlagen, d. h. Photovoltaikanlagen oder Blockheizkraftwerke, betreiben. Das Fehlen sicherer Anlagemöglichkeiten an den Finanzmärkten macht Immobilien weiterhin für viele Anleger attraktiv; sie gelten als sichere und wertbeständige Kapitalanlage. Die Zinsentwicklung zwischen Anfang und Ende 2017 war für Kreditnehmer weiterhin sehr positiv. Auch wenn gegen Ende des Berichtsjahres die Zinsen leicht anstiegen, wird mit einer spürbaren Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen im Jahr 2018 nicht gerechnet. Deutschland droht im Spannungsfeld zwischen Wachstum und Schrumpfung die demografische Spaltung auf dem Wohnungsmarkt. Einerseits wachsen zahlreiche Großstädte rasant und Wohnungen werden wie z. B. in Köln immer rarer und teurer. Andererseits verlieren viele Klein- und Mittelstädte immer noch Einwohner und haben mit Leerständen und Wertverlusten der Immobilien zu kämpfen. Und das, obwohl es jenseits der bekannten Ballungsräume stabile Mittelstädte gibt, die ein Entwicklungspotenzial durch ihre Bedeutung für das Umland in sich bergen und dadurch das Rückgrat der polyzentralen Siedlungsstruktur in Deutschland bilden können. Im Vergleich zum Vorjahr blieben auch 2017 in Nordrhein-Westfalen die Disparitäten zwischen der Rheinschiene mit ihren positiven Rahmenbedingungen gegenüber den strukturschwächeren Städten und ländlicheren Regionen unverändert bestehen. Als attraktiver Wohn- und Investitionsstandort ist die Metropolregion entlang des Rheins sehr wettbewerbsstark. Wie in den meisten Städten ist auch in Köln der Anteil öffentlich geförderter Wohnungen mit ihrer Preisbindung in den vergangenen Jahren weiter geschrumpft, weil die Mietpreis- und Belegungsbindungen ausgelaufen sind. Neubauten konnten diesen Verlust nicht kompensieren. Die wachsende Zahl nachfrageschwacher Haushalte trifft im preisgünstigen Segment auf weiter schrumpfende Sozialwohnungsbestände. Dieser Trend wird sich in Zukunft fortsetzen. Die beschlossenen Zwangsmittel (u. a. kooperatives Baulandmodell, Mietpreisbremse, Wohnraumschutzsatzung) sind nicht geeignet, den Kölner Wohnungsmarkt zukunftsfähig auszurichten. Sie bergen die Gefahr, dass auch in Zukunft die erforderlichen Neubauzahlen nicht erreicht werden und führen absehbar zu keiner Entspannung am Wohnungsmarkt. Restriktive Eingriffe in den Markt schrecken Investoren ab und verschärfen am Ende das Problem. Vor diesem Hintergrund ist die Verpflichtung, unter bestimmten Voraussetzungen eine starre Quote an öffentlich geförderten Wohnungsbau errichten zu müssen, abzulehnen. Da die Wohnbedürftigkeit nicht regelmäßig überprüft wird, bleiben Personen oftmals in Sozialwohnungen, obwohl sie keine Unterstützung mehr benötigen. Vorzuziehen ist daher die Subjektförderung, bei der die Notwendigkeit von Sozialleistungen regelmäßig überprüft wird. In Deutschland sind die Mieten im Berichtsjahr kontinuierlich weiter gestiegen. Das dynamische Wachstum der Marktmieten bei der Neuvermietung wirkt sich sukzessive auf das Niveau der in den Mietspiegeln dokumentierten Bestandsmieten aus sind die ortsüblichen Vergleichsmieten um 2,1 Prozent gestiegen, und damit stärker als im Vorjahr (+1,8 Prozent). Dies ist das Ergebnis des aktuellen F+B-Mietspiegelindex Analysiert wurden die Nettokaltmieten von typischen Normalwohnungen 12

15 mit einer Fläche von 65 m², mittlerer Ausstattung und Lage, in Gemeinden mit mindestens Einwohnern und veröffentlichten Mietspiegeln. Die teuerste Großstadt ist nach wie vor München mit durchschnittlich 10,22 /m²/mtl., günstig wohnen lässt es sich dagegen in Schwerin mit lediglich 5,81 /m²/mtl. Das Mietniveau in Köln lag mit 8,43 /m²/mtl. weiterhin deutlich über dem deutschen Mittelwert von 6,72 /m²/mtl. zum Vergleich: GEWOG 6,71 /m²/mtl. Der F+B-Mietspiegelindex bildet damit auch die Wohnungsmarktsituation in den prosperierenden Wirtschaftsmetropolen Deutschlands ab. Ein attraktives Arbeitsplatzangebot zieht weitere Wohnungsnachfrager an, der Wohnungsmarkt wird enger und das Mietniveau steigt, bei Neuvermietung und in den Beständen. Langfristig betrachtet sind jedoch die Energieträger, trotz der jüngsten Preisrückgänge im Energiesektor, der größte Preistreiber bei den Wohnkosten. Die Kosten für Gas, Öl und andere Haushaltsenergie sind seit dem Jahr 2000 um rund 76 Prozent gestiegen, die Nettokaltmieten bundesweit nur um 25 Prozent. Nach der Bundestagswahl im September mühen sich die Parteienvertreter in Berlin in unterschiedlichen Konstellationen noch immer um ein tragfähiges Regierungsbündnis. Nach den gescheiterten Jamaika- Sondierungen im November bleiben als Alternativen eine Neuauflage der Großen Koalition, eine Minderheitsregierung oder Neuwahlen. Im Landtag von NRW wurde kurz vor Jahresende 2017 beschlossen, das Inkrafttreten der neuen Landesbauordnung um 12 Monate auf Ende 2018 zu verschieben; Kostentreiber und Maßnahmen zur Verfahrensvereinfachung sollen identifiziert und geprüft werden. Eine Betrachtung der Investitions- und Betriebskosten hat gezeigt, dass die Wirtschaftlichkeit des geforderten Standards in vielen Fällen problematisch wird. Dies kann angesichts der Diskussionen um mehr bezahlbaren Wohnraum gerade in den Ballungsgebieten nicht hilfreich sein. Der Neubau von Wohnungen zu sozial verträglichen Mieten lässt sich in Ballungsgebieten wie Köln nur realisieren, wenn kostendämpfende Maßnahmen umgesetzt werden. Dazu gehören vor allem der Verkauf von Grundstücken nach Konzepten statt nach Höchstpreisen sowie städtebauliche Verträge bzw. Kooperationsverträge, die für Bauherren wirtschaftlich tragbar sind und diese nicht durch infrastrukturelle Zusatzleistungen überfordern. Obwohl in der Stadt Köln seit längerem bekannt ist, dass deutlich zu wenig gebaut wird, verbessert sich die Situation nicht. Darin sind sich die Vertreter der Immobilienwirtschaft, des Haus- und Grundbesitzervereins und der Mieterverein Köln einig. Die Verwaltung der Stadt Köln bekommt das Problem offensichtlich nicht in den Griff und die Wirkung der neu eingerichteten Wohnungsbauleitstelle bleibt bislang nicht erkennbar. Dabei sind es vor allem die zu langsamen Abläufe innerhalb der Verwaltung, die einen umfangreicheren Wohnungsbau verhindern. In Köln wurde Ende November das Kölner Wohnbündnis unterzeichnet, eine gemeinsame Initiative der Akteure der Kölner Wohnungswirtschaft, der Verbände und der Stadt Köln. Ziele sind u. a. die Förderung des Wohnungsneubaus, die Beschleunigung von Planungen und Bauvorhaben sowie die Intensivierung der Zusammenarbeit. Bleibt die Hoffnung, dass dieses Bündnis mittel- bis langfristig erfolgreich ist. Die Angebots- und Nachfragesituation an Mietwohnungen im Stadtgebiet Köln-Porz, in dem die GEWOG - Porz eg am Markt präsent ist, war im abgelaufenen Geschäftsjahr durch eine insgesamt nahezu ausgeglichene Situation gekennzeichnet. Den Interessenten standen in allen Segmenten (öffentlich geförderter und freifinanzierter Wohnungsbau) ausreichende Angebote an Wohnungen gegenüber. Es waren keine erheblichen Steigerungen der Mietpreise zu verzeichnen betrug die Durchschnittsmiete der GEWOG Wohnungen 6,71 /m²/mtl. Auch im letzten Jahr waren verstärkt planungsrechtliche Verfahren und Neubauaktivitäten in Köln-Porz zu beobachten, die das gestiegene Interesse von Investoren am rechtsrheinischen Standort bestätigen. Genossenschaften, deren Idee seit Ende 2016 immaterielles Weltkulturerbe ist, sind stabile und stabilisierende Unternehmen, die mit ihrem Förderauftrag ihren Mitgliedern verpflichtet sind und deren Unternehmensform bis heute nichts von ihrer Aktualität und Attraktivität verloren hat. 13

