BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG Zukunft mit Bestand Rückbau und Ergebnis in Düsseldorf Nach dem Umbau Düsseldorf Fotos: Archiv Autor Substitutionseffekt: Zukunft mit Bestand Von Büroimmobilien lernen: Im Zuge des sogenannten Flächenumschichtungsphänomens kommen regelmäßig Flächen auf den Markt, die durchaus einen modernen bzw. normalem Standard aufweisen. Was geschieht mit den frei gewordenen Flächen, die vor ein paar Jahren neu errichtet wurden und trotz der noch guten Bauqualität Leerstand aufweisen? Und was kann die Wohnungswirtschaft daraus lernen? Architekt Dipl.-Ing. Peter Bieker, Frankfurt/Main 32 5 2009 www.bundesbaublatt.de
Der Büroflächenbestand in Deutschland ist in den vergangenen Jahrzehnten stetig gewachsen. Es stellt sich die Frage, ob die Entwicklung weiterhin so linear verlaufen wird? Ein kurzer Blick auf die Büroimmobilienmärkte lässt Zweifel aufkommen: In Deutschland gibt es rund 400 Mio. m 2 Bürofläche. [1] Davon entfällt knapp ein Viertel auf die sieben Top-Bürometropolen [2] und etwa 11 % auf sogenannte B-Standort wie beispielsweise Bonn, Heidelberg, Mainz, Dresden oder Nürnberg. Der Rest verteilt sich auf C- und D-Standorte. Damit stehen einem Bürobeschäftigten in Deutschland im Schnitt mittlerweile 27,5 m 2 zur Verfügung mehr als an jedem anderen europäischen Bürostandort. Doch damit nicht genug. Inzwischen ist das Büroflächenangebot in Deutschland vielerorts deutlich größer als die Nachfrage. In den meisten deutschen Bürohochburgen beträgt die Leerstandsquote im Durchschnitt 10,2 %. In Frankfurt am Main wurde sogar bereits die Marke von 18 % überschritten. Angesichts einer schrumpfenden Wirtschaft erscheint es fraglich, ob das Geschehen auf den Büroimmobilienmärkten zu künftig noch maßgeblich durch Neubauaktivitäten geprägt sein wird. Vieles spricht dafür, dass der Flächenerstbedarf der Unternehmen auf lange Zeit gedeckt ist und angesichts der vorhandenen Überkapazitäten die (Neu-)Entwicklung der Bestandsflächen stärker in den Fokus rückt. In der Mainmetropole wurden 2008 jedenfalls mehr Bestandsgebäude revitalisiert als neu gebaut. Aus Sicht der Eigentümer ist die Revitalisierung, die Neuausrichtung eines Bestandsgebäudes eine vorausschauende Entscheidung: Denn schließlich ist eine (Büro-)immobilie nur dann etwas wert, wenn in ihr Wertschöpfung stattfindet sprich: Das Objekt nachhaltig vermietet ist. Den Büroimmobilienmärkten steht ein tiefgreifender Strukturwandel bevor. Der Quantität an Flächen steht nicht mehr die entsprechende Nachfrage gegenüber. Wer es schafft, seine Bestandsflächen kostengünstig für neue Nutzer zu optimieren, der wird selbst in schwierigen Marktphasen die Nase vorne haben. Abriss die letzte Verwertungsmöglichkeit? Auch wenn die Polarisierung zwischen neuen, hochmodernen Büroflächen und einem nicht mehr vermarktungsfähigen Leerstand weiter zunimmt, so tut dennoch eine differenzierte Betrachtung Not. Denn häufig nutzen Unternehmen in mieterfreundlichen Neuer Eingangsbereich Bürogebäude Düsseldorf Konzeptfotomontage die Fabrik Marktphasen die Gunst der Stunde, um sich an Prestigestandorten zu vergleichsweise günstigen Konditionen neue Flächen zu sichern. Im Zuge dieses Flächenumschichtungsphänomens kommen regelmäßig Flächen auf den Markt, die durchaus einen modernen bzw. normalem Standard aufweisen. Ihr einziger Makel : Das Flächen- und Raumprogramm wurde auf be stimmte Nutzerbedürfnisse zugeschnitten im Extremfall sogar nur auf einen Mieter. Leerstand ist also keineswegs gleich Leerstand. Doch was geschieht mit den frei gewordenen Flächen, die erst vor sechs bis maximal zehn Jahren neu errichtet wurden und trotz der noch guten Bauqualität einen Leerstand aufweisen? Strategische Bestandsoptimierung Ist tatsächlich ein aufwändig und somit kostenintensiver Umbau notwendig? Braucht es gleich ein völlig neues Kleid (Fassade)? Oder muss gar der Ausstattungsstandard des Gebäudes insgesamt erhöht werden? Die