Wohnimmobilienmarkt Bayern Pressekonferenz des Sparkassenverbandes Bayern, der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs- GmbH und der LBS Bayern am 12. April 2011 Ausführungen von Prof. Rudolf Faltermeier, Vizepräsident, zur Entwicklung der Baukreditnachfrage und des Zinsumfeldes - Es gilt das gesprochene Wort - Ort: LBS Bayern, Sitzungssaal Sperrfrist: 12. April 2011, 11.00 Uhr
2 Sehr geehrte Damen und Herren, nachdem Sie Herr Dr. Wirnhier über die politischen Rahmenbedingungen und die Wohnbaustatistik informiert hat, gehe ich nun auf die Entwicklung der Baukreditnachfrage bei den bayerischen Sparkassen und auf die Entwicklung der Baukredit- oder Hypothekenzinsen ein. Chart: Wohnbaukredite Für die bayerischen Sparkassen war 2010 ein besonders erfolgreiches Baukredit-Jahr. Die Bestände an Wohnbaukrediten konnten im abgelaufenen Jahr um 4,2 Prozent erhöht werden. Treiber dieser Entwicklung war eine lebhafte Nachfrage von Kunden für Neubauten. Die private Wohnbaufinanzierung präsentiert sich damit weiterhin als Kernprodukt der Sparkassen. Ein wichtiger Finanzierungsschwerpunkt war 2010 neben dem klassischen Neubau bzw. Immobilienkauf insbesondere auch die energetische Sanierung und die Modernisierung von Bestandsimmobilien. Dieser Trend ist sehr stark und dürfte angesichts der aktuellen Energiediskussion ausgelöst durch die Naturkatastrophe in Japan weiter anhalten: Unsere Kunden wollen Energie einsparen und gleichzeitig den Wert ihrer eigenen Immobilie steigern. Wir helfen ihnen dabei und positionieren die Sparkassen als Energiesparkasse mit Finanzierungsangeboten gemeinsam mit unseren Verbundpartnern, mit der Kombination von Fördermitteln und der Beratung vor Ort zu Fragen rund um die Immobilie. Zusätzlich stellen wir gerne umfangreiche Informationsschriften, Broschüren und Ratgeber zur Verfügung.
3 Blicken wir auf den Gesamtmarkt, so sehen wir, dass die Marktanteile der bayerischen Sparkassen bei privaten Wohnbaukrediten ansteigen. 2009 lag der Marktanteil bei 30,2 Prozent und in 2010 konnten die bayerischen Sparkassen bereits 32,0 Prozent der Bestände im Wohnbaukredit halten. Der Erfolg der Sparkassen beruht darauf, dass wir neben den marktgerechten Zinssätzen beim Immobilienkredit auch zusätzlich günstige Fördermittel anbieten. Dazu kommen die Unterlegung von Finanzierungen mit Bausparverträgen sowie maßgeschneiderte Versicherungspakete für Bauherren und Besitzer. Zusammen ergibt das eine Rundum- Betreuung für das Thema Bauen und Immobilie in der jeweiligen Region. Aus einer Hand bei einer Adresse im Verbund der Sparkassen- Finanzgruppe. Die Sparkassen konnten in den letzten Jahren einen deutlichen Imagegewinn in Energiefragen verbuchen. Dies war sehr förderlich für Wohnungsbaudarlehen der Sparkassen. Da der Staat seit Ende 2008 den Kauf und Bau von selbstgenutztem Wohneigentum mit Wohn-Riester fördert, bieten die bayerischen Sparkassen schwerpunktmäßig und weiterhin sehr erfolgreich Wohn- Riesterprodukte an, entweder über ein Kombi-Produkt mit LBS-Bausparvertrag oder als eigenes Sparkassen-Darlehen für die Finanzierung. Jeder Bauherr kann dadurch Teile seine Rente schon heute nutzen, indem er einfach darin wohnt. Hier wird auch ein wichtiger Beitrag zur Alterssicherung geleistet.
