Lagebericht. Berlin Brandenburgische Wohnungsbaugenossenschaft eg Mehrower Allee 53 A Berlin. der

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1 Berlin Brandenburgische Wohnungsbaugenossenschaft eg Mehrower Allee 53 A Berlin Lagebericht der Berlin Brandenburgischen Wohnungsbaugenossenschaft eg für das Geschäftsjahr 2013

2 I. DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFES 1. Gesamtwirtschaftliche und Branchenentwicklung Die deutsche Wirtschaft erwies sich auch 2013 in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld als widerstandsfähig und ist insgesamt leicht gewachsen. Mit einem Plus von 1,2 Prozent (Prognose Statistisches Bundesamt) nahm das Berliner Bruttoinlandsprodukt (BIP) auch 2013 deutlich stärker zu als im gesamtdeutschen Durchschnitt (0,4%). Damit setzte die Berliner Wirtschaft ihre kraftvolle Entwicklung fort. Die Teuerungsrate 2013 lag mit 1,5 Prozent deutlich unter dem Niveau des Vorjahres (2,0 Prozent). Berlin lag mit einer Quote von 2,2 Prozent wieder deutlich oberhalb des Bundesdurchschnitts (1,5 %). Besonders deutlich stiegen die Strompreise. Auch der deutsche Arbeitsmarkt hat sich im Jahr 2013 in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld behauptet. Die Zahl der Erwerbstätigen erreichte 2013 einen neuen Höchststand. Auch der Berliner Arbeitsmarkt zeigte sich 2013 weiterhin dynamisch. Bei einer Quote von 11,7 Prozent betrug die Abnahme der Arbeitslosigkeit im Vergleich zum Vorjahr (12,3%) rund 0,6 Prozentpunkte. Gerade angesichts des starken Zuzugs in die Stadt ist der fortgesetzte Rückgang sehr bemerkenswert konnte die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als eine der bedeutendsten Branchen der deutschen Volkswirtschaft weiterhin von der insgesamt positiven wirtschaftlichen Entwicklung profitieren. Das galt auch für Berlin, wo anhaltend zunehmende Haushaltszahlen Ursache für sinkenden Wohnungsleerstand und steigende Mieten sind. Der Neubaubedarf steigt. Während in den Metropolen vor allem der zusätzliche Wohnungsbedarf gedeckt werden muss, stehen in metropolferneren Gebieten Ersatzneubau und die Befriedigung der Bedürfnisse spezieller Nachfragegruppen im Mittelpunkt. Vor dem Hintergrund der demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung Berlins einerseits und der angesichts des kräftigen Bevölkerungswachstums nach wie vor zu niedrigen Neubauleistung andererseits kann mit einem weiteren Rückgang des Leerstandes sowie einer anhaltend positiven Mietentwicklung gerechnet werden. In einigen Marktsegmenten zeichnet sich bereits ein Nachfrageüberhang ab. 2. Umsatzentwicklung / Geschäftsumfang Zum Bestand der Genossenschaft gehörten am drei Wohnanlagen in Berlin im Stadtbezirk Marzahn / Hellersdorf mit eigenen Wohnungen, 19 Gewerbeeinheiten und diversen Stellplätzen sowie in Oranienburg 112 Wohnungen, 1 Gewerbeeinheit und weitere Garagen und Stellplätze. Darüber hinaus verfügt unsere Genossenschaft über eigene Büros sowie Gäste- und Ferienwohnungen. Die Umsatzerlöse erhöhten sich 2013 um 607,5 Tsd. Euro auf ,2 Tsd. Euro. Die darin enthaltenen Sollmieten stiegen auf ,1 Tsd. EUR. Die Vermietungssituation hat sich weiterhin sehr positiv entwickelt. Die Erlösausfälle wegen Leerstand sanken um 2,0 Prozent auf 4,7 % der Sollmieten. Vermietungssituation: Der stichtagsbezogene Leerstand per 31. Dezember 2013 lag mit 98 Wohnungen bei 2,9 %. Die offizielle Leerstandsquote für Leerstände ab 3 Monate betrug 2,1 %. Zum Ende des Berichtsjahres standen 71 Wohnungen länger als 3 Monate leer, 56 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Die Fluktuationsquote reduzierte sich auf 6,1 %. Im Jahr 2013 kündigten 172 Mieter ihre Wohnung. Innerhalb der Genossenschaft zogen 51 Mieter um. Auf Grund von Mietschulden - 2 -

