Bürovermietung und Investment

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1 MARKTBERICHT Düsseldorf 1. Halbjahr 215 Bürovermietung und Investment Accelerating success.

2 Düsseldorf IN ZAHLEN Einwohnerzahl Arbeitslosenquote 8,5 % Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte EZH-Kaufkraftkennziffer 116,3 Gewerbesteuerhebesatz 44 Verfügbares Einkommen/Kopf Quellen: Information und Technik Nordrhein Westfalen, Bundesagentur für Arbeit, Stadt Düsseldorf, infas Geodaten Fast Facts BÜROVERMIETUNG Flächenumsatz 169. m² Vermietungsumsatz m² Spitzenmiete 26, /m² Durchschnittsmiete 13,9 /m² Leerstandsquote 9,7 % Flächenbestand 7,63 Mio. m² Bürovermietung Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt in der ersten Jahreshälfte 215 auf Wachstumskurs Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf erzielte im ersten Halbjahr 215 einen Büroflächenumsatz von 169. Quadratmeter und konnte damit das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um 36 Prozent deutlich übertreffen. Ohne Berücksichtigung von Eigennutzern beläuft sich der Zuwachs im Jahresvergleich sogar auf 43 Prozent. Der größte Abschluss im bisherigen Büroflächenumsatz in 1. m Vermietung Eigennutzer 1. Halbjahr Marktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 215 Bürovermietung und Investment

3 Jahresverlauf war die Anmietung von L Oréal mit rund 16.7 Quadratmeter in einer Projektentwicklung am Kennedydamm. Als Eigennutzer sind die Rheinbahn in einer Projektentwicklung mit rund 11. Quadratmeter und die Strabag im A-ERO in der Airport City zu nennen. Erfreulich ist zudem, dass die Anzahl der Vermietungen (244 Abschlüsse) insgesamt um acht Prozent zulegen konnte. Den größten Vermietungszuwachs im Jahresvergleich ist dabei dem Flächensegment zwischen 1.1 und 2. Quadratmeter zuzuordnen. Mehr als 2 Mietverträge wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres in diesem Segment erfasst. Einhergehend mit den guten Vermietungsleistungen hat der Düsseldorfer Markt in den vergangenen 12 Monaten einen deutlichen Leerstandsabbau zu verzeichnen, so dass sich die Leerstandsquote um,9 Prozentpunkte auf nun 9,7 Prozent reduzieren konnte. Dieser Trend wird sich in der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich weiter fortsetzen. Flächenumsatz Neben der Großanmietung von L Oréal mit rund 16.7 Quadratmeter am Kennedydamm und der Eigennutzer- Projektentwicklung der Rheinbahn mit etwa 11. Quadratmeter in der Lierenfelder Straße zeigte das erste Halbjahr, insbesondere im Flächensegment zwischen 4. und 6. Quadratmeter, eine hohe Aktivität. Dabei ist festzustellen, dass diese fünf mittelgroßen Mietvertragsabschlüsse (unter anderem Strabag, Naturstrom und Metso Minerals) allesamt dem preissensiblen Mietpreissegment bis 12, Euro je Quadratmeter und Monat zuzuordnen sind. Rund ein Viertel des Büroflächenumsatzes (43.2 Quadratmeter) ist dem kleinflächigen Segment bis 5 Quadratmeter zuzuordnen mehr als 17 Abschlüsse wurden hier gezählt. Besonders hervorzuheben ist aber für die erste Jahreshälfte die Performance des Flächensegmentes 1.1 bis 2. Quadratmeter. Mit einem Umsatzvolumen von 35. Quadratmeter bei 23 Mietvertragsabschlüssen konnte das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes (mit lediglich sieben Verträgen bzw. 9.3 Quadratmeter) fast vervierfacht werden. Neben den bereits oben benannten Großnutzern war im Segment ab 5. Quadratmeter zusätzlich eine Erweiterung von T-Systems im