Verwaltungsvorschriften über die vorzeitige barwertige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen im Sozialen Wohnungsbau AD-Rückzahlungsvorschriften 2011 Vom... Stadt IV A 22 Telefon: 90139 4763 oder 90139 0, intern 9139 4763 Aufgrund - 3 Absatz 3 des Gesetzes über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin WoG Bln) vom 1. Juli 2011 (GVBl. S. 319), - 6 Absatz 2 Buchstabe a und b des Gesetzes über die Zuständigkeiten in der allgemeinen Berliner Verwaltung (Allgemeines Zuständigkeitsgesetz AZG) in der Fassung vom 22. Juli 1996 (GVBl. S. 302, 472), zuletzt geändert durch 4 Binnenmarktinformationsgesetz vom 8. Juli 2010 (GVBl. S. 361), - 5, 17 Absatz 2 des Gesetzes über die Errichtung der Investitionsbank Berlin als rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts (Investitionsbankgesetz IBBG) vom 25. Mai 2004, zuletzt geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 3. Februar 2010 (GVBl. S. 45), wird im Einvernehmen mit der Senatsverwaltung für Finanzen bestimmt: 1. Regelungsinhalt Die Verwaltungsvorschriften regeln Konditionen und Verfahren zur Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen einschließlich der Bestimmung der Miethöhe und des Zeitraumes für ein Barwertangebot. Diese Regelungen gelten bei Wohngebäuden, die in den Wohnungsbauprogrammen ab 1972 mit öffentlichen Mitteln in Form von Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüssen gefördert wurden. Sie gelten nicht bei Wohngebäuden, die ab dem Wohnungsbauprogrammjahr 1989 mit Baudarlehen der Investitionsbank Berlin sowie ergänzenden Aufwendungsdarlehen gefördert wurden, sowie bei Wohngebäuden, die vor dem Wohnungsbauprogramm 1972 mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden. 2. Berechtigte Berechtigt zur barwertigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens nach Nummer 1 ist die/der Verfügungsberechtigte des geförderten Objektes sowie deren/dessen Bevollmächtigte/r. 1
3. Rückzahlungsvoraussetzungen Voraussetzungen für die barwertige Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens sind a) der Nachweis der Verfügungsberechtigung für das geförderte Objekt sowie das rückzahlbare Aufwendungsdarlehen, b) die Vereinbarung eines Rückzahlungsstichtages mit der Investitionsbank Berlin (IBB), welcher vor dem 31. Dezember 2013 liegen muss. Der vereinbarte Rückzahlungsstichtag ist das maßgebliche Datum für die Berechnung des zu zahlenden Barwertbetrages, c) der auf der Grundlage dieser Verwaltungsvorschriften ermittelte Rückzahlungsbetrag, d) der Abschluss des Kooperationsvertrages nach 4 Wohnraumgesetz Berlin mit der für das Wohnen zuständigen Senatsverwaltung. 4. Barwertberechnung 4.1. Definition des Barwertes des Aufwendungsdarlehens Der Barwert des Aufwendungsdarlehens ist der auf den Rückzahlungsstichtag abgezinste Wert der planmäßigen Leistungsraten (Zins und Tilgung zuzüglich Verwaltungskostenbeitrag der IBB). 