Möglichkeiten der Erhöhung der Sanierungsrate unter Berücksichtigung regionaler Rahmenbedingungen Prof. Dr. Harald Simons Dresden, 22.11.2012
empirica Politische Vorgaben Senkung Endenergieverbrauch um 20% bis 2020 Nahezu klimaneutraler Wohnungsbestand bis 2050 Erforderlich: Erhöhung der Sanierungsqualität Verdoppelung der jährlichen Sanierungsrate (1% -> 2%) 2
empirica Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierung Machbarkeit abhängig von Wirtschaftlichkeit Betriebswirtschaftliche Wirtschaftlichkeit nicht volkswirtschaftliche Wirtschaftlichkeit! Benchmark: Selbstnutzer oder Warmmietenneutralität Erträge nur durch Energiekosteneinsparung 3
Wirtschaftlichkeit / Heizkosteneinsparung? empirica Betriebskosten für Heizung und Warmwasser laut Nebenkostenspiegel (DMB, 2009) 1,09 /(m²m) Unterstellte Einsparung durch Sanierung 60% Eingesparte Energiekosten pro Jahr x 15 Jahre = maximal darstellbare Investitionssumme für rein energetische Sanierungen Warum kommen so viele andere Studien zum gegenteiligen Ergebnis? 0,65 /(m²m) 7,85 /(m²a) 117,72 /m² Quelle: Eigene Berechnung, BMB 4
Wirtschaftlichkeit / Heizkosteneinsparung? empirica Mittlerer Energieverbrauch von nicht wesentlich modernisierten Ein- und Zweifamilienhäusern 167 kwh/(m²a) Energiekosten je kwh Energiekosten vor Sanierung Unterstellte Einsparung durch Sanierung 60% Eingesparte Energiekosten x 15 Jahre = maximal darstellbare Investitionssumme für rein energetische Sanierungen Quelle: Eigene Berechnung, BMVBS 11/2012 Warum kommen so viele andere Studien zum gegenteiligen Ergebnis? 0,08 /kwh 13,36 /(m²a) 8,01 /(m²a) 120,24 /m² 5
kwh/(m²a) Ursachen der geringen Wirtschaftlichkeit - Erträge: Energieverbrauch vs. theoretischer Energiebedarf 450 400 tatsächlicher Energieverbrauch Energieeinsparung laut Energieausweis: -240 kwh 400 empirica 350 Energiebedarf laut Einzelanalysen 350 300 250 Energiebedarf laut Energieausweis 250 Energieeinsparung laut Bedarfsrechnung: - 155 kwh 255 200 tatsächliche Energieeinsparung: - 56 kwh 160 167 150 134 131 100 85 70 85 110 111 100 50 0 MFH Neubau MFH energetisch nicht wesentlich modernisiert Quelle: BMVBS (2012), IWU (div.), eigene Berechnungen Durchschnitt Wohngebäude EFH Neubau EFH energetisch gut modernisiert EFH nicht wesentlich modernisiert n=64.000 Gebäude, davon 9.400 EZFH 6
Ursachen für geringe Wirtschaftlichkeit Erträge: Nutzerverhalten Auswertung von BRUNATA für Mehrfamilienhäuser 80% der Wohnräume sind unter 21 C warm (BRUNATA) empirica Zu keinem Zeitpunkt (!) sind mehr als 30% aller Heizflächen in Betrieb Einfamilienhäuser: 2/3 aller Einfamilienhäuser sind nur (noch) von einer oder zwei Personen bewohnt. Exfamilien Hinzu kommen: Sanierungsmängel, nicht optimale Einstellung der Heizung etc. 7
Ursachen für geringe Wirtschaftlichkeit Kosten empirica Sanierungen werden im Zuge anderer Sanierungsmaßnahmen durchgeführt Dann müssen nur zusätzlichen Kosten der energetischen Sanierung angesetzt werden -> bedingt wirtschaftlich Aber (1): Trennung zwischen Voll- und Sowieso-Kosten schwierig Neue Dacheindeckung erforderlich: Unterspannbahn, Dampfbremsfolie, Aufdoppelung Sparren? Fenster: keine einfachverglasten Fenster mehr erhältlich Abluftanlage: nur Wärmetauscher? 8
