Ein fairer Ausgleich.

Ein fairer Ausgleich. Informationen für Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet Historischer Stadtkern Zittau

Luftbild des Historischen Stadtkern Zittau, 1994

Eine kleine Erinnerungsreise Heffterbau mit gleichnamigen Giebel Die Fotos zeigen Aufnahmen aus den Jahren 1991 bis 1993 von verschiedenen Bereichen des Historischen Stadtkerns Zittau. Diese Amateuraufnahmen entstanden im Rahmen von Untersuchungsmaßnahmen zum baulichen Zustand der Gebäude, Straßen, Plätze und Freiräume. Blick vom Johannisturm auf den Klosterplatz

Eine kleine Erinnerungsreise (untere) Neustadt mit Salzhaus und alter Stadtschmiede Altes Gymnasium (Johannisplatz) und Hauptsches Haus ehemalige Königlich-Sächsische Bauschule am Theaterring

Was ist ein Sanierungsgebiet? Auszug aus dem Baugesetzbuch, Zweites Kapitel, Besonderes Städtebaurecht, 136 ff BauGB: 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen [...] (2) [...] sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. [...] (4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. [...] Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. [...] Anfang der 1990er Jahre: Die Fotos der vorhergehenden Seiten zeigen deutlich, dass auch Zittau, ebenso wie andere ostdeutsche Städte, vom Verfall der Bausubstanz bedroht ist. Die Wohn-, Arbeits- und Lebensqualität bedarf einer wesentlichen Verbesserung. Um dieses Ziel zu erreichen, sind grundlegende Moderniserungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Wohn- und Geschäftsgebäude sowie die Entkernung und Begrünung der Innenhöfe erforderlich. Öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Kirchen, Verwaltungsgebäude und Museen befinden sich in einem vergleichbar schlechten Zustand. Die Qualität der Straßen und Freiräume ist dringend verbesserungs- und gestaltungsbedürftig. Sind in einer Gemeinde solche Gegebenheiten anzutreffen, hat der Gesetzgeber im Baugesetzbuch eine Regelung geschaffen, welche der Gemeinde die Möglichkeit gibt, diese sogenannten städtebaulichen Missstände zu beseitigen und die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Zur Durchführung der Maßnahmen legt die Gemeinde ein Sanierungsgebiet mit Beschluss einer Sanierungssatzung fest. Diese gesetzliche Regelung ist nicht neu und wird in vielen deutschen Städten bereits über drei und mehr Jahrzehnte erfolgreich praktiziert.

Was ist ein Sanierungsgebiet? Schematische Darstellung des Sanierungsgebietes Historischer Stadtkern Zittau Die Festsetzung des Sanierungsgebietes Historischer Stadtkern Zittau hat in den vergangenen knapp zwei Jahrzehnten für jeden sichtbare positive Entwicklungen gebracht. Nicht nur die Modernisierung- und Instandsetzung vieler privater Wohn- und Geschäftsgebäude, an welcher Sie als Eigentümer gänzlich oder hauptsächlich beteiligt waren oder sind, ist eine positive Folge dessen. Ganze Quartiere konnten durch die Neugestaltung der Straßen- und Freiräume sowie die Instandsetzung der Gemeinbedarfseinrichtungen wie Schulen, Verwaltungsgebäude, Kirchen oder Kultureinrichtungen an Attraktivität und Lebensqualität gewinnen. Und dieser Prozess ist zum heutigen Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen. Die Stadt Zittau ist darum bemüht, die begonnene Entwicklung weiter fortzusetzen. 3 142 Sanierungssatzung Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen [...]

Wieso ein Ausgleichsbetrag? Auszug aus dem Baugesetzbuch, Zweites Kapitel, Besonderes Städtebaurecht, 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers (1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentü-mer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. [...] (2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Die positive Entwicklung im Sanierungsgebiet beeinflusst auch den Wert der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke. Ein modernisiertes Objekt und eine ansprechende Umgebung erhöhen die Chancen für die Vermietung und damit den Marktwert eines Grundstücks. Deshalb hat der Gesetzgeber einen Ausgleich des Eigentümers für die durch die Sanierung bedingte Wertsteigerung vorgesehen. Um die Behebung der städtebaulichen Missstände zu erreichen, wurden viele öffentliche Maßnahmen durch die Stadt Zittau durchgeführt, welche weitgehend aus Fördermitteln finanziert wurden. Ein Blick auf die Fördermittelstatistik für den Historischen Stadtkern Zittau verdeutlicht die Dimensionen, welche zur Erreichung des heutigen Sanierungsgrades erforderlich waren. Die Ausgleichsbeträge der Grundstückseigentümer tragen zu einem Teil zur Refinanzierung der im Sanierungsgebiet eingesetzten öffentlichen Fördermittel bei. Der Einsatz öffentlicher Mittel erfolgt unter anderem auch in Erschließungsanlagen wie Straßen, Wege, Parkflächen und Grünanlagen. Grundstückseigentümer in Sanierungsgebieten werden nicht an den Kosten der Erschließungsanlagen beteiligt, da keine Beiträge durch die Gemeinde erhoben werden dürfen. Somit stellt der Ausgleichsbetrag keine zusätzliche finanzielle Belastung für die Grundstückseigentümer dar.

