Hamburg Marktbericht BÜROVERMIETUNG UND INVESTMENT Q2 2016 Vermietungsmarkt gewinnt an Dynamik- Investmentjahr auf Rekordkurs Robert Köwener Consultant Investment Büroflächenumsatz (in 1.000 m²) inkl. Eigennutzer Bürovermietung Der Hamburger Bürovermietungsmarkt zeigt sich in guter Verfassung und gewinnt an Dynamik. Im 1. Halbjahr 2016 wurden insgesamt 230.000 m² vermietet oder von Eigennutzern belegt. Das Halbjahresergebnis liegt 8 % hinter dem des vergleichbaren Vorjahreszeitraums zurück. Der fünfund zehnjährige Durchschnitt wurde um rund 2 % bzw. 1 % übertroffen. Flächenumsatz Mit Flächen unter 5.000 m² wurde rund 16 % mehr Flächenumsatz generiert als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Dagegen wurden im bisherigen Jahresverlauf vergleichsweise wenige große Deals über 5.000 m² registriert. Die bereits bekannten Gesuche im Großflächensegment verschieben sich in die zweite Jahreshälfte. Im Größensegment von 2.001 bis 5.000 m² wurden erstmals rund 27 % des gesamten Flächenumsatzes erzielt und auch das Größensegment unter 500 m² zeigte sich mit einem Marktanteil von 21 % als solide Basis. Gewerbliches Transaktionsvolumen in (in Mrd. ) und Prognose Die größten Abschlüsse wurden in der City Süd durch die AXA Versicherung (9.700 m², Heidenkampsweg 74+76) und TUI Cruises (6.500 m², Heidenkampsweg 58) getätigt. Insbesondere größere Flächen zwischen 1.000 und 2.000 m², die sich auf einer Etage befinden, sind kaum verfügbar. Dies ist ein vielfach durch die Branche unterschätztes Kriterium, das bei potenziellen Mietern stark nachgefragt wird.
In der Hamburger City wurden rund 28 % des gesamten Flächenumsatzes erzielt. Zu den größten Abschlüssen gehörten die neuen Mietverträge der Sprinkenhof GmbH (4.600 m², Burchardstraße 8-14) und der Performance Media Deutschland GmbH (4.200 m², Stephansplatz). In der City Süd wurden allein im 2. Quartal Abschlüsse über mehr als 32.000 m² registriert. Der Teilmarkt rangiert damit wieder mit einem Marktanteil von rund 19 % auf dem zweiten Platz. Maßgeblich waren beide bereits erwähnten Anmietungen von AXA und TUI. Über einem Marktanteil von jeweils rund 10 % verfügen die von der Elbe geprägten Teilmärkte der HafenCity und des Hafenrandes. Beratungsunternehmen tätigten Abschlüsse, die insgesamt zu einem Marktanteil von 21 % bzw. einem Flächenumsatz von rund 48.000 m² führten. Deutlich dahinter liegen mit einem Marktanteil von 11 % bzw. circa 25.000 m² Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche. Gleichauf mit jeweils 10 % sind Versicherungen und Unternehmen aus Handel und Gastronomie. Die Nachfrage im Hamburger Markt zeigt sich im Hinblick auf Branchen breit diversifiziert. Anteil der Größenklassen nach Vermietungsleistung Q2 2016 Entwicklung der Durchschnitts- und Spitzenmiete (in /m²) Mieten Die niedrige Leerstandsquote und gute Vermietungsergebnisse sind Zeichen eines zunehmend vermieterfreundlichen Marktes. Die Spitzenmiete blieb zwar mit 25,00 /m² in den vergangenen sechs Monaten stabil, die Durchschnittsmiete legte um 0,20 /m² von 14,50 /m² auf 14,70 /m² zu. Angebot und Leerstand Der Leerstandsabbau setzte sich im 1. Halbjahr weiter fort. Die Leerstandsquote fiel um 0,2 Prozentpunkte und liegt jetzt bei 5,0 %. Dies entspricht einem absoluten Leerstand von 680.000 m², die zur kurzfristigen Anmietung verfügbar sind. Im 1. Halbjahr 2016 sind rund 120.000 m² Bürofläche fertig gestellt worden und weitere 131.000 m² werden im 2. Halbjahr bezugsfertig. Lediglich rund 26 % der projektierten Flächen für das 2. Halbjahr sind noch verfügbar. Im Jahr 2017 erwarten wir aktuell die Fertigstellung von 182.000 m² Bürofläche. Hier ist bereits jeder dritte Quadratmeter vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Entwicklung der Leerstandsquote (in %) 5,0 2 Marktbericht Q2 2016 Bürovermietung und Investment Colliers International