16 LAGEBERICHT Geschäftstätigkeit Organe Im Berichtsjahr 2017 fanden 18 Vorstandssitzungen statt, der Aufsichtsrat und seine Ausschüsse traten zu insgesamt 12 Sitzungen zusammen. Der Bericht des VdW-Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e. V. über die gesetzliche Prüfung des Geschäftsjahres 2016, Nr. RW , wurde am erstellt und enthält keine wesentlichen Bemerkungen. Die ordentliche Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr 2016 fand am im Leonardo Hotel am Flughafen Köln/Bonn statt. Die anwesenden Vertreter nahmen den Bericht des Vorstandes nebst Erläuterungen zum Jahresabschluss 2016 und den Bericht des Aufsichtsrates entgegen. Alle erforderlichen Beschlüsse zur Bilanz 2016, den vorgelegten Berichten, der Gewinnverwendung und zur Entlastung von Aufsichtsrat und Vorstand wurden gefasst. Die Sollmieten betrugen im abgelaufenen Geschäftsjahr rund T. Dies bedeutet eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 348 T (+2,5 Prozent). Im Wesentlichen ist die Steigerung auf die fertiggestellten Neubauten und unterjährigen Änderungen von Nutzungsgebühren in 2016, den Neuvermietungen sowie durchgeführten Mieterhöhungen nach 558 BGB im Geschäftsjahr zurückzuführen. Als partiell steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft wurden die Sollmieten zum größten Teil im Bereich Die Mitglieder des Aufsichtsrates der Wohnraumvermietung ( T ) erzielt. Aus der Vermietung von Garagen und Stellplätzen (422 T ) sowie von gewerblichen Einheiten (82 T ) wurden 504 T erzielt. Die durchschnittliche Netto-Nutzungsgebühr pro m² Wohnfläche monatlich erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 6,55 auf 6,71. Der unterjährige Zugang des Neubaus Amselstraße 1 5 (Ve 87) aus dem Geschäftsjahr 2016, durchgeführte Mieterhöhungen nach 558 BGB und Neuvermietungen im Verlaufe des Jahres 2017 trugen hauptsächlich zur Erhöhung in 2017 bei. Die Durchschnittsmiete im Unternehmen über alles (Gewerbe, Stellplätze, Wohnungen) pro m² Wohn- und Nutzfläche erhöhte sich von 6,74 auf 6,91 /mtl. Wohnungsbewirtschaftung Die GEWOG bewirtschaftete 2017 zum Ende des Geschäftsjahres Wohnungen, die sich wie folgt zusammensetzen: Öffentlich geförderte Wohnungen 23 Freifinanzierte bzw. nicht mehr der öffentlichen Bindung unterliegende Wohnungen Die Anzahl der Gewerbeeinheiten, Garagen, Tiefgaragenplätze und Außenstellplätze belief sich auf insgesamt Einheiten (16 Gewerbeeinheiten, Garagen/Stellplätze). Zum betrug die Wohn- und Nutzfläche unverändert ,41 m² 14

17 Fluktuation im Wohnungsbestand der letzten 4 Jahre auf Mietforderungen und Fremdkosten für Mietund Räumungsklagen abzüglich Zahlungseingänge auf abgeschriebene Forderungen und Kosten für Miet- und Räumungsklagen addierten sich auf rund 238 T. Der Anteil des Ausfalles an Sollmieten und abgerechneten Umlagen war unverändert zum Vorjahr mit 1,1 Prozent auf einem niedrigen Niveau. Die Erlösschmälerungen (inkl. Eigennutzung) im Bereich der Sollmieten sind im Geschäftsjahr 2017 moderat auf ,21 (Vorjahr ,82 ) gestiegen ,90 % 7,90 % 7,10 % 7,50 % Es treten kaum noch lagebedingte Vermietungsschwierigkeiten auf. Längere Leerstandszeiten fielen nur aufgrund umfassender Renovierungen von Wohnungen vor Neuvermietung an. Die Gesamtzahl der Kündigungen von Wohnraumnutzungsverhältnissen addierte sich im Geschäftsjahr auf 204; die Fluktuationsquote ist im Vergleich zum Vorjahr (7,1 Prozent) mit 7,5 Prozent stabil geblieben. 23 Mitglieder (11 Prozent) sind innerhalb des Bestandes der GEWOG umgezogen. Im Berichtszeitraum wurden 198 (Vorjahr 258) neue Dauernutzungsverträge abgeschlossen. Leerstandszeiten entstehen in der Regel durch umfassende Instandhaltungsmaßnahmen vor Neuvermietung, die den Wohnwert erhöhen und eine bessere und zeitgemäße Vermietbarkeit der Wohnungen sicherstellen. Ausfälle an Nutzungsgebühren auf Sollmieten, abgerechneten Umlagen sowie Abschreibungen Der Leerstand am Bilanzstichtag von 24 Wohnungen mit einer Fläche von 1.484,95 m² (0,9 Prozent des Gesamtbestandes) ist im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen. Bis zum Geschäftsjahr 2015 waren hier noch Objekte enthalten, die aufgrund des geplanten Abbruchs aus dem aktiven Vermietungsgeschäft herausgenommen wurden. Am Stichtag wurden in 19 der leer stehenden Wohnungen umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt, die sich in 2018 fortsetzten. Für 23 der leer stehenden Wohnungen wurden bereits zu Beginn des Jahres 2018 neue Dauernutzungsverträge abgeschlossen. Während des Geschäftsjahres 2017 standen 62 (Vorjahr 63) der Wohnungs- und Gewerbeeinheiten bis zu einem Monat zur Vermietung frei, zwischen zwei und sechs Monaten waren 81 Einheiten (Vorjahr Die Erlösschmälerungen der Sollmieten teilen sich wie folgt auf: Geschäftsjahr Vorjahr wegen Abbruch/Mängel 320,00 410,00 wegen Ausbau / Modernisierung / Renovierung , ,85 wegen Erstbezug von Neubauten 0, ,00 wegen Vermietungsschwierigkeiten 3.644, ,43 wegen fehlender direkter Anschlussvermietung , ,00 wegen Eigennutzung 3.997, ,08 aus sonstigen Gründen , ,46 15

18 LAGEBERICHT 2017 Entwicklung des Wohnungsbestandes und der Leerstände per Wohnungen Leerstand zum ) nicht vermietet. Eine Wohnung stand aufgrund eines Brandschadens mehr als sechs Monate leer. Die Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen beliefen sich auf rund 45 T und haben sich im Vergleich zu 2016 erhöht. Die Fremdkosten für Miet- und Räumungsklagen sind im Geschäftsjahr leicht gesunken und beliefen sich auf 27 T. Diesen Posten standen Erträge aus erstatteten Kosten für Miet- und Räumungsklagen von 34 T (Vorjahr 28 T ) gegenüber. Die Kosten zur Herrichtung von nicht im vertragsgemäßen Zustand zurückgegebener Wohnungen, die den ehemaligen Mietern in Rechnung gestellt wurden, beliefen sich auf rund 55 T. Das Geschäftsguthaben der Genossenschaftsanteile reichte in einigen Fällen nicht aus, die Kosten zu decken. Bedingt durch die Rechtsprechung des BGH zur Thematik Schönheitsreparaturen werden Mieterbelastungen zunehmend erschwert. Die um Wertberichtigungen und Abschreibungen korrigierten Forderungen aus Vermietungen betrugen zum Bilanzstichtag rund 90 T. Bereinigt um die gestundeten Forderungen aus Ratenzahlungsvereinbarungen und zukünftigen Verrechnungen mit den Geschäftsguthaben betrug der Forderungsbestand rund 20 T. Dies entspricht wie im Vorjahr 1,2 Prozent der Sollmieten und Vorauszahlungen aus Dezember 2017 bzw. 0,1 Prozent der Erlöse aus Sollmieten und Umlagenabrechnungen des Geschäftsjahres Modernisierung Stettiner Straße 16

19 Instandhaltungen / Sanierungen / Modernisierungen Ziel der GEWOG ist und bleibt es, ihren Mitgliedern Wohnung und Wohnumfeld mit modernem und zeitgemäßem Standard zur Verfügung zu stellen und damit eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung zu gewährleisten ( 2 unserer Satzung). Das Investitionsvolumen 2017, bestehend aus Instandhaltung, Modernisierung und Neubau, betrug rund T (inkl. verrechneter interner Aufwand von 508 T ). Das Aufwandsvolumen für umfangreiche Modernisierungen und Instandhaltungen an den GEWOG- Immobilien sowie im Bereich des Wohnumfeldes erreichte mit T (Fremdkosten) im Geschäftsjahr 2017 das Niveau des Vorjahres. Die Fremdkosten für die Planung und Erstellung von Neubauprojekten beliefen sich auf T. An Abbruchkosten für das veräußerte Objekt Am Krausbaum (Ve 4) sind 84 T angefallen. Für die Renovierung von Treppenhäusern, Fällungen und Ersatzpflanzungen, allgemeine Wohnumfeldverbesserungen und ähnliche Maßnahmen wurden rund 139 T aufgewandt. Entwicklung der Instandhaltungs kos ten in EURO je m 2 Nutzfläche 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20, ,63 41,40 40,47 38,79 38,48 Die Aufwendungen für die laufende Instandhaltung unseres Immobilienbestandes (inkl. Versicherungsschäden) in Höhe von 871 T (Vorjahr 926 T ) und die mietwirksamen Aufwendungen vor Neuvermietung in Höhe von T (Vorjahr T ) an und in unseren Häusern bzw. Wohnungen addierten sich im Geschäftsjahr 2017 auf T. Die umfangreichen Sanierungen vor Neuvermietung von freigewordenen Wohnungen in den Bereichen Sanitär, Fußboden und Elektro, um die Wohnungen auf einen zeitgemäßen Standard zu setzen, wurden im Geschäftsjahr 2017 fortgesetzt. Der Gesamtinstandhaltungsaufwand der Genossenschaft, bestehend aus laufender Instandhaltung, Großmaßnahmen, modernisierungsbegleitender Instandhaltung, wertverbessernder Maßnahmen, verrechnetem sächlichen Aufwand und Personalaufwand, abzüglich der Erstattungen durch Versicherungen und Mitglieder, betrug T und damit 38,48 pro m² Wohn- und Nutzfläche; das entspricht einem Anteil von rund 46 Prozent der Sollmieten. Das Engagement der vergangenen Jahre, unsere Wohnungen und Häuser auf einem zeitgemäßen Stand zu halten bzw. zu verbessern, blieb auch im Geschäftsjahr 2017 sehr hoch. Modernisierung Stettiner Straße 17

20 LAGEBERICHT 2017 Besonders zu erwähnen sind folgende Maßnahmen: Ve 30, Stralsunder Straße 9 19, Stettiner Straße 2 12 energetische Sanierung, Fassaden, Terrassen, Fenster, Haustüranlagen, Dächer T Ve 49, Breslauer Straße energetische Sanierung, Fassaden, Balkone, Fenster, Wohnungseingangstüren, Haustüranlagen, Speicherbodendämmung T Ve 78, Fauststraße Überarbeitung Fassade, Zinkgauben, Balkone T 106 Ve 67, Im Porzer Feld 39 65, Anstrich Fassaden, Erneuerung Dächer mit Speicherbodendämmung T Modernisierung Breslauer Straße 18

