Berlin Brandenburgische Wohnungsbaugenossenschaft eg Mehrower Allee 53 A 12687 Berlin Lagebericht der Berlin Brandenburgischen Wohnungsbaugenossenschaft eg für das Geschäftsjahr 2014 (01.01.2014-31.12.2014) Berlin, März 2015
1. Gesamtwirtschaftliche und Branchenentwicklung Die deutsche Wirtschaft erwies sich auch 2014 trotz der anhaltend schwierigen Lage in Europa und der Welt als außerordentlich robust. Das Wachstum lag deutlich über dem zehnjährigen Mittelwert (1,2 %). Die Wirtschaft in Berlin befindet sich auch weiterhin auf Wachstumskurs. Mit einem Plus von 1,8 % (Prognose IBB) lag das Wachstum nicht nur deutlich über dem des Vorjahres (1,2 %), sondern auch über dem des Bundes (1,5 %). Der Berliner Arbeitsmarkt zeigte sich 2014 weiterhin dynamisch. Bei einer Quote von 11,1 % betrug die Abnahme der Arbeitslosigkeit im Vergleich zum Vorjahr (11,7 %) erneut 0,6 Prozentpunkte. Die Berliner Einwohnerzahlen sind 2014 um rund 44.700 gestiegen. Damit ging das Bevölkerungswachstum in sein zehntes Jahr. Im vierten Jahr in Folge lag es bei über 40.000 Personen. Grundlage hierfür ist vor allem der anhaltend starke Zuzug aus dem Ausland, aber auch eine weiterhin positive natürliche Bevölkerungsentwicklung. Entsprechend nimmt die Nachfrage nach Wohnraum weiter zu, während der Leerstand kontinuierlich abnimmt. Für die Nettokaltmieten gemäß Verbraucherpreisindex ermittelte das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg für Berlin 2014 eine Steigerung um 1,6 %. Damit lag die Entwicklung zwar unter der des Vorjahres (2,6 %), aber oberhalb der Inflationsrate. Für 2015 wird für Berlin ein Wirtschaftswachstum von rund 1,6 % prognostiziert (IBB). Die kräftige wirtschaftliche Entwicklung der Bundeshauptstadt dürfte sich demnach fortsetzen, ebenfalls der weitere Beschäftigungsaufbau. 2. Umsatzentwicklung / Geschäftsumfang Zum Bestand der Genossenschaft gehörten am 31.12.2014 drei Wohnanlagen in Berlin im Stadtbezirk Marzahn / Hellersdorf mit 3.358 eigenen Wohnungen, 21 Gewerbeeinheiten und diversen Stellplätzen sowie eine Wohnanlage in Oranienburg mit 112 Wohnungen, 1 Gewerbeeinheit und weitere Garagen und Stellplätze. Darüber hinaus verfügt unsere Genossenschaft über eigene Büros, einen Mietertreff sowie Gäste- und Ferienwohnungen. 6
Die Umsatzerlöse erhöhten sich 2014 um 768,2 Tsd. Euro auf 17.871,4 Tsd. Euro. Die darin enthaltenen Sollmieten stiegen auf 12.534,0 Tsd. Euro. Der Zuwachs von 480,9 Tsd. Euro resultiert überwiegend aus der Erstvermietung des Berliner Neubaus in der Schleusinger Straße 8 / 10 (304,1 Tsd. Euro) und aus der Neuvermietung (102,8 Tsd. Euro). Vermietungssituation: Die Vermietungssituation hat sich weiterhin sehr positiv entwickelt. Der stichtagsbezogene Leerstand per 31. Dezember 2014 lag bei 2,1 %. Die offizielle Leerstandsquote für Leerstände ab 3 Monate betrug 1,2 %. Die Fluktuationsquote betrug im Berichtsjahr 6,3 %. Die reine Fluktuation ohne interne Umzüge lag bei 5,0 %. Forderungsmanagement: Durch ein umfassendes und konsequentes Forderungsmanagement liegen die Forderungen aus Vermietung seit Jahren auf einem niedrigen Niveau. Sie betrugen zum Bilanzstichtag 95,2 Tsd. Euro. In diesem Betrag ist bereits wegen des allgemeinen Ausfallrisikos eine Pauschalwertberichtigung in Höhe von 48,6 Tsd. Euro berücksichtigt. Für das Geschäftsjahr 2014 wurden uneinbringliche Mietforderungen in Höhe von 36,0 Tsd. Euro ausgebucht. Dem stehen Eingänge für in früheren Jahren abgeschriebene Mietforderungen von 14,3 Tsd. Euro gegenüber. 7
