Bochum, 12.10.2017 IMMOBILIEN RUHR 2030 Matthias Weimer-Osterloh
DG HYP TEIL EINER STARKEN GRUPPE Über 30 Millionen Kunden Genossenschaftliche FinanzGruppe Kennzahlen 18,4 Millionen Anteilseigner 972 Volksbanken Raiffeisenbanken mit 151.050 Mitarbeitern Die DG HYP ist eine 100%ige Tochter der DZ BANK In der gewerblichen Immobilienfinanzierung sind die Volksbanken Raiffeisenbanken Partner der DG HYP DG HYP wurde 1921 als Immobilienfinanzierer der genossenschaftlichen FinanzGruppe gegründet Rating (S&P) (langfristig) Kundeneinlagen (in Mrd. Euro) Kundenkredite (in Mrd. Euro) Kernkapitalquote (in %) Gesamtkapitalquote (in %) Eigenkapital (in Mrd. Euro) AA- Ausblick Stabil 2015 2016 739 774 (+4,7 %) 701 733 (+4,6 %) 12,4 13,1 15,8 16,1 93 98,6 (+6,0 %) 2
REGIONALE AUFSTELLUNG Ihre Ansprechpartner Die DG HYP ist in Deutschland mit sechs regionalen Immobilienzentren sowie fünf Regionalbüros flächendeckend vertreten. Zudem begleitet die DG HYP im Cross- Border-Geschäft deutsche Kunden in das Ausland und betreut ausländische Kunden in Deutschland. 3
KLARE FOKUSSIERUNG AUF KERN- UND SPEZIALSEGMENTE Zielobjekte Büro Wohnungsbau Handel Kernsegmente Spezialsegmente Hotel Logistik Sozialimmobilien 4
DG HYP Quelle: Immobilien Zeitung 28.09.2017 5
PUBLIKATIONEN UND RESEARCH DG HYP Quelle: DG Hyp, eigene Publikationen 6
IMMOBILIENBLASE Quelle: Machinery Zone 7
IMMOBILIENBLASE Quelle: Online-Publikation 18.08.2017 8
PREISBLASE IN DEN GROßEN METROPOLEN Quelle: Handelsblatt, 28./29.09.2017 9
GRUNDSTÜCKSSPEKULATIONEN Quelle: n-tv.de, 01.10.2017 10
Quelle: Pressemitteilung 25.08.2017 11
STRUKTURIERTE PRODUKTE WIEDER IM FOKUS Quelle: Handelsblatt 30.08.2017 12
CROWDFUNDING BEKOMMT RISSE Quelle: Immobilien Zeitung 28.09.2017 13
ÜBERKAUFTER MARKT? Quelle: Handelsblatt Nr. 189 14
ZINSENTWICKLUNG Rückläufige Zinsen seit 1981 Quelle: Deutsche Bank AG 15
HOHE NACHFRAGE SORGT FÜR WEITER FALLENDE MIETRENDITEN vdp Immobilienpreisindex (2003 = 100) Anleiherenditen sind in der ersten Jahreshälfte 2017 leicht gestiegen Renditeniveau dürfte aufgrund fortgesetzter EZB-Anleihekäufe aber niedrig bleiben Der Renditevorteil macht Immobilien als Anlagealternative attraktiv Immobilienrenditen in deutschen A-Städten* Durch hohe Nachfrage steigen die Kaufpreise schneller als die Mieten Nettoanfangsrenditen für Immobilieninvestments werden weiter sinken Von Einzelhandelsflächen abgesehen dürfte der Trend fallender Renditen 2017 anhalten * Nettoanfangsrendite, gew. Durchschnitt, in % Quelle: vdp, BulwienGesa, Datastream, DZ BANK Research 16
DAS TRANSAKTIONSVOLUMEN BLEIBT HOCH Transaktionsvolumen in Deutschland in Milliarden Euro Positive Immobilienkonjunktur hält an wirtschaftliche Rahmenbedingungen weiterhin fundamental günstig 43,7 53,3 9,5 12,0 21,1 10,1 19,1 23,0 4,8 3,3 3,8 6,0 25,0 11,0 30,5 39,9 13,7 12,8 55,1 23,0 52,9 13,7 25,8 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1. HJ 2017 6,2 Anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien ( Kapitaldruck, insbesondere bei institutionellen Investoren) Knappes Angebot an Objekten bremst Investmentumsatz Investment-Peak 2015 überschritten? Starkes erstes Halbjahr lässt weitere Entwicklung offen Wohnportfolios Gewerbliche Objekte Quelle: Deutsche Bank AG 17
