Kanton Schwyz Bezirk Einsiedeln Öffentliche Auflage EINGANG - 2. Juli 2015 BEZIRK EINSIEDELN Planen Bauen Umwelt und Energie AUFLAGEEXEMPLAR 2 4. 07. 15-13. 08. 15.. Öffentlich aufgelegt Anderung Gestaltungsplan "Eubach Nord" Erläuterungsbericht P2340-24 19. Juni 2015* R+K Büro für Raumplanung AG Remund + Kuster Churerslrasse 47 Postfach 147 8808 Pfäffikon SZ Tel 055 41500 15 info@.rkplaner.ch vvww.rkplaner.ch
Impressum Auftrag Auftraggeber Auftragnehmer Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord" Erbengemeinschaft Kälin, v.d. Hanspeter Kälin, 8840 Einsiedeln Remund + Kuster Büro für Raumplanung AG Churerstrasse 47 8808 Pfäffikon SZ 0554150015 info@rkplaner.ch WW'N.rkplaner.ch Bearbeitung Jörg Bernhardsgrütter, Marcel Rust Qualitätsmanagement zertifiziertes Qualitätssystem ISO 9001/Reg. Nr. 15098 X:\Private_RP\2000 Private\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar. Verfahren\Erläuterungsbericht20150717.dacx
Änderung Gestoltungsplon "Euboch Nord", Erläuterungsbericht 3 Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangslage 4 1.1 Rechtskräftiger Gestaltungsplan 4 1.2 Zonenplan und Baureglement 4 1.3 Bachverlegung 5 1.4 Gewässerrauminventar 6 1.5 Terraingestaltung 7 1.6 Höhenstaffelung der Baubereiche 9 1.7 Perimeter 9 2. Inhalt der Gestaltungsplanänderung 10 2.1 Vorbemerkung 10 2.2 Erschliessung 10 2.2.1 Erschliessung Ost 10 2.2.2 Erschliessung West 11 2.2.3 Notzufahrten 11 2.2.4 Fusswegverbindungen 11 2.3 Baubereiche für Hauptbauten 11 2.3.1 Baubereiche 11 2.3.2 Mantellinie Sockelgeschoss 12 2.3.3 Nutzungsmass 12 2.3.4 Behindertengerechtes Bauen 12 2.3.5 Preisgünstiger Wohnraum 12 2.4 Grünfläche für Bachlauf 13 2.5 Umgebungsflächen 13 2.6 Minergie-Standard 14 2.7 Redaktionelle Anpassungen 14 2.8 Änderungen der Sonderbauvorschriften 14 3. Vorteile und Abweichungen gegenüber der Regelbauweise... 17 4. Richtprojekt 18 X:\Private_RP\2000 Privote\2340 Einsiedeln\24 GP Euboch Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar, Verfohren\Eriäuterungsbencht2015071 7.docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord", Erläuterungsbericht 4 1. Ausgangslage 1.1 Genehmigung Gestaltungsplan Rechtskräftiger Gestaltungsplan Der Bezirksrat Einsiedeln hat den Gestaltungsplan "Eubach Nord" mit Beschluss Nr, 678 vom 8, November 2007 erlassen. Mit RRB Nr. 220 vom 10. März 2009 wurde der Gestaltungsplan "Eubach Nord", Euthal, genehmigt. 1.2 Genehmigung Zonenplan und Baureglement Ausschnitt aus dem Zonenplan Einsiedeln Zonenplan und Baureglement Mit RRB Nr. 458 vom 23, April 2014 wurde das revidierte Baureglement sowie die Erweiterung der Wohn- und Gewerbezone Richtung Osten Genehmigt. Die neu eingezonte Fläche dient im Wesentlichen für die raumplanungsrechtlich hinreichende Erschliessung. Die revidierte Bau- und Zonenordnung ist bei der Änderung des Gestaltungsplans zu berücksichtigen. "~'" Hirschenrai.", Neueinzonun Ausschnitt Zonenplan (WebGis Einsiede/n) X:\Private_RP\2000 Private\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar, Verfahren\Erläuterungsbericht20150717.docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord". Erläuterungsbericht 5 1.3 Bestehende Bachläuft Bachverlegung Das Gestaltungsplanareal wird sehr ungünstig durch drei Bäche durchquert. Um eine rationelle Erschliessung und Bebauung zu ermöglichen, wurden mit dem am 10. März 2009 genehmigten Gestaltungsplan "Eubach Nord" die rechtlichen Voraussetzungen für eine Umlegung der Bäche senkrecht bzw. parallel zum Eubach geschaffen. Bestehende Bachfäufe (Darstellung R+K aus Gestaftungspfan 2007) Verlegung Bachläufe An den Bachverlegungen wird mit der vorliegenden Änderung des