Schriftenreihe für Forschung und Praxis der FHWien-Studiengänge der WKW 1 Energieeffizienz in der Immobilienbewertung Neue Methoden zur Bewertung der Nachhaltigkeit von Immobilien von Otto Bammer, Christian Brunner 1. Auflage Energieeffizienz in der Immobilienbewertung Bammer / Brunner schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Verlag Österreich 2012 Verlag C.H. Beck im Internet: www.beck.de ISBN 978 3 7046 6302 3 Inhaltsverzeichnis: Energieeffizienz in der Immobilienbewertung Bammer / Brunner
1. Einleitung Otto Bammer, Christian Brunner 1.1 Problemstellung Seit dem 1. Jänner 2008 ist gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz vom 3. August 2006 vorgeschrieben, dass beim Verkauf, der Vermietung oder der Verpachtung von Gebäuden und Wohnungen ein Energieausweis vorzulegen ist. 1 Seit dem 1. Jänner 2009 gilt diese Regelung auch für bestehende Bauten, deren Baubewilligung vor dem 1. Jänner 2006 erteilt wurde. 2 Eine wesentliche Zielsetzung des Energieausweises liegt im umweltschonenden Bauen und im Gebäudebetrieb. Ein umweltschonender Gebäudebetrieb und ein höherer energetischer Standard bewirken geringere laufende Energiekosten. Dadurch könnte ein höherer Wert für die Immobilie am Markt erzielt werden. In der Arbeit Welche Auswirkungen hat der Energieausweis auf die Immobilienbewertung? von Christian Brunner (diese Arbeit wurde im Jahr 2010 vom Diplomica Verlag Hamburg veröffentlicht) und der Arbeit Ansätze zur Berücksichtigung von Energieeffizienz und Nutzung von erneuerbaren Energien bei der Wertermittlung von Einfamilienhäusern und Bürobauten von Maximilian Schnaitl und Andreas Woschnagg sowie dem Endbericht zum Forschungsprojekt Neue Immo-Standards der Österreichischen Energieagentur werden Ansätze zur Berücksichtigung unterschiedlicher Gebäudequalitäten in der Immobilienbewertung dargestellt. Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig. 3 Die Daten im Energieausweis können bei ordentlicher Instandhaltung der Gebäudesubstanz und -technik als nachhaltig eingestuft werden. Im Laufe der Zeit bzw. bei nicht ordnungsgemäßer Instandhaltung der Gebäudesubstanz und -technik können die realen Daten von jenen im Energieausweis abweichen und zu falschen Ergebnissen in der Immobilienbewertung führen. 1 Vgl. EAVG: 1. 2 Vgl. EAVG: 7 (2). 3 Vgl. Richtlinie 2002/91/EG: L1/67, Artikel 7 (1).
Otto Bammer, Christian Brunner 1.2 Zielsetzung und Forschungsfragen In Zusammenführung der in Kap. 1.1 genannten drei Arbeiten soll betrachtet werden, ob der Energieausweis als Instrument zur Beurteilung der nachhaltigen Energieeffizienz einer Immobilie ausreicht. Dabei stellen sich folgende drei Fragen: 1. Welche Ansätze wurden in den beiden Arbeiten und der Forschungsarbeit für die Immobilienbewertung entwickelt? 2. Sind die Ansätze der beiden Arbeiten und der Forschungsarbeit für die Immobilienbewertung von praktischer Relevanz und umsetzbar? 3. Kann mittels der Ansätze aus den beiden Arbeiten und der Forschungsarbeit ausreichend beurteilt werden, ob eine Immobilie nachhaltig energieeffizient ist? 1.3 Grundlagen und Aufbau der Arbeit Als Grundlagen dieser Arbeit dienen die in Kap. 1.1. genannten drei Arbeiten. Durch das Herausarbeiten der Lösungsansätze der oben genannten drei Arbeiten soll dargestellt werden, ob diese in der Praxis anwendbar sind und mit welchen Problemen bei der Anwendung zu rechnen ist. Die vorliegende Arbeit gliedert sich in fünf Abschnitte. Der erste Abschnitt (Kap. 2) enthält den Endbericht zum Forschungsprojekt Neue Immo-Standards der Österreichischen Energieagentur. Im zweiten Abschnitt (Kap. 3) wird die Arbeit Ansätze zur Berücksichtigung von Energieeffizienz und Nutzung von erneuerbaren Energien bei der Wertermittlung von Einfamilienhäusern und Bürobauten von Maximilian Schnaitl und Andreas Woschnagg erläutert. Im dritten Abschnitt (Kap. 4) werden die Auswirkungen des Energieausweises auf die Immobilienbewertung von Christian Brunner und die unterschiedlichen Ansätze zur Berücksichtigung des Energieausweises in der Immobilienbewertung dargestellt. Im vierten Abschnitt (Kap. 5) wird beurteilt, ob die unterschiedlichen Ansätze in der Praxis einsetzbar sind und mit welchen Schwierigkeiten dabei zu rechnen ist. Im fünften Abschnitt (Kap. 6) wird untersucht, ob der Energieausweis ein ausreichendes Instrument zur Beurteilung der nachhaltigen Energieeffizienz einer Immobilie darstellt. Zusätzlich werden andere Aspekte zur Beurteilung der Nachhaltigkeit einer Immobilie aufgelistet. 2