21 19

22 LAGEBERICHT 2017 Neubautätigkeit / Erwerb / Verkauf Das Jahr 2017 war geprägt von den Neubauprojekten Physikersiedlung in Porz-Mitte und der Bauvorbereitung des im vergangenen Jahr erworbenen Grundstücks Im Bodesfeld 34 in Porz-Wahn. In der Physikersiedlung wurden die südlich der Hertzstraße im Herbst 2016 begonnenen weiteren Neubauprojekte fortgesetzt. Im II. und III. Bauabschnitt (Ve 91, Hertzstr. 2 und 4/6; Ve 92, Hertzstr. 8/10 und Planckstr. 5/7) entstanden vier energieeffiziente Wohngebäude, ein Winkel und drei Zeilen, jeweils mit drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss sowie zwei Tiefgaragen, die der beauftragte Bauträger Wilma Wohnen Köln-Bonn GmbH aus Ratingen errichtet hat. Gebaut wurden 64 Wohnungen mit rund m² Wohnfläche; Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen von 53 bis 122 m² sowie 49 Stellplätze. Die Ausstattung ist mit z. B. Aufzug (im Winkelgebäude), Parkett und Fußbodenheizung überdurchschnittlich. Das Energiekonzept sieht Geothermie als regenerative Energieart vor, zum Einsatz kommen Wärmepumpenanlagen mit Saug- und Schluckbrunnen. Das Investitionsvolumen wurde mit rund 12,0 Millionen Euro kalkuliert, branchenüblich finanziert aus Eigenmitteln der Genossenschaft und Hypothekendarlehen. Bei Mieten von 8,50 bis 9,50 /m²/mtl. und dem Ansatz der üblichen Bewirtschaftungskosten ergibt sich eine Rendite von rund 5 Prozent. Die Ausgaben im Geschäftsjahr 2017 beliefen sich auf rund 8,0 Millionen Euro. Die Fertigstellung erfolgt getaktet, der II. BA (Ve 91 mit 33 Whg.) zum und der III. BA (Ve 92 mit 31 Whg.) zum Alle 64 Wohnungen des II. und III. Bauabschnitts waren bereits Ende des vergangenen Jahres an Mitglieder unserer Genossenschaft vermietet. Die Bauanträge für den IV. und V. Bauabschnitt der Physikersiedlung (Ve 93 und Ve 94, 2 Winkel- und 2 Zeilengebäude mit 64 Wohnungen) wurden über den Bauträger Wilma Wohnen Köln-Bonn GmbH vorsorglich bereits im September 2017 bei der Stadt Köln eingereicht; die Fortsetzung der Neubauaktivitäten ist hier für März 2019 geplant. Auf dem Grundstück Im Bodesfeld 34, das wir von der NAK Immobilien GmbH erworben hatten, wurde Ende 2017 mit dem Bau eines typischen Zeilengebäudes mit Laubengangerschließung, Aufzug und Tiefgarage begonnen. Die Baugenehmigung, die Anfang 2017 beantragt wurde, erhielten wir von der Stadt Köln im Oktober. Auf drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss entstehen 17 Wohnungen mit rund m² Wohnfläche; Ein-, Zwei- und Dreizimmerwohnungen von 41 bis 112 m² sowie 17 Stellplätze. Das Energiekonzept sieht Gasbrennwerttechnik und Solarthermie vor. Die Gesamtinvestition einschließlich des Grundstückserwerbs wurde mit 4,8 Millionen Euro kalkuliert, branchenüblich finanziert aus Eigenmitteln der Genossenschaft und Hypothekendarlehen. Bei Mieten von 8,80 bis 9,80 /m²/mtl. und dem Ansatz der üblichen Bewirtschaftungskosten ergibt sich eine Rendite von rund 2 Prozent. Die Ausgaben im Geschäftsjahr 2017 beliefen sich auf rund 266 T, die Fertigstellung ist für Mai/Juni 2019 geplant. Die alten und nicht modernisierungsfähigen Gebäude Am Krausbaum (Ve 4) mit 36 Wohnungen an der Grenze zu Porz-Lind wurden Anfang des Jahres 2017 niedergelegt. Das leere Grundstück wurde auf der Grundlage des Notarvertrages vom an den Käufer Wilma Wohnen Köln-Bonn Projekte GmbH im April übergeben, die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 2,2 Millionen Euro erfolgte termingerecht. Baustellenbesprechung Physikersiedlung 20

23 Baustelle Physikersiedlung II. + III. Bauabschnitt 21

24 LAGEBERICHT 2017 Physikersiedlung 22

25 Mitgliederbewegung Im Geschäftsjahr 2017 haben sich im Mitgliederbestand und in der Anzahl der gezeichneten Geschäftsanteile nachfolgend dargestellte Entwicklungen ergeben: Mitglieder Geschäftsanteile Stand Zugänge Abgänge durch Kündigung durch Übertragung durch Tod durch Ausschluss durch Anteilskündigung./ /. 385 Stand Auf das gezeichnete Kapital waren zum Einzahlungen in Höhe von 99,4 % erfolgt. Geschäftsergebnis Das Geschäftsjahr 2017 schloss zum mit einem Jahresüberschuss von ,64. Der Überschuss wurde, wie in den vergangenen Jahren, im Wesentlichen im Bereich der Hausbewirtschaftung erzielt. Im Rahmen der Vorwegzuweisung auf der Grundlage der Satzung verbleibt nach Einstellung von ,06 in die gesetzliche, ,00 in die Bauerneuerungs- und ,80 in die freie Rücklage für das Geschäftsjahr 2017 ein Bilanzgewinn von ,78 zur Ausschüttung der satzungsgemäßen Dividende in Höhe von 4 Prozent. Der im Wirtschaftsplan 2017 prognostizierte Überschuss von T wurde um insgesamt T übertroffen; im Wesentlichen aufgrund von höheren Sollmieten (+189 T ) und sonstiger betrieblicher Erträge (+107 T ), sowie geringerer Instandhaltung ( T ) und sonstigen betrieblichen Aufwand (-181 T ). Hinsichtlich weiterer Einzelheiten zum Jahresabschluss 2017 (Ergebniskomponenten, Vermögensund Kapitalstruktur) wird auf B Darstellung der Lage, Ziffer 1 3, verwiesen. Erstellung Außenanlagen Physikersiedlung 23

26 LAGEBERICHT Finanzielle Leistungsindikatoren Durch den Jahresabschluss zum wird weiterhin ein positives Bild der Genossenschaft aufgezeigt, wie die nachfolgend ausgewählten Kennzahlen verdeutlichen und erläutern. Die Gesamtkapitalrentabilität, das Verhältnis von Jahresüberschuss zzgl. Fremdkapitalzinsen und Ertragssteuern zur Bilanzsumme am , betrug im Geschäftsjahr 6,08 Prozent (Vorjahr 4,09 Prozent). Die Eigenkapitalquote ist, bedingt durch die in die Zukunft verschobene Aufnahme von Darlehen für die Neubauten, auf 52,0 Prozent gestiegen. Die durchschnittliche Sollmiete pro m² Wohn- und Nutzfläche ( ,41 m²) betrug 6,91 /mtl. Die Leerstandsquote, das Verhältnis der am Bilanzstichtag leer stehenden Wohnungen zum Gesamtbestand, ist mit 0,9 Prozent weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Instandhaltungskosten von T (Fremdkosten zzgl. verrechnetem Personal- und Sachaufwand, abzgl. Erstattungen von Versicherungen und Mitgliedern) bedeuteten bei ,41 m² Wohn-/Nutzfläche 38,48 /p. a. bzw. 3,21 pro m² monatlich. Dies entspricht einem Anteil von rund 46 Prozent der durchschnittlichen Sollmiete im Unternehmen. Die durchschnittlichen Buchwerte der bebauten Grundstücke betrugen 475,95 (Vorjahr 487,84 ) je m² Wohn-/Nutzfläche. Dies bedeutet eine Senkung um 11,89 je m² oder 2,44 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, bedingt durch die jährliche Regelabschreibung und den Abgang des Objektes Am Krausbaum (Ve 4). Der Abnutzungsgrad des Sachanlagevermögens betrug 34,0 Prozent. Die Verschuldung beträgt unter Berücksichtigung planmäßiger Tilgungen sowie der Auszahlung des restlichen Darlehens für den Neubau Wattstraße 2, 4/6, 8/10, Planckstraße 9/11 (Ve 90, Physikersiedlung I. BA) im Geschäftsjahr 243,49 pro m² Wohn-/Nutzfläche und ist gegenüber dem Vorjahr um 1,4 Prozent gesunken. Modernisierung Im Porzer Feld 24

27 B Darstellung der Lage 1. Vermögenslage In der nachfolgenden Aufstellung wurden die Positionen zur Vermögens- und Kapitalstruktur den entsprechenden Vorjahreszahlen gegenübergestellt: Veränderungen T % T % T VERMÖGENSSTRUKTUR Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände 0 0,0 4 0,0./. 4 Sachanlagen , , Finanzanlagen , ,4./. 508 Umlaufvermögen Langfristig 37 0,0 35 0,0 + 2 Kurzfristig Unfertige Leistungen , , Flüssige Mittel und Wertpapiere des Umlaufvermögens , ,1./ Übrige Aktiva 122 0, ,3./. 235 Bilanzsumme , , KAPITALSTRUKTUR Eigenkapital Langfristig Geschäftsguthaben verbleibender Mitglieder , , Ergebnisrücklagen , , , , Kurzfristig Geschäftsguthaben ausgeschiedener Mitglieder 362 0, ,3 + 8 Bilanzgewinn 302 0, , , , Fremdkapital Langfristig Verbindlichkeiten aus der Dauerfinanzierung , ,1./. 657 Kurzfristig Rückstellungen 850 0, ,2./. 262 erhaltene Anzahlungen , , übrige Verbindlichkeiten , , , ,7./. 106 Bilanzsumme , , Die Bilanzsumme ist im Vergleich zum Vorjahr um rund T (+4,2 %) gestiegen. 25

