NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT

Transkript

1 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT Erfahrungen und Fakten aus dem deutschen Markt EINE ANLEITUNG ZUM HANDELN

2 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT Erfahrungen und Fakten aus dem deutschen Markt

3 2 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Impressum Impressum AUFTRAGGEBER SCHWEIZER ORIGINALAUSGABE Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren, IPB, Jegenstorf, Schweiz Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren, KBOB, Bern, Schweiz PROJEKTTEAM HTW Berlin pom+international GmbH PROJEKTLEITUNG Dr. Marion Peyinghaus, pom+international GmbH Heinz Rütter, Rütter+Partner Dr. Peter Staub, pom+consulting AG Prof. Dr.-Ing. Regina Zeitner, HTW Berlin AUTOREN Vanessa Caspar, pom+consulting AG Christian Kuniß, HTW Berlin Stefanie Liese, pom+international GmbH Oliver Rometsch, HTW Berlin Ursula Rütter-Fischbacher, Rütter+Partner Judit Wothe, HTW Berlin André Zesling, HTW Berlin BEGLEITGRUPPE SCHWEIZER ORIGINALAUSGABE René Beeler, Zürcher Kantonalbank Primo Bianchi, Swiss Re Albert Buchmueller, Novartis Christian Coppey, Maus Frères Reinhard Friedli, Bundesamt für Bauten und Logistik Heinrich Gugerli, Stadt Zürich, Amt für Hochbauten Markus Jauslin, armasuisse Immobilien Hans Kaufmann, IKEA Kurt Michel, Clariant Michael Quetting, ETH-Rat EXTERNE EXPERTEN SCHWEIZER ORIGINALAUSGABE Prof. Dr. Holger Wallbaum, ETHZ Dr. Erika Meins, Universität Zürich VORLAGENGESTALTUNG Picnic Terminal, Visuelle Kommunikation, Zürich SATZ UND LAYOUT Christian Kuniß, HTW Berlin Oliver Rometsch, HTW Berlin André Zesling, HTW Berlin PAPIER Gedruckt auf FSC-zertifiziertem und mit dem EU Ecolabel ausgezeichnetem Recyclingpapier VERTRIEB Download (kostenfrei) unter: Broschüre (Schutzgebühr 10,- ) Bestellung unter: info@ccpmre.de ISBN Nummer: Auflage Juni 2012

4 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Inhaltsverzeichnis 3 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis... 5 Vorwort Künftige Trends und Herausforderungen Gegenüberstellung Regelwerke Deutschland Schweiz Nachhaltigkeitsziele Anwendung der Factsheets Dimension Gesellschaft Integration, Durchmischung Soziale Kontakte Solidarität, Gerechtigkeit Partizipation Rücksicht Räumliche Identität, Wiedererkennung Individuelle Gestaltung Grundversorgung, Nutzungsmischung Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle Sicherheit Licht Raumluft Strahlung Sommerlicher Wärmeschutz Lärm, Erschütterung Dimension Wirtschaft Standort Bausubstanz Gebäudestruktur, Ausbau Lebenszykluskosten Finanzierung Externe Kosten Betrieb und Instandhaltung Instandsetzung Dimension Umwelt Verfügbarkeit der Rohstoffe Umweltbelastung Schadstoffe Rückbau Wärme (Kälte) für Raumklima Wärme für Warmwasser Elektrizitätsbedarf... 62

5 4 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Inhaltsverzeichnis Deckung Energiebedarf Abwärmenutzung Grundstücksfläche Freianlagen Landschaft Nächtliche Lichtbelastung Mobilität Abfälle aus Betrieb und Nutzung Wasser Bauzonen Schutzgebiete Verkehr Leitbild Management der Nachhaltigkeit Ökologisch nachhaltiges Immobilienmanagement bei ABB in Deutschland mittels Bewertungssystem Green CREM-Index Nachhaltiges Bauen am Flughafen Frankfurt Nachhaltigkeit bei Deutsche Post Real Estate Germany GmbH Nachhaltigkeit bei der IVG Vom Modell zum Geschäft Nachhaltige Modernisierung und Projektentwicklung für langfristigen Werterhalt Nachhaltigkeit hat vielfältige Facetten Nachhaltiges Projekt Management Integration der LEED-Zertifizierung in den SIEMENS Real Estate Projektprozess Nachhaltigkeit im Segment von Union Investment Aufbau und Umsetzung eines nachhaltigen Projektmanagements bei der Berliner Immobilienmanagement GmbH Bilfinger Berger One Real Estate Performance Guarantee Abkürzungen und Begriffe Literatur Gesetze und Regelwerke Wichtige Links

6 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Abbildungsverzeichnis 5 Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Gegenüberstellung SIA 112/1 und DGNB Steckbriefe...11/12 Abb. 2 Gesellschaftliche Themen, Aspekte und Nachhaltigkeitsziele Abb. 3 Polizeiabschnitt 66, Karlstraße 8, Berlin-Köpenick Abb. 4 DIE WELLE, Frankfurt am Main Abb. 5 Kita in der St.-Ingbert-Straße, München Abb. 6 Kita in der St.-Ingbert-Straße, München Abb. 7 Förderschule mit dem Förderschwerpunkt Sehen, Düren Abb. 8 Förderschule mit dem Förderschwerpunkt Sehen, Duisburg Abb. 9 Munitionsreste und Blindgänger auf dem Truppenübungsplatz Wittstock Abb. 10 Auf ganzer Fläche verteilt liegen Munitionsreste und Blindgänger Abb. 11 Neue VR Bank Nürnberg Abb. 12 Prinzip Fassade Kastenfenster Abb. 13 Neue VR Bank Nürnberg Fassade mit Kastenfenster Abb. 14 Strömungssimulation Kastenfenster Abb. 15 Wirtschaftliche Themen, Aspekte und Nachhaltigkeitsziele Abb. 16 Historische Bausubstanz vor der Modernisierung, Pirna Abb. 17 Historische Bausubstanz nach der Modernisierung, Pirna Abb. 18 Neues Kranzler Eck, Berlin Abb. 19 v. l. n. r. : Dr. Riegel (HSGZ), Hr. Kälberer (HSGZ), Hr. Katzemich, (HSGZ), Fr. Helwig (IBM), Fr. Zahn (IBM) Abb. 20 BHKW Standort Böblingen Abb. 21 Bestandssituation, Württembergische Straße 6-10, Berlin Abb. 22 Planung, Württembergische Straße 6-10, Berlin Abb. 23 Themen und Nachhaltigkeitsziele in der Dimension Umwelt Abb. 24 RHEIN-GALERIE, Ludwigshafen Abb. 25 RHEIN-GALERIE, Ludwigshafen Abb. 26 Hauptsitz ABB Wabenbau, Mannheim Abb. 27 Innenbereich, Mannheim Abb. 28 Rheinwerk 2, Bonner Bogen Abb. 29 Rheinwerk 2, Bonner Bogen Abb. 30 Rheinwerk 2, Innenbereich Abb. 31 München-Perlach Abb. 32 München-Perlach Abb. 33 Zentrale Allee mit den angegliederten Funktionen Abb. 34 Regenrückhaltebecken mit verdeckter Versickerung und Verdunstung Abb. 35 Reste der ehemaligen Raketenstation vor dem Rückbau Abb. 36 IST Zustand 2011 nach dem Rückbau Abb. 37 Biomassepark Hugo, Gelsenkirchen-Buer... 72