Antwort auf diese Fragen ist kurz und knapp: Nein! Doch was ist zu tun, damit eine Immobilie wieder vermietbar wird? In vielen Fällen werden Bürogebäude geplant und errichtet, die lediglich auf einen nämlich ihren ersten Nutzer zugeschnitten sind. Und genau darin kommt das latente Leerstandsrisiko zum Tragen, das nicht selten nach Auszug des Mieters in eine Vermarktungskrise mündet. Denn läuft der Mietvertrag nach zehn Jahren aus und entscheidet sich der Mieter für einen Umzug, bleibt das Gebäude immer noch bestehen. Doch was damit machen? Selbst bei einer angenommen Gesamtnutzungsdauer von nur 49 Jahren ist Abriss keine wirtschaftlich sinnvolle Lösung. Der Schlüssel liegt vielmehr darin, der Immobilie mehr Flexibilität zu geben und gleichzeitig die Individualitätsansprüche potenzieller neuer Nutzer zu wahren. Eine www.bundesbaublatt.de 5 2009 33
BESTANDSBEWIRTSCHAFTUNG Zukunft mit Bestand strategische Bestandsoptimierung bedeutet somit Flexibilisierung bei gleichzeitiger Markierung des Gebäudes. Musteretage mit Blick auf Rückbaubereich Die 10-Punkte-Checkliste für Bauen im Bestand 1. Defizite beseitigen Mängel identifizieren und beseitigen. Die Grundlage des Handelns: Das Gebäude muss in Schuss sein. Unabdingbar ist dazu der Abgleich aus genehmigtem und tatsächlichem Zustand des Gebäudes. 2. In den Keller schauen Die Vorgaben aus der vorhandenen Gebäudetechnik genau im Blick behalten: Welche Medien sind zentral, welche dezentral? Wo verlaufen Verteilerstränge? Ein Entwicklungskonzept muss mit und nicht gegen die Gebäudetechnik arbeiten, um hohe Kosten zu vermeiden. 3. Erschließungspotenziale optimieren Hauseingänge, Treppenhäuser, Aufzüge, notwendige Flure Wie kommt man wohin und was kann man von wo erschließen? Kann man durch einfache Maßnahmen die Flexibilität erhöhen? 4. Einheiten bilden In wie viele Nutzungseinheiten kann ich das Gebäude tatsächlich aufteilen (Brandschutz, Erschließung, Organisation). Wie groß werden die entstehenden Flächen? 5. Eingänge aufwerten Klare Orientierung, klarer Auftritt. Dabei geht es nicht nur um die Hauseingänge, sondern auch um jede Etagenlobby. 6. Entrümpeln & Ordnen Handgeschriebene Schilder, Papierkörbe, ein hässlicher Heizkörper in Blickachse mit geschultem Blick erkennt man die kleinen Dinge, die so sehr vom Wesentlichen ablenken. 7. Repräsentationsbereiche schaffen Wie stellt sich der einzelne Nutzer dar? Dominiert ein Hauptmieter den Außenauftritt? Ggf. ist ein Orientierungssystem oder eine Gebäude-Gestaltvorgabe sinnvoll. 8. Rückbauen Einbauten herausreißen, die Spuren alter Mieter tilgen, das macht den Blick frei für neue Möglichkeiten und Visionen. 9. Musterflächen bauen Nicht jeder Interessent kommt mit der leeren Fläche klar: Geben Sie ihm etwas Konkretes, ein Beispiel, wie es sein könnte. 10. Individuelle Nutzeransprache Nachweisen, dass die Anforderungen des Mietinteressenten im Gebäude darstellbar sind durch individuelle Ausarbeitung. Markierung: Die Seele offen legen Wie lässt sich der Charakter des Gebäudes ermitteln? Worin besteht die Besonderheit der Immobilie? Was macht seinen Charme aus? Was macht es markant? Die gemachten Erfahrungen in der Praxis bestätigen immer wieder: Es hilft, den ursprünglichen Zustand des Hauses zu kennen. Wie war es eigentlich einmal gedacht? Wurden möglicherweise durch Veränderungen in den letzten Jahren die Stärken des Gebäudes verwässert? Kleine, stetige Veränderungen haben dazu geführt, dass das Gebäude nicht mehr lesbar ist: Das ursprüngliche Fassadenbild ist gestört, die Orientierung im Gebäude wird erschwert, Einbauten mit verschiedenen modischen Einschlägen prallen aufeinander. Die erste Aufgabe lautet daher meistens: Aufräumen, strukturieren, vereinfachen, klären und entrümpeln. Ein wirksames Gestaltungsmittel ist der punktuelle Eingriff, sein Prinzip ist der Akzent. Ein Akzent ist das Gegenteil von vollständigen, flächendeckenden Veränderungen. Ein Akzent ist aber auch das