Ohne die gesetzlich vorgeschriebene Erhebung von Ausgleichsbeträgen würden Eigentümer in Sanierungsgebieten gegenüber Eigentümern außerhalb finanziell bevorteilt werden. Millionen 80 70 60 50 40 30 20 10 - Eingesetzte Fördermittel im "Historischen Stadtkern Zittau" 1991-2010 Eigenanteile der Stadt Zittau Finanzhilfen von Bund und Land Über 70 Mio. Euro Städtebaufördermittel sind von 1991 bis 2009 im Historischeren Stadtkern Zittau eingesetzt worden Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). (3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung [...] zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.

Was ist der Ausgleichsbetrag? Fortsetzung Auszug aus dem Baugesetzbuch, Zweites Kapitel, Besonderes Städtebaurecht, 154 Ausgleichsbetrag des Eigentümers (4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach 155 Abs. 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Der Ausgleichsbetrag ergibt sich aus der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Diese wird vom Gutachterausschuss des Landkreises Görlitz ermittelt. Der Ausgleichsbetrag wird für jedes Grundstück individuell errechnet. Dabei wird nur der Wert betrachtet, welcher sich durch die Beeinflussung öffentlicher Maßnahmen im Sanierungsgebiet und im Bereich des jeweiligen Grundstücks ergibt. Hat der Eigentümer durch eigene Aufwendungen Erhöhungen des Bodenwertes erwirkt (Modernisierungsmaßnahmen), sind diese nicht Bestandteil des Ausgleichsbetrages. Ebenso werden keine allgemeinen Bodenwerterhöhungen oder auch Bodenwertminderungen berücksichtigt. In Ausnahmefällen haben Grundstückseigentümer durch eigene Aufwendungen zu sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen beigetragen. Diese sind nach 155 Abs. 1 BauGB auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Ob und in welcher Höhe diese Aufwendungen berücksichtigt werden können, muss im Einzelfall geprüft werden. Ausgleichsbetrag Anrechnungsbeträge Endwert sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung Anfangswert Aufhebung der förmlichen Festlegung

Bodenwert (Euro/m²) Bodenwertentwicklung im Sanierungsgebiet Fiktive Entwicklung des sanierungsunbeeinflussten Bodenwertes Bekanntwerden der Sanierungsabsicht in der Öffentlichkeit Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Durchführungszeitraum der Sanierungsmaßnahme Beispielgrafik zur Bemessung des Ausgleichsbetrages Aufhebung der förmilchen Festlegung Endwert sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung Anfangswert Zeit (5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. [...] (6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.

Aktuelle Zahlen und Eindrücke Kulturhistorisches Museum Franziskanerkloster 579 Breite Straße 26 Ehem. Königlich-Sächsische Bauschule Altes Gymnasium, Johannisplatz

Einwohnerzahl Sanierungsgebiet 3.000 2.500 2.000 Einwohnerentwicklung im Vergleich zwischen Gesamtstadt und Sanierungsgebiet 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Einwohnerzahl Sanierungsgebiet Einwohnerzahl Gesamtstadt 32.000 31.500 31.000 30.500 30.000 29.500 29.000 28.500 28.000 27.500 27.000 Einwohnerzahl Gesamtstadt Alte Post, Bautzner Straße obere Neustadt (Eckbebauung Frauenstraße) Neustadt mit Salzhaus

