Stadt Wildeshausen. Anliegerversammlung am Änderung des Bebauungsplanes Nr Ochsenbergweg

Transkript

1 Stadt Wildeshausen 5. Änderung des Bebauungsplanes Nr Ochsenbergweg Darstellung des Planerfordernisses und der Planungsziele - Vorentwurf - Anliegerversammlung am Planteam WMW GmbH & Co. KG Donnerschweer Str Oldenburg

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3 Anlass für die Überprüfung 1. Der ca. 74 ha große Bereich wurde seit den 30er Jahren besiedelt; 2. Hauptsiedlungstätigkeit waren die 50er 70er Jahre; 3. Eine interessante Topographie (Sandrücken) und die Vegetation (Waldsiedlung) prägen den Siedlungsbereich. 4. Repräsentative und zum Teil villenartige Gebäude auf überwiegend großzügigen Grundstücken (bis zu m²) prägen die Siedlungsstruktur. 5. Der Generationswechsel setzt ein; Grundstücke werden verkauft; Das derzeitige Planungsrecht erlaubt großzügige Bebauungen, z.b. Reihenhäuser 6. Der Verlust der Wohnqualität und Auswirkungen auf das Erscheinungsbild der Siedlung mit großzügiger Durchgrünung ist zu befürchten. 3

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5 Fakten zum Bebauungsplan Nr Ochsenbergweg Rechtskräftig seit Änderungen in Teilbereichen ( Anpassung von Baugrenzen) Geltungsbereich: ca. 15 ha ca. 126 Baugrundstücke: 4 Grundst. à 500 m² (3%) 22 Grundst. 500 m² m² (17%) 54 Grundst. 700 m² m² (44%) 42 Grundst m² m² (33%) 4 Grundst. > m² (3%) Prägung: klassisches Einfamilienhausgebiet eingeschossige Gebäude mit Sattel-/Walmdächer 5

6 Siedlungsstruktur und Naturraum 6

7 Die Qualitäten im Überblick: Bewegte Topographie, starke Hangkante zur Harpstedter Straße großzügige Straßenräume mit naturbelassenen Vorgärten überwiegend großzügige Grundstücke; 81% = 700 m² m² z.t. unverträgliche Nachverdichtungen in Teilbereichen in den östlichen Bereichen prägt der Wald die Siedlung harmonisches Siedlungsbild, mit überwiegend eingeschossigen Gebäuden unterschiedlichen Alters 7

8 Der Ochsenbergweg eine Siedlungsstraße mit grüner Prägung 8

9 Forstweg und Waldsiedlung. Anliegerstraßen mit Siedlungscharakter in Waldnähe 9

10 Im Sande. der Wald prägt das Ortsbild!!! 10

11 Verdichtung... bzw. Beeinträchtigung des Waldrandes!!! 11

12 Unangemessene Verdichtung!!!!! 12

13 Verwertung eines Grundstücks: 1. Teilung 2. Bebauung mit Mehrfamilienhaus 3. Es entstehen mindestens 5 WE 4. D.h. mind. 5 Garagen/Carports 5. Mind. 5 PKW- Aufstellflächen 6. Modellierung des Geländes Unverträgliche Dichte!!! 13

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15 Wünschenswerte Änderungen im Überblick: 1. Beschränkung der zulässigen Wohnungen: je Einzelhaus = 2 WE; je Doppelhaushälfte = 1 WE 2. Festsetzung von Mindestgrundstücksgrößen: je Einzelhaus mindestens 600 m², je Doppelhaus mindestens700 m² 3. Offene zu abweichende Bauweise: im WA bis 20,0 m; 4. Festsetzung von Traufhöhen (max. 4,0m) und Gebäudehöhen (max. 9,5m); Berücksichtigung der Topographie 5. Sicherung und Erhalt der Großbäume 15

16 Der überarbeitete Bebauungsplan 16

17 Die Festsetzungen bisher künftig; im Vergleich Festsetzungen/Änderungen : Rechtskräftiger B`Plan 1983 Vorentwurf Nutzungsart: WA (überwiegend) WR (Blockinnenbereich) WA Geschosszahl: I - GRZ: 0,25 0,3 GFZ: 0,3 im WA 0,25 imwr - TH/GH: - 4,0 m / 9,5 m Bauweise: Offen (bis zu 50,0 m) a 20,0 m Bauform: Einzel- und Doppelhaus Einzel- und Doppelhaus Bauteppich: m Übernahme aus Ursprungsplan! Mindestgrundstücksgröße: m² für Einzelhaus; 700 m²/dh Beschränkung der WE/ Wohngebäude Nebenanlagen gem. 14 BauNVO Garagen u. Stellpl. gem. 12 BauNVO Baumschutz - 2WE/EH; 1WE/DHH Nur innerhalb Bauteppich zulässig Keine Regelung!!! Erhaltungspflicht außerhalb der überbaubaren Bereiche; TF 1 Nur innerhalb Bauteppich Nur innerhalb des Bauteppichs zulässig, Ausnahmeregelung für Vorgarten und sonstiges Grundstück! Vgl. TF 3.2 Erhaltungspflicht mit Ersatzpflicht!!! 17

18 Ermittlung der natürlichen Geländehöhe (Beispiel) 18

19 Der Durchschnitt aus den Höhen der vier Eckpunkte natürl. Geländehöhe!!! Achtung Höhenlage der Straße erfordert Bezugspunkt zur Straße Ausnahme!!! Bezugspunkt z. B. = 26,0 m ü. NN 19

20 Prinzipskizze zu Trauf-/Gebäudehöhen 1.OG EG 20

21 Prinzipskizze zu Trauf-/Gebäudehöhen 1.OG EG 21

22 Mindestgrundstücksgröße und Bebauungsmöglichkeit! Grundstücke ca m² 1 x 600 m² und 1 x 500 m², mit jeweils 1 EH à 2WE 22

23 Teilung und zusätzliche Bebauung möglich; EH bzw. DH!!! 23

24 Auswirkungen der Änderung: 1. Nutzungsart: bisher WA /WR WA 2. Lärmpegelbereich III zur Harpstedter Straße 3. Nur EH/DH zulässig 4. Statt offener Bauweise künftig abweichende Bauweise (max. Längen von 20,0 m) 5. GRZ 0,3; 6. Statt Z = 1 künftig TH = 4,0 m und GH 9,5 m; Bezugspunkt je Baugrundstück = natürliches Gelände!!! 7. Mindestgröße für die Grundstücke : WA = 600 m²/700 m², 8. Max. zulässige Anzahl von WE/Wohngebäude differenziert nach EH = 2 WE und DHH = 1WE 24

25 Fazit:. die Änderung des Bebauungsplanes sichert die Wohnqualität im Quartier dauerhaft, ohne die Gestaltungsfreiheit auf den Grundstücken einzuschränken!!! Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 25