DEPARTEMENT DES INNERN DES KANTONS AARGAU JA 1987/1 Aarau, 26. November 1987 Kreisschreiben an die aargauischen Urkundspersonen, Grundbuchämter, Konkursämter und an das Handelsregisteramt betreffend den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland I. Erwerb von Grundstücken durch juristische Personen und vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit Feststellungsurkunden durch Notare 1. Funktion der Feststellungsurkunde Gemäss Art. 18 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG) i.v.m. Art. 18 der Bundesverordnung (BewV) können Grundbuchamt und Handelsregisteramt ein angemeldetes Geschäft ohne Verweisung an die Bewilligungsbehörde eintragen, wenn sie die Bewilligungspflicht ohne weiteres ausschliessen können. In der Regel sind dazu gewisse Ermittlungen über den massgebenden Sachverhalt notwendig. Da öffentliche Urkunden für durch sie bezeugte Tatsachen vollen Beweis erbringen (Art. 18 Abs. 2 BewV), kann eine Urkundsperson dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer eine Feststellungsurkunde vorlegen, statt ihm Unterlagen und Akten zu unterbreiten. Wenn die Urkundsperson im Rahmen der Geschäftsabwicklung in die massgeblichen Unterlagen
2 Einsicht nimmt und ihre Feststellungen in einer öffentlichen Urkunde festhält, kann die Behandlung des Rechtsgeschäftes in vielen Fällen erheblich beschleunigt werden. Der Grundbuchverwalter oder der Handelsregisterführer können vielfach aufgrund solcher Feststellungsurkunden die Bewilligungspflicht ohne weiteres ausschliessen, und es erübrigt sich, weitere Unterlagen einzuholen oder die Urkundsparteien an die Bewilligungsbehörde zu verweisen. 2. Inhalt Die Feststellungsurkunde hat einzig Tatsachen zu enthalten, unter Angabe der eingesehenen Dokumente. Die rechtliche Würdigung dieser Tatsachen im Hinblick auf eine mögliche Bewilligungspflicht wird vom Grundbuchverwalter oder Handelsregisterführer vorgenommen, nicht vom Notar. Urkunden eines Notars mit der Feststellung, es bestehe keine ausländische Beherrschung im Sinne von Art. 6 BewG, sind wertlos, da sie keine rechtliche Würdigung zulassen. Dasselbe gilt für Feststellungsurkunden, die sich allein auf persönliche Kenntnisse der Verhältnisse stützen. Wie viele Dokumente eingesehen und welche Tatsachen beurkundet werden sollen, hängt vom jeweils zu behandelnden Geschäft ab. Da die beurkundeten Tatsachen dem Grundbuchverwalter und dem Handelsregisterführer als Grundlage für eine Beurteilung dienen müssen, sind die nötigen Angaben über die beteiligten Personen, das Rechtsgeschäft und die Finanzierung zu machen. Bei den Finanzierungsverhältnissen können die Bilanzstruktur einer juristischen Person und die Finanzierung des konkreten Geschäftes von Bedeutung sein. Der Notar ist dafür verantwortlich, dass die beurkundeten Tatsachen mit den eingesehenen Dokumenten übereinstimmen. Aus der Musterurkunde im Anhang ist ersichtlich, welchen Dokumenten der Notar Informationen für eine Feststel-
