Mietminderung aktuell von Franz Rustige, Schm. in Eitorf Unter Beachtung der sich ständig weiter entwickelnden Rechtsprechung und der ständig steigenden Zahl der Gerichtsverhandlungen zwischen Vermieter und Mieter wegen angeblicher oder tatsächlicher Wohnungsmängel erscheint es notwendig, dem Schiedsmann/der Schiedsfrau die Ursachen, die zu einer Mietminderung führen können, näher zu bringen. Im Anschluss an die allgemeinen Ausführungen soll eine Zusammenstellung von Urteilen verschiedener Gerichte aufzeigen, welche Prozentsätze der Mietminderung anerkannt worden sind. Typische Mängel sind zum Beispiel: Feuchtigkeitsschäden, undichte Fenster, ungenügend Beheizungsmöglichkeiten, übermäßige Lärmbelästigung durch Nachbarn oder durch eine Baustelle. Nach dem Gesetz spielt es hierbei keine Rolle, ob den Vermieter überhaupt ein Verschulden trifft. Auch wenn der Vermieter gegen den Baustellenlärm in der Nachbarschaft nichts unternehmen kann, er für die nachbarliche Lärmbelästigung keine Ausgleichszahlung erhält, ist nach der Rechtsprechung eine Mietminderung möglich. Als Ausnahme ist hier zu beachten: Der Mieter hat eine Wohnung vorbehaltlos angemietet, obwohl er leicht hätte erkennen können, dass Bauarbeiten in nächster Zeit bevorstehen. Muss der Mieter Umbauarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen im Haus dulden, so Muss er nicht den damit verbundenen Baulärm widerspruchslos hinnehmen. Er kann vielmehr die Miete während der Zeit der Umbauarbeiten/Modernisierungsmaßnahmen kürzen. Auch bei ruhestörendem Lärm aus einer Nachbarschaftswohnung kann die Miete gekürzt werden. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter alles getan hat, um den Störer zu einem anderen Verhalten zu bewegen. Sind Vermieter und Mieter gleichermaßen für den Mangel verantwortlich, verringert dies den Anspruch auf Mietminderung entsprechend. Eine Unerhebliche Beeinträchtigung berechtigt nicht zur Mietminderung, z.b. eine fehlende Beleuchtung im Keller des Mieters oder Haarrisse an der Zimmerdecke in einer Altbauwohnung. Wichtig ist zu wissen, dass der Vermieter dem Mieter nicht deshalb kündigen kann, weil dieser wegen Wohnungsmängel die Miete mindert. Wenn es dann zum Streit kommt, Muss der Mieter das Vorliegen des Mangels und seine rechtzeitige Mängelanzeige dem Vermieter gegenüber beweisen. Der Vermieter seinerseits Muss beweisen, dass der Mieter den Mangel verschuldet hat, oder dass der Mangel nur eine geringfügige Beeinträchtigung darstellt oder dass der Mieter bereits bei der Anmietung der Wohnung den Mangel kannte ohne den Vermieter zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 1/6
Bevor aber der Mieter von seinem Recht auf Mietminderung Gebrauch macht, Muss er folgendes beachten: a) Wenn der Mieter den Mangel der von ihm angemieteten Wohnung schon beim Abschluss des Mietvertrages kannte, darf er nur dann eine Mietminderung vornehmen, wenn der Vermieter ihm die Mängelbeseitigung versprochen hat, sich aber dann nicht daran hält. Bei dieser Sachlage sollte der Mieter den Vermieter schriftlich unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern, bevor er eine Mietminderung vornimmt. In den Formularmietverträgen, die überwiegend verwendet werden, ist ein Passus vor-. gesehen, unter dem die vorhandenen Mängel bei Abschluss des Mietvertrages aufgeführt werden sollen. b) Der Mieter ist verpflichtet, einen Schaden seiner Mietwohnung sofort nach Bekanntwerden dem Vermieter anzuzeigen. Wegen einer eventuellen Beweislast am besten in schriftlicher Form. Wenn auch der Mieter nach der Rechtsprechung berechtigt ist, ab dem Tage des Bekanntwerden des Mangels von der Mietminderung Gebrauch zu machen, so ist es für ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter doch angebracht, einen angemessenen Zeitraum zur Mängelbeseitigung