Stuttgart Marktbericht BÜRO UND INVESTMENT Q1 2016 Stuttgarter Bürovermietungs- und Investmentmarkt weiterhin auf Kurs Alexander Rutsch Senior Consultant Stuttgart Bürovermietung Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (inklusive Leinfelden-Echterdingen) startete äußerst solide in das Jahr 2016. So konnte mit einem Flächenumsatz von ca. 61.100 m² in den ersten drei Monaten an die hohe Vermietungsaktivität des Vorjahres angeknüpft werden. Auch im Vergleich zu dem oft verhaltenen Auftakt der vergangenen fünf Jahre, legte das erste Quartal im Durchschnitt um rund 20 % zu. Flächenumsatz Zurückzuführen ist das gute Ergebnis auf eine hohe Vermietungsaktivität mit insgesamt 76 Abschlüssen. Im Vergleich zum überdurchschnittlichen Vorquartal (74 Abschlüsse) bedeutet dies eine weitere Zunahme um rund 3 %. Der Anteil der Eigennutzer lag dabei mit ca. 1.100 m² auf äußerst niedrigem Niveau und fiel deutlich geringer als in den Vorquartalen aus. Dementsprechend befand sich die Vermietungsaktivität (ohne Eigennutzer) des ersten Quartals mit ca. 60.000 m² knapp 30 % über dem Q1-Mittelwert der letzten 10 Jahre und erzielte zugleich den dritthöchsten Wert, der in der badenwürttembergischen Landeshauptstadt bislang zu Jahresbeginn gemessen werden konnte. Büroflächenumsatz (in 1.000 m²) inkl. Eigennutzer Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) und Prognose War das vierte Quartal des Jahres 2015 noch von großflächigen Anmietungen geprägt mehr als 56.000 m² entfielen allein auf vier Mietverträge mit jeweils über 8.000 m² zeigte sich im ersten Jahresquartal 2016 eine eher idealtypische Verteilung der Abschlüsse nach Flächengröße. So wurden zwei Anmietungen im Flächensegment ab 5.000 m² verzeichnet, weitere drei Abschlüsse wiesen eine Größe von 2.500 bis 5.000 m² auf. Mit knapp 70 % an der Gesamtheit aller Deals wies das Gros der Anmietungen jedoch eine Größe von bis zu 500 m² auf.
Der Fokus vieler Mieter lag wie schon in den vergangenen Jahren auf den Zentrumslagen. So konnten allein 45 Abschlüsse in der Stuttgarter City und Innenstadt registriert werden. Dem entsprechend entfielen auf die peripheren Teilmärkte insgesamt 31 Anmietungen. Anders stellt sich die Lage bei der Verteilung des Flächenumsatzes dar. So wurden in den peripheren Stadtteillagen mit ca. 39.200 m² höhere Flächenumsätze als in den Zentrumslagen mit ca. 21.900 m² konstatiert. Dabei lag das Vermietungsvolumen in Vaihingen (ca. 16.400 m²) und Feuerbach (ca. 9.700 m²) sogar über dem der Stuttgarter City (ca. 14.300 m²) beziehungsweise der Innenstadt (ca. 7.600 m²). Ursächlich ist hierfür die begrenzte Verfügbarkeit größerer Flächeneinheiten in den Zentrumslagen, so dass größeren Flächengesuchen vornehmlich die Randlagen zur Auswahl stehen. Mit insgesamt 20 Mietverträgen zeigten sich wie in den vergangenen Jahren Unternehmen aus dem Beratungsbereich besonders aktiv. An zweiter Stelle folgt der Informations- und Telekommunikationssektor mit 16 Abschlüssen. Dem gegenüber entfielen auf Unternehmen aus dem Verarbeitenden Gewerbe zwar nur 8 Verträge, jedoch stellten sie mit ca. 28.400 m² den mit Abstand größten Anteil am gesamten Flächenumsatz. Zurückzuführen ist dies im Wesentlichen auf die Anmietung des schwedischen