Chancen und Risiken beim beim privaten Immobilienverkauf - Juristische Merkposten. Referent: Notar Timm Jenewein, Traunstein

Transkript

1 Chancen und Risiken beim beim privaten Immobilienverkauf - Juristische Merkposten Referent: Notar Timm Jenewein, Traunstein 1

2 Insbesondere diese Themen sind wichtig: Wann bin ich beim Immobilienkauf gebunden? ( 311b BGB) Was wird (mit)verkauft? (Mobiliar, Markise, Heizöl...) Ausschluss der Sachmängelhaftung und ihre Grenzen Zufallsschaden nach Abschluss des Kaufvertrages wer haftet? Wann gehen Gefahr, Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über? Wie schütze ich mich, falls der Kaufpreis nicht bezahlt wird Wer trägt die noch nicht abgerechneten Erschließungskosten? Wer haftet für die GrESt, die Kosten und Gebühren? Private Veräußerungsgeschäfte ( 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) EnEV 2014: Der Energieausweis was muss ich wissen? Anmerkungen zu Nachrüstpflichten bei Heizungsanlagen 2

3 4 Themenschwerpunkt für diesen Abend: Erst der notarielle Kaufvertrag bindet ( 311b BGB) Was wird (mit)verkauft? (Mobiliar, Markise, Heizöl...) 1. Beurkundungsgebot Ausschluss der Sachmängelhaftung und ihre Grenzen Zufallsschaden nach Abschluss des Kaufvertrages wer haftet? 2. Kaufpreiszahlung Wann gehen Gefahr, Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über? Wie schütze ich mich, falls der Kaufpreis nicht bezahlt wird 3. Sachmängelhaftung Wer trägt die noch nicht abgerechneten Erschließungskosten? Gesamtschuldnerische Haftung für die GrESt und die Gebühren 4. Energieausweis Private Veräußerungsgeschäfte ( 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) Ab : Der Energieausweis was muss ich wissen?. 3

4 Themenschwerpunkt: Erst der notarielle Kaufvertrag bindet ( 311b BGB) Was wird (mit)verkauft? (Mobiliar, Markise, Heizöl...) 1. Beurkundungsgebot Ausschluss der Sachmängelhaftung und ihre Grenzen Zufallsschaden nach Abschluss des Kaufvertrages wer haftet? 2. Sachmängelhaftung Wann gehen Gefahr, Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über? Wie schütze ich mich, falls der Kaufpreis nicht bezahlt wird 3. Kaufpreiszahlung Wer trägt die noch nicht abgerechneten Erschließungskosten? Gesamtschuldnerische Haftung für die GrESt und die Gebühren 4. Energieausweis Private Veräußerungsgeschäfte ( 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) Ab : Der Energieausweis was muss ich wissen?. 4

5 Wann ist der Verkauf/die Verkaufszusage rechtlich bindend? 311b Abs. 1 Satz 1 BGB Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. 125 Satz 1 BGB Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. 5

6 Weshalb die notarielle Beurkundung? 17 Abs. 1 BeurkG: Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. 6

7 Wer trägt die Kosten? Im Kaufvertrag wird idr vereinbart: Der Verkäufer trägt: die Kosten der Lastenfreistellung die Vollzugsgebühr des Notars Der Käufer trägt: die Kosten der Urkunde und des Vollzugs der Urkunde, der erforderlichen Genehmigungen, der Negativbescheinigung, die Katasterfortführungsgebühr, die anfallende Grunderwerbssteuer. Aber: gesamtschuldnerische Haftung des Verkäufers und Käufers 7

8 Themenschwerpunkt: Erst der notarielle Kaufvertrag bindet ( 311b BGB) Was wird (mit)verkauft? (Mobiliar, Markise, Heizöl...) 1. Beurkundungsgebot Ausschluss der Sachmängelhaftung und ihre Grenzen Zufallsschaden nach Abschluss des Kaufvertrages wer haftet? 2. Kaufpreiszahlung Wann gehen Gefahr, Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über? Wie schütze ich mich, falls der Kaufpreis nicht bezahlt wird 3. Kaufpreiszahlung Wer trägt die noch nicht abgerechneten Erschließungskosten? Gesamtschuldnerische Haftung für die GrESt und die Gebühren 4. Energieausweis Private Veräußerungsgeschäfte ( 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) Ab : Der Energieausweis was muss ich wissen?. 8

9 Kaufpreiszahlung: Risikoverteilung Verkäufer/Käufer Käuferschutz durch Fälligkeitsvoraussetzungen: zugunsten des Käufers wird einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ein Zeugnis der zuständigen Gemeinde über das Nichtbestehen/ Nichtausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts und alle sonstigen zur Abwicklung erforderlichen Genehmigungen liegen vor dem Notar liegt die Lastenfreistellungserklärung des jeweils eingetragenen Gläubigers vor Verkäuferschutz bis zur vollständiger Kaufpreiszahlung : erst dann Übergang des Eigentums auf den Käufer erst dann Übergang des Besitzrechts auf den Käufer 9

10 Der Käufer bezahlt den Kaufpreis nicht Allgemeine Handlungsempfehlungen Vorab schriftliche Finanzierungsnachweise verlangen Zutritt/Schlüsselübergabe erst nach KP-Zahlung Umbau-/Renovierungsmaßnahmen erst nach KP-Zahlung zulassen Besondere Handlungsempfehlungen Löschungsbewilligung für die eingetragene Auflassungsvormerkung Hinterlegung des Kaufpreises auf Notaranderkonto Rechtliche Handlungsmöglichkeiten bei Streitigkeiten Vertragserfüllung, Rücktritt, Schadenersatz Sprechen Sie mit einem im ImmobilienR erfahrenen Rechtsanwalt! 10

