seemaxx Radolfzell Bearbeitung: Dipl.-Geograph Jürgen Lein Stuttgart, März 2014

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1 Modifiziertes Verkaufsflächenlayout mit maximaler Verkaufsfläche qm Ergänzende Aussagen zur Sortimentsgliederung für den Bereich Oberbekleidung Bearbeitung: Dipl.-Geograph Jürgen Lein CIMA Beratung + Management GmbH Neue Weinsteige Stuttgart Tel.: Fax: cima.stuttgart@cima.de Internet: KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART Stuttgart, März 2014 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

2 Ausgangslage Im Zuge des Genehmigungsverfahrens zur geplanten Erweiterung des seemaxx wurden von der CIMA GmbH detaillierte Untersuchengen zu den städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorgabens erstellt. Für die Untersuchungen wurde der von der HESTA GmbH genannte Zielwert zur Erweiterung des seemaxx von gegenwärtig qm VK auf künftig qm VK zugrundegelegt. Die Untersuchungsberichte der Analysephase I und II stellten die fachliche Grundlage für den Antrag zur Einleitung des Raumordnungsverfahrens mit integriertem Zielabweichungsverfahren durch das Regierungspräsidium Freiburg im November 2011 dar. Um den Anforderungen bzw. Einwendungen der Nachbarstädte Rechnung zu tragen und eine regionale Konsensfindung zu unterstützen, wurde die ursprüngliche Planung zur sortimentsbezogenen Verkaufsflächengliederung der HESTA GmbH einer mehrfachen Prüfung unterzogen und entsprechend modifiziert, um eine nachhaltige raumordnerische Verträglichkeit des erweiterten seemaxx sicherzustellen. Nach Durchführung des Beteiligungsverfahrens der Träger öffentlicher Belange erfolgte zur Unterstützung der regionalen Konsensfindung Anfang 2013 nochmals eine intensive Auseinandersetzung mit den vorgebrachten Bedenken der Stadt Konstanz. Daraufhin wurde von der HESTA eine Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche des seemaxx nach der Erweiterung auf max qm VK vorgenommen. Weiterhin erfolgte zur Sicherstellung der regionalen Verträglichkeit des Vorhabens eine nochmalige Anpassung der sortimentsbezogenen Verkaufsflächengrößen für die seemaxx Erweiterung sowie eine aktualisierte Berechnung der Umsatzumverteilungsquoten durch die CIMA (Analysephase III). Tab. 1 Ursprünglich geplante sortimentsbezogene Verkaufsflächengliederung der Hesta und modifiziertes Sortimentskonzept vom April 2013 Ursprünglich geplantes Verkaufsflächen- und Sortimentskonzept der Hesta * Modifiziertes Verkaufsflächen- und Sortimentskonzept der Hesta vom April 2013 ** Oberbekleidung qm bis qm Wäsche qm qm Heimtextilien 900 qm 400 bis 500 qm Sportartikel qm 550 bis 650 qm Schuhe/Lederwaren qm bis qm * Aufsummierung nicht möglich; Gesamtverkaufsfläche max qm ** Gesamtverkaufsfläche max qm Quelle: CIMA-Untersuchung Oktober 2010 und aktualisierte Angaben der Hesta vom April 2013 CIMA Beratung + Management GmbH