Zum Vorteil beider Seiten Gibt es für den Grundstückseigentümer eine Möglichkeit, die Ausgleichsbetragszahlung zu einem für ihn günstigen Zeitpunkt durchzuführen? Ja. Grundsätzlich hat der Gesetzgeber die Möglichkeit einer vorzeitigen freiwilligen Ablösung des Ausgleichsbetrages vorgesehen. Wie funktioniert eine vorzeitige Ablösung? Eine vorzeitige Ablösezahlung kann entweder durch den Grundstückseigentümer oder auch von der Gemeinde initiiert werden. Besteht Einigkeit zwischen beiden Partnern, eine vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages vorzunehmen, lässt die Gemeinde die voraussichtliche sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung gutachterlich ermitteln. Dabei wird die Zeit bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahme berücksichtigt und der Ausgleichsbetrag um einen entsprechenden Abschlag gemindert. Ist eine vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages endgültig? Ja. Wird einmal eine Ablösung des Ausgleichsbetrages zwischen der Gemeinde und dem Grundstückseigentümer vereinbart, sind spätere Forderungen gegen den Grundstückseigentümer ausgeschlossen. Ein Recht auf eine anteilige Rückerstattung der Ablösesumme besteht aber ebenfalls nicht. Kann eine Ablöse- oder Ausgleichsbetragszahlung steuerlich geltend gemacht werden? Bei Vermietern werden diese Zahlungen steuerlich berücksichtigt.

Warum könnte eine vorzeitige Ablösung noch von Vorteil für den Grundstückseigentümer sein? Nicht nur die Kalkulation des Zeitpunktes der Zahlung und ein Abschlag sind für den Eigentümer von Vorteil. Ist sein Grundstück auch entsprechend der Ziele der Sanierungsmaßnahme bebaut, kann er nach Zahlung des Ablösebetrages die Entlassung aus der Sanierung beantragen. Wird dieser zugestimmt, kommt es zur Löschung des Sanierungsvermerkes im Grundbuch. Die als Ablösezahlungen der Gemeinde zugeführten Einnahmen kann diese entsprechend den gesetzlichen Vorschriften wieder der jeweiligen Sanierungsmaßnahme zuführen. Die Gemeinde erhält somit zusätzliche liquide Mittel für die weitere Aufwertung des Wohnumfeldes. Zum Vorteil beider Seiten Muss nach der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages ein Antrag auf Entlassung aus dem Sanierungsgebiet gestellt werden? Nein. Egal ob die Bebauung des Grundstückes bereits modernisiert wurde oder noch nicht, kann das Grundstück weiterhin im Sanierungsgebiet bis zur Gebietsaufhebung durch die Gemeinde verbleiben. 4 Portal und Balkon des Rathauses (Marktseite)

Weitere Informationen Haben Sie noch weitere Fragen zum Ausgleichsbetrag, zur Ablösung dessen oder zu anderen Rechtshandlungen zu Ihrem Grundstück im Sanierungsgebiet, welche nach 144 BauGB genehmigungspflichtig sind, dann können Sie sich gern dazu beraten lassen. Ihre Ansprechpartner für Anfragen zur vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages bzw. zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen, zur Lage Ihres Grundstücks bzw. zum Sanierungsverfahren: Zittauer Stadtentwicklungsgesellschaft mbh Birgit Kaiser Telefon 03583 / 7788-0 Telefax 03583 / 778899 E-Mail: b.kaiser@stadtsanierung-zittau.de oder Stadtverwaltung Zittau Baudezernat Referat Liegenschaften und Vermessung Telefon 03583 / 752 382 Telefax 03583 / 752 343 E-Mail: grundstuecke@zittau.de

Für Anfragen zu genehmigungspflichtigen Rechtshandlungen nach 144 BauGB: Stadtverwaltung Zittau Bauamt, Bauaufsichtsbehörde Telefon 03583 / 752 326 Telefax 03583 / 752 305 E-Mail: bauaufsicht@zittau.de Weitere Informationen Impressum: Herausgeber: Zittauer Stadtentwicklungsgesellschaft mbh im Auftrag der Stadt Zittau Zittauer Stadtentwicklungsgesellschaft mbh Treuhänderischer Sanierungsträger Erscheinungsdatum: Juli 2011 Texte, Fotos und Gestaltung: Zittauer Stadtentwicklungsgesellschaft mbh, Stadtverwaltung Zittau, Referat Stadtplanung, Landkreis Görlitz, Gutachterausschuss, ATKIS -DOP, Staatsbetrieb Geobasisinformation und Vermessung Sachsen 2008 Treppenhaus eines Wohn- und Geschäftshauses in der Inneren Weberstraße

Luftbild des Historischen Stadtkern Zittau, 2010