Hannemann/Wiek/Emmert Handbuch des Mietrechts Fachanwaltshandbuch zur effizienten Mandatsbearbeitung im Wohn- und Gewerberaummietrecht 5. völlig neu bearbeitete Auflage Herausgegeben von Thomas Hannemann, Rechtsanwalt in Karlsruhe Karl Friedrich Wiek, Rechtsanwalt in Köln Thomas Emmert, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Regensburg Bearbeitet von Karl Friedrich Wiek Thomas Emmert Jörg Dimmler, Richter am AG Stuttgart Volker Grundmann, Rechtsanwalt in Berlin Robin Klatt, Rechtsanwalt in Berlin Sabrina Krause, Rechtsanwältin in Berlin Kai-Jochen Neuhaus, Rechtsanwalt in Dortmund Sebastian Vöckel, Richter, Siegen Dr. Andreas Wolters, Bremen Jörg Zahn, Rechtsanwalt in Hamburg Dr. Klaus Zieger, Panketal
Inhaltsübersicht Ein ausführliches Inhaltsverzeichnis ist jedem Paragraphen vorangestellt. Vorwort... Abkürzungsverzeichnis... Literaturverzeichnis... V XIII XIX Die Mietrechtsreform 2013 Inhalt... 3 A.Synopse... 4 B.Einführung... 16 C.Einzelheiten... 17 Teil 1: Der Mietprozess 1 Allgemeines Verfahrensrecht... 49 A.Zuständigkeit... 49 B.AllgemeineVerfahrensfragen... 61 2 Besondere Verfahrensarten im Mietrecht... 69 A.Klagearten... 73 B.VorläufigerRechtsschutz... 150 C.StreitwerteinMietsachen... 170 D.VerfassungsbeschwerdeinMietsachen... 178 Teil 2: Wohnraummietrecht 3 Abgrenzungsfragen... 191 A.BegriffdesMietverhältnisses... 191 B.AbgrenzungzuanderenRechtsverhältnissen... 192 C.Wohn-undGewerberaummietverhältnisse... 193 D.Mischmietverhältnisse... 199 E.DinglicheNutzungsrechte... 201 4 Vertragsabschluss... 207 A.Form... 208 B.GesetzlicheVorkaufsrechte... 213 C.Haustürgeschäfte... 219 D.Wohnungsvermittlung... 222 E.AllgemeinesGleichbehandlungsgesetz... 226 F. Energieausweis... 230 5 Vertragsparteien, Parteiwechsel, Gebrauchsüberlassung... 237 A.Vertragsparteien... 238 B.WechselderVertragsparteien... 254 C. Gebrauchsüberlassung an Dritte, insbesondere Untermiete............. 263 6 Mietobjekt... 273 A.Mietsache... 273 B.Schlüssel... 283 C.Betretungs-/BesichtigungsrechtdesVermieters... 286 VII
7 Nutzungszweck und Zweckentfremdung von Wohnraum... 292 A.VertraglicherNutzungszweck... 292 B.VerbotderZweckentfremdungvonWohnraum... 293 8 Formularmietverträge... 302 A.Überblick... 302 B. Geltung der 305ff.BGB... 303 C.BegriffderAllgemeinenGeschäftsbedingung... 304 D.StellenvonVertragsbedingungen... 306 E.Einbeziehungsvereinbarung... 310 F. ÜberraschendeKlauseln... 312 G.VorrangderIndividualabrede... 313 H.UnklarheitenregelungundergänzendeVertragsauslegung... 314 I. Inhaltskontrolle... 315 J. RechtsfolgenunwirksamerKlauseln... 319 K.RechtsprechungzutypischenMietvertragsklauseln... 321 L.BesonderheitenbeiVerbraucherverträgen... 322 9 Vertragsstrafe... 325 A.Allgemeines... 325 B.DefinitionderVertragsstrafe... 326 10 Miete... 329 A.EntrichtungderMietealsvertraglicheHauptpflicht... 329 B.ArtenderMiete... 330 C.HöhederMiete... 330 D.FälligkeitderMieteundZahlungsweise... 331 E.Mietstruktur... 334 F. EinwendungenundEinreden... 337 G. Sonderleistungen des Mieters.................... 346 11 Mietpreisüberhöhung und Mietwucher... 354 A.GrenzenderMietpreisvereinbarung... 354 B. Mietpreisüberhöhung gem. 5WiStG... 354 C.Mietwucher... 369 12 Gesetzliche Mieterhöhungen... 371 A.Allgemeines... 374 B. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, 558 ff. BGB...... 384 C. Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierung, 559ff.BGB... 459 13 Rechtsgeschäftliche Mieterhöhungsvereinbarungen... 497 A.Allgemeines... 497 B. Rechtsgeschäftliche Mieterhöhungsvereinbarungen während des Mietverhältnisses... 497 C.Staffelmietvereinbarungen... 503 D.Indexmietvereinbarungen... 510 14 Betriebskosten Umlage, Abrechnung und Erhöhung... 516 A.Betriebskosten... 519 B.UmlagederBetriebskosten... 545 C.AbrechnungderBetriebskosten... 559 D.Heizkostenabrechnung... 590 E. Umlegung erhöhter Betriebskosten, 560BGB... 608 F. Anhang:Wärmecontracting... 615 VIII