DAS RUHRGEBIET Arbeitslosigkeit Einwohnerrückgang Öffentliche Verschuldung Geringes Investitionsinteresse Niedriges Bildungsniveau Bochum = Opel Quelle: Deutsche Bank AG 18
DIE BEVÖLKERUNG DES RUHRGEBIETS IST SICHTBAR GESCHRUMPFT Einwohnerentwicklung 1995/2015 1995 = 100 Kräftiger Einwohnerschwund von 1995 bis 2015 in % 102-2,1 Dortmund 100-2,2-2,4 Hamm Moers 98-2,9-4,1 Bottrop Mülheim (Ruhr) 96-5,2-6,0 Essen Oberhausen -6,6 Ruhrgebietsstädte 94-7,7 Witten -8,2 Duisburg 92 Korrektur durch Zensus 2011 90 1995 2000 2005 2010 2015 Ruhrgebietsstädte NRW Deutschland -13,4-8,9-10,1-10,6-10,8 Bochum Recklinghausen Gelsenkirchen Hagen Herne Quelle: BulwienGesa 19
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 WIRTSCHAFT: DIE ARBEITSLOSENQUOTE IM RUHRGEBIET IST FAST DOPPELT SO HOCH WIE IN DEUTSCHLAND INSGESAMT Arbeitslosenquote von 1998 2016 in % Arbeitslosenquote im August 2017 in % 18 16 14 12 10 8 6 4 Westdeutschland 5,3 Deutschland 5,7 NRW 7,5 Bottrop 7,6 Mülheim (Ruhr) 8,1 Hamm 9,2 Bochum 10,0 Hagen 10,2 Recklinghausen 10,4 Ruhrgebietsstädte 10,6 Oberhausen 10,9 Dortmund 11,2 Essen 11,3 Herne 12,2 Duisburg 12,4 Ruhrgebietsstädte NRW Deutschland Gelsenkirchen 14,1 Quelle: BulwienGesa, Bundesagentur für Arbeit 20
RUHRGEBIETSSTÄDTE IM RANKING Quelle: Untersuchung empirica zu Schwarmstädten von Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden, Berlin 17.04.2015 / Studie Büromarkt Deutschland 2017 Die 27 aussichtsreichsten Mittelstädte 21
POSITIVE MELDUNGEN AUS DEM REVIER Quelle: DG HYP Immobilienmarkt Nordrhein-Westfalen 2017 22
POSITIVE MELDUNGEN AUS DEM REVIER Quelle: Diverse Artikel aus thomas daily 23
POSITIVE MELDUNGEN AUS DEM REVIER Quelle: 24
DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG Bevölkerungsentwicklung Quelle: demografie-portal.de 25
DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG Bevölkerungsentwicklung in Deutschland inkl. Prognose Ruhrgebiet Aktuelle Einwohner: rd. 5,05 Mio. Prognose bis 2030: rd. 4,8 Mio. Das Ruhrgebiet ist zur Zeit keine Zuzugsregion Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2016 26
DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG Quelle: NRW.BANK 27
WOHNUNGSNACHFRAGE/-ÜBERHANG IM REVIER Quelle: empirica 28
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 WOHNEN: IM RUHRGEBIET GEHEN NIEDRIGE MIETEN MIT UNTERDURCHSCHNITTLICHER MIETDYNAMIK EINHER Durchschnittliche Miete Erstbezug in Euro je Quadratmeter Durchschnittliche Miete 2016 Erstbezug in Euro je Quadratmeter 10 9 8 7 6 5 Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt Bundesw. Durchschnitt Mülheim (Ruhr) Essen Dortmund Moers Duisburg Ruhrgebietsstädte Hamm Hagen Bochum Witten Oberhausen Gelsenkirchen Bottrop Herne Recklinghausen 8,0 7,9 7,9 7,5 7,5 7,5 7,0 7,0 6,6 6,6 6,5 6,4 9,3 9,0 9,0 8,9 Index Ruhrgebietsstädte gewichtet mit Einwohnerzahl Index Ruhrgebietsstädte gewichtet mit Einwohnerzahl Quelle: BulwienGesa 29