28 LAGEBERICHT 2017 Das Sachanlagevermögen ist um T gestiegen. Die Veränderungen beruhen auf den jährlichen Abschreibungen, denen Zugänge aus den Neubauprojekten des zweiten und dritten Bauabschnittes der Physikersiedlung und Im Bodesfeld 34 gegenüberstehen. Die Finanzanlagen des Anlagevermögens sind durch den Verkauf des letzten Wertpapieres gesunken. Der Finanzmittelbestand ist zum Bilanzstichtag auf T gefallen. Der Anteil des Umlaufvermögens beträgt 7,1 Prozent des Gesamtvermögens. Die Eigenkapitalquote ist im Geschäftsjahr 2017 um 2,8 Prozentpunkte auf 52,0 Prozent gestiegen. Dies resultiert aus der noch nicht erfolgten Aufnahme neuer Darlehen zur Finanzierung des zweiten und dritten Bauabschnittes der Physikersiedlung, da diese aktuell aus eigenen liquiden Mitteln vorfinanziert wurden. Aufgrund der aktuellen und zukünftigen Neubauprojekte (insbesondere in der Physikersiedlung ) wird die Eigenkapitalquote in Zukunft wegen des damit verbundenen Kapitalbedarfs jedoch sinken. Das langfristige Fremdkapital hat sich durch planmäßige Tilgungen ( T ), Ablösung von Darlehen bei Zinsauslauf (-41 T ), und der Restzahlung des Darlehns für die Neubauprojekte ( T ) um 657 T vermindert. Der Anteil des langfristigen Fremdkapitals am Gesamtkapital beträgt 39,8 Prozent. Analog zum mittelfristig prognostizierten Rückgang der Eigenkapitalquote wird dieser Anteil in den nächsten Jahren steigen. Die Genossenschaft hat auch im Jahr 2017 jederzeit ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllt. Die Zahlungsbereitschaft war stets gewährleistet. Der in 2017 erwirtschaftete Cashflow (Jahresergebnis + Abschreibungen + Veränderungen der langfristigen Rückstellungen) betrug T (Vorjahr T ). Ausgehend von der Stichtagsliquidität in Höhe von T ist, unter Berücksichtigung des für 2018 erwarteten geldrechnungsmäßigen Überschusses von T und dem Zufluss aus den geplanten Darlehensaufnahmen für die Neubauprojekte, die Liquidität im Geschäftsjahr 2018 gesichert. 3. Ertragslage Die Genossenschaft schloss das Geschäftsjahr 2017 mit einem Jahresüberschuss von T ab. Im Rahmen der Vorwegzuweisung auf der Grundlage der Satzung verbleibt nach Einstellung von T in die gesetzliche, Bauerneuerungs- und freie Rücklage ein Bilanzgewinn von ,78 zur Ausschüttung der Bruttodividende von 4 Prozent auf das dividendenberechtigte Geschäftsguthaben per in Höhe von ,59. Der Jahresüberschuss von T wurde im Wesentlichen im Bereich Hausbewirtschaftung erzielt. Das kurzfristige Fremdkapital in Höhe von T (8,2 Prozent des Gesamtkapitals) ist im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken. 2. Finanzlage Zum sind die langfristigen Vermögenswerte ( T ) zu 98,2 Prozent durch Eigen - kapital und langfristiges Fremdkapital (zusammen T ) gedeckt. 26

29 Nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten stellt sich die Ertragslage wie folgt dar: Veränderungen T % T % T Umsatzerlöse einschl. Bestandsveränderung (Gesamtleistung) , , Andere betriebliche Erträge 221 1, ,3./. 21 Betriebsleistung , , Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen , ,9./. 51 Personalaufwand , ,1./. 5 Abschreibungen , , Andere betriebliche Aufwendungen 624 3, , Zinsaufwand , ,0./. 93 Gewinnunabhängige Steuern 503 2, , Aufwendungen für die Betriebsleistung , ,7./. 23 Betriebsergebnis , , Finanzergebnis Neutrales Ergebnis Gesamtergebnis vor Ertragssteuern Steuern vom Einkommen und Ertrag./. 42./. 40./. 2 Jahresüberschuss Das Betriebsergebnis mit T ist zum Vorjahr um 401 T gestiegen. Die Steigerung des Ergebnisses in diesem Teilbereich ergibt sich aus höheren Erträgen aus den Sollmieten im Vergleich zu 2016; die Aufwendungen sind geringfügig gestiegen. Die Hausbewirtschaftung trägt mit T Überschuss zum Betriebsergebnis bei. Die Gesamterträge von T werden hauptsächlich von den Umsatzerlösen aus Sollmieten und Umlagenabrechnungen ( ) bestimmt. Die Steigerung in diesem Teilbereich um 378 T resultiert aus den in 2016 (unterjährig) und 2017 durchgeführten Mietanpassungen bei Neuvermietungen sowie moderater Mieterhöhungen in Teilbereichen unseres Bestandes. Entwicklung der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung in T

30 LAGEBERICHT 2017 Die Gesamtaufwendungen in Höhe von T wurden durch Instandhaltung (6.384 T ), Betriebskosten (4.082 T ), Abschreibungen (1.961 T ) und Zinsaufwand (1.415 T ) bestimmt. Die Aufwendungen im Bereich der Hausbewirtschaftung sind im Vergleich zum Vorjahr leicht um 50 T gesunken. Bei den energetischen Sanierungen im Bereich der Instandhaltung ergab sich eine Unterschreitung des Budgets um 728 T, die Kosten der laufenden und modernisierungsbegleitenden Instandhaltung fielen rund 388 T niedriger aus als geplant. Mit Hilfe einer internen Betriebsabrechnung (BAB) wurden Verwaltungskosten (Personal- und Sachkosten) von 317,82 (Vorjahr 299,56 ) je Bewirtschaftungseinheit ermittelt. Der sonstige betriebliche Bereich belastet das Betriebsergebnis im Geschäftsjahr 2017 negativ mit 208 T (Vorjahr 239 T ). Durch die weiterhin starke Bautätigkeit wird dieser Bereich auch zukünftig negativ abschließen, da den ermittelten Kosten für die Bau- und Modernisierungstätigkeit keine aktivierten Eigenleistungen gegenüber gestellt werden. Das neutrale Ergebnis schloss im Geschäftsjahr 2017 positiv mit T ab. Die Steigerung von T resultiert aus dem Verkauf des Objekts Am Krausbaum (Ve 4). Der Bereich wird sich in den folgenden Geschäftsjahren wieder auf das Niveau der Vorjahre von rund 150 T einpendeln und das Betriebsergebnis weiterhin positiv beeinflussen. Das Finanzergebnis schließt mit 8 T positiv ab und ist zum Vorjahr unverändert. Aufgrund des anhaltenden niedrigen Zinsniveaus auf dem Geldmarkt wird das Ergebnis in Zukunft weiter niedrig bleiben. Die Ertragslage wird auch künftig weiterhin im Wesentlichen von der Bewirtschaftung unseres Bestandes bestimmt. Der Wirtschaftsplan 2018 sieht einen Jahresüberschuss in Höhe von T vor. Unter Einbeziehung der Wirtschafts- und Finanzplanung ist die Ertragslage weiterhin gesichert. Weltklimakonferenz zu Gast bei der GEWOG 28

31 C Risikobericht 1. Risiken der künftigen Entwicklung Nach dem Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) sind geeignete Maßnahmen im Unternehmen getroffen, damit Entwicklungen, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten, früh erkannt werden. Es besteht ein auf die Unternehmensgröße abgestimmtes internes Überwachungssystem mit Risikomanagement im Sinne des KonTraG für die Tätigkeitsfelder der Genossenschaft. Anhand von regelmäßigen Vergleichen des Wirtschaftsplans mit den fortgeschriebenen Einnahmen/Ausgaben unter Verwendung der Angaben aus dem Rechnungswesen wird die Entwicklung dargestellt. Der Aufsichtsrat wird über die Erwartungen und bestehenden Geschäftsrisiken regelmäßig informiert. Das Management und die Bewirtschaftung des eigenen Bestandes sowie verstärkte Neubautätigkeiten bleiben Schwerpunkte unserer Tätigkeit. Daher kommt den Entwicklungen und Risiken in diesen Betätigungsfeldern größere Bedeutung zu. Modernisierungsbegleitende und wohnwertverbessernde Instandhaltungen bei Mieterwechseln verursachen vorübergehende Leerstände und Mietausfälle, die durch höhere Nutzungsgebühren bei Neuvermietung kompensiert werden. Für das Jahr 2018 werden Erlösschmälerungen in Höhe von unter 1,5 % der Sollmieten erwartet. Da unser Portfolio geprägt ist von den ehemaligen öffentlich geförderten Wohnanlagen der 50er und 60er Jahre, weist der Bestand altersbedingt einen wachsenden Modernisierungsbedarf auf. Einerseits müssen laufend steigende Anforderungen an die energetische Ausstattung erfüllt werden, andererseits muss der Spagat zwischen altersgerechtem Wohnraum und attraktiven Wohnmöglichkeiten für junge Menschen geleistet werden. Die wirtschaftliche Situation der privaten Haushalte in Deutschland entwickelt sich dabei sehr unterschiedlich. Die Gruppe der Niedrigeinkommensbezieher wird zukünftig wachsen; vor allem die Seniorenhaushalte werden ein deutlich geringeres Einkommen haben als die heutigen Rentnerhaushalte. Diese Risiken beeinträchtigen zwar die Ertragslage, stellen aber keine bestandsgefährdenden Risiken für die GEWOG dar. 2. Chancen der künftigen Entwicklung Die Entwicklung der Haushalte- und Familienstrukturen zeigt, dass der langfristige Trend zur Zunahme Alleinlebender und kinderloser Paare darunter viele Senioren weiter anhält, ebenso der Rückgang der Familien mit Kindern. Das hat Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage insgesamt, da Anzahl und Größe der Haushalte der maßgebliche Faktor sind. Dies trifft jedoch nicht alle Landesteile in gleichem Maße, sondern tritt regional in sehr unterschiedlichen Ausprägungen auf. Strukturschwache Regionen werden durch das Wanderungsverhalten und die bereits alterslastigen Strukturen weiter entleert/entvölkert, wirtschaftlich starke Regionen (wie z. B. Köln) verzeichnen Zuwächse. Die Struktur der Nachfrage wird sich daher auf den regionalen Wohnungsmärkten weiter ausdifferenzieren. Einerseits werden Wohnungen benötigt, die der alternden Bevölkerung das Wohnen für ein langes Leben in den Beständen ermöglichen, andererseits werden auch Angebote für junges Wohnen und für Familien erforderlich. Wir sehen große Chancen darin, unsere Bestände, Projekte und Dienstleistungen so zu entwickeln, dass auf verändernde Wünsche im Bereich des Wohnens rechtzeitig reagiert werden kann. Bei unseren strategischen Portfolioüberlegungen stoßen wir weiterhin auf Bestände/Objekte wo es abzuwägen gilt, ob nicht Abriss oder Verkauf die bessere Alternative ist, um ein nachhaltiges und zukunftsfähiges Wohnungsangebot zu schaffen. Wenn Gebäude unter städtebaulichen, wohnungsund sozialpolitischen Gesichtspunkten wirtschaftlich nicht saniert werden können, führen Ersatzneubauten zu einer Aufwertung des Gesamtportfolios der Genossenschaft. Die Qualität der Wohnungen und deren Bewirtschaftung werden zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor. 29