4.2. Grundlagen Die Barwertberechnung basiert auf folgenden Grundlagen: a) Gefördertes Objekt: Die/der Verfügungsberechtigte hat das Objekt, für welches die Barwertablösung beantragt wird, eindeutig zu bezeichnen. b) Valutawert des abzulösenden Aufwendungsdarlehens zum Rückzahlungsstichtag: Für sämtliche abzulösende Aufwendungsdarlehen ist deren Valutastand zum Rückzahlungsstichtag maßgeblich. c) Die/der Verfügungsberechtigte wählt einen Rückzahlungsstichtag, welcher vor dem 31. Dezember 2013 liegen muss. Dieser ist das maßgebliche Datum für die Berechnung des zu zahlenden Barwertbetrages. Der Antrag auf Barwertablösung muss sechs Monate vor Rückzahlungstermin bei der IBB vorliegen. d) Zins- und Tilgungsplan für die planmäßige Bedienung des Aufwendungsdarlehens: Das in den jeweils geltenden Anschlussförderrichtlinien festgelegte Verfahren für die Ermittlung des Überschusses zur Bedienung der Aufwendungsdarlehen der Wohnungsbauprogramme ab 1972 gilt weiter. 2
Folgende jeweils maßgeblichen Anschlussförderungsrichtlinien finden jeweils Anwendung: - Wohnungsbauprogrammjahre 1972 bis 1976: AnschlußförderungRL 1988 vom 20. Mai 1988 (Amtsblatt für Berlin Nr. 26 vom 3. Juni 1988, Seiten 825 bis 827) - Wohnungsbauprogrammjahre 1977 bis 1981: AnschlußförderungRL 1993 vom 26. Oktober 1993 (Amtsblatt für Berlin Nr. 63 vom 30. Dezember 1993, Seiten 3922 bis 3925) - Wohnungsbauprogrammjahre 1982 bis 1986: AnschlußförderungRL 1996 vom 3. Dezember 1997 (Amtsblatt für Berlin Nr. 12 vom 3. Juni 1998, Seiten 926 bis 929) e) Danach ergibt sich die Höhe der Leistungsraten für die Aufwendungsdarlehen aus dem Überschuss von Einnahmen aus der vertraglich vereinbarten Verpflichtungsmiete abzüglich den nach der II. Berechnungsverordnung zulässigen Ansätzen für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall, Eigenkapitalverzinsung und Abschreibung der Baukosten. Sofern die jeweils maßgeblichen AnschlussförderungRL Festlegungen enthalten, welche von den Ansätzen der II. Berechnungsverordnung abweichen, so gilt das in den AnschlussförderungRL Geregelte. Dieser Überschuss ist zuerst für die Bedienung von bis zu 0,5 vom Hundert p. a. Verwaltungskostenbeitrag der IBB, dann für bis zu 2 vom Hundert p. a. zur Tilgung und dann für bis zu 7 vom Hundert p. a. für die Verzinsung der Aufwendungsdarlehen zu verwenden. Ein eventuell verbleibender Restbetrag ist zur verstärkten Tilgung zu verwenden. Abweichend hiervon gilt für die barwertige Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen im Rahmen dieser Verwaltungsvorschriften Folgendes: Ergibt sich aus dem Zins- und Tilgungsplan gemäß 4.2. j), dass der Abzinsungssatz zur Ermittlung des Barwerts des Aufwendungsdarlehens den Zinssatz in Höhe von mindestens 5 vom Hundert p. a. für das Aufwendungsdarlehen erreicht hat, wird zu diesem Stichtag eine Endfälligkeit des Aufwendungsdarlehens unterstellt und entsprechend im Zins- und Tilgungsplan berücksichtigt. f) Für Objekte, die durch Bescheid der IBB oder Beschluss des Bürgschafts- und Bewilligungsausschusses einen späteren Bedienungsbeginn haben, erfolgt spätestens ab dem 36. Jahr nach Bezugsfertigkeit des Objekts bei der Berechnung der Annuität kein Ansatz laufender Aufwendungen aus der Bedienung (Zinsleistungen) der Fremdmittel. g) Abweichend von den geltenden AnschlußförderungsRL setzt bei Objekten, bei denen die Umstellung der Leistungsraten der Fremdmittel auf das Restkapital erfolgt ist, die Bedienung des Aufwendungsdarlehen ab dem Zeitpunkt ein, ab dem sich gemäß Anschlussförderungsrichtlinien ein rechnerischer Überschuss zur Bedienung des Aufwendungsdarlehens ergibt. Zinsen für Fremdmittel dür- 3