Ursachen für geringe Wirtschaftlichkeit Kosten empirica Aber (2): Dann muss auch eine Sowieso-Sanierung anstehen! D.h. nur Differenzkosten nur im normalen Erneuerungszyklus / Investitionszyklus ( natürliche Sanierungsrate ) ansetzbar Außerhalb des normalen Investitionszyklus müssen dann die vollen Kosten angesetzt werden. Daraus folgt: Erhöhung der energetische Sanierungsrate über natürliche Sanierungsrate zwingend unwirtschaftlich 9
Kosten Wirtschaftlichkeit in Abhängigkeit vom Berechnungsansatz, Vollsanierung Erträge empirica Verzinsung des eingesetzten Kapitals theoretischer Energiebedarf tatsächlicher Energieverbrauch Differenzkosten 9,3% -1,0% Vollkosten 1,2% -6,3% aktuelle Sichtweise erforderliche Sichtweise Quelle: Eigene Berechnung 10
Sanierungsstau? empirica Zentrale Frage ist daher: Wird derzeit der normale Erneuerungszyklus ausgenutzt oder besteht ein Sanierungsstau? Große Hoffnungen auf Sanierungsstau Derzeit 1% (energetische) Sanierungsrate Erscheint gering, Hinweis auf Sanierungsstau? Verpasste Chancen gering Wenn Du es machst, dann mach es richtig! 11
Sanierungsstau? empirica Argument: bei 40 Jahre Lebensdauer der Bauteile müssten wir 2,5% Sanierungsrate sehen 40 Jahre aus Literaturangaben zu mittleren Lebensdauer von Außenputz 1% - Angabe bezieht sich auf Außenhülle, d.h. Wände, Decke, Fußboden An Decke und Fußboden kann kein Sanierungsstau entstehen, ebenso wenig bei Backsteingebäuden, verklinkerten Außenwänden Zudem sind die Literaturangaben zur mittleren Lebensdauer systematisch unterschätzt, eher Mindesthaltbarbeit 12
Zustand des Einfamilienhausbestandes (Selbsteinschätzung der Bewohner, EZFH) empirica 2010 2005 In gutem Zustand Teilw. renov.beduerftig Ganz renov.beduerftig Abbruchreif Quelle: Eigene Berechnung aus SOEP 13
empirica Kein Sanierungsstau! Ein- und Zweifamilienhäuser bis Baujahr 1978 nicht flächengewichtet flächengewichtet Fußboden / Kellerdecke gedämmt 24,2% 20,5% Außenwand gedämmt 35,4% 27,3% Dach / obere Geschossdecke gedämmt Heizung, mindestens Niedertemperaturkessel oder erneuerbare Energie Fenster, mindestens Isolierverglasung 68,6% 62,0% 81,3% - 95,6% - Beindruckend hoher energetischer Standard! Quelle: Eigene Berechnung auf Basis IWU 14
Begründung des hohen Standards trotz häufiger Unwirtschaftlichkeit empirica Frage der Definition (insb. Heizungsanlage) Frage nach hinreichender Effizienz Energieeinsparung bei Übergang von Niedertemperaturzu Brennwertkessel 7% - 9% (Passivhausinstitut) Folge der kontinuierlichen, kleinteiligen Sanierung bei Wohlwollen der Eigentümer Komforterhöhung! Ausnutzen des natürlichen Sanierungszyklus 15
empirica Aktivitätsrate im Wohnungsbestand (Bestandsquote) Bestandsquote* durchschnittliche Ausgabe Wohnungsbestand 62,7% 4.311 energetische Maßnahmen 15,1% 6.371 sonstige Maßnahmen 60,3% 2.887 * Anteil der Wohnungen mit mindestens einer Bestandsmaßnahme der Bewohner und Vermieter im Jahr 2010 Hinweis. Bestandsquote der Ein- und Zweifamilienhäuser: 70% mit 5.465 Quelle: Heinze GmbH 16
Zwischenfazit empirica Ein Sanierungsstau existiert nicht Sanierungsrate vielleicht niedrig im Vergleich zu politischen Zielvorgaben, nicht aber im Vergleich zum Zustand der Gebäude 17
empirica Zukünftige Sanierungsrate Anstieg unwahrscheinlich Wahrscheinlich sogar sinkende Sanierungsrate Unwirtschaftlichkeit, kaum mehr Komforterhöhungen möglich, steigende Preise für energetische Sanierungen Low-Hanging Fruits sind schon geerntet 18