3. Laufende Instandhaltung, Instandsetzung und Investitionen Neben der Substanzerhaltung gehören vor allem die Anpassung der Bestände auf die Anforderungen des demografischen Wandels und der Neubau zu den Schwerpunkten der Investitionspolitik unserer Genossenschaft. Im Berichtsjahr wurden für Instandsetzungen und für laufende Instandhaltungen unserer Wohnanlagen 2.450,9 Tsd. Euro aufgewandt. Der Neubau in der Schleusinger Straße 8 / 10 wurde planmäßig zum 31.05.2014 fertiggestellt und ab dem 01. Juni 2014 vermietet. Im Berichtsjahr wurden für dieses Vorhaben 2.553,1 Tsd. Euro eingesetzt. Insgesamt beläuft sich das Investitionsvolumen für die Errichtung der 3 Gebäude auf 11.840,1 Tsd. Euro. Für Außenanlagen wurden weitere 833,4 Tsd. Euro investiert. 4. Finanzierung Durch die Streuung des Kreditportfolios (66.425,0 Tsd. Euro) ist die Genossenschaft nicht von einzelnen Darlehensgebern abhängig. Die Grundbücher sind geordnet, die Sicherheiten optimiert und enge Zweckbestimmungen vereinbart. Auf Grund der guten wirtschaftlichen Situation der Genossenschaft gibt es bei anstehenden Prolongationen keine Probleme. Zum 31.12.2014 wurde ein Darlehen mit verbesserten Konditionen prolongiert. Ein Gläubigerwechsel fand nicht statt. Sechs Darlehen laufen auf variabler Zinsbasis. Zur Zinssicherung wurden in den Darlehensverträgen Zinsbegrenzungen vereinbart. Alle anderen Darlehen sind fest verzinst. Bei Abschluss der Darlehensverträge wurden die Zinsbindungen so gewählt, dass sich das Ende der Zinsbindungszeiträume auf die kommenden Jahre bis einschließlich 2022 verteilt. Alle Kredite, bis auf die bei der Landesbank Berlin verbliebenen Altschulden, sind dinglich besichert. Für die genannten Altschulden liegt eine Bürgschaft des Landes Berlin vor. Die Genossenschaft wurde von der Deutschen Bundesbank auf Grundlage des Jahresabschlusses 2013 erneut als notenbankfähig eingestuft und bescheinigt unserem Unternehmen am 07.11.2014 abermals, dass wir die hohen Bonitätskriterien erfüllen. 8
5. Entwicklung im Personalund Sozialbereich Einschließlich des Vorstandes waren zum Bilanzstichtag 35 Personen bei der Genossenschaft fest angestellt. Zum 01.01.2014 betrug die Tariferhöhung 2,4 %. Weitere Steigerungen resultieren daraus, dass die jungen Mitarbeiterinnen / Mitarbeiter innerhalb der Tarifgruppe in die nächsthöhere Stufe der anerkannten Berufsjahre eingegliedert werden müssen. Auf Grund der Altersteilzeit schwanken die Personalkosten. 