Gestaltungsplans unverändert festgehalten. Die ökologischen Ausgleichsflächen beidseits des verlegten Bachlaufs bzw. der ca. 10m breite Überflutungsbereich enlang des nördlichen Ufers des Eubachs bleiben gewährleistet. Die Ausgestaltung des Bachlaufs und die Bestockung erfolgt in Absprache mit dem Amt für Wasserbau und dem Amt für Umweltschutz. X:\Private_RP\2000 Private\2340 Einsiedeln\24 GP Euboch Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar. Verfahren\Erläuterungsbericht201!YJ717.docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord", Erläuterungsbericht 6 1.4 Gewässerschutzgesetz Gewässerrauminventar Am 1. Januar 2011 trat das revidierte Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG, SR 814.20) in Kraft. Nach Art. 36a GSchG muss der Raumbedarf der oberirdischen Gewässer festgelegt werden, um die Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, den Schutz vor Hochwasser und die Gewässernutzung zu sichern. Der Bezirk Einsiedeln verfügt über ein Gewässerrauminventar. Dieses ist bei der Änderung des Gestaltungsplans zu berücksichtigen. Ausschnitt Gewässerrauminventar Gewässerabstandslinien X:\Private_RP\2000 Private\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktuelles Exempiar, Verfahren\Erläuterungsbericht201!'JJ717,docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord", Erläuterungsbericht 7 1.5 Terraingestaltung Neues Terrain Für eine zweckmässigere Bebauung wird das Terrain angepasst. Einerseits wird für den Bach ein eigenes Bachbett geschaffen. andererseits wird das Terrain angehoben. um eine zweckmässigere Bebauung realisieren zu können. Somit kann auch verhindert werden. dass bei einem Hochwasser die Keller der Gebäude überflutet werden. Die neue Terraingestaltung wurde im Rahmen des am 10. März 2009 genehmigten Gestaltungsplan "Eubach Nord" umfassen geprüft und festgesetzt. An dieser Terraingestaltung wird mit der vorliegenden Änderung des Gestaltungsplans unverändert festgehalten. Massgebend für Gebäude- und Firsthöhen Das "neue" Terrain ist massgebend für die Festlegung der Gebäudehöhen und zur Bestimmung der unterirdischen Bauten. Die folgende Darstellung zeigt den Ist-Zustand sowie die geplante GeländemodelIierung (Stand Gestaltungsplan 2007): Auffüllung Durch die Geländeanpassung mit der Höherlegung des Terrains können die "Unterterraingaragen" praktisch ohne Baugruben auf das gewachsene Terrain gestellt werden. Zudem kann eine Deponiemöglichkeit für unverschmutztes Aushubmaterial angeboten werden. Das Volumen zwischen dem gewachsenen und dem gestalteten Terrain beträgt insgesamt ca. 22'610 m 3. Auftrag- 4000 m' AuI1rag: 1300 m' Auftrag {7 r A ui1rag 200 m' L.. Auffüllung (Darstellung R+K aus Gestaltungsplan 2007) -- :,.;,i I I..I f -""\ AuI1rag- \. A~rag- 6800 m' Auflrag 3300 m 300 m 3 ' L l \ '2 \ X:\Private_RP\2000 Private\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar, Verfahren\Erläuterungsbericht201:lJ717 _docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord", Erläuterungsbericht 8 Bestehende Topografie (Darstellung R+K aus Gestaltungsplan 2007) Projektierte Topografie (Darstellung R+K aus Gestaltungsplan 2007; Strassen gemäss Gestaltungsplanänderung 2015) X:\Private_RP\2000 Private\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar, Verfahren\Eriäuterungsbericht201!YJ717.docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord", Erläuterungsbericht 9 1.6 Höhenstaffelung Höhenstaffelung der Baubereiche Mit dem am 10. März 2009 genehmigten Gestaltungsplan "Eubach Nord" wurden die Baubereiche für Hochbauten mit absoluten Koten in m Ü. M. in der Höhe gestaffelt. An dieser Höhenstaffelung wird mit der vorliegenden Änderung des Gestaltungsplans unverändert festgehalten. 