11 Themenschwerpunkt: Erst der notarielle Kaufvertrag bindet ( 311b BGB) Was wird (mit)verkauft? (Mobiliar, Markise, Heizöl...) 1. Beurkundungsgebot Ausschluss der Sachmängelhaftung und ihre Grenzen Zufallsschaden nach Abschluss des Kaufvertrages wer haftet? 3. Sachmängelhaftung Wann gehen Gefahr, Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über? Wie schütze ich mich, falls der Kaufpreis nicht bezahlt wird 3. Kaufpreiszahlung Wer trägt die noch nicht abgerechneten Erschließungskosten? Gesamtschuldnerische Haftung für die GrESt und die Gebühren 4. Energieausweis Private Veräußerungsgeschäfte ( 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) Ab : Der Energieausweis was muss ich wissen?. 11

12 Sachmängelhaftung - Risikoverteilung Ausschluss der Sachmängelhaftung Verkäuferschutz: Keine Haftung wegen Mängeln, die dem Verkäufer nicht bekannt sind ABER Käuferschutz: vor Arglist, bei Garantie und Offenbarungspflicht Verkäuferschutz: wenn ein Mangel ohne weiteres auch für den Käufer erkennbar ist, haftet Verkäufer nicht 12

13 Offenbarungspflicht bei Hausbockbefall! BGH, Urt. v : aus: Sind ihm (erg: dem Verkäufer) Mängel bekannt, die bei einer Besichtigung der Kaufsache nicht ohne weiteres erkennbar sind, so ist ein Gewährleistungsaus-schluss wegen der in der Regel dem Verkäufer zur Last fallenden Arglist unwirksam. Hier gebietet die Interessenlage einen Schutz des Käufers. aus: 13

14 Arglist lohnt nicht.! BGH, Urt. v : selbst bei einer nach objektiven Gesichtspunkten geringfügigen Pflichtverletzung kann der Käufer grundsätzlich die Rückabwicklung des [Kauf-] Vertrages verlangen, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. [ ] Wird der Abschluss eines Vertrags durch arglistiges Verhalten einer Partei herbeigeführt, so verdient deren Vertrauen in den Bestand des Rechtsgeschäfts grds. keinen Schutz. Vielmehr bleibt es bei dem allgemeinen Vorrang des Gläubigerinteresses an einer Rückabwicklung des Vertrags, ohne dass es hierzu einer weiteren Abwägung bedürfte. 14

15 Wie vermeide ich nachträgliche Mängelvorwürfe des Käufers? Keine Angaben ins Blaue gegenüber dem Kaufinteressenten Etwaige Mängel werden vorab fachmännisch behoben (Firmenrechnung unbedingt aufheben!) Mängel werden nicht verdeckt (z.b.: durch Überstreichen, Verkleidung) Ein SV-Gutachten mit Mängelfeststellung wird dem Käufer übergeben (ggf. wird das SV-Gutachten als KV-Bestandteil mit beurkundet) mit dem Käufer wird eine klare Absprache zum Mangel getroffen Diese Absprache wird in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen (z.b.: Berücksichtigung beim Kaufpreis, Mängelbeseitigungskosten, -frist) Bei größerem/längerem Renovierungsstau der Immobilie: allgemeine Formulierung im notariellen Kaufvertrag sinnvoll... 15

16 Themenschwerpunkt: Erst der notarielle Kaufvertrag bindet ( 311b BGB) Was wird (mit)verkauft? (Mobiliar, Markise, Heizöl...) 1. Beurkundungsgebot Ausschluss der Sachmängelhaftung und ihre Grenzen Zufallsschaden nach Abschluss des Kaufvertrages wer haftet? 2. Sachmängelhaftung Wann gehen Gefahr, Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer über? Wie schütze ich mich, falls der Kaufpreis nicht bezahlt wird 3. Kaufpreiszahlung Wer trägt die noch nicht abgerechneten Erschließungskosten? Gesamtschuldnerische Haftung für die GrESt und die Gebühren 4. Energieausweis Private Veräußerungsgeschäfte ( 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) Ab : Der Energieausweis was muss ich wissen?. 16

17 Was Sie zum Energieausweis wissen sollten! EnEV-Änderungen seit : Pflichtangaben bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, wenn ein Energieausweis vorliegt Vorlagepflicht bei Besichtigung Übergabepflicht nach Abschluss des Kauf-/Mietvertrages Verstoß: Bußgeld bis zu

18 Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Pflichtangaben bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, wenn ein Energieausweis vorliegt Baujahr die wesentlichen Energieträger Art des Energieausweises Energieeffizienzklasse* Endenergiebedarfs/verbrauchswert 18

19 Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Pflichtangaben bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, wenn ein Energieausweis vorliegt: Art des Energieausweises Energieeffizienzklasse* Endenergiebedarfs/verbrauchswert die wesentlichen Energieträger Baujahr und 19

20 Nachrüstpflicht bei Heizkesseln Nachrüstpflicht bei Heizkesseln, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden, und eingebaut oder aufgestellt worden sind: 2/ vor : HK sind seit unzulässig vor : HK sind nur bis zulässig nach : HK sind max. 30 Jahre zulässig Ausnahmen: s. 10 Abs. 1 Satz 4 EnEV

21 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 21