Schreiben SenBauWohnV V A /02/02- und V A /05/02 vom 19. Februar 1999

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1 Betr.: Schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte durch die Vermessungsämter Abgabe von Ausschnitten aus dem Bodenrichtwertatlas durch die Vermessungsämter 4 Anlagen Schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte Mit Inkrafttreten der DVO-BauGB vom 05. November 1998 (GVBl. S. 331) dürfen die Vermessungsämter Auskünfte über Bodenrichtwerte erteilen. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin erteilt schriftliche Auskünfte über Bodenrichtwerte nach dem beiliegenden Muster (s. Anlage 1). Bei der Erteilung von schriftlichen Bodenrichtwertauskünften durch die Vermessungsämter ist dieses Muster anzuhalten. Darüber hinaus ist insbesondere Folgendes zu beachten: Bodenrichtwertauskünfte dürfen sich nur auf Grundstücke im jeweiligen Bezirk beziehen. Das Vermessungsamt erteilt die Bodenrichtwertauskunft auf eigenem Briefbogen, der Briefkopf der Geschäftsstelle ist nicht zu verwenden. Die Bodenrichtwertauskunft kann mit Siegelabdruck versehen werden. Der Bodenrichtwert ist zu erläutern. Wir empfehlen, das Infoblatt der Geschäftsstelle (s. Anlage 1.1 bzw. 1.2) zu verwenden. Die Gebühr beträgt nach Tarifstelle 6239 der Verwaltungsgebührenordnung 39,- DM. Die Bodenrichtwertauskunft ist ohne DIN A 4 Auszug aus der Bodenrichtwertkarte zu erteilen. Die Tarifstelle der Verwaltungsgebührenordnung wird bei der nächsten Änderung entsprechend angepasst. Wurden für einen Teilmarkt keine Bodenrichtwerte ermittelt, empfehlen wir, das Infoblatt der Geschäftsstelle (s. Anlage 1.3) zu verwenden. Eine Gebühr wird in diesem Fall nicht erhoben. Seite 1

2 Ausschnitt aus dem Bodernichtwertatlas Nach den Bestimmungen der Preise und Bezugsbedingungen für die amtlichen Karten des Landes Berlin vom 28. November 1995 (ABl. S. 4983) können die Vermessungsämter der Bezirke als Vertriebsstellen des Landes Berlin Ausschnitte aus dem Bodenrichtwertatlas (Bezeichnung alt: BRW Cut, neu: BRW Ausschnitt ) zur Verfügung stellen. Zur Fertigung des Ausschnitts ist die CD-ROM BRW RD zu verwenden. Die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vertreibt die Bodenrichtwertausschnitte nach dem beiliegenden Muster (s. Anlage 2). Bei der Abgabe von Ausschnitten aus dem Bodenrichtwertatlas durch die Vermessungsämter ist dieses Muster anzuhalten. Darüber hinaus ist insbesondere Folgendes zu beachten: Bodenrichtwertausschnitte dürfen sich nur auf Grundstücke im jeweiligen Gebiet beziehen. Es ist der Behördenname des jeweiligen Vermessungsamtes zu verwenden. Der Ausschnitt ist grundsätzlich im Format DIN A 4 abzugeben, der Preis beträgt 25,- DM. Das Kartenverzeichnis wird entsprechend berichtigt. Im Auftrag Gilbert Seite 2

3 Anlage 1 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Bauen, Wohnen, Verkehr, Stadtentwicklung Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Senatsverwaltung Stadt Hohenzollerdamm Berlin «Titel» «Vorname» «Name» «Straße» «Ort» Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Dienstgebäude: Berlin-Wilmersdorf Hohenzollerdamm Berlin Fernruf (030) 90-0 Telefax (030) intern 95 Bearbeiter Geschäftszeichen Zimmer Durchwahl Datum (Bei Antwort bitte angeben) (030) Deubner III Z / Februar 2002 Sehr geehrte Damen und Herren, auf Ihre Anfrage vom «Anfrage» teilen wir Ihnen mit, daß vom Gutachterausschuß im Bereich des Grundstücks Berlin - «Grundstückslage» zum Stichtag 01. Januar «Stichjahr» folgender Bodenrichtwert ermittelt worden ist: Bodenrichtwert Typische Art der Typisches Maß der baulichen baulichen Nutzung Nutzung (GFZ) «BRW1»,- DM/m² M 2 «GFZ1» Bemerkung Zusätzlich zum Bodenrichtwert ist als Bezugsgrundlage die typische Art und das typische Maß der baulichen Nutzung (Ausnahme: G P und teilweise G) angegeben. Die Erklärung der verwendeten Abkürzungen entnehmen Sie bitte dem beigefügten Infoblatt. Hat der Gutachterausschuß aufgrund unterschiedlicher Nutzungen zwei Bodenrichtwerte in einem Bereich ermittelt, sind beide Werte angegeben. Diese schriftliche Auskunft ist gebührenpflichtig. Die Gebühr beträgt 39,-DM pro Einzelauskunft. Mit freundlichen Grüßen Im Auftrag Deubner Seite 3