15 Geförderter Mietwohnraum... 628 A.NeuregelungdesWohnraumförderungsrechts... 629 B.Altfälle... 646 C.EinschränkungendesVermieters... 647 D.ErmittlungderKostenmiete... 653 E. Erhöhung der Kostenmiete..................................... 663 F. MieterhöhungundAblaufderPreisbindung... 666 16 Mietsicherheiten... 670 A.Allgemeines... 671 B.Vermieterpfandrecht... 671 C.VertraglicheMietsicherheiten... 681 17 Instandhaltung und Instandsetzung... 703 A.GesetzlicheRegelung... 703 B.AbwälzungvonInstandhaltungspflichtenaufdenMieter... 706 18 Schönheitsreparaturen... 711 A. Grundlagen............ 711 B.Umfang... 715 C.SchönheitsreparaturpflichtdesMieters... 720 D.Verjährung... 731 E. Rechtsfolgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln.............. 733 F. BesonderheitenindenneuenBundesländern... 735 G. Lexikon der BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen-AGB...... 736 19 Wohnungsmodernisierung Barrierefreiheit... 737 A.Modernisierung... 738 B. Barrierefreiheit, 554a BGB.................................... 763 20 Mietgebrauch und Mieterhaftung... 768 A.VertragsgemäßerGebrauch... 769 B.GebrauchsgewährpflichtdesVermieters... 770 C.GebrauchsrechtedesMieters... 773 D.PflichtendesMietersbeimMietgebrauch... 790 E.HaftungdesMieters... 793 F. Hausordnung... 797 G.Mietgebrauch... 799 H.Versorgungssperre... 800 21 Gewährleistung und Vermieterhaftung... 803 A.Abgrenzungsfragen... 804 B.AllgemeineLeistungsstörungen... 808 C.Sachmängelhaftung... 814 D.Rechtsmängelhaftung... 839 E.Gewährleistungs-undHaftungsausschlüsse... 841 F. Mietminderungstabellen... 851 22 Vorzeitiger Auszug des Mieters... 852 A.VorzeitigeRückgabederMietsache... 852 B.Mietaufhebungsvertrag... 859 23 Ordentliche Kündigung des Mieters... 867 A.Kündigungserklärung... 867 B.FristfürmieterseitigeKündigung... 868 C. Ordentliche Kündigung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrags.... 877 IX
D. Beendigung von Mietverträgen bei Beteiligung mehrerer Personen....... 879 E.KündigungeinerEhewohnung... 882 24 Ordentliche Kündigung des Vermieters... 883 A.ÜberprüfungderVermieterkündigunginformellerHinsicht... 886 B.ÜberprüfungderVermieterkündigunginmateriellerHinsicht... 903 25 Außerordentliche befristete Kündigung... 972 A.Anwendungsbereich... 972 B.AußerordentlichebefristeteKündigungdesMieters... 973 C. Außerordentliche befristete Kündigung des Vermieters, 57a ZVG...... 978 D.BeendigungsmöglichkeitenbeiToddesMieters... 979 E. Geltung der Sozialklausel gegenüber außerordentlichen Kündigungen mit gesetzlicher Frist, 574BGB... 985 F. Außerordentliche Kündigung von Mietverhältnissen auf bestimmte Zeit.. 985 26 Fristlose Kündigungen... 987 A. Systematik der Kündigungsgründe................ 988 B.GemeinsameVoraussetzungenfürfristloseKündigungen... 991 C.FristloseVermieterkündigung... 997 D.FristloseMieterkündigung... 1026 27 Zeitmietvertrag... 1034 A.GesetzlicheNeuregelung... 1034 B.EinfacherZeitmietvertragnachaltemRecht... 1035 C.MietvertragmitbefristetemKündigungsausschluss... 1035 D. Zeitmietvertrag nach 575BGB... 1043 E.Schlussmitteilung... 