Deutschland vermietung und Investment Q1 2014 MARKTBERICHT vermietungs- und gewerblicher Investmentmarkt starten mit einem Plus ins Jahr 2014 ANDREAS TRUMPP Head of Research Deutschland > Mit rund 595.000 m² leicht überdurchschnittlicher Jahresauftakt auf deutschem markt. flächenumsatz in den Top 6 (in 1.000 m²) Gewerbliches Transaktionsvolumen in Deutschland (in Mrd. ) > Insgesamt 12 % höherer Flächenumsatz als vor einem Jahr. > Leerstandsabbau flacht langsam ab, aber Nettoabsorption nach wie vor auf hohem Niveau. > Entwicklung auf dem vermietungsmarkt insgesamt noch zu indifferent, um von nachhaltigem Aufschwung sprechen zu können. > Gewerblicher Investmentmarkt Deutschland mit hervorragendem ersten Quartal und rund 10 Mrd. Transaktionsvolumen ein Plus von 41 % im Vergleich zum Vorjahr. > Hoher Anteil internationaler Investoren und deutliche Zunahme von Portfolioverkäufen. > Ausweitung der Suchprofile auf ABBA (A-Standorte in B- Städten und B-Standorte in A-Städten). > Investmentmarkt bleibt in Fahrt: einige großvolumige Portfoliound Einzeltransaktionen stehen kurz vor Abschluss.
In den ersten drei Monaten des Jahres 2014 wurden in den sechs wichtigsten deutschen Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart rund 595.000 m² fläche und damit knapp 12 % mehr als vor einem Jahr umgesetzt. Im Vergleich zum zehnjährigen Mittelwert bedeutet dies einen leicht überdurchschnittlichen Jahresauftakt. Der gewerbliche Investmentmarkt Deutschland ist weiter in voller Fahrt und knüpfte mit einem Transaktionsvolumen von rund 10 Mrd. nahtlos an das vorangegangene Quartal an. Damit ist es das zweitstärkste erste Quartal überhaupt. Lediglich im Ausnahmejahr 2007 wurde bisher ein höheres Volumen registriert. KONTAKT RESEARCH Deutschland Andreas Trumpp Head of Research andreas.trumpp@colliers.de 12 % höherer Flächenumsatz als vor einem Jahr Nachdem sich Großmieter in den vergangenen 18 Monaten eher zurückhielten, trug vor allem die im Vergleich zum Vorjahr deutlich höhere Zahl von Vermietungen über 2.000 m² zur Umsatzsteigerung bei. Ein kleines Haar in der Suppe stellte die geringere Zahl der insgesamt abgeschlossenen Mietverträge dar, die um 10 % unter dem allerdings sehr hohen Vorjahresniveau lag. Eigennutzer hatten mit 60.100 m² einen Anteil von 10 % am Flächenumsatz, womit sie ihr Ergebnis aus dem ersten Quartal 2013 knapp verdoppeln konnten. Die anmietungsfreudigsten Unternehmen kamen im ersten Quartal aus der Informations- und Telekommunikationsbranche. Sie mieteten 104.300 m² fläche neu an, gefolgt von Unternehmen aus dem verarbeitenden Gewerbe (86.700 m²) und aus dem Bereich Handel und Gastronomie (77.500 m²). In den Topstandorten teilweise deutliche Zugewinne beim Flächenumsatz Bedingt durch mehrere Großabschlüsse ging es beim Flächenumsatz in drei Städten im Vorjahresvergleich deutlich nach oben. Den größten Sprung machte dabei der markt Stuttgart mit einem Umsatzergebnis von 56.800 m² und einem Plus von 124 %. Hier entfiel knapp die Hälfte des Flächenumsatzes auf sieben Mietverträge mit jeweils über 2.000 m². 2 Marktbericht Q1 2014 vermietung und Investment Colliers International
Das zweithöchste Umsatzwachstum verbuchte Frankfurt am Main, wo es um knapp 21 % auf 82.000 m² nach oben ging. Ausschlaggebend war hier die Anmietung der Deutschen Bank für ihr neues Händlerzentrum mit über 30.000 m², die etwa zur Hälfte auf eine Projektentwicklung in der Mainzer Landstraße entfällt. Entwicklung der Leerstandsquote (in %) und die Brainlab AG schlossen hier mit jeweils über 19.000 m² die bis dato größten Mietverträge. Etwas schwächer als im Vorjahr war das erste Quartal mit einem Minus von 5 bzw. 4 % in Hamburg mit 105.000 m² und in Düsseldorf mit 68.000 m² Flächenumsatz. Langsam abflachende