Kunststoffkonzerns Trelleborg im Teilmarkt Vaihingen mit rund 13.700 m² sowie auf eine Vertragsunterzeichnung der Robert Bosch GmbH mit rund 9.300 m² in Stuttgart-Feuerbach. Leerstand und Leerstandsquote Auch zu Beginn des Jahres zeigt die Entwicklung des Leerstandes weiter nach unten. So standen Mietinteressenten zum Ende des ersten Quartals ca. 12.600 m² weniger Bürofläche zur Auswahl als noch drei Monate zuvor. Bei einem Flächenbestand von ca. 7,7 Millionen m² und einem verfügbaren Angebot von ca. 257.600 m² konnte daher zum 31.03. eine Leerstandsquote von lediglich ca. 3,4 % verzeichnet werden. Gegenüber dem Vorjahresquartal bedeutet dies einen weiteren Rückgang um 60 Basispunkte. Zugleich ist das der tiefste Stand seit über 13 Jahren am Stuttgarter Bürovermietungsmarkt. Ursächlich für diese Entwicklung sind die hohen Vorvermietungsquoten bei Neubauprojekten sowie die weiterhin hohe Nachfrage nach Büroflächen in der baden-württembergischen Landeshauptstadt. Entwicklung der Leerstandsquote (in %) Entwicklung der Durchschnitts- und Spitzenmiete (in /m²) Anteil der Mietpreisklassen nach Vermietungsleistung Q1 2016 Auf Teilmarktebene können dabei durchaus erhebliche Unterschiede bei der Leerstandsentwicklung der vergangenen 12 Monate beobachtet werden. So verzeichnete die Stuttgarter Innenstadt im Vergleich zum Vorjahresquartal den mit Abstand deutlichsten Rückgang von 59.400 m² auf 34.600 m². Dem entgegen konnte in den Teilmärkten Stuttgart-Fasanenhof (von 16.000 m² auf 20.900 m²) und Stuttgart-Degerloch (von 10.500 m² auf 11.900 m²) ein Anstieg des Leerstandes registriert werden. 2 Marktbericht Q1 2016 Bürovermietung und Investment Colliers International
Die geringe Flächenverfügbarkeit in den Zentrumslagen spiegelt sich aktuell auch in der überschaubaren Anzahl von Projektentwicklungen in diesen Lagen wider. So beschränken sich aktuelle Projektentwicklungen vermehrt auf die peripheren Teilmärkte. Zu nennen ist beispielhaft das bereits zu Jahresbeginn fertiggestellte Objekt Skyloop in der Aiport-City am Stuttgarter Flughafen mit rund 33.000 m². Mietpreise Die Mietpreise bestätigten in den ersten drei Monaten das hohe Niveau des Vorquartals. So lag die Spitzenmiete zum 31. März unverändert bei 22,80 /m² und somit auf dem höchsten Stand, der bislang auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt verzeichnet werden konnte. Die Durchschnittsmiete stieg gegenüber dem Ende des Jahres 2015 sogar geringfügig auf 12,30 /m² an, was einem Plus von gut 2 % entspricht. Dabei konnten insbesondere Verträge im oberen Mietpreissegment zwischen 15,00 bis 20,00 /m² zu Jahresbeginn wieder vermehrt am Markt registriert werden. Dennoch wurde mit 31.800 m² mehr als die Hälfte der Flächen mit einem Mietzins von 10,00 bis 12,50 /m² abgeschlossen. Große Mietpreisspannen konnten insbesondere in den Teilmärkten Stuttgart- Vaihingen und Leinfelden-Echterdingen verzeichnet werden. In Leinfelden-Echterdingen sind dabei erhebliche Preisunterschiede zwischen den Flughafen-Lagen und einfachen Bestandsflächen des Teilmarktes zu registrieren. Fazit und Ausblick Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt startete mit einem Flächenumsatz von ca. 61.100 m² sehr solide in das Jahr 2016. Auch für