Eigentums-Wohnungsmarkt boomt, Mietwohnungs-Preise stagnieren Der Wohnungsmarkt in Österreich boomt: 15.797 Wohnungsverkäufe wurden im ersten Halbjahr 2014 im Österreichischen Grundbuch verbüchert. Das sind um +20,9% mehr als im Vorjahreszeitraum 01-06 2013 und sogar um +2,5% mehr als im Rekordjahr 2012. Der Wert der im ersten Halbjahr gehandelten Wohnungen stieg dabei um 675 Mio. Euro oder +27,1% auf 3,17 Mrd. Euro. Damit macht der Wohnungsmarkt derzeit zahlen- wie wertmäßig 38,5% aller Immobilienverkäufe in Österreich aus. Der Markt für Eigentumswohnungen in Österreich bewegt sich nach der Anzahl der verkauften Wohnungen im ersten Halbjahr 2014 knapp über dem All-Time-High von 2012. Abgesehen von steigenden Eigentumswohnungspreisen hat sich in den letzten Jahren vor allem auch die Wohnungsgröße geändert. Die Preise für Eigentumswohnungen haben im Gegensatz zu Mietwohnungen und Einfamilienhäusern im Jahresvergleich nochmals angezogen, aber auch hier gibt es seit geraumer Zeit deutliche Signale einer Entspannung. Wohnungsmarkt in Wien Der mit Abstand wichtigste Eigentumswohnungsmarkt ist Wien mit beinahe einem Drittel (29,8%) aller in Österreich verkauften Wohnungen. In der Bundeshauptstadt wurden im ersten Halbjahr 4.714 Wohnungen im Grundbuch verbüchert, das sind um +27,5% mehr als im ersten Halbjahr 2013. Der Gesamtwert der in Wien gehandelten Eigentumswohnungen stieg dabei auf rund 1,2 Mrd. Euro an. Zum Vergleich: der Gesamtwert aller in Wien gehandelten Immobilien liegt bei 2,6 Mrd. Euro. Wohnungspreise in Österreich Jede 4. Wohnung kostet unter 100.000,- Euro. Die Auswertung der Kaufverträge zeigt, dass im ersten Halbjahr 2014 ein Viertel aller Wohnungen in Österreich weniger als 98.800,- Euro kosteten. Im oberen Preissegment, dem teuersten Viertel, wurden die Wohnungen um mindestens 239.000,- Euro veräußert. Der typische Preis für eine Eigentumswohnung lag österreichweit bei 173.931,- Euro. Wohnungen werden kleiner. Ein weiteres Phänomen ist die Tatsache, dass die Wohnungen statistisch gesehen kleiner werden, nämlich um -5,4% im Bundesschnitt. Eine im ersten Halbjahr 2013 verkaufte Wohnung hatte statistisch noch 77,5 m² Wohnfläche, heuer dagegen nur mehr 73,3 m².
Gründe dafür dürften u.a. die höheren Wohnungskosten und die weiterhin steigende Anzahl an Single-Haushalten sein. Wien In der Bundeshauptstadt wurde die Hälfte aller im ersten Halbjahr 2014 verbücherten Wohnungen mit Preisen zwischen 2.564,-/m² und 4.213,-/m² gehandelt. Bei einem Viertel aller Wohnungen kostete der Quadratmeter weniger (als 2.564,-/m²) und bei einem Viertel mehr (als 4.213,-/m²). Die typischen Quadratmeterpreise liegen wie erwartet am höchsten in Wien 1, nämlich bei 8.104,- Euro, aber überraschenderweise um -14,6% unter dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Aber immerhin: Jeder 4. Wohnungs-Quadratmeter kostete im ersten Wiener Gemeindebezirk trotzdem noch mehr als 11.195,- Euro. Auf den Rängen der teuersten Wiener Wohnbezirke folgen die Josefstadt, Döbling und der Bezirk Neubau. Simmering liegt mit 2.053,- Euro am günstigeren Ende der Quadratmeterpreis-Skala, gefolgt von Favoriten mit 2.368,- Euro und Rudolfsheim-Fünfhaus mit 2.404,- Euro. Der durchschnittliche Preis für eine Wohnung im ersten Bezirk lag bei 802.809,- Euro und damit um -7,2% unter dem Vorjahr. Billiger wurden die Wohnungen auch in Simmering und Währing um jeweils -12,2%, in Wieden um -4,7% und in Hietzing um -0,9%. Während u.a. in der Josefstadt, in Ottakring, Floridsdorf, Neubau und Liesing zweistellige Zuwächse zu verzeichnen waren, gab es in Margarethen mit +9,2%, in Mariahilf