3 mussten 22 Mieter ihre Wohnung aufgeben. In 14 Fällen verstarben die Mieter. Es konnten 281 neue Mietverträge abgeschlossen werden. Forderungsmanagement: Durch ein umfassendes und konsequentes Forderungsmanagement liegen die Forderungen aus Vermietung seit Jahren auf einem niedrigen Niveau. Sie betrugen zum Bilanzstichtag 139,1 Tsd. EUR. In diesem Betrag ist bereits wegen des allgemeinen Ausfallrisikos eine Pauschalwertberichtigung in Höhe von 42,6 Tsd. Euro berücksichtigt. Für das Geschäftsjahr 2013 wurden uneinbringliche Mietforderungen in Höhe von 49,2 Tsd. Euro ausgebucht. Dem stehen Eingänge für in früheren Jahren abgeschriebene Mietforderungen von 15,5 Tsd. Euro gegenüber. 3. Laufende Instandhaltung, Instandsetzung und Investitionen Neben der Substanzerhaltung gehört vor allem die Anpassung der Bestände auf die Anforderungen des demografischen Wandels zu den Schwerpunkten der Investitionspolitik unserer Genossenschaft. Auf diese Weise kann zukünftig eine stark zunehmende Nachfrage in diesem Segment erfolgreich mit attraktiven Angeboten bedient werden. Des Weiteren konzentriert sich der Mitteleinsatz im Bestand auf Investitionen zum Abbau der Langzeitleerstände Instandhaltung, Instandsetzung In diesen Positionen sind die laufende Instandhaltung und die planmäßige Instandsetzung enthalten. Die Plangrößen orientieren sich am Ist der zurückliegenden Jahre Büro- und Geschäftsausstattung Hierbei handelt es sich um Ersatzinvestitionen und im Planjahr 2014 um die Erstausstattung unseres Mietertreffs in der Schleusinger Straße 8, Investitionen / Modernisierung / Neubau Im Berichtsjahr wurden für Instandsetzungen 1.656,1 Tsd. Euro und für laufende Instandhaltungen unserer Wohnanlagen 1.111,6 Tsd. Euro aufgewandt. In den Märkischen Karrees wurde die 2. Etappe der Nachrüstung der hochwertigen Loggien mit Verglasung abgeschlossen. Dafür wandte unsere Genossenschaft 223,2 Tsd. Euro auf. Für die Errichtung von Motorradgaragen investierten wir 94,2 Tsd. Euro. In der Trusetaler Straße konnten für 47,0 Tsd. Euro zwei neue Müllstandflächen auf unserem eigenen Grund und Boden errichtet werden. Auf dem Grundstück Schleusinger Straße 8,10 entsteht ein Neubauprojekt mit 38 Wohnungen, einem Pflegedienst mit 20 Appartements, einer Kita und einem Mitgliedertreff. Dafür setzten wir insgesamt 9.377,9 Tsd. Euro ein. Die Vermietung soll ab Juni 2014 erfolgen. 4. Finanzierung Durch die Streuung des Kreditportfolios (68.318,7 Tsd. Euro) ist die Genossenschaft nicht von einzelnen Darlehensgebern abhängig. Die Grundbücher sind geordnet, die Sicherheiten optimiert und enge Zweckbestimmungen vereinbart. Auf Grund der guten wirtschaftlichen Situation der Genossenschaft gibt es bei anstehenden Prolongationen keine Probleme. Zum wurden drei Darlehen mit verbesserten Konditionen beim jeweiligen Darlehensgeber prolongiert. Ein Gläubigerwechsel fand nicht statt

