ImmoExpert Informationen zur Auflösung des CS EUROREAL Ausgabe Deutschland/Österreich, 21. Mai 2013 Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, im Mai 2012 mussten wir die Auflösung des CS EUROREAL einleiten. Seitdem ist es unser Hauptziel, sämtliche Immobilien zu angemessenen Konditionen möglichst bis zum Ablauf unseres Verwaltungsmandates am 30. April 2017 zu veräußern, und die für die Ausschüttung zur Verfügung stehende Liquidität an Sie auszuzahlen. In den drei Jahren seit Beginn der Rücknahme aussetzung im Mai 2010 wechselten bereits 18 Immobilien den Besitzer. Dank unserer konservativen Anlagestrategie verfügt der Fonds unverändert über ein diver sifiziertes und stabiles Immobilienport folio, was grundsätzlich für Investoren at trak tiv ist. Durch die raschen und teils drastischen Marktveränderungen in Folge der anhaltenden Euro- und Finanzkrise lassen sich allerdings noch weniger Prognosen zu den weiteren Entwicklungen an den Finanz- und Immobilienmärkten und damit den zukünftigen Verkaufserfolgen treffen als früher. Seien Sie gewiss, dass wir all unser Knowhow und unser langjährig aufgebautes Netz werk nutzen, um die derzeit noch 95 Immo bilien des Portfolios in Ihrem Sinne so zeitnah und vorteilhaft wie möglich zu veräußern. Wir danken Ihnen herzlich für Ihr Vertrauen. Ihr Karl-Heinz Heuß D Trier, Fleischstr. 62-65/Metzelstr. 8 Bereits 18 Immobilien des CS EUROREAL veräußert Fonds solide aufgestellt für weitere Verkäufe Nächste Ausschüttung am 18. Juni 2013 Seit Beginn der Fondsauflösung des CS EUROREAL am 21. Mai 2012 ist das vorrangige Ziel des Fondsmanagements, sämtliche Immobilien des Portfolios zu angemessenen Preisen möglichst bis zum Ablauf des Verwaltungsmandats am 30. April 2017 zu veräußern, um nach und nach das jeweils verfügbare Eigenkapital an die Anleger auszuschütten. In einem Spannungsfeld der Interessen der Anleger sowie der Darlehensgeber, der rechtlichen Rahmenbedingungen und der Immobilienmärkte gilt es, das bestmögliche Ergebnis für die Anteilsinhaber zu erwirtschaften. Darlehen müssen vorrangig bedient werden Sofern sinnvoll, hatte das Fondsmanagement u. a. beim Erwerb ausländischer Immobilien einen Teil des Kaufpreises über Kredite finanziert. Auf diese Weise konnte es die Investition und damit die Fondsperformance optimieren und/oder kostengünstig Fremdwährungsrisiken in Nicht-Euroländern absichern. Am 30. April 2013 wurde ein planmäßig ausgelaufenes Darlehen in Höhe von 26,0 Millionen Euro zurückgeführt. Per Ende April 2013 summierten sich die Kreditverbindlichkeiten somit auf insgesamt 1.080,7 Millionen Euro bei 13 verschiedenen Kreditinstituten in Deutschland und im europäischen Ausland. Das entspricht einem Anteil von 21,4 Prozent des Immobilienvermögens und ist aufgrund der konservativen Fondsstrategie im Wettbewerb der offenen Immobilienfonds eine niedrige Quote. Die Finanzmarktkrise und ihre Folgen haben dazu geführt, dass die meisten Banken trotz intensiver Gespräche die bestehenden Kredite nicht oder nur zu deutlich ungünstigeren Konditionen verlängern wollen beziehungsweise nicht rechtsverbindlich zusagen, dass die Hypotheken erst bei der Veräußerung der Liegenschaften zurückgeführt werden müssen. Um dem daraus resultierenden Risiko von Zwangsversteigerungen und damit verbundenen Verlusten für die Anleger vorzubeugen sowie um Kosten einer vorzeitigen