mit +8,7%, in Penzing mit +9,8% und in Rudolfsheim-Fünfhaus mit +4,4% einstellige Preiserhöhungen. Die teuerste Wohnung, die im ersten Halbjahr 2014 verkauft wurde, befindet sich übrigens in 1070 Wien. Ein Penthouse mit über 330 m² Wohnfläche und 5 Terrassen zu einem Kaufpreis von über 8 Mio. Euro. Burgenland In den Bezirken Eisenstadt (Stadt und Umgebung), Mattersburg und Neusiedl finden sich 80% der burgenländischen Wohnungskäufe des ersten Halbjahres 2014. In Eisenstadt bzw. Eisenstadt-Umgebung kostete eine Wohnung typischerweise 83.448,- Euro, in Mattersburg 56.487,- Euro und in Neusiedl 132.886,- Euro. Der Landesschnitt lag bei 78.845,- Euro und damit um -5,3% unter dem Vorjahr. Kärnten Auch in Kärnten ist der Markt für Wohnungen lokal sehr begrenzt: 781 der 940 im ersten Halbjahr 2014 gehandelten Eigentumswohnungen befinden sich in den Bezirken Klagenfurt
(Stadt), Villach Stadt und Land bzw. Spittal. Die Wohnungspreise liegen in der Landeshauptstadt bei 156.030,- Euro, das sind +6,6% zum Vorjahreszeitraum. In Stadt und Land Villach kostete eine Eigentumswohnung typischerweise 145.224,- Euro und im Bezirk Spittal 172.947,- Euro. Die typische Kärntner Wohnung kostete im Bundesland-Schnitt im ersten Halbjahr 2014 149.682,- Euro, das sind um +8,8% mehr als im Vorjahr. Niederösterreich 352 Eigentumswohnungen wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 2014 im Bezirk Mödling gehandelt, sie kosteten beinahe exakt wie im Vorjahr im Schnitt 170.412,- Euro. Im Bezirk Baden lag der typische Kaufpreis der 285 Eigentumswohnungen bei 158.427,- Euro, also um +6,8% über 2013. Wien-Umgebung war der Menge nach mit 175 Transaktionen der drittstärkste Bezirk. Der Durchschnittspreis lag dabei um +3,8% höher als im Vorjahr, nämlich bei 175.451,- Euro. Während in der Landeshauptstadt eine Wohnung 88.165,- Euro kostete, lag der Preis im Bezirk St. Pölten bei 82.411,- Euro. Die günstigsten Wohnungs-Bezirke sind Lilienfeld mit 44.490,- Euro, Waidhofen/Th. mit 59.025,- Euro, Horn mit 60.565,- Euro und Gmünd mit 67.128,- Euro. Oberösterreich Die meisten Wohnungen wurden im ersten Halbjahr 2014 in Linz verkauft, nämlich 488. Das sind um drei Viertel mehr als im Vorjahreszeitraum. Der typische Preis lag in Linz bei 197.955,- Euro, die typische Größe bei 70 m². Im Bezirk Gmunden gingen 228 Wohneinheiten über den Ladentisch, +28% mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres und zwar statistisch gesehen um 148.915,- Euro. Vöcklabruck folgt mit 171 verkauften Eigentumswohnungen, ein Drittel mehr als in der Vergleichsperiode. Linz-Land und Wels (Stadt+Land) verzeichneten 168 und 165 Wohnungsverkäufe. Diese 5 Bezirke bewegen immerhin 70% des oberösterreichischen Wohnungsmarktes. Bundesland Salzburg billiger Mit 40% aller Wohnungsverkäufe dominiert die Stadt Salzburg natürlich das Geschehen im Bundesland: 614 der 1.487 Salzburger Wohnungsverkäufe fanden im ersten Halbjahr 2014 in der Festungsstadt statt. Der Preis in der Stadt lag bei 203.441,- Euro und damit um +4,6% höher als im Vorjahr. Das ist, wenn man auf die letzten Jahre zurückblickt, beachtenswert gering. Salzburg-Umgebung ist mit 307 Transaktionen für rund 20% der verkauften Wohnungen im Bundesland verantwortlich Durchschnittspreis: 187.850,- Euro. Mengenmäßig knapp dahinter ist der Pinzgau mit 289 Wohneinheiten. Der typische
