Vorstellung des Ergebnisses der Vorbereitenden Untersuchungen in der öffentlichen Gemeinderatsitzung am

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1 Vorstellung des Ergebnisses der Vorbereitenden Untersuchungen in der öffentlichen Gemeinderatsitzung am Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 1

2 Projektteam STEG Projektleitung Sanierung Frau Marion Bürkle Projektleiterin Projektleitung Stadtplanung Frau Gaby Pietzschmann M. Sc. Raumentwicklung und Naturressourcenmanagement Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 2

3 Agenda 1. Vorbemerkungen 2. Sanierung 3. Bestandaufnahme und Städtebauliche Analyse Befragung und Mitwirkungsbereitschaft Stellungnahmen der TÖBs 4. Förderquoten Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 3

4 2 Sanierung Antragstellung zur Aufnahme in das Landessanierungsprogramm Grobanalyse / erfolgte Programmaufnahme Beantragter Förderrahmen für 2015: bewilligt wurden Gesamtförderrahmen: Anteil Bund/Land (60 %): Anteil Stadt (40 %): Bewilligungszeitraum: Die Bewilligung erfolgte für das Programm für kleinere Städte und Gemeinden (LRP) VU-Einleitungsbeschluss: Veröffentlichung: Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 4

5 Untersuchungsgebiet 16,49 ha Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 5

6 3 Vorbereitende Untersuchungen Nach 141 BauGB ist eine Gemeinde verpflichtet, vor der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebiets entsprechende Beurteilungsunterlagen zu gewinnen über: die Notwendigkeit der Sanierung die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse die anzustrebenden (Sanierungs-) Ziele die Durchführbarkeit einer Sanierung Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 6

7 3 Vorbereitende Untersuchungen Analyse und Bewertung der städtebaulichen Missstände Gespräche mit den Beteiligten (schriftliche Befragung durch Übersendung der Fragebögen u. in Gruppengesprächen) Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Untersuchung der Durchführungsmöglichkeit der Erneuerungsmaßnahme Grundzüge zum Sozialplan Städtebauliches Neuordnungskonzept Detaillierte Kosten- und Finanzierungsübersicht (KuF) schriftlicher Ergebnisbericht mit Vorstellung im Gemeinderat Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes ( 142 BauGB) am mit ortsüblicher Bekanntmachung ( 143 BauGB) Anzeige an das Regierungspräsidium Karlsruhe Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 7

8 Ablauf Antrag zur Aufnahme in das Landessanierungsprogramm Mitteilung über die Programmaufnahme (Bewilligungsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe) Beschluss über die Einleitung der Vorbereitenden Untersuchungen Veröffentlichung des Einleitungsbeschlusses Bestandsaufnahme und Analyse, Trägeranhörung Gespräche mit den Beteiligten Mai August 2015 Sanierungskonzept Maßnahmen- und Sozialplan September 2015 Bericht über die Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets im Gemeinderat öffentliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses, inkl. Abgrenzungsplan (Rechtskraft der Sanierungssatzung) Dezember Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 8

9 3 Vorbereitende Untersuchung Analyse und Bewertung der städtebaulichen Missstände Wohn- und Arbeitsverhältnisse die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohn- und Arbeitsstätten die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten die Zugänglichkeit von Grundstücken die Auswirkungen von Emissionen (Lärm, Staub usw.) Funktionsfähigkeit des Gebiets der ruhende und fließende Verkehr sowie infrastrukturelle Erschließung Soziale Verhältnisse im Untersuchungsgebiet Sozialstruktur, Erwerbsstruktur und soziale Bindungen Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 9

10 Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 10

11 Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 11

12 Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 12

13 3 Vorbereitende Untersuchung Feststellen der Durchführbarkeit der Sanierung Über die Durchführbarkeit geben Auskunft Mitwirkungsbereitschaft der Beteiligten (vor allem der Eigentümer von sog. Schlüsselgrundstücken) und der öffentlichen Aufgabenträger Aufstellung der sanierungsbedingten Kosten voraussichtliche Gesamtkosten und ihre mögliche Finanzierung (kommunaler Haushalt, Förderung, öffentliche und private Investitionen) grober Zeitrahmen für die Abwicklung der Maßnahmen zweckmäßige Abgrenzung des Sanierungsgebiets das beabsichtigte Sanierungsverfahren (vereinfacht oder umfassend) Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 13

14 Anhörung der Beteiligten Schriftliche Befragung/Kleingruppengespräche der Eigentümer, Pächter, Gewerbetreibende Was wurde durch die Befragung/Gruppengespräche ermittelt? Sozialdaten Betriebliche Angaben Angaben zu Grundstück und Gebäuden Angaben zu den Wohnungen Angaben zu den gewerblich genutzten Einheiten Persönliche Erwartungen an die Sanierungsdurchführung Mitwirkungsbereitschaft 254 Eigentümer wurden angeschrieben Rücklauf von 124 = 49 % Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 14