3 lungsurkunde entnehmen kann. Die Musterurkunde ist sehr umfassend gehalten. In der Praxis kann vielfach bereits die Einsichtnahme in bedeutend weniger Dokumente [in der Regel mindestens Aktionärsverzeichnis, Bilanz/Erfolgsrechnung, Handelsregisterauszug, Erklärung des Verwaltungsrates (Formular B)] genügen, um über Beteiligungs- und Finanzierungsverhältnisse die wichtigsten Tatsachen beurkunden zu können. 3. Anwendungsfälle Die Errichtung von Feststellungsurkunden ist vor allem für juristische Personen mit Sitz in der Schweiz sinnvoll, sofern relativ einfache Beteiligungs- und Finanzierungsverhältnisse bestehen. Für reine Immobiliengesellschaften sind Feststellungsurkunden nur bei klaren Verhältnissen zweckmässig (z.b. Familiengesellschaft, Ortsansässigkeit, Namenaktien). Juristische Personen mit Sitz in der Schweiz und mit sehr komplexen Beteiligungs- und/oder Finanzierungsverhältnissen sind in der Regel zur Feststellung der Bewilligungspflicht an die Bewilligungsbehörde zu verweisen. Dies gilt erst recht, wenn der tatsächliche Zweck der Gesellschaft im Erwerb von Grundstücken besteht. Sogar ohne Feststellungsurkunde können Geschäfte direkt im Grundbuch oder im Handelsregister eingetragen werden, wenn eine Feststellungsverfügung einer Bewilligungsbehörde vorliegt, die nicht mehr als ein Jahr alt ist, und die Organe der Gesellschaft unter Kenntnis der Straffolgen gemäss BewG bestätigen (Formular A), dass bezüglich Beteiligung und bezüglich Finanzierung keine neuen Verhältnisse vorliegen. Bei reinen Immobiliengesellschaften ist jedoch Zurückhaltung angebracht. Insbesondere wenn der Erwerbspreis beim neuen Rechtsgeschäft erheblich höher ist, darf vielfach nicht allein auf die alte Feststellungsverfügung und die erwähnte Bescheinigung abgestellt werden.
4 Ohne Feststellungsurkunde direkt eingetragen werden zudem Personalfürsorgestiftungen gemäss BVG von Betrieben und Unternehmen mit Sitz in der Schweiz (falls das Amt für berufliche Vorsorge bestätigt hat, dass es sich um eine BVG-Stiftung handelt), schweizerische Banken (welche gemäss Bestätigung der Eidg. Bankenkommission schweizerisch beherrscht sind) oder notorisch schweizerische Unternehmen wie beispielsweise Coop, Migros, Landwirtschaftliche Genossenschaften, Raiffeisenkassen. Im übrigen bleibt festzuhalten, dass keine Feststellungsurkunden nötig sind, wenn die ausländische Beherrschung feststeht. Hier ist direkt die Bewilligungsbehörde anzugehen. 4. Beurteilung durch Grundbuchverwalter/Handelsregisterführer Die Grundbuchämter und das Handelsregisteramt gehen von den beurkundeten Tatsachen aus und würdigen sie im Hinblick auf eine allfällige Bewilligungspflicht im Sinne des BewG. Nebst dem vom Notar beurkundeten Sachverhalt können persönliche Kenntnisse des Grundbuchverwalters und des Handelsregisterführers massgebend sein. Ergibt sich, dass das angemeldete Rechtsgeschäft offensichtlich nicht bewilligungspflichtig ist, wird es eingetragen. Kann jedoch trotz der Feststellungsurkunde die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausgeschlossen werden, wird der Anmeldende an die Bewilligungsbehörde verwiesen. Die Feststellungsurkunde kann auch der Bewilligungsbehörde als Beweismittel dienen und somit die Dauer des Verfahrens verkürzen. II. Erwerb von Grundstücken in der Nähe einer wichtigen militärischen Anlage 1. Die Bewilligungspflicht für den Erwerb eines Grundstückes in der Nähe einer wichtigen militärischen An-