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 WOHNEN: IN EINIGEN STÄDTEN IM RUHRGEBIET FINDET KEIN NENNENSWERTER WOHNUNGSBAU MEHR STATT Wohnungsfertigstellungen auf 1.000 Einwohner Wohnungsfertigstellungen Mittelwert 2012-2016 auf 1.000 Einw. 8 7 6 5 Hamm Bottrop Dortmund Mülheim 1,8 1,8 1,8 1,7 4 Essen 1,5 3 Oberhausen 1,4 2 1 0 Ruhrgebietsstädte Hagen Duisburg Gelsenkirchen 0,9 0,9 1,0 1,3 Ruhrgebietsstädte Oberzentren Deutschland Top-Standorte (7 größte Städte) Bochum Herne 0,7 0,9 Quelle: Feri 30
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 WOHNEN: MIETVERVIELFACHER LASSEN AUF EIN GERINGES INTERESSE DER INVESTOREN AM RUHRGEBIET SCHLIEßEN Mehrfamilienhaus-Vervielfacher Kaufpreis in Jahresmieten Mehrfamilienhaus-Vervielfacher Kaufpreis in Jahresmieten 16,0 Gelsenkirchen 10,0 15,5 Recklinghausen 11,0 15,0 Herne 11,0 14,5 Oberhausen 11,5 14,0 Hagen 11,5 13,5 Duisburg 11,5 13,0 Ruhrgebietsstädte 12,4 12,5 Bottrop 12,5 12,0 Bochum 12,5 Witten 13,0 11,5 Moers 13,0 11,0 Essen 13,4 10,5 Mülheim (Ruhr) 14,0 10,0 Hamm 14,0 Dortmund 14,0 Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt Bundesw. Durchschnitt 15,8 Quelle: BulwienGesa 31
DIFFERENZIERTES BILD BEI WOHNUNGSLEERSTÄNDEN Duisburg, Stand 12/2014-11.000 leer stehende Wohnungen - Großer struktureller Leerstand in sozial schwachen Vierteln - Hohe Nachfrage und geringes Angebot in besseren Wohnlagen Quelle: Wohnbericht Duisburg aus WAZ v. 25.10.2016 32
WOHNEN IN DORTMUND Quelle: Pressemitteilung 09.08.2017 33
DIFFERENZIERTES BILD BEI WOHNUNGSLEERSTÄNDEN Quelle: WDR 21.07.2017 34
PREISWERTER WOHNRAUM - Sozialer Wohnungsbau wird wieder attraktiv, z.b. durch hohe Tilgungsnachlässe bei der Finanzierung - 2016 Höchststand bei Neubauten seit der Jahrtausendwende (11.149 Wohnungen / 2015: 9.195) - Aber: Sozialbindung für viele Altobjekte läuft in den nächsten Jahren aus Quelle: RP 16.01.2017 35
STUDENTENWOHNUNGEN GESUCHT - Studentenappartments werden nachgefragt - Ca. 90% der Studenten müssen am freien Markt mieten - Mieten von über 20 /qm sind keine Seltenheit (für das Projekt sind 450-500 für 20qm kalkuliert) Quelle: RP 16.01.2017 36
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 WIRTSCHAFT: ABER AUCH IM RUHRGEBIET HAT SICH DIE ZAHL DER BESCHÄFTIGTEN SPÜRBAR AUSGEWEITET SVP Beschäftigte im Ruhrgebiet in Tausend SVP Beschäftigte von 2006 bis 2016 in % 1.400 1.300 1.200 1.100 1.000 Ruhrgebietsstädte Herne Bochum Hagen Bottrop Duisburg Mülheim (Ruhr) Ruhrgebietsstädte Hamm Gelsenkirchen Witten Moers Oberhausen Essen Dortmund Recklinghausen -2,7 3,4 6,7 8,3 10,9 12,8 13,2 13,5 13,7 14,5 15,4 17,0 17,6 20,3 20,4 Quelle: BulwienGesa 37
BÜROMARKT IM REVIER Quelle: Immobilienzeitung 28.09.2017 38
BÜRO: DIE WICHTIGSTEN BÜROSTANDORTE IM RUHRGEBIET SIND ESSEN, DORTMUND UND DUISBURG Bürofläche 2016 in Tausend Quadratmetern Überwiegend moderater Leerstand Leerstandsquote 2016 in % Essen Dortmund Duisburg Bochum Hagen Mülheim (Ruhr) Gelsenkirchen Oberhausen Hamm Herne Recklinghausen Moers Witten Bottrop 640 638 604 510 433 369 352 258 224 203 1.552 2.172 2.616 3.096 Herne Recklinghausen Hamm Bochum Bottrop Dortmund Ruhrgebietsstädte Hagen Essen Bundesw. Durchschnitt Oberhausen Gelsenkirchen Mülheim (Ruhr) Moers Witten 3,2 3,7 4,6 4,8 4,9 5,0 5,4 5,5 5,6 5,7 5,9 7,0 7,5 7,8 8,0 Quelle: BulwienGesa 39