15 Betriebsart Ein Rücklauf von 15 Betrieben liegt vor Anzahl der Beschäftigten 39 Vollzeit 7 Teilzeit (teilweise ohne Angaben) Betriebsentwicklung Kein Bedarf an Veränderung: 11 Erweiterungsabsichten: 2 Betriebsaufgabe geplant: 2 Art der Betriebe Handwerk 4 Produktion 1 Handel 1 Dienstleistung 7 Landwirtschaft 1 (Haupterwerb) Gastronomie/Hotel 1 Gestaltung Nachfolge Nachfolge gesichert: 4 Nachfolge unklar: 4 Derzeit kein Bedarf: 7 Durch Begehung wurden im Untersuchungsgebiet 20 Betriebe ermittelt Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 15

16 Gebäudeart Interesse an der Bebaubarkeit des nicht bebauten Garten-/Wiesengrundstücks: Von 76 Antworten: Ich habe keinen Bedarf an einer Veränderung: 71 Ich bin an einer Nachverdichtung interessiert: Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 16

17 Gebäudealter Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 17

18 Gebäudequalität Gebäudezustand gut geringe - erhebliche substanzielle Mängel Mängel Dach/-Dachstuhl 48% 33% 19% Fassade/Mauerwerk 34% 46% 20% Zugangs-/Außenbereich 53% 35% 12% Wärmedämmung Fassade 22% 27% 51% Wärmedämmung Dach 33% 21% 46% Gesamt 38% 32% 30% 62% der Gebäude weisen Modernisierungsbedarf auf 30% der Gebäude weisen gravierende Mängel auf Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 18

19 Wohnungsqualität Wohnungszustand gut / neuwertig geringe Mängel erhebliche Mängel Grundriss 59 % 35 % 6 % Sanitär (Bad, WC) 45 % 45 % 10 % Fenster 30 % 59 % 11 % Elektroinstallation 63 % 27 % 10 % Heizung 37 % 45 % 18 % Energieträger * Öl: 34 % Gas: 35 % Elektro: 19 % Kohle: 34 % Regenerativ: 9 % *Mehrfachnennung Gesamt 47 % 42 % 11 % 53 % der Wohnungen weisen Modernisierungsbedarf im Innern auf. Hier insbesondere im Bereich der Heizung! 47 % der Wohnungen entsprechen einem zeitgemäßen Standard Interesse an regenerativen Energiequellen: Nicht interessiert: 63 % Ja - Nahwärmeversorgung: 5 % Ja Solarthermie: 20 % Ja - Wärmepumpe: 7 % Ja - Sonstiges: 5 % Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 19

20 Altersstruktur 265 Bewohner: 124 weiblich, 141 männlich bis 5 Jahre 9% 6-17 Jahre 10% Jahre 36% Jahre 27% Jahre 6 % 75 Jahre und älter 12% Berufsstruktur Arbeitnehmer 43% Selbständiger 7% Hausfrau-/mann 7% Rentner/in, Pensionär/in 19% Arbeitssuchend 3 % Ausbildung/Schule/Uni 16% Sonstiges 5% Haushaltsstruktur 1-Personenhaushalt 32 2-Personenhaushalt 43 3-Personenhaushalt und mehr Personenhaushalt 27 Anzahl der Haushalte Gesamt 118 Anzahl der Haushalte Rücklauf von 134 Haushalten 82 Eigentümerhalte 36 Mieterhaushalte 16 Haushalte keine Angaben 50 % der Bewohner sind berufstätig Rückmeldung von 243 Bewohnern Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 20

21 Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 21

22 Mitwirkungsbereitschaft und Absichten der Eigentümer Zukünftige Absichten für das Gebäude Ich möchte das Gebäude modernisieren 33% Ich möchte an-/umbauen 7% Verkaufsinteresse 13% Interesse am Abbruch 5% Unschlüssig hinsichtlich möglicher Maßnahmen 29% Ich möchte keine Veränderungen vornehmen 32% 40 % der Eigentümer möchten Maßnahmen durchführen Rücklauf von 124 Eigentümer Ca. 50 Eigentümer beabsichtigen Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen Realisierungsgrad % - ca Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 22

23 Mitwirkung der Beteiligten Anregungen Vorbereitende Untersuchungen Stadt Kraichtal Erhalt des Ortsbilds hier insbesondere die historische Bausubstanz Aufwertung des Ortskerns Maßnahmen zur Energieeinsparung, Verbesserung der Wohnqualität, Abbruch oder Nachnutzung leer stehender Gebäude Gewährung von hohen Zuschüssen, damit Modernisierungsmaßnahmen finanzierbar sind Maßnahmen zur Verringerung der Verkehrslärmbelästigung Einrichtungen für Senioren bzw. innerörtliche öffentliche Maßnahmen z. B. für Barrierefreiheit, es fehlt an öffentlichem Aufenthaltsbereich, Begrünung Maßnahmen zur Reduzierung der Fahrgeschwindigkeit 63 % der Befragten erwarten eine positive Wirkung der Sanierung für Menzingen Anhörung der Träger öffentlicher Belange 29 Töb s wurden angeschrieben, Rücklauf von 18 Stellungnahmen Netze BW, Landesamt für Geologie, Deutsche Telekom, LRA-Baurechtsamt, Amt für Umweltschutz Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 23