4 Fünf Darlehen laufen auf variabler Zinsbasis. Zur Zinssicherung wurden Zinsbegrenzungs- Vereinbarungen abgeschlossen. Der überwiegende Teil der Darlehen ist fest verzinst. Bei Abschluss der Darlehensverträge wurden die Zinsbindungen so gewählt, dass sich das Ende der Zinsbindungszeiträume auf die kommenden Jahre bis einschließlich 2022 verteilt. Alle Kredite, bis auf die bei der Landesbank Berlin verbliebenen Altschulden, sind dinglich besichert. Für die genannten Altschulden liegt eine Bürgschaft des Landes Berlin vor. Die Genossenschaft wurde von der Deutschen Bundesbank auf Grundlage des Jahresabschlusses 2012 erneut als notenbankfähig eingestuft. Die Deutsche Bundesbank bescheinigt unserer Genossenschaft am , dass wir die hohen Bonitätskriterien erfüllen. 5. Entwicklung im Personal- und Sozialbereich Einschließlich des Vorstandes waren zum Bilanzstichtag 35 Personen bei der Genossenschaft fest angestellt. Zum betrug die Tariferhöhung 3,3%. Weitere Steigerungen resultieren daraus, dass die jungen Mitarbeiterinnen / Mitarbeiter innerhalb der Tarifgruppe in die nächsthöhere Stufe der anerkannten Berufsjahre eingegliedert werden müssen. Auf Grund der Altersteilzeit schwanken die Personalkosten. Für Altersteilzeitverpflichtungen sind per 31. Dezember 2013 Rückstellungen im Wert von 147,3 Tsd. Euro eingestellt. Dem gegenüber steht ein Guthaben auf einem Treuhandkonto von 115,6 Tsd. Euro, welches in der Bilanz mit den Rückstellungen verrechnet ist. 6. Risikomanagement Alle wirtschaftlich relevanten Prozesse unterliegen einer ständigen Kontrolle. Elemente des Risikofrüherkennungssystems sind: - regelmäßige Berichterstattung zur Entwicklung der Vermietungssituation, des Mietausfallrisikos, der Budgetierung, der Realisierung geplanter Mieterlöse und der Umsetzung des Investitionsplanes sowie der EDV-Organisation, - unterjährige Plan - Ist Vergleiche zum Erfolgs- und Finanzplan (auf der Basis dieser Ergebnisse wird der mehrjährige Erfolgs- und Finanzplan angepasst), - straff organisiertes Forderungsmanagement unter Einbeziehung externer Dienstleister, - Zins- und Beleihungsmanagement zur Vermeidung von Liquiditätsrisiken, - regelmäßige Berichterstattung an den Aufsichtsrat. Das innerbetriebliche Kontrollsystem ist seit vielen Jahren fest installiert. Umfangreiche Analysen der eigenen Entwicklung, Marktbeobachtung und Kennziffernvergleiche bilden die Basis für strategische Entscheidungen. Der Vorstand ist der Auffassung, dass durch dieses Kontroll- und Berichtssystem alle relevanten Risiken frühzeitig erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen vorbereitet bzw. eingeleitet werden können

5 II. VERMÖGENSLAGE Der Vermögensaufbau der Genossenschaft stellt sich wie folgt dar: 31. Dezember Dezember 2012 Tsd. Euro Prozent Tsd. Euro Prozent Anlagevermögen ,6 91, ,3 90,51 Umlaufvermögen ,8 8, ,2 9,46 Rechnungsabgrenzungsposten 55,9 0,03 53,1 0,03 Bilanzsumme Aktiva ,3 100, ,6 100,00 Geschäftsguthaben gesamt 6.118, ,2 Rücklagen , ,3 Bilanzgewinn 0,0 0,0 Eigenkapital ,0 47, ,5 49,12 Rückstellungen 892,3 0, ,0 0,73 Verbindlichkeiten ,7 51, ,1 50,15 Rechnungsabgrenzungsposten 4,3 0,01 0,0 0,00 Bilanzsumme Passiva ,3 100, ,6 100,00 Im Geschäftsjahr 2013 ist die Bilanzsumme um 6.174,7 Tsd. Euro auf ,3 Tsd. Euro gestiegen. Die Erhöhung wurde im Wesentlichen durch die Anlagen im Bau die Investition in den Neubau Schleusinger Straße 8,10 in Berlin verursacht. Das Anlagevermögen ist durch das Eigenkapital und durch langfristige Kredite voll gedeckt. Im kurzfristigen bzw. mittelfristigen Bereich standen den Verbindlichkeiten genügend liquide Mittel gegenüber. III. FINANZLAGE Die Finanzlage ist zum 31. Dezember 2013 ausgeglichen. Die Genossenschaft kam ihren Zahlungsverpflichtungen stets fristgerecht nach und verfügt über ausreichende Liquiditätsreserven, die in den zurückliegenden Jahren kontinuierlich aufgebaut werden konnten. Die flüssigen Mittel entwickelten sich wie folgt: Entwicklung des Finanzmittelbestandes Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro Stand 1. Januar 7.057, , ,7 Veränderung des Liquiditätssaldos./. 548,7./ ,9 +438,5 Stand 31. Dezember 6.508, , ,2-5 -