4 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Anlage 1.1 Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr Mansfelder Straße 16, Berlin Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten 1. Januar 1999 Was sind Bodenrichtwerte? Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Sie werden für eine Mehrzahl von Grundstücken ermittelt, die in ihren tatsächlichen Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten weitgehend übereinstimmen, eine im wesentlichen gleiche Struktur und Lage haben und im Zeitpunkt der Bodenrichtwertermittlung ein annähernd gleiches Preisniveau aufweisen (Bodenrichtwertzonen). Bodenrichtwerte berücksichtigen nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke; dies gilt insbesondere für deutlich abweichende Verkehrs- bzw. Geschäftslagen, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksform, Größe, Bodenbeschaffenheit, Erschließung, mit dem Grundstück verbundene werterhöhende Rechte oder wertmindernde Belastungen. Der Gutachterausschuß ermittelt Bodenrichtwerte grundsätzlich für baureifes Land. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Der Bodenrichtwert und die Bauleitplanung Die Art und das Maß der baulichen Nutzung (Geschoßflächenzahl -GFZ-) üben einen starken Einfluß auf den Wert eines zur Bebauung anstehenden Grundstücks aus. In den Bodenrichtwerten wurde daher eine typische Bebauungsart und -dichte berücksichtigt. Bei der Festlegung dieser typischen Bebauungsart und -dichte orientierte sich der Gutachterausschuß an den tatsächlichen Gegebenheiten der jeweiligen Bodenrichtwertzone. Im Bodenrichtwertatlas sind die Bodenrichtwerte mit den ihnen zugeordneten typischen Nutzungsangaben dargestellt und durch die Liniensignatur der Bodenrichtwertzonen voneinander abgegrenzt. Für Teilbereiche mit einem abweichenden Maß der baulichen Nutzung (Geschoßflächenzahl -GFZ-) können Seite 4

5 Anlage 1.1 die Bodenwerte mit Hilfe von Umrechnungstabellen für die GFZ-Abhängigkeit ermittelt werden. Diese Umrechnungstabellen sind in den Amtsblättern für Berlin 1993 Seite 100 und 1995 Seite 402 sowie im Vorblatt des Bodenrichtwertatlasses veröffentlicht worden. Planungsrechtliche Auslegungen sind aus den Angaben im Bodenrichtwertatlas nicht herzuleiten. Verbindliche planungsrechtliche Auskünfte zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung einzelner Grundstücke sind ausschließlich bei den Stadtplanungsämtern der jeweiligen Bezirke erhältlich. Was versteht man unter dem Begriff Geschoßflächenzahl? Die Geschoßflächenzahl als Angabe zur baulichen Ausnutzung von Grundstücken basiert auf der Geschoßfläche. Als Geschoßfläche bezeichnet man die Summe der Flächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes, wobei die Flächen der Vollgeschosse nach den Außenmaßen des Gebäude zu bilden sind. Beispiel: Ein Mietwohnhaus mit 5 Vollgeschossen gleichen Grundrisses und einer überbauten Grundstücksfläche nach Außenmaßen von 500 m² hätte somit eine Geschoßfläche von insgesamt 5 Vollgeschosse 500 m² = m². Die Geschoßflächenzahl (GFZ) gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche auf jeden Quadratmeter Grundstücksfläche entfallen. Beispiel: In Fortführung des vorstehenden Beispiels beträgt die Geschoßflächenzahl des Mietwohnhauses mit einer Geschoßfläche von m² und einer angenommenen Grundstücksfläche von m² GFZ = Geschoßfläche Grundstücksflä che = m² m² = 2,5. Das Grundstück wäre somit mit 2,5 m² Geschoßfläche je 1 m² Grundstücksfläche bebaut. Mit Hilfe der Angabe einer Geschoßfläche oder einer Geschoßflächenzahl wird das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstückes, zum Beispiel in einem Bebauungsplan, festgesetzt. Erläuterung der Abkürzungen Typische Art der baulichen Nutzung W G Flächen für Wohnbebauung, eventuell mit geringer anteiliger nichtstörender gewerblicher Nutzung. Flächen, die auch für dienstleistungsorientiertes Gewerbe genutzt werden können. Seite 5

