Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen: Zu 2: Ersterwerb: Als Ersterwerb gilt der erste Übergang des Eigentums an neuerrichteten Wohnhäusern, Wohnungen und damit verbundenen Tiefgaragenplätzen vom Errichter auf den Förderungswerber, sofern dieser innerhalb von drei Jahren ab Erteilung der baubehördlichen Benützungsbewilligung erfolgt, bei Mehrwohnungshäusern ab Erteilung der ersten Teilbenützungsbewilligung. Zu 3: Flachbau: Doppelhäuser müssen eine bauliche Verbindung bilden. Als Grundstück gilt die Liegenschaft, auf der die Wohnanlage errichtet wird, abzüglich der geplanten Grundabtretungen für Straßen und Gehwege sowie abzüglich der Privatstraßen (einschließlich Wegdienstbarkeiten), die nicht der Erschließung der Liegenschaft dienen. Bei einem Grundstück, das auf allen Seiten von verbauten Liegenschaften umschlossen ist oder dessen besondere Form eine Verbauung von 400 m 2 Grundfläche nicht zulässt, kann der angeführte Wert um höchstens 10 % überschritten werden. Wohnung: Wohnung ist eine zur ganzjährigen Benützung durch Menschen geeignete, baulich in sich abgeschlossene Einheit, die mindestens aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht und deren Nutzfläche nicht weniger als 30 m 2 beträgt. Zu 4 (1) Zif. 4: Aufenthalt in Vorarlberg: Diese Regelung gilt nicht, wenn der Förderungswerber für eine inländische Firma im Ausland bzw. einem anderen Bundesland Österreichs tätig war oder zu Studienzwecken das Ausland bzw. ein anderes Bundesland Österreichs besuchte. Zu 4(2) Zif. 1: Grundstückspreise: Vor dem Erwerb eines Baugrundes für Wohnanlagen mit mehr als zwei Wohnungen sind die Bauträger verpflichtet, Kontakt mit der Landesstelle für Wohnbauförderung aufzunehmen, wenn der Quadratmeter-Preis des angebotenen Baugrundes hinsichtlich seiner Angemessenheit im Sinne der Wohnbauförderungsvorschriften zu Bedenken Anlass gibt. Können diese Bedenken von der Wohnbauförderungsabteilung über Erhebungen des ortsüblichen Preises vergleichbarer Grundstücke in derselben Gemeinde nicht zerstreut werden, ist die Preisangemessenheit durch eine Gutachterkommission als beratendes Organ beurteilen zu lassen und danach die Förderungsentscheidung zu treffen.
Zu 4 (1) Zif. 2: Einkommen: Als Einkommen gelten alle Einkünfte gemäß 2 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes 1988, BGBl. Nr. 400/1988, (Negativeinkünfte und Verlustvorträge werden nicht berücksichtigt) vermehrt um die bei der Einkommensermittlung abgezogenen Beträge gemäß 9, 10, 12, 18, 34, 36, 67 und 68 EStG 1988 und vermehrt um die steuerfreien Beträge gemäß 3 Abs. 1 Z. 1, 2, 4a, 5a, 5b, 9, 10 und 11 EStG 1988 und vermindert um die Einkommensteuer bzw. Lohnsteuer sowie (bei Unselbständigen) die Beiträge zur gesetzlichen Kranken-, Unfall- und Pensionsversicherung, die Wohnbauförderungsbeiträge und Kammerumlagen. Als Familieneinkommen gilt die Summe der Einkommen des Förderungswerbers und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen. Das Einkommen ist nachzuweisen: 1. bei Personen, die zur Einkommensteuer veranlagt werden, durch Vorlage des Einkommensteuerbescheides, der Bilanz sowie der Verlust- und Gewinnrechnung, 2. bei Arbeitnehmern durch Vorlage einer Lohnsteuerbescheinigung oder eines Jahreslohnzettels für das vorangegangene Kalenderjahr sowie des aktuellen Bezuges bei Einkommensänderungen. Der Förderungsgeber ist berechtigt, darüber hinausgehende Einkommens- und Vermögensunterlagen anzufordern und diese der Einkommensberechnung zugrunde zu legen. Äußerstenfalls ist jedoch die Heranziehung des