7 6 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Abbildungsverzeichnis Abb. 38 Die optimierte Beleuchtungsplanung reduziert die Aufhellung des Nachthimmels und reduziert Blendungen Abb. 39 Empfehlungen zu Beleuchtungsstärken in verschiedenen Bereichen Abb. 40 DIE WELLE, Frankfurt am Main Abb. 41 DIE WELLE, Frankfurt am Main Abb. 42 Gesperrter aktiv militärisch genutzter Truppenübungsplatz Abb. 43 Energie-Portfolioanalyse Abb. 44 Konzeptstufe 1 Energieeffizienz Abb. 45 Bewertungssystem Green CREM-Index Abb. 46 Vorgehen zur Entwicklung der Nachhaltigkeitsstrategie Abb. 47 IVG 4/6 Modell: Bezugsrahmen für das Verständnis von Nachhaltigkeit Abb. 48 Tevi House Abb. 49 PE Reiterstaffel Abb. 50 Front de Paris Abb. 51 Solaranlage von über m² Kollektorfläche Abb. 52 Auszug aus dem Energie-Monitoring-System (EMS) Abb. 53 Darstellung eines Sustainability Assessments der EPM Abb. 54 Diagramm Portfolio-Management Nachhaltiges Bauen Abb. 55 Ausschnitt, LEED 2009 for New Construction and Major Renovations Abb. 56 Energieverbrauch und Schutz der Erdatmosphäre Abb. 57 Empfehlungen SRE Sustainability (LEED) Abb. 58 LEED Prozesses als SRE Standard (Siemens 2010) Abb. 59 Stuktur/Organigramm Abb. 60 Innenhof Abb. 61 Foyer

8 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Vorwort 7 Vorwort Nachhaltigkeit ist ein zentrales Thema der Immobilienwirtschaft. Bei der Umsetzung stellen sich in der Praxis aber immer wieder Fragen nach der Wirkung des nachhaltigen Handelns, nach Zielkonflikten oder Synergien, die dadurch entstehen können. Die schweizerische Interessengemeinschaft privater professioneller Bauherren (IPB) und die Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren (KBOB) haben sich mit diesen Fragestellungen auseinandergesetzt und diese in zwei Schwerpunkten konkretisiert: >Für welche Entscheidungsträger des Immobilienmanagements sind Nachhaltigkeitsaspekte relevant und wie können sie in Entscheidungen berücksichtigt werden? >Wie hoch ist die Wirtschaftlichkeit entsprechender Nachhaltigkeitsmaßnahmen? Als Ergebnis dieser Untersuchung entstand 2010 in Zusammenarbeit mit den Unternehmen Rütter & Partner und pom+consulting die zweiteilige Publikation Nachhaltiges Immobilienmanagement Hauptbroschüre und Factsheets (Links zu den Publikationen siehe S. 129), deren Urheberrechte bei der IPB und der KBOB liegen. Im Fokus dieses Kompendiums stehen methodische Grundlagen, praxisnahe Handlungsempfehlungen und anwendungsorientierte Angaben zu den einzelnen Nachhaltigkeitszielen. Diese Veröffentlichungen stießen in der Schweiz auf sehr positive Resonanz und haben auch in Deutschland großes Interesse hervorgerufen. Aufgrund dieser grenzübergreifenden Beachtung entstand der Wunsch nach einer Erweiterung der Publikation für den deutschen Immobilienmarkt. Durch die Kooperation der HTW Berlin und der pom+international GmbH wurde diesem Wunsch Rechnung getragen. Die vorliegende Veröffentlichung ergänzt das Schweizer Kompendium, indem die Factsheets landesspezifisch überarbeitet und aktualisiert wurden. Zudem zeigt ein weiteres Kapitel, wie das Thema Nachhaltigkeit in Unternehmen umgesetzt wird. Die erläuterten Nachhaltigkeitskriterien sind als Nachschlagewerk zu verstehen, stellen detaillierte Informationen zu einzelnen Nachhaltigkeitszielen bereit und werden durch Praxisbeispiele unterlegt. Nachhaltigkeit muss auch im Unternehmen verankert werden. Um die Integration der Nachhaltigkeit in die Strukturen und Prozesse zu verdeutlichen, stellen namhafte Immobilienunternehmen vor, wie sie in ihrem Geschäftsmodell die Ziele der Nachhaltigkeit realisieren. Unser herzliches Dankeschön gilt an dieser Stellen den Unternehmen und Autoren, die durch ihre Beiträge einen Einblick in spannende Projekte und Strategien ermöglichen. ABB Grundbesitz: S. Wonner argoneo: A.-K. Tischer BIM: S. Lemiss, G. Meier, B. Püschel Bilfinger Berger Facility Services: J.-S. Sibilla BIMA: G. Reitz, L. Schmid CORPUS SIREO: M. Lippmann Deutsche Post Real Estate Germany: P. Camposeo EPM Assetis: N. B. Löffler Fraport: J. Kämer HSG Zander: D. Przemeck, R. Wenzel, O. Baumann HVG Grünflächenmanagement: U. Pinick, N. Büsing IVG: Dr. T. Beyerle jb architekten: J. Bisch KGAL: P. Windmeißer LVR: M. Sauer, D. Ufrecht Siemens Real Estate: Dr. B. Heibel Union Investment Real Estate Wir bedanken uns an dieser Stelle auch bei der IPB und der KBOB für die Möglichkeit, auf Grundlage ihrer Forschung nachhaltige Praxisprojekte und nachhaltiges Immobilienmanagement vorzustellen. Dr. Marion Peyinghaus, pom+international GmbH Prof. Dr.-Ing. Regina Zeitner, HTW Berlin