Kurve beim Leerstandsabbau Im Vergleich zum Vorjahr nahm der flächenleerstand um etwa 342.000 m² ab und lag Ende des ersten Quartals 2014 bei 6,07 Mio. m². Damit sank die Leerstandsquote deutschlandweit auf durchschnittlich 7,5 %. Durch die rückläufigen Flächenumsätze seit Mitte 2012 hat sich die Kurve des Leerstandsabbaus bei immer noch leicht sinkendem Trend allerdings abgeflacht. Die Nettoabsorption betrug in den letzten 12 Monaten über 660.000 m² und wurde vor allem durch die geringen Fertigstellungszahlen sowie die Umnutzung von leerstehenden flächen beeinflusst. Bis Ende 2015 kommen nach derzeitigem Kenntnisstand gut 1,9 Mio. m² fläche neu auf den Markt. Von diesen Neuflächen sind zum jetzigen Zeitpunkt bereits rund 60 % vermietet. Der Trend, dass spekulative Projektentwicklungen weiter die Ausnahme darstellen, hält somit an. Nach sehr verhaltenen ersten Wochen steigerte sich der Berliner markt gegen Ende des Quartals und schloss mit einem Flächenumsatz von 121.900 m² rund 19 % im Plus. Im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahrs, in dem es keine einzige Anmietung über 5.000 m² gab, konnten in den ersten drei Monaten des Jahres 2014 bereits drei gezählt werden. Ebenfalls etwas stärker als im Vorjahr, nämlich mit plus 4 %, startete der Münchener markt ins Jahr 2014. Ende März standen dort 161.300 m² Flächenumsatz zu Buche. Die BayWa AG Entwicklung der Durchschnittsmiete (in m²) Entwicklung der Spitzenmiete (in m²) Spitzenmieten und Durchschnittsmieten meist höher als im Vorjahr Bedingt durch eine rege Vermietungstätigkeit in den zentralen Lagen einiger Märkte undoder in Neubauten und Projektentwicklungen lag die Spitzenmiete für immobilien in vier Märkten über dem Niveau des Vorjahrs. Am deutlichsten legte sie in München zu, wo sie mit 33,30 m² gut 7 % über dem Vorjahreswert notierte. Mehrere Anmietungen in hochpreisigen Immobilien im Stadtzentrum in der und rund um die Maxi- 3 Marktbericht Q1 2014 vermietung und Investment Colliers International
milianstraße sorgten für eine Fortsetzung des seit Anfang 2011 zu beobachtenden Trends. Mit knapp 6 % ebenfalls deutlich im Plus lag die Spitzenmiete in Düsseldorf, wo sie Ende des ersten Quartals 2014 bei 27,50 m² lag. Anmietungen im Kö- Bogen sowie im Dreischeibenhaus zeichten sich dafür verantwortlich. Auch in Hamburg ging es bei der Spitzenmiete um 2 % auf 24,00 m² nach oben. Spitzenreiter blieb die Bankenstadt Frankfurt, wo die Spitzenmiete von hochpreisigen Anmietungen in Projekten und Neubauten wie dem MainTor oder dem TaunusTurm profitierte und im Vorjahresvergleich um 1 % auf 38,00 m² zulegte. Keine Bewegung gab es dagegen in Berlin und Stuttgart, wo 22,00 m² bzw. 20,00 m² erreicht wurden. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete für immobilien stieg mit Ausnahme Düsseldorfs, wo sich die Preissensibilität der nicht im Spitzensegment anmietenden nutzer in einem leichten Minus von 3 % und einer Durchschnittsmiete von 14,70 m² ausdrückte, in allen Städten im Vergleich zum Vorjahr an. Hier ging es mit einer Zunahme um 6 % auf 15,23 m² am deutlichsten in München sowie um 4 % auf 18,50 m² in Frankfurt bergauf. Die genannten Gründe dürften hier ausschlaggebend gewesen sein. Ein leichtes Plus bei der Durchschnittsmiete war darüber hinaus in Stuttgart mit 3 % (12,10 m²) sowie in Berlin (13,30 m²) und in Hamburg (14,00 m²) mit jeweils 2 % festzustellen. Positiver Jahresauftakt, aber noch kein nachhaltiger Aufschwung Der gegenüber dem Vorjahr gestiegene Flächenumsatz stimmt positiv für die kommenden Monate, vor allem weil wieder vermehrt großvolumige Mietverträge geschlossen werden. Allerdings ist die Anzahl der Mietverträge insgesamt zurückgegangen. Deswegen können wir noch nicht von einem nachhaltigen Aufschwung am mietmarkt sprechen. Nichtsdestotrotz gehen wir davon aus, dass wir ab Mitte des Jahres anziehende Flächenumsätze sehen werden. Voraussetzung dafür ist, dass die positiven Wirtschaftsprognosen eintreten und es den Unternehmen leichter fällt, Anmietungsentscheidungen zu treffen. Der Leerstandsabbau hat sich in den vergangenen Monaten verlangsamt. Aufgrund der hohen Nettoabsorption rechnen wir aber trotzdem in der Summe mit weiter leicht sinkenden Leerstandszahlen und -quoten. 4 Marktbericht Q1 2014 vermietung und Investment Colliers International