fen längstens jedoch bis zum Ablauf des 44. Jahres nach Bezugsfertigkeit angesetzt werden. h) Soweit Fremdmittel angesetzt werden, sind die Konditionen zum Zeitpunkt der Antragstellung auf Barwertablösung maßgeblich. i) Die bei Antragstellung zulässige Verpflichtungsmiete wird zur Ermittlung des Überschusses planmäßig bis zum Ende der Anschlussförderung jährlich um 0,1278 /m² Wohnfläche monatlich und danach jeweils jährlich um 0,0767 /m² Wohnfläche monatlich erhöht. j) Anhand dieser Bedingungen erstellt die IBB einen Zins- und Tilgungsplan mit halbjährlichen Zahlungsraten. k) Abzinsungssatz: Die nach Nr. 4.2. d) bis 4.2. i) errechneten Leistungsraten sind mit dem beim Datum der Antragstellung tagaktuellen Zinssatz für Hypothekenpfandbriefe mit einer Laufzeit von zehn Jahren auf den Rückzahlungsstichtag zuzüglich 80 Basispunkten auf den Barwert abzuzinsen. Der jeweils geltende Zinssatz ist im Internet unter folgender Adresse ersichtlich: (http://www.bundesbank.de/statistik/statistik_zeitreihen.php?lang=de&open=zin sen&func=row&tr=wt4624) l) Der Barwertermittlungstermin liegt sechs Monate vor dem abgestimmten Rückzahlungstermin. Der zu diesem Zeitpunkt geltende tagaktuelle Zinssatz ist Grundlage für die Barwertberechnung. m) Für noch nicht planmäßig ausgezahlte Aufwendungszuschüsse und -darlehen der Anschlussförderung wird der Barwert ermittelt und vom Rückzahlungsbetrag des Barwerts der Aufwendungsdarlehen abgezogen. n) Bei Objekten, die keine Anschlussförderung erhalten haben, wird kein Zinsund Tilgungsplan erstellt. Für die Barwertberechnung wird eine vollständige Einmalzahlung nach Ablauf des 30. Jahres nach Baufertigstellung angenommen. Für die Bestimmung des Abzinsungssatzes gilt Nr. 4.2.k) entsprechend. 4.3. Ermittlung des Barwertbetrages Die IBB ermittelt und erläutert den Barwert auf Antrag des Verfügungsberechtigten. Die/der Verfügungsberechtigte ist mitwirkungspflichtig. Über Zweifelsfragen entscheidet die IBB. 4.4. Bearbeitungsgebühr Für die erstmalige Barwertberechnung wird eine Gebühr in Höhe von 900 von der IBB erhoben. Diese wird im Falle der Barwertablösung mit dem Barwertrückzahlungsbetrag verrechnet. Für jede darauf folgende Berechnung kann die IBB eine Gebühr von 900 erheben, die nicht mit dem Barwertrückzahlungsbetrag verrechnet wird. 4
Diese Gebühr fällt auch an, wenn eine erneute Prüfung der IBB erforderlich wird, weil vom Verfügungsberechtigten nicht alle Unterlagen, die zur Ermittlung des Barwertes notwendig sind, vollständig beigebracht wurden. 5. Kooperationsvertragliche Verpflichtungen zur Miethöhe Die kooperationsvertraglich zu vereinbarende Miethöhe gemäß 3 Absatz 3 Wohnraumgesetz Berlin wird wie folgt ermittelt und festgelegt: 5.1. Zulässige Miethöhen Im Rahmen des Kooperationsvertrages nach Nr. 3. d) hat sich die/der Verfügungsberechtigte wie folgt zu verpflichten: a) Einhaltung folgender Mietobergrenzen: Wohnlage gemäß Mietspiegel Nettokaltmiete pro m² mtl. einfach 5,50 mittel 5,75 gut 6,-- b) Die Mietobergrenze gemäß Nr. 5.1. a) erhöht sich zum Beginn jeden Kalenderjahres um 1,5 vom Hundert. c) Liegt die Ist-Miete unter den Miethöhen