Einkommensdurchschnittes der letzten 3 Jahre zur Einkommensberechnung zulässig, soferne für diesen Zeitraum auch entsprechende Arbeitsverhältnisse vorliegen. Werden die im Abs. 1 festgesetzten Einkommensgrenzen überschritten, kann natürlichen Personen für die Errichtung von Eigenheimen oder zum Erwerb von Eigentumswohnungen ein eingeschränktes Darlehen gewährt werden. Das Darlehen ist derart zu kürzen, dass es für jeweils begonnene S 1.000,-, um welche die festgelegte Einkommensgrenze überschritten wird, um ein Zehntel gekürzt wird. Beim Überschreiten der höchstzulässigen Obergrenze von S 52.000,- gilt diese Ausnahmeregelung nicht mehr. Bei der Zuweisung von gemeinnützigen Mietwohnungen werden beim Einkommen 70 %, bei Kaufanwartschaftswohnungen 80 % obiger Einkommensgrenzwerte angesetzt. Hiebei ist das Einkommen des vergangenen Kalenderjahres heranzuziehen. Zu 4 (2) Zif. 5: Kosten für die Errichtung von Wohnraum: Zu den Anschaffungskosten zählen: - Kosten der Errichtung von Wohnraum, ohne Garage, Keller, Balkon, Loggia und Terrasse. - Kosten für Gebäudeteile, die der gemeinsamen Benützung der
Bewohner dienen. - Erschließungs- und Planungskosten. Die Nutzfläche unter 1,8 m Raumhöhe wird zu 50 % berücksichtigt. Umsatzsteuer, soweit sie nicht als Vorsteuer abgezogen werden kann, zählt zu den Kosten. Keine Kosten sind Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren und Grundkosten. Eine Überschreitung der Anschaffungskostengrenzen bis zu 10 % ist unter Nachweis bei der Antragsstellung möglich, wenn besondere Bauerschwernisse vorliegen oder neue Energieträger eingesetzt werden. Der Kostenanteil von Terrassen (Bodenberührung) darf 15 %, von Balkonen, Loggien und Dachterrassen 30 %, Keller, Hausmeisterraum, Heizraum, Waschküchen und Fahrradräumen 40 %, Zivilschutz-, Jugendund Kinderspielräumen 70 % der Grenzwerte nicht übersteigen. Für PKW-Abstellplätze (offene oder überdachte Fläche) darf der Kostenanteil maximal 20 %, bei Garagen und Einstellplätzen 40 % der Grenzwerte betragen. Die Kosten für geförderte Tiefgaragenplätze dürfen nicht über S 170.000,- inkl. MWSt. liegen. Zu 5: Auszahlung des Darlehens: Das Darlehen wird nach grundbücherlicher Sicherstellung und nach Vinkulierung eienr ausreichenden Feuerversicherung in Teilbeträgen nach Maßgabe des Baufortschrittes ausbezahlt und zwar: 60 % nach der Fertigstellung des Rohbaues, 30 % nach dem Einsetzen der Fenster und Fertigstellung der Rohinstallationen für Heizung und Sanitär und der Rest nach dem Bezug des Förderungsobjektes. Bei Wohnhäusern mit mehr als fünf Wohnungen oder Heimen können bereits 30 % nach der Herstellung der Kellergleiche flüssiggemacht werden. Erforderliche Feuerversicherung: für Einfamilienhäuser und Eigenheime in verdichteter Bauweise 100 % der Anschaffungskosten, für andere Bauvorhaben 75 % der Anschaffungskosten. Förderungsdarlehen: Maßgebend zur Berechnung des Förderungsdarlehens ist jene Zahl an Objekten, die tatsächlich errichtet und von förderungswürdigen Personen oder Familien bezogen werden. Eigenheime und Doppelhäuser werden nur mit dem Fixsatz von S 4.200,- je m 2 Nutzfläche gefördert, wenn die Bauliegenschaft von den Eltern des Antragstellers erworben bzw. übergeben wurde und diese gleichzeitig an deren Liegenschaftsbesitz grenzt. Wohnhäuser ab drei Wohnungen oder ab drei Reihenhäusern werden auch nach Abs. 1 lit. c) gefördert. Bei Wohnhäusern in verdichteter Bauweise ist die erhöhte Förderung zurückzuzahlen, wenn durch späteren Grunderwerb die zulässige Grundstücksfläche je Gebäude überschritten wird.