BÜRO: DIE AKTIVSTEN BÜROSTANDORTE IM RUHRGEBIET WEISEN DIE NIEDRIGSTEN RENDITEN AUF Jährlicher Büroflächenumsatz Mittelwert 2012-2016 in m² Mietrendite Büroflächen 2016 anfänglich, in % Witten Moers Recklinghausen Hamm Bottrop Hagen Herne Oberhausen Gelsenkirchen Mülheim (Ruhr) Ruhrgebietsstädte Bochum Duisburg Dortmund Essen 4.100 4.400 4.900 5.400 5.900 10.500 11.000 11.300 17.000 17.320 27.590 44.240 58.800 89.600 101.800 Essen Dortmund Bochum Bundesw. Durchschnitt Duisburg Oberhausen Mülheim (Ruhr) Hamm Ruhrgebietsstädte Witten Recklinghausen Gelsenkirchen Bottrop Moers Hagen Herne 5,0 5,0 5,5 5,8 5,8 6,0 6,0 6,1 6,3 6,3 6,5 6,9 7,0 7,2 7,5 7,7 Quelle: BulwienGesa 40
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 BÜRO: ESSEN UND DORTMUND RAGEN UNTER DEN BÜRO- STANDORTEN IM RUHRGEBIET HERAUS Büro Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter Büro Spitzenmiete 2016 in Euro je Quadratmeter 14 13 12 11 10 9 Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt Essen Dortmund Duisburg Bochum Bundesw. Durchschnitt Ruhrgebietsstädte Mülheim (Ruhr) Hagen Bottrop Recklinghausen Oberhausen Gelsenkirchen Herne Moers Witten Hamm 14,5 13,5 12,7 11,8 11,8 11,5 11,2 10,5 10,0 9,3 9,0 8,8 8,5 8,3 7,9 7,4 Index Ruhrgebietsstädte gewichtet mit Bürofläche Index Ruhrgebietsstädte gewichtet mit Bürofläche Quelle: BulwienGesa 41
DIE HANDELSZENTRALITÄT IM RUHRGEBIET LEIDET UNTER DER KONZENTRATION VIELER GROßER STÄDTE Verkaufsfläche je Einwohner 2016 in Quadratmetern Zentralitätskennziffer 2016 Deutschlandweit = 100 Oberhausen Hamm Münster Düsseldorf Hagen Gelsenkirchen Bochum Dortmund Duisburg Herne Bottrop Essen Köln 2,2 2,1 2,0 1,9 1,9 1,8 1,8 1,7 1,6 1,6 1,5 1,3 2,9 Oberhausen Münster Düsseldorf Witten Dortmund Bochum Essen Hagen Mülheim (Ruhr) Köln Recklinghausen Moers Duisburg Hamm Gelsenkirchen Deutschland Herne Bottrop 119 117 117 116 114 114 113 113 113 108 103 103 101 100 93 89 134 128 Quelle: BulwienGesa, Feri 42
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 EINZELHANDEL: DORTMUND IST HEUTE DER MIT ABSTAND FÜHRENDE TOP-SHOPPING-STANDORT IM RUHRGEBIET Einzelhandel Spitzenmiete in Euro je Quadratmeter Einzelhandel Spitzenmiete 2016 in Euro je Quadratmeter 110 Dortmund 105 Essen 108 100 Bundesw. Durchschnitt 95 Ruhrgebietsstädte 87 95 Bochum 78 Duisburg 73 90 Gelsenkirchen 55 85 Moers 49 Hagen 49 80 Recklinghausen 42 Herne 33 75 Bottrop 33 70 Mülheim (Ruhr) 32 Oberhausen 30 Witten 29 Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt Hamm 26 215 Index Ruhrgebietsstädte gewichtet mit Einwohnerzahl Index Ruhrgebietsstädte gewichtet mit Einwohnerzahl Quelle: BulwienGesa 43
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 EINZELHANDEL: VOR ALLEM IN DORTMUND UND ESSEN HAT DAS ANLEGERINTERESSE DIE MIETRENDITEN SINKEN LASSEN Mietrendite Handelsflächen anfänglich in % Mietrendite Handelsflächen 2016 anfänglich in % 7,0 6,8 6,6 6,4 6,2 6,0 5,8 5,6 5,4 Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt Dortmund Essen Bundesw. Durchschnitt Duisburg Ruhrgebietsstädte Hagen Bottrop Bochum Mülheim (Ruhr) Moers Oberhausen Herne Gelsenkirchen Recklinghausen Hamm Witten 4,4 5,2 5,6 6,0 6,4 6,4 6,5 6,5 6,6 6,6 6,7 6,7 6,7 6,8 7,0 7,7 Quelle: BulwienGesa 44