1.7 Perimeter Grundeigentümer Perimeter Mit der vorliegenden Änderung wird der Gestaltungsplanperimeter um die neu eingezonte Fläche erweitert. Das erweiterte Gestaltungsplanareal umfasst folgende Grundstücke: KTN 6205 Grundstücksfläche: ca. 1'427 m 2 Eigentümer: Erbengemeinschaft vertreten durch Hanspeter Kälin Zone: Wohn- und Gewerbezone WG ohne Gestaltungsplanpflicht KTN 6206 Grundstücksfläche: ca. 1'893 m 2 Eigentümer: Genossame Euthal vertreten durch den Genossenpräsident Mario Kälin, 8843 Oberiberg Zone: Wohnzone W3 und Wohn- und Gewerbezone WG mit Gestaltungspianpflicht KTN 6207 Grundstücksfläche: ca. 10' 186 m 2 Eigentümer: Erbengemeinschaft vertreten durch Hanspeter Kälin Zone: Wohnzone W3 und Wohn- und Gewerbezone mit Gestaltungspianpflicht KTN 4637 Teilfläche innerhalb GP: ca. 305 m 2 Eigentümer: Genossame Euthal vertreten durch den Genossenpräsident Mario Kälin, 8843 Oberiberg Zone: Wohn- und Gewerbezone WG, ohne Gestaltungsplanpflicht KTN 5537 Grundstücksfläche: ca. 207 m 2 Eigentümer: Genossame Euthal vertreten durch den Genossenpräsident Mario Kälin, 8843 Oberiberg Zone: Wohnzone W3 und Wohn- und Gewerbezone mit Gestaltungspianpflicht X:\Private_RP\2000 Private\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar. Verfahren\Erläuterungsbericht20150717.docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord". Erläuferungsbericht 10 2. 2.1 Änderung Keine Änderungen 2.2 2.2.1 Erschliessung Ost Erschliessungsstrasse Inhalt der Gestaltungsplanänderung Vorbemerkung Mit der vorliegenden Änderung soll der Gestaltungsplan an die neue Erschliessungssituation angepasst und erweitert sowie auf das Richtprojekt abgestimmt werden. Gleichzeitig soll den Auflagen aus dem Erlassverfahren zum rechtskräftigen Gestaltungsplan entsprochen und das geänderte, übergeordnete Recht (Gewässerschutzgesetz, Energiegesetz und Baureglement) berücksichtigt werden. Aufgrund der zusätzlichen Vorteile wird die Erhöhung der Überbauungsziffer von 24% auf 26% beantragt. Unverändert und damit nicht Gegenstand dieser GestaltungspIanänderung sind insbesondere: die geplanten Bachverlegungen; die Festlegung des neuen Terrains; die Höhenstaffelungen der Baubereiche. Ersc hliessung Erschliessung Ost Die verkehrstechnische Erschliessung des Gestaltungsplanareals erfolgt von Osten über die Obereuthalerstrasse (bestehende Groberschliessungsstrasse im Eigentum des Bezirks Einsiedeln) und die Brücke Eubach (im Eigentum der Etzelwerk AG). Die neue Erschliessungsstrasse ist von der Eubach-Brücke bis zur ersten Stichstrasse (Hauptzufahrt zur Sammelgarage) mit einer Breite von 5.0 m geplant und mündet in eine Wendeanlage (für ein 8-m Kommunalfahrzeug). Anschliessend wird die Fahrbahn (Hauszufahrt) auf eine Breite vom 3.0 m plus einem 0.5 m breiten Mehrzweckstreifen reduziert sowie mit einer Ausweichmöglichkeit bei der Ausfahrt der Sammelgarage konzipiert. Damit sind die Verkehrsflächen auf das Notwendige beschränkt, zu Gunsten grösstmöglicher unversiegelter Umgebungs- und Grünflächen. Südlich des Gestaltungsplanareals bzw. auf der nördlichen Böschungskrone des Eubachs verläuft ein ausgeschilderter Wanderweg. Hinzu kommen die arealinternen, privaten Fusswegverbindungen. Damit bestehen beidseits der Erschliessungsstrasse sichere Fusswegverbindungen, abseits des motorisierten Verkehrs. Die gestaltungsplaninterne Erschliessungsstrasse ist für Fussgänger und Radfahrer uneingeschränkt benutzbar. Vorbehalten bleiben allfällige Fuss- und Fahrwegrechte auf dem westlich angrenzenden Eubachweg, welcher als Wanderweg ausgeschildert ist. X:\Privofe_RP\2000 Private\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 oktuelles Exemplor. Verfohren\Eriäuterungsbericht20 I ElJ717.docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord". Erläuterungsbericht 11 2.2.2 Erschliessung West Erschliessung West Der bestehende Eubachweg (Erschliessung West) wird durch den motorisierten Fahrverkehr aus dem Gestaltungsplanareal nicht beansprucht. Er dient einzig dem Langsamverkehr (Fussgänger und Radfahrer). 