9 8 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 1. Künftige Trends und Herausforderungen 1. Künftige Trends und Herausforderungen Nachhaltigkeit umfasst langfristiges Denken. Da Gebäude in der Regel über eine lange Zeit bestehen und einen hohen Nutzen generieren sollen, spielt Nachhaltigkeit beim Management von Immobilien eine zentrale Rolle. Um diesen langfristigen Nutzen zu gewährleisten, gilt es, bei Entscheidungen zukünftige Trends vorwegzunehmen und Risiken entgegenzuwirken. In diesem Kapitel werden mögliche Entwicklungen und deren Wirkungen auf Immobilien beschrieben. In deutschen Bauten sind nach der Vermögensbilanz des statistischen Bundesamtes rund 6,9 Bill. Euro gebunden (Destatis, 2010). Der Substanzwert vieler Firmen wird maßgeblich von den eigenen Liegenschaften bestimmt. Immobilien spielen auch eine wichtige Rolle bei der Absicherung von Vorsorgegeldern (Schalcher, 2003). Nachhaltiges Immobilienmanagement geht somit weit über ideelles Handeln im Dienste der Gesellschaft hinaus. Es ist ein fortlaufender Optimierungsprozess am Einzelobjekt und im Immobilienbestand. Über den gesamten Lebenszyklus werden gesellschaftliche, wirtschaftliche und umweltrelevante Entwicklungen vorausschauend einbezogen, um die Gebäude für kommende Herausforderungen zu optimieren. Der Wert und die Rentabilität von Investments werden gesichert, gleichzeitig wird ein Beitrag gegen den Klimawandel erbracht. GROSSE TECHNISCHE FORTSCHRITTE, UNGENÜGENDE UMSETZUNG Erste Maßnahmen zur Nachhaltigkeit von Immobilien gehen in Deutschland auf die Unterzeichnung des Kyoto-Protokolls (Vereinte Nationen, 1997) zurück. Der Energieverbrauch der Bauwerke als wichtiger Aspekt der Nachhaltigkeit wurde als Schlüssel auf dem Weg zu einem effektiven Klimaschutz erkannt. In Bezug auf die Energieeffizienz und erneuerbare Energien wurden seither große Fortschritte erzielt. Die technischen und wirtschaftlichen Potenziale werden bei Modernisierungen und bei Neubauten jedoch oft ungenügend ausgeschöpft. So werden Gebäude auf eine Art und Weise erstellt und betrieben, die im Hinblick auf eine optimale Nutzung ein Risiko darstellen. BEWUSSTSEIN UND NACHFRAGE NACH NACHHALTIGEN IMMOBILIEN STEIGEN Insgesamt steigt das Bewusstsein für den Wert nachhaltiger Gebäude. Studien der Zürcher Kantonalbank (ZKB) und des Center for Corporate Responsibility and Sustainability der Universität Zürich (CCRS) zeigen, dass Energieeffizienz (Minergie-Label) als ein wichtiger Aspekt der Nachhaltigkeit, einen Aufpreis von 7 % bei Einfamilienhäusern und 3.5 % bei Stockwerkeigentum am Markt erzielt (CCRS, ZKB, 2008). Bei neuen Mietwohnungen führt das Minergie Label im Durchschnitt zu 6 % höheren Mieten (CCRS, ZKB, 2010). Der Studie Nachhaltigkeit und Verkehrswert (TU München/Hochtief, 2011) zufolge ist für 60 % der Teilnehmer (Büronutzer und Entscheider) die Nachhaltigkeit ein Kriterium für ihre Anlageentscheidung, welches die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden steigen lässt. Büronutzer sind bereit, eine maximal 5,5 % höhere Miete bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu bezahlen, wenn nicht direkt quantifizierbare, gewünschte Eigenschaften vorhanden sind, die heute noch nicht als

10 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 1. Künftige Trends und Herausforderungen 9 Standard nachhaltiger Büroimmobilien gelten. ( ) Für quantifizierbare Eigenschaften wie reduzierter Verbrauch von Strom, Wärme, Kälte und Wasser wird je nach Höhe der Kaltmiete, der Standort- und Objektmerkmale der Immobilie ein Zuschlag von zirka 5 % akzeptiert. Zusammengenommen wäre also eine Steigerung der ortsüblichen Büromiete um maximal 10,5 % möglich und damit ein deutlicher Einfluss auf den Verkehrswert. Eine Umfrage bei Investoren von Union Investment in Deutschland, Großbritannien und Frankreich zeigt zudem, dass sich ein Markt für nachhaltige Immobilien herausbildet und ein einheitliches Europäisches Nachhaltigkeitszertifikat gewünscht wird (Union Investment, 2008). WER JETZT HANDELT, HAT DIE NASE VORN Immobilien lassen sich nicht kurzfristig an neue Gegebenheiten anpassen. Von einer Projektidee bis zum neuen oder modernisierten Gebäude vergehen in der Regel mehrere Jahre. Die Mehrzahl der institutionellen und öffentlichen Bauherren hat die Chance erkannt und optimiert ihr Portfolio schrittweise in Hinblick auf umweltrelevante und gesellschaftliche Zielsetzungen. Damit gewährleisten sie, dass die Investitionen nachhaltig rentabel bleiben. ZUKÜNFTIGE HERAUSFORDERUNGEN In Hinblick auf nachhaltige Immobilien ist es entscheidend, sich verstärkt mit zukünftigen Entwicklungen auseinanderzusetzen. Dabei geht es um die Frage, wie sich diese Entwicklungen auf eine gute Nutzbarkeit und Werterhaltung auswirken. Demografischer Wandel > Der Anteil an über 65-Jährigen in der Bevölkerung nimmt zu. Der Anteil der erwerbstätigen Bevölkerung nimmt entsprechend ab. Ältere Leute bleiben länger in ihren Wohnungen. Die Nachfrage nach altersgerechten, barrierefreien Gebäuden steigt. Das Bedürfnis nach einem guten Anschluss an den öffentlichen Verkehr wird zunehmen. Neue Wohn- und Familienmodelle > Bereits seit längerem besteht eine Tendenz zu neuen Wohnformen wie WGs, Klein-Haushalten und Patchworkfamilien. Wohnsiedlungen mit einem guten Mix an Wohnungsgrößen und flexiblen, anpassbaren Grundrissen decken diese Bedürfnisse optimal ab. Steigendes Sicherheitsbedürfnis und Gesundheitsbewusstsein > Gebäude mit gut einsehbaren Zugängen und Außenanlagen erhöhen das Gefühl von Sicherheit. Die Sicherheit der Umgebung wird zudem durch eine gute Bevölkerungsdurchmischung und dem optimalen Unterhalt der Immobilien erhöht. Dem steigenden Gesundheitsbewusstsein wird entsprochen, wenn beim Bau der Gebäude auf schadstoffarme Materialien und eine gute Durchlüftung geachtet wird. Gleichzeitig wird so das Haftungsrisiko gesenkt.