EINZELHANDEL: IM RUHRGEBIET MUSS DER HANDEL MIT GERINGER KAUFKRAFT UND WENIG TOURISMUS AUSKOMMEN Kaufkraftkennziffer 2016 Deutschlandweit = 100 Tourismus Übernachtungen je 1.000 Einwohner Düsseldorf Mülheim (Ruhr) Münster Köln Deutschland Witten Moers Essen Recklinghausen Bottrop Bochum Hagen Dortmund Oberhausen Hamm Herne Duisburg Gelsenkirchen 100 99 99 98 96 95 95 92 91 89 87 84 84 81 108 107 107 118 Düsseldorf Köln Münster Essen Oberhausen Dortmund Bochum Hagen Gelsenkirchen Moers Duisburg Mülheim (Ruhr) Hamm Bottrop Recklinghausen Witten Herne 2.418 2.115 1.936 1.726 1.413 1.221 1.040 932 900 845 759 726 442 423 4.380 5.643 7.194 Quelle: BulwienGesa 45
EINZELHANDEL: IM RUHRGEBIET MUSS DER HANDEL MIT GERINGER KAUFKRAFT UND WENIG TOURISMUS AUSKOMMEN 1,6 Millionen Touristen im Ruhrgebiet 1 Hj. 2017 Düsseldorf mit 1,4 Mio. Hotelgäste im 1 Hj. 2017 Quelle: Radio EnnepeRuhr/NRZ 46
BÜRO, HANDEL UND WOHNUNGSMARKT IM RUHRGEBIET Bürostandorte: Essen, Dortmund und auch Duisburg spielen eine größere Rolle mit vergleichsweise hohen Mieten. Das Leerstandsniveau ist moderat. Einzelhandel: leidet unter der niedrigen Kaufkraft in der Region. Der Tourismus spielt fast keine Rolle. Hoher Wettbewerbsdruck unter den benachbarten Großstädten erheblich. Dortmund als Top-Shopping- Standort mit einem enorm hohen Mietniveau entwickelt. Wohnungsmarkt: Geprägt durch Einwohnerschwund und niedrige Mieten. Die durchschnittlichen Erstbezugsmieten sind durchweg einstellig. Weil seit vielen Jahren kaum noch neue Wohnungen entstehen, sind attraktive Neubauwohnungen aber oft knapp. 47
FAZIT Immobilienkonjunktur bietet weiter Chancen- Steigende Risikobereitschaft erfordert erhöhte Wachsamkeit Fundamental positive volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen Renditen sinken tendenziell weiter Aber: Kein Rückenwind mehr von der Zinsfront Knappes Angebot an qualitativ hochwertigen Objekten auch im Ruhrgebiet Ruhrgebiet zurück auf den Pfad ausgewogener Fundamentaldaten 48
Trends 49
DIGITALISIERUNG Quelle:Retail Real Estate Report Germany 2017/2018 50
EXKURS: SCHWARMSTÄDTE Schwarmstädte Fußnoten Quelle: Untersuchung empirica zu Schwarmstädten von Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden, Berlin 17.04.2015 51
EXKURS: SCHWARMSTÄDTE Fußnoten Quelle: Untersuchung empirica zu Schwarmstädten von Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden, Berlin 17.04.2015 52
EXKURS: SCHWARMSTÄDTE Quelle: Wirtschaftswoche 53
EXKURS: SCHWARMSTÄDTE Fußnoten Quelle: Untersuchung empirica zu Schwarmstädten von Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden, Berlin 17.04.2015 OE (z.b. OE UK) Titel der Präsentation Monat Jahr 54
METROPOLE RUHR Quelle: Regionalverband Ruhr, internationale Standortmarketingkampagne 55
STAND EXPO REAL Quelle: Regionalverband Ruhr, internationale Standortmarketingkampagne 56
METROPOLE RUHR STADT DER STÄDTE Quelle: metropole-ruhr.de / http://www.metropole.ruhr/kampagne/imagefilm/ 57
VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT 58