2.2.3 Notzufahrt Notzufahrten Wie im Richtprojekt nachgewiesen, sind die erforderlichen Notzufahrten gemäss nach den kantonalen Vorgaben sichergestellt. 2.2.4 Arealinterne Fusswegverbindungen Fusswegverbindungen Innerhalb des Gestaltungsplanareals wird ein dichtes Fusswegnetz verwirklicht. Die Querung des Überflutungsbereichs wird zum besseren Schutz der Grünfläche von zwei auf eine Stelle reduziert. 2.3 2.3.1 Baubereiche Baubereiche für Hauptbauten Baubereiche Mit der Gestaltungsplanänderung werden die Baubereiche nach Norden verschoben und in ihrer horizontalen Ausdehnung begrenzt. Dadurch wird deutlich mehr Freiraum zwischen dem Eubach und der künftigen Überbauung geschaffen. Bei einer Abparzellierung des Gestaltungsplanareals werden die Grenzabstände im Sinne von 62 PBG ungleich verteilt. Die bergseitig gelegene Landwirtschaftszone wird durch die künftige Überbauung nicht tangiert. Zudem wird dem Anliegen des Bezirksrates gemäss Erlassbeschluss zum Gestaltungsplan Eubach Nord besser entsprochen (Erwägungen Ziffer 7.1, BRB Nr. 678 vom 8. November 2007): "Wichtig ist dabei, dass die Volumen und die damit zu definierenden Zwischenräume präzise gesetzt werden. Eine Beliebigkeit ist zwingend zu vermeiden. Diese architektonische Qualität ist im Baubewilligungsverfahren einzufordern." Durch die konkreten Vorgaben zur Lage und Dimension der Baubereiche bzw. der Zwischenräume wird zusätzlicher Freiraum zwischen den Hochbauten und eine noch bessere Einordnung der Überbauung in die Landschaft sichergestellt. Stichstrassen Vorbauten Die Stichstrassen werden von drei auf zwei reduziert. Damit verringert sich der Anteil an versiegelten Flächen im Gestaltungsplanareal. Neu wird geregelt, dass Vorbauten im Sinne von 59 Abs. 2 PBG bis 1.5 m über den Baubereich hinaus ragen dürfen. X:\Private_RP\2000 Private\2340 Einsledeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar. Verfahren\Erläuterungsbericht20150717.docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord". Erläuterungsbericht 12 2.3.2 Mantellinie Sockelgeschoss Mantellinie Sockelgeschoss Durch die Mantellinie Sockelgeschoss werden die unterirdischen Bauten im Sinne von 61 Abs. 2 PBG sowie Sockelgeschosse für Parkierungsanlagen räumlich begrenzt. 2.3.3 Überbauungsziffer Hauptbauten Überbauungsziffer Nebenbauten Nutzungsmass Im Sinne der angestrebten haushälterischen Nutzung des Bodens (Art. 1 Abs. 1 RPG) soll eine dichte Wohnüberbauung realisiert werden können. Hierzu soll die Überbauungsziffer von 24% (Regelbauweise) auf 26% erhöht werden. Damit die Umgebungsflächen weitgehend frei von Hochbauten bleiben, wird die Überbauungsziffer von 8 % (Regelbauweise) auf 4% reduziert. 2.3.4 57 PBG Behindertengerechtes Bauen Nach 57 PBG sind Mehrfamilienhäuser mit sechs und mehr Wohneinheiten so zu gestalten, dass sie den speziellen Bedürfnissen von Menschen mit Behinderungen angepasst werden können. Der Nachweis über die Einhaltung der Vorgaben zum behindertengerechten Bauen nach SIA SN 521 500 ist im Baubewilligungsverfahren zu erbringen. 