Transaktionsvolumen 41 % im Plus Der herausragende Verkauf des ersten Quartals war jener des aus 18 Behördenimmobilien in Hessen bestehenden Leo-I- Portfolios für etwa 1 Mrd. an ein Investorenkonsortium um die Patrizia Immobilien AG. Die Steigerung des Transaktionsvolumens gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres betrug deutliche 41 %. Sie ist Ausdruck eines hohen Anlagedrucks vieler Marktteilnehmer und der sich kaum verändernden Rahmenbedingungen eines günstigen Zinsumfelds sowie der Konzentration auf liquide und gleichzeitig Sicherheit verheißende Immobilienmärkte. Insbesondere internationale Investoren verstärkten ihre Aktivitäten spürbar. Durch ihre Beteiligung an einigen der größten Transaktionen des ersten Quartals legten sie mit gut 5 Mrd. sogar geringfügig mehr an als deutsche Investoren mit 4,9 Mrd.. Größter Einzeldeal war dabei der Verkauf eines Anteils am Oberhausener Einkaufszentrum CentrO an Unibail-Rodamco für rund 535 Mio., gefolgt von der Übernahme der ehemaligen WestLB-Zentrale durch Blackstone für etwa 350 Mio.. Auch einige Portfolios gingen an Investoren mit Sitz im Ausland. Morgan Stanley Real Estate sicherte sich gemeinsam mit Redos vier ostdeutsche Einkaufszentren vom US-amerikanischen Versicherungsunternehmen Prudential für rund 400 Mio. und Apollo Global Management für knapp 300 Mio. 80 % eines Gewerbeimmobilienportfolios der TAG Immobilien AG. Gewerbliches Transaktionsvolumen in den Topstandorten (in Mrd. ) Jahre war im ersten Quartal der Anteil von Neubauimmobilien und Projektentwicklungen sowie sich im Bau befindlichen Immobilien am gesamten Transaktionsvolumen. Sie erzielten inklusive der sanierten Objekte gerade einmal 9 % Marktanteil und lagen damit weit unter den in den letzten beiden Jahren registrierten Werten von mehr als 25 %. Hier hinterlassen die vergleichsweise niedrigen Fertigstellungsvolumina seit 2011 v.a. im - und Logistikimmobiliensegment ihre Spuren. Chancenorientierte Anleger zurück am Markt Risikoaffinere Investoren, deren Suchprofil Value-add und opportunistische Immobilien umfasst, legten im ersten Quartal 2014 ein eindrucksvolles Comeback hin, nachdem sie sich in den vergangenen beiden Jahren zurückgehalten hatten. Sie kauften im bisherigen Jahresverlauf für mehr als 1,3 Mrd. in Deutschland ein und erreichten damit den zweiten Rang bei den anlagefreudigsten Käufern. Insbesondere Blackstone tat sich dabei zu Jahresbeginn hervor. Vor den chancenorientierten Käufern lagen vor allem aufgrund des Ankaufs des Leo-I- Portfolios, welches Patrizia Immobilien in einen einbringt, offene und Immobilien- mit einem Anlagevolumen von knapp 2,7 Mrd. auf dem ersten Platz. Anlagevolumen nach Käufergruppe (in Mio. ) Mangel an Neubauten hinterlässt Spuren in den Umsatzzahlen Das meiste Kapital floss im ersten Quartal 2014 in immobilien, die ein Transaktionsvolumen von gut 4,2 Mrd. (Marktanteil 42 %) auf sich vereinen konnten. Ca. 2,6 Mrd. wurden in Einzelhandelsimmobilien investiert, was einen Marktanteil von 26 % und den zweiten Platz bedeutete. Wie im Vorjahr lagen Logistik- und Industrieimmobilien in der Investorengunst am Jahresanfang überdurchschnittlich weit vorne und erzielten mit gut 1,3 Mrd. einen Marktanteil von über 13 %. Deutlich niedriger als im Durchschnitt der letzten 5 Marktbericht Q1 2014 vermietung und Investment Colliers International