4 Chart: Zinsentwicklung Blicken wir auf das Finanzierungsumfeld, so sehen wir, dass die Effektivzinsen für Wohnbaukredite bei einer Zinsbindung von zehn Jahren im vergangenen Jahr zunächst noch weiter nach unten tendierten. Von März 2010 fielen die zehnjährigen Hypothekenkredite von 3,9 Prozent auf 3,2 Prozent im August 2010. Das war ein absoluter Tiefpunkt. Seit mehreren Generationen lagen die Bauzinsen nicht niedriger. Ab September 2010 kam es jedoch zu spürbaren Zinsanhebungen. Der Bauzins stieg seitdem auf Werte von über vier Prozent an. Aktuell beträgt der Effektivzins für Hypothekenkredite guter Bonität mit zehnjähriger Zinsbindung im Filialgeschäft zwischen 4,0 Prozent und 4,5 Prozent (anfänglicher effektiver Jahreszins). Im Bereich der fünfjährigen Zinsbindung werden Sätze zwischen 3,5 Prozent und 4,0 Prozent vereinbart. Die Bandbreiten ergeben sich aus der entsprechenden Ausstattung der Darlehen. Nach Sondertilgungsmöglichkeit, regelmäßiger Tilgungshöhe und Wert des Beleihungsauslaufes gibt es je nach Kredittyp unterschiedliche Sätze. Die niedrigsten Werte ergeben sich z.b. bei Darlehen ohne Sondertilgungsmöglichkeit, einer Tilgung größer drei Prozent und einem Auslauf der Beleihung im so genannten Realkreditbereich. Dabei sind regionale Schwankungen normal. Ein einheitlicher bayerischer oder deutscher Bauzins existiert nicht. Darauf muss bei Zahlenangaben immer hingewiesen werden. Häuslebauer und Umschuldner sollten den Markt weiter aufmerksam beobachten. Sollte die Konjunktur robust bleiben, könnte der langjährige Zins wahrscheinlich weiter nach oben tendieren.
5 Lassen Sie mich bei dieser Gelegenheit noch auf einen aktuell vorgelegten Richtlinienentwurf für Hypothekenkredite der EU- Kommission eingehen. Die in diesem Vorschlag vorgesehene europaweite Regelung zur vorzeitigen Rückzahlung von Immobilienkrediten, mag zwar verbraucherfreundlich klingen, untergräbt jedoch die ausgeprägte Festzinskultur des deutschen Wohnbaufinanzierungsmarkts, von der maßgeblich auch die Verbraucher profitieren. Durch die langfristige Zinsfestschreibung erhält der Darlehensnehmer nicht nur Planungssicherheit. Er ist zudem vor Zinserhöhungen während der Festzinsperiode geschützt und sichert sich niedrige Zinsen. Bereits heute können langfristige Darlehen nach 10 Jahren vorzeitig gekündigt werden, selbst wenn die Zinsbindung länger vereinbart ist. Sollte mit der geplanten Neuregelung eine vorzeitige Rückzahlung von Festzinskrediten über diese heute schon bestehende Regelung hinaus möglich werden, würde dies nicht nur zu einer deutlichen Verteuerung von Hypothekendarlehen führen. Eine solche Regelung könnte letztlich auch das Aus des langlaufenden Festzinskredits zum Nachteil von Kreditgebern und Verbrauchern bedeuten. Die zu erwartende Zunahme variabler Hypothekenfinanzierungen würde das Risiko des Verbrauchers erhöhen, bei steigenden Zinsen das Darlehen nicht mehr bedienen zu können. In den USA besteht dieses Risiko für Kreditnehmer bereits heute in hohem Maße. Hinzu käme eine aus volkswirtschaftlicher Sicht unerwünschte Gefährdung der Stabilität des Immobilienmarktes aufgrund stärkerer Preisschwankungen von Wohnimmobilien in Deutschland.
6 Wir sind der Auffassung, dass die bestehende außerordentliche Kündigungsmöglichkeit des Verbrauchers im deutschen Recht eine für beide Seiten ausgewogene Lösung vorsieht. Daneben steht es Kreditgeber und Kunde bereits heute frei, die Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung vertraglich zu vereinbaren. Wir sind somit gegen die Einführung einer europäischen Regelung, die die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung von Hypothekarkrediten gesetzlich verankern und ein Verbot der Geltendmachung der tatsächlich anfallenden Kosten der langfristigen Bindung auf Sparkassenseite zulassen würde. Zusammenfassend kann man sagen: Die bayerischen Sparkassen haben sich trotz der intensiveren Wettbewerbssituation am Finanzierungsmarkt gut behauptet und ihren Marktanteil weiter ausgebaut. Die Entwicklung unterstreicht außerdem, dass die bayerischen Sparkassen nach wie vor dem Kerngeschäft Wohnbau eine hohe Bedeutung beimessen. Dies gilt vor allem auch wegen der Notwendigkeit, die individuelle Altersvorsorge zu stärken. Soweit meine Anmerkungen zur Finanzierungssituation. Ich übergebe nun an den Sprecher der Geschäftsführung der Sparkassen-Immo, Herrn Paul Fraunholz, der Sie über die Marktlage im Immobilien- Vermittlungsgeschäft informieren wird.