Sparen als Element einer stabilen Immobilienfinanzierung Mag. Herbert Pfeiffer President of the European Federation of Building Societies IUHF Munich 12th September 2014 1
Die Wohnungswirtschaft spielt eine wichtige volkswirtschaftliche Rolle Im Durchschnitt trägt die Wohnungswirtschaft bis zu 20% zum BIP in UNECE-Ländern bei In allen UNECE-Ländern stellen die Ausgaben für das Wohnen den größten Ausgabenblock der privaten Haushalte dar Zugleich stellen Immobilien aber auch den größten Vermögenswert von privaten Haushalten dar 2 2
Funktionierende Technik zur Immobilienfinanzierung als Voraussetzung Eine funktionierende Technik zur Immobilienfinanzierung (fti) ist die Voraussetzung dafür, von den qualitativen und quantitativen Effekten der Wohnungswirtschaft zu profitieren Der Aufbau einer nachhaltigen Wohnungswirtschaft gehört zu den wichtigsten Aufgaben einer Volkswirtschaft * Housing Finance Techniques 3
Sparen als Schlüsselelement Der Schlüssel für eine fti ist die Fähigkeit, so viele Mittel wie möglich für Immobiliendarlehen zu mobilisieren... Es beginnt immer mit Ersparnissen BIP = C + I + (Exp Imp) S > I (Exp-Imp) positiv S < I (Exp-Imp) negativ Ersparnise Ohne Ersparnisse keine nachhaltige fti. Letztlich muss immer jemand sparen, um die Investitionen von jemand anderem zu finanzieren. 4
Was schief ging der US-Crash im Detail Systemisches Versagen des US-Immobilienfinanzierungssystems Crash des Marktes 2007 Hohe Beleihungsausläufe (100% +) und exotische Darlehen waren üblich Keine Nachweise über Zahlungsfähigkeit Sehr hohe Verschuldung der Haushalte Kreditverbriefung ermöglichte es den Kreditgebern, die Risiken am Markt zu verkaufen, so dass sie sich nicht um die Kreditqualität kümmerten Vor der Krise wurden 70% aller Darlehen verbrieft und weltweit verkauft Als die Zinsen stiegen, sanken die Immobilienpreise und die verbrieften Darlehen wurden toxisch 5
Keine Lehren gezogen Das US-Immobilienfinanzierungssystem ist verstaatlicht, doch eine echte Reform ist nicht in Sicht Weltbank promotet das gescheiterte US-System weiter Weiterhin werden riskante Produkte verwundbaren Kunden empfohlen Eigenkapital wird noch immer als wichtiges Element im Finanzierungsmix vernachlässigt 6
Zwecksparsysteme auf der Welt Es gibt auf der Welt verschiedene, für den Wohnbau gedachte Zwecksparsysteme: Lateinamerika und Asien: staatliche Vorsorgefonds Europa: das geschlossene Bausparsystem und das offene épargne logement-system. Schwellenländer in Asien, Afrika und Lateinamerika: Wohnbau-Mikrofinanzierung 7
Deshalb wurden in vielen Ländern Bausparsysteme eingeführt Eingeführt in Österreich China Kroatien Tschechien Deutschland Ungarn Kasachstan Luxemburg Rumänien Slowakei Diskutiert in Russland Polen Weißrussland Aserbaidschan Armenien Südafrika Vietnam Thailand Nigeria Chile Schweiz Das Interesse am Bausparen ist nach der Krise gestiegen! 8
Bausparen in Zentral- und Osteuropa Es gib noch Marktpotenzial: Bausparer als Anteil an der Bevölkerung: Czech Republic Slovakia Croatia Hungary Romania Austria Germany 0 10 20 30 40 50 60 70 Und mehr Länder interessieren sich für Bausparen, weil sie nach der Krise die wirtschaftlichen und sozialen Vorteile eines geschlossenen Immobilienfinanzierungssystems erkannt haben, das Darlehen in lokaler Währung und zu festen Zinssätzen bietet. 9
Die hohe Eigentumsquote in Transitionsländern generiert eine hohe Nachfrage nach kleinen Krediten Die hohe Nachfrage nach Renovierungskrediten kann von Bausparkassen hervorragend bedient werden. Normale Banken sind nicht daruf vorbereitet, kleine Darlehen zu günstigen Konditionen zu vergeben Dies ist ein wesentlicher Beitrag zur allgemeinen Wohnbauinfrastruktur 10
Ein wesentlicher Trend der Wohnungswirtschaft ist das Wachstum bei Modernisierung und Erhaltung Da Modernisierungsarbeiten arbeitsintesiver sind, tragen sie zur Förderung der Beschäftigung bei Der Verbrauch an Land und Materialien kann im Vergleich zum Neubau geringer ausfallen Modernisierungen gehen i.d.r. mit Verbesserungen der Energieeffizienz einher Ein weiterer wichtiger Trend sind wachsende Kosten und Preise im Immobiliensektor Land ist oft teurer als das Bauen Das macht den Wohnbau nur für max. 10% der Bevölkerung erschwinglich 11