einzuräumen. Je schlimmer aber ein Schaden ist, desto schneller Muss er auch behoben werden. In einem solchen Falle ist es sinnvoll, zwischen Mieter und Vermieter über den Zeitraum der Schadenbeseitigung Einigkeit zu erzielen, denn die Frage des angemessenen Zeitraumes wird von den Gerichten nicht einheitlich beantwortet. c) Der Mieter ist nur für die Dauer des Mangels zur Mietminderung berechtigt. Dabei ist zu beachten, dass sich die Mietminderung nur auf die Kaltmiete (Nettomiete) beziehen darf. Die Nebenkosten (Betriebskosten) bleiben hiervon unberührt. d) Das Mietminderungsrecht des Mieters ist dann ausgeschlossen, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel an der gemieteten Sache zeigt, der Mieter es aber unterlässt, den Vermieter hiervon in Kenntnis zu setzen und dieser infolge der Unterlassung der Schadensmeldung außerstande war, Abhilfe zu schaffen. e) Ein Mietminderungsrecht ist ferner ausgeschlossen, wenn der Mieter 3 Monate lang vorbehaltlos die Miete zahlt, obwohl ihm der Mangel bekannt war. Bei der nachfolgenden Aufstellung über gewährte Prozentsätze der Mietminderung Muss darauf hingewiesen werde, dass sie nur als Anhaltspunkte genommen werden können. Bei Rechtsstreitigkeiten vor Gericht wird jeder Einzelfall für sich gesondert geprüft und gewertet. 100-prozentiges Mietminderungsrecht bei unbewohnbarem Zustand der Wohnung während Umbau- oder Modernisierungsarbeiten, Nachdruck und Vervielfältigung Seite 2/6
bei Heizungsausfall während der Wintermonate September bis Februar, bei vollständigem Ausfall der Elektroanlage für Licht, Küche, Warmwasser usw., 80-prozentiges Mietminderungsrecht die einzige Toilette ist unbenutzbar, der Aufenthalt in Küche, Wohn- und Schlafzimmer ist nahezu unmöglich, weil diese Bereiche ständig durchfeuchtet, modrig und von Schimmelpilz befallen sind, die Wohnung ist während einer Überschwemmung wegen Durchfeuchtung, Versandung und unerträglichem Gestank für 2 bis 3 Wochen in der Benutzung beeinträchtigt, 75-prozentiges Mietminderungsrecht Nichtbeheizbarkeit der Wohnung in der Heizperiode, 60-prozentiges Mietminderungsrecht extrem starker Lärm beim Dachgeschoßausbau, umfassende Bauarbeiten im Haus, Lärm und Schmutz hierdurch, 56-prozentiges Mietminderungsrecht Formaldehyd in der Wohnung, 50-prozentiges Mietminderungsrecht wenn alle Fenster einer Wohnung undicht sind, Wasser tropft von der Decke, bei Unbenutzbarkeit von Küche und Toilette, bei übermäßiger, nächtlicher Lärmbelästigung durch überlaute Musik in den Wohnungen und auf dem Hof durch Mitmieter, bei Eindringen von Perchloräthylen von 1 bis 2 mg/m2 Raumluft in die Wohnung aus einer chemischen Reinigung, erhebliche Durchfeuchtung und Putzschäden an der Trennwand zwischen Bad und Schlafzimmer, 38-prozentiges Mietminderungsrecht durch einen Abfluss-Stau im Badezimmer ausgetretenes, übel riechendes Wasser, bestialischer Gestank aus der Nachbarwohnung, 30-prozentiges Mietminderungsrecht bei tropfender Zimmerdecke, selbst wenn der Mangel durch einen Nachdruck und Vervielfältigung Seite 3/6
Schneesturm hervorgerufen wurde, bei nur 15 C Durchschnittstemperatur im Wohnzimmer, bei Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers, Betrieb eines Bordells im Hause, Diskothekenlärm in der Nachbarschaft, 25-prozentiges Mietminderungsrecht bei Taubenhaltung anderer Mieter bei übermäßigem Baulärm in einem Baugebiet nach 17 Uhr, bei Ausfall der Heizung über zwei Drittel des Monats, bei Wasserschäden an der Decke des Wohnzimmers und an einem Teil der Wände, 20-prozentiges Mietminderungsrecht bei Lärm durch ein Billardcafe bei Lärm- und Geruchsbelästigung aus einer Imbissstube, bei unzureichender Beheizung, nur von 9 Uhr bis 22 Uhr und wenn abends lediglich 15 bis 16 erreicht werden, bei Entzug der im Mietvertrag eingeräumten