Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines innerstädtischen Shopping-Centers in Leer

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1 KÖLN CIMA 2010 LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines innerstädtischen Shopping-Centers in Leer - zum geforderten Nachtrag für die raumordnerische Beurteilung- Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus Lübeck, den Dipl.-Geograph Martin Kremming (Partner + Projektleiter) 1

2 1. Auftrag Grundlegende Aussagen der Verträglichkeitsanalyse vom bleiben bestehen. Im Rahmen dieses vom Landkreis geforderten Nachtrags werden nur ergänzende Fragen beantwortet: Die CIMA wird in den nachfolgenden Berechnungen und Bewertungen eine Untersuchung der vorhabenrelevanten Sortimente vornehmen. Die neu hinzukommenden Verkaufsflächen werden auf Grundlage der aktuellen Planung unter Berücksichtigung der Bestandsflächen branchengenau auf die regionale Verträglichkeit geprüft. Die geplante Erweiterung des Standortes Multi-Süd wird als Bestand berücksichtigt. Diese wird auf Grundlage der textlichen Festsetzungen des B-Plans Nr. 202 (Stand: ) mit der maximal möglichen Verkaufsfläche je Sortiment übernommen ( Worst Case Szenario ). Der Einzelhandelsbestand aller Grundzentren im Landkreis Leer wurde vollständig erfasst, die jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche für alle Grundzentren mit dem Landkreis abgestimmt und auf Verträglichkeit geprüft. Die Auswirkungen werden getrennt nach Sortimentsbereichen bezogen auf die zentralen Versorgungsbereiche und das sonstige Gemeindegebiet aller Grundzentren im Landkreis Leer sowie die Innenstädte der umliegenden Mittelzentren und des Oberzentrums Oldenburg dargelegt. Ausweisung der sortimentsgenauen maximal verträglichen Shopping-Center Fläche nach genauer Gegenrechnung der Bestandsflächen und Begutachtung der Kopplungseffekte durch die Integration/ Anbindung von Nachbarflächen Es erfolgt eine Prüfung des Planvorhabens nach den Vorgaben des LROP

3 2. Methodik Die ECE lieferte der CIMA einen konkreten Branchenmix für das geplante Shopping-Center, wovon die jeweiligen Sortimentsobergrenzen als Grundannahme für diese Verträglichkeitsprüfung herangezogen werden ( Worst Case Szenario ). (hier: keine Änderung zum Verträglichkeitsgutachten vom Die ECE lieferte der CIMA auf Basis der zum Zeitpunkt dieses Nachtrags aktuellen Planung einen grundstücksscharfen Plan des Baugrundstücks. Daraus werden die am Standort bestehenden vorhabenrelevanten Bestandsflächen ermittelt, branchengenau mit den geplanten Sortimentsobergrenzen gegengerechnet und so der zu prüfende Branchenmix (Neuverkaufsflächen) festgesetzt und nach Warengruppen einzeln geprüft. Die CIMA ermittelt für jede Branche eine maximal verträgliche Verkaufsfläche, die dann im vorhabenbezogenen B-Plan eingearbeitet werden kann. Bei einer Gesamtgröße des Shopping-Centers von maximal m² Verkaufsfläche können nur jeweils Teile des gesamten Flächenbudgets Anwendung finden ( Cafeteria-Prinzip ). Baurechtlich kann dies entsprechend der Obergrenzen im B-Plan fixiert werden. Der Betreiber hat innerhalb der Sortimentsgrenzen Freiheiten zu operieren. 3

4 3. Ergebnis des geforderten Nachtrags Folgende grundlegende Aussage aus der Verträglichkeitsuntersuchung vom bleibt weiterhin gültig: Die gesamte Verkaufsfläche des Shopping-Centers sollte im Bereich zwischen und maximal m² liegen. Aufgrund der von Seiten des Landkreis gewünschten Einbeziehung der Multi-Süd Erweiterung, der in Abstimmung mit dem Landkreis durchgeführten detaillierten Untersuchung aller zentralen Versorgungsbereiche der Grundzentren im Landkreis Leer sowie der Einbeziehung von Bestandsflächen auf Grundlage der aktuellen Planungen, kommt es lediglich zu Verschiebungen innerhalb der empfohlenen, maximal verträglichen Sortimentsobergrenzen. 4