3 Bei Zugrundelegung der aktuellen sortimentsbezogenen Verkaufsflächengliederung ergeben sich für die Zentralen Orte im Landkreis Konstanz die nachfolgend dargestellten Umsatzumverteilungsquoten gegenüber dem relevanten Einzelhandelsbestand (Basis: Mittelwerte des aufgezeigten Verkaufsflächenkorridors). Tab. 2 Umsatzumverteilungsquoten in den Zentralen Orten des Landkreises Konstanz bei der aktuellen Verkaufsflächengliederung nach der CIMA-Empfehlung vom April 2013 Radolfzell Konstanz Singen Stockach Oberbekleidung 1,5% 3,3% 4,9% 8,3% Wäsche* Ausweis nicht sinnvoll Ausweis nicht sinnvoll Ausweis nicht sinnvoll Ausweis nicht sinnvoll Heimtextilien keine 5,6% 4,6% 3,3% Sportartikel 4.4% 1,7% 3,6% 6,0% Schuhe/Lederwaren unter 1,0% 2,3% 6,0% 3,7% * Ausweisung nicht sinnvoll, da der überwiegende Teil des Umsatzes im Wäsche-Bereich bereits ursprünglich als Schiesser- Werksverkauf mit ca qm VK am Standort Radolfzell ansässig war Für die in Tabelle 1 aufgezeigten Verkaufsflächenobergrenzen kann bei Zugrundelegung der max. zulässigen sortimentsbezogenen Umsatzumverteilungsquoten gegenüber dem relevanten Einzelhandelsbestand in den Zentralen Orten im Landkreis Konstanz eine raumordnerische bzw. regionale Verträglichkeit nachgewiesen werden (vgl. Tab. 2). Bedenken und Anregungen der Stadt Singen In der Stellungname der Stadt Singen zur geplanten Erweiterung des seemaxx (Gemeinderatsbeschluss vom ) wurde vorgebracht, dass im Falle eines positiven Bescheids des Zielabweichungsverfahrens analog zum Raumordnungsbeschluss vom eine Begrenzung der maximalen Verkaufsfläche je Einzelhandelsbetrieb auf 800 qm VK (Ausnahme outlet der Fa. Schiesser) festzuschreiben ist. Weiterhin soll für den Bereich Oberbekleidung für die einzelnen Produktgruppen Herrenbekleidung, Damenbekleidung, Kinderbekleidung sowie Sport- und Freizeitbekleidung analog zum Raumordnungsbeschluss vom eine Festlegung der maximal zulässigen Verkaufsfläche für die einzelnen Produktgruppen im erweiterten seemaxx vorgenommen werden. Aktuelle Festsetzungen im B-Plan für das Herstellerverkaufszentrum in Radolfzell Auf der Grundlage des Raumordnungsbeschlusses vom wurden im B-Plan für das Herstellerverkaufszentrum folgende Festsetzungen getroffen: CIMA Beratung + Management GmbH

4 Die maximal zulässige Verkaufsfläche des Herstellerverkaufszentrums ist auf qm festgeschrieben. Für die einzelnen /Produktgruppen sind folgende max. zulässige Verkaufsflächengrößen festgeschrieben: Oberbekleidung: qm Wäsche: qm Heimtextilien: 400 qm Sportartikel: 500 qm Schuhe, Lederwaren: 700 qm. Für den Bereich Oberbekleidung, der in der Summe auf max qm VK angeboten werden darf, erfolgte eine weitere Untergliederung der max. zulässigen Verkaufsfläche für die einzelnen Produktgruppen: Herrenbekleidung: 800 qm Damenbekleidung: qm Kinderbekleidung: 500 qm Sport- und Freizeitbekleidung: 500 qm. Die konzeptgetreue Umsetzung wird auf Basis der Bestimmungen im Städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt Radolfzell und der HESTA GmbH von der CIMA GmbH regelmäßig geprüft und protokolliert. Vorbemerkung zur Methodik Die Ableitung der Verkaufsflächenobergrenzen für die einzelnen Produktgruppen innerhalb des Bereiches Oberbekleidung erfolgt auf Basis von verschiedenen methodischen Ansätzen. Analog zur Vorgehensweise beim Raumordnungsverfahren 2005 werden maximal zulässige Verkaufsflächengrenzen für die einzelnen Produktgruppen ermittelt, wobei die Gesamtverkaufsfläche für den Bereich Oberbekleidung auf einen bestimmten Wert festzuschreiben ist. CIMA Beratung + Management GmbH

5 Prämissen Für die Ableitung der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenobergrenzen im erweiterten seemaxx werden folgende Prämissen vorangestellt: Es wird von einer Gesamtverkaufsfläche von max qm VK ausgegangen. Für die in Tabelle 1 ausgewiesenen Verkaufsflächengrößen für die einzelnen ist eine raumordnerische und regionale Verträglichkeit gewährleistet. Für den Bereich Oberbekleidung kann damit als Zielwert eine Verkaufsfläche von bis qm (Mittelwert qm VK) angesetzt werden, der als maximal zulässiger Wert im erweiterten seemaxx festzuschreiben ist. Die Ableitung von Verkaufsflächenobergrenzen für einzelne Produktgruppen erfolgt nur für den Bereich Oberbekleidung. Für die weiteren Wäsche, Heimtextilien, Sportartikel und Schuhe/Lederwaren können die in Tabelle 1 ausgewiesenen Verkaufsflächenwerte als maximal zulässige Verkaufsflächengrößen ohne weitere Differenzierung übernommen werden. Zur Einordnung der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenzuwächse für das Gesamtvorhaben Erweiterung seemaxx werden die Mittelwerte des in Tabelle 1 ausgewiesenen Verkaufsflächenkorridors mit den für das seemaxx (Bestand) im B-Plan festgesetzten Verkaufsflächenobergrenzen gegenübergestellt. Tab. 3 Verkaufsflächenobergrenzen nach n im Bestand seemaxx und regional verträglicher Verkaufsflächenwert nach Erweiterung Bestand seemaxx Zulässige Verkaufsfläche lt. B-Plan Erweiterung seemaxx Verkaufsflächen-Korridor (Mittelwert) Wäsche Heimtextilien Sportartikel Schuhe/Lederwaren Oberbekleidung insgesamt* Seemaxx gesamt CIMA Beratung + Management GmbH