Albertusbogen zu vermelden, sodass sich das größte Flächensegment auf ein Umsatzvolumen von 33.4 Quadratmeter summiert. Der höchste Flächenumsatz ist mit 32.4 Quadratmeter dem Teilmarkt Linksrheinisch zuzuschreiben, der aber in den vergangenen 12 Monaten per Saldo einen Leerstandszuwachs von rund 18. Quadratmeter hinnehmen musste. Dahinter folgen der Innenstadtbereich (28.6 Quadratmeter) sowie der Teilmarkt Kennedydamm (25.7 Quadratmeter), natürlich stark beeinflusst durch die Anmietung von L Oréal. Im CBD wurden im laufenden Jahr 1.6 Quadratmeter registriert. Die Vielzahl der Verträge wurde hier im Segment unter 5 Quadratmeter abgeschlossen, lediglich drei Mietverträge sind größeren Mietflächen zuzuordnen. Im bisherigen Jahresverlauf sind gut 19 Prozent des Vermietungsumsatzes (entsprechend circa 29.6 Quadratmeter) den Flächen der A-Qualität (Neubau, hochwertige Qualität) zuzuschreiben, davon rund 2.8 Quadratmeter in Projektentwicklungen. Der Durchschnittsmietpreis für die Anmietungen in Projektentwicklungen beläuft sich auf circa. 18,9 Euro pro Quadratmeter. Der Markt im Überblick LAGE Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Umsatzanteil in % Spitzenmiete in /m² mtl. Durchschnittsmiete in /m² mtl. Flächenleerstand in m² inkl. Untermietflächen Fertigstellungen 215 in m² CBD , 19, Innenstadt , 13, Hafen ,5 16, Kennedydamm , 16, Linke Rheinseite ,5 11, Düsseldorf-Nord , 11, Airport City ,5 15, Grafenberger Allee ,5 1, Innenstadt-Ost ,5 12, 14.7 Düsseldorf-Süd ,5 1, 29.4 Stadtgebiet , 13, Research: Lars Zenke, lars.zenke@colliers.com Colliers International 3

4 Flächenumsatz nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl Mietverträge % 15% 21% 19% 2% bis 5 bis 1. Flächenumsatz Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) 3.2/18% 26.5/16% 17.7/11% 16.4/1% 15.7/9% bis bis 5. Anzahl Mietverträge 33.4 ab Handel Beratungsunternehmen Bau und Immobilien Tourismus und Verkehr Information und Telekommunikation Angebot und Leerstand Bei der Leerstandssituation kann der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt auf eine sehr positive Entwicklung in den letzten 12 Monaten zurückblicken. Im Vergleich zur Jahresmitte 214 konnten die Flächenüberhänge im Düsseldorfer Stadtgebiet um mehr als 6. Quadratmeter auf nun Quadratmeter abgebaut werden. Damit beträgt die Leerstandsquote (inklusive Untermietflächen) derzeit 9,7 Prozent. Stabile Flächenumsätze, ein begrenztes Neubauvolumen und ein anhaltender Trend zur Umnutzung veralteter Bürogebäude führten zu diesem Leerstandsabbau, der sich in den kommenden Monaten voraussichtlich weiter fortsetzen wird. Über das gesamte Stadtgebiet stehen potenziellen Mietern aktuell in mehr als 34 Gebäuden vakante Büroflächen kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung. Betrachtet man die Angebotsmieten in diesen Gebäuden, so errechnet sich ein Durchschnittswert von rund 13, Euro pro Quadratmeter. In acht Häusern stehen mehr als 1. Quadratmeter zur Verfügung, weitere 29 Objekte bieten jeweils mindestens 5. Quadratmeter. Bei den acht Immobilien mit derzeit mehr als 1. Quadratmeter verfügbaren Flächen beträgt die Angebotsmiete im Durchschnitt lediglich 11,5 Euro je Quadratmeter. Durch die zeitliche Verschiebung der Fertigstellungen einiger im Bau befindlicher Projektentwicklungen auf das kommende Jahr werden für das Gesamtjahr 215 Flächenzugänge von etwa 62.5 Quadratmeter erwartet. Diese konzentrieren sich auf den Düsseldorfer Norden und die Airport City. Die Vorvermietungsquote liegt dabei bei etwas mehr als 7 Prozent. Die größten für das Jahr 216 avisierten Fertigstellungen sind das Delta D in der Unternehmerstadt, das Andreasquartier in der Innenstadt sowie das Three George im Teilmarkt Kennedydamm. Die Summe der Fertigstellungen für 216 beläuft sich auf rund 76. Quadratmeter, davon sind aber erst rund 28 Prozent vorvermietet. Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 23, 13,6 26, 14,9 27,5 26, 26, 14,8 14, 13,9 Nachfrage Im ersten Halbjahr 215 zeigten sich zwei Branchen besonders abschlussfreudig: Handelsunternehmen (3.2 Quadratmeter oder 18 Prozent bei 3 Abschlüssen) und Beratungsunternehmen (16.5 Quadratmeter oder 16 Prozent bei 52 Abschlüssen). Dahinter folgen mehrere Branchen mit Umsatzanteilen von jeweils circa 1 Prozent, was das breit gefächerte Branchenbild des Düsseldorfer Marktes verdeutlicht Q2 215 Spitzenmiete Durchschnittsmiete 4 Marktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 215 Bürovermietung und Investment

5 Mieten Zahlreiche Vermietungen in allen Flächensegmenten in der Mietpreisspanne zwischen 1, und 12,5 Euro je Quadratmeter, die sich auf 53.5 Quadratmeter summierten, hatten einen merklichen Einfluss auf die gewichtete Durchschnittsmiete im Stadtgebiet Düsseldorf und sorgten dafür, dass sie im Vergleich zur Jahresmitte 214 um vier Prozent auf nun 13,9 Euro pro Quadratmeter nachgegeben hat. So lag zum Beispiel für das im bisherigen Jahresverlauf besonders umsatzstarke Flächensegment 1.1 bis 2. Quadratmeter die gewichtete Durchschnittsmiete bei 12,3 Euro je Quadratmeter und Monat. Der Fokus dieser preissensiblen Mieter lag dabei auf der Innenstadt und dem Teilmarkt Linksrheinisch, der sich weiterhin als Back-Office Standort einer großen Beliebtheit erfreut und mit einem gesamten Flächenumsatz von 32.4 Quadratmeter in der ersten Jahreshälfte sogar der umsatzstärkste Teilmarkt in der Landeshauptstadt ist. Nachdem zur Jahresmitte 214 die Spitzenmiete getrieben durch zahlreiche großflächige Vermietungen im Kö Bogen und Dreischeibenhaus auf dem historischen Höchststand von 27,5 Euro notierte, kam es in den Folgequartalen zu einer erwarteten Anpassung auf nun 26, Euro pro Quadratmeter. Zu den hochpreisigsten Neuabschlüssen im ersten Halbjahr 215 zählten Anmietungen im Kö Bogen sowie eine Vielzahl von kleineren Mietvertragsabschlüssen entlang der Königsallee. Property Index IMMAX Der Colliers PropertyIndex IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Büromarkt. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und dem Flächenumsatz der vergangenen 12 Monate. Für Düsseldorf beträgt dieses Verhältnis derzeit 2,8 und liegt damit leicht über dem Ergebnis zur Jahresmitte 214. Fazit und Prognose Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt in der ersten Jahreshälfte 215 eine hohe Aktivität zeigte. Aber auch Verlängerungen im Bestand bleiben aufgrund guter Mietangebote der Bestandseigentümer und teilweise fehlender passender Alternativen weiterhin attraktiv. Zudem befinden sich derzeit zwei Großnutzer mit zusammen mehr als 6. Quadratmeter Flächenumsatz in der Pipeline, so dass bei Vertragsabschluss dieser Mieter das Gesamtjahresergebnis 215 die 3. Quadratmeter-Marke sogar deutlich überschreiten könnte. Leerstand (in 1. m 2 ) und Leerstandsrate (in %) Property Index IMMAX Fertigstellungsvolumen (in 1. m 2 ) und Vorvermietung / Eigennutzung /15 1/15 7/14 1/14 7/13 1/13 7/12 1/12 7/11 1/11 7/1 1,7% 11,4% 1,8% 1,4% 9,7% *Neue Bestandserhebung 212 2,8 3,3 2,7 2,4 2,8 2,8 2,9 2,7 3, 2,7 3, 4,7 1/1 7/9 3, * Fertigstellungsvolumen Q Vermietung/Eigennutzer Research: Lars Zenke, lars.zenke@colliers.com Colliers International 5