6. Risikomanagement Alle wirtschaftlich relevanten Prozesse unterliegen einer ständigen Kontrolle. Elemente des Risikofrüherkennungssystems sind: t regelmäßige Berichterstattung zur Entwicklung der Vermietungssituation, des Mietausfallrisikos, der Budgetierung, der Realisierung geplanter Mieterlöse und der Umsetzung des Investitionsplanes sowie der EDV-Organisation, t unterjährige Plan Ist Vergleiche zum Erfolgs- und Finanzplan (auf der Basis dieser Ergebnisse wird der mehrjährige Erfolgs- und Finanzplan angepasst), t straff organisiertes Forderungsmanagement unter Einbeziehung externer Dienstleister, t Zins- und Beleihungsmanagement zur Vermeidung von Liquiditätsrisiken, t regelmäßige Berichterstattung an den Aufsichtsrat. Das innerbetriebliche Kontrollsystem ist seit vielen Jahren fest installiert. Umfangreiche Analysen der eigenen Entwicklung, Marktbeobachtung und Kennziffernvergleiche bilden die Basis für strategische Entscheidungen. Der Vorstand ist der Auffassung, dass durch dieses Kontroll- und Berichtsystem alle relevanten Risiken frühzeitig erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen vorbereitet bzw. eingeleitet werden können. 9
Der Vermögensaufbau der Genossenschaft stellt sich wie folgt dar: 31. Dezember 2014 31. Dezember 2013 Tsd. Euro Prozent Tsd. Euro Prozent Anlagevermögen 132.749,8 91,15 132.134,6 91,26 Umlaufvermögen 12.854,3 8,82 12.599,8 8,71 Rechnungsabgrenzungsposten 46,8 0,03 55,9 0,03 Bilanzsumme Aktiva 145.650,9 100,00 144.790,3 100,00 Geschäftsguthaben gesamt 6.224,9 6.118,3 Rücklagen 64.988,8 62.816,7 Bilanzgewinn 0,0 0,0 Eigenkapital 71.213,7 48,89 68.935,0 47,60 Rückstellungen 1.165,8 0,80 892,3 0,62 Verbindlichkeiten 73.268,9 50,30 74.958,7 51,77 Rechnungsabgrenzungsposten 2,5 0,01 4,3 0,01 Bilanzsumme Passiva 145.650,9 100,00 144.790,3 100,00 Die Erhöhung der Bilanzsumme resultiert im Wesentlichen aus aktivierungsfähigen Investitionen sowie dem erwirtschafteten Jahresüberschuss. Das Anlagevermögen ist durch das Eigenkapital und durch langfristige Kredite voll gedeckt. Im kurzfristigen bzw. mittelfristigen Bereich standen den Verbindlichkeiten genügend liquide Mittel gegenüber. 12
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Die Finanzlage ist zum 31. Dezember 2014 ausgeglichen. Die Genossenschaft kam ihren Zahlungsverpflichtungen stets fristgerecht nach und verfügt über ausreichende Liquiditätsreserven. Die flüssigen Mittel entwickelten sich wie folgt: Entwicklung des Finanzmittelbestandes 2014 2013 Tsd. Euro Tsd. Euro Stand 1. Januar 6.508,6 7.057,3 Veränderung des Liquiditätssaldos 389,5./. 548,7 Stand 31. Dezember 6.898,1 6.508,6 14
Die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten gegliederte Erfolgsrechnung zeigt folgende Ergebnisse: 2014 2013 Tsd. Euro Tsd. Euro Umsatzerlöse 17.871,4 17.103,2 Bestandsänderung./. 134,5 76,6 Sonstige Erträge 275,7 393,9 Gesamtleistung 18.012,6 17.573,7 Betriebskosten 4.810,6 5.045,5 Instandhaltungsaufwand 2.450,9 2.767,7 Personalaufwendungen 2.290,2 2.187,5 Abschreibungen 3.219,8 3.041,1 Zinsaufwendungen 1.520,1 2.215,1 Sonstige Aufwendungen 810,5 908,4 Steuern vom Einkommen und Ertrag 87,8 0,0 Sonstige Steuern 718,9 718,1 Betriebsergebnis 2.103,8 690,2 Finanzergebnis 68,2 76,2 Jahresergebnis 2.172,0 766,4 Mit 12.534,0 Tsd. Euro bilden die Sollmieten den Hauptteil der Umsatzerlöse. Die Erlösausfälle wegen Leerstand sanken auf 446,4 Tsd. Euro das entspricht 3,56 % der Sollmieten. V. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, gibt es nicht. 16
