1. Welche Voraussetzungen müssen für eine Förderung gegeben sein?

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1 Festlegung der Fördermodalitäten bei der Förderung von Privatgebäuden Im Rahmen der Durchführung der Sanierungsmaßnahme in Breitenholz werden Erneuerungs- sowie Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden eine wesentliche Rolle spielen. Bei der Inanspruchnahme und der Gewährung der zur Verfügung stehenden Sanierungsfördermittel sind bestimmte Rahmenbedingungen zu beachten. Vorrangiges Ziel der Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist die Verbesserung der Wohn- und Arbeitsbedingungen, in Einzelfällen auch durch den Abbruch und den Wiederaufbau von Gebäuden. Ziel soll es auch sein, das Ortsbild attraktiver zu gestalten. Privatmaßnahmen sollen deshalb von der Gemeinde auf der Grundlage einer mit dem Eigentümer abzuschließenden Sanierungsvereinbarung unter bestimmten Voraussetzungen gefördert werden. Ein Rechtsanspruch auf die Gewährung von Fördermitteln besteht nicht. 1. Welche Voraussetzungen müssen für eine Förderung gegeben sein? - Das Grundstück/Gebäude muss im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen. - Das Bauvorhaben muss dem Sanierungsziel entsprechen. - Es sind nur Maßnahmen förderfähig, die vor Baubeginn zwischen dem Eigentümer und der Gemeinde in einer so genannten Modernisierungsvereinbarung oder in einem städtebaulichen Vertrag vereinbart wurden. - Die Modernisierungs- und Instandsetzungskosten müssen wirtschaftlich sein. - Luxus-Modernisierungen werden nicht gefördert. - Die Gebäude müssen umfassend saniert werden, d. h., die wesentlichen Missstände und Mängel müssen beseitigt sein (Förderung eines einzigen Gewerkes ist nur dann möglich, wenn das Gebäude vor kurzem umfassend modernisiert wurde = Restmodernisierung ). - Nach Durchführung der Sanierungsarbeiten muss die Energieeinsparverordnung eingehalten sein (Gesamtenergiebilanz). - Auch Ausbau- und Umnutzungsmaßnahmen können mittlerweile gefördert werden. - Eigenleistungen dürfen max. bis zu 15 % der förderfähigen Kosten gefördert werden, wobei als Stundenlohn max. EUR 8,00 zulässig sind. Neben diesen gesetzlichen Rahmenbedingungen sollten weitere Anforderungen eingehalten werden. Folgende Festlegungen sollten als Ergänzung getroffen werden: - Gebäude, die nach 1985 erbaut wurden, werden nicht gefördert. Seite 1

2 - Um eine Sanierung fördern zu können, müssen die Baukosten mindestens EUR ,-- betragen. - Bauliche Maßnahmen aller Art müssen ortsbildgerecht ausgeführt werden und dem Sanierungsziel entsprechen. 2. Welche Maßnahmen sind förderfähig (Beispiele)? - Verbesserung der Energieeffizienz unter Beachtung der Energieeinsparverordnung. - Einbau bzw. Erneuerung von zeitgemäßen Heizungsanlagen auch Solaranlagen. - Dämmung der Fassade. - Erneuerung der Sanitärinstallation bzw. der Sanitärbereiche (Bad / WC). - Erneuerung der Elektroinstallation. - Verbesserung des Wohnungsgrundrisses (z. B. der Einbau eines Wohnungsabschlusses oder die Zusammenlegung von Räumen bei kleinen, gefangenen Zimmern). - Einbau von Isolierglasfenstern. - Dacherneuerung mit Isolierung. - Schaffung von Barrierefreiheit. 3. Ermittlung des Kostenerstattungsbetrages Die Höhe des Förderungsbetrages wird festgelegt auf der Grundlage der: - Entwurfsplanung eines Architekten (soweit ein Architekt notwendig ist). - Berechnung der förderfähigen Kosten auf der Grundlage von Kostenvoranschlägen der betreffenden Handwerker oder Kostenberechnungen. - Berechnung des Kostenerstattungsbetrages durch die Kommunalentwicklung. Seite 2