1048 F. Das Fortsetzungsverlangen des Mieters bei Verzögerung oder WegfallderbeabsichtigtenVerwendung... 1050 G.RechtsfolgenderwirksamenBefristung... 1051 H.Darlegungs-undBeweislast... 1051 28 Mietaufhebungsvertrag... 1052 A.Allgemeines... 1052 B.Zustandekommen... 1052 C. Inhalt des Mietaufhebungsvertrags................ 1055 29 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses... 1056 A.Allgemeines... 1056 B.Voraussetzungen... 1056 C.RechtsfolgendesunterbliebenenWiderspruchs... 1059 D. Vertraglicher Ausschluss von 545BGB... 1059 30 Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses... 1061 A. Rückgabepflicht, 546Abs.1BGB... 1063 B.GerichtlicheDurchsetzungdesRückgabeanspruchs... 1071 C.RechtsfolgenderverspätetenHerausgabe... 1071 D. Ansprüche des Vermieters wegen Rückgabe der Mietsache in nicht vertragsgemäßemzustand... 1082 E.AnsprüchedesMieters... 1087 F. AnspruchdesMietersaufRückgabederMietsicherheit... 1100 X
31 Verjährung und Verwirkung... 1111 A.Verjährung... 1111 B. Die kurze Verjährung des 548BGB... 1116 C.Verwirkung... 1121 32 Zwangsvollstreckung und Insolvenz... 1126 A.Zwangsverwaltung... 1127 B.Zwangsversteigerung... 1127 C.Insolvenz... 1128 33 Besondere Mietverhältnisse... 1138 A. Studenten- und Jugendwohnheime............................... 1139 B.Werkwohnungen... 1142 C.BetreutesWohnen... 1146 D.Genossenschaftswohnung... 1150 E.DievermieteteEigentumswohnung... 1154 Teil 3: Gewerberaummietrecht 34 Grundsätze der Gewerberaummiete... 1167 A.Gesetzesrecht... 1167 B.Vertragsfreiheit... 1168 C.ABCderGewerberaummiete... 1169 D.Pachtverträge... 1170 35 Vertragsanbahnung, Vertragsabschluss, Vertragsparteien... 1173 A.Vertragsanbahnung... 1174 B.Vertragsabschluss... 1178 C.FormdesVertrags... 1183 D.MietvorvertragundanderevorvertraglicheVereinbarungen... 1196 E.Vertragsparteien... 1201 F. Untermiete... 1210 G.Parteiwechsel... 1215 36 Mietgebrauch... 1220 A.Mietobjekt... 1220 B. Nutzungszweck, Betriebspflicht, Konkurrenzschutz.................. 1224 C.DuldungspflichtendesMieters... 1232 D. Instandhaltung, Instandsetzung, Klein- und Schönheitsreparaturen...... 1237 E.MietgebrauchundMieterhaftung... 1241 37 Mietzeit... 1249 A.LaufzeitdesMietvertrags... 1249 B.VorzeitigeRückgabederMietsache... 1249 C.Vertragsverlängerung... 1250 38 Formularmietverträge... 1254 A.Allgemeines... 1254 B.LexikonderGewerberaummiet-AGB... 1259 39 Miete und Mietwucher... 1260 A.Allgemeines... 1261 B.MietstrukturundMietvarianten... 1261 C.Umsatzsteuer... 1267 XI
D.FälligkeitundVerzug... 1274 E.AufrechnungundZurückbehaltungsrecht... 1275 40 Mietanpassung... 1283 A.Überblick... 1283 B.MietanpassungsklauselnimMietvertrag... 1285 41 Nebenkosten Umlage, Abrechnung und Erhöhung... 1298 A.Allgemeines... 1298 B.Nebenkosten... 1299 C. Umlage der Nebenkosten....................... 1302 D.Nebenkostenabrechnung... 1308 42 Mietsicherheiten... 1313 A.Allgemeines... 1313 B.Vermieterpfandrecht... 1314 C.VertraglicheMietsicherheiten... 1318 43 Gewährleistung und Vermieterhaftung... 1336 A.Allgemeines... 1336 B.Sach-undRechtsmängelnachFallgruppen... 1338 C.Beweislast... 1344 44 Beendigung des Mietverhältnisses... 1346 A.Befristung... 1346 B.Kündigung... 1346 C.Aufhebung... 1366 D.Anfechtung... 1366 45 Abwicklung des Mietverhältnisses... 1367 A.AnsprüchedesVermieters... 1367 B.AnsprüchedesMieters... 1373 46 Zwangsvollstreckung und Insolvenz... 1379 A.Zwangsvollstreckung... 1385 B.Zwangsverwaltung... 1394 C.Zwangsversteigerung... 1420 D.Insolvenz... 1426 Stichwortverzeichnis... 1505 XII