Klimaschutz im Berliner Gebäudebestand Spannungsfeld zwischen Theorie und Praxis Und am Ende zahlt allein der Mieter? Reiner Wild, Geschäftsführer, Berlin 11.2.2010
Inhaltliche Ziele Maximal 60-80 kwh/qm/jahr im Bestand bis 2020 Anteil erneuerbarer Energien erhöhen Öko-Mietspiegel Contracting-Lösung
Instrumente für Energieeffizienz und Klimaschutz im Gebäudebestand 1. Mietrechtliche Rahmenbedingungen 2. Gesetzliche Mindeststandards 3. Förderprogramme 4. Marktstimulanz durch Transparenz
Anforderungen aus Mietersicht Die Klimaschutzkosten sind fair zwischen Mietern, Vermietern und Staat zu teilen. Mieterhaushalte mit geringem Einkommen (z.b. Wohngeldempfänger) müssen finanziell entlastet werden. Die Mieterhöhungsmöglichkeit muss auf ein für Mieter wirtschaftliches Verhältnis zur Heizkosteneinsparung begrenzt werden. Dabei soll maßgeblich sein, in welchem Umfang Endenergie im Wohngebäude nachweislich gespart wird.
Mietsteigerung nach Energieeinsparmaßnahmen Unter der Voraussetzung, dass der Mieter zur Duldung verpflichtet ist oder die Maßnahme durch den Vermieter nicht zu vertreten ist, die Wohnungsmarktverhältnisse eine (vollständige) Abwälzung auf den Mieter ermöglichen, ohne dass dieser das Mietverhältnis kündigt um 11% jährlich der aufgewendeten Baukosten
Mietsteigerungen nach Energieeffizienzmaßnahmen: Durchschnittswohnung mit 70 qm Umlagefähiges Investitionsvolumen 200 300 /qm Gesamtkosten 14 21.000 /WE Monatliche Mietsteigerung 130 195
Veränderungen für das durchschnittliche Mietverhältnis Ausgangsmiete: 5,25 /qm mtl. nettokalt Hzg und WW: 1,00 /qm mtl. Mietsteigerung: HK-Senkung: 1,85 /qm mtl. bei 200 Invest.vol. 0,50 /qm mtl. Anstieg von NK-Miete/Hzg./WW um rund 1/5
Exkurs Anlagenoptimierung Vergleich der Investitionen pro eingesparte Tonne CO 2 Lebensdauer der Investition 20 Jahre, Gaspreis: 0,065 /kwh, CO 2 -Emissionen Gas 0,211 kg/kwh (Quelle: Tackobst projekt/gdw) Komplettmodernisierung Investition Investition CO 2 - Einsparung /qm kwh/qm/ja hr Investition pro t CO 2 kg/qm/jahr /tco 2 200 140 30 333 Anlagenoptimierung 4 20 4 50
Sonderproblem einkommensschwache Haushalte Korrelation energetisch schlechter Bestand und geringe Einkommen Energieeffizienz-Mietsteigerungen sind nicht Richtwert (ALG II) bzw. Höchstwert (Wohngeld) bewährt. Lösungen: Generelles Klimawohngeld oder Richtwert- /Höchstwertanpassung bei Energieeffizienz (Nachweis des geringeren Endenergiebedarfs)
Förderprogramme Umfang (Aufstockung auf 5 Milliarden /a) Struktur der Förderung (Zielorientierung) Marketing (Zugang erleichtern)
Exkurs Öko-Mietspiegel Beispiel 1 Öko-Mietspiegel Darmstadt Die wärmetechnische Beschaffenheit wird über den Primärenergiekennwert beschrieben. Liegt der Primärenergiekennwert unter dem im Mietspiegel ausgewiesenen Grenzwert (hier: 175 kwh/qm AN /a), weist das Gebäude eine gute wärmetechnische Beschaffenheit aus und ein Zuschlag in Höhe von 0,37 /qm/mtl. kann erhoben werden.
Exkurs Öko-Mietspiegel Beispiel 1 Stichprobenergebnis Mietspiegel Darmstadt: Primärenergiekennwerte in kwh/qm/a 70 60 50 40 30 20 10 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 380 400 440
Exkurs Öko-Mietspiegel Beispiel 2: Entwurf Berlin 2009 Wohnwertmindernde Merkmale Im Berliner Mietspiegel 2009 Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau vor 1984) Wohnwerterhöhende Merkmale Im Berliner Mietspiegel 2009 Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau einer modernen Heizanlage nach dem 1.7.1994 oder Energieverbrauchskennwert größer als 190 kwh/qm/jahr Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kwh/qm/jahr Energieverbrauchskennwert größer als 230 kwh/qm/jahr Energieverbrauchskennwert kleiner als 100 kwh/qm/jahr Energieverbrauchskennwert größer als 270 kwh/qm/jahr Energieverbrauchskennwert kleiner als 80 kwh/qm/jahr
Umsetzungsprobleme Mieterhöhungen aufgrund energiesparender Maßnahmen müssen auch für den Mieter in einem wirtschaftlichen Verhältnis stehen. Kürzungsrecht Heizkosten bei Nichterfüllung gesetzlicher Vorgaben zur Energieeinsparung (EnEV, HKVO) Mietrechtsprobleme
Mietrechtsprobleme Ankündigungspflicht Härtegründe gegen Duldungspflicht Primärenergie- oder Endenergieeinsparung Sowieso-Kosten: Instandsetzungsabzug Umstellung der Beheizungsart Umlagefähigkeit von Optimierungsmaßnahmen
Transparenzinstrumente Energieausweise Heizspiegel Öko-Mietspiegel Heizkostenabrechnung Energieverbrauchs- und Heizkosten-Checks Sonstige Initialberatung
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Reiner Wild, Berlin 11.2.2010