15. Berlin-Brandenburger Immobilientag des IVD Rechtsanwalt Gerald Lipka Geschäftsführer BFW Baden-Württemberg
Leben retten leicht gemacht -Rauchwarnmelderpflicht in Berlin und Brandenburg 15.09.2016 2
Gliederung: 1. Vorstellung BFW und Referent - Einführung 2. Gesetzliche Grundlage 3. Mietrecht 4. Wohnungseigentumsrecht Problemstellung/ Meinungsstand BGH 08.02.2013 ; V ZR 238/11 15.09.2016 3
1. Vorstellung BFW und Referent Einführung 15.09.2016 4
BFW - Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Spitzenverband der Immobilienwirtschaft 8 rechtlich selbständige Landesverbände BFW Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden- Württemberg und Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland e.v. Bundesweit 2011: 12 Mrd. Investitionen / 25.000 neue Wohnungen Knapp 50% des Wohnungsneubaus in Deutschland / 30% Gewerbebau in Deutschland 15.09.2016 5
Gerald Lipka: Geschäftsführer der BFW Landesverbände Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden-Württemberg und Hessen/Rheinland-Pfalz/Saarland e.v. seit 11/2013 seit Nov. 2015 Sprecher Impulse für den Wohnungsbau Hessen seit Dez. 2015 Sprecher AWI Hessen (Arbeitsgemeinschaft der Hessischen Immobilienverbände) 2001-2013 geschäftsführender Vorstand Verband der Immobilienverwalter Hessen seit 1989 Rechtsanwalt und seit 2005 Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentum seit 1995 Mitglied im Aufsichtsrat der Konversions- und Entwicklungsgesellschaft, Frankfurt 15.09.2016 6
Einführungsfilm 15.09.2016 7
2. Gesetzliche Grundlagen Wer von Ihnen kennt die gesetzlichen Grundlagen schon? 15.09.2016 8
Rauchwarnmelder-Nachrüstverpflichtung: Baden-Württemberg : 31.12.2014 Hessen: 31.12.2014 Rheinland-Pfalz: 31.12.2012 Hamburg: 31.12.2010 15.09.2016 9
Berlin: 3. Gesetz zur Änderung der Bauordnung, 28.06.2016 GVBl S. 361 Inkrafttreten: 01.01.2017 15.09.2016 10
48 Abs. 4 BauO Berlin neu: In Wohnungen müssen 1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und 2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. 15.09.2016 11
S. 2: Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. S.3: Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. 15.09.2016 12
S.4: Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. 15.09.2016 13
Zusammenfassung Rauchwarmelderpflicht Berlin: Aufenthaltsräume und Flure Nachrüstung bis 31.12.2020 Allgemeine Verpflichtung: 01.01.2017 Betriebsbereitschaft: Mieter/Nutzer/Eigentümer!? 15.09.2016 14
Brandenburg: Gesetz zur Novellierung der Brandenburgischen Bauordnung und zur Änderung des Landesimmissionsschutzgesetzes, 28.12.15 GVBl. Teil I Nr. 14, 20.05.16 Inkrafttreten: 01.07.2016 15.09.2016 15
48 Abs. 4 BbgBO neu: In Wohnungen müssen 1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und 2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. 15.09.2016 16
S.2: Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. S.3: Bestehende Wohnungen sind bis zum 31.Dezember 2020 entsprechend auszustatten. 15.09.2016 17
Zusammenfassung Rauchwarnmelderpflicht Brandenburg: Aufenthaltsräume, Flure Nachrüstung bis 31.12.2020 Allgemeine Verpflichtung: seit 01.07.2016 Betriebsbereitschaft:??? Eigentümer? 15.09.2016 18
Wer wird durch die Landesbauordnungen (LBO) verpflichtet? Unterscheide: Einbau - Betriebsbereitschaft Adressat der LBO allgemein Bauherr oder Grundstückseigentümer Amtliche Begründung Berlin und Brandenburg: Einbau RWM Pflicht des Eigentümers! 15.09.2016 19
Betriebsbereitschaft: Brandenburg: keine ausdrückliche Benennung im Gesetz Amtliche Begründung: LBO richtet sich allgemein an Bauherrn oder Eigentümer diese sind daher auch für die Einhaltung der Betriebspflicht verantwortlich 15.09.2016 20