gemäß Nr. 5.1. a) bzw. 5.1. b), so darf die Miete jährlich um 0,1278 /m² Wohnfläche jeweils zum Monat des Abschlusses des Kooperationsvertrages angehoben werden. Die Ist-Miete ist der Durchschnitt der für den Monat der Antragstellung verlangten durchschnittlichen Nettokaltmiete aller in diesem Monat vermieteten Wohnungen. Die IBB ist berechtigt, eine Prüfung der Ist-Miete vorzunehmen. Die/der Verfügungsberechtigte hat dafür der IBB alle erforderlichen Unterlagen bereit zu stellen. d) Bei Modernisierungsmaßnahmen dürfen die sich aus Nummer 5.1. a) in Verbindung mit Nummer 5.1. b) bis c) ergebenen Mietobergrenzen um den Betrag der voraussichtlichen Betriebskosteneinsparung erhöht werden. Weitergehende Erhöhungen auf der Grundlage einer Umlage der Modernisierungskosten sind dann zulässig, wenn mindestens 75 vom Hundert der Mietparteien des gebundenen Wohnungsbestandes dem vor Maßnahmebeginn zustimmen. Für die Umlage der Modernisierungskosten ist jeweils die Zustimmung der IBB einzuholen. e) Im Falle der Erfüllung von Modernisierungsverpflichtungen, die der/dem Verfügungsberechtigten durch Gesetz oder durch Anordnung der Bauaufsichtsbehörde rechtsverbindlich vorgegeben werden, sind abweichend von 5.1. d) die Kosten der vorgegebenen Modernisierungsmaßnahmen nach dem sich aus Gesetz oder Anordnung ergebenden Verteilungsmaßstab umlagefähig. 5
f) Die sich aus Nummer 5.1. a) bis e) ergebenden Höchstmieten gelten auch für die Neuvermietung von Wohnungen, die weiterhin den öffentlichen Wohnungsbindungen unterliegen. g) Abweichend von Nummer 5.1. a) kann sich die/der Verfügungsberechtigte bei Objekten, die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen sind, verpflichten, als Mietobergrenze den Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete des jeweils geltenden Mietspiegels einzuhalten. h) 6. Belegungsbindungen a) Bei abweichenden Vereinbarungen gemäß 6 Absatz 2 Satz 2 WoG Bln ist das zuständige Bezirksamt zu beteiligen. b) Die Belegungsbindungen sind grundbuchlich an nachbereiter Stelle zu sichern. 7. Abzug vom Barwert gemäß 2 Absatz 2 Wohnraumgesetz Berlin a) Ist die nach Nummer 5.1 kooperationsvertraglich vereinbarte Miete im Objekt niedriger als die Verpflichtungsmiete, so erhält die/der Verfügungsberechtigte einen Abzug von dem nach Nummer 4 ermittelten Barwert. b) Der Abzug vom Barwert beträgt für Objekte aus den - Wohnungsbauprogrammjahren 1972 bis 1976: Je 1 vom Hundert Mietsenkung ergeben einen Abzug vom Barwert in Höhe von jeweils 1 vom Hundert, - vom Wohnungsbauprogrammjahr 1977 an: Je 1 vom Hundert Mietsenkung ergeben einen Abzug vom Barwert in Höhe von jeweils 2 vom Hundert. c) Der Abzug beträgt maximal 10 vom Hundert. 8. Verfahren 8.1. Vorverfahren durch die IBB a) Die/der Verfügungsberechtigte stellt bei der IBB einen Antrag auf barwertige Rückzahlung der gewährten Aufwendungsdarlehen. b) Die/der Verfügungsberechtigte legt einen Rückzahlungsstichtag fest, welcher vor dem 31. Dezember 2013 liegen muss. Dieser ist das maßgebliche Datum für die Berechnung des zu zahlenden Barwertbetrages. Der Antrag auf Barwertablösung muss sechs Monate vor Rückzahlungstermin bei der IBB vorliegen. 6