Restwert empirica Erhöhung der Sanierungsrate: Förderung letzte Sanierung: 1990 100% letzte Sanierung: 1995 letzte Sanierung: 2000 letzte Sanierung: 2005 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1990 1991 Quelle: Eigene Berechnung nächste Sanierung: 2010 aktueller Sanierungsjahrgang 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Nur vorübergehend höhere Sanierungsrate! 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Sanierung mit Förderung 2020 2021 2022 2023 2024 2025 19
empirica Erhöhung der Sanierungsrate: Förderung Vorzieheffekt, kein nachhaltiger Anstieg der Sanierungsrate Da kein Sanierungsstau besteht, bedeutet eine künstliche Erhöhung der Sanierungsrate, dass vorfällig saniert werden soll Vollkosten müssen angesetzt werden! Hohe Mitnahme, da keine Unterscheidung zwischen Sowieso -Sanierung und vorfälliger Sanierung möglich Allein die Diskussion führt zu abwartender Haltung der Eigentümer 20
empirica Erhöhung der Sanierungsrate: Ordnungsrecht Gebote müssen eindeutig formuliert sein durchsetzbar sein Praktisch unmöglich Regelungsdickicht Einkommenssteuerrecht ist im Vergleich dazu trivial 21
empirica Mieter-Investoren Dilemma? Ordnungsrecht im Mietwohnungsmarkt? Eventuell einfacher als im Einfamilienhaussegment Gebote würden wohl vor allem bei einfach zu kontrollierenden Großvermietern / kommunalen Gesellschaften wirksam Auf dem Mietmarkt existiert eine dritte Partei die Mieter! Mieter-Investoren-Chance? -> Konflikt mit sozialem Wohnraumversorgungsauftrag 22
empirica Erhöhung der Sanierungsrate: Ökosteuer Ökosteuer erhöhen Effizient, schlank, flexibel Kein Vollzugsdefizit Einfache Umsetzung Aber: kein politischer Wille 23
Index 2000=100 empirica Erhöhung der Sanierungsrate: Kostensenkung 160 150 140 130 Rohrdämmung Wärmepumpe Heizkessel Brennwertkessel Dämmschicht Aluminiumfenster mit Isolierverglasung Materialkosten Baukosten insgesamt Arbeitskosten Konsumentenpreisindex 120 110 100 90 80 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Jahr Quelle: Statistisches Bundesamt 24
empirica Erhöhung der Sanierungsrate: Kostensenkung Fortschritte bei massentauglichen Produkten, nicht weiter neue Spitzenprodukte Rationalisierung notwendig, hohe Arbeitskosten Standardisierung notwendig Keinerlei öffentliche Bauforschung Kommission zur Senkung der Kosten der energetischen Sanierung analog Baukostensenkungskommission 1994 25
empirica Energiepreise und höhere Sanierungsrate Bislang zukünftig steigende Energiepreise nicht berücksichtigt Ändert sich die Vorteilhaftigkeit durch möglicherweise zukünftig steigende Energiepreise? Nein: Warten bis sowieso saniert werden muss, oder Warten bis Energiepreise gestiegen sind. Aber in keinem Fall vorauseilende energetische Sanierung. 26
empirica Regionale Differenzierung Im Grundsatz gelten alle Aussagen unabhängig vom regionalen Wohnungsmarkt In engen Märkten könnte die Mieter-Investoren-Chance größer sein. Auch in engen Märkten hat Eigentümer kein Interesse an unwirtschaftlichen Investitionen. Vorraussetzung wäre daher ein strengeres Ordnungsrecht. In Schrumpfungsregionen hingegen verbietet sich die energetische Sanierung von Gebäuden, die eine kurze Restnutzungsdauer haben, von selbst. Ordnungsrecht müsste daher regional differenziert werden. 27
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