DNotI Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 34wx469_13 letzte Aktualisierung: 17.4.2014 OLG München, 31.1.2014-34 Wx 469/13 UmwG 123 Abs. 2 Nr. 1, 131 Abs. 1; WEG 12 Abs. 1, 26 Abs. 1 WEG: Kein Wechsel in der Verwaltung nach Abspaltung des Teilbetriebs "WEG- Verwaltung" Die im Weg der Umwandlung vorgenommene Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG- Verwaltung") bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten Verwalters. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch nicht verwalterlos. Ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung erforderlich, bedarf es weiterhin der Zustimmung des bestellten bisherigen Verwalters.
Oberlandesgericht München Az.: 34 Wx 469/13 Berg am Laim Blatt 6998-19 AG München - Grundbuchamt Beteiligte: 1) xxx - Beschwerdeführerin - In der Teileigentumsgrundbuchsache 2) xxx - Antragstellerin und Beschwerdeführerin - Verfahrensbevollmächtigter zu 1 und 2: xxx wegen Zwischenverfügung (Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum) erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher, den Richter am Oberlandesgericht Hinterberger und den Richter am Oberlandesgericht Kramer am 31.01.2014 folgenden Beschluss Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München Grundbuchamt vom 14. November 2013 aufgehoben.
34 Wx 469/13 - Seite 2 - Gründe: Die Beteiligte zu 1 ist Teileigentümerin von zwei Garagen in einer Wohnanlage. I. In den beiden Teileigentumsgrundbüchern ist im Bestandsverzeichnis jeweils folgender Vermerk eingetragen: Zur Veräußerung ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich, ausgenommen Veräußerungen: a) im Wege der Zwangsvollstreckung, durch den Konkursverwalter oder in den Fällen des 19 WEG, b) durch einen Grundpfandrechtsgläubiger, der das Wohnungseigentum erworben hat. Gemäß Beschlussprotokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.6.2011 ist für den Zeitraum vom 1.1.2012 bis 31.12.2016 die X-GmbH als Verwalter bestellt. Mit notariellem Vertrag vom 14.8.2013 verkaufte die Beteiligte zu 1 ihre beiden Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an jeweils einer Garage an die Beteiligte zu 2. Die Auflassung wurde erklärt. Unter dem 17.10.2013 legte der Notar die Bewilligung vor und beantragte (u.a.) die Eintragung der Auflassung. Beigefügt ist dem Antrag eine Verwalterzustimmung vom 28.8.2013, abgegeben namens der Y-GmbH. Der Antrag enthält zudem noch die notarielle Feststellung, wonach die X-GmbH den selbständigen Teilbetrieb "WEG-Verwaltung" im Wege der Abspaltung zur Aufnahme auf die Y-GmbH übertragen hat. Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 14.11.2013 hat das Grundbuchamt die fehlende Zustimmung des Verwalters moniert. Zum Nachweis der Verwaltereigenschaft der Y-GmbH sei ein Bestellungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich und das entsprechende Protokoll vorzulegen. Denn die Abspaltung des Teilbetriebs habe zur Folge, dass die Eigentümergemeinschaft verwalterlos sei. Dagegen wendet sich die mit Schreiben des Notars eingelegte Beschwerde vom 19.11.2013, der das Grundbuchamt am 27.11.2013 nicht abgeholfen hat. Im Beschwerdeverfahren hat der Notar eine namens der X-GmbH von Herrn A. unter Berufung auf eine Vollmacht vom 16.10.2013 erteilte Verwalterzustimmung vom
34 Wx 469/13 - Seite 3-6.12.2013 vorgelegt. II. Die Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung ist statthaft, 71 Abs. 1 GBO mit 18 Abs. 1 GBO, und vom Notar formgerecht für die Urkundsbeteiligten eingelegt, 73 GBO i.v.m. 15 Abs. 2 GBO. Die Beschwerde hat im Hinblick auf die nun vorgelegte Verwalterzustimmung vom 6.12.2013 Erfolg. 