24 Vorschlag zur Abgrenzung des Sanierungsgebiets Sanierungsgebiet 8,55 ha Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 24

25 Kosten- und Finanzierungsübersicht Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 25

26 Übertrag Ermittelter Förderrahmen für Gebietsvorschlag 8,55 ha Stadt muss Eigenfinanzierungserklärung über dem Land vorlegen Aufstockungsantrag bei Mittelabruf von ca. 70% Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 26

27 Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 27

28 Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Genehmigungspflichtige Vorhaben 144, 145 BauGB Eintragung Sanierungsvermerk in das Grundbuch Allgemeines Vorkaufsrecht der Stadt gem. 24 BauGB Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 28

29 Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 29

30 142 BauGB Sanierungssatzung Wahl des Verfahrens Auf der Grundlage des Ergebnisses der Vorbereitenden Untersuchungen sowie unter Abwägung der vorgenannten Rechtsinstrumentarien und deren Erfordernis im Hinblick auf eine mögliche Erschwernis der Sanierungsdurchführung wird für die Stadt Kraichtal im Bereich Ortsmitte Menzingen" die Durchführung des vereinfachten Sanierungsverfahrens gem. 142 Abs. 4 BauGB vorgeschlagen. Die Anwendung der 152 bis 156a BauGB wird ausgeschlossen. Begründet ist dies in der bestandserhaltenden Erneuerung, also den Sanierungszielen mit Schwerpunkt bei der Erneuerung der bestehenden Gebäudesubstanz, Stärkung des Ortskerns, insbesondere den Erhalt und die Sicherung der ortsbildprägenden Baustruktur sowie die Verbesserung der öffentlichen gemeindlichen Erschließungsbereiche. Durch die geplanten Ordnungs- und Neuordnungsmaßnahmen ist nicht von einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung auszugehen. Das Sanierungsrecht der 142 bis 151 BauGB ist auskömmlich. Weiter wird empfohlen, die Sanierungssatzung unter Einbeziehung des 144 BauGB zu beschließen. Die Vorschrift über die genehmigungspflichtigen Vorhaben gem. 144 BauGB ist für die Gemeinde ein wichtiges Kontrollinstrument für die Durchführung der Sanierung. 142 Abs. 3 BauGB Die Frist der Laufzeit der Sanierung wird bis festgelegt 143 BauGB Öffentliche Bekanntmachung der Sanierungssatzung im Amtsblatt und Eintrag des Sanierungsvermerks im Grundbuch Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 30

31 Förderquoten für private Ordnungs- und Baumaßnahmen Untergehende Bausubstanz keine Förderung Abbruch- und Abbruchfolgekosten bei Nachfolgebebauung mit einem Hauptgebäude Fördersatz - 80% Deckelung maximal ,-- Abbruch- und Abbruchfolgekosten eines Nebengebäudes bei Nachfolgebebauung mit einem Nebengebäude Fördersatz - 50% Deckelung maximal ,-- Abbruch- und Abbruchfolgekosten ohne Neubebauung Fördersatz - 25% ** Deckelung maximal ,-- ** die Förderung erfolgt nur in Anlehnung an das Neuordnungskonzept bzw. unter der Zustimmung des Gemeinderats Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 31

32 Förderquoten private Erneuerungsmaßnahmen/Modernisierung Energetische Erneuerungsmaßnahmen Bautechnische/bestandserhaltende Maßnahmen (z.b. WDVS Außenfassade mit neuem Außenanstrich, Austausch Fenster + Haustüre, sonstige Dämmmaßnahmen, Dachneueindeckung, Erneuern der Heizungsanlage und die damit verbundenen Folgemaßnahmen) Förderhöhe bei Wohn- und gewerblich genutzten Gebäuden 30% bei sonstigen Nebengebäuden 15% Maßnahmen im Innern (z.b. Erneuerung Elektro-, Heizungs-, Wasserinstallation, Trockenbau) Nicht gefördert wird Badmodernisierung, Erneuerung der Boden- u. Wandbeläge, Außenanlagen sowie die Neuschaffung von Stellplätzen. Ein schadhafter Außenanstrich ist zwingend zu erneuern. Sofern die Neugestaltung der Außenanlagen für die gestalterische Aufwertung der Ortsmitte von Menzingen von wesentlicher Bedeutung ist, kann eine Förderung nach Abstimmung mit der Gemeinde erfolgen. Deckelung der Einzelförderung bei Wohnund gewerblich genutzten Gebäuden maximal ,--, bei sonstigen Nebengebäuden maximal , Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 32

33 Förderquoten private Erneuerungsmaßnahmen/Modernisierung Steuerliche Vergünstigung in Sanierungsgebieten aufgrund 7h, 10f, 11a EStG Steuerliche Sonderabschreibung der nicht geförderten Sanierungskosten auf Basis einer Vereinbarung des Eigentümers mit der Stadt. 9 % der Aufwendungen im Herstellungsjahr und weitere 7 Jahre 7 % der Aufwendungen in den darauf folgenden 4 Jahren Abschreibung von 100% der Kosten innerhalb von 12 Jahren Vorbereitende Untersuchungen Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme 33