6 IV. ERTRAGSLAGE Die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten gegliederte Erfolgsrechnung zeigt folgende Ergebnisse: Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro Umsatzerlöse , , ,7 Bestandsänderung 76,6 329,6./. 17,7 Sonstige Erträge 393,9 541,4 653,2 Gesamtleistung , , ,2 Betriebskosten und Grundsteuern 5.762, , ,4 Instandhaltungsaufwand 2.767, , ,0 Personalaufwendungen 2.187, , ,4 Abschreibungen 3.041, , ,3 Zinsaufwendungen 2.215, , ,0 Sonstige Aufwendungen, Steuern 909,5 999,7 724,2 Betriebsergebnis 690,2 317,5 218,9 Finanzergebnis 76,2 81,8 93,2 Jahresergebnis 766,4 399,3 312,1 Mit ,1 Tsd. Euro bilden die Sollmieten den Hauptteil der Umsatzerlöse. Die Erlösausfälle wegen des Leerstandes sanken auf 568,4 Tsd. Euro, das entspricht 4,72%. V. RISIKEN UND CHANCEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG Unsere Genossenschaft ist durch ihre solide Eigenkapitalausstattung und die Liquiditätsreserven wirtschaftlich stabil. Obwohl für die Finanzierung des Neubaus Fremdmittel aufgenommen wurden, führen die hohen Tilgungsraten der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten zu einer zügigen Entschuldung und Reduzierung des Zinsaufwandes, so dass sich die Finanz- und Ertragslage in Zukunft weiter positiv entwickeln wird. Die Geschäftstätigkeit der Genossenschaft wird sich auch weiterhin auf die Vermietung von Wohnungen konzentrieren. Risiken, die einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage oder sogar auf den Bestand der Genossenschaft haben können, sieht der Vorstand nicht. Unsere Genossenschaft hat sich durch nachhaltiges und barrierefreies Bauen gekoppelt mit Investitionen in den vorhandenen Bestand, wie die Nachrüstung der Aufzüge, die Reduzierung vorhandener Schwellen und Barrieren, rechtzeitig auf die sich ändernde Bevölkerungsstruktur eingestellt. Der Mitteleinsatz für Instandsetzung, Modernisierung und Investitionen konzentriert sich neben der Substanzerhaltung ebenfalls auf die marktgerechte Anpassung der Bestände unter Beachtung des demographischen Wandels. Zins- und Beleihungsmanagement stehen im Focus der Vorstands- und Aufsichtsratstätigkeit. Prolongationen werden frühzeitig vorbereitet. Die innerbetriebliche Organisation ist serviceorientiert

7 VI. VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG Die Vermietungs- und Erlössituation entwickelt sich in unserer Genossenschaft positiv. Gesetzesänderungen und Neuregelungen werden in die strategischen Entscheidungen einbezogen und aktuelle wohnungspolitische Tendenzen berücksichtigt. Die laufende Unterhaltung und Instandsetzung unserer Wohnquartiere erfolgt im erforderlichen Umfang. Neubautätigkeit und Investitionen in den vorhandenen Bestand gewährleisten unserer Genossenschaft eine ausgewogene Entwicklung und sichern die Wettbewerbs- und Zukunftsfähigkeit. Die Ertragslage wird maßgeblich durch die erzielten Mieterlöse unter Abzug der Erlösschmälerung für Leerstand sowie den Zins- und Instandsetzungsaufwand bestimmt. Auf Grund der bisherigen moderaten Mietanpassungen und der Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt gibt es Mietsteigerungspotential. Zins- und Beleihungsmanagement sind ein wesentlicher Handlungsschwerpunkt in der Vorstandstätigkeit. Die Vermögenslage wird auch zukünftig hinsichtlich der Fristigkeit von Vermögens- und Schuldteilen ausgeglichen sein. Unter Einbeziehung der Liquiditätsreserven ist davon auszugehen, dass die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft auch weiterhin gesichert ist. Berlin Brandenburgische Wohnungsbaugenossenschaft eg Jörg-Peter Schulz Vorstand Marion Kehrberg - 7 -