1. Zutreffend geht die Zwischenverfügung allerdings davon aus, dass eine wirksame Zustimmung ( 12 Abs. 1 WEG) des bestellten Verwalters zur Veräußerung des Teileigentums (zwei Garagen) in der Erklärung vom 28.8.2013 nicht zu sehen ist. Zu einem Wechsel in der Verwaltung ist es nämlich trotz der Abspaltung des Teilbetriebs "WEG-Verwaltung" ( 123 Abs. 2 UmwG) aus der bisherigen X-GmbH nicht gekommen (OLG Köln vom 24.9.2003, 2 Wx 28/03 bei juris; LG Frankfurt/Oder ZMR 2013, 981). Die Y-GmbH ist nicht in Folge der Abspaltung Verwalter der Wohnanlage geworden, da das Verwalteramt an die Person des Verwalters gebunden ist (BayObLGZ 1975, 327/329). Eine Rechtsnachfolge in das personenbezogene Verwalteramt findet grundsätzlich nicht statt, weil das Vertrauensverhältnis zum Verwalter eine Rechtsnachfolge ohne Mitwirkung der Wohnungseigentümer ausschließt (BayObLG ZWE 2002, 214). Dies gilt auch bei Abspaltung/Ausgliederung eines Teils des Betriebs nach 131 Abs. 1 UmwG. Zwar wurde 132 UmwG, der eine solche Beschränkung ausdrücklich vorsah, durch das Gesetz vom 19.4.2007 (BGBl I S. 542) aufgehoben; indessen schließt 26 Abs. 1 WEG die Übertragbarkeit aus (OLG Köln bei juris Rn. 18; LG Frankfurt/Oder ZMR 2013, 981/982). Eine Rechtsnachfolge ohne Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft - damit ohne Möglichkeit der Einflussnahme - würde das auf Vertrauen angelegte Geschäftsbesorgungsverhältnis erheblich stören. Beispielhaft weist der Senat hier nur auf den offensichtlichen Umstand hin, dass das Stammkapital des bestellten Verwalters 260.000, das des "aufgedrängten" Verwalters hingegen bei 25.000 liegt. Für die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft, wer sie verwalten soll, spielt ein solcher Umstand wegen des als Haftungsmasse nur zur Verfügung stehenden Gesellschaftsvermögens ( 13 Abs. 2 GmbHG) naturgemäß eine wichtige Rolle. 2. Aber auch wenn die Abspaltung des Teilbetriebs im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft unbeachtlich ist, wurde diese nicht verwalterlos. Vielmehr dauert die bisheri-
34 Wx 469/13 - Seite 4 - ge Verwalterbestellung fort. Die zum Verwalter bestellte juristische Person ist nicht erloschen, sondern existiert weiterhin, mögen sich auch deren Geschäftsaufgaben geändert haben. Dies hat aber auf die fortwährende Wirksamkeit des Bestellungsakts keinen Einfluss. 3. Die Zwischenverfügung wäre auf das Rechtsmittel dahin abzuändern gewesen (siehe BayObLGZ 2000, 167/168), dass das Eintragungshindernis durch die Zustimmungserklärung des (noch) zuständigen Verwalters beseitigt werden kann. Aufgrund der im Beschwerdeverfahren vorgelegten Unterlagen, die nach 74 GBO zu berücksichtigen sind, ist die Zwischenverfügung jedoch vollständig aufzuheben. Der Senat geht davon aus, dass die Zustimmung der X-GmbH als bestellter Verwalterin vom 6.12.2013 wirksam ist. Auch die Vollmacht der handelnden Person zur Erteilung der Verwalterzustimmung ist urkundlich ( 29 Abs. 1 GBO) nachgewiesen. Das Hindernis der fehlenden Verwalterzustimmung ist daher beseitigt. III. Einer Kostenentscheidung bedarf es im einseitigen Antragsverfahren der Grundbuchordnung im Allgemeinen - auch hier - nicht. Gerichtliche Kosten fallen bei einem erfolgreichen Rechtsmittelverfahren in der Regel nicht an (siehe 22, 25 Abs. 1 GNotKG), es sei denn, das Gericht entscheidet nach 81 FamFG über die Kosten abweichend. Ein Anlass dafür besteht hier nicht, nachdem auch ohne Vorlage neuer Urkunden die Zwischenverfügung jedenfalls abzuändern gewesen wäre. Lorbacher Hinterberger Kramer Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Richter am Oberlandesgericht Richter am Oberlandesgericht
34 Wx 469/13 - Seite 5 - Leitsatz: UmwG 123, 131 WEG 12 Abs. 1, 26 Abs. 1 Die im Weg der Umwandlung vorgenommene Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten Verwalters. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch nicht verwalterlos. Ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung erforderlich, bedarf es weiterhin der Zustimmung des bestellten bisherigen Verwalters. OLG München, 34. Zivilsenat Beschluss vom 31.1.2014 34 Wx 469/13