32 LAGEBERICHT 2017 Für Köln ist nach allen Prognosen weiterhin ein Bevölkerungswachstum anzunehmen, daher wird mit unserer vorausschauenden genossenschaftlich orientierten Unternehmenspolitik nach ökologischen, generationengerechten und energetischen Maßstäben die Marktposition der GEWOG - Porz eg behauptet. Technik Physikersiedlung 30

33 D Prognosebericht Als Genossenschaft mit Tradition und Zukunft stellen wir die hohe Qualität des Produktes Wohnen für unsere Mitglieder durch sorgfältige und kontinuierliche Instandhaltung, umfassende Modernisierung mit zeitgerechter Ausstattung und Neubauten zu marktgerechten Preisen sicher. Das vorrangige Ziel der GEWOG bleibt, ihren Mitgliedern spekulationsfreien Wohnraum mit modernem und zeitgemäßem Standard zur Verfügung zu stellen. Wir bieten unseren Mitgliedern sicheres Wohnen ein Leben lang, Service, Solidarität in gelebten Nachbarschaften und Mitbestimmung im Rahmen der Satzung. Nicht die Wohnung ist das Produkt, sondern das Wohnen und Wohnen ist Leben. Auch im nächsten Jahr werden wir uns weiter aktiv an der Imagekampagne Typisch Genossenschaften innerhalb der köln ag, Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen e.v., beteiligen. Gemeinsames Ziel ist es, das Wohnen und Leben in Genossenschaften als moderne und eigenständige Wohnform der Öffentlichkeit zu kommunizieren. Besonders gefördert werden der Veedels-Cup, ein jährlich stattfindendes Jugendfußballturnier, und die Einrichtung von Leseclubs an Schulen in Köln und Umgebung. Die Auseinandersetzung mit der Entwicklung einer Wohnanlage, eines Quartiers, eines Stadtteils ist Typisch Genossenschaft, denn wir bleiben am Standort und haben deshalb allen Grund, die Bestände mit Blick in die Zukunft weiterzuentwickeln und marktfähig zu halten. Auf der Grundlage des Bebauungsplanes für das rund 2,3 Hektar große Gebiet der Physikersiedlung in Porz-Mitte werden hier auf eigenen Grundstücken weiter kontinuierlich Neubauaktivitäten erfolgen. Nach dem I. Bauabschnitt mit 64 Wohnungen und dem Abschluss des II. und III. Bauabschnitts (4 Gebäude mit 64 Wohnungen) Anfang 2018 wird ab März 2019 entlang der Siemensstraße mit dem IV. und V. Bauabschnitt begonnen; bis Ende 2020 entstehen dann dort nochmals 64 Wohnungen in vier Häusern (2 Winkel- und 2 Zeilengebäude). In zukünftigen Bauabschnitten und über mehrere Jahre verteilt werden darüber hinaus noch weitere 80 neue Genossenschaftswohnungen (VI. und VII. Bauabschnitt) errichtet; es entsteht die neue Physikersiedlung mit insgesamt 270 Wohnungen in 17 Gebäuden. Auf dem Grundstück in Porz-Wahn, Im Bodesfeld 34, wurde Ende 2017 mit dem Bau eines typischen Zeilengebäudes mit Laubengangerschließung und drei Vollgeschossen, Staffelgeschoss sowie Tiefgarage begonnen; die 17 Wohnungen werden Mitte 2019 fertiggestellt. Altersbedingt weist unser Wohnungsbestand einen wachsenden Modernisierungsbedarf auf. Es werden höhere Investitionen in den Bestand notwendig sein, um diesen marktfähig zu halten, gerade unter den Aspekten der Energieeffizienz und der Anpassung an den demografischen Wandel. Dabei ist die Refinanzierung solcher Investitionen ein wesentlicher Gesichtspunkt. Aus wohnungs- und stadtentwicklungspolitischer Sicht ist es wichtig, die Handlungsfelder Neubau und Bestand in Balance zu halten. Wenn Gebäude unter städtebaulichen, wohnungs- und sozialpolitischen Gesichtspunkten wirtschaftlich nicht saniert werden können, tragen hocheffiziente Neubauten zu einer Verbesserung der Klimabilanz bei. Das Thema Ökologie ist bei unseren Mitgliedern etabliert, diese Einstellung wird sich in den kommenden Jahren weiter ausprägen und das Nachfrageverhalten in zunehmendem Maße beeinflussen. Der Umfang der Heiz- und Betriebskosten ist ein wesentlicher Wettbewerbsfaktor, die Gesamtmiete wird zum entscheidenden Kostenmaßstab. 31

34 LAGEBERICHT 2017 Der Investitionsplan 2018 mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 13,3 Mio. sieht u. a. folgende Maßnahmen vor: Ve 49, Breslauer Straße 2 8 energetische Sanierung, Fassaden, Balkone, Fenster, Wohnungseingangstüren, Haustüranlagen, Speicherbodendämmung Ve 49, Breslauer Straße energetische Sanierung, Fassaden, Balkone, Fenster, Wohnungseingangstüren, Haustüranlagen, Speicherbodendämmung Ve 49, Breslauer Straße 1 9 mit Marienplatz 1 energetische Sanierung, Fassaden, Balkone, Fenster, Wohnungseingangstüren, Haustüranlagen, Speicherbodendämmung Ve 54, Hauptstraße Anstrich der Fassaden und Überarbeitung der Balkone Wohnumfeldverbesserungsmaßnahmen Vegetationsarbeiten, Spielplätze, Kanäle Ve 1, Im Bodesfeld 34 Fortsetzung des Neubauvorhabens Ve 91 und 92, Physikersiedlung II. Bauabschnitt (Hertzstr. 2, 4/6) und III. Bauabschnitt (Hertzstr. 8/10, Planckstr. 5/7) Fertigstellung der Neubauvorhaben zum und Ve 93 und 94, Physikersiedlung IV. und V. Bauabschnitt Bauantragsverfahren Ve 96, Physikersiedlung Herrichtung der Hertzstraße als Privatstraße Ve 97, Physikersiedlung Erstellung des Spielplatzes an der Planckstraße Perspektive Breslauer Straße

35 Perspektive Marienplatz 1, Breslauer Straße 1 9 Für Köln werden weiterhin Zuwachsraten bei der Entwicklung der Bevölkerung und insbesondere bei der Zahl der Haushalte prognostiziert. Bis 2035 wird darüber hinaus nach der Bevölkerungsprognose der Stadt Köln eine gesunde Stadtentwicklung vorausgesagt. Die relevante Einflussgröße für die Entwicklung der Wohnungsnachfrage bleibt die Zahl und Struktur der privaten Haushalte. Die Entwicklung der Haushalteund Familienstrukturen zeigt, dass der langfristige Trend zur Zunahme Alleinlebender und kinderloser Paare darunter viele Senioren weiter anhält, ebenso der Rückgang der Familien mit Kindern. Der Zuzug von Flüchtlingen und der Zuzug aus dem EU-Ausland hat diese Entwicklung etwas gebremst, wenn auch nicht grundsätzlich verändert. Es ist Aufgabe einer vorausschauenden kommunalen Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik diese Trends zu berücksichtigen. Für den Stadtbezirk Porz wird 2018 besonders wichtig, dass am Friedrich-Ebert-Platz der Abbruch des ehemaligen Hertie/Karstadt Warenhauses einschließlich der Tiefgarage endlich erfolgt und das prägende Gebäude aus den 70-iger Jahren aus dem Stadtbild verschwindet. Das Areal innerhalb des Bauzauns avanciert dann zur Porzer Großbaustelle auf dem in den nächsten Jahren die neue Porzer Mitte entstehen wird. Die Marktsituation in Köln-Porz wird sich in den nächsten zwei Jahren nicht wesentlich verändern, größere Mietsteigerungen/-sprünge sind nicht zu erwarten. Die Nachfrage nach den von der GEWOG angebotenen Wohnungen, Neubau und Bestand, wird konstant bleiben. Gründe hierfür sind das gute Preis-/Leistungsverhältnis, wohnwertverbessernde Investitionen in den Bestand, das Angebot an spekulationsfreiem Wohnraum als Genossenschaft sowie die gute Infrastruktur des Stadtteils Köln-Porz. Mit einer weiterhin vorausschauenden Investitionspolitik nach ökologischen, generationengerechten und energetischen Maßstäben werden wir die Marktposition unserer Genossenschaft auch zukünftig gut behaupten. 33