VI. Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung Vor dem Hintergrund der demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt einerseits und der angesichts des kräftigen Bevölkerungswachstums nach wie vor niedrigen Neubauleistung andererseits kann auf dem Wohnungsmarkt mit einem weiteren Rückgang des Leerstandes gerechnet werden. Unsere Genossenschaft ist durch ihre solide Eigenkapitalausstattung und die Liquiditätsreserven wirtschaftlich stabil. Obwohl für die Finanzierung des Neubaus Fremdmittel aufgenommen wurden, führen die hohen Tilgungsraten der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten zu einer zügigen Entschuldung und Reduzierung des Zinsaufwandes, so dass die Finanz- und Ertragslage in Zukunft weiter stabil bleibt und sich positiv entwickeln wird. Die Geschäftstätigkeit der Genossenschaft wird sich auch weiterhin auf die Vermietung von Wohnungen konzentrieren. Risiken, die einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage oder sogar auf den Bestand der Genossenschaft haben können, sieht der Vorstand nicht. Unsere Genossenschaft hat sich durch nachhaltiges und barrierefreies Bauen gekoppelt mit Investitionen in den vorhandenen Bestand, wie die Nachrüstung der Aufzüge und Reduzierung vorhandener Schwellen und Barrieren, rechtzeitig auf die sich ändernde Bevölkerungsstruktur eingestellt. Die langfristige Nachfrage und das Mietpotenzial bestimmen unter Berücksichtigung der technischen Notwendigkeiten den Mitteleinsatz für Instandsetzung, Modernisierung und Neubau. Zins- und Beleihungsmanagement stehen im Focus der Vorstands- und Aufsichtsratstätigkeit. Prolongationen werden frühzeitig vorbereitet. Die innerbetriebliche Organisation wird den sich ändernden Marktbedingungen entsprechend angepasst. 18
VI. Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung
VII. Voraussichtliche Entwicklung Die Vermietungs- und Erlössituation entwickelt sich in unserer Genossenschaft positiv. Gesetzesänderungen und Neuregelungen werden in die strategischen Entscheidungen einbezogen und aktuelle wohnungspolitische Tendenzen berücksichtigt. Die laufende Unterhaltung und Instandsetzung unserer Wohnquartiere erfolgt im erforderlichen Umfang. Sowohl in Berlin als auch im Umland steigt der Neubaubedarf. Berlin und die berlinnahen Regionen verzeichnen weiter Zuzug. Mittelfristig können steigende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen erwartet werden. Unsere Genossenschaft gewährleistet mit der Neubautätigkeit und den Investitionen in den vorhandenen Bestand eine ausgewogene Entwicklung und sichert die Wettbewerbs- und Zukunftsfähigkeit. Die Ertragslage wird maßgeblich durch die erzielten Mieterlöse unter Abzug der Erlösschmälerung für Leerstand sowie den Zins- und Instandsetzungsaufwand bestimmt. Auf Grund der bisherigen moderaten Mietanpassungen und der Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt gibt es Mietsteigerungspotential. Zins- und Beleihungsmanagement sind ein wesentlicher Handlungsschwerpunkt in der Vorstandstätigkeit. Die Vermögenslage wird auch zukünftig hinsichtlich der Fristigkeit von Vermögens- und Schuldteilen ausgeglichen sein. Es ist davon auszugehen, dass die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft auch weiterhin gesichert ist. März 2015 Berlin Brandenburgische Wohnungsbaugenossenschaft eg Jörg-Peter Schulz Vorstand Marion Kehrberg 20