Workshop regionale Preisindizes Möglichkeiten zur Bildung eines Regionalindex Wohnkosten unter Verwendung von Angebotsdaten Dr. Reiner Braun Wiesbaden, 3. Juli 2009
Inhalt 1. Hintergrund 2. Anforderungen 3. Verfügbare Datensätze und Bewertung 4. Validität von Angebotsdaten 5. Regionaler Immobilienpreisindex 6. Kritik 7. Zusammenfassung 2
1. Hintergrund Hoher Einkommensanteil für Wohnkosten Große regionale Unterschiede Mehr als 50% aller Kredite durch Immobilien besichert Diskussion um KdU/Hart IV-Sätze 3
2. Anforderungen Statistische Ämter: Ost/West/Kreise, quartalsweise BaFin / BuBa: Transparenz, Kontinuität, Kreise, monatlich BMVBW und BSSR: Bestand/Transaktionspreise, jährlich Agentur für Arbeit: Gemeindeebene, 2-jährlich BMF: min. Gemeindeebene (Straßenzüge), jährlich Fazit: Großes Interesse, teils bereits eigene Bemühungen 4
3. Verfügbare Datensätze und Bewertung a) Öffentliche Institutionen Personen-/Haushaltsbefragungen MZ, EVS, SOEP Sozialstatistiken SGB II, WoG Mietspiegel Gutachterausschüsse 5
Verfügbare Datensätze und Bewertung b) Daten aus der Wirtschaft Wohnpreisspiegel IVD LBS-Preisspiegel Banken Angebotsdaten -> Zwischenfazit Hohe regionale Gliederung nur mit Angebotsdaten möglich Verzerrung durch Angebotspreise -> Validierung erforderlich 6
4. Validität von Angebotsdaten Referenz: Datensatz der LBS NRW n=5.944 Kauffälle im Zeitraum 07/2007-06/2008 ETW und EZFH Verfügbare Variablen (Erst-)Angebots- und Transaktionspreis Verweildauer Objektcharakteristika 7
Preiskorrektur: Transaktions- vs. Angebotspreise - deskriptive Analyse - empirica ETW EFH Mittelwert -7,5% -8,1% Median -4,4% -5,9% N 2.014 3.127 Abw. > 0 7% 4% Abw. = 0 27% 19% Abw. < 0 66% 77% Quelle: Datensatz der LBS NRW 8
Preiskorrekturen auf Kreisebene - deskriptive Analyse - empirica ETW EFH Quelle: Datensatz der LBS NRW 9
OLS-Regression: Korrekturen und Objektcharakteristika a) nur Objekteigenschaften ETW EFH Koeffizient Signifikanz Koeffizient Signifikanz Konstante -0,095 0,00.. -0,065 0,00 Verweildauer [Wochen] -0,001 0,00.. -0,001 0,00 <40qm -0,012 0,54 <80qm -0,009 0,39 40-60qm -0,003 0,73 100-120qm 0,004 0,61 60-80qm -0,007 0,28 120-140qm 0,004 0,60 100-120qm -0,005 0,59 140-160qm 0,013 0,14 >120qm -0,005 0,64 160-180qm -0,003 0,78 >180qm -0,004 0,70 Baujahr 1900-39 0,013 0,40.. -0,017 0,03 Baujahr 40er -0,115 0,06.. -0,003 0,86 Baujahr 50er 0,006 0,64.. -0,012 0,17 Baujahr 60er -0,028 0,00.. -0,010 0,21 Baujahr 70er -0,014 0,13.. -0,012 0,17 Baujahr 90er 0,012 0,21.. 0,010 0,26 Baujahr 2000er 0,065 0,00.. 0,055 0,00 Quelle: Datensatz der LBS NRW 10
OLS-Regression: Korrekturen und Regionalvariablen b) Objekteigenschaften und Regionalvariablen empirica ETW EFH Var. 1 Var. 2 Var. 1 Var. 2 Konstante -0,029-0,018.. -0,062-0,021 Verweildauer [Wochen] -0,001-0,001.. -0,001-0,001 Wohnfläche nicht sifnifikant nicht sifnifikant Baujahr 1900-39 0,007 0,004.. -0,019-0,019 Baujahr 40er -0,113-0,110.. -0,003-0,003 Baujahr 50er -0,006-0,006.. -0,015-0,015 Baujahr 60er -0,037-0,036.. -0,015-0,014 Baujahr 70er -0,020-0,020.. -0,017-0,017 Baujahr 90er 0,008 0,010.. 0,008 0,008 Baujahr 2000er 0,061 0,065.. 0,053 0,053 Städt. Umland -0,003-0,014.. -0,005-0,015 Ländl. Umland 0,028 0,015.. 0,004-0,005 AL-Quote 2007-0,001 -.. 0,002 - Veränd. 03-07 - -0,160.. - 0,077 W.-Saldo 2007 [1.000] 0,010 -.. 0,001 - Veränd. 03-07 - 0,113.. - 0,059 Quelle: Datensatz der LBS NRW 11
Kenngrößen: Dortmund und Oberbergischen Kreis -> repräsentieren oberes und unteres Ende der Skala empirica Kreis Mittelwert Median Varianz N ETW Dortmund -3,3% -1,6% 0,4% 42 Oberbergischer Kreis -14,5% -12,8% 1,8% 42 EFH Dortmund -4,8% -3,3% 0,6% 57 Oberbergischer Kreis -11,5% -9,1% 1,0% 89 Quelle: Datensatz der LBS NRW 12
Wanderungssaldo: Dortmund und Oberbergischer Kreis Oberbergischer Kreis Dortmund Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW 13
Zwischenfazit Angebotspreise grundsätzlich OK, trotz Abweichung von Marktpreis Baualter und Verweildauer haben hohe Bedeutung -> korrigierbar regionale Unterschiede in Abweichungen (-> korrigierbar), außerdem Strukturbrüche bedeutend (-> korrigierbar), insgesamt 15-17% der Abweichung erklärt 14
5. Regionaler Immobilienpreisindex auf Basis von Angebotsdaten Zeitraum: wie Referenzdatensatz Bereinigung um Ausreißer und Doppler nur Wohnungen mit 100-120qm Wohnfläche n=290 Tsd. ETW und 275 Tsd. EFH keine Angaben für Kreise mit n<30 15
Angebotspreise für ETW unkorrigiert korrigierte Werte Quelle: Datensatz der LBS NRW 16
6. Kritik LBS-Maklerdatensatz evtl. nicht repräsentativ Aber: bei IDN Infos über erstes und letztes Angebot Problem: IDN erfasst Verweildauer nur indirekt Lage unbekannt -> u.u. wichtiger Parameter für Abweichungen Keine Referenzdaten für Mietangebote -> Allerdings: geringe Abweichungen zu erwarten 17
7. Zusammenfassung regionale Preisdaten Hohes Interesse, nicht nur in Immobilienwirtschaft dem steht Flickenteppich gegenüber Idealer Index: Kreisebene und quartalsweise Gutachterausschussdaten gut, aber nur rudimentär genutzt und nur Kaufpreise Vorteil Angebotsdaten: zeitnah und quartalsweise verfügbar, hohe Fallzahl ermöglicht weitgehende Differenzierung Nachteil Angebotsdaten: Abweichung vom Marktpreis, aber Korrekturen möglich (Größenordnung ca. 8%) 18
Regionale Preisunterschiede in Deutschland Quelle: div. Landesämter für Datenverarbeitung und Statistik 19
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