11 10 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 1. Künftige Trends und Herausforderungen Multikulturelle Gesellschaft > Die Einwanderung von Menschen aus Ländern mit einem anderen kulturellen und religiösen Hintergrund erfordert auf gesamtgesellschaftlicher Ebene wirkungsvolle Integrationsmaßnahmen. Die Integration ist erfolgreicher, wenn am Wohnstandort eine gute gesellschaftliche Durchmischung gewährleistet ist. Verkürzung der Produktlebenszyklen > Eine schnellere Produktentwicklung und -vermarktung führt zu einer Verkürzung der Nutzungsdauer insbesondere von betriebsnotwendigen Immobilien. Dies hat wiederum kürzere Lebenszyklen von Geschäftsmodellen oder kürzere Mietdauern zur Folge. Immobilien mit einer hohen Flexibilität und guten Rückbaubarkeit lassen sich einfacher an diese Veränderungen anpassen. Konzentration auf Entwicklungszentren > Der Wandel von der Produktions- zur Wissensökonomie führt zu einem sinkenden Bedarf an Produktionsflächen. Die Bildung von Branchenclustern und Metropolregionen sowie eine ungeeignete Verteilung der Baulandreserven verschärft die Konkurrenz um zentrale Standorte. Eine genaue Potenzialanalyse bei der Standortwahl und entsprechende Maßnahmen zur Stärkung eines Standorts mindern das Risiko eines späteren Wertverlustes (Quetting, 2009). Münchener Rück > Die Münchener Rück teilt mit, dass vor allem die verheerenden Erdbeben in Japan und Neuseeland sowie die Überschwemmungen in Thailand und zahlreiche Stürme in den USA 2011 für Gesamtschäden von etwa 291 Mrd. Euro verantwortlich waren. Die Summe der versicherten Schäden überstieg damit den Rekordwert von 2010 um mehr als das Doppelte. Wetterkatastrophen verursachen 2011 nach den Erdbeben die meisten Kosten. Alleine die Schäden durch die ungewöhnlich heftige Tornado-Saison in den USA betrugen 25 Mrd. US-Dollar. Quelle: Münchener Rückversicherungs- Gesellschaft, 2010 Gesetzgebung > Eine Verschärfung der Gesetzgebung hinsichtlich Energieverbrauch, Erdbebensicherheit, Brandschutz, Lärmschutz, Bauökologie und Innenraumklima ist absehbar. Gebäude, die in dieser Hinsicht vorausschauend mit hoher Qualität erstellt worden sind, werden ihren Wert behalten. Steigende und volatile Energiepreise > Der Preis fossiler Energieträger wird aufgrund zunehmender Knappheit und wegen der Kosten der CO 2 - Emissionen steigen. Als Folge der Substitution von Erdöl durch Strom und des zunehmenden Einsatzes von Solarenergie wird sich der Strompreis erhöhen. Gute Wärmedämmung, kompakte Bauweisen und energieeffiziente Geräte reduzieren das Risiko hoher Betriebskosten. Der Einsatz von erneuerbaren Energien wird zunehmend wirtschaftlich. Klimawandel > Aufgrund weiterhin steigender Treibhausgasemissionen wird sich der Klimawandel verstärken und zu häufigeren und längeren Hitzeperioden sowie zu mehr extremen Wetterereignissen wie Stürmen, Starkregen und Hagel führen. Ein guter sommerlicher Wärmeschutz wird für alle Gebäudearten wichtiger. Lagen, die in Bezug auf Naturgefahren unsicher sind, werden vermehrte Schadensereignisse in Kauf nehmen müssen und daher weniger nachgefragt. Wasserknappheit > Verbunden mit dem Klimawandel wird auch in Deutschland die Verfügbarkeit der Ressource Wasser zu einem Thema werden: Die Nutzung von Regenwasser gewinnt an Bedeutung, wassersparende Armaturen sind bereits heute im Einsatz. Flächenverbrauch > Der tägliche Flächenverbrauch ist nach Angaben des Umweltbundesamtes in Deutschland von 129 ha/tag im Jahr 1997 auf 94 ha/tag im Jahr 2009 gesunken. Dieser Wert ist jedoch immer noch höher als der von der Bundesregierung in der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie vorgegebene Wert von 30 ha/tag bis Eine schnellere Reduktion des Flächenverbrauchs ist nur durch eine nachhaltige Entwicklung wie z. B. wohnungsnahe Infrastruktur, Reaktivierung von Brachflächen und einer bedarfsgerechten öffentlicher Förderpolitik zu erreichen. Quelle: Umweltbundesamt, 2010

12 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 1. Künftige Trends und Herausforderungen 11 Flächenverbrauch einschränken > In den letzten 60 Jahren hat sich die Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland mehr als verdoppelt und liegt bei rund km 2 (KBU, 2009). Ziel der Bundesregierung ist es, bis zum Jahr 2020 die Flächeninanspruchnahme für Siedlungen und Verkehr auf 30 ha pro Tag zu reduzieren (Rat für nachhaltige Entwicklung, 2004). Eine Antwort auf den Schutz der Flächenressourcen sind Gebäude mit einer architektonisch sensiblen, aber kompakten Bauweise und eine hohe Ausnutzung der Grundstücke. Auch sollte darauf geachtet werden, das Flächenangebot für Wohnungen nicht weiter zu erhöhen. Umweltbewusstsein der Bevölkerung > Im Zusammenhang mit dem Klimawandel hat sich das Umweltbewusstsein der Bevölkerung insgesamt erhöht. Die Nachfrage nach ressourceneffizienten Bauten mit schadstoffarmen Materialien und einer natürlichen Umgebungsgestaltung steigt. Flächenverschwendung für Wohnen > Die Siedlungsfläche der privaten Haushalte stieg im Zeitraum von 1992 bis 2004 um rund 22 % (d. h. 61 ha pro Tag), während die Zahl der Einwohner nur um 1,9 % zunahm. Der Flächenverbrauch für Wohnen nahm im betreffenden Zeitraum um 16,7 % von 36 m²/person auf 42 m²/person zu. Quelle: KBU, 2009

13 12 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 2. Gegenüberstellung Regelwerke 2. Gegenüberstellung Regelwerke Deutschland Schweiz Zur Anpassung der Schweizer Publikation Nachhaltiges Management Factsheets an den deutschen Markt, wurden deutsche Regelwerke gesucht, die folgender Intention der SIA 112/1 entsprechen: Die Empfehlung SIA 112/1 Nachhaltiges Bauen Hochbau ist ein Instrument zur Verständigung zwischen Auftraggebenden und Planenden bei der Bestellung und Erbringung spezieller Planerleistungen für ein nachhaltiges Bauen in den Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt. Die Empfehlung dient dem Planungsprozess und hilft, die relevanten, objektspezifischen Kriterien der drei Bereiche zu bestimmen und deren Umsetzung zu vereinbaren. Dabei sollen die Kriterien nicht einzeln für sich, sondern immer im Kontext mit den Kriterien der anderen Bereiche betrachtet werden. ( ) Sie leistet einen Beitrag zu einem umfassenden Architektur- und Planungsverständnis, welches die Forderungen der Nachhaltigkeit berücksichtigt. So lag es für den deutschen Markt nahe, die vorhandenen DIN-Normen und den Kriterienkatalog der DGNB auf eine vergleichbare Systematik hin zu prüfen. Die DIN Nachhaltigkeit von Bauwerken ist die einzige DIN- Norm, die übergreifend Ansätze zur Bewertung der Nachhaltigkeit enthält. Dies erfolgt jedoch nicht in der Ausführlichkeit und Detaillierung der SIA 112/1, auf deren Gliederung die Factsheets dieser Veröffentlichung basieren. SIA 112/1 DGNB Steckbriefe 1. Dimension Gesellschaft Factsheet Nr. Integration, Durchmischung Soziale Kontakte Solidarität, Gerechtigkeit Partizipation Rücksicht Räumliche Identität, Wiedererkennung Individuelle Gestaltung Grundversorgung, Nutzungsmischung Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle Sicherheit Licht Raumluft Strahlung Sommerlicher Wärmeschutz Lärm, Erschütterung 2. Dimension Wirtschaft Standort Bausubstanz Gebäudestruktur, Ausbau Lebenszykluskosten Finanzierung Externe Kosten 29 Öffentliche Zugänglichkeit kein Äquivalent kein Äquivalent 44 Integrale Planung kein Äquivalent 31 Sicherung der gestalterischen und städtebaulichen Qualität im Wettbwerb 32 Kunst am Bau 60 Nähe zu nutzungsspezifischen Einrichtungen 30 Fahrradkomfort, 59 Verkehrsanbindung 26 Barrierefreiheit 25 Sicherheit und Störfallrisiken, 33 Brandschutz, 34 Schallschutz, 58 Image und Zustand von Standort und Quartier 22 Visueller Komfort 18 Thermischer Komfort im Winter, 20 Innenraumhygiene kein Äquivalent 19 Thermischer Komfort im Sommer 21 Akustischer Komfort, 34 Schallschutz 56 Risiken am Mikrostandort 35 Wärme- und feuchteschutztechnische Qualität der Gebäudehülle, 50 Qualitätssicherung Bauausführung 27 Flächeneffizienz, 28 Umnutzungsfähigkeit 16 Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus kein Äquivalent kein Äquivalent Betrieb und Instandhaltung Instandsetzung 40 Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit des Baukörpers, 47 Vorrausetzungen für eine optimale Nutzung und Bewirtschaftung 47 Vorrausetzungen für eine optimale Nutzung und Bewirtschaftung