2.3.5 24 Abs. 3 PBG Preisgünstiger Wohnraum Gemäss 24 Abs. 3 PBG ist die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum für Familien ein Vorteil im Sinne von 24 Abs. 2 PBG. Im vorliegenden Gestaltungsplan sollen Eigentumswohnungen realisiert werden. Die bekannten Ansätze zur Sicherung von preisgünstigem Wohnraum beschränkten sich v.a. auf Mietwohnungen. Im Rahmen des Gestaltungsplans ist es daher nicht möglich, zweckmässige Preisbeschränkungen festzulegen. Wie das Richtprojekt bzw. der Wohnungsspiegel belegen, sind im Gestaltungsplanaral jedoch vorwiegend preisgünstige Wohnungen für Familien, junge Menschen und Senioren vorgesehen. X:\Private_RP\2000 Private\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar. Verfahren\Erläuterungsbericht20150717.docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord", Erläuterungsbericht 13 2.4 Grünfläche für Bachlauf Grünfläche für Bachlauf Gestützt auf die neue Gewässerschutzgesetzgebung werden innerhalb der Grünfläche für den Bachlauf neu weder Bauten noch Anlagen zugelassen. Die Möglichkeit Spielgeräte für Kinder darin zu realisieren entfällt. In Übereinstimmung mit Art. 38 Abs. 2 GSchG dürfen die bestehenden und geplanten Fliessgewässer mit Verkehrsübergängen überdeckt werden. Diese beschränken sich im Gestaltungsplanareal auf die Erschliessungsstrasse und die Fusswegverbindungen. Bestehendes Fliessgewässer Das bestehende Fliessgewässer (Bach Nr. 3), welches bisher innerhalb der Umgebungsfläche lag, wird neu der Grünfläche zugewiesen, in welchem restriktivere Baubeschränkungen gelten. Damit gelangen für die geplanten wie auch für die bestehenden, offenen Fliessgewässer dieselben Bestimmungen zur Anwendung. Die Lage des Gewässerraumes für das bestehende offene Fliessgewässer wird gegenüber dem Gewässerrauminventar gemäss Absprache mit dem Amt für Wasserbau geringfügig verschoben und begradigt. Der Gewässerraum von 11.0 m und ein minimaler Abstand von 3.0 m zum Fliessgewässer bleiben gewährleistet. Mit dieser Anpassung wird eine bessere Überbauung des Areals ermöglicht, bei gleichzeitiger Sicherung des erforderlichen Gewässerraums. Verbreiterung Grünfläche West Durch die Nordverschiebung des Baubereichs für Hauptbauten (A) kann die Erschliessungsstrasse ebenfalls bergwärts verschoben und damit die Grünfläche für den geplanten Bachlauf im westlichen Arealbereich zusätzlich vergrössert werden. Dies entspricht einer Forderung des Amtes für Umweltschutz, welche der Regierungsrat jedoch aus Verhältnismässigkeitsgründen nicht gestützt hat (Ziffer 2.5, RRB Nr. 220 vom 10. März 2009). Mit der vorliegenden Gestaltungspianänderung kann dem Anliegen des Amtes für Umweltschutz nun doch noch entsprochen werden. 2.5 Erholungs- und Kinderspielflächen Umgebungsflächen Grundsätzlich stehen im Gestaltungsplanaral mit den Grünflächen und den wenig befahrenen Wohnstrassen genügend zusammenhängende und gut besonne Erholungs- und Kinderspielflächen zur Verfügung. Zusätzlich dazu wird innerhalb der Wohnüberbauung ein rund 300 m 2 grosser Spielplatzbereich ausgeschieden und entsprechend möbliert. X:\Private_RP\2000 Private\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar, Verfahren\Ertäuterungsbericht20150717.docx
Änderung Gestaltungsptan "Eubach Nord", Erläuterungsbericht 14 2.6 Minergie-Standard Minergie-Standard Am 1. April 2010 ist das kantonale Energiegesetz (SRSZ 420.100) in Kraft getreten. Damit wurde auch 24 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, SRSZ 400.100) dahingehend ergänzt, dass Gestaltungspläne mindestens die Einhaltung des Minergie-Standards für Wohnbauten vorschreiben müssen. Dieser Forderung wird mit der vorliegenden GestaltungspIanänderung entsprochen. 