5 4. Prüfung gemäß Vorgaben des LROP 2008 Kongruenzgebot: Der zentralörtliche Verflechtungsbereich der Stadt Leer ist aktuell im RROP 2006 für den Landkreis Leer nicht festgelegt. Die im Vorhaben angedachten Verkaufsflächen und Warengruppen entsprechen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion der Stadt Leer. Es werden weniger als 30 % des gesamten Vorhabenumsatzes von außerhalb des Landkreises Leer generiert. Vorausgesetzt der Landkreis Leer würde als zentralörtlicher Verflechtungsbereich herangezogen werden, dann würde dem Kongruenzgebot entsprochen! Konzentrationsgebot: Gegenwärtig enthält das Regionale Raumordnungsprogramm (RROP) für den Landkreis Leer aus dem Jahr 2006 keine Aussagen zum zentralen Siedlungsgebiet der Stadt Leer wie es das LROP 2008 vorgibt. Aufgrund der Tatsache, dass sich der Planvorhabenstandort in direkter Innenstadtlage mit Anschluss an die örtliche Fußgängerzone befindet, kann man davon ausgehen, dass sich der Standort innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes der Stadt Leer befindet. Dem Konzentrationsgebot wird entsprochen! Integrationsgebot: Der Vorhabenstandort liegt mitten in der Innenstadt an die A-Lage der Fußgängerzone angrenzend und ist somit als städtebaulich integriert einzustufen. Dem Integrationsgebot wird entsprochen! 5

6 4. Prüfung gemäß Vorgaben des LROP 2008 Abstimmungsgebot: Da für die Region kein Regionales Einzelhandelskonzept vorliegt kann das Planvorhaben keiner Prüfung auf Einhaltung des Abstimmungsgebotes unterzogen werden. Eine Beteiligung der Umlandkommunen im Rahmen des Moderationsverfahrens der Einzelhandelskooperation Ostfriesland ist für Anfang 2011 vorgesehen. Beeinträchtigungsverbot: Bei Einhaltung der von der CIMA empfohlenen Sortimentsobergrenzen, sind weder für die in Abstimmung mit dem Landkreis Leer geprüften zentralen Versorgungsbereiche in den Grundzentren des Landkreises Leer, noch für die umliegenden Mittelzentren und das Oberzentrum Oldenburg negative städtebauliche Effekte zu erwarten. Dem Beeinträchtigungsverbot wird entsprochen! Die CIMA ist der Auffassung, dass die Entwicklung eines innerstädtischen Shopping-Centers in Leer mit den Zielen der Landesplanung und Raumordnung konform geht. Unter der Annahme, dass der Landkreis Leer als zentralörtlicher Verflechtungsbereich für die Stadt Leer herangezogen wird, entspräche das Vorhaben im vollen Umfang den Vorgaben des LROP

7 5. Abschließende Bewertung Aufgrund der Integration/ Anbindung bestehender Betriebe und der damit verbundenen stärkeren Öffnung des Shopping-Centers wird der Frequenzaustausch mit der restlichen Innenstadt erhöht und die positiven Synergieeffekte für diese verstärkt. Deshalb geht die CIMA davon aus, dass die im Sinne des Worst Case Ansatzes prognostizierten Verdrängungseffekte in der Realität etwas abgeschwächt werden. Die CIMA empfiehlt die Realisierung des Vorhabens mit einem Branchenmix, der innerhalb der empfohlenen Sortimentsobergrenzen bleibt und unter der Vorgabe, dass die gesamte Neuverkaufsfläche des Shopping-Centers den Bereich von bis maximal m² nicht überschreitet. 7