c) Die IBB ermittelt den Valutawert des abzulösenden Aufwendungsdarlehens zum Rückzahlungsstichtag. Die IBB erstellt einen Zins- und Tilgungsplan und ermittelt den objektbezogenen Barwert. d) Die IBB erläutert der/dem Verfügungsberechtigten das Berechnungsergebnis und führt mit dieser/diesem Abstimmungen zur Miethöhe und ggf. möglichen Abschlägen vom Förderbarwert aufgrund von Mietverzichten durch. e) Werden Abweichungen hinsichtlich der Freistellung von den Belegungsbindungen vom Grundsatz nach Nummer 6 getroffen, führt die IBB hierzu Abstimmungen mit dem jeweils zuständigen bezirklichen Wohnungsamt durch. f) Die IBB bereitet einen Vertrag mit den getroffenen Absprachen vor und übergibt diesen der/dem Verfügungsberechtigten zur Unterzeichung. 8.2. Vertragsabschluss a) Nach Unterzeichnung reicht die/der Verfügungsberechtigte den Vertrag in zweifacher Ausfertigung zur Unterzeichnung bei der für das Wohnen zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ein. b) Die/der Verfügungsberechtigte schließt mit dem Land Berlin - vertreten durch die für das Wohnen zuständige Senatsverwaltung - einen Kooperationsvertrag nach 4 Wohnraumgesetz Berlin. Der Vertrag enthält folgende notwendige Festlegungen: - genaue Bezeichnung des Objekts/Grundstücks mit Anzahl der Wohnungen - genaue Bezeichnung der Aufwendungsdarlehen mit Angaben zu den bisher erteilten Bewilligungsbescheiden - Höhe des Barwerts - den spätesten Termin der Rückzahlung durch die/den Verfügungsberechtigten - Festlegungen zur Miethöhe und Mietentwicklung - Festlegungen zu den künftigen Belegungsbindungen bzw. zu den Freistellungen - Festlegungen zum Ende der Eigenschaft öffentlich gefördert - Festlegungen zur dinglichen Sicherung der eingegangenen Verpflichtungen c) Für Objekte ohne Anschlussförderung soll die Verpflichtung zur Rückgabe der Landbürgschaft in den Kooperationsvertrag aufgenommen werden, sofern dies im Einzelfall nach Prüfung durch die IBB verlangt werden kann. d.) Die/der Verfügungsberechtigte schließt mit der IBB einen Änderungsvertrag über das zur vorzeitigen Rückzahlung vorgesehene Aufwendungsdarlehen. Hierin wird festgelegt, dass die/der Verfügungsberechtigte einen Betrag in Höhe des festgestellten Förderbarwerts bis zu dem vereinbarten Rückzahlungstermin an die IBB zurückzahlt. 7
8.3. Rückzahlung des Barwerts a) Die/der Verfügungsberechtigte zahlt den Barwert spätestens zum vereinbarten Termin. b) Kommt die/der Verfügungsberechtigte mit der Zahlungsverpflichtung in Verzug, richtet sich die Höhe der dann entstehenden Verzugszinsen nach 288 BGB. c) Der Vertrag gemäß Nr. 8.2 wird ohne gesonderte Kündigung unwirksam, sofern der Barwert sechs Monate nach dem vereinbarten Zahlungstermin nicht vollständig gezahlt wurde. 9. Schlussbestimmung Über Ausnahmen von diesen Verwaltungsvorschriften entscheidet die für das Wohnen zuständige Senatsverwaltung. Soweit Ausnahmen von diesen Verwaltungsvorschriften finanziell bedeutsame Auswirkungen haben, entscheidet hierüber die für das Wohnen zuständige Senatsverwaltung im Einvernehmen mit der Senatsverwaltung für Finanzen. 10. Geltungsdauer Diese Verwaltungsvorschriften treten am Tage nach ihrer Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin in Kraft; sie treten mit Ablauf des 31. Dezember 2013 außer Kraft. 8