Lutz Freitag, Präsident im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.: Die Immobilienwirtschaft fördert die kommunale Wirtschaftsentwicklung Lutz Freitag begann seinen Vortrag mit einem Zitat eines griechischen Denkers: Wer sich nicht um die Belange seiner Stadt kümmert, ist kein stiller Bürger, sondern ein schlechter Bürger. Er verwies darauf, dass die Immobilienwirtschaft in Deutschland sich um die Belange der Städte kümmert und zwar nicht nur, weil die Stadt ihr Markt ist, sondern weil die Unternehmen an einer nachhaltigen positiven Entwicklung der Gesellschaft insgesamt interessiert sind. Die Stadt ist der Markt der Wohnungsunternehmen, und sie ist ein besonderer Markt, der nicht nach kommerziellen Interessen gesteuert, sondern nach gesellschaftlichen und politischen Vorgaben entwickelt wird. Dieser Markt gibt den Rahmen vor, in dem sich die Immobilienwirtschaft bewegt. Lutz Freitag befasste sich mit der Frage, was die Immobilienwirtschaft in die Stadtentwicklung einbringen kann. Dabei unterschied er zwischen volkswirtschaftlichen und sozioökonomischen Wirkungen. Da die Immobilie an den Standort gebunden ist, kommen alle Investitionen in die Immobilie auch dem Standort zugute. Mit mehr als 6.623 Milliarden Euro hat das Immobilienvermögen in Deutschland einen Anteil von 86 Prozent am gesamten Anlagevermögen der Volkswirtschaft. Rechnet man noch den Wert der unbebauten Grundstücke hinzu, kommt man auf ein Immobilienvermögen von insgesamt 8.990 Milliarden Euro. Der Immobiliensektor in Deutschland zeichnet sich zudem durch ein hohes Wachstum aus. So ist die Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft im weiteren Sinne in den vergangenen 20 Jahren um 80 Prozent gestiegen und liegt jetzt bei 390 Milliarden Euro, das sind 18,6 Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung. In der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne (Vermieter, Vermittler und Verwalter) sind bundesweit fast 379.000 Menschen tätig, im weiteren Sinne (inklusive z. B. Baugewerbe, Banken, Architekten) sind es mehr als 3,8 Milionen Erwerbstätige. Die
Immobilienwirtschaft stellt damit einen der größten Wirtschaftszweige in Deutschland dar. Lutz Freitag verwies darauf, dass Deutschland den größten Mietwohnungsmarkt in der EU hat. Mehr als 39 Millionen Menschen und rund 57 Prozent der Privathaushalte wohnen in Deutschland zur Miete, so viel wie in kaum einem anderen Land in Europa. Nur in der Schweiz ist der Anteil mit 65 Prozent höher. In Deutschland gibt es rund 22,2 Millionen Mietwohnungen und weitere 2,1 Millionen Genossenschaftswohnungen. Rund 30 Prozent aller Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen von mehr als 3.200 Euro pro Monat leben in Mietwohnungen, was die hohe Akzeptanz dieses Marktes auch für einkommenstärkere Bevölkerungsschichten unterstreicht. Dies trägt stark zur Stabilität des Immobilienmarktes bei. Der gesamte Wohnungsbestand in Deutschland beläuft sich auf rund 39,3 Millionen Wohnungen. Davon werden 9,2 Millionen Wohnungen von professionell-gewerblichen Anbieter und 14,5 Millionen Wohnungen von privaten Kleinanbietern bewirtschaft, fast 16 Millionen Wohnungen werden selbst genutzt. Der GdW vertritt als größter deutschen Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund 3.000 Wohnungsunternehmen mit insgesamt rund 6 Millionen Wohnungen, in denen mehr als 13 Millionen Menschen leben. Damit vertritt er fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland. Die vom GdW repräsentierten Unternehmen investieren kontinuierlich in ihren Bestand und in den Neubau. In den vergangenen 20 Jahren haben sie Investitionen in Höhe von 223 Milliarden Euro getätigt. Auch im Krisenjahr haben sie ihre Investitionen um 1,7 Prozent auf fast 9 Milliarden Euro gesteigert. Sie weisen eine mit 32 Prozent für eine mittelständische Branche sehr gute Eigenkapitalquote auf, der Fremdkapitalanteil liegt bei knapp 57 Prozent. Lutz Freitag ging auf die große Bedeutung eines funktionierenden Bankensektors für die Immobilienwirtschaft ein. Für einen langfristigen Immobilienkredit lassen sich heute aus einem Euro 25 Euro Kredit schöpfen. Sollte die Bankenregulierung greifen, wären dieses nur noch 12,5 Euro, was unweigerlich zu einer Kreditklemme führen würde. Hinzu kommt, dass die Landesbanken, die früher ein wichtiger Partner der Immobilienwirtschaft bei der Finanzierung waren, weitestgehend wegfallen. Viele Privatbanken haben sich ebenfalls aus diesem Geschäft zurückgezogen, und auch die großen bundesweit aufgestellten Banken kommen nicht zum Tragen. Jetzt stehen nur noch die Sparkassen, Volksbanken und genossenschaftlichen Banken an der Seite der Immobilienwirtschaft. Lutz Freitag: Die Zahl der Finanzierer nimmt ab und das ist ein großes Problem.
Er ging im Weiteren auf die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen der Städtebauförderung ein. Die städtebauspezifischen Aufwendungen des Bundes von etwa 0,6 Milliarden Euro summieren sich als öffentliche Mittel jährlich auf 4,7 Milliarden Euro. Dieses führt zu einem beträchtlichen Anstoßeffekt für private Investitionen. Gesamtwirtschaftlich betrachtet wird jeder Euro an öffentlichen Mitteln durch 2,60 Euro ergänzt, der finanzielle Multiplikator beträgt also 2,6. Den volkswirtschaftlichen Multiplikator der öffentlich eingesetzten Mittel von knapp 5 Milliarden Euro bezifferte er mit 9. Lutz Freitag: Es gibt kaum eine andere Branche, in der durch 1 Euro öffentliches Geld ein so hoher Multiplikatoreffekt erzielt wird. Städtebauförderung löst zudem hohe Beschäftigungs- und Einkommenseffekte aus. Lutz Freitag ging darauf ein, dass die Wohnungsunternehmen bei Modernisierungsmaßnahmen dem energetischen Aspekt eine besonders große Bedeutung beimessen. Sie verfolgen dabei die ökonomische, soziale und ökologische Nachhaltigkeit. Zurzeit sind in den alten Bundesländern mehr als 45 Prozent der Wohnungen teilweise oder vollständig energiesparend modernisiert worden, in ganz Deutschland sind es mehr als 60 Prozent. Da sich die energetischen Maßnahmen vor allem auf den Bestand beziehen, sollten die entsprechenden Standards nicht zu hoch sein. Denn wenn die Modernisierung sich nicht rechnet, unterbleibt sie. Hohe Standards fördern nicht den Klimaschutz, sondern behindern ihn, so Lutz Freitag. Der mittlere Energieverbrauch aller Haushalte in Deutschland liegt bei rund 181 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Der Energieverbrauch der GdW-Unternehmen liegt um 30 Prozent unter dem der gesamten Branche. Aus 2 Milliarden Euro an Fördermitteln aus dem Bundeshaushalt sind im Jahr 2009 Investitionen von rund 18,3 Milliarden Euro entstanden. Dadurch wurden fast 300.000 Arbeitsplätze gesichert. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr im Bereich der energetischen Modernisierung 617.000 Wohnungen gefördert. Aus Wohnen im Alter wird Wohnen für ein langes Leben unter diesem Motto wandte sich Lutz Freitag den neuen wichtigen Strategien der Stadtentwicklung zu. Die Wohnungsunternehmen wenden sich zielgruppenorientiert den einzelnen Marktsegmenten zu. Schwerpunkte sind das familienfreundliche Wohnen in der Stadt und Angebote, die älteren Menschen ermöglichen, so lange wie möglich im vertrauten Quartier wohnen bleiben zu können. Investitionen, die in diesen Bereichen getätigt werden, haben auch in sozialer Hinsicht einen hohen Wert, denn sie fördern den sozialen Zusammenhalt,