Bausparen eine Erfolgsgeschichte Bausparen hat eine lange Tradition - Erste Sparkollektive für das Bauen 200 v.chr. in China belegt - Europa: Kettley s Building Society in Birmingham, England, 1775 - Erste moderne Bausparkasse in Deutschland: 1924 Grundprinzip: Zusammen als Gruppe kann jeder Sparer das Ziel, ein Haus zu kaufen, schneller erreichen als als Einzelkämpfer Hilfe zur Selbsthilfe 12
Wie Bausparen funktioniert Bausparen ist ein geschlossenes Einlagesystem, das nahezu unabhängig vom Kapitalmarkt ist Die Sparer erzeugen durch ihre Spareinlagen die Finanzmittel für Immobiliendarlehen Je höher die Sparanstrengungen, desto mehr Geld ist in der Darlehensphase verfügbar 13
Wie Bausparen funktioniert das grundsätzliche Prinzip Darlehen werden aus Sparleistungen und Tilgungszahlungen finanziert Bausparkasse Sparer Sparer wird Schuldner und zahlt Darlehen zurück (Zins + Tilgung) Darlehen werden i.d.r. nur durch Sparbeiträge und Tilgungszahlungen finanziert geschlossenes System Spezialgesetz und enge Aufsicht Überschussliquidität kann nur in engen Grenzen angelegt werden (mündelsicher) Sicherheit hat oberste Priorität 14
Bausparen der Prozess im Detail 40 30 Laufzeit Guthaben/ Sparerleistung 20 10 Bausparsumme in % 10 20 30 40 50 Kassenleistung/ Darlehen 60 Zuteilungsphase Einlösungsphase Sparphase Darlehensphase Abschluss des Vertrags Kunde spart und erhält Zinsen Recht auf Auszahlung des Darlehens Rückzahlung des Darlehens 15
Das Bausparsystem: eine bessere und nachhaltige Lösung für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen Aufbau von Kapital Die Förderung von Sparanstrengungen unterstützt durch einen Sparbonus hilft bei Eigenkapitalbildung und Vermögensaufbau Die langfristigen Festzinsdarlehen sind unabhängig vom Kapitalmarkt Vorteile für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen Langfristige Darlehen Auch kleine Darlehen für Renovierungen Lokale Währung Festzinsdarlehen Kosteneffizientes System Deckt ganzes Land ab Lang laufende Darlehen bis zu 20 Jahren. Transformation von kurzfristigen Einlagen zu langfristigen Krediten Hilft beim Erhalt des Bestandes und unterstützt Nachhaltigkeit Das Bausparsystem ist ein geschlossenes Modell unabhängig vom Kapitalmarkt. Dies fördert die Stabilität und Nachhaltigkeit der Wohnungswirtschaft Spezialisierung, schlanke Strukturen, Konzentration auf Einlage- und Kreditgeschäft führt zu hoher Effizienz Bausparkassen sind nicht von einem teuren Filialnetz abhängig, sondern sie bauen ein landesweites Vertreternetzwerk auf, das das ganze Land erschließt Nachhaltige Wohnungswirtschaft 16
Vorteile des Bausparens Ein auf Einlagen basierendes Immobilienfinanzierungssystem wie Bausparen ist in der Entwicklungsphase einer Volkswirtschaft die effizienteste Technik, die den Kunden, der Bauindustrie und dem Staat die meisten Vorteile bietet Bausparen ist ein Sparkonzept für den ganzen Lebenszyklus für den Bau, die Renovierung und die Erhaltung von Wohnbauten sowie zur Absicherung für das Rentenalter. Das System ist transparent. Bausparkassen machen keine anderen Geschäfte als die Vergabe von Immobiliendarlehen. 17
Vorteile des Bausparens Der Kunde weiß genau, wofür sein Geld genutzt wird was bei Geschäftsbanken nicht der Fall ist. Bausparen arbeitet unter stabilen Bedingungen unabhängig vom Kapitalmarkt, auf Grundlage von privater Initiative. Bausparen erhöht die Sparquote und hilft bei Vermögensaufbau. 18
Vorteile des Bausparens Die Förderung von Bausparen ist ein erster Schritt, langfristige Kreditnehmer/-geber Beziehungen aufzubauen. Bausparen fördert einen landesweiten ökonomischen Aufschwung und schafft Beschäftigung. Bausparen ist für den Staatshaushalt günstiger als unbegrenzter Schuldzinsabzug. Die Einnahmen, die aufgrund einer potenziellen Sparförderung entstehen, sind größer, als die damit verbundenen Ausgaben. 19
Vorteile des Bausparens Kleine Darlehensgrößen möglich Verbesserungen im Bestand Für eine bessere und nachhaltige Lösung für die Bedürfnisse von Haushalten mit niedrigen und mittleren Einkommen. BAUSPAREN STEHT FÜR NACHHALTIGKEIT 20
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