Wohnungspreis in und um Zell am See lag bei 196.851,- Euro und damit deutlich unter dem Vorjahresvergleichswert. Dass sich dies auf die Bundeslandwerte auswirkt ist klar: 192.649,- Euro pro Salzburger Wohnung und damit um -5,2% billiger als ein Jahr zuvor. Die Steiermark Steigende Wohnungsverkäufe und steigende Wohnungspreise: Die Grüne Mark liegt im ersten Halbjahr 2014 über dem Vorjahreszeitraum und über dem Rekordjahr 2012. Graz plus Graz-Umgebung machen zwei Drittel der Wohnungsverbücherungen in der Steiermark aus: Insgesamt 1.536 der 2.264. Die Preise für Eigentumswohnungen liegen mit 136.489,- Euro in Graz und 137.578,- Euro in Graz Umgebung knapp beisammen. Der Markt ist voll in Schwung: +55% mehr Verbücherungen, die Preise hingegen haben im Vergleich zu den Vorjahren nur moderat angezogen: +5,1% in der Stadt und +2,7% im Umland. Den Jahrespreisvergleich in die Höhe getrieben haben die Bezirke Bruck-Mürzzuschlag, Liezen, Murtal und vor allem Leibnitz. Aktuell kostet eine Wohnung in der Steiermark statistisch 122.645,- Euro. Tirol Nur 4 Wohnungen weniger als im Vorjahreshalbjahr, das ist die Tiroler Bilanz der Wohnungsverbücherungen 1-6/2014, wohl unerheblich bei 1.694 verkauften Wohnungen insgesamt, 899 davon in Innsbruck und Innsbruck-Land. Das Mengen-Minus von -15% in der Stadt schmerzt natürlich mehr als die -1,3% am Land. Die Preise sind mit +7,9% (Stadt) und +7,2% (Land) noch einmal gestiegen. Dämpfend auf den Landeswert wirken die Preisrückgänge im Bezirk Schwaz, die Preisstagnation in Osttirol und die unterdurchschnittlichen Steigerungen in den Bezirken Kufstein und Reutte. Die Bezirke mit den meisten Wohnungskäufen und ihre Preise: Innsbruck-Land mit 197.710,- Euro, Innsbruck-Stadt mit 207.341,- Euro, Kitzbühel mit 302.084,- Euro, Kufstein mit 160.930,- Euro und Schwaz mit 174.263,- Euro. Vorarlberg Die Durchschnitts-Wohnungspreise in den Vorarlberger Bezirken sind so knapp beisammen wie in keinem anderen Bundesland: nur 2,5% Preisunterschied zwischen dem billigsten und dem teuersten Wohnbezirk: Zwischen dem billigsten Bezirk, Bregenz (196.289,- Euro) und dem teuersten Bezirk, Feldkirch (201.094,- Euro) liegen die Wohnungspreise im Ländle. Der Bundeslandwert für Wohnungspreise in Vorarlberg lag im ersten Halbjahr 2014 bei 197.791,- Euro, die Steigerungsrate bei +4,6%.
Wohnungspreis-Prognose aus dem Internet Ein interessanter Indikator für die allernächste Zukunft ist das Immobilien-Angebot im Internet: Nicht so sehr die geforderten Preise an sich, sondern die Anzahl der Angebote und die Veränderung der dafür geforderten Preise im Zeitverlauf. RE/MAX analysiert im RE/MAX Web-Radar nicht nur das Angebot einer einzigen Immobilienplattform, sondern das komplette Angebot im Internet. Die Grunddaten dazu kommen von Imabis Roland Schmid. Damit wird der im Internet sichtbare Immobilien-Markt nahezu lückenlos erfasst und es werden sowohl die Immobilien, die über Makler, Bauträger oder Genossenschaften angeboten werden als auch die von Privatanbietern, abgebildet. Das RE/MAX Web Radar zeigt für Eigentumswohnungen eine Steigerung der Angebotspreise pro Quadratmeter vom 2. Quartal 2013 zu 2014 von nur +1,9%. Die Anzahl der im Internet angebotenen Wohnungen ist hingegen um mehr als 25% gestiegen. Im Mietwohnungsbereich, der ja naturgemäß im Grundbuch nicht erfasst werden kann, sind Internet-Daten eine der wenigen Krücken: Demzufolge hat die Anzahl der in Österreich angebotenen Mietwohnungen um beinahe ein Viertel (Q2/2013 zu Q2/2014) zugenommen. Die im Internet angebotenen Preise für Mietwohnungen blieben im Österreich-Schnitt hingegen weitgehend konstant das gilt übrigens auch für Mietwohnungen in Wien (+0,1%). Die aktuelle Marktsituation mit einem deutlich größeren Wohnungsangebot und einer rückläufigen Nachfrage bedeutet für die Wohnungsanbieter, dass die Zeit der Preissprünge nach oben weitgehend vorbei ist.