Kreditablösung zu vermeiden, konzentriert sich das Fondsmanagement darauf, die bestehenden Verbindlichkeiten jeweils zum Ende der Laufzeit bzw. mit Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückzuführen. Da rund 76 Prozent der Darlehen bereits bis Ende 2014 auslaufen, hält das Fondsmanagement die benötigte Liquidität schon heute vor, um die termingerechte Rückführung der Dar lehen gemäß der verhandelten Kreditlaufzeiten gewährleisten zu können. Dies bedeutet einerseits, dass die vorhandene Liquidität zunächst nicht für die Auszahlung der An le ger zur Verfügung steht, andererseits kön nen die künftigen Verkaufserlöse unge achtet möglicher Fremdfinan zie rung en nach Abzug von Kosten an die Anle ger ausgeschüttet werden. Bereits 18 Immobilien verkauft In den drei Jahren seit Beginn der Rücknahmeaussetzung des CS EUROREAL im Mai 2010 wurden trotz eines schwierigen Marktumfelds per 30. April 2013 bereits 18 Liegenschaften für rund 1,8 Milliarden Euro veräußert. Im aktuellen Geschäftsjahr 2012/2013 (1. Oktober 2012 bis 30. September 2013) wechselten bisher die Liegenschaften Le Sequana in Paris und das Mauritiushaus in Wiesbaden den Besitzer. Die Ver kaufs preise bei allen bisher getätigten Transaktionen lagen in etwa auf oder sogar über den zuletzt von den unabhängigen Sachverständigen festgestellten Ver kehrswerten. Per 30. April 2013 hat sich das breit gestreute Portfolio des Fonds auf 95 Immobilien an 49 Standorten in elf europäischen Ländern im Wert von rund 5,1 Milliarden Euro reduziert. Zudem gingen die beiden bislang über Immobiliengesellschaften gehaltenen innerstädtischen Shopping-Center in Flensburg und Trier direkt auf den CS EUROREAL über. Im April 2013 haben die unabhängigen Sachverständigen acht Immobilien in den Niederlanden, Frankreich, Deutschland, Großbritannien, Schweden und Tschechien mit einem Gesamtvolumen von 457,7 Millionen Euro turnusmäßig be wer - tet und dabei die Verkehrswerte marktbedingt um 10,5 Millionen Euro nach unten angepasst. Dieser Rückgang hat sich mit 0,22 Prozent auf das Fondsvermögen ausgewirkt. Dieser negative Effekt konnte indes durch die ordentlichen Erträge aus Mieten und Zinsen kompensiert werden. So weist der CS EUROREAL im April 2013 mit 0,02 Prozent* in der An teil klasse EUR beziehungsweise 0,07 Pro zent* in der Anteilklasse CHF ein ausgeglichenes Ergebnis auf. Die Ein jahresperformance ist mit 3,69 Prozent* in der Anteilklasse EUR beziehungsweise 2,87 Prozent* in der Anteilklasse CHF indes negativ. Hierfür ist vor allem die einmalige Erhöhung der Risikovorsorge für Steuern auf Veräußerungsgewinne im Ausland im Vorfeld der bedingten Fondsöffnung im Mai 2012 verantwortlich, die den Anteilpreis per 14. Mai 2012 um 3,5 Prozent in der Anteilklasse EUR bzw. um 2,7 Prozent in der Anteilklasse CHF reduziert hatte. CS EUROREAL solide aufgestellt für weitere Verkäufe Grundsätzlich ist der CS EUROREAL aus heutiger Sicht nach wie vor ordentlich für den weiteren Verkauf der Lie gen - schaften aufgestellt. Ein hoher An teil der Immobilien liegt in Mittel- und Nord europa, darunter Deutschland mit einem Anteil von 46,1 Prozent. Da die meisten Investoren aktuell eher risikoscheu sind, präferieren sie die wirt schaft lich stabileren Länder dieser Re