14 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 2. Gegenüberstellung Regelwerke 13 Der inhaltliche Vergleich des Kriterienkatalogs der DGNB mit den Inhalten der SIA 112/1 weist in großen Teilen Übereinstimmungen auf. Jedoch konnten nicht allen Factsheets Äquivalente der DGNB-Steckbriefe zugeordnet werden (vgl. Abb. 1). Da das Ziel dieser Veröffentlichung die vollständige Erfassung aller Kriterien eines nachhaltigen Immobilienmanagements ist, wird auf die Systematik der SIA 112/1 zurückgegriffen. In den Factsheets wird auf entsprechende Steckbriefe der DGNB und ergänzend auf deutsche Gesetze, Verordnungen und sonstige Regelwerke hingewiesen. SIA 112/1 DGNB Steckbriefe 3. Dimension Umwelt Factsheet Nr. Verfügbarkeit der Rohstoffe Umweltbelastung 08 Nachhaltige Ressourcenverwendung/ Holz 61 Anliegende Medien/Erschließung 42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit, Demontagefreundlichkeit Schadstoffe 06 Risiken für die lokale Umwelt Rückbau Wärme (Kälte) für Raumklima Wärme für Warmwasser Elektrizitätsbedarf Deckung Energiebedarf Abwärmenutzung Grundstücksfläche 42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit, Demontagefreundlichkeit 11 Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie 11 Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie kein Äquivalent 11 Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil erneuerbarer Primärenergie kein Äquivalent 15 Flächeninanspruchnahme, 27 Flächeneffizienz Freianlagen 24 Gebäudebezogene Außenraumqualität, 57 Verhältnisse am Mikrostandort Landschaft kein Äquivalent Nächtliche Lichtbelastung kein Äquivalent Mobilität Abfälle aus Betrieb und Nutzung Wasser 30 Fahrradkomfort, 59 Verkehrsanbindung, kein Äquivalent Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen Bauzonen kein Äquivalent Schutzgebiete kein Äquivalent Verkehr kein Äquivalent Leitbild kein Äquivalent Abb. 1: Gegenüberstellung SIA 112/1 und DGNB Steckbriefe Quelle: Empfehlung SIA 112/1 und DGNB Kriterien Katalog

15 14 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 3. Nachhaltigskeitsziele 3. Nachhaltigskeitsziele Um das Nachhaltigkeitskonzept umzusetzen, braucht es Ziele, die als Grundlage für die Verständigung zwischen allen am Immobilienprozess beteiligten Akteuren dienen. Von diesen Zielen lassen sich Vereinbarungen zur Vorbereitung von Entscheiden und zur Messung des Erreichten ableiten. Dieses Vorgehen ist nicht neu. Im Unterschied zur herrschenden betriebswirtschaftlichen Praxis werden mit den Nachhaltigkeitszielen jedoch zusätzliche Aspekte einbezogen und der Zeithorizont erweitert. Im vorliegenden Kapitel werden die Ziele tabellarisch dargestellt, kurz beschrieben und zum Teil anhand von Beispielen illustriert. Die Nachhaltigkeitsziele können bei Managemententscheiden auf verschiedenen Ebenen unterstützend wirken: Ebene des Standorts > Wie ist ein potenzieller Standort im Bezug auf einen Nachhaltigkeitsaspekt zu beurteilen? Birgt er für die geplante Investition langfristig Risiken bzw. Chancen? Ebene des Gebäudes > Welche Voraussetzungen muss ein Gebäude erfüllen, um nachhaltig, d. h. zukunftsfähig zu sein und seinen Wert zu erhalten? Ebene des Portfolios > Ist die Gesamtheit der Objekte geeignet, die Nachhaltigkeitsziele zu erreichen? Wie ist das Portfolio anzupassen? Welche kumulierten Risiken bestehen und welche Chancen bieten sich? Ebene der Immobilienprozesse > Welche organisatorischen Voraussetzungen führen zu einem reibungslos funktionierenden Gebäude und zu einfachen, aber wirkungsvollen Lösungen beim Unterhalt? Ebene des Investors/Asset Manager > Kann mit Investitionen in und dem Halten von Immobilien ein nachhaltiger Effekt für die eigene Existenzsicherung erreicht werden? Bieten Immobilien zusätzliche Risiken oder helfen sie andere Risiken zu kompensieren (Diversifikation)? Gesamtgesellschaftliche Ebene > Wie kann mit einem Gebäude oder Portfolio zur Lösung eines gesellschaftlichen Problems oder zur Erreichung eines gesellschaftlichen Ziels beigetragen werden?

16 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > 4. Anwendung der Factsheets Anwendung der Factsheets Die Factsheets geben konkrete Handlungsempfehlungen für die einzelnen Akteure des Immobilienmanagement. Die Zieldefinitionen sowie die Beschreibung der Wirkungen dieser Ziele basieren wie bereits im vorangegangenen Kapitel erläutert auf der Empfehlung der SIA 112/1 Nachhaltiges Bauen Hochbau. Die übrigen Angaben wurden im Rahmen des Projektes auf der Basis von Interviews mit Immobilienverantwortlichen und weiteren Grundlagen ausgearbeitet. Die Factsheets sind als Nachschlagewerk zu verstehen und stellen detaillierte Informationen zu einzelnen Nachhaltigkeitszielen bereit. Weiter sind Handlungsempfehlungen für einzelne Akteure, Umsetzungsbeispiele sowie fallweise auch Messgrößen ausgewiesen, die zur Kontrolle der Zielerreichung herangezogen werden können. Die entsprechenden Benchmarks sind von Akteuren entsprechend ihrer Strategie individuell festzulegen. Die Factsheets enthalten auch Hinweise zu Synergien und Zielkonflikten zwischen den Nachhaltigkeitszielen und den primären Zielen der Akteure im Immobilienprozess. Die primären Ziele der Akteure wurden im Rahmen der Interviews und in Diskussionen der Begleitgruppe des Schweizer Projekts Nachhaltiges Immobilienmanagement Die Risiken von morgen sind die Chancen von heute festgelegt (vgl. Schweizer Hauptbroschüre Kap. 5.5). Es hat sich gezeigt, dass je nach Strategie der Akteure und Art der Bauwerke sehr unterschiedliche Synergien und Zielkonflikte entstehen. Die Angaben in den Factsheets sind somit nicht abschließend sondern als Denkanstöße gedacht. Die Factsheets enthalten überdies Hinweise auf weiterführende Literatur und Regelwerke. Die Auswahl der Nachhaltigkeitsziele, die ein Unternehmen anstreben möchte, ist Teil der individuellen Strategiefindung. Dazu bietet die in der Schweizer Hauptbroschüre dargestellte Zielmatrix Hilfestellung (vgl. Hauptbroschüre Kap. 5.6). Sie dient dazu, Synergien und Zielkonflikte zwischen klassischen Zielen der Akteure und den Nachhaltigkeitszielen individuell zu eruieren und eine Priorisierung vorzunehmen.

