Preisdaten für die Wohnungs- marktbeobachtung Miet- und Kaufpreisdaten aus dem Internet Bernhard Faller Mönchengladbach, den 15.03.2006
2 Themen empirica Bedeutung und Probleme der Preisbeobachtung im Wohnungsmarkt Übersicht über Quellen für Preisdaten Überblick über die empirica-preisdatenbank Auswertungsbeispiele
3 Preise in der Wohnungsmarktbeobachtung Preise geben Auskunft über die relative Zahlungsbereitschaft / Akzeptanz in einzelnen Segmenten: Bauformen, Siedlungstypologien Wohnungsgrößen, Baualtersklassen Lagemerkmale, Stadtteile Preise im Zeitverlauf geben Auskunft über: Marktanpassungsreaktionen Knappheiten und Überschüsse in einzelnen Marktsegmenten Räumliche Stadtentwicklungstrends empirica
Probleme in der Preisbeobachtung 4 Wohnungen sind kein homogenes Gut unterschiedliche Lagen unterschiedliche Ausstattungsstandards Problem: verfälschende Struktureffekte in der Preisbeobachtung (besonders im Neubau) Zwei Lösungsmöglichkeiten: große Beobachtungsmengen Hedonische Modellbildung
Datenquellen für die Preisbeobachtung im Wohnungsmarkt
6 Quelle Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse empirica Vorteile: Tatsächliche Abschlusspreise Nachteile: Nur Eigentum, keine Miete Wenige Merkmale Uneinheitliche Auswertung und Darstellung Die genannten Nachteile können behoben werden!
Quelle Preisberichterstattung des RDM oder der LBS 7 Vorteile: Preisgünstige oder gar kostenlose Verfügbarkeit Einheitliche Darstellung für ganz Deutschland Verfügbarkeit von Zeitreihen Nachteile: Expertenbefragung: Keine statistische Basis, kaum kontrollierbare Validität Unzureichende Differenzierung: Nur Marktschwerpunkte, Kurzfristige Zeitverläufe kaum interpretierbar
Überblick über die empirica- Preisdatenbank
9 Grundinformationen empirica Datenbankbetreiber IDN Immodaten GmbH Erfasst werden Inserate in Tageszeitungen und Internet-Immobilienbörsen (derzeit 95 Online-Quellen) Aktuell: 57 Millionen Inserate (+ 1,7 Mio pro Monat) 60% Verkauf, 40% Miete Rd. 10 Millionen in NRW Rd. 41 Mio. Wohnobjekte
10 Angebotspreise empirica Nachteile: Objekte mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis werden nicht inseriert Abschlusspreise liegen ggf. unter Angebotspreisen (insbesondere bei Wohneigentum) Vorteile: Zeitnahe und flächendeckende Verfügbarkeit Zeitreihen in beliebigem Rhythmus Hohe Datenmenge erlaubt hohe Differenzierung (räumlich und nach Marktsegmenten)
Anzahl auswertbarer Inserate in NRW (Stand 2/2006) empirica
Auswertungsmöglichkeiten und -beispiele
Auswertungen (Beispiele) Preise (Median, Spannbreiten, Verteilung, Zeitreihen ) einzelne Preissegmente Objekttyp (EFH, DHH, RH, Eigentums- o. Mietwohnung) Objektgröße Baujahr Wohnfläche z.t. kleinräumige Lage bis auf Stadtteile Zeitpunkt u. Verweildauer der Anzeige
Eigentumswohnungen im Neubau 14 in x-stadt, 4. Quartal 2004 1 Zimmer Wohnung 2 Zimmer Wohnung 3 Zimmer Wohnung 4 Zimmer Wohnung Großwohnungen durchschn. Wohnfläche in qm 32 57 79 95 125 63 gesamt Spanne Wohnfläche in qm 24-40 48-69 70-89 85-110 115-290 24-290 Anzahl Objekte 262 320 980 972 56 2.590 Verhältnis Insertionen/Objekte 3,0 : 1 2,7 : 1 2,1 : 1 1,9 : 1 1,9 : 1 2,0 : 1 Verweildauer (Tage) 72 69 55 54 59 55 durchschn. Kaufpreis in EUR/qm 2.220 2.270 2.000 1.950 1.900 2.000 Spanne Kaufpreis in EUR/qm 1.000-3.600 1.020-3.560 980-3.650 981-3.650 982-3.450 982-3.650 Preistrend
Preisentwicklung bei Mietwohnungen in Dortmund (gleitendes Mittel über 3 Quartale) Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH) 15 6,50 6,00 5,50 /m² Kaltmiete 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 3.Q.2002 4.Q.2002 1.Q.2003 2.Q.2003 3.Q.2003 4.Q.2003 1.Q.2004 2.Q.2004 3.Q.2004 4.Q.2004 1.Q.2005 2.Q.2005 3.Q.2005 Quartal