3 4. Vorschlag für die Höhe des Fördersatzes Für die Bezuschussung der berücksichtigungsfähigen Kosten bei der Erneuerung von Privatgebäuden wird ein pauschaler Fördersatz von 25 % vorgeschlagen. Dieser Fördersatz gilt für gewerbliche Sanierungsvorhaben und für die Erneuerung von Wohnungen. Die Förderobergrenze beträgt dabei für eine Wohneinheit ,- und für eine Gewerbeeinheit ,-. Bei den Einheiten wird eine Nutzfläche bzw. Wohnfläche von min. 80 m² zu Grunde gelegt. Bei kleineren Einheiten erfolgt ein entsprechender Abschlag. Pro Gebäude beträgt die Förderobergrenze max ,-. Ein Neubauvorhaben kann mit Sanierungsmitteln jedoch nicht gefördert werden. In besonderen Fällen kann von diesen Fördergrundsätzen abgewichen werden. Ein Neubauvorhaben kann mit Sanierungsmitteln jedoch nicht gefördert werden. In besonderen Fällen kann von den diesen Fördergrundsätzen abgewichen werden. (Bei der Sanierung Tübingerstr./Herrenbergerstr. in Entringen betrug der Fördersatz 30%. Da es noch vielfältige andere Fördermöglichkeiten der KfW, der L-Bank etc. gibt u. die bewilligten Fördermittel knapp sind, scheint die Reduzierung vertretbar.) 5. Entschädigung eventueller Abbruchkosten Ist aus städtebaulichen Gründen der Abbruch eines Gebäudes erforderlich, oder ist das Gebäude wirtschaftlich nicht mehr zu sanieren, sollen die Abbruchkosten zu 75% erstattet werden. Ein Gebäuderestwert wird nicht erstattet. Ebenso der Abbruch von denkmalgeschützten Gebäuden. Die Entschädigung ist an die Voraussetzung geknüpft, dass der Abbruch dem Sanierungsziel der Gemeinde entspricht. In aller Regel ist dies wieder eine maßstäbliche Neubebauung. 6. Welche Verpflichtungen gehen die Eigentümer ein, wenn Fördermittel in Anspruch genommen werden? Ist ein Eigentümer bereit zu modernisieren, schließt die Gemeinde mit ihm unter Mitwirkung der Kommunalentwicklung eine Modernisierungsvereinbarung ab. Die Kommunalentwicklung überwacht die Modernisierung während der Laufzeit, überprüft die Schlussrechnung und errechnet den tatsächlichen Zuschuss. Der Eigentümer ist eigenverantwortlicher Bauherr und hat alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu beachten. Die Belange der Mieter sind bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu berücksichtigen. In der Modernisierungsvereinbarung verpflichtet sich der Eigentümer u. a.: Seite 3

4 - die Modernisierung in der festgelegten Art und im festgelegten Umfang durchzuführen und darüber Rechnung zu legen. - die festgelegte zeitliche Abfolge der Einzelmaßnahmen zu beachten (Bauabschnitte können gebildet werden). - geförderte Wohnungen, die länger als 6 Monate leer stehen, sind auf Verlangen der Gemeinde einem Wohnungssuchenden zu überlassen. - die geförderte Wohnung ordnungsgemäß zu unterhalten und bei entstehenden Mängeln im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung instand zu setzen. 7. Wie erfolgt die Abrechnung des Kostenerstattungsbetrages? a) Die Abrechnung erfolgt aufgrund tatsächlich entstandener Baukosten. b) Es müssen Rechnungen vorgelegt werden. Diese sollten Maße, Einzelpreise, Gewerk und Verwendung enthalten. c) Über die Eigenleistungen sind prüfbare Zeitnachweise vorzulegen. Über eingekauftes Material sind Kassenbelege beizufügen. d) Nicht gefördert werden: - Arbeiten, die vor Abschluss der Vereinbarung durchgeführt werden. - Baumaterial, das vor Abschluss der Vereinbarung eingekauft wurde. - Kosten der Ausstattung, die über den Standard des sozialen Wohnungsbaus hinausgehen. - Schönheitsreparaturen und Unterhaltungsarbeiten. - Kosten für nicht vereinbarte Baumaßnahmen. - Arbeiten, die auf unrichtigen Angaben beruhen und die nicht ordnungsgemäß belegt sind. - Maßnahmen, die nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden. e) Sollte sich herausstellen, dass die vereinbarten Kostenansätze überschritten werden, ist unverzüglich Kontakt mit der Gemeinde bzw. Kommunalentwicklung aufzunehmen. In begründeten Fällen wird dann ein Vorschlag über die Förderung der Mehrkosten ausgearbeitet. Seite 4

5 8. Abschreibungsmöglichkeiten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Die Baukosten, die nicht durch den Sanierungszuschuss abgedeckt sind, können nach 7 h EStG (bei vermieteten Objekten) bzw. 10 f EStG (bei selbstgenutzten Objekten) abgeschrieben werden. Aber auch hier muss vorab eine Modernisierungsvereinbarung abgeschlossen werden. Die Abschreibungssätze lauten derzeit: 7 h EStG (bei vermieteten Wohnungen/Gebäuden): Im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden 4 Jahren bis zu 7 % der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i. S. des 177 BauGB. 10 f EStG (bei Eigennutzung): Im Jahr der Herstellung und in den folgenden 9 Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % der bescheinigten Sanierungskosten. Aufgestellt: LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH Ernst Manogg Seite 5