den weiteren Jahresverlauf zeichnet sich schon jetzt eine hohe Nachfrage nach Büroflächen ab, die aufgrund des geringen Leerstandes und der äußerst überschaubaren Projektpipeline aber zunehmend auf ein limitiertes Flächenangebot trifft. Im Zuge dessen ist zu erwarten, dass die Mietpreise ihr hohes Niveau weiter halten werden, wenngleich im Spitzensegment nur noch wenige Flächen ab 20,00 /m² verfügbar sind. Bis zum Ende des Jahres 2016 erwartet Colliers International daher einen Flächenumsatz von über 230.000 m², der angebotsbedingt jedoch unter den Möglichkeiten bleiben wird. Bürovermietungsmarkt Stuttgart (Q1 2016) Der Markt im Überblick Lage Flächenumsatz in m² (inkl. Eigennutzer) Vermietungsumsatz in m² (exkl. Eigennutzer) Erzielte Mietpreise (1) in /m² Durchschnittsmiete in /m² Flächenleerstand in m² Fertigstellungsvolumen 2016 in m² (1)City 14.300 14.300 10,00-24,00 (3) 15,20 48.500 1.600 (2) Innenstadt 7.600 7.600 8,50-18,50 (3) 12,50 34.600 15.200 (3/4) Zuffenhausen/Feuerbach 9.700 9.700 9,50-12,50 (2) 12,40 12.700 43.000 (5) Weilimdorf 1.900 1.900 8,50-11,00 (2) 9,70 19.100 21.000 (6/7) Bad Cannstatt/Wangen 2.300 2.300 8,50-10,00 (2) 9,70 19.000 0 (8) Vaihingen 16.400 16.400 7,50-16,50 (4) 11,70 22.600 23.500 (9) Degerloch 2.900 2.900 10,00-12,00 (2) 10,70 11.900 - (10) Möhringen 1.900 1.900 8,00-13,50 (2) 10,80 26.400 8.300 (11) Fasanenhof 1.300 200 8,50-13,00 (2) 11,50 20.900 12.000 (12) Leinfelden-Echterdingen 2.800 2.800 9,50-16,50 (3) 11,70 41.900 44.600 Gesamt 61.100 60.000 12,30 257.600 169.200 (1) Erzielte Mietpreise der letzten 12 Monate (2) Bestandsgebäude (3) Bestandsgebäude und Neubauten (4) Bestandsgebäude und Hochhäuser 3 Marktbericht Q1 2016 Bürovermietung und Investment Colliers International
Investment Auch zu Beginn des Jahres 2016 hält der Boom auf dem Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt (inklusive Leinfelden-Echterdingen) weiter an. So konnte im ersten Quartal das höchste je erfasste Transaktionsvolumen verzeichnete werden. Indes gingen die Renditen noch einmal zurück und bestätigten damit den hohen Nachfrageüberhang in allen Assetklassen. Nachfrage Im ersten Jahresquartal 2016 verzeichnete der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt ein gewerbliches Transaktionsvolumen von rund 355 Mio.. Damit konnte das gute Ergebnis des Jahres 2015 (ca. 182 Mio. ) annähernd verdoppelt werden. Auch bei der erfassten Anzahl der Transaktionen war gegenüber dem ersten Quartal 2015 eine leichte Zunahme zu registrieren. Die weiterhin limitierte Angebotssituation im Core- Segment führte dabei auf Investorenseite zu einer hohen Bereitschaft frühzeitig im Rahmen von Forward Funding- Modellen oder im Zuge eines Forward Purchase zu agieren, um sich überhaupt Investments in diesem Segment zu sichern. Folglich hatten die Verkäufe von Grundstücken und Projektentwicklungen mit rund 55 % am Transaktionsvolumen einen überdurchschnittlich großen Anteil. Anteil der Immobilientypen Q1 2016 (in %) Transaktionsvolumen nach Käufergruppe (in Mio. ) Auch die geringe Verfügbarkeit von Investitionsobjekten in den Zentrumslagen spiegelte sich zu Jahresbeginn in einem unterdurchschnittlichen Anteil am Transaktionsvolumen wider. So entfielen rund die Hälfte der