2. Neue Immo-Standards Weiterentwicklung von Immobilienbewertungsmethoden zur Differenzierung von nachhaltigen Gebäuden im Wertermittlungsergebnis Susanne Geissler, Maike Groß, Martin Treberspurg, Mariam Djalili, Roman Grünner, Otto Bammer, Bernhard Lipp, Maria Fellner Das Forschungsprojekt Neue Immo-Standards wurde unter Beteiligung von Expertinnen und Experten aus den Bereichen Energie, Immobilienwirtschaft und ökologisches Bauen erarbeitet. Es wurde aus Mitteln des Klima- und Energiefonds gefördert und im Rahmen des Programms Energie der Zukunft durchgeführt. Kernteam Arbeitsgruppe Ressourcenorientiertes Bauen/Universität für Bodenkultur (BOKU): Univ.-Prof. Arch. DI Dr.techn. Martin Treberspurg, DI Mariam Djalili, DDI Roman Grünner Fachhochschule Wien, Studiengang Immobilienwirtschaft der WKW: Prof. (FH) Dr. Otto Bammer, FRICS Österreichische Energieagentur: Mag. Dr. Susanne Geissler, DI (FH) Maike Groß Österreichisches Institut für Baubiologie und -ökologie GmbH (IBO): DI Dr. Bernhard Lipp, Mag. Ing. Maria Fellner Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI): Mag. Karin Sammer WKO Immobilien- und Vermögenstreuhänder: Mag. Klaus Wolfinger
Susanne Geissler et al. Expertenbeirat SV Dr. DDipl. Sven Bienert, MRICS, Allg. beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertungen, SV Büro Dr. Bienert Prof. (FH) Dr. Margret Funk, freie Maklerin, Immobilien Dr. Margret Funk SV Heimo Kranewitter, Allg. beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertungen, Kranewitter Liegenschaftsbewertung Prof. Dr.-Ing. habil. Thomas Lützkendorf, Institut für baubezogene Energie- und Umweltforschung (IEU) Weimar DI Dr. Ronald Mischek, Dr. Ronald Mischek ZT GmbH Prof. SV DI Dr. Matthias Rant, Allg. beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Wirtschaftsingenieurwesen im Bauwesen, Sustain Consulting GmbH FH-Dozent SV DI (FH) Dr. Michael P. Reinberg, Immobilienökonom (ebs), Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertungen, MRICS, Reinberg & Partner Immobilienberatung GmbH Mag. Dr. Gerhard Schuster, Sustain Consulting GmbH Mitarbeit Maximilian Schnaitl, Absolvent Studiengang Immobilienwirtschaft der WKW Dr. Andreas Woschnagg, Absolvent Studiengang Immobilienwirtschaft der WKW 2.1 Einleitung In Mitteleuropa verbringen die Menschen etwa 90% ihres Lebens in Gebäuden. Gebäude stellen aber nicht nur einen bevorzugten Aufenthaltsort und essenziellen Wirtschaftsfaktor dar, sondern sind auch höchst umweltrelevant: Der Gebäudesektor verursacht mehr als ein Drittel der Energie- und Stoffströme und ist damit einer der maßgeblichen Verursacher des anthropogenen Treibhauseffekts und weiterer Umweltbelastungen. Die effiziente Nutzung von Energie und Materialien, der Einsatz erneuerbarer Energiequellen und nachwachsender Rohstoffe sowie die Bereitstellung eines guten Raumklimas erhalten einen zunehmend hohen Stellenwert: Gebäude sollen die gewünschten Leistungen mit möglichst wenigen Umweltbelastungen bei gleichzeitig hohem Nutzerkomfort bereitstellen. In diesem Zusammenhang ist häufig von nachhaltigen Gebäuden die Rede. Wann ist ein Gebäude nachhaltig? Gemäß der Definition nach dem Brundtland-Report muss ein Bewertungsgegenstand ökologische, ökonomische und soziale Anforderungen erfüllen, die im lokalen Kontext zu definieren sind. Die Auswirkungen dürfen derzeit und zukünftig lebende Generationen nicht 4