17 16 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft Dimension Gesellschaft Zu den gesellschaftlichen Nachhaltigkeitszielen gehören die Themen Gemeinschaft, Gestaltung, Nutzung und Erschließung sowie Wohlbefinden und Gesundheit. Die einzelnen Ziele werden in den Factsheets detailliert erläutert. GESELLSCHAFT Gemeinschaft Integration, Durchmischung Soziale Kontakte Solidarität, Gerechtigkeit Partizipation Rücksicht 1 Gestaltung Gute altersmäßige und kulturelle Durchmischung Kommunikationsfördernde Begegnungsorte schaffen Factsheet Nr Unterstützung benachteiligter Personen Akzeptanz und Optimierung durch Partizipation Größtmögliche Rücksicht auf Nutzer bei Verkauf/Modernisierung/Rückbau Räumliche Identität, Wiedererkennung 2 Individuelle Gestaltung Nutzung, Erschließung Grundversorgung, Nutzungsmischung Langsamverkehr und ÖPNV Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle Wohlbefinden, Gesundheit Sicherheit Licht Raumluft Strahlung Sommerlicher Wärmeschutz Lärm, Erschütterung Orientierung und räumliche Identität durch Wiedererkennung Hohes Maß an Identifikation durch persönliche Gestaltungsmöglichkeiten Kurze Distanzen, attraktive Nutzungsmischung im Quartier Gute sichere Erreichbarkeit und Vernetzung Behindertengerechte Gestaltung der Gebäude, Anlagen und Umgebung Sicherheit in Bezug auf Unfall, Einbruch und Naturgefahren Optimierte Tageslichtverhältnisse, gute Beleuchtung Geringe Belastung der Raumluft durch Allergene und Schadstoffe Geringe Immissionen durch ionisierende und nicht ionisierende Strahlung Hohe Behaglichkeit durch guten sommerlichen Wärmeschutz Geringe Immissionen durch Lärm und Erschütterung Abb. 2: Gesellschaftliche Themen, Aspekte und Nachhaltigkeitsziele Quelle: Empfehlung SIA 112/1. 1 Ziel in Ergänzung zur Empfehlung SIA 112/1. 2 Interpretation wurde gegenüber SIA 112/1 erweitert.

18 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft Integration, Durchmischung Gute altersmäßige und kulturelle Durchmischung Wirkungen: Quartiere, die soziodemografisch durchmischt sind und bei denen die soziale und kommerzielle Infrastruktur in einem günstigen Verhältnis zu Wohnen und Arbeiten steht, haben sich als stabil und anpassungsfähig erwiesen. Eine gute altersmäßige und kulturelle Durchmischung in einem Quartier, einer Gemeinde oder Stadt führt zu einem hohen Wohlbefinden der Bevölkerung. Die Vermieter von Wohnungen können mit weniger Mieterwechsel und Leerständen, als auch die öffentliche Hand mit einer erhöhten Sicherheit sowie mit einer stabilen Auslastung der Infrastruktur (z. B. Schulen) rechnen. Die Durchmischung eines Quartiers geht unter dem Thema Mikrolage in die Bewertung von Liegenschaften ein. Gewerbe- und Bürobauten der öffentlichen Hand können durch organisatorische Maßnahmen die Durchmischung des Quartiers unterstützen, indem Räume und die Umgebung (z. B. am Wochenende) öffentlich zugänglich gemacht werden. Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: höhere Baukosten infolge flexibler Grundrisse und verschiedener Wohnungsgrößen Konflikte zwischen den Mietern infolge zu großer Unterschiede in der Lebensführung (bei kleineren Bauprojekte diesem Umstand Rechnung tragen) Mögliche Synergien/positive Wirkung: Wertbeständigkeit von Bauten in gut durchmischten Quartieren geringe Leerstände und geringere Mobilität der Mieter in gut durchmischten Quartieren geringeres Risiko im Hinblick auf gesellschaftliche Veränderungen Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER bestehende soziale, kulturelle und altersmäßige Durchmischung in der Gemeinde oder im Quartier analysieren Informationen über geplante Vorhaben in der Umgebung mit einbeziehen Ziele formulieren im Hinblick auf eine gemischte Bewohner- bzw. Nutzerstruktur (vielfältiges Wohnungsangebot, unterschiedliche Wohnungsgrößen und Ausbaustandards, Gewerbeanteil, anmietbare Arbeits- und Wohnräume) Synergien mit den Bedürfnissen der Umgebung suchen (z. B. Betriebsparkplätze am Wochenende für die Bevölkerung freigeben; öffentliche Nutzung von Cafeteria, betrieblichen Grünräumen, Schulanlagen, Sportanlagen, militärischen Anlagen) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER planerische Maßnahmen im Hinblick auf eine gemischte Bewohner-/Nutzerstruktur treffen (vielfältiges Wohnungsangebot, unterschiedliche Wohnungsgrößen und Ausbaustandards, Gewerbeanteil, anmietbare Arbeits- und Wohnräume) PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER Vermietungs-, Kommunikations- und Verwaltungskonzepte erstellen, die eine gute Durchmischung gewährleisten Konzept zur Kommunikation und Begleitung unterschiedlicher Nutzergruppen erarbeiten (Sprachen, grafische Aufbereitung von Unterlagen) NUTZER/MIETER Bekenntnis zur Gemeinschaft, Toleranz, Integrationswillen zeigen Messgrößen Arbeitsmarktdaten der Bundesagentur für Arbeit Bevölkerung nach Altersgrößen Bruttojahresverdienste Klassengröße Primar-/Sekundarstufe Migrations- und Integrationsanteile Bildungsstand Literatur, Regelwerke DGNB Steckbrief (2009): 29 Öffentliche Zugänglichkeit statistische Daten der Gemeinden Statistisches Bundesamt Deutschland BMVBS, BBR (2008): Integration vor Ort Kulturelle Vielfalt der Städte und Gemeinden als Chance nutzen, Zwischenbericht Beispiele Mehrgenerationenhaus Haus am oberen Berg, Stuttgart Genossenschaften: Landesbaugenossenschaft Württemberg e. G. Mehrgenerationenhaus Rümelinstraße 37, Stuttgart Nutzung durch Bevölkerung: Olympiastadion, Berlin Degewo: Mehrgenerationenhaus in Wedding und Marzahn, Berlin