Abschlüsse auf Investments in peripheren Lagen, wobei sich insbesondere der Stuttgarter Süden im Fokus der Anleger befand. Eine überproportional hohe Preisentwicklung blieb in diesen Lagen jedoch aus, was auch an den notwendigerweise zu erbringenden höheren Eigenkapitalquoten lag. Großvolumige Objekte wechselten hingegen vornehmlich in den Zentrumslagen den Besitzer. Hierzu zählte beispielsweise der durch Colliers International begleitete Verkauf des Kronprinzbau in der Stuttgarter City. Das Büro- und Einzelhandelsobjekt mit ca. 8.500 m² Fläche wurde für mehr als 50 Mio. durch einen von Hines Immobilien gemanagten Fonds von der DFH Deutsche Fonds Holding AG erworben. Entwicklung der Spitzenrendite (in %) Angebotsbedingt entfiel wie bereits in den Vorjahren auch im ersten Jahresquartal mit mehr als 150 Mio. ein Großteil des gewerblichen Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien. Sie stellten damit einen Anteil von annähernd 43 % am gewerblichen Transaktionsvolumen. Neben Büroimmobilien lagen Grundstücke sowie gemischt genutzte Objekte (im Wesentlichen Geschäftshäuser) mit einem Anteil von jeweils gut 22 % sowie Hotelimmobilien mit einem Anteil von ca. 13 % im Fokus der institutionellen wie auch privaten Investoren. 4 Marktbericht Q1 2016 Bürovermietung und Investment Colliers International
So wechselten mit dem Wyndham Hotel sowie dem HOI Holiday Inn Express im ersten Quartal bereits zwei Objekte am Stuttgarter Flughafen den Eigentümer. Käufer- und Verkäufergruppen In den ersten drei Monaten zeigten sich auf dem Stuttgarter Investmentmarkt Offene Immobilienfonds und Spezialfonds besonders aktiv. Sie stellten mit ca. 213 Mio. den bei weitem größten Anteil am gewerblichen Transaktionsvolumen. Mit einigem Abstand, jedoch einer hohen Anzahl an Transaktionen, folgen an zweiter Stelle Projektentwickler. Auf Verkäuferseite nahmen Projektentwickler hingegen die Spitzenposition ein. Das überdurchschnittliche Transaktionsvolumen von ca. 179 Mio. resultiert im Wesentlichen aus dem Handlungsdruck der Investoren, die aufgrund der geringen Anzahl von Angebotsobjekten frühzeitig in Projektentwicklungen investierten. Mit großem Abstand folgen an zweiter und dritter Stelle Corporates /Eigennutzer mit ca. 16 % sowie geschlossene Immobilienfonds mit ca. 15 %. Internationale Investoren und Portfoliodeals Der Anteil internationaler Anleger fiel im ersten Quartal noch gering aus. Investitionen wurden dabei insbesondere durch Opportunity sowie Private Equity Fonds mit insgesamt 9 % am Transaktionsvolumen getätigt. Aufgrund der weiterhin regen Nachfrage ausländischer Marktteilnehmer nach geeigneten Investitionsobjekten ist jedoch davon auszugehen, dass sie im weiteren Jahresverlauf zunehmend ihren Wunsch nach Anlagegeschäften am Stuttgarter Immobilienmarkt realisieren werden. Der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt war zu Jahresbeginn durchweg von Einzelabschlüssen geprägt, so dass in den ersten drei Monaten keine Portfoliodeals am Markt registriert werden konnten. Damit setzte sich im Vergleich zu den anderen Top-Standorten die geringe Bedeutung von Paketverkäufen in der badenwürttembergischen Landeshauptstadt fort. den hohen Einsatz von Fremdkapital zurückzuführen waren. Da in