Berlin: Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, Eigentümer/in übernimmt Verpflichtung selbst Amtliche Begründung: Austausch RWM obliegt Bauherrn oder Eigentümer, da der RWM zur Wohnungsausstattung gehört. 15.09.2016 21
Sie sind auch für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der einzelnen Rauchwarnmelder (regelmäßige, aber mindestens einmal jährliche fachgerechte Wartung, Funktionsprüfung und ggf. Batteriewechsel) zuständig. Die Verkehrssicherungspflicht kann in diesem Fall auch nicht auf die Mieterin oder den Mieter übertragen werden, da die Wichtigkeit funktionierender Rauchwarnmelder ein.. 15.09.2016 22
.. ein einheitliches Überprüfen der Betriebsbereitschaft gebietet, zumal eine Übertragung auf die Mieterin oder den Mieter, die Eigentümerin/den Eigentümer bzw. die Vermieterin/den Vermieter nicht von seiner Kontrollpflicht befreien würde. Betriebsbereitschaft, also immer vom Eigentümer sicherzustellen!? Jedenfalls wenn er die Verpflichtung selbst übernimmt (sinnvoll!?) 15.09.2016 23
Wohnungen mit RWM ausstatten alle Aufenthaltsräume Flure, die Fluchtwege sind Spätestens 31.12.2020 - (Logistik!) Einbau Eigentümer Betriebsbereitschaft - Eigentümer europäische Produktnorm EN 14604 Instandhaltung, Instandsetzung RWM DIN 14676 jährliche ( Sicht-) Prüfung / Dokumentation! 15.09.2016 24
3. Mietrecht 15.09.2016 25
Umsetzung durch den Eigentümer ggü. dem Mieter: 555 b BGB Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,. 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind, 15.09.2016 26
Wird die Installation von RWM gesetzlich vorgeschrieben, liegt eine Maßnahme vor, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Folglich hat der Mieter die Installation zu dulden! Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., 555b BGB, Rn.130 mwn.; Vermieter kann auch die Wartung sicher stellen Schmidt-Futterer, aao., Rn. 129 15.09.2016 27
Einbau von RWM dient der Sicherheit und ist eine Verbesserung der Mietsache (LG Köln WuM 93, 608; Schmidt-Futterer, aao., Rn. 128) Dispositionsbefugnis der einzubauenden Marke des RWM und Unternehmens hat Vermieter AG Hamburg-Bergedorf ZMR 2010,969; Schmitt- Futterer aao. 15.09.2016 28
Mieter hat bereits auf eigene Kosten RWM installiert- Ist das ein Problem? Nein, Vermieter hat Kompetenz über die Marke des zu installierenden RWM zu entscheiden ( so schon: AG Hamburg-Wandsbek, 13.06.2008, 716 C89/08; Vgl. Breiholdt/Bielefeld, Die Installation von Rauchwarnmeldern aus der Sicht des Vermieters und der Wohnungseigentümergemeinschaft mwn.) 15.09.2016 29
Wartungskosten der RWM (Betriebs-fähigkeits und sicherheitskontrolle, Batteriewechsel) sind umlagefähig Schmidt-Futterer, aao., 556 BGB, Rn.230 Streitig bei Anmietung der RWM Schmidt-Futterer, aao., mwn. Bei Neumietvertägen Betriebskosten für Rauchwarnmelder aufnehmen! - 15.09.2016 30
4. Wohnungseigentumsrecht 15.09.2016 31
Installation von Rauchwarnmeldern in der WEG Vorschrift der LBO/dient dem Schutz aller Bewohner Verkehrssicherungspflicht der Eigentümer (hm.) Aber: Hat die WEG überhaupt eine Beschlusskompetenz über Rauchwarnmelder zu beschließen? Wieso ist das ein Problem? 15.09.2016 32
Wer von Ihnen ist Eigentümer einer Wohnung? Wo werden die RWM installiert? Wer von Ihnen ist als WEG-Verwalter tätig? 15.09.2016 33
21 Abs. 5 Nr. 2 WEG: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 2. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. 15.09.2016 34