Entwicklungsschwerpunkte Die Quantum Immobilien AG errichtet bis zur zweiten Hälfte 2017 die im Zentrum der Innenstadt gelegenen Stadthöfe (rund 100.000 m² für Einzelhandels-, Hotel-, Wohn- und Büronutzung). Art-Invest errichtet in direkter Nachbarschaft zum Rathaus der Hansestadt den Einkaufsboulevard Alter Wall (18.000 m² Büro- und 12.000 m² Einzelhandelsfläche). Von Ende 2017 bis Jahresbeginn 2021 sollen die von Aug. Prien erworbenen City- Hochhäuser (47.000 m², davon 19.000 m² Bürofläche) fertiggestellt werden. Fazit und Prognose Fast Facts Bürovermietung Flächenumsatz 230.000 m² Spitzenmiete 25,00 /m² Durchschnittsmiete 14,70 /m² Leerstandsquote 5,0% Leerstandsflächen 680.000 m² Flächenbestand 13,45 Mio. m² Die positive wirtschaftliche Entwicklung verbunden mit guten Aussichten wird auch in der zweiten Jahreshälfte für mehr als solide Flächenumsätze sorgen. Im Größensegment unter 5.000 m² wird die Dynamik erhalten bleiben. Einige größere Anmietungen befinden sich in der Vorbereitung. Colliers International erwartet daher ein Jahresergebnis über 500.000 m². 3 Marktbericht Q2 2016 Bürovermietung und Investment Colliers International
Investment Im 1. Halbjahr 2016 wurden in Hamburg gewerbliche Immobilien im Wert von insgesamt circa 1,9 Mrd. gehandelt. Dieses Ergebnis lag rund 52 % über dem durchschnittlichen Transaktionsvolumen der vergangenen fünf Jahre und nur 2 % unter dem Wert für den vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Im laufenden Jahr rückt damit das in 2007 registrierte Rekordergebnis in erreichbare Nähe. Die Hansestadt rangierte mit diesem Ergebnis in den deutschen Top-7 hinter Berlin, wo rund 100 Mio. mehr gehandelt wurden, auf dem zweiten Platz. Anteil der Immobilientypen Q2 2016 (in %) Investitionsobjekte Büroimmobilien sind mit einem Anteil von 67 % am gesamten Transaktionsvolumen in Hamburg traditionell stark vertreten und im 1. Halbjahr 2016 die für den Markt mit Abstand bedeutendste Assetklasse. Investitionen in Einzelhandelsimmobilien legten sowohl in absoluten als auch in relativen Zahlen wieder zu. Waren im 1. Halbjahr 2015 rund 7,4 % und im 1. Quartal 2016 lediglich rund 2 % des Transaktionsvolumens in Einzelhandelsimmobilien. geflossen, stieg ihr Anteil im 1. Halbjahr 2016 auf rund 12 % und 235 Mio.. Hotelinvestments lagen wie auch im Vorjahr anteilig wieder auf dem dritten Rang. In Hotels flossen rund 10% des Transaktionsvolumens am Standort. Transaktionsvolumen nach Käufergruppe (in Mio. ) Die Renditekompression setzte sich weiter fort. Im Bürosegment fiel die Spitzenrendite im letzten Halbjahr von 4,0 % auf 3,7%. Sie liegt 60 Basispunkte unter dem Wert von vor 12 Monaten. Für Einzelhandelsimmobilien lag die Kompression der letzten 12 Monate sogar bei 70 Basispunkten. Hier wurde die Spitzenrendite zuletzt bei 3,7 % registriert. Spitzenrenditen für Logistikinvestments liegen bei 5,7 %. Wer Core-Objekte erwerben möchte, sieht sich momentan