6 Investment Lars Zenke Dipl.-Geogr. Research Düsseldorf lars.zenke@colliers.com Colliers International Düsseldorf GmbH Königsallee 6 C/Eingang Grünstraße D 4212 Düsseldorf Fast Facts INVESTMENT Gewerbliches Transaktionsvolumen: 75 Mio. Größte Käufergruppe: 6 % REITs Größte Verkäufergruppe: 6 % Corporates/Eigennutzer Nachgefragtester Immobilientyp: 57 % Einzelhandel Spitzenrendite Büro 4,9 % Düsseldorfer Investmentmarkt mit solidem Halbjahresergebnis: Gewerbliche Transaktionen summieren sich auf,7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf wurden im ersten Halbjahr 215 Immobilien und Grundstücke im Wert von zusammen 75 Millionen Euro gehandelt. Trotz dieses soliden Ergebnisses ist ein Rückgang des Transaktionsvolumens zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum 214, in dem alleine auf die zwei Transaktionen Kö Galerie und Herzogterrassen fast 65 Millionen Euro Transaktionsvolumen entfielen, um circa 39 Prozent zu verzeichnen. Nach einem sehr verhaltenen Jahresbeginn auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt war das zweite Quartal von der Übernahme der drei Düsseldorfer Kaufhof- Immobilien im Rahmen einer bundesweiten Portfolio- Transaktion mit mehr als 4 Kaufhof-Filialen durch das Joint Venture der Hudson s Bay Company und Simon Property Group geprägt. Alleine diesen drei Einzelhandelsimmobilien (Kaufhof Königsallee mit einer Fläche von rund 2. Quadratmeter, das Carsch-Haus mit knapp 9. Quadratmeter Verkaufsfläche sowie Kaufhof und Sportarena Am Wehrhahn mit rund 2. Quadratmeter) ist zusammen mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens zuzuschreiben. Käufer- und Verkäufergruppen Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) 2,5 2, 1,5 1,,5,,67 211, ,92 1, ,75 1. Halbjahr 215 Zur Jahreshälfte konnten internationale Käufer ihre bereits hohen Marktanteile weiter ausbauen und generierten zusammen ein Transaktionsvolumen von etwas mehr als 46 Millionen Euro. Damit beläuft sich der Anteil der internationalen Käufer am Transaktionsvolumen auf 65 Prozent, ein Plus von rund 23 Prozentpunkten im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 214. Bei den internationalen Käufern dominierten im bisherigen Jahresverlauf nordamerikanische sowie europäische REITs das Marktgeschehen. Zudem sicherten sich diverse Projektentwickler zahlreiche kleinere Immobilien mit Entwicklungspotenzial. Auf der Verkäuferseite traten neben den dominierenden nationalen und internationalen Corporates einige Offene Immobilienfonds / Spezialfonds in Erscheinung. 6 Marktbericht Düsseldorf 1. Halbjahr 215 Bürovermietung und Investment

7 Die Renditen für Core-Objekte in Düsseldorf sind im bisherigen Jahresverlauf zwar stabil geblieben, stehen aber für die kommenden Monate weiter unter Druck. In den Top-Standorten in Deutschland rangiert die Bruttoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien aktuell in einer Spanne von 3,75 Prozent in München und 5, Prozent in Köln. Düsseldorf befindet sich damit am oberen Ende der Spanne und wird zugleich zunehmend interessanter für internationale Investoren insbesondere asiatische Investoren sondieren derzeit verstärkt den Markt für großvolumige Deals. Investitionsobjekte