27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,... 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. 15.09.2016 35
Die Beschlusskompetenz der WEG und die Handlungspflichten des WEG-Verwalters sind regelmäßig an das Gemeinschaftseigentum geknüpft Was ist Gemeinschaftseigentum? 15.09.2016 36
1 Abs. 5 WEG: Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. 15.09.2016 37
5 Abs. 1 WEG: Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs.1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht 15.09.2016 38
5 Abs.1 WEG:.eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. 15.09.2016 39
Abgrenzung Sonder- /Gemeinschaftseigentum 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn für Bestand oder Sicherheit erforderlich Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen 5 Abs. 3 WEG: Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum, nicht umgekehrt ( BGH WM 68,572) Sondereigentum: kann eingefügt oder beseitigt werden, ohne Beeinträchtigung des GemEigt. 15.09.2016 40
Beispiele für zwingendes Gemeinschaftseigentum: Fundamente Tragende Innenwände Dach Schornstein Keller Fenster Rollläden, etc. 15.09.2016 41
Rauchwarnmelderpflicht Dürfen die Eigentümer durch Beschluss über die Installation von Rauchwarnmeldern entscheiden? Meinungsstand? 15.09.2016 42
Rauchwarnmelderpflicht OLG Frankfurt, ZMR 2009, 864: Gemeinschaftseigentum - Beschlusskompetenz AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2010,809 Sondereigentum keine Beschlusskompetenz LG Hamburg, ZMR 2012, 129 RWM: Zubehör 97 Abs.2 BGB Aber 10 Abs. 6 Satz 3 WEG 15.09.2016 43
10 Abs. 6 WEG: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Pflichten. 15.09.2016 44
Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung Wohnungseigentümergemeinschaft gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden 15.09.2016 45
3 Fallgruppen: Eigene Rechte der Gemeinschaft Gemeinschaftsbezogene Rechte Rechte der Eigentümer 15.09.2016 46
Gruppe 1 und 2 zwingend dem Verband zugeordnet Gruppe 3 :Individualansprüche auf den Verband übertragen Beschluss erforderlich Ähnlich: Mängelansprüche gg. Bauträger Individuelle Vertragsansprüche; Nacherfüllung Nach Beschlussfassung gemeinschaftliche Verfolgung; BGH, NJW 2007,1952, altes Recht; Bärmann Nach 10, Rn.33, Einzelner WE verliert dann Prozessführungsbefugnis 15.09.2016 47
BGH, 8.2.2013, V ZR 238/11 Tatbestand: WEG in Hamburg Bauordnung sieht Nachrüstpflicht mit Rauchwarnmeldern vor Beschluss: gemeinschaftlicher Kauf von RWM, Installation in Wohnungen, Jährliche Wartung/ Kosten pro Einheit 15.09.2016 48
AG: Beschluss nichtig keine Beschlusskompetenz LG: Urteil aufgehoben Klage abgewiesen Revision BGH 15.09.2016 49
Entscheidungsgründe: Berufungsgericht: Beschlusskompetenz nicht über sachenrechtliche Zuordnung zu lösen Rauchwarnmelder(RWM) Zubehör, daher kein Gemeinschaftseigentum 97 BGB (dient wirtschaftl. Zweck der Hauptsache, ohne Bestandteil zu sein) Öffrechtl. Pflicht zum Einbau an alle Eigentümer Pflicht kann gemeinschaftlich erfüllt werden 15.09.2016 50
Feuerversicherung einheitlich für das Gebäude abgeschlossen Obliegenheit öff-rechtl. Brandschutzvorschriften einzuhalten Auch Gemeinschaftseigentum kann sich im Sondereigentumsbereich befinden Beschlusskompetenz aus 10 Abs.6 3.Alt WEG 15.09.2016 51
Argumente des BGH: Landesrecht: - 1. Adressat WEG unmittelbar; 10 Abs.6 S.2 WEG 2. Adressat Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer; Geborene Wahrnehmungspflicht 10 Abs.6 Satz 3, 1.Halbsatz WEG 15.09.2016 52