Nutzfläche: Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung einschließlich geschlossener Glasveranden (Wintergarten, verglaste Balkone) abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Nicht zur Nutzfläche zählen Bodenflächen, über denen die lichte Raumhöhe geringer als 1,80 m ist; Treppen, offene Balkone und Terrassen; Kellerräume; Dachbodenräume, welche nicht beheizt werden und deren Belichtung höchstens 6 % der Bodenfläche, welche eine Raumhöhe über 1,80 m aufweist, beträgt; Windfänge, die eine Fläche von 8 m 2 einschließlich WC und/oder Garderobe nicht übersteigen und Schleuse zwischen Haustür und Wohnungstür sind; Nebenräume (Büro, Atelier etc.), die nur vom Windfang aus betretbar sind und sonst keine Verbindung zur Wohnung haben. Nutzflächenzahl: Nutzflächenzahl ist die Relation zwischen Gesamt-Nutzfläche und Nettogrundfläche. Nutzflächenzahl = 100 x Gesamtnutzfläche: Nettogrundfläche Die Gesamtnutzfläche ergibt sich durch Addition der Nutzfläche der einzelnen Wohnungen, wobei der Nutzflächenbegriff im obigen Sinne zugrundezulegen ist, sowie der Hauptwidmung Gewerbe, ohne Neben- und Lagerräume. Die Nettogrundfläche ist jener Teil des Baugrundstückes, der hinter der bestehenden oder geplanten Straßenlinie liegt. Grundflächen, die im Flächenwidmungsplan nicht als Bauflächen ausgewiesen sind, Wald sowie Privatstraßen, die auch der Erschließung anderer Grundstücke dienen, zählen nicht zur Nettogrundfäche. Wird im landwirtschaftlichen Gebiet nur ein roter Punkt als Baufläche gewidmet, kann eine erhöhte Förderung nur ausgeschüttet werden, wenn die tatsächliche landwirtschaftliche Nutzung bis zum Objekt reicht. Bei der Ermittlung der Nutzflächenzahl kann pro Wohnung eine maximale Wohnnutzfläche von 130 m 2 bzw. bei entsprechender Personenanzahl (ab 6 Personen) oder Rollstuhlfahrer von 150 m 2 angenommen werden. Zu 6: Bei geförderten Dienstnehmerwohnungen besteht für den Mieter nach Pensionierung ein zweijähriges Wohnrecht und bei sonstigen Vertragsauflösungen durch den Dienstgeber ein halbjähriges Wohnrecht weiter. Zu 9: Ökologischer Wohnbau: Energiesparhaus: Voraussetzung für die Zusatzförderung sind außerdem folgende Kriterien: a) Der Wirkungsgrad bei der Umsetzung der Energie (Jahresnutzungsgrad des Heizkessels, Arbeitszahl der Wärmepumpe); b) der Bereitstellungsaufwand für die verwendete Energieform
(Primärenergieeinsatzfaktor); c) die Umweltbelastung durch die Emissionen der Wärmeerzeuger (Emissionsfaktor); d) der Aufwand bei der Warmwasserbereitung. Die genannten Faktoren ergeben zusammen mit dem Heizenergiebedarf die maßgebliche Bewertungszahl, welche folgende Werte nicht übersteigen darf: a) bei einem Einfamilien- und Reihenhaus 100 und b) bei einem Mehrwohnungshaus 105. Wird der Heizenergiebedarf ausschließlich mit dem eneuerbaren