6 Varianten zur Ableitung der max. zulässigen Verkaufsflächen innerhalb des Bereiches Oberbekleidung Die Ableitung des Verkaufsflächenkorridors für die einzelnen Produktgruppen innerhalb des Bereiches Oberbekleidung erfolgt in verschiedenen Varianten. Als Basisgröße für den Bereich Oberbekleidung wird unverändert für alle Variante eine max. Verkaufsfläche von qm VK angesetzt. Die Varianten 1 und 2 gehen von einer anteiligen Umlage des Verkaufsflächenzuwachses, welche durch das Gesamtvorhaben Erweiterung seemaxx zu erwarten ist, für die einzelnen Produktgruppen innerhalb des Bereiches Oberbekleidung aus. In den Varianten 3 und 4 erfolgt eine Gewichtung der Produktgruppen innerhalb des Bereiches Oberbekleidung auf Basis der Pro-Kopf-Ausgaben für die jeweiligen Produktgruppen. Variante 1 In der Variante 1 wird der Verkaufsflächenzuwachs von 100 %, der sich durch die Erweiterung der Verkaufsfläche von qm (seemaxx Bestand) auf qm (Planung seemaxx) ergibt, ohne Gewichtung für die jeweiligen Produktgruppen im Bereich Oberbekleidung übertragen. Tab. 4 Verkaufsflächenzuwachs seemaxx von 100 %, anteilig auf Produktgruppen umgelegt Bestand seemaxx Erweiterung seemaxx Zulässige Verkaufsfläche lt. B-Plan Künftige Verkaufsfläche Zuwachs Herrenbekleidung Damenbekleidung Kinderbekleidung Sport- und Freizeitbekleidung Oberbekleidung insgesamt* CIMA Beratung + Management GmbH

7 Variante 2 In der Variante 2 wird der Tatsache Rechnung getragen, dass für den Bereich Oberbekleidung ein in Relation zur Gesamterweiterung des seemaxx höherer Verkaufsflächenzuwachs vorgesehen ist. Der Verkaufsflächenzuwachs nur für den Bereich Oberbekleidung von derzeit qm auf künftig qm beläuft sich auf 120 % und wird in dieser Gewichtung anteilig auf die einzelnen Produktgruppen übertragen. Tab. 5 Verkaufsflächenzuwachs im Bereich Oberbekleidung von 120 %, anteilig auf Produktgruppen umgelegt Bestand seemaxx Erweiterung seemaxx Zulässige Verkaufsfläche lt. B-Plan Künftige Verkaufsfläche Zuwachs Herrenbekleidung Damenbekleidung Kinderbekleidung Sport- und Freizeitbekleidung Oberbekleidung insgesamt* Die Variante 1 und 2 sind als statische Prognosevarianten einzuordnen, die dem tatsächlichen Einkaufsverhalten nur bedingt Rechnung tragen. In den Varianten 3 und 4 werden deshalb die durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben für die jeweiligen Produktgruppen im Bereich Oberbekleidung berücksichtigt und eine entsprechende Gewichtung vorgenommen. Für den Bereich Oberbekleidung insgesamt liegt die durchschnittliche Pro-Kopf-Ausgabe bei 518,- p.a. Auf die jeweiligen Produktgruppen entfallen die nachfolgend ausgewiesenen Werte, wobei auf den Bereich Damenoberbekleidung mit 52 % der mit Abstand höchste Anteil innerhalb des Bereiches Oberbekleidung entfällt. CIMA Beratung + Management GmbH