Auf Verkäuferseite waren offene und ebenfalls sehr aktiv und trennten sich im ersten Quartal von Immobilien für etwa 2,9 Mrd.. Ihnen folgten Projektentwickler mit rund 1,6 Mrd. sowie Corporates und Eigennutzer mit etwa 1,1 Mrd.. Bruttoanfangsrendite (in %) Hohe Marktaktivitäten durch Portfoliotransaktionen abseits der Top 6 In die sechs untersuchten Immobilienhochburgen flossen in den ersten drei Monaten des Jahres knapp 3,6 Mrd. und damit rund 9 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Zurückzuführen ist dies einerseits auf großvolumige Verkäufe im Vorjahr, die im laufenden Jahr bislang ausblieben, sowie andererseits auf erhöhte Verkaufsaktivitäten außerhalb der Topstandorte und dabei auch in erheblichem Maße in Form von Portfoliotransaktionen wie von Leo I, der Prudential Einkaufszentren und zweier Logistikpakete. Der Anteil der Immobilienhochburgen am Volumen des Gesamtmarkts fiel dadurch von 56 % im Vorjahr auf nunmehr 36 %. Nach Ende des ersten Quartals lag der Investmentmarkt München mit knapp über 1 Mrd. Transaktionsvolumen (+17 % im Vergleich zum Vorjahr) deutlich vor Frankfurt mit rund 732 Mio. (+1 %) und Hamburg mit 575 Mio. (-19 %). Eine Erklärung für den Anstieg in München ist trotz des Ausbleibens eines Verkaufs über 200 Mio. die hohe Zahl von Transaktionen im Bereich zwischen 25 und 75 Mio.. In Frankfurt ragte das im Leo-I-Portfolio enthaltene Polizeipräsidium mit mehr als 300 Mio. heraus, während in Hamburg das Fehlen eines großvolumigen Verkaufs zum Rückgang des Transaktionsvolumens führte. Ähnlich wie in München basierte das Hamburger Quartalsergebnis auf einer Vielzahl von Investments bis 60 Mio.. Trotz des zweitgrößten Einzeldeals des laufenden Jahres, dem genannten Verkauf der ehemaligen WestLB-Zentrale, und eines für ein erstes Quartal abermals weit überdurchschnittlichen Wertes, fiel das Transaktionsvolumen in Düsseldorf um rund 10 % auf etwa 560 Mio.. Grund dafür ist der Sondereffekt durch den Verkauf des Kö-Bogens im ersten Quartal 2013 für über 400 Mio.. Ebenfalls etwas verhaltener als noch vor 12 Monaten agierten Anleger in Berlin, wo das Transaktionsvolumen mit knapp 500 Mio. gut ein Viertel unter dem Vorjahresergebnis lag. Auch hier machte sich das Ausbleiben großvolumiger Deals bemerkbar. Diese fanden eher vor den Toren Berlins statt. Auch Stuttgart konnte im ersten Quartal ein überdurchschnittlich hohes Transaktionsvolumen verzeichnen. Dennoch fiel es aufgrund einer großvolumigen Transaktion im Vorjahr dem Bülow-Carré um 46 % auf 160 Mio.. Zudem wurden fast dreimal so viele Transaktionen registriert. Diese fielen im Schnitt aber spürbar kleiner aus als noch vor einem Jahr. Obwohl sich der Großteil des Marktgeschehens in den ersten drei Monaten des Jahres 2014 außerhalb der Immobilienhochburgen abspielte, stehen die Topimmobilien dort nach wie vor ganz oben auf der Einkaufsliste zahlreicher Investoren. Aus diesem Grund haben sich erstklassige immobilien im Vergleich zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres in einigen Städten auch nochmals verteuert. Während die Core-Lagen Münchens mit einer Spitzenrendite von 4,25 % unverändert am teuersten sind, gab diese in um 20 Basispunkte auf 4,50 % nach. In Berlin verteuerten sich erstklassige immobilien um 25 Basispunkte auf 4,75 % und in Frankfurt sogar um 30 Basispunkte auf 4,85 %. Während es in Düsseldorf um 10 Basispunkte auf 5,10 % nach unten ging, lag die Spitzenrendite in Stuttgart unverändert bei 5,20 %. Suchprofile werden Richtung ABBA ausgeweitet Unsere aus dem Nachfrageüberhang nach deutschen Gewerbeimmobilien resultierenden Erwartungen eines schwungvoll ersten Quartals wurden sogar noch übertroffen. Vor dem Hintergrund weiterer, kurz vor Abschluss stehender und teilweise sehr großvolumiger Portfolio- und auch Einzelverkäufe gehen wir davon aus, dass der Investmentmarkt in Fahrt bleibt. Die Suchprofile zahlreicher Anleger werden ausgeweitet, und ABBA ist hier in aller Munde: A-Standorte in B-Städten und B-Standorte in A-Städten. Da zudem noch keine Veränderung der herrschenden Rahmenbedingungen absehbar ist, sehen wir weiteren lebhaften Monaten entgegen. 