Energieträger Biomasse (Holz) abgedeckt, kann die Bewertungszahl um 15 Punkte angehoben werden. Die zur Antragstellung maßgeblichen technischen Auskünfte erteilt das Energieinstitut in Dornbirn und die regionalen Energieberatungsstellen. Die Förderungszusage kann erst bei Bestätigung des Energieinstitutes über den Heizenergiebedarf gemeinsam mit der Zusage für ein Neubauförderungsdarlehen ausgestellt werden. Weitere ökologische Kriterien: Für die Erreichung des erhöhten Satzes von ökologischen Wohnbauten ist maßgeblich, dass bei der Kategorie Ressourcenverbrauch (R) und bei den Kategorien Umweltbelastungen (E), Langlebigkeit (L) und Innenraum (N) mindestens 10 Maßnahmen umgesetzt werden. Im Bereich Ressourcenverbrauch sind angesprochen die Materialien (keine FCKW- HFKW-haltigen Materialien, keine PUR-, PIR-Schaumstoffe, keine PVC- und halogenhaltigen Materialien, regionale Baumaterialien), die Fläche (Nutzflächenzahl größer als 32,4, Bodenversiegelung der Außenanlage max. 5 m² je Wohneinheit), die Energie (Haushaltsgeräte der Energieeffizienzklasse A, Energiesparlampen) und das Wasser (wassersparende Armaturen und Wasserspartoilette, Regenwassernutzung). Weitere Parameter sind die Umweltbelastungen (CO 2 -Emissionen, Abwasser), Langlebigkeit (Nutzfläche und Materialien, Recycling). Dazu kommt der Bereich Innenraum (Luftqualität und andere Innenraumaspekte). Die Bearbeitung erfolgt parallel zur Förderung Energiesparhaus durch das Energieinstitut Vorarlberg. Die getroffenen Maßnahmen werden im Zuge der Energiesparhaus-Abnahme vor Ort und der Vorlage von Rechnungen, Lieferscheinen, Fotos etc. geprüft. Die Angaben und der Nachweis der Maßnahmen sind vom Anstragsteller beizubringen. Zu 10: Tiefgarage: Tiefgarage ist eine Sammelgarage, die zumindest 2/3 unter Terrain liegt.
Zu 11: Pfandvorrang: Ein Pfandvorrang vor dem Förderungsdarlehen ist im Grundbuch nur für ein Bank- oder Bausparkassendarlehen möglich, welches zur Finanzierung der geförderten Nutzfläche erforderlich ist. Die angemessenen Anschaffungskostengrenzen sind hiebei zu berücksichtigen. Das Förderungsdarlehen muss innerhalb von 90 % der Anschaffungskosten grundbücherlich sichergestellt sein. Bei Eigentumswohnungen ist hiebei vom Kaufpreis ohne Nebengebühren auszugehen. Verzinsung: Die Verzinsung beginnt mit der Auszahlung der ersten Rate. Die Tilgung des Darlehens kommt mit dem Ersten jenes Monats dazu, welcher dem Bezug des geförderten Objektes folgt. Für Zusagen ab dem 1.1.1996 gelten hiebei die jeweils gültigen Darlehenskonditionen. Zu 12: Wohnungsgröße - Mietentgelt: Bei größeren Mietwohnungen (4-Zimmer-Wohnungen ab 80 m 2 ) kann eine zusätzliche Abstützung des Nettokapitaldienstes erfolgen. Im Ausgleich dafür, werden in derselben Anlage die kleineren Wohnungen geringer abgestützt.