einem harten Wettbewerb gegenüber. Investoren sichern sich frühzeitig potentielle Core-Objekte und preisen dabei Leerstände voll ein. Käufer- und Verkäufergruppen Aktivste Käufergruppe waren mit einem Anteil von 27 % Projektentwickler / Bauträger. Sie erwarben gewerbliche Immobilien für rund 514 Mio.. Asset-Manager und Bestandshalter lagen mit einem Anteil von rund 21 % und 400 Mio. Ankaufsvolumen auf dem zweiten Platz. Unter den Verkäufern waren ebenfalls Projektentwickler die anteilsstärkste Gruppe. Sie waren für Verkäufe über rund 920 Mio. bzw. 48 % des Marktvolumens verantwortlich. 4 Marktbericht Q2 2016 Bürovermietung und Investment Colliers International
Das Vertrauen in die positive Entwicklung des Immobilienstandortes Hamburg ist ungebrochen. Dies zeigt sich an dem großen Appetit der Projektentwickler, die sich auf der Suche nach Grundstücken oder Entwicklungsobjekten zu Höchstpreisen eindecken. Exemplarisch hierfür steht der Verkauf des Holsten- Areals in Altona, welches zusätzlich stark von weiteren Entwicklungen im Umfeld profitieren wird. Die positiven Erwartungen dokumentieren sich jedoch gleichermaßen in der Bereitschaft von Investoren, vermehrt Vermietungsrisiken zu übernehmen und so von dem Aufschwung an den Vermietungsmärkten zu profitieren Entwicklung der Spitzenrendite (in %) 5,7 3,7 3,6 Investments im Fokus Abschlüsse, wie die Verkäufe des Telekom Campus von TAS an Amundi für rund 125 Mio. und des oben genannten Holsten-Areals sind zwei Beispiele für die hohe Nachfrage, die Projektentwicklungen und Grundstücke momentan generieren können. Auch die steigende Zahl an Investments in Corporate-Immobilien, deren Risikostruktur mit dem Erfolg der nationalen und lokalen Wirtschaft Hamburgs verknüpft ist, ist ein Indikator für die hohe Attraktivität des Marktes und des Standortes. Fazit und Prognose Colliers International sieht für das 2. Halbjahr eine Fortsetzung der dynamischen Marktentwicklung. Es befinden sich weitere Großtransaktionen auf dem Weg, deren Abschluss wir in den kommenden Monaten erwarten. Die Dynamik des 1. Halbjahres vorausgesetzt, ist mit einem Investmentjahr über 5 Mrd. und damit auch ein höherer Umsatz als 2007 erreichbar. Zudem werden die Brexit-Debatte und die damit verbundenen Unsicherheiten um den Immobilienstandort London deutsche Top-Standorte und damit auch Hamburg weiter in den Fokus rücken. Eine expansive Geldpolitik bedingt zudem eine hohe Liquidität, die in Hamburg zuletzt insbesondere auf Investmentopportunitäten in Form von Projektentwicklungen traf und das Transaktionsvolumen deutlich erhöhte. Die Bereitschaft, höhere Preise zu zahlen, ist nochmals weiter gestiegen. 5 Marktbericht Q2 2016 Bürovermietung und Investment Colliers International
554 Büros in 66 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 Asien/Pazifik: 231 EMEA: 112 Colliers International Hamburg GmbH Burchardstraße 17 20095 Hamburg +49 40 328 701 0 2,3 Milliarden Umsatz weltweit 103 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 80.000 Investment- und Vermietungsdeals 186 Millionen m² gemanagte Fläche 16.000 Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als 16.000 Experten und 554 Büros in 66 Ländern tätig. www.colliers.de. Bildnachweis: Seite 1: Kontor4, Hamburg Perlbach/Preetz Copyright 2016 Colliers International. Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber 2016. Alle Rechte vorbehalten