6 Marktbericht Q1 2014 vermietung und Investment Colliers International
Der Markt im Überblick vermietungs- und Investmentmarkt Deutschland (jeweils Q1) DEUTSCHLAND BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG MÜNCHEN STUTTGART BÜROVERMIETUNGSMARKT Flächenbestand in Mio. m² 80,90 18,20 7,51 11,65 13,31 22,77 7,50 Flächenumsatz 2014 in m² 595.000 121.900 68.000 82.000 105.000 161.300 56.800 Flächenumsatz 2013 in m² 532.000 102.700 71.000 67.800 110.000 155.100 25.400 Veränderung in % 12,8% 18,7% -4,2% 20,9% -4,5% 4,0% 123,6% Spitzenmiete 2014 in m² 33,90 22,00 27,50 38,00 24,00 33,30 20,00 Spitzenmiete 2013 in m² 32,50 22,00 26,00 37,50 23,50 31,00 20,00 Veränderung in % 4,3% 0,0% 5,8% 1,3% 2,1% 7,4% 0,0% Durchschnittsmiete 2014 in m² 14,67 13,30 14,70 18,50 14,00 15,23 12,10 Durchschnittsmiete 2013 in m² 14,14 13,00 15,10 17,80 13,70 14,33 11,70 Veränderung in % 3,7% 2,3% -2,6% 3,9% 2,2% 6,3% 3,4% Flächenleerstand 2014 in m² 6.072.100 1.090.000 817.100 1.592.400 910.300 1.316.900 345.400 Flächenleerstand 2013 in m² 6.414.100 1.230.000 831.900 1.679.900 970.000 1.315.400 386.900 Leerstandsrate 7,5 % 6,0% 10,8% 13,8% 6,9% 5,8% 4,6% GEWERBLICHER INVESTMENTMARKT Transaktionsvolumen 2014 in Mio. 9.887,0 497,0 560,0 732,4 575,0 1.033,4 160,3 Transaktionsvolumen 2013 in Mio. 6.999,8 673,0 620,0 727,7 710,0 884,8 296,0 Veränderung in % 41,2% -26,2% -9,7% 0,6% -19,0% 16,8% -45,8% Größte Investorengruppe Größte Verkäufergruppe Wichtigste Immobilienart 27% 30% 43% 45% 43% 58% Opportunity Fonds Private Equity Fonds 65% Banken 63% 100% 52% 63% 19% Projektentwickler Bauträger 24% 24% 28% Vermögensverwalter (AssetFund Manager) 37% Corporates Eigennutzer Spitzenrendite 4,69% 4,75% 5,10% 4,85% 4,50% 4,25% 5,20% Spitzenrendite Einzelhandel 4,20% 4,50% 4,25% 4,20% 4,70% 3,75% 4,30% Spitzenrendite Logistik 6,84% 7,30% 6,75% 6,70% 7,20% 6,90% 7,20% Quellen: Colliers International Deutschland, Grossmann & Berger GmbH 84% 60% 38% 35%r 79% 7 Marktbericht Q1 2014 vermietung und Investment Colliers International
485 s in 63 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 146 Kanada: 44 Lateinamerika: 25 Asien Pazifik: 186 EMEA: 84 Autor: Andreas Trumpp Head of Research Deutschland +49 89 540411-040 andreas.trumpp@colliers.de Colliers International Deutschland Holding GmbH Dachauer Str. 65 80335 München +49 89 540411-050 1,54 Milliarden Umsatz weltweit 57 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 80.000 Investment- und Vermietungs-Deals 136 Millionen m² gemanagte Fläche 15.800 Mitarbeiter Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von -, Gewerbe- und Hotelgebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit sind die Mitglieder der Colliers International Property Consultants Inc. mit mehr als 15.800 Experten und 485 s in 63 Ländern tätig. colliers.com Bildnachweis: Joseph Pschorr Haus, München, Bayerische Hausbau Copyright 2014 Colliers International Deutschland Holding GmbH. Alle in dieser Broschürediesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüredieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüredieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International undoder dessen Lizenzgeber 2014. Alle Rechte vorbehalten.