2.7 Baureglement Erlassbeschluss Redaktionelle Anpassungen Mit dem am 23. April 2014 vom Regierungsrat genehmigten Baureglement des Bezirks Einsiedeln wurden die baurechtlichen Bestimmungen teilweise mit neuen Artikelbezeichnungen versehen. Mit der vorliegenden Gestaltungspiananpassung werden die entsprechenden Verweise in den Sonderbauvorschriften angepasst. Im Rahmen des Genehmigungsverfahren zum Gestaltungsplan "Eubach Nord" hat das Amt für Umweltschutz verlangt, die Artikel 10 und 13 der Sonderbauvorschriften mit dem Hinweis zu ergänzen, dass die Bachverlegung (Art. 10 SBV) und die Uferbestockung (Art. 13 SBV) auch mit dem Amt für Umweltschutz abzustimmen ist. Mit der vorliegenden Gestaltungspianänderung kann dem Anliegen des Amtes für Umweltschutz entsprochen werden. 2.8 Änderungen der Sonderbauvorschriften Neben den redaktionellen Anpassungen (Art. 1, Art. 3, Art. 5 Abs. 3, Art. 10, Art. 13, Art. 15 und Art. 16) werden nachstehende Änderungen der Sonderbauvorschriften vorgenommen. Die neuen Formulierungen sind rot gedruckt. Art. 5 Abs. 9 Vorbauten Art. 6 Lage der ~Jebenbauten Mantellinie Sockelgeschoss Art. 7 Grenzabstände und Nutzungsmass Vorbauten dürfen, mit Ausnahme gegenüber der Landwirtschaftszone, bis 1.5 m über den Baubereich hinaus ragen. Die Lage der ~lebenbautenwird durch die gaubereiche für Hauptbauten und für ~Jebenbauten bestimmt. Die GebäudesteIlung ist frei. Innerhalb der Mantellinie Sockelgeschoss dürfen unterirdische Bauten im Sinne von 61 Abs. 2 PBG sowie ein Sockelgeschoss für die Parkierung verwirklicht werden, Die gestaltungsplanexternen Grenzabstände richten sich nach dem Baureglement des Bezirks Einsiedeln (BauR). Die Überbauungsziffer für Hauptbauten beträgt ~ 26%, für Nebenbauten ~ 4%. X:\Private_RP\2000 Private\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktueiles Exemplar, Verfahren\Erläuterungsbericht20151J717.docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nard". Erläuterungsbericht 15 Art. 8 Abs. 2 Minergie-Standard Art. 12 ~pielgeräte Keine Bauten und Abstellplätze für Motorfahrzeuge Anlagen Art. 14 Abs. 1 Erschliessung Ost Art. 14 Abs. 2 Erschliessung West Wohnbauten sind im Minergie-Standard (Primäranforderung Gebäudehülle) oder einem gleichwertigen Energiestandard auszuführen. Anpassungen an den Stand der Technik sind zu berücksichtigen. Der Nachweis über die Einhaltung der Vorgaben gemäss Energiegesetz erfolgt im Baubewilligungsverfahren. In den Grünflächen sind ~pielgeräte für Kinder zulässig. Dabei darf das Ab messen des Wassers nicht behindert werden. In der Grünfläche sind Bauten und Abstellplätze für Motorfahrzeuge Anlagen nicht zulässig. Ausgenommen sind Fusswege / Brücken entlang der Erschliessungsstrasse und für die im Plan gekennzeichneten Fusswegverbindungen. Die Verkehrserschliessung des Gestaltungsplangebiets erfolgt über die im Plan eingetragene"erschliessung Ost". 'Nerden mit der kommunalen Nutzungsplanung die Voraussetzungen ge schaffen, kann das Gestaltungsplangebiet auch über die Erschliessung Ost erschlossen werden. Die Erschliessung West dient dem Langsamverkehr (Fussgänger und Radfahrer). Art. 17 Abs. 1 Vorteile Der Gestaltungsplan weist folgende Vorteile auf: Mit dem Gestaltungsplan wird eine gute und zweckmässige Überbaubarkeit erreicht; Durch die Terrainanpassungen wird eine bessere Höhenstaffelung der Bauten ermöglicht; Durch die Baubereiche werden die Freiräume zwischen den Hauptbauten gesichert; Es werden ökologische Ausgleichflächen geschaffen; Für den Eubach wird ein Überflutungsbereich ausgewiesen; Für die Fliessgewässer wird der Raumbedarf verbindlich gesichert; Die Bauten im Gestaltungsplangebiet werden besser vor Hochwasser geschützt; Die Überbauungsziffer für Nebenbauten wird von 