gion. In den derzeit wirtschafts- und finanz schwachen Märkten Süd europas wie Italien, Spanien und Por tugal ist der Fonds mit einem Anteil von insgesamt 15,5 Prozent eher weniger vertreten. Mit 29,3 Prozent weist der CS EUROREAL einen im Wettbewerb ho hen Anteil an Einzelhandelsim mo bilien auf, deren Werte sich im Vergleich zu Büroimmobilien in den letzten Jahren weit aus stabiler entwickelt haben. Zudem sind die Gebäude mit einem durchschnitt lichen Alter von 9,4 Jahren und einem Anteil von 71,7 Prozent mit bis zu zehn Jahren überwiegend jung. Neben einer konservativen Investitionspolitik in der Vergangenheit, dessen Erge bnis ein solides Portfolio ist, sorgte und sorgt unverändert auch das aktive Be stands management für die langfristige Attraktivität der Liegenschaften. Im April 2013 haben Mieter Verträge über insgesamt rund 6.269 Quadratmeter in den Objekten des CS EUROREAL verlängert oder neu abgeschlossen. Gleichzeitig sind Mietverträge in Höhe von 1.672 Quadratmetern ausgelaufen. Im Vergleich zum Vormonat ist die * Berechnung der Wertentwicklung nach BVI-Methode. Der einmalige Ausgabeaufschlag in Höhe von bis zu 5 Prozent und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse. G/1 2/6
Vermietungsquote per 30. April 2013 leicht um 0,2 Prozent auf 86,8 Prozent gesunken. Ursächlich für diesen Rückgang der Vermietungsquote trotz des flächenmäßig positiven Vermietungs saldos sind Wechselkursveränderungen des Briti schen Pfunds sowie der Schwedischen Krone im Vergleich zum Euro. Auch wenn der Fonds solide positioniert ist, können wir keine seriösen Aussagen zur zukünftigen Performance treffen kommentiert Karl-Heinz Heuß, Geschäftsführer der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh. Wir wissen nicht, wie sich die Konjunktur vor dem Hintergrund der Staatsschuldenkrise wei ter entwickeln wird. Entsprechend un sicher ist jede mittel- und langfristige Pro gnose für die Immobilienmärkte. In Abhängigkeit von der zur Verfügung ste henden Liquidität sind weiterhin halbjährliche Ausschüttungen geplant. Seit Ein leitung der Fondsauflösung haben die Anleger im Juli 2012 (4,30 Euro pro Anteil EUR-Tranche/6,70 Schweizer Fran ken pro Anteil CHF-Tran che) und im De zem ber 2012 (4,40 Euro pro Anteil EUR-Tranche/6,80 Schweizer Franken pro Anteil für die CHF-Tranche) bereits insgesamt 8,70 Euro pro Anteil in der Anteilklasse EUR beziehungsweise 13,50 Schwei zer Franken pro Anteil in der Anteilklasse CHF erhalten. Über alle Anteil klas sen hinweg summieren sich die Kapital rückzahlungen auf 904,1 Millionen Euro. Die nächste Ausschüttung ist für den 18. Juni 2013 vorgesehen. Da der aktuelle ImmoExpert Mai 2013 ausführlich über den CS EUROREAL berichtet, erscheint in diesem Monat kein CS EUROREAL Bulletin. Die nächs te Ausgabe des CS EUROREAL Bulle tin wird Anfang Juni 2013 inkl. der steuerlichen Daten zur Aus schüt tung am 18. Juni 2013 veröffentlicht. D Hamburg, Am Sandtorkai 74-77 Wertentwicklung EUR-Anteilklasse Wertentwicklung CHF-Anteilklasse 6,0 % 3,0 % 0,0 % -3,0 % -6,0 % -0,5 % 4,5 % 30.04.2008 3,1 % 3,1 % 1,7 % 1,7 % 0,6 % 0,6 % -3,7 %-3,7 % 30.04.2013 4,0 % 2,0 % 0,0 % -2,0 % -4,0 % -6,0 % -2,5 % 30.04.2008 2,4 % 2,1 % 2,1 % 0,6 % 0,6 % -0,6 %-0,6 % -2,9 %-2,9 % 30.04.2013 Wertentwicklung (Netto) Wertentwicklung (Brutto) Wertentwicklung (Netto) Wertentwicklung (Brutto) Bruttowertentwicklung: Wertentwicklung unter Berücksichtigung der auf Fondsebene anfallenden Kosten. Nettowertentwicklung: Neben den auf Fondsebene anfallenden Kosten wird auch der maximale Ausgabeaufschlag in Höhe von 5,00 Prozent berücksichtigt. Depotführungsgebühren sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse. 3/6
Immobilienverkauf kann im Einzelfall bis zu zwölf Monate dauern Seit der Lehman-Pleite haben sich et li che Rahmenbedingungen auf den Finanz- und Immobilienmärkten verändert. So sind unter anderem Käufer von Immo bilien sehr vorsichtig geworden und prüfen die Objekte, die sie erwerben wollen, viel detaillierter als in der Ver gangenheit. Entsprechend hat sich die Dauer der Transaktionen verlängert. Während Liegenschaften vor der Finanzkrise in der Regel in bis zu sechs Monaten den Besitzer wechselten, dauert ein solcher Prozess mittlerweile bis zu zwölf Monate. Für Verkäufer und somit auch für das Fondsmanagement des CS EUROREAL hat sich damit der Aufwand vor dem Abschluss einer Transaktion um ein Vielfaches erhöht. Bereits kurz nach der Entscheidung im Mai 2012, den CS EUROREAL aufzulösen, hat das Fondsmanagement eine Strategie für den Verkaufsprozess erarbeitet. In Abhängigkeit von der Marktlage der Länder, in denen der CS EUROREAL investiert ist, den Objektparametern und der Darlehenssituation wurde den einzelnen Liegenschaften des Fonds ein Verkaufszeitraum zugeordnet. Einzel- oder Paketverkäufe? Bevor der Verkauf der marktreifen Im - mo bilien startet, ist zu erwägen, ob sie einzeln oder in Form von Pake ten am besten zu veräußern sind. Gerade in Deutschland besteht derzeit eine gro ße Nachfrage nach hochwer tigen Einzelhandelsobjekten sowie Bürohäusern in den Top-7-Standorten (Ber lin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). Vor allem ausländische Anleger, die zum ersten Mal in Deutschland aktiv werden, suchen selten nur eine Immobilie, sondern investieren gern zwischen 100 und 200 Millionen Euro auf einen Schlag, damit sich der Einstieg auch in Relation zu den Kosten einer Grundstruktur und den damit verbundenen Verwaltungskosten rechnet. Wer als Verkäufer das passende Portfolio anbieten kann, kann mit einem solchen Paket im besten Fall gar ein Plus gegenüber dem Einzelverkauf erzielen. Das Fondsmanagement hat daher zwei Pakete gebündelt, die derzeit am Markt angeboten werden. Die einzelnen Schritte im Verkaufsprozess Sobald Objekte verkaufsreif sind, setzt ein umfangreicher Veräußerungsprozess ein. Zunächst gilt es, eine Vermarktungsstrategie festzulegen. Soll ein Objekt oder Paket in einem strukturierten Prozess per Exklusivauftrag mit ein bis zwei Maklern angeboten werden? Passt das ausgewählte Objekt beziehungsweise Paket in das Portfolio weniger bekannter Investoren und eine Direktansprache ist daher sinnvoller? Soll der Verkauf möglichst breit mit mehreren Maklern und Direktkontakten aufgesetzt werden? Durch die langjährige Tätigkeit auf den Immobilienmärkten verfügen die Immobilienexperten der Credit Suisse über ein großes Netzwerk, um die jeweils besten Ansprechpartner anzusprechen. Neue Investoren können Strategie Immobilienverkäufe CS EUROREAL Kurzfristiger Verkauf Mittelfristiger Verkauf Späterer Verkauf nach Asset- Management- Maßnahmen Späterer Verkauf aus mehreren Gründen Alle Parameter derzeit positiv: Marktlage (z. B. Deutschland) Immobilienzyklus Kreditauslauf Mittelfristige Besserung der Parameter: Markterholung 2013/2014 Abschluss von Mietverträgen wahrscheinlich Kreditauslauf in den nächsten 2 Jahren Optimierung der Immobilien, z. B. durch: Vermietung leerer Flächen Verlängerung auslaufender Mietverträge Kleinere Umbau-/ Modernisierungsmaßnahmen Längerfristige Verbesserung der Parameter: Markterholung (z. B. in Südeuropa) Komplexere Optimierung der Immobilien Längere Darlehenslaufzeit Quelle: CSAM Immobilien KAG, per 30.04.2013 4/6
zudem auch über das Bankennetzwerk der Credit Suisse gewonnen werden. Nach der Entscheidung für eine der drei Vermarktungsstrategien gilt es, die potenziellen Interessenten mit den Basisdaten der Immobilie/n zu kontaktieren. Bei Inte resse unterzeichnen die Parteien zu nächst eine Vertraulichkeitserklärung, bevor die Kaufinteressenten ein detaillierteres Informationspaket erhalten und im Anschluss die Liegenschaft/en besichtigen können. Ist der potenzielle Käufer danach ernsthaft am Erwerb interessiert und beide Parteien können sich über die wesentlichen Parameter und Konditionen der Transaktion in Form einer Kaufabsichtserklärung verständigen, setzt in der Regel eine umfangreiche Ankaufsprüfung ein. Die Immobilie/n werden hierbei technisch, wirtschaftlich, rechtlich und steuerlich unter die Lupe genommen. Die bereits gelieferten Informationen werden aktualisiert und erweitert, viele Fragen des möglichen Käufers sind zu beantworten, bevor ein Entwurf für einen Kaufver trag erstellt werden kann. Auch die folgenden Kaufvertragsverhandlungen können sich noch hinauszögern, da viele externe und interne Parteien bzw. Fachabteilung en auf beiden Seiten eingebunden sind. Haben sich Käufer und Verkäufer auf ei nen Vertragstext geeinigt, können Fälligkeitsvoraussetzungen wie beispiels weise Finanzierungsvorbehalte, Vor kaufsrechte Dritter und Zustimmungs pflichten von Gremien den Vertrags abschluss weiter verzögern. Erst mit der Überweisung der Kauf sum me ge hen Nutzen und Lasten ab schließend an den neuen Besitzer über. Das nach Abzug aller begleitender Transaktionskosten sowie nach Ab lösung sämtlicher Verbindlichkeiten gegenüber Dar lehensgebern verbleibende Kapital steht dann zur Auszahlung an die Anleger bereit. D Hamburg, Am Sandtorkai 74-77 5/6
Historie Fondsauflösung CS EUROREAL Historie der Fondsauflösung des CS EUROREAL 03. Mai 2010 Publikation des Diskussionsentwurfs des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes (AnsFuG) Bis 06. Mai 2010 Rücknahmeaussetzung von zwei Wettbewerberfonds 19.05.2010 Rücknahmeaussetzung CS EUROREAL Oktober 2010 Ankündigung Auflösung von drei Wettbewerberfonds, Rücknahmeaussetzung von einem Wettbewerberfonds 08. April 2011 AnsFuG tritt in Kraft Mai 2011 Mai 2012 Ankündigung Auflösung von sieben Wettbewerberfonds Rücknahmeaussetzung von vier Wettbewerberfonds Zunehmend kritischer geführte Debatte in den Medien über Zukunftsfähigkeit offener Immobilienfonds 21.05.2012 Ankündigung Auflösung CS EUROREAL (nach Öffnung unter Vorbehalt vom 09.05. bis 21.05.2012, 17 Uhr) 03.07.2012 Ausschüttung in Höhe von 4,30 EUR/Anteil in der Anteilklasse EUR bzw. 6,70 CHF/Anteil in der Anteilklasse CHF 11.12.2012 Ausschüttung in Höhe von 4,40 EUR/Anteil in der Anteilklasse EUR bzw. 6,80 CHF/Anteil in der Anteilklasse CHF Quelle: CSAM Immobilien KAG, per 30.04.2013 Vertriebsgesellschaft CREDIT SUISSE (DEUTSCHLAND) AG Junghofstraße 16 60311 Frankfurt am Main Service-Line Telefon: +49 (0) 69/75 38-1111 Telefax: +49 (0) 69/75 38-17 96 E-Mail: investment.fonds@credit-suisse.com Impressum Redaktionsschluss: 30.04.2013 www.credit-suisse.com Datenquelle: Credit Suisse per 30.04.2013, ansonsten spezifiziert Wichtige Hinweise Dieses Dokument wurde von der Credit Suisse AG und / oder mit ihr verbundenen Unternehmen (nachfolgend «CS») mit größter Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Die CS gibt jedoch keine Gewähr hinsichtlich dessen Inhalt und Vollständigkeit und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Informationen ergeben. Die in diesem Dokument geäußerten Meinungen sind diejenigen der CS zum Zeitpunkt der Redaktion und können sich jederzeit und ohne Mitteilung ändern. Ist nichts anderes vermerkt, sind alle Zahlen ungeprüft. Das Dokument dient ausschließlich Informationszwecken und der Nutzung durch den Empfänger. Es stellt weder ein Angebot, noch eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder Bankdienstleistungen dar und entbindet den Empfänger nicht von seiner eigenen Beurteilung. Insbesondere ist dem Empfänger empfohlen, allenfalls unter Einschaltung eines Beraters, die Informationen in Bezug auf die Vereinbarkeit mit seinen eigenen Verhältnissen, auf juristische, regulatorische, steuerliche, u. a. Konsequenzen zu prüfen. Dieses Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung der CS weder auszugsweise noch vollständig vervielfältigt werden. Es richtet sich ausdrücklich nicht an Personen, deren Nationalität oder Wohnsitz den Zugang zu solchen Informationen aufgrund der geltenden Gesetzgebung verbieten. Weder das vorliegende Dokument noch Kopien davon dürfen in die Vereinigten Staaten versandt oder dahin mitgenommen werden oder in den Vereinigten Staaten oder an eine US-Person abgegeben werden (im Sinne von Regulation S des US Securities Act von 1933 in dessen jeweils gültigen Fassung). Mit jeder Anlage sind Risiken, insbesondere diejenigen von Wert- und Ertragsschwankungen verbunden. Bei Fremdwährungen besteht zusätzlich das Risiko, dass die Fremdwährung gegenüber der Referenzwährung des Anlegers an Wert verliert. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse. Es kann außerdem nicht garantiert werden, dass die Performance des Vergleichsindex erreicht oder übertroffen wird. In Zusammenhang mit diesem Anlageprodukt bezahlt die Credit Suisse AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen unter Umständen Dritten oder erhält von Dritten als Teil ihres Entgelts oder sonst wie eine einmalige oder wiederkehrende Vergütung (z. B. Ausgabeaufschläge, Platzierungsprovisionen oder Vertriebsfolgeprovisionen). Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Ihren Kundenberater. Zudem können im Hinblick auf das Investment Interessenkonflikte bestehen. Bei diesem Dokument handelt es sich um Marketingmaterial, das ausschließlich zu Werbezwecken verbreitet wird. Es darf nicht als unabhängige Wertpapieranalyse gelesen werden. Copyright 2013 Credit Suisse Group AG und / oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten. GE/G/05.2013