36 LAGEBERICHT 2017 Die deutsche Wirtschaft folgt 2018 weiterhin einem von der Binnenkonjunktur getragenen Wachstumspfad. Treibende Faktoren sind hierbei die günstige Arbeitsmarktlage und die kräftigen Zuwächse der realen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte, wenngleich auch die Investitionen der Unternehmen zulegen sollten. Der schleppende Verlauf der Brexit-Verhandlungen, die künftige Ausgestaltung der US-amerikanischen Handelspolitik mit zunehmend protektionistischen Tendenzen sowie die Spannungen mit Nord-Korea könnten die wirtschaftlichen Perspektiven in Deutschland künftig beeinträchtigen. Nach den Prognosen der Wirtschaftsexperten wird erwartet, dass der anhaltende kräftige Aufschwung sich auch im kommenden Jahr 2018 fortsetzt; insgesamt wird mit einem weiteren Wachstum des BIP um rund 2,2 Prozent gerechnet. Im Jahr darauf, 2019, soll die Wirtschaftsleistung in gleicher Größenordnung steigen. Die großen wohnungspolitischen Ziele der Zukunft sind bezahlbarer Wohnraum, bezahlbare Grundstücke und bezahlbares Bauen. Die Bearbeitung so wichtiger Themen wie Wohnraumförderung, Energiewende, Mietrecht und Baukostensenkung verzögert sich, da die Regierungsparteien in Berlin noch immer um ein tragfähiges Regierungsbündnis ringen. Wie viel gesellschaftlichen Sprengstoff das Thema Wohnen enthält, wird allerdings von der Politik nur halbherzig wahrgenommen. Abgesehen von einer Neuauflage der fragwürdigen Mietpreisbremse, Maßnahmen für den sozialen Wohnungsbau oder dem Schrauben an den Mietpreisspiegeln kommen wenige Ideen aus Berlin. E Dank für Mitwirkung und Mithilfe Herzlichen Dank allen unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren engagierten Einsatz und ihre erfolgreiche Arbeit im Geschäftsjahr 2017 zum Wohle der Genossenschaft. Herzlichen Dank allen Mitgliedern und Hausgemeinschaften vor Ort, insbesondere den gewählten Vertreterinnen und Vertretern in den jeweiligen Wohngebieten, für ihre unermüdliche persönliche Initiative, ihre für uns sehr hilfreichen Anregungen und ihr Vertrauen. Herzlichen Dank an die Mitglieder des Aufsichtsrates für die auch im Geschäftsjahr 2017 gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit zum Erreichen der gemeinsam vereinbarten Ziele der GEWOG - Porz eg. Wir freuen uns auf eine weiterhin erfolgreiche Zusammenarbeit! Köln-Porz, den GEWOG Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eg - Vorstand - Hans-Dieter Jungmann Astrid Schinz Uwe Seibel Lebenswerte Wohn- und Stadtquartiere und eine erfolgreiche Energiewende haben ihren Preis. Das weiter fortbestehende Delta zwischen Wohnungsbedarf und Bautätigkeit führt vor allem eins vor Augen: Es braucht ein konzertiertes Handeln aller Akteure und gezielte Förderung von Bund, Länder und Kommunen, um bestehende Hürden für mehr bezahlbaren Wohnungsbau aus dem Weg zu räumen. Genossenschaften haben eine starke Tradition; Gutes und Bewährtes hält sich auch in Zukunft. Bei der GEWOG - Porz eg wird das Wohnen bezahlbar bleiben! 34

37 Attraktiver Neubau mit Aufzug Hier bauen wir für Sie 17 individuell geschnittene Wohnungen für Singles, Paare und Familien 1-3-Zimmer von m² moderne Ausstattung überwiegend barrierefrei Fertigstellung Frühjahr 2019 Bauherr: GEWOG - Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eg Kaiserstr. 11, Köln Architekt pützarchitektur Dipl.-Ing. Architekt Tobias Pütz Ostlandstraße 90a, Köln Vermietung: GEWOG - Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eg Ansprechpartner: Refenda Adrovic, 02203/ , adrovic@gewog-porz.de Neubau Im Bodesfeld 34 35

38 ERGEBNISVERWENDUNG ZUM 31. DEZEMBER 2017 Vorstand und Aufsichtsrat haben im Rahmen der Vorwegzuweisung auf Grundlage der Satzungsregelungen beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von ,64 in die gesetzliche Rücklage ,06 in die Bauerneuerungsrücklage ,00 und in die freie Rücklage ,80 einzustellen. Dem liegen getrennte Beschlüsse von Vorstand und Aufsichtsrat zu Grunde. Der Vertreterversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses unter Billigung der Vorwegzuweisung vorgeschlagen. Es wird vorgeschlagen, den sich ergebenden Bilanzgewinn von ,78 zur Ausschüttung der satzungsgemäßen Dividende von 4 % auf das dividendenberechtigte Geschäftsguthaben am in Höhe von ,59 zu verwenden. Die in der Satzung festgelegte Obergrenze der Bruttodividende beträgt 4 %. Köln-Porz, den GEWOG Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eg - Der Vorstand - Hans-Dieter Jungmann Astrid Schinz Uwe Seibel 36

39 JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR

40 1. BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2017 AKTIVA ANLAGEVERMÖGEN Geschäftsjahr EURO Vorjahr EURO Immaterielle Vermögensgegenstände entgeltlich erworbene Software und Lizenzen 0, ,00 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte , ,34 mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,70 Grundstücke ohne Bauten , ,00 Technische Anlagen und Maschinen 362, ,00 Andere Anlagen, Betriebs- und , ,00 Geschäftsausstattung Anlagen im Bau , ,57 Bauvorbereitungskosten , , ,35 Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen , ,00 Wertpapiere des Anlagevermögens 0, , ,00 Anlagevermögen insgesamt , ,96 UMLAUFVERMÖGEN Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Unfertige Leistungen , ,23 Andere Vorräte , , ,52 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung , ,87 Forderungen gegen verbundene Unternehmen 0, ,86 Sonstige Vermögensgegenstände , , ,87 Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,01 Rechnungsabgrenzungsposten Andere Rechnungsabgrenzungsposten 2.362, ,99 Bilanzsumme , ,31 Bilanzvermerk Treuhandvermögen aus Mietkautionen: 6.147, ,20 38

41 PASSIVA EIGENKAPITAL Geschäftsjahr EURO Vorjahr EURO Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,65 der verbleibenden Mitglieder , ,59 aus gekündigten Geschäftsanteilen 2.000, ,11 0,00 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile ,89 (36.180,41) Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage , ,57 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt ,06 ( ,07) Bauerneuerungsrücklage , ,00 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt ,00 ( ,00) Andere Ergebnisrücklagen , , ,19 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt ,80 ( ,93) Bilanzgewinn Jahresüberschuss , ,71 Einstellungen in Ergebnisrücklagen , , ,00 Eigenkapital insgesamt , ,71 Rückstellungen Steuerrückstellungen 166,00 0,00 Sonstige Rückstellungen , , ,00 Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,69 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,46 Erhaltene Anzahlungen , ,96 Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,22 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,03 Verbindlichkeiten an verbundenen Unternehmen 1.590,54 0,00 Sonstige Verbindlichkeiten , , ,24 davon aus Steuern: 0,00 (0,00) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 (0,00) Bilanzsumme , ,31 Bilanzvermerk Treuhandverbindlichkeiten aus Mietkautionen: 6.147, ,20 39

42 2. GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 01. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2017 UMSATZERLÖSE Geschäftsjahr EURO Vorjahr EURO Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung , ,68 b) aus anderen Lieferungen und Leistungen , , ,78 Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen , ,09 Sonstige betriebliche Erträge , ,40 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,57 Rohergebnis , ,38 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,87 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung , , ,76 davon für Altersversorgung (87.126,05) (79.077,29) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen , ,35 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,19 Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 5.753, ,00 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 4.625, , ,59 Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens" 2.500,00 0,00 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,81 Steuern vom Einkommen und Ertrag , ,85 Ergebnis nach Steuern , ,14 Sonstige Steuern , ,43 Jahresüberschuss , ,71 Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen , ,00 Bilanzgewinn , ,71 40

43 3. ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES

44 ANHANG A. Allgemeine Angaben Die GEWOG - Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eg hat ihren Sitz in Köln und ist eingetragen beim Genossenschaftsregister Köln unter der Nummer 666. Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG). Die Gliederung der Bilanz und der Gewinnund Verlustrechnung entspricht der Verordnung für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (Formblatt VO), wobei für die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren Anwendung findet. B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden / Erläuterungen zur Bilanz und GuV Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden bei Zugang mit ihren Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Die Bewertung des Sachanlagevermögen erfolgte zu den historischen Anschaffungs-/Herstellungskosten, vermindert um die kumulierten planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen. Erhaltene Zuschüsse werden aktivisch abgesetzt. Zinsen für Fremdkapital während der Bauzeit werden nicht aktiviert. Der planmäßigen Abschreibung auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohn- und Geschäftsbauten liegt die lineare Abschreibungsmethode zu Grunde. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten werden grundsätzlich auf eine Gesamtnutzungsdauer von 75 Jahren verteilt. Nachträgliche Herstellungskosten werden grundsätzlich nach Maßgabe der buchmäßigen Restnutzungsdauer abgeschrieben. Die Wohnanlage Einsteinstraße 1 11 (Ve 27) wird mit 3 % p. a. abgeschrieben, separate Garagenobjekte mit 4 % p. a. Das in 2004 erworbene Objekt Wattstraße 1 17 (Ve 13; Baujahr 1966) wird mit einer Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren abgeschrieben (2,5 % p. a.). Die Gegenstände der technischen Anlagen, der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden mit den AfA-Sätzen für allgemein verwendbare Anlagegüter unter Beachtung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer in drei bis neunzehn Jahren linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit einem Wert bis 410,00 netto werden im Jahr der Anschaffung in voller Höhe abgeschrieben und als Zu- und Abgang im Anlagespiegel dargestellt. Finanzanlagen Die Genossenschaft hält eine Beteilung in Höhe von 100 % an der GEWOG Wohnungsgesellschaft Porz mbh. Das Stammkapital der Tochtergesellschaft beträgt unverändert ,00. Im Geschäftsjahr 2017 betrug der Jahresüberschuss ,90. Umlaufvermögen Als unfertige Leistungen werden die noch abzurechnenden umlagefähigen Betriebskosten ausgewiesen. Sie enthalten neben den bezogenen Lieferungen und Leistungen, die zu Anschaffungskosten bewertet sind, Leistungen des Gärtnerregiebetriebes und der Hauswarte, die zu Herstellungskosten bewertet sind. Für Leerstandszeiten sind aktivisch abgesetzte Wertberichtigungen vorgenommen worden. In der Bilanz werden ,66 ausgewiesen. Ebenfalls unter den unfertigen Leistungen werden die noch nicht abgerechneten Kosten der Geschäftsbesorgung für die GEWOG Wohnungsgesellschaft Porz mbh in Höhe von ,10 ausgewiesen, die zu Herstellungskosten bewertet sind. 42

