Was Sie beim Immobilienerwerb beachten sollten 24.03.2017 1
1. Wertvolle Hinweise für Kaufinteressenten 2. Objektprüfung 3. Kosten beim Inhalt 4. Einschätzung der Renovierungskosten 5. Allgemeines 6. Finanzierungsprüfung 7. Kaufvertrag 8. Kaufpreisfälligkeit und Treuhandabwicklung 24.03.2017 2
Was Sie beim Immobilienerwerb unbedingt beachten sollten, ganz gleich, ob es sich um ein bloßes Grundstück voller persönlicher Ideen und Hoffnungen handelt, oder um ein Ein-/ oder Mehrfamilienhaus. 24.03.2017 3
3 Prüfungen sollte Ihr Immobilienwunsch bestehen Wertvolle Hinweise für Kaufinteressenten Objektprüfung Kostenprüfung Finanzierungsprüfung 24.03.2017 4
Objektprüfung Rechts- und Sachmängel Objektprüfung Objektprüfung, sorgfältige Besichtigung Mängelfrist Neubauten: Vorsicht: Ausnahme: 5 Jahre Ausschluss der Gewährleistungsansprüche des Käufers beim Verkauf von gebrauchten Objekten, kein Schadensersatzanspruch versteckte Mängel 24.03.2017 5
Baulasten Baulastenbuch der Gemeinde z.b. Baugrenzen, Baulinien, Rechte der Nachbarn Altlasten Käufer haftet nach dem Bundesbodenschutzgesetz gegenüber dem Staat für die Beseitigung der Altlasten uneingeschränkt mit seinem gesamten Vermögen z.b. Verunreinigung Erdreich, vergrabene Kriegsmunition oder Waffen 24.03.2017 6
Öffentliche Lasten Erschließungskosten und Anschlusskosten Mietverhältnis Kaufvertrag unterbricht ein bestehendes Mietverhältnis nicht. Kosten auch ohne Einzug ins Objekt z.b. Rücklagen, Instandhaltung, Hausverwaltung Einhaltung der Kündigungsfristen auch als Käufer außer der Mieter ist in Rückstand mit seinen Zahlungen 24.03.2017 7
Rechnen Sie folgenden Kosten beim Kauf einer gebrauchten Immobilie: Kosten beim Kauf einer Immobilie Erwerbsnebenkosten : 5% vom Kaufpreis an Grunderwerbsteuer ca. 2% vom Kaufpreis an Notar- und Grundbuchkosten i.d.r. 4,76% vom Kaufpreis als Maklerprovision Renovierungskosten 24.03.2017 8
Einschätzung der Renovierungskosten: Renovierungskosten zuverlässiger Handwerker Gutachterausschuss sachverständiger Architekt Wertgutachten 24.03.2017 9
Allgemeines: Allgemeines Informieren Sie sich vor Abschluss des Kaufvertrages genau über Lage, Infrastruktur und Nachbarschaft. Letztlich ist es IHRE subjektive Entscheidung, ob Ihnen die Immobilie den geforderten Preis wert ist. 24.03.2017 10
Finanzierungsprüfung Finanzierungsprüfung Sprechen Sie mit uns. Wir beraten Sie gerne auch hinsichtlich Förderdarlehen, Risikoabsicherung und alles was für Sie sonst noch wichtig ist. 24.03.2017 11
Wichtige Hinweise für den Abschluss eines Kaufvertrages: Kaufvertrag Freie Notarwahl notarielle Beurkundung wegen u.a. Schutzfunktion, unparteiisch, unabhängiger Fachmann Kaufgegenstand Bauplatz, EFH, MFH, ETW, Erbbaurecht 24.03.2017 12
Verkäufer / Käufer Besprechen Sie die Eigentumsverhältnisse und deren Auswirkungen: Alleineigentum Gemeinschaftseigentum Gesamthandsgemeinschaft 24.03.2017 13
Kaufpreis ggf. Angabe von Inventar Lastenfreistellung Verkäufer ist verpflichtet, die Immobilie frei von Belastungen Dritter zu übereignen. Grundbuchauszug Löschungsunterlagen vorlegen lassen 24.03.2017 14
Kaufpreisfälligkeit: Kaufpreisfälligkeit Termin frei wählbar, jedoch mind. 4 Wochen nach Beurkundungstermin des Vertrages. Vorsicht bei bestehenden Vorlasten oder bei bestehenden Mietverhältnissen 24.03.2017 15
Mögliche Formulierungen: vollständiger Räumung der Immobilie. Löschung der in Abt. II und III des Grundbuchs eingetragenen Vorlasten. Bestätigung, dass die zuständige Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Danach auflagenfreie Bezahlung Kaufpreis möglich. 24.03.2017 16
Treuhandabwicklung: Treuhandabwicklung Ist bei bestehenden Finanzierungen erforderlich, d.h. Kaufpreiszahlung Zug um Zug mit der Lastenfreistellung Notar oder finanzierende Bank Bestätigung erforderlich, wenn Grundschulden höher als Kaufpreis sind. 24.03.2017 17
Übergang von Nutzen und Lasten Auflassungsvormerkung Sicherung der Eigentumsübertragung 24.03.2017 18
Auflassung: Auflassung Vorliegen der schriftlichen Bestätigung des Verkäufers, dass vollständige Kaufpreiszahlung erfolgt ist Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) Vorliegen der schriftlichen Bestätigung der Gemeinde, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird 24.03.2017 19
Der Vollzug der Auflassung ist die letzte Nachricht vom Grundbuchamt. Jetzt gehört die Immobilie ganz Ihnen, auch wenn böse Zungen etwas anderes behaupten. 24.03.2017 20
Vielen Dank. Steffen Fabry Zertifizierter Immobilienberater (GGS) ImmobilienCenter Weinsberg Telefonnummer: 07132 363 17049 Steffen.fabry@spk-hn.de