5 lage erstreckt sich auf alle Ausländer (Art. 5 Abs. 2 BewG). Demnach sind dort auch folgende Personen bewilligungspflichtig: 1.1 Ausländer mit Niederlassungsbewilligung; 1.2 der ausländische Ehegatte einer Schweizer Bürgerin; 1.3 Gesellschaften, in denen Ausländer mit Niederlassungsbewilligungen eine beherrschende Stellung inne haben. 2. Die Grundbuchverwalter verfügen über eine Liste der Gemeinden ihres Grundbuchbezirks mit wichtigen militärischen Anlagen. Diese Liste bildet die Grundlage für die Prüfung der objektiven Voraussetzung der Bewilligungspflicht. 3. Wird dem Grundbuchverwalter ein Erwerbsgeschäft in einer solchen Gemeinde angemeldet, und handelt es sich beim Erwerber um eine bewilligungspflichtige Person im erweiterten Sinne bezüglich militärischen Anlagen nach Ziffer 1 hievor, so geht er gleich vor, wie wenn das Erwerbsgeschäft bewilligungspflichtig wäre. Die anmeldende Person ist jedoch nicht an die Bewilligungsbehörde, sondern an das Bundesamt für Genie und Festung, Sektion Geländeverstärkung, 3003 Bern, zur Einholung einer Feststellungsverfügung zu verweisen. Der Erwerber kann schon vor Einreichung der Grundbuchanmeldung um eine Feststellungsverfügung beim Bundesamt für Genie und Festung nachsuchen. Im Anhang ist ein Musterformular zur Einholung einer Feststellungsverfügung des BAGF enthalten (Formular C). III. Schlussbestimmungen Dieses Kreisschreiben tritt am 1. Januar 1988 in Kraft. Das Kreisschreiben vom 17. Dezember 1984 (JA 1984/6) wird aufgehoben.
6 IV. Anhang 1. Muster für eine Feststellungsurkunde 2. Erklärung des Verwaltungsrates, dass keine Aenderungen eingetreten sind (Formular A) 3. Erklärung des Verwaltungsrates, dass die vorgelegten Dokumente den Tatsachen entsprechen (Formular B) 4. Mustergesuch an das Bundesamt für Genie und Festung betreffend militärischer Sicherheit (Formular C) DEPARTEMENT DES INNERN Der Vorsteher: Dr. V. Rickenbach
Muster einer Feststellungsurkunde Der unterzeichnete Notar... auf Ersuchen der... AG, mit Sitz in... bestätigt, dass er die folgenden Dokumente der ersuchenden Gesellschaft eingesehen und kontrolliert hat: - Handelsregisterauszug vom... - unterzeichnete Erklärung (Formular B) des Verwaltungsrates vom... - Bilanz und Erfolgsrechnung vom... - Aktienbuch oder Aktionärsverzeichnis - Statuten vom... - Gründungsurkunde vom... - Urkunde über die Kapitalerhöhung vom... - Bericht der Kontrollstelle zu Bilanz und Erfolgsrechnung vom... - Protokoll der Generalversammlung inkl. Präsenzliste vom... - Steuererklärung inkl. Wertschriftenverzeichnis des Hauptaktionärs XY vom... - Verzeichnis der Darlehensgeber mit Angabe der Kredithöhe, Staatsangehörigkeit, Heimatort oder Aufenthaltsbewilligung, Wohnort des Kreditgebers - Verzeichnis der Bankkredite und der dafür geleisteten Sicherheiten - Vorprojektstudie und Finanzierungsplan vom... - Bankbestätigung über... hinterlegte Inhaberaktien von... -... Gestützt darauf und im Hinblick auf die Eintragung des folgenden Vertrages im Grundbuch: - Kaufvertrag vom... zwischen...