19 18 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft Soziale Kontakte Kommunikationsfördernde Begegnungsorte schaffen Wirkungen: Die Pflege von sozialen Kontakten fördert das gegenseitige Verantwortungsbewusstsein und den Aufbau tragfähiger sozialer Netze. Soziale Kontakte können jedoch nicht erzwungen werden. Es können aber räumliche Voraussetzungen geschaffen werden, um diese zu ermöglichen und zu erleichtern. Halböffentliche Bereiche wie Erschließungszonen, Außen- und gut platzierte Gemeinschaftsräume eignen sich besonders gut dafür. Zugänge über Tiefgarage und Lift sind in dieser Hinsicht ungünstig. Im Arbeitsbereich sind Begegnungszonen besonders wichtig, da sie informelle Kontakte ermöglichen. Beim Einzelhandel können Cafébars, Lounges etc. diese Funktion erfüllen. Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: höhere Bewirtschaftungskosten vermehrte Störungen im Betrieb höhere Nutzungskosten/Mieten Mögliche Synergien/positive Wirkung: geringerer Flächenbedarf im privaten Wohnbereich und entsprechende Kostenersparnis, da gemeinschaftlich genutzte Räume geringerer Flächenbedarf bei Open-Space Konzepten im Bürobereich (Desksharing) höhere Arbeitsproduktivität, höhere Arbeitszufriedenheit Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER Zielsetzungen und Bedürfnisse bezüglich sozialer Kontakte im Hinblick auf die geplante Nutzung erstellen und mit bestehenden und geplanten Nutzungen in der Nachbarschaft abstimmen Synergien mit den Bedürfnissen der Umgebung suchen (z. B. Betriebsparkplätze am Wochenende für die Bevölkerung freigeben; öffentliche Nutzung von Cafeteria, betrieblichen Grünräumen, Schulanlagen, Sportanlagen, militärischen Anlagen) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER Begegnungsorte unter Einbezug der vorhandenen Strukturen planen informelle Begegnungsorte im Erschließungsbereich vorsehen; Zugänge kommunikationsfreundlich gestalten Räume und Außenanlagen ansprechend gestalten Darstellen von Anordnung, Größe, Gestaltung und Qualität der Räume, in denen soziale Kontakte stattfinden, unter Beachtung von Störfaktoren und Immissionen; Funktion und Zusammenwirken der privaten, halbprivaten, halböffentlichen und öffentlichen Bereiche im Gebäude und dessen Umgebung aufzeigen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER störende Immissionen falls möglich beseitigen Vorschriften passend zu vorhandenen Strukturen und zu den Bedürfnissen der Nutzenden formulieren periodische Bedürfnisabklärung bei den Nutzenden durchführen NUTZER/MIETER Formulierung von entsprechenden Bedürfnissen Messgrößen Ge- Anzahl Gemeinschaftsräume/-plätze in Relation zur samtzahl an Räumen/Plätzen Auslastung der Gemeinschaftsräume Zufriedenheit der Nutzer mit den Begegnungsorten Literatur, Regelwerke BMVBS, BBR (2008): Integration vor Ort - Kulturelle Vielfalt der Städte und Gemeinden als Chance nutzen, Zwischenbericht 2008 Beispiele Mehrgenerationenhaus Dieburg Straße, Darmstadt Mehrgenerationenhaus Haus am oberen Berg, Stuttgart Genossenschaften: Landesbaugenossenschaft Württemberg e. G. Mehrgenerationenhaus Rümelstraße 37, Stuttgart Öffentliche Bauten: Nutzung durch Bevölkerung, FEZ Wuhlheide, Berlin Olympiastadion, Berlin

20 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft Solidarität, Gerechtigkeit Unterstützung benachteiligter Personen Wirkungen: Das Kriterium zielt darauf ab, dass Wohn- und Geschäftsräume auch für sozial und finanziell schwächer Gestellte finanzierbar sind. Im Streben nach einer gerechten und solidarischen Gesellschaft sollen deshalb die Bedürfnisse Benachteiligter stärker wahrgenommen werden und in die Planung und Projektierung einfließen. Bei Wohnbauten kann dies über einen Solidaritätsfond erfolgen, der in der Regel von den Mietern finanziert wird und der bei Notlagen unbürokratisch und ohne Stigmatisierung Überbrückung leistet. Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: reduzierter Kapitalgewinn höhere Nutzungskosten/Mieten Mögliche Synergien/positive Wirkung: geringere Leerstände Imagewirkung Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER Ziele und Lösungsansätze zur Unterstützung von weniger zahlungskräftigen Mietern und Mieterinnen sowie Eigentümern und Eigentümerinnen formulieren (z. B. Einrichtung eines Solidaritätsfonds) prüfen, ob eine gemeinnützige Form der Bauträgerschaft möglich ist (Genossenschaft, Stiftung usw.) finanzelle Unterstützung für sozial benachteiligte Personen prüfen (kommunale und kantonale Wohnbauförderung, Bundeshilfe) Grundlagen erarbeiten, damit die Immobilienverwaltung Probleme erkennen kann; möglicherweise Kommunikations- und Begleitungsprojekt aufbauen (z. B. Bildung von Projektgruppen) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER flexible Lösungen bezüglich der Nutzereinheiten und der Grundrisse unter Berücksichtigung der Mietkosten/Verkaufskosten entwickeln Grundlagen erarbeiten, damit die Immobilienverwaltung Probleme erkennen kann; möglicherweise Kommunikations- und Begleitungsprojekt aufbauen (z. B. Bildung von Projektgruppen) PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER Verwaltungs-, Betriebs- und Unterhaltskonzept im Hinblick auf Eigenleistung und Kosteneinsparung optimieren Vermietungs-, Kommunikations- und Verwaltungskonzept auf die übergeordneten Ziele abstimmen NUTZER/MIETER Bereitschaft, einen Solidaritätsbeitrag zu leisten Messgrößen Anzahl benachteiligter Personen pro Anzahl Mieter Anzahl sozialer Wohnungsbauobjekte pro Gemeinde/Stadt Beispiele Gesewo und andere Genossenschaften Öffentliche Hand Literatur, Regelwerke AGG, Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (2009) WOFG, Wohnraumförderungsgesetz (2010) BMVBS, Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Altersvorsorge Wohn-Riester

21 20 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft Partizipation Akzeptanz und Optimierung durch Partizipation Wirkungen: Im Planungsprozess kann durch die Mitwirkung verschiedener Zielgruppen ein Bauvorhaben breiter abgestützt werden und an Akzeptanz gewinnen. Dabei sollen Ideen, Wünsche und Meinungen geäußert und diskutiert und die Bedürfnisse der Nutzer geklärt werden. Erfolgserlebnisse und damit größere Wirksamkeit stellen sich erst ein, wenn die Anregungen auch in die Entscheidungsprozesse einfließen. Der Umgang mit Zielkonflikten und die Suche nach vertretbaren Kompromissen sind zeitaufwändig und verlangen von den Beteiligten hohe soziale Kompetenz. Ein wichtiger Aspekt der Partizipation ist der Einbezug der Facility Manager in die Bauplanung, damit das Gebäude hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten optimiert werden kann. Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Zeitverzögerungen infolge aufwändiger Prozesse unterschiedliche Interessen der Stakeholder Mögliche Synergien/positive Wirkung: keine Zeitverzögerungen durch Einsprüche niedrigere Planungskosten niedrigere Bewirtschaftungskosten (Optimierung) hohe Zufriedenheit der Nutzer geringere Leerstände Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER Ziele und Methoden der Partizipation festlegen (z. B. Workshop, Brainstorming, Zukunftswerkstatt) Zusammensetzung und Organisationsform des Projektteams festlegen und eine Vertretung der verschiedenen Interessensgruppen sicherstellen Vorgehen bei Zielkonflikten festlegen (z. B. Moderation, Team-Supervision) BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER Konzept zur Partizipation erarbeiten, welches den ganzen Planungs- und Bauablauf umfasst Form und Umfang der Mitgestaltung/Mitbestimmung der verschiedenen Interessensgruppen wählen sowie Zeitpunkt des Einbezuges festlegen PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER Nutzungskonzept erarbeiten, welches die Integration der Gebäudenutzer bei Entscheidungen sowie bei Verwaltung, Betrieb und Unterhalt des Gebäudes sicherstellt NUTZER/MIETER an den verschiedenen Möglichkeiten zur Partizipation teilnehmen, die vom Eigentümer, Bauherrn und Facility Manager zur Verfügung gestellt werden Bedürfnisse und Anforderungen formulieren und ins Projekt einbringen Messgrößen Zeitpunkt Einbezug beteiligter Personen Anzahl Stakeholder Beispiele LBBW, Bürgerbeteiligung soziale Stadt, Bruchsal Quartiersmanagement Moabit West, Berlin Genossenschaft Möckernkiez, Berlin Stärkung von Nachbarschaftsnetzwerken Weißenseer gestalten Weißensee, Berlin Freiraumgestaltung am Gleisdreieck, Berlin Literatur, Regelwerke DGNB Steckbrief (2009): 44 Integrale Planung Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin (2011): Handbuch zur Partizipation Jungk/Müllert (1989): Zukunftswerkstätten