betonte Lutz Freitag. Nur bundesweit 550.000 Wohnungen, das sind 1,4 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes, sind heute barrierearm bzw. barrierefrei. Als Win-Win- Win-Effekt bezeichnete es Freitag, wenn man bis ins hohe Alter altengerecht in den eigenen vier Wänden wohnen kann. Gewonnen wird an Humanität für den Menschen selbst, für die Gesellschaft ist dies mit geringeren Kosten verbunden, und auch die Wohnungswirtschaft profitiert: Ältere Menschen sind für die Immobilienwirtschaft wertvolle und wichtige Kunden. Sie hinterlassen keine Graffitis, neigen nicht zum Vandalismus und zahlen ihre Miete pünktlich. Freitag ging auf das Bund-Länder-Programm Soziale Stadt ein, das im Jahr 2000 von der BGW (Bielefelder Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft) mitinitiiert wurde. Ziel des Programmes, bei dem vielfältige Akteure mit den Verwaltungen zusammengeführt werden, ist es, die Bürger für das eigene Quartier zu engagieren. Von 2000 bis 2008 sind in fünf Wettbewerben 881 Beiträge eingereicht worden, und es wurden 523 Maßnahmen in 328 Städten und Gemeinde gefördert. Lutz Freitag stellte eine Studie vor, die erstmals versucht, das besondere Engagement der kommunalen Wohnungsunternehmen für die Stadt und ihre Entwicklung als Renditekennzahl zu quantifizieren. Er stellte heraus, dass die Unternehmen durch ihr Engagement im Quartiersmanagement oder durch die Förderung stabiler Nachbarschaften eine Stadtrendite erwirtschaften, die über die Kapitalrendite hinausgeht. So entsteht allein im sozialen Bereich für die Mieter eine zusätzliche Rendite von 12 Prozent, z. B. durch Nachbarschaftstreffs, Mietschuldnerberatung und Bildungsangebote für Menschen mit Migrationshintergrund. Lutz Freitag zeigte auf, was kommunale Wohnungsunternehmen für ihre Stadt zusätzlich leisten können. Dazu gehören kommunales Liegenschaftsmanagement Planung und Realisierung kommunaler Infrastrukturmaßnahmen Vorbereitung und Realisierung städtebaulicher Planungen Marktanalysen, Standortuntersuchungen sozial- und städtebaulich verträgliche Mieterprivatisierung Betreiben von Infrastruktureinrichtungen ( z. B. Kindergärten, Schulen, Freizeiteinrichtungen) Projektentwicklung Facility-Management
Lutz Freitag beklagte, dass die Betätigungsmöglichkeiten der kommunalen Wohnungsunternehmen durch die Politik eingeschränkt werden. Als Beispiel nannte er das Gesetz zur Stärkung der kommunalen Selbstverwaltung in der NRW-Gemeindeordnung. Durch die Beteiligung an der Stadtentwicklung holt die Immobilienwirtschaft die Probleme einer Stadt in ihre Unternehmen. Die Wohnungsunternehmen erreichen zu Lasten ihrer eigenen Bilanzen positive externe Effekte. Lutz Freitag: Dieses tolle Geschäftsmodell gibt es sonst nur noch bei Imkern. Sie stellen die Bienenstöcke bereit, die Bienen fliegen aus und befruchten die Blüten, wodurch es Obst gibt. Die Imker bekommen nur den Honig alles andere geben sie umsonst dazu.