2 werden die folgenden Tatsachen bescheinigt: 1. Von... Namen(Inhaber)aktien der X AG à Fr.... sind... im Eigentum von Schweizer Bürgern...... im Eigentum von Ausländern mit Niederlassungsbewilligung... im Eigentum von bewilligungspflichtigen Ausländern 2. Es bestehen keine Aktionärsdarlehen von bewilligungspflichtigen Ausländern. Es bestehen Aktionärsdarlehen von bewilligungspflichtigen Ausländern im Be- trage von Fr.... 3. Allfällige der X AG von Personen im Ausland gewährte Darlehen sind kleiner als das Eigenkapital. 4. Die Gesellschaft ist aufgrund der üblichen Bankkredite und/oder der ausgewiesenen Eigenmittel in der Lage, die nötigen Mittel für den Grundstückerwerb und die vorgesehene Ueberbauung aufzubringen. 5.... Beurkundet im Büro des Notars am... Der Notar:
Erklärung Formular A Im Hinblick auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 erklären die Unterzeichneten bezüglich der nachgenannten Aktiengesellschaft, Genossenschaft, GmbH, Kommanditaktiengesellschaft, Kommanditgesellschaft, Kollektivgesellschaft (nichtzutreffendes streichen) folgendes: (Firma, Sitz) 1. Vor weniger als einem Jahr wurde in der beigelegten rechtskräftigen Verfügung festgestellt, dass ein Grundstückerwerb nicht der Bewilligungspflicht gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland unterliegt. 2. Die damaligen Verhältnisse bezüglich der Gesellschafter und der Kredite von Ausländern haben sich seither nicht verändert. 3. Personen im Ausland im Sinne des BewG sind weder an der Gesellschaft noch am konkreten Rechtsgeschäft finanziell beteiliegt. Diese Erklärung wurde in Kenntnis der Straffolgen bei unrichtigen Angaben und bei Umgehung der Bewilligungspflicht (Gefängnis und Busse gemäss Art. 28/29 BewG) abgegeben. Ort und Datum: Unterschrift(en):
Erklärung Formular B Im Hinblick auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 erklären die Unterzeichneten bezüglich der nachgenannten Aktiengesellschaft, Genossenschaft, GmbH, Kommanditaktiengesellschaft, Kommanditgesellschaft, Kollektivgesellschaft (nichtzutreffendes streichen) folgendes: (Firma, Sitz) 1. Alle der Urkundsperson für die Feststellungsurkunde vorgelegten Dokumente sind echt und entsprechen den tatsächlichen Verhältnissen. 2. Es ist uns/mir kein Umstand bekannt, der darauf schliessen lässt, dass ein Aktionär seine Rechte ganz oder teilweise für Dritte ausübt. 3. Keine bewilligungspflichtige Person übt auf die Gesellschaft einen beherrschenden Einfluss aus. 4. Der Landerwerb und/oder die geplanten Bauprojekte werden nicht durch bewilligungspflichtige Personen finanziert. Diese Erklärung wurde in Kenntnis der Straffolgen bei unrichtigen Angaben und bei Umgehung der Bewilligungspflicht (Gefängnis und Busse gemäss Art. 28/29 BewG) abgegeben. Ort und Datum: Unterschrift(en):
Formular C ERWERB VON GRUNDSTUECKEN DURCH AUSLAENDISCHE STAATSANGEHOERIGE MILITAERISCHE SICHERHEIT Bundesamt für Genie und Festung Sektion Geländeverstärkung 3003 B e r n Sehr geehrte Herren Wir bitten Sie, uns mitzuteilen, ob mit dem Erwerb der(s) folgenden Grundstücke(s) durch ausländische Staatsangehörige die militärische Sicherheit gefährdet werden kann: Politische Gemeinde, GB-Nr., Parz.Nr.: Bei Stockwerkeigentum Stammparzelle: Etage, Wohnungsnr.: Mittlere Koordinaten: (oder Kartenausschnitt 1: 25'000 als Beilage) Erwerber (Name, Nationalität): Vertreter (Name, Adresse): Veräusserer (Name, Nationalität): Bei Betriebsstätten, Art des Betriebs: Verwendungszweck des Grundstückes: Mit bestem Dank und freundlichen Grüssen Ort, Datum Absender (Stempel, Adresse, Unterschrift) Beilagen: - Situationsplan - allfällige Kopie des Gesuchs - an die Kant. Bewilligungsbehörde - allfälliger Kartenausschnitt 1:25'000 -