45 Die anderen Vorräte werden nach der FIFO-Methode bewertet. Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestanden zum Bilanzstichtag nicht. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind in Höhe der voraussichtlich realisierbaren Beträge bilanziert, nachdem bei Forderungen aus Vermietung und sonstigen Vermögensgegenständen auf ausfallgefährdeten Posten in angemessenem Umfang Abschreibungen oder aktivisch abgesetzte Einzelwertberichtigungen vorgenommen worden sind. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten Ausgewiesen werden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen. Latente Steuern Zwischen den handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen, insbesondere bei den bebauten Grundstücken, bestehen Differenzen, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen. Im Hinblick auf die nach der Steuerplanung nicht eintretende Steuerentlastung im steuerpflichtigen Bereich ist ein Ansatz aktiver latenter Steuern nicht erfolgt. Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar: Insgesamt davon mit einer Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr Geschäftsjahr Vorjahr Forderungen aus Vermietung , , ,90 Jubiläumsschiffstour Jahre und länger wohnen bei der GEWOG 43

46 ANHANG Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs- und Herrstellungskosten Zugänge Abgänge Umbuchungen Euro Euro Euro Euro Euro Immaterielle Vermögensgegenstände ,49 0,00 0,00 0, ,49 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten , , ,47 0, , ,68 0,00 0,00 0, ,68 Grundstücke ohne Bauten , ,07 0,00 0, ,07 Technische Anlagen und Maschinen ,96 0, ,44 0, ,52 andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung , , ,19 0, ,14 Anlagen im Bau , ,56 0,00 0, ,13 Bauvorbereitungskosten , ,81 0,00 0, ,16 Finanzanlagen , , ,10 0, ,69 Anteile an verbunden Unternehmen ,00 0,00 0,00 0, ,00 Wertpapiere ,00 0, ,00 0,00 0, ,00 0, ,00 0, ,00 Anlagevermögen insgesamt , , ,10 0, ,18 Imagekampagne Typisch Genossenschaften 44

47 Buchwerte Abschreibungen Zugänge Abgänge Euro Euro Euro Euro Euro Euro 3.813,00 0, , ,00 0, , , , , , , , , , ,98 95,00 0, , , ,07 0,00 0,00 0,00 0, ,00 362, ,96 553, , , , , , , , , , ,13 0,00 0,00 0,00 0, , ,16 0,00 0,00 0,00 0, , , , , , , , ,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , ,00 0,00 0,00 0,00 0, , , , , , ,57 Imagekampagne Typisch Genossenschaften 45

48 ANHANG Rücklagen Die Entwicklung der Rücklagen stellen sich wie folgt dar: Zuführung Gesetzliche Rücklagen , , ,63 Bauerneuerungsrücklage , , ,00 Andere Ergebnisrücklagen , , ,99 Rücklagen insgesamt , , ,62 Steuer- und sonstige Rückstellungen Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. In Übereinstimmung mit 249 HGB sind Rückstellungen für Ertragssteuern, für ungewisse Verbindlichkeiten sowie für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung gebildet, soweit die Instandhaltungen innerhalb von drei Monaten des Geschäftsjahres 2018 nachgeholt werden. Die Steuerrückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: Rückstellung für Gewerbesteuern 166,00 Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: Rückstellungen für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung (innerhalb von 3 Monaten nachzuholen) ,00 Rückstellung für Kanalsanierungen ,00 Rückstellung für Ausgleichszahlungen Baumfällungen ,00 Rückstellung für Prüfungskosten des Jahres ,00 Rückstellung für Steuerberatungskosten 6.000,00 Rückstellung für interne Abschlusskosten ,00 Rückstellung für Kosten der Veröffentlichung ,00 Rückstellung für Berufsgenossenschaft 8.000,00 Rückstellung für Urlaubsansprüche 8.050,00 Rückstellungen für Verpflichtungen aus Altersteilzeit , ,00 Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten sind mit den Erfüllungsbeträgen bewertet. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und gegenüber anderen Kreditgebern sind in voller Höhe über Grundpfandrechte abgesichert. Zum bestanden Verbindlichkeiten aus Gewährleistungsverträgen in Höhe von ,85 (Vorjahr: ,54 ), die in der Position Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten sind. Die Verbindlichkeiten an verbundene Unternehmen in Höhe von 1.590,54 resultieren aus der Umsatzsteuerorganschaft für das Geschäftsjahr In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Ein Aufwendungsdarlehen wurde gemäß Wahlrecht nach 88 Abs. 3 II. WohnbauG in Vorjahren in voller Höhe passiviert. 46

49 Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar: Davon Restlaufzeit unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre EURO EURO EURO EURO Verbindlichkeiten gegenüber , , , ,79 Kreditinstituten ( ,69 ) ( ,69 ) ( ,09 ) ( ,91 ) Verbindlichkeiten gegenüber , , , ,43 anderen Kreditgebern ( ,46 ) ( ,54 ) ( ,04 ) ( ,88 ) Erhaltene Anzahlungen , ,67 ( ,96 ) ( ,96 ) Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,20 (59.046,22 ) (59.046,22 ) Verbindlichkeiten aus , ,93 Lieferungen und Leistungen ( ,03 ) ( ,03 ) Verbindlichkeiten an verbundenen 1.590, ,54 Unternehmen (0,00 ) (0,00 ) Sonstige Verbindlichkeiten , ,52 (71.069,24 ) (71.069,24 ) Insgesamt , , , ,22 ( ,60 ) ( ,68 ) ( ,13 ) ( ,79 ) (Vorjahreszahlen in Klammern) Gewinn- und Verlustrechnung Die Umsatzerlöse wurden entsprechend der Neudefinition des 277 Abs. 1 HGB in der Fassung des BilRUG erfasst. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind folgende periodenfremde Erträge enthalten: Erträge aus Kostenerstattungen von Miet- und Räumungsklagen früherer Jahre ,47 Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen ,44 Außergewöhnliche Erträge sind nicht enthalten. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind folgende periodenfremde Aufwendungen enthalten. Bauversicherungen 9.860,91 Außergewöhnliche Aufwendungen sind nicht enthalten. Außerplanmäßige Abschreibungen und Zuschreibungen im Sachanlagevermögen lagen im Geschäftsjahr nicht vor. In den sonstigen Zinsen und Erträgen und in den Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind keine Beträge an verbundene Unternehmen und aus der Ab- bzw. Aufzinsung von Rückstellungen enthalten. 47

50 ANHANG C. Sonstige Angaben Sonstige finanzielle Verpflichtungen Für die Errichtung eines Spielplatzes im Neubaugebiet Physikersiedlung nach Fertigstellung des II. Bauabschnittes wurde eine Bürgschaft der Sparkasse KölnBonn über ,00 zu Gunsten der Stadt Köln hinterlegt. Als Treuhandverbindlichkeit werden Kautionskonten in Höhe von 6.147,66 ausgewiesen. Für die Mitarbeiter besteht eine betriebliche Altersversorgung bei der Rheinischen Zusatzversorgungskasse (RZVK). Die Rentenberechnung erfolgt bei der RZVK nach einem Punktesystem. Neben dem Beitragssatz von 4,25 % wird ein Sanierungszuschlag in Höhe von 3,5 % vom zusatzversorgungspflichtigen Entgelt erhoben. Der Aufwand im Geschäftsjahr 2017 betrug 76 T. Es wird erwartet, dass der Beitragssatz und der Sanierungszuschlag zukünftig steigen werden. Sonstige nicht in der Bilanz oder dem Anhang ausgewiesene oder nicht vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestehen nicht. Finanzinstrumente Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Zukünftige Bauinstandhaltungen können mit Eigenmitteln finanziert werden. Zukünftige Neubauten und Modernisierungen werden branchenüblich eigen- und fremdfinanziert. Abgeltungssteuer Als steuerbefreite Vermietungsgenossenschaft nach 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG haben wir die Voraussetzungen für die Antragstellung nach 34 Abs. 16 KStG zum erfüllt. Der Vorstand hat beschlossen, die 3 %ige Abgeltungssteuer auf das steuerlich festgestellte EK 02 nicht zu leisten. Dem Antrag auf Ausübung des Wahlrechts mit der Folge, dass die bisherigen Regelungen des 38 und 40 KStG weiter anzuwenden sind, wurde mit Schreiben vom des Finanzamtes Köln-Porz stattgegeben. Arbeitnehmer Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Kaufmännische Mitarbeiter 8 3 Technische Mitarbeiter 2 1 Mitarbeiter im Regiebetrieb 1 0 Hauswarte Außerdem wurde ganzjährig eine Auszubildende beschäftigt. Mitgliederbewegung Stand Zugang Abgang 2017./. 182 Stand Die Mitglieder waren im Geschäftsjahr mit Geschäftsanteilen zu je 1.000,00 beteiligt. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich zum um ,52 erhöht. Satzungsgemäß haften die Mitglieder nur mit ihren Geschäftsanteilen. Eine Nachschusspflicht besteht gem. 18 der Satzung nicht. Gesamtbezüge Zum Bilanzstichtag bestanden keine Forderungen an Mitglieder des Vorstandes und Mitglieder des Aufsichtsrates. Vorschüsse und Kredite wurden nicht gewährt. Mit nahe stehenden Unternehmen und Personen wurden im Jahr 2017 Geschäfte mit einem Gesamtwert von ,84 (Vorjahr ,11 ) zu marktüblichen Konditionen getätigt. Die Geschäfte betreffen die Geschäftsbesorgung für die Tochtergesellschaft, die Mieten für die Geschäftsräume der Genossenschaft und die Nutzungsgebühren für angemietete Flächen von Mitgliedern des Vorstandes und des Aufsichtsrates der Genossenschaft. 48

