Andreas Hofer Immobilien Dobben 8 27711 Osterholz-Scharmbeck Frau Mustermann Musterstraße 1 27711 Osterholz-Scharmbeck Telefon: 04791-9029314 Telefax: 04791-980167 Internet: www.hofer-immo.de email: info@hofer-immo.de Datum: 06.11.2014 Az.: 117 Inhaltsverzeichnis M a r k t w e r t e r m i t t l u n g für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in 27711 Osterholz-Scharmbeck, Musterstraße 1 Marktwert 183.000,- (Stichtag 09.10.2014) 1 Marktwertermittlung... 2 1.1 Verfahrenswahl... 2 1.2 Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse... 4 1.3 Marktwert... 4 1.4 Kenngrößen... 4 1.5 Bodenwertermittlung... 5 1.5.1 Bodenwertermittlung für die Teilfläche B... 5 1.6 Sachwertberechnung... 6 1.7 Ertragswertberechnung... 7 2 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software... 8 2.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung... 8 2.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur... 8 2.3 Verwendete fachspezifische Software... 8
1 Marktwertermittlung 1.1 Verfahrenswahl Die Verfahrenswahl für die Marktwertermittlung erfolgte auf der Grundlage der üblichen Nutzung derartiger Immobilien sowie der Verfügbarkeit der zu ihrer marktkonformen Bewertung wesentlichen Daten des Grundstücks (hier vorrangig mit dem Sachwertverfahren). Zur Kontrolle des erzielten Ergebnisses wurde der Marktwert ein zweites Mal mit einem alternativen Verfahren (hier mit dem Ertragswertverfahren) berechnet. Die Ergebnisse werden nachfolgend zusammengestellt. Abweichungen zwischen den Verfahrensergebnissen sind in der unterschiedlichen Qualität der verfügbaren Bewertungsdaten (Mieten, Bodenwert, Herstellungskosten) und in Ermessensspielräumen bzw. üblichen Schätzungenauigkeiten begründet, denn beide Verfahren ermitteln bei gleich guten Marktdaten grundsätzlich einen identischen Verfahrenswert. Objektbeschreibung Objektlage und Infrastruktur: Angaben zur Gemeinde: Ort: Osterholz-Scharmbeck, Einwohnerzahl: 31000 Bundesland: Niedersachsen überörtliche Anbindung: nächstgelegene größere Stadt: Bremen, ca. 25 km entfernt Landeshauptstadt: Hannover, ca. 150 km entfernt Bundesstraße: B 74, ca. 3 km entfernt Autobahnzufahrt: Ihlpohl, ca. 6 km entfernt Bahnhof: Osterholz-Scharmbeck, ca. 1 km entfernt Flughafen: Bremen, ca. 25 km entfernt; innerörtliche Lage: Stadtkern Geschäfte des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe öffentliche Verkehrsmittel (Bahnhof) in fußläufiger Entfernung sonstige Infrastruktur: Grundschule in fußläufiger Entfernung Kindergarten in fußläufiger Entfernung Grund- und Bodenbeschreibung: Objektadresse: Musterstraße 1 27711 Osterholz-Scharmbeck Grundstücksfläche: 1550 m² Eigentümer: Frau Mustermann Musterstraße 1 27711 Osterholz-Scharmbeck derzeitige Bebauung: Einfamilienhaus zulässige Bebauung: Zweifamilienwohnhaus Erschließung: vorhanden (Straßenausbau, Abwasserkanal, Stromanschluss) Seite 2 von 8
Gebäude: Außenanlagen: Sonstige Objektinformationen: Einfamilienhaus: Baujahr: ca. 1924 Keller: unterkellert Anzahl der Wohn-/Nutzungseinheiten: 2 Balkon/Terrasse: überdachte Terrasse Heizung: Gaszentralheizung Fenster: aus Holz mit Doppelverglasung Sanitärausstattung: mittel das Gebäude verfügt über: eine Satellitenanlage die Wohn-/Nutzfläche beträgt gemäß den Angaben der Auftraggeberin 160 m² Garagen/Stellplätze: Carport Grundrissgestaltung: zweckmäßig Ver- und Entsorgungsanschlüsse: elektrischer Strom, Wasser, Gas, Wärme aus öffentlicher Versorgung, Telefonanschluss, Fernsehkabelanschluss Einfriedung: Zaun, Hecken Wege-/Hofbefestigung: Betonverbundpflaster Gartenanlage: Pflanzenbeete mit bodenbedeckenden Pflanzen und Sträuchern Gebäudezustand: Das Gebäude wurde tlw. renoviert Objektbeurteilung: Vermietbarkeit: möglich Verkäuflichkeit/Drittverwendungsfähigkeit: gut Beleihbarkeit: gut Seite 3 von 8
1.2 Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse Die nachstehende Tabelle enthält eine Zusammenfassung der wesentlichen Wertermittlungsansätze und Wertermittlungsergebnisse. Grundstücksdaten Bezeichnung Entwicklungsstufe abgabenrechtlicher Zustand Fläche relativer Bodenwert Bodenwert (rd.) A baureifes Land frei 700,00 m² 100,00 /m² 70.000,00 B baureifes Land frei 850,00 m² 25,00 /m² 21.250,00 Gebäudedaten Gebäudeart Einfamilienhaus Bruttogrundfläche (BGF) Bruttorauminhalt (BRI) Wohn-/ Nutzfläche (WF/NF) BRI:WF/NF tats. Baujahr Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 160 m² 160 m² 1924 65 Jahre 20 Jahre Wesentliche Bewertungsdaten Jahresrohertrag Jahresreinertrag Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz 9.177,60 6.883,20 2.294,40 (25,00 %) 2,48 % 0,98 Wertermittlungsergebnisse Sachwert: 183.000,00 Ertragswert: 163.000,00 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 1.3 Marktwert Aus den Ergebnissen der Wertermittlungsverfahren wurde unter Berücksichtigung der üblichen Nutzung derartiger Objekte und der gegebenen Qualität der Bewertungsdaten der Marktwert abgeleitet. Der Marktwert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in 27711 Osterholz-Scharmbeck, Musterstraße wird zum Stichtag 09.10.2014 geschätzt mit: 1.4 Kenngrößen 183.000,- Aus dem ermittelten Marktwert ergeben sich die nachstehenden Kenngrößen zur Ergebniskontrolle. relativer Marktwert: rd. 1.140 /m² WF/NF relativer Bodenwert: rd. 570 /m² WF/NF Ertragsfaktoren Brutto-/Nettoanfangsrendite Marktwert/Rohertrag: rd. 19,9 Rohertrag/Marktwert: 5,0 % Marktwert/Reinertrag: rd. 26,6 Reinertrag/Marktwert: 3,8 % Seite 4 von 8
1.5 Bodenwertermittlung Teilflächenbezeichnung Nutzbarkeit Fläche [m²] rel. Bodenwert [ /m²] Bodenwert [ ] Der Bodenwert der nicht selbstständig nutzbaren Teilflächen beträgt insgesamt 91.250,00. 1.5.1 Bodenwertermittlung für die Teilfläche B Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 25,00 /m² zum Stichtag. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: abgabenrechtlicher Zustand = frei Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = 09.10.2013 Entwicklungszustand = baureifes Land Grundstücksfläche = Gesamtgrundstück = 1.550,00 m² Teilfläche = 850,00 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 09.10.2013 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 25,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 25,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag 09.10.2013 1,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 25,00 /m² Fläche (m²) 850,00 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 25,00 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 25,00 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 25,00 /m² Fläche 850,00 m² abgabenfreier Bodenwert = 21.250,00 rd. 21.250,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 09.10.2014 insgesamt 21.250,00. Seite 5 von 8
1.6 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Einfamilienhaus Wohn-/Nutzfläche (WF/NF) 160,00 m² Baupreisindex (BPI) 09.10.2013 (2010 = 100) 107,8 Normalherstellungskosten NHK im Basisjahr (2010) NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten 1.672,00 /m² 1.802,42 /m² Normgebäude 288.387,20 Zu-/Abschläge besondere Bauteile 6.000,00 besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) 294.387,20 Alterswertminderung Modell Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) linear 65 Jahre 20 Jahre prozentual 69,23 % Betrag 203.804,26 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) 90.582,94 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) 90.582,94 Gebäudesachwerte insgesamt 90.582,94 Sachwert der Außenanlagen 4.529,15 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = 95.112,09 Bodenwert (nicht selbstständig nutzbar) (vgl. Bodenwertermittlung) 91.250,00 vorläufiger Sachwert = 186.362,09 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,98 marktangepasster vorläufiger Sachwert = 182.634,85 Bodenwert (selbstständig nutzbar) (vgl. Bodenwertermittlung) 0,00 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 (marktangepasster) Sachwert = 182.634,85 rd. 183.000,00 Seite 6 von 8
1.7 Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl tatsächliche Nettokaltmiete lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) (Stck.) ( /m²) bzw. ( /Stck.) monatlich ( ) jährlich ( ) Einfamilienhaus 160,00-0,00 0,00 Summe 160,00-0,00 0,00 Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) (Stck.) ( /m²) bzw. ( /Stck.) monatlich ( ) jährlich ( ) Einfamilienhaus 160,00 4,78 764,80 9.177,60 Summe 160,00-764,80 9.177,60 Die tatsächliche Nettokaltmiete weicht von der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete jährlich um - 9.177,60 ab. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt (vgl. 17 Abs. 1 ImmoWertV). Der Einfluss der Mietabweichungen wird als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal in der Wertermittlung berücksichtigt (vgl. 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV). Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 9.177,60 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (25,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 2.294,40 jährlicher Reinertrag = 6.883,20 Reinertragsanteil des Bodens 2,48 % von 91.250,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert (nicht selbständig 2.263,00 nutzbar)) Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 4.620,20 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 2,48 % Liegenschaftszinssatz und n = 20 Jahren Restnutzungsdauer 15,619 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 72.162,90 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) 91.250,00 vorläufiger Ertragswert = 163.412,90 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 Ertragswert = 163.412,90 rd. 163.000,00 Seite 7 von 8
2 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 2.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Berichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) 2.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2013 [2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2013 2.3 Verwendete fachspezifische Software Diese Wertermittlung wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten Softwareprogramms "Sprengnetter-SmartValue 2013, Version 17.0" (Stand November 2013) erstellt. Seite 8 von 8