8% auf 4% reduziert; Es sind grosszügige Grün- und Erholungsflächen vorgesehen; Regelung der internen Erschliessung mit zwei Anschlussmöglichkeiten ans ~trassennetz; Es wird ein dichtes Fusswegnetz gewährleistet; Es wird die Umsetzung des Minergie-Standards verlangt. X:\Private_RP\2000 Private\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar. Verfahren\Erläuterungsbericht20150717.docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord". Erläuterungsbericht 16 Art. 17 Abs. 2 Abweichungen Der Gestaltungsplan weist folgende Abweichung von der Grundordnung auf: Die arealinternen Abstände unterschreiten die ordentlichen Abstände. Es gelten innerhalb der Baubereiche die Gebäudeabstände gemäss kantonalem Recht; Überschreitung der maximalen Gebäude- und Firsthöhe aufgrund Höhendifferenz zwischen gewachsenem und "neuem" Terrain; Reduktion $trassen und Grenzabstände für t'lebenbauten entlang der drei $tichstrassen; Erhöhung der Überbauungsziffer für Hauptbauten von 24% auf 26% für das gesamte Gestaltungsplanareal. X:\Private_RP\2000 Private\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar. Verfahren\Erläuterungsbericht20150717.docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord", Erläuterungsbericht 17 3. Vorteile und Abweichungen gegenüber der Regelbauweise Die ausgewiesenen Vorteile und Abweichungen gegenüber der Regelbauweise des geänderten Gestaltungsplans sind unter Art. 17 SBV aufgeführt. Zusätzliche Ausnahme gegenüber der Regelbauweise Mit der vorliegenden Gestaltungsplanänderung soll gegenüber dem rechtskräftigen Gestaltungsplan neu die Überbauungsziffer für Hauptbauten von 24% auf 26% erhöht werden. Im Übrigen werden keine zusätzlichen Ausnahmen von der Regelbauweise in Anspruch genommen. Die Erhöhung der Überbauungsziffer wird mit nachstehenden zusätzlichen Vorteilen gerechtfertigt. Zusätzliche Vorteile gegenüber dem rechtskräftigen Gestaltungsplan Mit der vorliegenden Änderung des Gestaltungsplans werden folgende zusätzliche Vorteile ausgewiesen: Rechtlichen Sicherung der Erschliessung; Reduktion der versiegelten Flächen durch die Beschränkung der Stichstrassen von drei auf zwei; Sicherung dichtes Fusswegnetz; Mehr Freiraum südseitig der Überbauung; Beschränkung der Baubereiche für Hauptbauten und Definition grosszügiger Zwischenräume zwischen den Hauptbauten; Vergrösserung Umgebungsflächen; Erweiterung Grünflächen; Sicherung Raumbedarf Fliessgewässer; Ausscheidung eines zusätzlichen, ca. 300 m 2 grossen Spielbereichs; Reduktion der Überbauungsziffer für Nebenbauten von 8% auf 4%; Detailliertes Richtprojekt; Umsetzung Minergie-Standard. Bisherige Vorteile des rechtskräftigen Gestaltungsplans Die bisherigen Vorteile gemäss Gestaltungsplan werden mit der vorliegenden Änderung nicht eingeschränkt. X:\Private_RP\2()()() Private\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar, Verfahren\Eriäuterungsbericht20150717.docx
Änderung Gestaltungsplan "Eubach Nord", Erläuterungsbericht 18 4. Richtprojekt Nachweis der Realisierbarkeit Richtprojekt Gemöss 25 VVzPBG hat der Gesuchsteller die Realisierbarkeit des Gestaltungsplanes nachzuweisen. Dies kann durch ein Richtprojekt erfolgen. Mit dem Richtprojekt der Concept Architekten AG vom 19. Juni 2015 wird die Realisierbarkeit des Gestaltungsplans nachgewiesen. Dieses bildet integrierenden Bestandteil des Gestaltungsplans und ist für das Baubewilligungsverfahren richtungsweisend. Abweichungen vom Richtprojekt sind möglich, sofern damit eine bessere Lösung erzielt werden kann. X:\Privote_RP\2000 Privote\2340 Einsiedeln\24 GP Eubach Nord Änderung GP\13 aktuelles Exemplar, Verfahren\Erläuterungsbericht20150717,docx