In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres entfielen rund 57 Prozent des Transaktionsvolumens auf die Assetklasse Einzelhandel, gefolgt von Büroimmobilien mit etwa 32 Prozent. Insgesamt wurden 15 Transaktionen im Bürosegment gezählt, davon jedoch lediglich vier Transaktionen im Segment größer als 2 Millionen Euro, unter anderem das K-LAN in der Schiessstraße im Teilmarkt Linksrheinisch von Real I.S. (Bayernfonds) an Publity oder das Living Office in der Unternehmerstadt im Teilmarkt Düsseldorf-Nord von UBS an Schroder Real Estate (Schroders). Zudem wechselten drei Hotelimmobilien sowie einige Gewerbegrundstücke den Eigentümer. Bei der räumlichen Verteilung der Investitionsobjekte im bisherigen Jahresverlauf wird die Produktknappheit im Core Segment in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt spürbar. Neben den oben aufgeführten Einzelhandelsimmobilien des Kaufhof Portfolios gab es im Teilmarkt Central Business District keine weitere Transaktion zu vermelden. Im Teilmarkt Innenstadt wurden lediglich einige kleinere Transaktionen im Segment bis 1 Millionen Euro registriert. Fazit und Prognose Sowohl die Abwertung des Euro als auch die fortwährend geringen Fremdkapitalkosten machen Investitionen in den deutschen Gewerbeinvestmentmarkt weiterhin attraktiv. Zudem ist das Rendite-Risiko-Verhältnis trotz der Kompression im Vergleich zu vielen anderen europäischen Top-Standorten noch attraktiv. Auch auf dem gewerblichen Investmentmarkt Düsseldorf ist die Nachfrage nach Immobilieninvestments unverändert hoch, jedoch ist das Angebot insbesondere in den Top-Lagen äußerst begrenzt und Investoren weichen in B-Lagen oder Objekte mit höherem Risikoprofil aus. Für das Gesamtjahr 215 bleibt das zum Jahresbeginn von Colliers International prognostizierte Transaktionsvolumen von circa 1,5 Milliarden Euro weiterhin bestehen. Transaktionsvolumen nach Käufergruppen (Top 5, in Mio. ), Anteil (in %) Transaktionsvolumen nach Verkäufergruppen (Top 5, in Mio. ), Anteil (in %) Anteil der Immobilientypen (in %) Mischnutzung Einzelhandel 6% REITs Projektentwickler/ Bauträger Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds 6% Corporates/Eigennutzer Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Asset/Fund Manager 58 15% 12% 4% 2% 17% 6% 4% 4% 1 4 Hotel 5 Immobilien AGs Opportunity Fonds/ Private Equity Fonds Geschlossene Immobilienfonds Opportunity Fonds/ Private Equity Fonds Grundstücke (Gewerbe) 32 Büro Research: Lars Zenke, lars.zenke@colliers.com Colliers International 7

8 52 Büros in 67 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 14 Kanada: 31 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 199 EMEA: 18 Autor: Lars Zenke Director Research lars.zenke@colliers.com Colliers International Düsseldorf GmbH Königsallee 6 C/Eingang Grünstraße D 4212 Düsseldorf ,75 Milliarden Umsatz weltweit 75 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 8. Investment- und Vermietungs-Deals 16 Millionen m 2 gemanagte Flächen Über 16.3 Mitarbeiter Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbeund Hotelgebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit sind die Mitglieder der Colliers International Property Consultants Inc. mit mehr als 16.3 Experten und 52 Büros in 67 Ländern tätig. colliers.com Bildnachweis Deka Immobilien GmbH Copyright 215 Colliers International Düsseldorf GmbH Alle in dieser Broschüre Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten.