Die optimale Finanzierung und Zinsabsicherung SHIF am 27. November 2014 Stefan Mühlemann, Partner bei
1. Die richtige Finanzierungsstruktur 2. Die Zinsrisiken und deren Absicherung 3. Die sichere Gesamtfinanzierung Seite 1
CHF Mio. Mitarbeitende CHF Mio. Seit 2006 sind wir die unabhängigen Experten für die Optimierung neuer und bestehender Finanzierungen und Zinsabsicherungen. CHF 5 Milliarden kumuliertes durch bearbeitetes Finanzierungsvolumen. Wachsendes Team von derzeit 15 Mitarbeitenden. 5'000 20 4'000 3'000 2'000 1'000-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 15 10 5 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 arrangiert sichere Gesamtfinanzierungen und Zinsabsicherungen mit Laufzeiten von einem Monat bis 40 Jahre Gesamtfinanzierung für langfristigen Kapitalbedarf Höchste Finanzierungssicherheit Zinsrisiko vollständig absicherbar Hohe Flexibilität Volle Transparenz Minimaler Bewirtschaftungsaufwand Tiefst mögliche Finanzierungskosten Tiefst mögliche Gegenparteirisiken Kumulierte durch erwirkte Zinseinsparungen für Kunden von CHF 442 Millionen. 400 300 200 100-2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Die beste Finanzierungslösung garantiert aufgrund Unabhängigkeit und Interessengleichheit von. Seite 2
Unsere 60 Jahre Bankerfahrung nutzen wir, um unseren Kunden aus unabhängiger Position die optimale Finanzierung und Zinsabsicherung zu etablieren. Stefan Mühlemann, Partner Sebastian Angst, Partner Ehemals LGT Group und Schweizerischer Bankverein Dozent an den Universitäten St. Gallen und Zürich Prüfungsexperte für eidg. dipl. Immobilientreuhänder Advisory Board Member bei Swiss Association of MBAs Ehemals Kepler Capital Markets, Abrias Investment Management und Credit Suisse Prüfungsexperte für eidg. dipl. Immobilientreuhänder Händlerlizenz an der SIX Swiss Exchange Mitglied bei Swiss Health Leaders Community der Meinungsführer und Entscheidungsträger im Gesundheitswesen Alumni von Tuck School of Business, London Business School Credit Suisse Engagement Award 2008 Bachelor in Finance, Banking and Taxation an der FFHS Schweiz Lukas Brunner, Director Anne Cheseaux, Director Ehemals Zürcher Kantonalbank, Rothschild Bank, Julius Bär Lic. oec. HSG, Chartered Financial Analyst (CFA), Financial Risk Manager (FRM) Alumni der Universität St. Gallen (HSG) und der Zürcher Hochschule Winterthur (FH) Ehemals Credit Suisse Lic. oec. HEC Lausanne, dipl. Wirtschaftsprüferin CAS Gesundheitssysteme und politik zhaw CFB network, Hospitality Consulting, Managing Partner Treuhand-Kammer, Präsidentin der Sektion Zürich Mitglied des Leaders Club Switzerland Mitglied des MWST-Gremiums Seite 3
Unsere 60 Jahre Bankerfahrung nutzen wir, um unseren Kunden aus unabhängiger Position die optimale Finanzierung und Zinsabsicherung zu etablieren. Matthias Lehmann, Director Ehemals Credit Suisse, Clariden Leu und Julius Bär Bachelor in Finance, Banking and Taxation an der FFHS Schweiz Alumni der FFHS Schweiz Andreas Weber, Associate Director Ehemals Credit Suisse und Raiffeisenbank Studium an der ZHAW Winterthur, Vertiefung in Banking & Finance Prüfungsexperte für eidg. dipl. Immobilientreuhänder Studium an der HWZ Zürich, MAS mit Vertiefung in Banking & Finance Seite 4
Die richtige Finanzierungsstruktur Seite 5
Ein strukturierter und effizienter Prozess führt zur optimalen Finanzierung und Zinsabsicherung 1 2 3 4 5 6 7 8 89 Auftragserteilung an zur Finanzierungsoptimierung & Zinsabsicherung. Übergabe notwendiger Unterlagen an. Steigerung der Fremdkapitalattraktivität durch Kunde und. erstellt Analyse und Finanzierungsdossier. fragt «passende» Finanzinstitute, institutionelle Investoren und andere Kreditgeber an. analysiert deren Angebote und macht diese transparent und vergleichbar. arbeitet langfristige Gesamtfinanzierungsstruktur mit Finanzinstituten und Investoren aus. präsentiert Offertenvergleich und bespricht Lösungsmöglichkeiten mit Kunden. Kundenentscheid für Struktur und ein oder mehrere Kreditgeber. bestellt und kontrolliert Finanzierungsverträge. klärt Zins- bzw. Risikobedürfnis ab und arbeitet mit dem Kunden eine Zinsabsicherungsstrategie aus. Kundenentscheid für eine Zinsabsicherungsstrategie. unterstützt bei Implementierung Finanzierung & Zinsabsicherung. überwacht die Zinsentwicklung, Finanzierung & Zinsabsicherung. Seite 6
Um die optimale Finanzierung sicherzustellen, ist die Koordination und Zusammenarbeit mit verschiedensten Kreditgebern und Investoren vonnöten. Vorgehen ohne Vorgehen mit Finanzinstitut 1 Inst. Investor 1 Finanzinstitut 11 Finanzinstitut 1 Inst. Inst. Investor 11 Inst. Investor 1 Finanzinstitut 2 Inst. Investor 2 Finanzinstitut 22 Finanzinstitut 2 Inst. Inst. Investor 22 Inst. Investor 2 3 Finanzinstitut Finanzinstitut 33 Finanzinstitut n n Finanzinstitut n Inst. Inst. Investor 33 Inst. Investor 3 Inst. Inst. Investor n n Inst. Investor n 1 Gemeinde Gemeinde 11 Gemeinde 22 Gemeinde 2 Gemeinde n n Gemeinde n Kanton 1 Gemeinde Gemeinde 11 Gemeinde 22 Gemeinde 2 Gemeinde n n Gemeinde n Kapitalmarkt Kanton Inst. Investor n Inst. Investor n Privater Investor 1 Inst. Investor n Inst. Investor n Privater Investor n übernimmt «Spart die der Koordination Kunde nichts, und Analyse kosten wir der nichts.» Finanzierungsmöglichkeiten. Seite 7
Für alle unsere Kunden haben wir signifikante Optimierungen in vier Bereichen etabliert. 1. Reduktion Zinskosten 2. Minimierung Zinsrisiko durchschnittlich 35% Absicherungen 1 Monat 40 Jahre Ø Zinskosten vor Ø Zinskosten nach Ø Zinsrisiko vor Ø Zinsrisiko nach 3. Minimierung Amortisationspflicht 4. Erhöhung Flexibilität Reduktion Verpflichtung keine Penalties Ø Verpflichtung vor Ø Verpflichtung nach Ø Flexibilität vor Ø Flexibilität nach Transparente Vollfinanzierung «Spart über die der Gesamtlaufzeit Kunde nichts, kosten des Kapitalbedarfs wir nichts.» zu den besten Konditionen. Seite 8
Die folgenden Kundenbeispiele zeigen, wie Finanzierungsoptimierungen bei Privatpersonen bzw. Immobiliengesellschaften verlaufen. Baufinanzierung Immobiliengesellschaft Ausgangssituation vor : Kunde braucht CHF 40 Mio. Baufinanzierung für 100 urbane Wohnungen, Bauzeit 30 Monate Zinskosten CHF 1 425 000 Amortisation CHF 800 000 p.a. nach Bauende Volles Zinsrisiko während und nach der Bauzeit Leistungen von : Ausschreiben der Finanzierung bei Finanzinstituten Verhandeln der Vertragsbestandteile Präsentieren der besten Angebote an den Kunden Implementieren des Kundenentscheids Ergebnis mit : Um-/Anschlussfinanzierung Familie Ausgangssituation vor : Kunde besitzt Immobilienportfolio von CHF 100 Mio. 69% Festhypotheken, 23% variabel, 8% 2. Hypothek Zinskosten CHF 1 362 000 p.a. Amortisation CHF 1 000 000 p.a. Ø Zinsabsicherung 2,7 Jahre = sehr hohes Zinsrisiko Leistungen von : Ausschreiben der Anschlussfinanzierungen Verhandeln der Vertragsbestandteile Präsentieren der besten Angebote an den Kunden Ausarbeiten einer Zinsabsicherungsstrategie Implementieren des Kundenentscheids Ergebnis mit : 1. Einsparung CHF 1 125 000 p.a. bzw. 79% der Zinskosten 2. Mögliche Zinsabsicherung während/nach Bauzeit 1. Einsparung CHF 600 000 p.a. bzw. 44% der Zinskosten 2. Zinsabsicherung 37 Jahre nach 3 Jahren 3. Keine Amortisationsverpflichtung 4. Vollständige Flexibilität: keine Penalties 3. Amortisationsverpflichtung neu CHF 250 000 p.a. ( -75%) 4. Erhöhung der Flexibilität: keine Penalties Seite 9
Kürzlich von abgeschlossene Finanzierungen. optimiert CHF 7 Mio. für eine Gemeinde arrangiert CHF 40 Mio. für die Hangenmoos AG Bankkredit Zinsrisiko für 10 Jahre ausgeschaltet Zusätzlicher Kreditrahmen für zukünftige Bauvorhaben CHF 620 000 gespart Bankkredit Finanzierung von Mehrfamilienhäuser Zinsrisiko für 30 Jahre abgesichert CHF 4,2 Mio. gespart Flexibilität erhöht arrangiert CHF 300 Mio. für Erweiterungsbau arrangiert CHF 86 Mio. für Stiftung Öffentliche Anleihe Privatplatzierungen Bankkredite CHF 47 Mio. gespart Bankkredit Zinsrisiko für 22 Jahre abgesichert CHF 6,4 Mio. gespart Kredite jederzeit erhöhoder reduzierbar agiert immer unabhängig und auf exklusiver Basis. Seite 10
Die Zinsrisiken und deren Absicherung Seite 11
CHF 25y IRS CHF 10y IRS CHF 5y IRS CHF 3m LIBOR Vergleich des aktuellen Zinsumfelds mit der Entwicklung seit 1994. 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 99.60% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 8.00% 99.60% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 99.21% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 94.86% Quelle: Datastream/Bloomberg, letztes Update am 01.10.2014 Seite 12
Die Entwicklung der Schweizer Zinsen zeigt das aktuell besonders attraktive Zinsumfeld. Sowohl kurz- als auch längerfristige Zinsabsicherungen sind interessant. 12% 11% 10% 1981: Hohe Zinsen nach starker Geldmengenausweitung 1991: CH-Inflation > 6% 1992 1993: Immobilien-Krise Schweiz Zinsszenarien 12% 11% 10% 9% 9% 8% 7% 6% 1979: 2. Ölkrise 2001: 11. September 2000: Internet Bubble platzt 1997 1998: Asien Krise 2007: Beginn Sub-Prime-Krise 10y IRS hoch*** 8% 7% 6% 5% 10y IRS 40-Jahres-Durchschnitt 4% 1990 1991: 4% 3% 2. Golfkrieg 10y IRS* 10y IRS 3% 2% Markterwartungen*** 1987: 2% 1% Börsencrash 10y IRS tief*** 1% 3m Libor** 0% 0% 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 Durchschnitt der Zinssätze über gesamte Periode: CHF 3m LIBOR = 3.232% und 10y IRS = 4.13% (per 01.10.2014: 0.003%, resp. 0.804%) * 10y IRS: bis 31.01.1988 Durchschnittsrendite eidgenössischer Anleihen mit Restlaufzeit 5-12 Jahren, ab 01.02.1988 CHF 10-Jahres Swap-Satz (gegen 6m Libor) ** 3m Libor: bis 31.01.1988 3m Geldmarktsatz (Euromarktsatz), ab 01.02.1988 CHF 3m Libor Satz *** Markterwartungen per 02.10.2014. Szenario hoch entspricht Markterwartungen plus Zinsanstieg um 2% Ende 2014 und weitere 3% Ende 2015. Szenario tief entspricht immer gleich bleibenden Zinsen. Quelle: bis 31.01.1988 SNB; ab 01.02.1988 Datastream/Bloomberg. Seite 13 5%
LIBOR zu 0.01% 5 Jahre zu 0.17% 10 Jahre zu 0.65% 20 Jahre zu 1.19% 30 Jahre zu 1.32% Die Zinsen wurden von der Datenbank Bloomberg L.P. am 12. November 2014 abgerufen. Seite 14
Die sichere Gesamtfinanzierung und Zinsabsicherung anstatt ein Flickwerk Gesamtfinanzierung für langfristigen Kapitalbedarf Höchste Finanzierungssicherheit Zinsrisiko vollständig absicherbar Hohe Flexibilität Volle Transparenz Minimaler Bewirtschaftungsaufwand Tiefst mögliche Finanzierungskosten Tiefst mögliche Gegenparteirisiken Seite 15
Presseartikel von und mit - Who s who 2014 Die 100 Köpfe der Schweizer Immobilienwirtschaft Stefan Mühlemann gehört zu den 100 wichtigsten «Machern» der Schweizer Immobilienwirtschaft. Raus aus der Abhängigkeit «Eine Direktfinanzierung über die Bank ist kein Zukunftsmodell» Gebunden und doch flexibel Libor-Hypotheken kombiniert mit Zinsabsicherung bieten mehr Möglichkeiten als Festhypotheken. Durch koordiniertes Vorgehen zur Gesamtfinanzierung Bei der Beschaffung der finanziellen Mittel für Investitionen müssen die Spitäler sowohl die Ansprüche der Kapitalgeber erfüllen wie auch die eigenen Bedürfnisse an die Finanzierung abdecken. Seite 16
Vorträge, Schulungen und öffentliche Auftritte von - NZZ Equity Real Estate Days Langfristige Zinsabsicherungsmethoden für Immobilienfinanzierung 4. Fachforum Hypothekenmanagement an der Universität St.Gallen Hat die Festhypothek ausgedient? Swap-Hypotheken: Wie man mit innovativen Finanzierungsinstrumenten Mehrwert für Anbieter und Nachfrager schafft Schulung Universität Zürich: Optimierung von Immobilienfinanzierungen Gastreferat vom 4. Oktober 2014 Projektfinanzierung im Gesundheitswesen Lösung von Case Studies mit praxisnahen Problemstellungen Vermittlung von Finanzierungskonzepten Kapitalstruktur und Finanzierung aus Sicht Corporate Finance Schulung HWZ: Spitalfinanzierung State of the Art Fachforum Immobilienwirtschaft Pfäffikon SZ Immobilienwirtschaft im Gespräch Zürich Immobilien und Hypothekarmarkt Regulierung ohne Ende? Gastreferat vom 6. März 2014 Case Study Spitalfinanzierung Angelehnt an Beispiele von bereits umgesetzten Finanzierungen mit praxisnahen Problemstellungen Umsetzung Spitalfinanzierung Effektiv verwendete Lösungsvarianten Seite 17
Kontakt AG Anne Cheseaux, lic. oec. HEC Lausanne, dipl. Wirtschaftsprüferin Director Finanzierungoptima Talacker 50 CH - 8001 Zürich Tel: +41 44 204 90 11 Fax: +41 044 204 90 09 anne.cheseaux@proressource.ch www.proressource.ch Lukas Brunner, lic. oec. HSG, CFA, FRM Director Finanzierungoptima Talacker 50 CH - 8001 Zürich Tel: +41 44 204 90 14 Fax: +41 044 204 90 09 lukas.brunner@proressource.ch www.proressource.ch Matthias Lehmann, B. Sc. BA Director Finanzierungoptima Talacker 50 CH - 8001 Zürich Tel: +41 44 204 9010 Fax: +41 044 204 90 09 matthias.lehmann@proressource.ch www.proressource.ch Zürich Basel Schwyz Folgen Sie uns auch auf Talacker 50 8001 Zürich Tel. +41 44 204 90 00 Fax +41 44 204 90 09 Baselstrasse 44 4125 Riehen (BS) Tel. +41 61 643 95 93 Fax +41 61 643 95 94 Bahnhofstrasse 3 8808 Pfäffikon (SZ) Tel. +41 55 210 72 00 Fax +41 55 210 72 05 @proressource facebook.com/proressource www.proressource.ch optima@proressource.ch Seite 18