absehbarer Zeit nicht zu erwarten ist, dass die Zinsen am Kapitalmarkt signifikant steigen werden und der Stuttgarter Immobilienmarkt sowohl im gewerblichen wie auch im wohnwirtschaftlichen Bereich von einer anhaltend hohen Flächennachfrage und keineswegs von spekulativen Vorratsbauten geprägt ist, werden Investoren langfristig ihre Renditeerwartungen senken müssen, um im risikoaversen Core- und Core Plus- Segment zum Zuge zu kommen. Dennoch dominierten diese beide Risikoklassen im ersten Quartal aufgrund einiger Großdeals das Marktgeschehen. So stellten Investitionen im risikoaversen Core-Segment mit ca. 188 Mio. mehr als 50 % am Transaktionsvolumen. Auf Core Plus-Investments entfiel ein Anteil von 22 %. Fazit und Ausblick Der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt knüpfte im ersten Quartal des Jahres 2016 an die überdurchschnittlichen Transaktionsvolumina des Vorjahres an. Das weiterhin abnehmende Angebot an geeigneten Investitionsmöglichkeiten ließ die Preise dabei über alle Risikoklassen hinweg ansteigen. Neben der am Kapitalmarkt wohl längerfristig anhaltenden Niedrigzinssituation, befeuern die wirtschaftliche Stabilität der Landeshauptstadt, verbunden mit der jüngst erfolgten Flächenabsorption namhafter Unternehmen wie Porsche, Daimler oder Bosch und die stetig sinkende Leerstandsquote, die Nachfrage nationaler wie auch ausländischer Investoren nach Immobilieninvestments. Für das Jahr 2016 erwartet Colliers International daher eine dem Vorjahr vergleichbare Dynamik am Immobilieninvestmentmarkt bei weiterhin anhaltend niedrigen Renditen und prognostiziert ein Transaktionsvolumen von ca. 1,5 Mrd.. Spitzenrenditen und Risikoneigung Aufgrund der weiterhin ungebrochen hohen Nachfrage über alle Assetklassen hinweg verharrten die Anfangsrenditen innerstädtischer Core-Objekte auf niedrigem Niveau. So sehen sich Anleger für Geschäftshäuser in der Königstraße Renditen von unter 4 % gegenüber, für innerstädtische Bürohäuser wurden zuletzt 4,3 % realisiert. Im Logistikbereich ließ sich erstmals die Bereitschaft beobachten, für die wenigen am Markt verfügbaren Neubauobjekte Anfangsrenditen von unter 6 % zu akzeptieren. Zurückzuführen ist das sinkende Renditeniveau auf die weiterhin niedrigen Zinsen. Damit stellt sich die aktuelle Situation jedoch weitaus stabiler dar als in den Jahren 2006/2007, in denen die rückläufigen Renditen im Wesentlichen auf 5 Marktbericht Q1 2016 Bürovermietung und Investment Colliers International
554 Büros in 66 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 231 EMEA: 112 2,30 Milliarden Umsatz weltweit 103 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 84.000 Investment- und Vermietungsdeals Autor: Alexander Rutsch Senior Consultant Research Stuttgart T +49 711 22 7 33 395 alexander.rutsch@colliers.com Colliers International Stuttgart GmbH Königstr. 5 70173 Stuttgart +49 711 22 7 33-0 186 Millionen m² unter Verwaltung Über 16.000 Mitarbeiter Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 16.000 Experten und 554 Büros in 66 Ländern tätig. colliers.com Bildnachweis: Adrian Beck Photographer Copyright 2016 Colliers International Stuttgart GmbH Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber 2016. Alle Rechte vorbehalten