3. Adressat die einzelnen Wohnungseigentümer Kann geborene Wahrnehmungskompetenz vorliegen, wenn WEG nur aus Wohnungen besteht. - 10 Abs. 6 S.3, 1. HalbS. Nur gekorene Beschlusskompetenz, wenn auch Teileigentumseinheiten vorhanden - 10 Abs. 6 S.3, 2. HalbS. 15.09.2016 53
Warum diese Unterscheidung? Nachrüstpflicht mit RWM richtet sich nur an Wohnungseigentümer, nicht an Teileigentümer 15.09.2016 54
Gekorene Ausübungsbefugnis Gleichgerichtete Interessen aller Eigentümer nicht erforderlich Aber Pflichterfüllung durch Verband förderlich! RWM dienen dem Schutz vor toxischen Gasen Nicht nur Sondereigentümer sondern aller Bewohner und Besucher 15.09.2016 55
Rechtzeitiger Alarm soll und kann auch die Übrigen Bewohner vor Rauchvergiftung bewahren Nachbarn werden geweckt und zum Verlassen des Gebäudes bewegt Frühes Erkennen eines Brandherdes schützt auch Gemeinschaftseigentum 15.09.2016 56
BGH lässt dingliche Zuordnung offen Für wesentliche Bestandteile 94 II BGB bei gesetzlicher Pflicht RWM Gemeinschaftseigentum 5 II WEG auch im Bereich des Sondereigentums Zubehör 97 BGB: Eigentum richtet sich danach, wer Einbau veranlasst Beschluss der Gemeinschaft, also die Gemeinschaft! 15.09.2016 57
Einzelner Sondereigentümer hat bereits RWM eingebaut, ist das ein Problem? BGH: Nein, Gemeinschaft kann Einbau neuer, einheitlicher RWM beschließen! (Vgl. Mietrecht) Rücksichtnahme/Kosten Frage ordnungsgemäßer Verwaltung Kein Eingriff ins Sondereigentum Montage RWM erfolgt an Decke, Gemeinschaftseigentum 15.09.2016 58
Sachenrechtliche Zuordnung RWM für Beschlusskompetenz unerheblich Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses kein Eingriff in das Sondereigentum! Nach Mehrheitsbeschluss: RWM stehen nicht im Sondereigentum Wesentliche Bestandteile 94 Abs.2 BGB; oder Zubehör 15.09.2016 59
Denn bei Verstoß einzelner Eigentümer gegen Nachrüstpflicht droht im Schadensfall Kürzung der Feuerversicherungsleistung! BGH verweist auf: Bielefeld, DWE 2011, 53, 55 Auch: Breiholdt/Bielefeld, Die Installation von Rauchwarnmeldern aus der Sicht der Vermieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft 15.09.2016 60
BGH: Beschlusskompetenz auch für Kontrolle und Wartung der RWA Landesrecht sieht Betriebspflicht vor- Wartung folgt daraus BGH Entscheidung kann auf Berlin und Brandenburg übertragen werden. 15.09.2016 61
Hinweis für WEG-Verwalter: Geborene Beschlusskompetenz nur Wohnungseigentümer WEG muss entscheiden Gekorene Beschlusskompetenz WEG soll entscheiden, Maßnahme dient allen 15.09.2016 62
Rolle des WEG-Verwalters: Geborene Wahrnehmungsbefugnis für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, Instandhaltung oder Instandsetzung obliegt die Wahrnehmung der Pflichten der Eigentümer dem Verwalter! -Interessen müssen gemeinschaftlich wahrgenommen werden - 27 Abs.1, Nr. 2; Abs.3 Nr.3 WEG (Bärmann, 10 Rdnr. 259) 15.09.2016 63
Gekorene Wahrnehmungsbefugnis: Interessen können und dürfen gemeinschaftlich wahrgenommen werden Verkehrssicherungspflicht obliegt dem Verwalter, 27 WEG s.o. RWM Betriebspflicht, Funktionsprüfung erforderlich Aufgabe des Verwalters!? Feuerversicherung, siehe BGH Eigeninteresse des Verwalters an Beschluss der WEG 15.09.2016 64
Wer muss die Einhaltung der Betriebsfähigkeitsprüfung der Rauchwarnmelder organisieren? Auch der Verwalter? Jährlich? Ohne Entgelt? Haftung? 15.09.2016 65
Amtlicher Leitsatz BGH V ZR 238/11: Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Verpflichtung vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. 15.09.2016 66
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. BFW Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden-Württemberg - Kriegerstrasse 3 70191 Stuttgart
15.09.2016 68