6 Anlage 1.1 G P M 1 M 2 E Flächen, bei denen nur produzierendes Gewerbe möglich ist. Flächen mit Kerngebietscharakter und sehr hoher baulicher Ausnutzung und nur geringer anteiliger Wohnnutzung. Flächen mit Kerngebiets- oder Mischgebietscharakter und mittlerer baulicher Ausnutzung. Dienstleistungs- und Wohnnutzung stehen in einem ausgewogenen Verhältnis. Flächen im Entwicklungsbereich ohne Baulandqualität. Bemerkung SAN ENT A N Förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet. Förmlich festgelegter Entwicklungsbereich. Bodenrichtwert in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen ohne Aussicht auf Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen. Bodenrichtwert in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung. 1999, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin - V F /BRW99.DOC Seite 6

7 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Anlage 1.2 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Hohenzollerndamm 177, Berlin Marktfähiges Nichtbauland, Bauerwartungsland und Rohbauland - zum 1. Januar Eine generalisierte Aussage zu den Teilmarkt des marktfähigen Nichtbaulandes sowie zu den Grundstücksqualitäten Bauerwartungsland und Rohbauland hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin im Vorwort des Bodenrichtwertatlasses 1. Januar 2000 getroffen: Marktfähiges Nichtbauland Sogenanntes Nichtbauland (z.b. land- und forstwirtschaftliche Flächen oder Erholungsflächen) sind Flächen, die für den jeweiligen Nutzungszweck fertig hergerichtet sind. Hierunter fallen auch Flächen, die für Freizeit- und Erholungsnutzung bebaubar sind. Auf diesem Teilmarkt hat im vergangenen Jahr nur ein geringer Umsatz stattgefunden. Der Gutachterausschuss verzichtet deshalb auf die Ermittlung entsprechender Bodenrichtwerte. In der nachfolgenden Übersicht werden Anhaltswerte für die unterschiedlichen Nutzungsarten aufgeführt: Nutzungsart Wertniveau (DM/m²) reines Agrarland bis 4,- begünstigtes Agrarland 1) 10,- bis 25,- gärtnerische Produktionsflächen 20,- bis 40,- Flächen für Erholungszwecke - größere Gebiete 2) 40,- bis 100,- - Einzelparzellen 80,- bis 300,- - Flächen für Wassersportnutzung 300,- bis 500,- 1) 2) begünstigtes Agrarland bietet sich wegen seiner Nähe zu Siedlungsgebieten, wegen seiner Lage und Funktion auch für außerlandwirtschaftliche Nutzung an, eine Bauerwartung besteht in absehbarer Zeit aber noch nicht. diese Werte sind nicht auf öffentliches Grün anwendbar. Seite 7

8 Anlage 1.2 Bauerwartungsland und Rohbauland Der Wert des Bauerwartungslandes ist insbesondere vom Grad der Bauerwartung und der Lage abhängig. Für Flächen mit geringer Bauerwartung schätzt der Gutachterausschuss eine Spanne von 10% bis 30% vom Wert des baureifen Landes. Für Flächen mit hoher Bauerwartung schätzt der Gutachterausschuss einen Wertanteil von bis zu 70% des baureifen Landes. Flächen, für die die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Bebauung vorliegen (Baulandqualität), denen aber die Erschliessung ganz oder teilweise fehlt und/oder deren Eigentumsverhältnisse noch neu zu ordnen sind, werden als Rohbauland bezeichnet. Der Wert von Rohbauland liegt nach Einschätzung des Gutachterausschusses in Abhängigkeit des Erschliessungs- und Neuordnungsaufwandes, der Vorhaltezeit und der Lage zwischen 70% bis 85% vom Wert des baureifen Grundstücks. 2000, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin III A GSt 43 - Stand: Januar 2000 Seite 8

9 Anlage 2 Seite 9

10 Anlage 2 Ausschnitt aus dem Bodenrichtwertatlas Berlin Diese Karte ist gesetzlich geschützt. Vervielfältigungen nur mit Erlaubnis des Herausgebers. Als Vervielfältigung gelten z:b: Nachdruck, Mikroverfilmung, Digitalisierung, Scannen sowie Speicherung auf Datenträger. Seite 10