22 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft 21 AKZEPTANZ UND OPTIMIERUNG DURCH PARTIZIPATION Es ist wirklich ein Schmuckstück geworden! Dass die Polizisten der Direktion 6 im Februar 2011 nach ihrem Umzug in den frisch modernisierten Polizeiabschnitt 66 in der Karlstraße 8 dieses Fazit zogen, freute die BIM GmbH sehr. Denn als Eigentümervertretung und Bauherr hatte es ihr oblegen, den desolaten Plattenbau aus dem Jahr 1989 mit Mitteln des Konjunkturpakets II in eine moderne, optimal an die Bedürfnisse der Berliner Polizei angepasste Immobilie zu verwandeln und mit einer zielgerichteten energetischen Modernisierung eine deutliche CO 2 -Einsparung zu generieren. Um diesen durchaus ästhetischen, vor allem aber funktionalen und energetischen Erfolgskriterien gerecht zu werden, hatte die BIM mit dem Mieter des Gebäudes, der Berliner Polizei, schon seit der ersten Projektentwicklung einen Partner, der sein Bedarfsprogramm eindeutig artikulierte. Die BIM wiederum konnte diese Erfordernisse bereits während der frühen, regelmäßig einberufenen Planungssitzungen berücksichtigen und optimal in den Projektfortschritt integrieren. Der BIM war es wichtig, eine größtmögliche Akzeptanz der Nutzer mit ihrem Gebäude zu erzeugen. Indem sie bereits in die frühesten Bemusterungen einbezogen und danach fortlaufend über die Ausführungsplanung informiert wurden, gelang es, dass sich die künftigen Mitarbeiter am Standort schon während der kontinuierlichen Baustellenbesuche heimisch fühlten. Manche Erfordernis seitens der BIM, die als Bewirtschafterin immer den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes im Blick hat, konnte bereits innerhalb dieser Besprechungen begründet werden und Abb. 3: Polizeiabschnitt 66, Karlstraße 8, Berlin-Köpenick Foto: BIM GmbH fand so schneller das Verständnis und die Akzeptanz der Mieter, als dies wahrscheinlich bei nachträglichen Vorgaben geschehen wäre. Die Mietervertretung unterstützte das Vorhaben von Anfang an und konnte ihre positive Haltung als Multiplikator an alle künftigen Mitarbeiter kommunizieren. Wenn also die Berliner Polizisten ihren neuen Arbeitsplatz in Köpenick als ihr Schmuckstück beschreiben, so ist dies vor allem eines: das sehr schöne Ergebnis eines von Gebäudebetreiber und Nutzer immer wieder gleichermaßen unterstützten Entwicklungsprozesses von der ersten Planungsidee bis zum heute belebten Polizeiabschnitt 66. (Autorin: Gabriele Meier, Berliner Immobilienmanagement GmbH ) BIM GmbH > Im Auftrag des Landes verwaltet die BIM die Dienstgebäude der Berliner Hauptverwaltung ebenso wie Finanzämter, Gerichtsgebäude und berufsbildende Schulen sowie die Immobilien der Berliner Polizei und Feuerwehr.

23 22 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > Dimension Gesellschaft > Gemeinschaft Rücksicht Größtmögliche Rücksicht auf Nutzer bei Verkauf/Modernisierung/Rückbau Wirkungen: Das Kriterium zielt darauf ab, den Nutzer eines Gebäudes bei ihn betreffenden Eingriffen wie Verkauf, Erneuerung oder Rückbau so früh als möglich zu informieren und ihm professionelle Hilfestellung bei der Suche nach Alternativen zu leisten. Je nach Marktlage stellt sich für ihn die mehr oder weniger schwierige Aufgabe eine neue, seiner Nutzung entsprechende, Immobilie zu finden. Dies ist in der Regel mit Angst und Enttäuschung verbunden. Frühzeitige Information schafft Vertrauen und führt zu einem reibungsloseren Prozessablauf für alle Beteiligten. Bei größeren Siedlungen soll der Ersatzneubau wenn möglich schrittweise realisiert werden, so dass ein Umzug innerhalb der Siedlung möglich ist. Mögliche Zielkonflikte/negative Wirkung: Leerstände, sofern keine Zwischennutzung möglich Kosten für Change-Management Mögliche Synergien/positive Wirkung: gutes Image weniger rechtliche Auseinandersetzungen mit den Mietern Einfluss der Akteure INVESTOR/ASSET MANAGER Realisierung in Abschnitten anstreben, so dass Mieter innerhalb einer Siedlung Ersatz finden Umgebung mit einbeziehen; Absprachen innerhalb eines Quartiers; nicht alle Bauarbeiten gleichzeitig durchführen Zwischennutzungen ermöglichen; Provisorien bereitstellen Aufbau eines Managements für die sozialverträglich professionelle Abwicklung des Um- oder Neubaus BAUHERR/PROJEKTENTWICKLER bei der Planung von Erneuerungsprojekten mit bestehenden Mietverhältnissen auf einen Bauablauf achten, welcher den Nutzer so wenig als möglich beeinträchtigt frühzeitig Zusammenarbeit mit dem Bewirtschafter suchen Bauzeit optimieren PROPERTY MANAGER/FACILITY MANAGER Change-Management in Zusammenarbeit mit Eigentümer NUTZER/MIETER selbstverantwortliches, kooperatives Vorgehen bei der Suche nach Alternativen Messgrößen Zeitspanne von Information bis Baubeginn Vorhandensein von professioneller Unterstützung und Kommunikation Literatur, Regelwerke BGB 554 Abs. 3 (2011) bo-wohnungswirtschaft.de: Bauen im Bestand Nr. 15, Umzugsmanagement Newsletter Nr. 22 Beispiele GEWOBAU Erlangen, Modernisierungsvorhaben, Erlangen Wohnungsbaugesellschaft Lößnitz mbh Projekt Lessingstraße, Lößnitz