Gegenteil von den vielen zufälligen Veränderungen, die es zurückzubauen gilt: Akzente sind bewusst gesetzt. Dabei braucht der punktuelle Eingriff gestalterische Qualität, damit er die viel größere ihn umgebende Fläche überstrahlen kann. Flexibilisierung: Eine Adresse schaffen Vor allem dann, wenn eine Büroimmobilie als Single- Tenant-Building konzipiert war, ist die Gebäudeorganisation in vielen Fällen derart auf die Nutzerbedürfnisse abgestimmt, dass eine Drittverwendung zusätzlich erschwert wird. Ein Multi-Tenant-Building hingegen hat für jeden Mieter einen repräsentativen Zugang und eine klare Adresse zu bieten. Bei der Neuausrichtung von Bestandsobjekten, die als Single-Tenant-Building errichtet wurden, stehen deshalb zunächst die Allgemeinflächen im Vordergrund. Ungeachtet dessen, dass diese attraktiv gestaltet werden müssen, geht es bei dieser Maßnahme in erster Linie darum, ein eindeutiges und möglichst flexibles Erschließungskonzept zu entwickeln. Dabei spielen folgende Fragen eine wichtige Rolle: Welche Flächenbereiche können durch ein Treppenhaus/eine Etagenlobby erschlossen werden? Wie kleinteilig lässt sich eine Ge schossfläche einteilen? 34 5 2009 www.bundesbaublatt.de
Neue Lobby in Köln Weniger ist mehr geschickt verpacken Unbestritten ist, dass eine alte, abgenutzte Mietfläche abschreckt. Sie sieht verlassen und schlimmstenfalls ungepflegt aus. Im Zweifel haftet ihr sogar der Geruch des Misserfolgs an. Getreu dem Motto Weniger ist manchmal mehr wirkt es bei einer Neuausrichtung wahre Wunder zu entfernen, was nach alt und vergammelt aussieht und gleichzeitig darauf verzichten, etwas Neues einzubauen. Eine rückgebaute Mietfläche regt an, ist inspirierend: Alles ist offen und frei gestaltbar. Alles erscheint möglich. Auch eine Musterfläche mit Ausblick auf die eigene Vision kann hilfreich für die Vermarktung sein. Ein neues vollständig eingerichtetes Gestaltungsbeispiel für eine Büronutzung zeigt, was machbar ist, definiert Geschmack und kann zudem für Vermarktungsaktionen, Gespräche, Events gezielt eingesetzt werden. Ob das Gebäude auf einen potenziellen neuen Mieter auch tatsächlich passt, will diesem glaubhaft dargelegt sein. Dabei kann derjenige Vermieter punkten, der erfasst, was der Mietinteressent benötigt, und der dessen Vorstellung mit entsprechenden Entwürfen visualisieren kann. Fazit Eine Immobilie ist flexibel, wenn sie sich auf unterschiedliche Mieter einstellen kann und bleibt trotzdem individuell, wenn es gelingt, das Interesse des Nutzers auf sich zu lenken. Es geht darum ein flexibles Haus mit Charakter zu schaffen. Und genau darin liegt die Chance in der Optimierung eines Bestandsgebäudes. Es hat Ecken und Kanten. Es ist markant. Derjenige, der das Besondere darin sieht, wird es nutzen wollen und dafür auch Miete bezahlen. Genau darin besteht der Wert des Gebäudes. [1] BulwienGesa (Flächenangabe in BGF) [2] Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln, Düsseldorf Architekt Peter Bieker: Eine zielgerichtete Beratung und konkrete Planungen sind heutzutage vom Vermieter zu erbringende Leistungen, bei denen versierte Planungsbüros hilfreich zur Seite stehen. Wer sich jedoch lediglich auf Standard-Layouts und allgemeine Ausbaubeschreibungen beruft, wird der Aufgabe nicht gerecht. Insbesondere bei komplizierten Gebäuden braucht es den planerischen Nachweis, dass die Anforderungen des Mieters erfüllt werden können. www.bundesbaublatt.de 5 2009 35
Bildernachweis:.bieker architekten Hanauer Landstraße 52 60314 Frankfurt am Main Tel 069.962 4444-0 Fax 069.962 4444-10 info@bieker-architekten.de www. bieker-architekten.de S.1_ oben:. bieker links:. bieker rechts: Linus Lintner S.2_ oben: Barbara Staubach unten:. bieker S.3_ oben: Barbara Staubach S.4_ oben: Christoph Kraneburg unten: Gaby Sommer S:\6_Fotoarchiv\3_website_bieker\09-04-20_Neue Bilder Website\Presse\Vortrag BBB\bildernachweis.doc Rev.-Nr. / Datum: 01 / 16.02.2009 Seite 1 von 1