Mietpreise in Dortmund nach Stadtteilen 8 7 6 5 4 3 2 1 0 16 /qm Kaltmiete Dortmund Hombruch Dortmund Arboretum Dortmund Deusen Dortmund Berghofen Dortmund Grossholthausen Dortmund Lichtendorf Dortmund Schüren Dortmund Sölde Dortmund Kirchhörde Dortmund Bittermark Dortmund Eichlinghofen Dortmund Barop Dortmund Hörde Dortmund Husen Dortmund Derne Dortmund Asseln Dortmund Aplerbeck DORTMUND GESAMT Dortmund Rahm Dortmund Körne Dortmund Huckarde Dortmund Benninghofen Dortmund Brechten Dortmund Groppenbruch Dortmund Dorstfeld Dortmund Bodelschwingh Dortmund Nette Dortmund Kemminghausen Dortmund Brackel Dortmund Bövinghausen Dortmund Scharnhorst Dortmund Eving Dortmund Kirchlinde Dortmund Wickede Dortmund Neuasseln Dortmund Grevel Dortmund Kirchderne Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH)
Mietpreise und Verteilung der Angebote nach Wohnungsgröße in Dortmund Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH) 17 12 40 10 35 /qm Kaltmiete 8 6 4 30 25 20 15 10 Anteil an inserierten Objekten in % Anteil Objekte 2005 Anteil Objekte 2004 Preise 1. Quartal 2005 Preise 1. Quartal 2004 2 5 0 0-29 30-49 50-69 70-89 90-109 110-129 130 und mehr Wohnungsgröße in qm 0
18 Wohnungsmieten nach Größe empirica 8,0 7,0 6,0 Preis pro qm 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Warendorf (LK) Recklinghausen (LK) Coesfeld (LK) Gelsenkirchen Dortmund Essen <40qm 40-60qm 60-80qm 80-100qm >100qm Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH)
Mietwohnungen Neubau Köln, 1. Quartal 2005 empirica 22,0 21,0 20,0 19,0 18,0 17,0 16,0 15,0 30-45 qm Wohnungen (Neubau) EUR/qm 14,0 13,0 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 70-80 qm Wohnungen (Neubau) 5,0 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% 90,0% 100,0% Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH) 19
Preisentwicklung der Eigentumswohnungen in Köln (70 80m² Wohnfläche) 4.000 3.500 3.000 EUR/qm 2.500 2.000 erstes Quartal 2004 1.500 erstes Quartal 2005 1.000 500 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% 90,0% 100,0% Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH) 20
21 Preise für Eigentumswohnungen nach Baujahr empirica 2.500 2.000 Preis pro qm 1.500 1.000 500 0 Warendorf (LK) Recklinghausen (LK) Coesfeld (LK) Gelsenkirchen Dortmund Essen vor 1945 1945-1960 1960-1970 1970-1980 1980-2000 seit 2000 Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH)
Einfamilienhäuser Leipzig 2005 Gesamstadt und ausgew. Innenstadtteile 1.000.000 ohne Extremwerte 900.000 800.000 Angebotspreis in Euro 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Median PLZ 04109 Median PLZ 04275 Median PLZ 04103 Median PLZ 04107 Median PLZ 04275 Median PLZ 04103 Median PLZ 04109 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Anteil Objekte Median PLZ 04107 Bestand Neubau Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH) 22
Preisniveaus von Einfamilienhäusern (Reihen- und Doppelhäuser): Bestand (Zeitraum 01.01.2004 bis 01.07.2005) 23 Preisniveaus von Einfamilienhäuser (Reihen- und Doppelhäuser): Bestand (Zeitraum 01.01.2004 bis 01.07.2005) 700.000 600.000 500.000 Objektpreis in EUR 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Aachen Bochum Gelsenkirchen Dortmund Düsseldorf Köln Bonn Hamburg Bremen München Stuttgart Dresden Berlin Leipzig 90% 70% Median 30% 10% Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH)
Preisniveaus von Einfamilienhäusern (Reihen- und Doppelhäuser): Neubau (Zeitraum 01.01.2004 bis 01.07.2005) 24 Preisniveaus von Einfamilienhäuser (Reihen- und Doppelhäuser): Neubau (Zeitraum 01.01.2004 bis 01.07.2005) 700.000 600.000 500.000 Objektpreis in EUR 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Aachen Bochum Gelsenkirchen Dortmund Düsseldorf Köln Bonn Hamburg Bremen München Stuttgart Dresden Berlin Leipzig 90% 70% Median 30% 10% Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH)
Einfamilienhäuser Neubau 2005 Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH) 25