Mitbenutzungsmöglichkeit von Garten, Trockenraum und Waschküche, bei Nichtbeheizbarkeit des Schlafzimmers im Winter, bei Lärm aus einer Tanzschule nach 22 Uhr, bei starker Zugluft im Haus wegen undichter Fenster und Türen, Raumtemperatur nur zwischen 16 und 18, Erneuerungsbedürftige Fenster, Schimmelpilz im Wohnzimmer, Schlafzimmer und Bad, 17-18-prozentiges Mietminderungsrecht bei unbenutzbarer Badewanne bei Nichtfunktionieren der Dusche 15-prozentiges Mietminderungsrecht bei Belästigung durch streunende Katzen, bei Ausfall des Warmwasserboilers, bei starkem Befall der Wohnung mit so genannten Silberfischen, bei fehlender Wohnungseingangstür, wenn 34 Prozent der Wohnfläche nicht beheizt werden können, bei nicht benutzbarem Balkon, weil ständig streunende Katzen durch das Füttern noch Nachbarn angelockt werden, Nachdruck und Vervielfältigung Seite 4/6
10-prozentiges Mietminderungsrecht bei Unbenutzbarkeit des Fahrstuhls, bei unzulänglichem Fernsehempfang, bei»unnötigem Kinderlärm«innerhalb der allgemeinen Ruhezeiten, bei schlechtem Fernsehempfang, bei schlechter Heizleistung wegen Schornsteinmängeln und Rauchentwicklung, bei Mängeln der Nachtspeicherheizung und mangelhafter Isolierung, bei teilweisem Ausfall der Warmwasserversorgung, bei Entziehung der Nutzung von Waschküche und Trockenraum, wenn der Keller nicht mehr genutzt werden kann, wenn der vertraglich vorgesehene PKW-Stellplatz nicht zur Verfügung gestellt wird, bei Entfernung der Fensterläden, wenn sich die Oberlichter wegen mangelhaftem Zustand nicht öffnen lassen, bei Musiklärm aus dem Schallplattengeschäft, bei Lärm durch eine Kinderarztpraxis, bei Lärm aus der Oberwohnung, bei Eindringen von Ruß in die Dachgeschoßwohnung bei völlig verfaultem Schlafzimmerfenster, bei bräunlicher Verfärbung des Trinkwassers, bei Abblättern der Farbe und Verschmierungen im Treppenhaus, wenn der Toilettenraum ausschließlich über die Küche zu entlüften ist, bei Entstehen von Zugluft, weil die Gastherme nur unzulänglich mit Luft versorgt wird, Mäuse und Kakerlaken in der Wohnung, 7-7,5prozentiges Mietminderungsrecht bei einem Temperaturabfall von 20 % unter die vertraglich vereinbarte Durchschnittstemperatur, bei Lärmbelästigung durch einen im Haus befindlichen Waschsalon, bei Eindringen von Essengerüchen aus anderen Wohnungen durch undichten Fußboden, 5-prozentiges Mietminderungsrecht bei Überschreitung der für die Trinkwasserverordnung geltenden Grenzwerte, bei unzumutbar aufgerauhter Badewanne, die zur vertragsmäßigen Benutzbarkeit nicht mehr geeignet ist, bei Fäkalienrückfluß in die Toilette, bei nicht funktionstüchtiger Gegensprechanlage im vierten Stock, bei einem Defekt an Gegensprechanlage und Türöffner, bei Eintrübung der Isolierglasdoppelscheibe, Nachdruck und Vervielfältigung Seite 5/6
bei Lärm im Hofgelände durch Ladearbeiter eines Lebensmittelgeschäftes, -- bei Ausfall der Lüftungsanlage in der Toilette ohne andere Lüftungsmöglichkeiten, bei ständig starken Verschmutzungen von Treppenaufgängen, Fluren, Eingangstür und Fahrstuhlinnenbereich, bei Ablösen des Teppichbodens vom Untergrund, 3-prozentiges Mietminderungsrecht bei defektem Badewannenabfluß, bei undichtem Glasdach des Treppenhauses, 1-prozentiges Mietminderungsrecht die Hausbeleuchtung funktioniert nicht 0,5prozentiges Mietminderungsrecht wenn keine ordnungsgemäßen Steckdosen vorhanden sind. Kein Mietminderungsrecht Nach Entscheidung des LG Berlin kommt in folgenden Fällen keine Mietminderung in Betracht: beim Fehlen von Schlüsseln für Innentüren, bei einer nicht vollständigen Abdichtung der Fliesenverfugung im Bad, bei einem gewissen Kaltwasservorlauf aus der Warmwasserleitung, bei einer fehlenden Kachel im Bad, bei einer Raumtemperatur, die um 1 niedriger ist als vereinbart. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 6/6