8 Tab. 6 Pro-Kopf-Ausgaben im Bereich Oberbekleidung Pro-Kopf-Ausgabe p.a. in in % Herrenbekleidung % Damenbekleidung % Kinderbekleidung 29 6% Sport- und Freizeitbekleidung 68 13% Oberbekleidung insgesamt* % Quelle BBE Handelsberatung; Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2013 Der rechnerische Verkaufsflächenzuwachs für den Bereich Oberbekleidung, der sich insgesamt in der Variante 1 auf qm VK und in der Variante 2 auf qm VK beläuft, wird in den Varianten 3 und 4 mit den Faktor Pro-Kopf-Ausgaben gewichtet. Variante 3 In der Variante 3 wird der Verkaufsflächenzuwachs von qm, der in der Variante 1 statisch ermittelt wurde, mit den Anteilen der Pro-Kopf-Ausgaben nach Produktgruppen innerhalb des Bereiches Oberbekleidung gewichtet. Tab. 7 Verkaufsflächenzuwachs seemaxx 100 %, anteilig auf Produktgruppen umgelegt und mit Pro-Kopf- Ausgaben gewichtet Bestand seemaxx Erweiterung seemaxx Zulässige Verkaufsfläche lt. B-Plan Künftige Verkaufsfläche Zuwachs Herrenbekleidung Damenbekleidung Kinderbekleidung Sport- und Freizeitbekleidung Oberbekleidung insgesamt* CIMA Beratung + Management GmbH

9 Variante 4 In der Variante 4 wird der Verkaufsflächenzuwachs von qm, der in der Variante 2 statisch ermittelt wurde, mit den Anteilen der Pro-Kopf-Ausgaben nach Produktgruppen innerhalb des Bereiches Oberbekleidung gewichtet. Tab. 8 Verkaufsflächenzuwachs im Bereich Oberbekleidung von 120 %, anteilig auf Produktgruppen umgelegt und mit Pro-Kopf-Ausgaben gewichtet Bestand seemaxx Erweiterung seemaxx Zulässige Verkaufsfläche lt. B-Plan Künftige Verkaufsfläche Zuwachs Herrenbekleidung Damenbekleidung Kinderbekleidung Sport- und Freizeitbekleidung Oberbekleidung insgesamt* Synopse Die rechnerischen Verkaufsflächengrößen für die einzelnen Produktgruppen im Bereich Oberbekleidung sind nachfolgend für die einzelnen Varianten nochmals als Synopse dargestellt und stellen einen Korridor für die Festlegung von Verkaufsflächenobergrenzen dar. Tab. 9 Korridor für Verkaufsflächenobergrenzen nach Produktgruppen im Bereich Oberbekleidung im erweiterten seemaxx Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Herrenbekleidung Damenbekleidung Kinderbekleidung Sport- und Freizeitbekleidung Oberbekleidung insgesamt* CIMA Beratung + Management GmbH

10 Der Verkaufsflächenkorridor (jeweils unterer und oberer Wert) nach Produktgruppen gestaltet sich bei einer maximalen Verkaufsfläche für den Bereich Oberbekleidung von qm wie folgt: Herrenbekleidung: qm bis qm Damenbekleidung: qm bis qm Kinderbekleidung: 650 qm bis qm Sport- und Freizeitbekleidung: 900 qm bis qm. Fazit Mit dem aufgezeigten Verkaufsflächenkorridor für die einzelnen Produktgruppen im Bereich Oberbekleidung wird einerseits sichergestellt, dass keine der Produktgruppen mit einem überproportional hohen Flächenanteil im seemaxx vertreten ist und damit ggf. negative städtebauliche bzw. raumordnerische Auswirkungen für die Zentralen Orte im Landkreis Konstanz auftreten können. Andererseits wird durch den aufgezeigten Verkaufsflächenkorridor eine Flexibilität zur Gewinnung von Mietern/Nutzern und eine Reaktionsfähigkeit auf marktseitige Veränderungen für das seemaxx gewährleistet. Die dargelegten Verkaufsflächengrößen für die einzelnen Produktgruppen im Bereich Oberbekleidung sind als Orientierungswerte für die Festlegung der maximal zulässigen Verkaufsflächen im Rahmen der raumordnerischen Prüfung durch das Regierungspräsidium Freiburg (analog zum Raumordnungsbeschluss vom ) heranzuziehen. CIMA Beratung + Management GmbH