51 Abschlussprüfer VdW-Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.v. Goltsteinstraße Düsseldorf Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem nicht eingetreten; insbesondere sind für 2018 keine gravierenden Risiken erkennbar, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft negativ beeinflussen bzw. den Fortbestand des Unternehmens gefährden könnten. Ergebnisverwendung Vorstand und Aufsichtsrat haben auf Grundlage der Satzungsregelungen beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von ,64 im Rahmen der Vorwegzuweisung ,06 in die gesetzliche, ,00 in die Bauerneuerungs- und ,80 in die freie Rücklage einzustellen. Dem liegen getrennte Beschlüsse von Vorstand und Aufsichtsrat zu Grunde. Der Vertreterversammlung wird die Feststellung des Jahresabschlusses unter Billigung der Vorwegzuweisung vorgeschlagen. Es wird vorgeschlagen, den sich ergebenden Bilanzgewinn von ,78 zur Ausschüttung der satzungsgemäßen Dividende von 4 % zu verwenden. Organe Mitglieder des Aufsichtsrates: Jürgen Hollstein, kfm. Angestellter Vorsitzender Hans Josef Bähner, Betriebswirt bis stellv. Vorsitzender Wolfgang Mombaur, Dipl.-Kaufmann stellv. Vorsitzender ab Götz Oliver Broichheuser, Architekt Gabriele Enste, Sekretärin Michael Evert, Rechtsanwalt Gabriele Giese, Architektin Michael Püchner, Dipl.-Kaufmann Pia Schmitz, Verwaltungsfachwirtin ab Axel Scholle, Dipl.-Ingenieur Köln-Porz, den GEWOG Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eg Vorstand Hans-Dieter Jungmann Astrid Schinz Uwe Seibel Mitglieder des Vorstandes: Astrid Schinz, ehrenamtliches Vorstandsmitglied Hans-Dieter Jungmann, ehrenamtliches Vorstandsmitglied Uwe Seibel, Geschäftsführendes Vorstandsmitglied 49

52 MITGLIEDER DER VERTRETERVERSAMMLUNG Stand: 12. April 2018 WAHLBEZIRK 1 Baum, Michael St.-Ägidius-Str Köln Becker, Nicole Jahnstr Köln Breuer, Heinz Jörg Jahnstr Köln Dietl, Jörg Jahnstr Köln Gustmann, Jens-Uwe Jahnstr Köln Heuschen, Dietmar St.-Ägidius-Str Köln Höller, Ulrike Jahnstr Köln Klawa, Mirko Jahnstr Köln Müller, Peter Adolph-Kolping-Str Köln Thomas, Helmut Adolph-Kolping-Str Köln WAHLBEZIRK 2 Becker, Rolf Akazienweg Köln Haekes, Peter Akazienweg Köln Miller, Waldemar Am Urbacher Wall Köln Nitsche, Helga Mühlenhecke Köln Porz, Irene Akazienweg Köln Schol, Ekkehard Mühlenhecke Köln WAHLBEZIRK 3 Blöck, Klaus Im Porzer Feld Köln Capellmann, Marion Im Porzer Feld Köln Lauer, Roland Im Porzer Feld Köln Mühlbauer, Marina Glaskeramikweg Köln Schmitz, Ingrid Röntgenstr Köln Schwarzer, Stephan Alfred-Nobel-Str Köln Sprengler, Willia Röntgenstr Köln Winterscheid, Manuela Im Porzer Feld Köln Zils, Ulrike Im Porzer Feld Köln WAHLBEZIRK 4 Bensberg, Ulrike Breslauer Str Köln Eichler, Horst Am Heiligenhäuschen Köln Glatz, Birgit Marienplatz Köln Hilgers, Claudia Marienplatz Köln Lochte, Walter Am Heiligenhäuschen Köln Müller, Klaus-Peter Am Heiligenhäuschen Köln Winterscheid, Wolfgang Tilsiter Str. 1d Köln WAHLBEZIRK 5 Brückner, Brigitte Stettiner Str Köln Englisch, Birgit Bergerstr Köln Florek, Wolfgang Stralsunder Str Köln Heyermann, Marion Stralsunder Str Köln Jülich, Tamara Stralsunder Str Köln Kurscheid, Friedhelm Stralsunder Str Köln Rellecke, Hans-Peter Stettiner Str Köln Triebel, Gabriele Stralsunder Str Köln 50

53 WAHLBEZIRK 6 Baumgarten, Roger Hazebrouckstr Köln Braunreiter, Ralf Wattstr Köln Grüneberg, Horst Humboldtstr Köln Hemmeter, Doris Hertzstr Köln Holzschneider, Karl Wattstr Köln Stegemann, Annemarie Wattstr Köln Wagenknecht, Sandra Planckstr Köln Wegener, Anja Wattstr Köln WAHLBEZIRK 7 Hermanns, Robert Amselstr Köln Kreyenmeier, Anna Amselstr Köln Paesch, Kerstin Starenweg Köln Potrafki, Günter Amselstr Köln Ricken, Mark Amselstr Köln Schmickler, Andreas Drosselstr. 9a Köln Sieburg, Frank Amselstr Köln Steuhl, Uwe Drosselstr Köln Imagekampagne Typisch Genossenschaften 51

54 Wir fördern Menschen in DESWOS-Projekten! Die Wohnungsnot von Menschen in Afrika, Asien und Lateinamerika zu bekämpfen, ist für uns in der Wohnungswirtschaft naheliegend. Gleichzeitig ist es uns ein gesellschaftliches Anliegen, auch die Lebensbedingungen dieser Menschen zu verbessern. Dafür unterstützen wir die DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V., unserer Fachorganisation für wohnungswirtschaftliche Entwicklungszusammenarbeit. Seit 40 Jahren (!) fördert die GEWOG - Porzer Wohnungsbaugenossenschaft eg die Projekte der DESWOS als Mitglied und Spender. Über die DESWOS bekräftigen wir unser sozial verantwortliches Handeln. Denn mit dem Mitgliedsbeitrag und den Spenden fördern wir die soziale und wirtschaftliche Entwicklung der Menschen in den Projektländern. Unser Förderprojekt 2017 Schulausbau für Kinder in der Flüchtlingssiedlung Kyangwali, Uganda Die zehn Klassenräume der Grundschule in der Flüchtlingssiedlung Kyangwali in Uganda sind in einem schlechten baulichen Zustand und platzen aus allen Nähten. Die Schulkinder sind mit ihren Familien aus Gründen der Armut und vor allem wegen der Gewalt und Krieg in ihren Heimatländern Kongo, Burundi, Ruanda und in den letzten Jahren vermehrt aus dem Südsudan geflohen. Sie alle hoffen nun in der Flüchtlingssiedlung auf Sicherheit und eine bessere Zukunftsperspektive. Für die Kinder ist deshalb eine gute Schulausbildung eng damit verbunden. Umso wichtiger ist, dass sie in eine intakten Schule ein wenig sozialen Halt finden. Die Bedingungen in einer der wenigen Schulen in der Flüchtlingssiedlung sind jedoch schlecht. Die Böden sind nicht befestigt. Da viele Fenster und Türen fehlen, regnet es oft in die Klässenräume hinein, so dass die Schüler und Schülerinnen bei Regen im Nassen bzw. im Matsch sitzen. Es fehlen auch Räumlichkeiten, um in Ruhe Hausaufgaben machen zu können oder Nachhilfe zu geben. Auch die Lehrer können sich nicht in einem Lehrerzimmer besprechen und müssen ihre Besprechungen oft unter freiem Himmel abhalten. Die Kinder des benachbarten Kindergartens haben keine eigenen Toiletten und müssen weite Wege zu den nächstgelegenen Latrinen zurücklegen. Das ist vor allem für die Kleinsten sehr schwierig. Durch die schlechte sanitäre Versorgung ist außerdem die Gefahr von Durchfallerkrankungen für die Kinder hoch. Die DESWOS unterstützt ihre Partnerorganisation CIYOTA beim Ausbau der Räume und Sanitäreinrichtungen für aktuell mehr als 400 Kinder und nachfolgende Schülergenerationen. Denn gute und gesunde Lernbedingungen sind eine wichtige Voraussetzung, um die Bildungschancen von Kindern auf Dauer zu verbessern. Mit den Spenden aus Deutschland hilft die DESWOS, zehn Klassenräume zu renovieren, ein Lehrerzimmer, einen Studierraum für Schüler sowie eines Büroraum für den Schulleiter neu zu erreichten. Außerdem entstehen fünf Toilettenblocks, auch für die Kinder des Kindergartens. Uwe Seibel und Werner Wilkens 52

55 Hier wird die Enge offensichtlich! Auch die kleinste Fläche wird für den Unterricht genutzt. Die Schulalltag und die Ablenkung sind wichtig für die teilweise traumatisierten Flüchtlingskinder. Der Rohbau der neuen Räume ist schon weit fortgeschritten. Das Bauholz für das Dach liegt bereit. Pause! Die Mädchen und Jungen strömen aus den Klassenräumen, wo auch das Baumaterial und Werkzeug der angrenzenden Baustellen herumliegen. Ein Unding in Deutschland Alltag in vielen Projektländern der DESWOS. Weitere Informationen: DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. Innere Kanalstr Köln Tel.: DESWOS e. V. Spendenkonto IBAN DE Sparkasse KölnBonn SWIFT-BIC COLSDE33 Die DESWOS trägt das wichtigste Gütesiegel für Spendenorganisationen in Deutschland. 53